房子过给继子夫妇 签了合同没收款 继子离婚惹官司- 这套房是赠与还是买卖？- 法院：买卖合同有效 二被告给付房款36万元_网易新闻
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法院：买卖合同有效 二被告给付房款36万元
（记者孙启明 通讯员王刚楠）一位老人将房屋卖与继子夫妇后，考虑到亲属关系，并未催要房款。数年后，继子与其妻闹离婚并欲分割该房，老人遂起诉索要房款。诉讼中，被告儿媳提出该房系赠与，不同意付款。日前，河北区法院经审理，一审确认双方房屋买卖合同有效，并判令二被告给付老人房款36万元。
年过七旬的市民田某诉称，他的继子田某某与妻子方某因婚后无房，提出以36万元价款购买田某名下位于河北区的一套房屋。经田某同意，双方于2010年12月签订了房屋买卖合同，并办理了房屋买卖过户手续。考虑到双方的亲属关系，田某并未索要买卖合同，且一直未收取房款。后田某某与其妻方某因离婚诉至法院并要求分割上述房产。为维护自己合法权益，田某亦提起诉讼，要求确认其与田某某夫妇签订的房屋买卖合同有效，二被告立即给付其房款36万元。
法庭上，被告田某某表示，其夫妇在买房时没有钱，承诺以后给付房款，所以同意原告诉求。被告方某则提出，原告的诉求已经超过诉讼时效，并且其夫妇结婚时没有财力支持，故向原告提出资助请求，经协商，原告提出涉诉房屋归田某某所有。根据当时的情况，双方虽然办理了房屋买卖手续，但事实上原告是赠与二被告房产，所以不同意原告诉求。
根据相关证据及法律规定，法院认为，被告方某主张讼争房系原告赠与二被告，应对其主张负有举证责任，现其未能提供证据证实讼争房系赠与，且原告与二被告签订的《天津市房产买卖协议》以及出具的不进行资金监管的《具结书》和《确认书》也明确表明讼争房系所有权有偿转让而非赠与，故对被告方某主张讼争房系赠与的抗辩意见，不予支持。对原告要求确认该协议有效并要求二被告给付36万元房款的诉讼请求，予以支持。由于双方在协议中对房款给付时间未进行约定，原告可以随时主张二被告给付房款，故其诉讼并未超过诉讼时效。综上，法院作出前述一审判决。
作者：孙启明 王刚楠
本文来源：今晚网-今晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房屋产权人向他人借款并以个人房产作为抵押，同时办理了委托他人出售房屋的公证，后借款未还，房屋被受托人出卖还款，该房屋买卖是否有效？
房屋产权人向他人借款并以个人房产作为抵押，同时办理了委托他人出售房屋的公证，后借款未还，房屋被受托人出卖还款，该房屋买卖是否有效？
本案判决认为，以买受人得知产权人欲借款后积极联系出借人及提供实现准备的委托书等情形，判断买受人与受托人为恶意串通损害产权人利益，因此其买卖合同无效，产权应当回复原产权人。二审则认为，“鉴于被上诉人来某某、蔡某某与原审被告费某某之间存有抵押借款合同关系，而在来某某、蔡某某未履行到期债务情况下，费某某本可以按照法律规定依法实现抵押权。但纵观本案，上诉人黄某、原审被告钱某某、费某某与被上诉人来某某、蔡某某本不相识，而是黄某在获悉来某某、蔡某某欲借款的信息后，即积极联系了费某某与来某某、蔡某某签订了《抵押借款合同》、办理了系争房屋余额抵押登记手续；当日，费某某等人又准备了《委托书》，联系了公证部门。之后，在来某某、蔡某某不知情的情况下，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某签订买卖合同、办理了房屋过户手续、获取了银行贷款，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与费某某一起办理了借款抵押注销手续、注销了系争房屋原设定的抵押，等等。上述情形中有关涉及来某某、蔡某某权益的具体事宜，上诉人黄某及原审被告钱某某、费某某既未通知且又未在来某某、蔡某某在场的情况下所为，尤其是在获取银行110万元贷款情况下，扣除68万元借款及代为清偿的贷款余额、手续费计235,463.75元后，其余房款未再支付来某某、蔡某某，更能证明本案非真实买卖房屋，而是黄某与钱某某、费某某存在恶意串通，损害来某某、蔡某某利益。因此，上诉人黄某与原审被告钱某某以被上诉人来某某、蔡某某代理人的名义签订的系争房屋买卖合同无效。”
本案中出借人的安排可谓严密细致，如果不是房屋买受人有事先积极联系出借人的情节，则买受人为善意第三人，其有理由相信经公证的受托人有代理权，因此其签定的房屋买卖合同应当有效，取得的产权受法律保护。
&黄某与来某某等房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书& (2010)沪一中民二(民)终字第3883号
　　上诉人（原审被告）黄某。
　　被上诉人(原审原告)来某某。
　　被上诉人（原审原告）蔡某某。
　　原审被告钱某某。
　　原审被告费某某。
　　上诉人黄某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，于日公开开庭进行了审理。上诉人黄某，上诉人来某某、蔡某某的共同委托代理人王天池，原审被告钱某某、费某某的委托代理人夏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审查明，日，来某某、蔡某某取得了系争的位于上海市闵行区古美路1室房屋的产权。
　　日，来某某（乙方，借款人，抵押人）、蔡某某（共同抵押人）与费某某（甲方，出借人，抵押权人）签订《抵押借款合同》一份，约定甲、乙双方于日签订本合同，乙方愿意将其合法拥有的房产（即系争房屋）抵押给甲方，作为借款本金、利息、罚息、违约金等的担保，共同抵押人和保证人均同意本合同。借款金额68万元，借款期限自日至日。年利率12%，借款用途：合法投资。抵押物座落于上海市闵行区古美路1室，房产总价95万元，建筑面积94.77平方米，所有权人为来某某、蔡某某，该抵押物现有抵押，抵押权人为中国民生银行上海分行长宁支行，抵押担保的债权为26万元，乙方保证目前及以后乙方的该项欠款少于16万元。甲方愿意接受乙方以该抵押物为本合同项下债权的担保。乙方保证该抵押物的居住权人仅有来某某、蔡某某。共同抵押人和保证人作为乙方的履约担保，从该合同生效起对乙方的所有欠款承担连带责任，直至乙方履约完成。甲方有权依法在行使抵押权之前，向共同抵押人或保证人追偿债务。本合同签字生效后，之后甲乙双方及其余相关方面应当共同到房地产登记管理部门办理抵押登记手续，所有费用由乙方支付。抵押登记手续办妥后，房屋所有权证和他项权利证明交于甲方保管，直至乙方偿还全部欠款。期间乙方不得申请补办房屋所有权证。
　　上述《抵押借款合同》签订后，来某某、蔡某某与费某某于当日即至闵行区房产交易中心办理了上述房屋的余额抵押登记手续（来某某、蔡某某尚未结清系争房屋银行贷款，故房屋之前已抵押给了贷款银行中国民生银行）。
　　同日，来某某、蔡某某还在费某某等人的安排与陪同下（黄某、钱某某同往）签署了一份《委托书》（委托书由费某某等人事先准备好提供给来某某、蔡某某），并办理了公证手续。该《委托书》的主要内容如下：“我们委托人是座落在上海市闵行区古美路1室的房产登记权利人，现我们委托钱某某为代理人，全权办理如下事项中需要由我们办理的事宜：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为签订上述房地产的买卖合同、申请并支付房地产出售过程中的相关税费、领取房地产转让价款、并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续；六、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均已认可。委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。”
　　日，在借款期限到期后，费某某未收到来某某、蔡某某的还款。
　　日，在来某某、蔡某某不知情的情况下，钱某某以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定黄某以138万元的转让价受让系争房屋，来某某、蔡某某于日向黄某交付房屋。事后，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某办理了系争房屋的过户手续，黄某并于日取得了系争房屋的产权。期间，黄某于日与星展银行（中国）有限公司上海分行签订《房产抵押贷款合同》一份，约定黄某用系争房屋作抵押，向星展银行（中国）有限公司上海分行贷款110万元，贷款期限自日至日，还款方式：按月等额本息还款，预计每月还款额为5,353元。上述贷款合同签订后，星展银行（中国）有限公司上海分行向黄某放贷110万元，费某某收取了其中的68万元作为来某某、蔡某某向其清偿的借款。现星展银行（中国）有限公司上海分行为系争房屋的抵押权人。此外，在房屋产权过户至黄某名下之前，钱某某还以来某某、蔡某某代理人的身份与费某某一起办理了借款抵押注销手续。
　　另查明，为了取得系争房屋的产权，黄某在钱某某的协助下，代为来某某、蔡某某向中国民生银行清偿了来某某、蔡某某的贷款余额计 234,463.75元，并办理了注销民生银行设定在系争房屋上的抵押权手续。
　　2010年8月，来某某、蔡某某诉至法院，要求依法判令：黄某与钱某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效、变更或依法撤销，系争房屋的产权恢复至来某某、蔡某某名下。诉讼中，来某某、蔡某某将诉请明确为要求确认黄某与钱某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，黄某协助来某某、蔡某某将房屋产权恢复登记至来某某、蔡某某名下。黄某要求驳回来某某、蔡某某的诉请。钱某某辩称其没有欺诈行为。费某某要求驳回来某某、蔡某某的诉请。
　　诉讼中，来某某、蔡某某表示愿意向黄某归还代为清偿的贷款余额234,463.75元及1,000元手续费，计235,463.75元。
　　原审认为，本案的争议焦点是钱某某与黄某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。 一、合同法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。” 来某某、蔡某某虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明钱某某有权代为来某某、蔡某某签订系争房屋的买卖合同，并未授权钱某某有权决定系争房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，钱某某作为受托人，理应按照来某某、蔡某某的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而钱某某在未征得来某某、蔡某某同意的情况下，擅自与黄某约定了房屋售价，签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知过来某某、蔡某某，其行为显已超越了代理权，且事后也未得到来某某、蔡某某的追认。二、合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”从本案整个事情经过反映出，黄某得到来某某、蔡某某欲借款的信息后，即为来某某、蔡某某积极联系了借款人费某某，费某某在与来某某、蔡某某签订《抵押借款合同》的当日，又为来某某、蔡某某准备好了《委托书》，并联系好了公证部门，而诸多委托事项均为系争房屋的买卖、过户事宜，来某某、蔡某某的委托代理人钱某某又系费某某找来的，且与费某某是朋友关系，而当日的借款期一到，在未通知来某某、蔡某某的情况下，钱某某即与黄某在同年5月4日签订了房屋买卖合同，扣除五一假期的时间，间隔不足一个星期，之后在同年的6月9日钱某某已与黄某向交易中心递交了产权过户的所有申请资料，而在此之前，为了能顺利将产权过户至黄某名下，钱某某还协助黄某代为来某某、蔡某某结清了中国民生银行的贷款余额234,463.75元，并注销了该行对系争房屋的抵押权。此外，钱某某还协助费某某办理了撤销系争房屋的借款抵押手续，而费某某于同年的6、7月间从黄某向星展银行申请到的110万元贷款中得到了68万元，来某某、蔡某某未收到过分文房款。从上述过程不难看出，黄某、钱某某、费某某在办理相关手续时时间抓得非常紧，费某某辩称的债务到期后一直与来某某联系，均联系不上的意见与上述过程的迅速进行的事实不符，黄某、钱某某、费某某存在恶意串通，损害来某某、蔡某某利益的行为。综上，钱某某以来某某、蔡某某的委托代理人名义与黄某签订的房屋买卖合同无效。
　　对于费某某辩称的因来某某、蔡某某未履行到期债务才将房屋出售还债（即实现抵押权）的辩解意见，物权法第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……　抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”费某某在来某某、蔡某某未履行到期债务的情况下应当依法实现抵押权，而费某某的行为显然不符合上述法律规定，故对费某某的上述辩解意见，法院不予采纳。
　　合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，黄某应协助来某某、蔡某某将系争房屋的产权恢复登记至来某某、蔡某某名下，在履行该义务之前需偿清110万元的贷款余额，注销星展银行（中国）有限公司上海分行的抵押权，而来某某、蔡某某也应向黄某归还代为清偿的贷款余额235,463.75元（包含1,000元手续费）。费某某基于无效的买卖合同从黄某处收取的68万元应返还给黄某，而其与来某某、蔡某某间的借款纠纷应另行解决，并依法实现抵押权。
　　原审法院审理后于二Ｏ一Ｏ年九月二十六日作出判决：一、被告钱某某以原告来某某、蔡某某的代理人名义与被告黄某于日就位于上海市闵行区古美路1室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告黄某于本判决生效之日起十日内向星展银行（中国）有限公司上海分行偿清贷款余额（具体以偿清时该行出具的帐目为准），并办理注销星展银行（中国）有限公司上海分行设定在上述房屋上的抵押权手续；三、被告黄某在履行完毕上述第二项义务后十日内协助原告来某某、蔡某某办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋的产权恢复至原告来某某、蔡某某名下；四、原告来某某、蔡某某于本判决生效之日起十日内向被告黄某归还代为清偿的中国民生银行的贷款余额人民币235,463.75元，如被告黄某未能按期履行上述第二项的贷款清偿义务，则此款直接用于为被告黄某清偿星展银行（中国）有限公司上海分行的贷款余额；五、被告费某某于本判决生效之日起十日内返还被告黄某人民币68万元，如被告黄某未能按期履行上述第二项的贷款清偿义务，则此款直接用于为被告黄某清偿星展银行（中国）有限公司上海分行的贷款余额。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,220元，减半收取计8,610 元，财产保全费1,020元，合计人民币9,630元，由被告黄某、钱某某、费某某共同负担。
　　判决后，黄某不服，上诉至本院称：一、《委托书》中“代为签订上述房地产买卖合同”的授权，即是包括了授权签订买卖房屋合同中的全部条款和内容。如果授权人只委托被授权人签订买卖房屋合同中的部分条款，那么授权人应该在委托书中明确注明具体的条款，因此钱某某在与上诉人签订房屋买卖合同过程中完全是有权代理。二、上诉人与钱某某签订的房屋买卖合同中的价款，不但没有低于该房屋的市场价格，反而略高于市场价格；《委托书》也没有具体约定钱某某在签订合同以前或以后是否必须通知授权人，因此本案房屋买卖合同合法有效。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人来某某、蔡某某的原审诉请。
　　被上诉人来某某、蔡某某辩称：一、上诉人在买房前未曾看过房，而是与钱某某恶意串通，以欺诈行为侵吞被上诉人的房屋。钱某某代理费某某是合理的，而代理被上诉人是不合理的。借款到期后钱某某没有通知被上诉人并经被上诉人同意即签订买卖合同，而费某某在还没有拿到借款的情况下将抵押权撤销了，这是不合情理的，该行为的目的就是方便过户。二、除了借款，还有50万元上诉人一直没有归还被上诉人，侵犯了被上诉人的权利。请求二审依法维持原判。
　　原审被告钱某某、费某某辩称：一、被上诉人曾出具承诺书，因此原审被告钱某某有权处分系争房屋。二、原审被告费某某借给被上诉人的钱款是通过合法途径的，但到期后被上诉人却不予归还。请求二审支持上诉人的上诉请求。
　　经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，鉴于被上诉人来某某、蔡某某与原审被告费某某之间存有抵押借款合同关系，而在来某某、蔡某某未履行到期债务情况下，费某某本可以按照法律规定依法实现抵押权。但纵观本案，上诉人黄某、原审被告钱某某、费某某与被上诉人来某某、蔡某某本不相识，而是黄某在获悉来某某、蔡某某欲借款的信息后，即积极联系了费某某与来某某、蔡某某签订了《抵押借款合同》、办理了系争房屋余额抵押登记手续；当日，费某某等人又准备了《委托书》，联系了公证部门。之后，在来某某、蔡某某不知情的情况下，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某签订买卖合同、办理了房屋过户手续、获取了银行贷款，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与费某某一起办理了借款抵押注销手续、注销了系争房屋原设定的抵押，等等。上述情形中有关涉及来某某、蔡某某权益的具体事宜，上诉人黄某及原审被告钱某某、费某某既未通知且又未在来某某、蔡某某在场的情况下所为，尤其是在获取银行110万元贷款情况下，扣除68万元借款及代为清偿的贷款余额、手续费计235,463.75元后，其余房款未再支付来某某、蔡某某，更能证明本案非真实买卖房屋，而是黄某与钱某某、费某某存在恶意串通，损害来某某、蔡某某利益。因此，上诉人黄某与原审被告钱某某以被上诉人来某某、蔡某某代理人的名义签订的系争房屋买卖合同无效。综上，上诉人黄某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币17,220元，由上诉人黄某负担。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　陈懿欣审　判　员　　朱　红代理审判员　　严卫忠二○一○年十二月二十二日书　记　员　　周　益
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我按揭买的房子,目前还未付完全款,现在想出售该房,是否需要一次性付清剩余房款后才能出售?
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不用,可以转按揭.转按揭业务流程 :转接揭包括两个方面,一是原借款人(售房人)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房人)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。其业务流程为: 第一步,原借款人向银行提出申请。 第二步,银行经审查同意的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从...
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