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中国房地产没有泡沫
酒吧里的啤酒每扎都会均匀地带着一层厚厚的泡沫，撩人饮欲，但假如有某个土瘪指着这啤酒说有泡沫，就太搞笑了，这种事情在酒吧里一般不会发生。不过，它们都集中地发生在了中国房地产的业内，这里有一群土瘪，成天地指着房价说有泡沫、或解释说这不是泡沫的――不知道在说什么。
不仅如此，随着全国许多地区房地产价格下降的形势，泡沫之说还有了新的发展呢。过去争吵的还是泡沫有没有、或会不会破的问题，最近竟然出现了泡沫不该弄破之说，且据说者自暴是在某高校课堂里讲的。这事儿倒是应该可以让业内聊以自慰了――虽比不上酒吧比某高校课堂还是有富裕的。争论泡沫有没有、破不破属于猜测，起码还算承认了泡沫是不以人的意志为转移的性质；说泡沫不该弄破则好像它是可以被人为克制的――这不像是在讨论市场问题，倒像是在讨论处女的贞德保护，现在高校还教这个？
由于泡沫并没有一个准确的经济学概念，所以才沦落至此，弄得人尽可夫。有种说法说商品的价格远远超出它的价值叫泡沫。可价格是具体的，价值是抽象的，两者任何时候都可以被认定是偏离的，且偏离量无从测定，更甭说偏离多少算泡沫了。我看，房地产业内所说的泡沫只适合于拿啤酒沫类比，说房地产有泡沫和说啤酒有泡沫一样，纯属废话。但有种情况，酒桌上常见，就是倒酒时力道过猛，啤酒沫都溢出来了，酒却只有个杯底儿――这也不必大惊小怪：等一等，等到酒沫下去了，再漫漫倒满再喝就是。这就相当于现在所谓的观望期，观望着房价跌下去，等跌到底再买就是――用得着大呼小叫“泡沫”吗？
相比开发商一般就能沉得住气，特意弄得大半杯的啤酒沫往外溢时，他们还能瞪大着眼睛解释说这是“钢性需求”所至、它还会再溢20年；政府部门的也会一边帮腔说他们既要防止过快上涨，也要防止过猛下跌。总之是为忽悠别人连酒带沫地快喝。直到现在喝得全国到处打嗝，才有不知道是开发商几奶的自封学者出来说“泡沫”无害，不该弄破它等等。这是在混淆两种不同的“泡沫”概念，现在房地产的所谓“泡沫”对购房人的确无大害――与买不起房的广大的老百姓相比，就像啤酒沫子对喝者无害，而同样等酒沫子下去续酒再喝也无害――这些又是废话。至于不该弄破、破灭和破裂之类所指向的“泡沫”的可不是什么啤酒沫子，那只能针对于泡沫经济之“泡沫”，这与目前的中国房地产却豪不相干。
历史上的“泡沫经济”从来都是事后冠名的，郁金香在贬为洋葱头之前没人能意识到他们正处于“泡沫经济”之中，都在欢天喜地的呢。这说明这种“泡沫”的性质其一是不可能被预先知道；其二是它不像啤酒沫而像气球，一破一切即化为乌有，所以才有“破灭”或“破裂”之说，啤酒沫好歹还有点酒味。现在房地产价格正在全国逐步、逐片下跌，与气球似的“泡沫经济”之“泡沫”破裂完全没有相象之处，尤其是业内几乎人人都“知道”到有“泡沫”存在，恰恰说明根本就没有“泡沫”，能有的只是啤酒沫，并正在漫漫退去，当然并不能真的指望房价会像啤酒沫退的那么快。关于啤酒的“泡沫”本身又“纯属废话”，不过对于业内，我跟他们也只能说些废话。
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有任志强又说真话了：中国房地产没有泡沫，买房需拼命任志强又说真话了：中国房地产没有泡沫，买房需拼命恶语相加百家号最近国家的几个大动作诸如租售同权、公租房等措施让大家人心惶惶，房地产要不行了么？房产税要开征了么？楼市还是一片大好，涨下去的动力又是什么？而最近，8月23日，任志强在某读书会上探讨金融与房地产的稳定发展时，表达了自己对于楼市的观点。中国房地产没有泡沫日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，中国不会出现这种情况。中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或零首付，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况呢？银行会因为个人信贷而垮台吗？我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗？只要有政府信誉做担保，拼命去买房吧当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗？我估计5年达不到2％，10年达不到5％，你们不信试试看。谁胆大谁赚钱房子金融属性不变新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价 (南宁房价当日报 )每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的。不取消它们房产税不会出台美国的房地产税最高的是纽约，大概6％，911之前大概2％不到，因为911提到了4％，后来又提到了6％，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。中国有没有房产税，有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。第一次剥离大概是年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的；第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。小编认为，对于一向语出惊人的任志强，服不服没关系，就看他之前几年是不是说中了就行。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。恶语相加百家号最近更新：简介:关注恶语相加，指点你说话要注意什么作者最新文章相关文章现阶段中国地产泡沫不大可能破 - 楼市 -广州乐居网
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现阶段中国地产泡沫不大可能破
来源：新浪财经
作者：江濡山
只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘，充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。
只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘，充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。为什么要下这个结论呢？中国特殊的国情特征和特殊的经济结构决定了：中国房地产市场的泡沫是一种“相对泡沫”。&& &
现阶段中国地产泡沫不大可能破&& &
中国房地产市场到底有没有泡沫？
当然有，而且泡沫不少。
既然有泡沫，什么时候、什么情况下会破裂？
只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘，充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。
为什么要下这个结论呢？这是因为：
中国特殊的国情特征和特殊的经济结构决定了：中国房地产市场的泡沫是一种“相对泡沫”。
首先，要明白一个最基本的经济学常识：一个处于经济快速发展阶段的经济体，市场必然会有较大规模的货币投放，这是保障经济循环的前提。而且，由于中国经济结构严重畸形，要保障经济循环，央行不得不投放更大规模的货币。因此，大规模的货币投放市场，大大超出实物价值（姑且理解为超出GDP），自然会以泡沫形式充斥到各行各业，而中国现阶段的地产市场无疑是最具有保值弹性、最具诱惑的市场。因此，强大的购买力，会大大推高房价，集聚大量货币泡沫。
其次，要认识到：中国的房地产泡沫是一种“相对泡沫”，而不是“刚性泡沫”，所以，抗挤压性较强。怎么理解是相对泡沫呢？
一方面，一个城市的房屋价格，从根本上取决于该城市消费者的购买力，而支撑购买力的核心要素是城市的生产力水平，也就是说，一个城市的生产力水平越高、经济循环能力越强，其房屋的价格就越高；而当房屋价格真的高得离谱，已经到了妨碍经济循环的程度，房屋价格就会产生波动，但不至于崩盘。改革开放以来，中国一直处于经济快速发展期，这两年经济增速虽然有所放缓，但仍领先全球各大经济体，因此，房地产市场集聚泡沫属于正常。社会最底层民众之所以有怨言，是因为政府没有把“保障性住房”这张牌打好。
另一方面，中国有十几亿人口基数，而且正处于城市化进程的中期，每年会有较大规模的刚性购房需求---这种刚性需求也有累积效应。这意味着，即使地产市场积聚了一定的泡沫，也会有远远不断的刚性需求在“虎视眈眈”。
上述两方面要素共存，决定了地产市场的泡沫是“相对的”，而不是“刚性的”。因此，对于那些总是叫唤“房地产市场泡沫快要崩盘的”的论调，暂时不必理会。
那么在什么情况下会发生地产泡沫破裂呢，并引发经济崩盘呢？这需要关注三个要素：
一是房屋产权人的持有属性结构。无论是商用地产还是民居地产，关键要看产权人自用房产规模大，还是出租给他人的规模大。做这方面商业数据分析的难度虽然较大，但是可以做出大致判断：产权人租用房产给他人使用的规模越大，地产价格泡沫就越脆弱，而中国现阶段购房者仍然以自用为主。
二是购房资金的信贷规模占比。地产与金融的关系几乎是“血脉相连”，但是，如果地产信贷用于购买的规模过大，房地产泡沫破裂的可能性就越大，因为金融资本的趋利特性与商业资本的趋利特性是连裆裤，很容易把地产价格吹起来，而且只要地产价格持续攀高，地产泡沫就会不断膨大。2008年全球金融危机，就是源自美国金融机构与“两房集团”合力过渡吹大了地产泡沫。好在中国政府对于进入资本进入地产领域，有较强的控制力，且房地产金融规模及杠杆比例比发达国家小很多。
三是城市的生产力水平及经济循环机能支撑一定水准的地产价格。为什么香港、深圳、上海、北京的房价奇高，而且交易活跃。根本问题还在于城市自身的生产力水平及经济循环功能较好。
搞清楚上述几大要素，就很容易明白地产价格泡沫破裂应“具备几个条件”：
1、房屋产权人用于出租房产规模较大；
2、潜入地产市场的金融资本规模较大；
3、超大规模的货币发行没有推动实体经济的繁荣与创新，而是变向进入各类或明或暗的“资金池”。
4、地产市场刚需规模出现递减。
在上述四个条件下同时存在的情形下，如果遭遇内部、或者遭遇外部金融危机的冲击，地产泡沫就容易被击碎。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323任志强：中国房地产没有泡沫，现在是买房好时机！
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据报道，日，中国金融博物馆书院理事长任志强，在中国金融博物馆书院第71期读书会上畅谈了“金融与房地产的稳定发展”。任大炮一直是唱多楼市的主要代表之一，这次又放出豪言：中国房地产没有泡沫，有政府信誉做担保，赶紧拼命买。任大炮在会上大概阐述了以下几个观点：1、中国房地产没有泡沫;2、当政府信誉没有垮台之前，就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保；3、谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的；4、只要用平均数去估算市场，都是错的；5、对抑制房价没有任何作用；6、如果真的出现价格危机，政府可以直接不让交易；纵观当前楼市，有人说正在经历最严的调控期，于是人云亦云，楼市降温、房价下跌等说法流传开来。没钱的继续观望，土豪继续无视，而准备买房的人却尴尬了，犹豫了，都说房价会跌。那么现在到底是不是的好时机呢？回答是：当然是好时机，有钱不买房，一年又白忙。人口：城镇化率至少需要20年，人口增长导致需求量仍高中国到2030年，城镇化率将达到70%，在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房！而在人口方面，去往北上广深的人口只增不减，一线二线城市的人口一直在逐年增加，有人的地方就有需求。所以房地产在人口和城镇化率的支撑下，房价下跌的可能性为0。房价看涨看跌：【短期】：看货币，m2增长率越高，房价涨幅也越高。【中期】：看城市土地供应量，土地作为国家所有，土地的供应量和供应价格也直接影响了房价的涨跌。【长期】：看人口流入，人口是房价支撑的基本面，人口决定供求。大家都不买？暴跌？对不起！中国是党的领导，我不让跌，不让交易！没有成交就没有伤害，行不行？：中央政府与地方政府的博弈中央政府在房价政策制定与执行过程中必须了解来自地方政府的不确定因素，并在确定政策执行过程中充分考虑这些不确定性因素。在房产市场，中央政府与地方政府的利益有重合也有冲突，每一个参与者在进行决策时，必须考虑对手的反应，根据竞争对手的反应做出自己的最优决策。而现在的状况是，中央政府去库存时，让地方政府看到了另一番景象，房价涨地价涨，导致地方政府支持，从而使得土地价格疯涨，税收也涨，地方GDP也水涨船高，地方政府的政绩也越来越高。在这场博弈的状况下，地方政府为了自身利益，房价上涨已失控。相较房价上涨还是低的，买房是防止资产缩水的最佳选择全国热点城市银行贷款利率普遍上浮，但就算上调到30%，相对房价上涨来说也是低的。2008年-2014年的利率基本6.37%以上，但是在这区间房价不知道翻了多少倍。仍是天上月，抑制房价只能是理想政府为了建立一个健全的房地产市场，推出不少新政。比如说租售同权，希望通过提高租房者的利益来达到降温购房者的热情的目的。但是违背人性的东西都是无法长久的。在中国，租房所占的比率不高，大城市基本都不到2%，甚至不到1%。有人说租售比低，更多人会选择租房，从而房价下跌。但是中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象。所以租售比低，并不意味着房价就会崩盘。而地方政府为了刺激房价，更是不愿意推崇租房，甚至会利用货币补偿的方式，从而推高房价。十年前，的上涨论开始的时候，跟风买房的人，现在不知道赚了多少，而如今任志强再度发话，孰是孰非，大家心中早有定论。
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