西安从日起取消房屋转让手续费
西安市房产交易管理中心
根据国家财政部和发改委3月15日联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税【2017】20号）通知精神，从日起，取消房屋转让手续费。在办理房屋转移确权时，不再收取房屋转让手续费。特此通告。西安市房产交易管理中心日
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
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为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：微信：chinazhang2014&&根据上海市2011年的限购政策（本文所附案例适用2011年的限购政策），非上海本市户籍居民家庭限购一套住房。非上海户籍的买房人在名下已由一套住房（包括与他人共有）的，不能够再购买新的住房。在此背景下，非上海户籍的买房人为了能够买到新的住房，而把其名下的住房转让给其他人。该转让房屋的合同是否有效呢？如果转让其名下房屋的合同是其真实意思的表示，即我们通常所说的“置换”，则该合同是有效的。需要注意的是，“置换”房屋并非规避限购政策，而是在符合法律规定的前提下，通过法律行为来实现个人目的和利益最大化的过程，这也是法律的行为预测功能的体现。即并不会因为所谓的“规避法律”而导致合同无效。但是，如果其与买房人（买其房屋的人）签订《房屋买卖合同》仅仅是为了实现实际上的其能拥有两套住房的目的（一套登记在自己名下，一套登记在他人名下），则可以认定该《房屋买卖合同》并非其和买房人的真实意思表示，根据《民法通则》第五十五条【民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。】的规定，该《房屋买卖合同》并不成立，自然谈不上是否有效的问题。因该《房屋买卖合同》而发生的权利转移没有法律依据，且买房人没有实际付款（可能有虚假的付款行为），卖房人可以依据不当得利【《民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人】的规定，请求买房人返还给卖房人。或者卖房人可以参照《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】请求买房人返还房屋。&&附：文某诉王某仁等房屋买卖合同纠纷案&案情简介：王某仁、邵某某系王某某的父、母亲，文某系王某某的朋友。日王某某因病死亡。王某仁、邵某某为王某某的法定继承人。日，上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋（以下简称系争房屋）的产权登记至王某某、文某名下。日，文某与王某某签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）一份，约定王某某将系争房屋的产权的二分之一转让给文某，转让价100万元（人民币，下同）；付款方式和付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确；合同附件三付款协议处空白；合同中关于房屋的交付、违约责任等均未作约定。日，系争房屋的产权登记至文某一人名下。日、日、日，文某分别向王某某汇款9万元、20万元、65万元，共计94万元。&&裁判原文节选一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833号】本案的争议焦点在于王某某有无将系争房屋中的产权份额转让给文某的真实意思表示。首先，文某称其与王某某签订《房屋买卖合同》的目的是双方为了规避已拥有一套住房的非上海本市户籍的居民不得再购房的限购政策，以王某某的名义共同购买乳山路的房屋。从这个目的来看，王某某与文某签订《房屋买卖合同》并将产权变更登记在文某一人名下，是为了拥有更多的房产，而将系争房屋的产权份额真实的转让给文某，则与该目的相悖。其二，《房屋买卖合同》约定的极为简单，除了约定转让价款和过户日期，其它均为空白，转让价款也明显低于市场价格，并且双方于日申请办理产权变更登记，而文某主张的第一笔购房款的支付时间为日，也就是说出卖人在买受人未支付任何房款的情况下就已配合买受人办理过户，上述事实均有悖于正常的房屋买卖。其三，《房屋买卖合同》约定的转让价款为100万元，文某仅能提供三张其汇款给王某某共计94万元的汇款凭证。文某与王某某系长期同居、关系亲密的朋友关系，两人共同拥有众多财产，文某与王某某之间的经济往来也远非文某主张的三笔。而文某提供的三张汇款凭证未注明汇款用途，其也未提供王某某确认已收到购房款的证据，故文某仅凭上述三张汇款凭证不足以证明其已向王某某支付购房款94万元的事实。其四，文某对无法提供6万元支付凭证的原因，在前案诉讼中称系王某某基于双方的特殊关系给予了免除，本案中又称双方在另外的现金往来中予以了结清，文某对同一事实的解释说法不一、前后矛盾，有悖常理。基于上述分析，法院有理由相信王某某与文某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，故王某仁、邵某某要求确认该《房屋买卖合同》无效的请求，于法有据，法院予以支持。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。系争房屋因《房屋买卖合同》登记至文某一人名下，合同无效后，系争房屋理应恢复至原产权人王某某和文某名下。现王某某已过世，故王某仁、邵某某作为王某某的法定继承人主张将系争房屋产权恢复登记至王某仁、邵某某和文某三人名下，于法有据，法院予以支持。关于王某仁、邵某某与文某对系争房屋的分割，不属于本案的处理范围，当事人可另行主张。关于房屋的返还问题，王某仁、邵某某表示不需要在本案中处理，故本案不予处理。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1963号】本院认为，本案争议焦点在于上诉人与王某某签订的《房屋买卖合同》的效力认定。被上诉人主张合同无效的理由是双方签订买卖合同是为了规避限购政策，但上诉人与王某某为了规避限购政策另行购房而对涉案房屋产权进行处分并不必然导致本案买卖合同无效，对本案买卖合同效力的认定应从双方意思表示以及实际履行情况来综合考虑。从本案履行情况来看，首先，系争房屋过户至上诉人一人名下后，王某某另行购买了他处房屋，故上诉人主张王某某因限购原因将系争房屋产权份额转让给上诉人后另行购置房屋符合客观事实，应当认定王某某将系争房屋产权转让给上诉人是其真实意思表示；其次，上诉人与王某某签订买卖合同后向王某某汇款94万元，已经履行了合同约定的绝大部分付款义务，虽然两被上诉人对款项的性质提出异议，但在两被上诉人未能举证证明收款存在其他指向的情况下，上诉人主张该款项是合同约定的转让款应予采纳；再次，王某某与上诉人系长期同居、关系亲密的朋友关系，涉案房屋的产权于日即已登记至上诉人一人名下，王某某对此应当是明知的，在其生前从未对涉案房屋买卖合同的效力提出过异议。综合上述情况来看，应当认定上诉人与王某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已经实际履行完毕，现王某某死亡后两被上诉人主张该买卖合同非王某某的真实意思表示并要求确认合同无效缺乏依据，本院不予支持。原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。本案二审期间，上诉人表示如法院认定合同有效愿意向被上诉人支付剩余房款6万元，系其对自身民事权利的合法处分，为了避免讼累，本院在本案中一并予以处理。&&评析：根据本案的案情可以判断王某某与文某之间的《房屋买卖合同》并非双方真实意思的表示，一审判决正确（将《房屋买卖合同》认定为未成立更准确），二审对案件事实的认定有偏差，判决错误。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？二手房买卖中的细节法律问题二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？ 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？ 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识 房价飞涨背景下的违约与救济转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？是房屋买卖还是借贷？&&&&&&&&&&&&&&&
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房屋转让手续费取消
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房屋转让手续费指房屋过户过程中需缴纳的各种税费包括登记费50元/套，印花税票5元/本印花税票0.05%（合同）交易手续费住宅4元/平方米契税2%由财政部门征收此次取消房屋转让手续费，实在是太棒啦
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职员, 积分 118, 距离下一级还需 2 积分
落社区公共户，租房好像挺麻烦的，换了还要跟着变动，寄宿证明似乎是个不错的选择。
但是我有房子的同学，他们好像挺担心的，不知道我如果采用寄宿证明的方式，对他们是不是有影响。
所以我想知道，如果我采用寄宿证明落了社区公共户，那他们要卖房子的话，是不是还要我先把户口迁走才行？
还是说，他们卖房子，不受我的户口影响？他们卖好了，我再被其他的相关部门要求迁走户口？
我也不想跟同学添麻烦，呵呵。谢谢啦！
职员, 积分 118, 距离下一级还需 2 积分
请问有人了解嘛？
laureatem老师知道吗？
董事长, 积分 2114, 距离下一级还需 1886 积分
公共户的户籍与寄宿的房子或租住的房子无关。
项目经理, 积分 225, 距离下一级还需 25 积分
本帖最后由 月家小黑 于
09:30 编辑
对房主本身买卖房屋不影响，不过以后你朋友卖房了，你肯定还是要换地方的。
职员, 积分 118, 距离下一级还需 2 积分
对房主本身买卖房屋不影响，不过以后你朋友卖房了，你肯定还是要换地方的。
嗯 我知道户口不是挂在房子上的 我也知道房子如果卖掉后 我户口还是要换地方的
但是我不确定的是，如果到时候房子要卖
是：先强制我把户口从所在派出所迁走，然后他房子才能卖？
还是：他房子可以自由地卖，卖完了之后，有关部门再来强制我户口迁走？
具体的操作是怎么样的？如果是前者，那他卖房子就得以我迁走户口为先决条件，这就意味着我的公共户有可能会对他造成影响。如果是后者，那就没有任何影响。不知道我说明白了没
项目经理, 积分 225, 距离下一级还需 25 积分
嗯 我知道户口不是挂在房子上的 我也知道房子如果卖掉后 我户口还是要换地方的
但是我不确定的是，如 ...
因为我个人是租房办的社区公共户，所以就我的个人理解来说，上海的社区公共户是根据“实际居住地”来走的。租房地点变化，就要把户口迁到租住地的社区公共户上。
你的寄宿证明，我感觉从原则上应该是一致的。你朋友如果要卖房，第一步，你肯定都先搬走吧。不然买家会同意你住在买来的房子里吗？只要你搬走，那户口应该是随之变化的，除非你搬到的新住宅还在现有户口的社区范围内……
难道说你其实并没有实际居住在朋友那里？
职员, 积分 118, 距离下一级还需 2 积分
因为我个人是租房办的社区公共户，所以就我的个人理解来说，上海的社区公共户是根据“实际居住地”来走的 ...
人当然是要搬走，我的问题是户口是否也会被强制迁走，以及它和房产买卖之间的制约关系，看来这里面的细节问题，这边估计很少有人清楚了
你的意思是人搬走之后，户口也当然就可以随之迁走，但是很多东西很难说清楚，随便乱举个例子比如说我想回老家待一个月或者怎么样，户口也一时没地方放啊
职员, 积分 71, 距离下一级还需 49 积分
因为我个人是租房办的社区公共户，所以就我的个人理解来说，上海的社区公共户是根据“实际居住地”来走的 ...
你好，能问一下你是怎么找到可以开租赁证明的房子的吗，我最近一直为这件事困扰，房子倒是挺好找的，但是就是不给开租赁证明，寄宿证明也不给开，单位马上就要入职了，天天还在为房子的事捉急啊
职员, 积分 118, 距离下一级还需 2 积分
你好，能问一下你是怎么找到可以开租赁证明的房子的吗，我最近一直为这件事困扰，房子倒是挺好找的，但是 ...
租赁证明肯定要房东配合的呀 你可以在中介那里找房子 然后说好是要开租赁证明的 应该也能找到吧
寄宿证明是要亲戚朋友的房子呀 你要认识熟人在上海有房子的才行
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