陈慎：看不懂限售调控和地产股大涨？重要苗头已现！|地产股|房地产|地产_新浪财经_新浪网
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本文来自微信公众号“券商中国”，作者为马传茂，沈宁。导读：去年以来，中国房地产行业进入新一轮调控周期，限售政策的出台使得本轮调控力度较以往不同，在“房子是用来住的”理念引导下，“租售同权”开始在部分城市试点，各种新环境对房地产企业带来深远影响。另一方面，地产股今年以来表现靓丽，万科三季度的大涨，港股内房股的一路高歌猛进令市场叹为观止。行业深度调控和地产股股价的大涨，这一冷一热应该如何研判?让我们听听地产行业首席分析师陈慎的精彩分享。本期嘉宾是中信建投证券房地产行业首席分析师——陈慎，上海财经大学经济学学士，英国纽卡斯尔大学金融学硕士，5年房地产研究经验，2013年加入中信建投房地产研究团队，所在团队获2014年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名，2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名，2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名。核心观点：1、 限售政策锁定了房产4到5年以上流动性，房价上涨预期可能减弱；近年居民短期消费贷大幅增长，相当比例流向了房地产，四季度很多城市开始着重调控。房地产调控短期内不会放松，行业会继续调整趋势。2、 “租售同权”更大意义在于解决购买权和租赁权过于悬殊的权利差异，中国房屋租赁市场有很大提升空间，这对行业会产生多方面影响：我们认为中短期之内鼓励租赁并不一定会带来租金效益的大幅增长;全国平均购房年龄会往后推，从而减弱整个房地产市场的交易弹性及房价上涨的弹性。3、 TOP10房企近年集中度超过30%，是历史性数据。相对而言，通过并购有机会获取低价土地，解决房企补库存问题，中大型公司通过并购提升市场份额，这是大势所趋。4、 地产向金融行业多元化发展会延伸出两个路径：一、地产+金融，地产公司成为金融平台；二、金融+地产，随着整个资管业务的发展，地产公司也可以去适当地拓展新的业态，比如房地产基金、REITs这类资产证券化业务等。5、 内房股相对A股有自身优势，估值便宜、港股投资窗口打开、内房股本身基本面提振，未来A股和港股融合会不断提速，龙头公司的价值会进一步凸显。6、 未来地产股会是分化格局，中大型公司能享受溢价，实现逆周期增长，选股建议关注两个方向：一是价值和成长性公司;二是在上下游产业链有一席之地，在转型方面做出成效的公司。以下为访谈文字实录（Q为券商中国记者的提问，A为陈慎的回答）：Q：第一个问题，中国房地产市场很大程度上受到政策影响，从去年起各地相继出台了很多限购、现售政策，您觉得这类政策会对你会对房地产行业造成哪些影响?A：我们可以说是全市场，应该是去年最早提示房地产行业政策转向的一个卖方，我们也是在去年开始一直提示这轮整个政策调控的差别。因为这轮除了传统的限购、限贷之外，我们观察到政策又出现了两个变化：第一个就是限售政策的出现。我们从今年开始我们观察到全国大概有40多个城市出台了限售的政策，而且平均下来应该是2到3年、甚至到5年这样一个限售的周期，我们认为这对行业应该会产生比较深远的影响。因为第一个它是锁定了很多房子4到5年以上的流动性。其次，房地产作为一个资产，如果一旦流动性下降，相对来说房价上涨的预期可能就会减弱，这个政策可能会在中长期一直出现。第二个特点是来自于信贷。从去年去杠杆开始有关于按揭贷款的增速已经出现了明显的下降，它占整个新增贷款的比重已经开始下降了，但是我们观察到另外一个特点又产生了，就是居民的短期消费贷，整个上半年中国的短期消费贷应该是同比大幅增长，甚至超过去年全年的水平。我们认为当中有相当比例的资金是流向了房地产，所以这也是为什么四季度开始很多城市开始着重去打击消费贷，所以我们认为在这样一个环境下面，长效机制也在建设过程中，房地产行业调整还没有结束。这也是为什么最近十一假期刚过完，我们观察到很多重点城市的数据大概是同比下降了50%到60%以上，这应该是过去4、5年来最差的一个假期了，所以说我们需要强调一点就是，房地产行业的调控还在延续当中，短期之内不会放松，所以房地产行业调整的趋势还得延续下去，这是我们对行业的一个看法。Q：您对“租售同权”的住房租赁试点方案怎么看?这对房企的业务及盈利能力会造成哪些影响?A：租赁市场的发展其实和刚才我们提到的限售是有共同点，都属于长效机制的一环。我们认为从租赁市场发展的过程当中，很多无论是市场的观点还是很多居民的观点，把“租售同权”想的太乐观了，很多人认为我通过“租售同权”就能解决学区房的问题，事实上就我们的研究和理解而言，“租售同权”的意义远比这个更大，教育权是当中的一环，而且教育权的平等化，它的解决不应该靠政策，不是简单一句“租售同权”就能解决的，未来需要依赖的是教育资源的均衡化，这当然需要很长一段时间。但是我们认为“租售同权”它更大的意义在于解决过去购买权和租赁权当中过于悬殊的权力的差异，随着这个政策的推进，我们认为更多的承租人他的法律的保障、甚至是补贴、甚至可能未来的一些权益上的提升，这才是他的题中之意，这是我们对这个政策的理解。当然目前来说中国整个租赁市场发展还有非常大的提升的空间，中国的租赁人口占整个居民的比重还是非常低的，比发达国家至少还有翻倍的一个提升空间。我们认为在这个发展过程当中会对行业产生几个方面的影响：第一个就是房价，第二个就是房租。第一个是房租。很多人认为鼓励租赁一定会带来房租的大幅增长，我们认为可能恰恰相反，因为房租和房价是两个不同的产品，房价跟信贷关系更大一些，房租它是跟收入息息相关，如果在未来的过程当中收入不能实现大幅增长的话，可能租金的增长空间是有天花板的。所以我们认为在这样一个环境下面，如果短期之内因为鼓励租赁整个供给大幅提升的话，反而会对很多中低价房源的租金产生非常明显的冲击，会出现适得其反的效果，这是需要关注的一点，这是为什么我们认为在中短期之内鼓励租赁并不一定会带来租金效益的大幅增长。第二个是关于房价。我们认为租赁市场发展可能会对于房地产市场交易行为产生一个中长期的影响。因为从过去来说中国的一个特点在于消费比较提前，典型的一个数据结果就是中国的平均购房年龄是要比发达国家要低很多，像英国、日本都要在33到35岁以上，而中国就我们估算而言，在30岁以下、甚至28岁以下，这当中就结合了很多中国提前消费的特点。我们认为随着整个租赁市场发展的话，它不会消灭购房需求，但是会把全国的购房年龄往后推，逐步向发达国家靠拢，这可能会减弱整个房地产市场的交易弹性以及房价上涨的弹性，这个我相信也是管理层对于鼓励租赁的一个题中之意吧。Q：再说下并购，今年以来房地产业并购案频频，包括像恒大、融创都有比较大型的并购交易，为什么今年会出现这样一个趋势，你又是如何看待这个趋势的?A：今年房地产市场有几个特点：一个是我们刚才也提到虽然整个房地产市场销量增速是在往下走，但是就并不能阻止现在全国的龙头公司的高歌猛进，我们现在观察到TOP10的房企在今年整个集中度应该是超过了30%，这是一个历史性的数据，这是第一个特点。第二个特点，这些房企在未来整个销售规模增长的预期下面，他们在卖得好的同时必须也得大力地补库存，所以这是为什么他们今年遇到一个需要解决的问题，就是地价在保持不断的增长，但房价却在很多城市遇到限价令，就是预售性管理的一个效果，所以如何去获取性价比比较高的土地是他们急需解决的一个问题，相对而言并购可能是有机会去获取一些比较低价的一些土地，而且并购的同时它也能够在当期就贡献它的销售额，这是并购相对于别的补库存渠道更好的一个途径。当然，我们觉得并购不是每个公司想试就能尝试的，首先它必须得有一个非常强的品牌效应；其次，团队的谈判能力要比较强。今年的并购王融创确实有它的独特优势在里面，但是我们认为通过并购的话，一定会强化刚才我们说的那一点，就是集中度会继续往上提升，一些中小型的房企会退出，大中型公司通过并购而形成自己市场份额的提升，这是大势所趋。Q：房企的多元化经营也是市场比较关心的一个话题。近年房企热衷于参设各类金融机构，比如说恒大除了自设互联网金融平台外，还成为了盛京银行大股东，您是怎么看待房企去试水这种金融业态?A：我记得我们在2015年的年度策略的时候，就提出来过一点，因为2015年是房地产转型的大年，是个公司都会考虑说要转型，而且当时转型的方向是五花八门的，包括像传媒、包括像影视、包括像医疗养老都有，但是我们当时提出来一点就是，房地产行业转型是大势所趋，但是一定要挑选自己最适合的行业。当时我们认为房地产行业可能能够长期走下去的两个方向：一个就是金融行业，另外一个就是地产产业链的服务行业。相对来说，我们认为金融有它的优势：一个它的体量足够大，能容纳房地产转型所带来的庞大的资金量；第二个就是，地产和金融本来就是相辅相成的行业，所以如果地产公司去发展金融，也能够反哺自己的地产主业，我觉得这是它的一个优势；第三点就是，这两年以来整个中国的私人财富增长速度非常快，与此同时，相关的各种资管牌照也在放开，这也给地产公司去拓展自己的金融业务提供了一个窗口。我们认为围绕着地产向金融的行业，可能会延伸出两个路径：第一个就是，地产+金融，这个方向就是地产公司可以去成为一个金融平台，现在已经有很多公司去这么做，这个平台可以是传统的金融平台，也可以是互联网金融平台，大家可以根据自己的特点去选择;第二个是金融+地产，就是随着整个资管业务的发展，我们认为很多新的地产业态也会出现，地产公司也可以去适当地拓展，比如说房地产基金业务，或者像REITs这种资产证券化的业务，都是可以让地产公司去拓展的方向，因为这些蛋糕足够大，可以容纳未来房地产企业去实现新的盈利的增长点的一个路径。Q：下面咱们来谈谈股市。之前有观点认为是中国的房地产行业已经进入下行周期，过去一段时间大家对地产股也相对有点悲观，但实际上今年的地产股表现是非常好的，尤其是港股的内房股大涨，成为市场的一道风景，您对此是如何分析的?A：我们在今年1月份的时候正好在香港路演了一个礼拜，当时我们在香港就提出来，我们认为今年整个香港市场会有大机会。不谈别的行业吧，就是内房股相对于A股还是有它的优势：第一点：确实估值很便宜，即使今年涨了这么多了，有很多公司的估值还是具备优势的，包括像PE、PS。第二点：就是确实从去年开始整个窗口的打开，包括像、深港通确实给很多内地的资金进入香港市场、去投资香港市场带来一个渠道。我们今年观察到很多内房股，它上涨比较好的动力的原因来自于当中很多内房股沪港通、深港通持股的占比量开始大幅增长。第三点：当然是离不开这些内房股的基本面，包括像今年涨的比较好的、恒大、融创这些公司，每个月的销售量都能够持续兑现投资人的预期，而且实现超预期增长，这在今年这种市场环境下并不多见。而且我们认为像这种，尤其是像今年上半年三四线城市比较火，恒大和碧桂园，都是作为非常典型的三四线城市的标的，这也受到投资人的认可。我们认为未来的趋势可能就是A股和整个港股的融合会不断地提速，因为像今年，其实我们在6月份当时就提出过一点，A股过去的一个特色就是，大公司、小公司太多存在同涨同跌的一个情况，甚至有时候还存在越大公司，它的PE给的估值反正比小公司要更低，这跟港股是完全相反，港股是越大的公司，它享受估值溢价。终于我们可以看到三季度有很多的龙头公司，因为它现在整个集中度提升，终于获得了资本市场的认可，像万科在今年三季度就走出比较与众不同的独立的行情，所以我们认为在未来两地的互相影响和作用的效果会在资本上会逐步体现出来，尤其是在今年一个集中度快速提升的背景下面，龙头公司的价值应该是会进一步凸显出来。Q：最后一个问题，在您看来，未来房企的业绩增长点是在哪些方面?从股市投资的角度来看机会在哪里，哪类房企更值得去关注?A：首先我们觉得，虽然整个房地产行业是面临着调整和政策的打压，但是也不得不承认，这还是一个非常庞大的行业。去年是11.7万亿销售额的规模，今年可能比去年同期还有略微增长，接近12万亿的规模，未来即使调整，我们认为区间可能还是会维持10万亿到12万亿，这个蛋糕还是足够大。所以，很多大中型的公司在里面还是能够通过集中度的提升来实现自己业绩的增长。对于很多企业来说，他们可以借助这样一个行业调整的窗口，去布局更多的上下游产业链，包括我们刚才提出的像金融，包括像下游的地产服务业，也可以如果未来整个租赁市场能够有更多的扶持政策出来，围绕租赁这块做文章，其实也未尝不是一个选择。所以我们认为，其实给房地产企业可以做的事情，或者是可以去思考的方向，还是很多的。如果要回到房地产的股市上，我们认为未来一定会是分化的结果，一定是越大的公司，他越能享受溢价，越能实现自己的逆周期增长。所以我们认为，大家如果选股票的话，建议关注两个方向：一个就是价值和成长性的公司，它能够像刚才所说的，能够在别人拿不到地的时候拿到地，能够实现自己的持续扩张周期，能够抢占别人的份额。就比如说“招、保、万、金”，比如我们一直非常关注的华侨城，这些公司我觉得能够持续的去关注。另外一个方向就是，能够在房地产上下游的产业链里面获得自己的一席之地，能够在转型方面做出成效的，包括像金融证券化，这种公司我觉得是可以重点关注的。我们主要建议的就是这么两方面的问题。（编辑：胡敏）地产股暴动六大原因曝光！
来源：中国基金报
作者：江右 何漪
　　导语：房价涨，也涨，宝能系赚了400亿元。
　　今年以来，地产股暴涨，中国、融创中国涨幅超过4倍；近期，以(000002,)为代表的A股地产股也十分抢眼。
　　今日开盘后，万科A震荡上扬一路走高，午盘后一度创下上市以来最高价30.22元，大涨9.65%。截至收盘，万科A报收29.3元，上涨6.31%，总市值高达3162亿元。(002305,)、(300675,)、(000736,)、(000608,)纷纷涨停，整个房地产板块逆势走强上涨了1.76%。
　　地产股暴动六大原因
　　对于地产股的频频暴动，综合各方观点，报记者总结出以下六大原因：
　　1、 地产行业景气，三四线城市大火。今年房地产公司盈利都非常好，今年前8个月，商品房销售面积同比增长12.7%，商品房销售金额同比增长17.2%；龙头企业表现更好，今年股价以近453.83%的涨幅领先的地产股龙头中国恒大，上半年营业额1879.8亿，同比大增114.8%；净利润231.3亿，同比大增224%。
　　2、 行业库存不足。行业景气背后，前几年市场担忧的库存问题已经不存在了，尤其是三四线城市的库存压力大减，有分析指出，按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。
　　3、 估值仍有优势。市场追逐确定性和低估值，房地产作为较为确定的低估值龙头股受捧，部分龙头股的市盈率仍然只有10几倍，正是迎合了当前市场环境。
　　4、 机构配置偏低，A股涨幅低。虽然港股地产股暴涨，但A股地产股今年以来涨幅一直落后于，并且机构配置偏低，基金中报配置地产股2.5%，低配了3.2个百分点，因而存在博弈机会。
　　5、 房价仍然有戏。有分析师称，三四线城市是中期繁荣，接近中后期，一二线城市是基本面底部，总体而言，房地产龙头主要布局一二线城市的，值得看好。
　　6、对于房地产调控进一步收紧预期大幅降低，昨日经济数据低于预期。
　　姚振华买万科A或爆赚400亿元
　　对于近期地产股暴动，尤其是万科A连续大涨创历史新高。市场自然又联想起还持有28.04亿股万科A股份的宝能系，万科A今日大涨6.31%，报收29.3元，创出历史新高。
　　从2015年上半年出手，到2016年7月份，一路买买买，宝能系旗下前海人寿、钜盛华股份、钜盛华股份委托的资管计划，持有万科A的股份高达28.04亿股，持股占万科总股本达25.4%。
　　宝能系和万科管理层，也在买买买的过程中，爆发出各种冲突。宝万之争到今年6月底董事会换届完成，才告一段落。不过，宝能系持有的股份，也在今年7月份解除锁定期，目前尚未看到卖出的消息。
　　根据中国基金报小伙伴证券时报e公司的计算，宝能系持股28.04亿股股份，买入的金额为432.98亿元至463.5亿元，买入成本约15.44元/股-16.53元/股。以今日收盘价29.3元来计算，宝能系最新持有万科A的市值为821.57亿元。
　　以最新市值减去测算成本，宝能系的盈利高达358.07亿元至388.59亿元。
责任编辑：Robot&RF13015
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1月5日和1月8日，地产板块带领大盘冲击3400点，向前期高点发起了强烈攻击。
截至8号中午收盘，带领地产股领军的泰禾集团上涨10%，一周涨幅超过60%。
图，泰禾股价截图
绿地控股当天上涨9%，五天涨幅超过30%。
图，绿地股价截图
保力地产两天上涨10%，创出阶段新高。
图，保利股价截图
万科集团两天上涨9%，创出历史新高。
图，万科股价截图
而这些大涨的地产股都有一个共同的特点，就是旗下商办公寓产品比重很大，而受到近期商办公寓销售良好的影响，即将体现在业绩中，这些公司股价受到良好业绩影响而大幅上涨。
来看看这些股价大涨公司商办类产品的销售业绩。泰禾集团刚刚宣布，泰禾·北京长安中心以33.5亿元的网签额一举摘获北京商业地产（商业+写字楼）销售额排行冠军；泰禾集团以全年239.7亿元的网签额揽获2017年北京房企销售额排行榜亚军。北京市住建委数据显示，泰禾更以153.2亿元的权益销售额位居北京房企销售权益金额榜榜首。
而绿地旗下的悦公馆公寓项目在12月以84套网签量成为商住当月销售冠军。而我们美房网投资俱乐部在十一月会员认购数量就达到三十多套，1月7号更是一天成交三套。受销售良好业绩影响，绿地悦公馆项目短短一个多月时间，单价从21000元上涨到25000元，所以股市中的绿地股价上涨也就是情理之中。
图，绿地网签截图
万科旗下商办项目也非常多，而近期我们俱乐部会员认购万科中央城，万科天地，tbd住总万科，万科城市之光几个项目共六十多套，我们牵头发起的北京商办收购联盟更是在12月底收购了万科城市之光一号楼三层和五层的两个整层共112套房源。受销售业绩影响，万科城市之光大幅上调价格，其中今年底交房的十五号口售价涨到43000元，向前期高点47000元发起攻击，就是三年后交房的一号楼也上调价格到41000元，向我提出的全面超越周边万科住宅更进一步。
当一个月前我带领大家布局只有七元的绿地股票时，我就把布局绿地的理由分享给大家，就是在租售并举大政策背景下，租金跟房价成反比的倒挂现象开始得到根本扭转，也就是未来租金高房价低的公寓价格跟租金低房价高的住宅价格开始逐渐靠拢，而提出这种观点的时候，北京公寓的价格只有住宅的一半但是公寓租金却是住宅的两倍，这种全世界唯独中国才有的奇葩现象恰恰就是最好的投资机会。而这种投资机会在中央反复提出租售同权的政策环境下，公寓价格出现了明显量价齐涨的补涨行情。
而绿地股价从45元一路下跌到7元的主要原因就是商住公寓的销售持续低迷，这点从绿地发布的三季度公告中可以看出。
图，绿地三季度公告阐述股价低迷的原因
而绿地股价下跌的原因正是本次绿地股价暴涨的刺激因素，也正是我发现了绿地公寓销售快速回暖，及时布局了绿地股票，收获了四天上涨20%多的快乐。
图，绿地股票赢利截图,，建仓一个月盈利超过30多万
那么，绿地股价还会不会继续上涨，这就取决于绿地旗下公寓的销售状况，也就是说如果绿地公寓销售继续回暖，绿地股价还会继续上涨。
当前北京楼市，住宅价格持续下跌，而商住公寓受到3.26限购影响提前大跌提前反弹，受租售同权政策的刺激，高租金的公寓开始全面超越住宅的逆转行情，尤其用公司名字购买的商住可以随时买进随时卖出的全流通优势得到市场的迅速认可，公寓价格开始了全面上调，而中国投资者从来都是越上涨越有人买进，所以，公寓的爆发行情就在近期，而股市中那些拥有大量公寓产品的开发商股票就一定成为近期股市中的明星。
本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
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今日搜狐热点房地产股票暴涨意味着什么？房地产股票暴涨意味着什么？纸老虎观点百家号 市场流动性充裕，外围好行情一片，跟着红红火火恍恍惚惚，也是情理之中，但是这个市场最先走强的仍然是地产股，这就是一种很有内涵的表示，这说明市场已经做出了一个艰难的判断，通胀正要突破关他的笼子。
市场本来有两个判断，介于中国经济整体还没有着陆，一部分认为货币会偏紧，因为金融业整体会呈现出缩表姿态，但是供给侧之后，这种想法有所改变，因为上游原材料上升80%这么多，而下游消费品不涨价，无论如何都是个问题，但是市场仍然相信，央行应该是想为下一次危机积累更多的工具，这样会逆向保持流动性。
只是一切似乎都不尽如人意，在上个月月底之后，整体来看央行正在逐渐走向宽松，市场略微一点小波动，就会有频繁的操作等在身后，比如说临时准备金拨备。所以市场开始在月初倾向于认为，通胀已经要来了。
房地产仍然是作为抗通胀的目的被买入，但是，也许一切的假象，都是因为如今这个冬天比较冷，消费品永远是和需求挂钩的，如果必需品因为上游原材料涨价而水涨船高属于顺理成章，那么在其他领域呢？
可以说，现阶段防风险和防通胀是画等号的，理性的经济政策仍然是寻求经济着陆，比如1993年前后邓小平做的那些，已经1998年朱镕基时期的那些经济政策，1993年我们躲过了日本的灾难，1998年我们躲过了泰国的灾难。这都是充分紧缩货币的功劳。紧缩并不是直接带来好处，紧缩的好处是为未来储备资源，以抵御不测的天气。
货币扩张多少才是合适的，普通的观点是，要和GDP的增加相匹配，货币增量等同GDP增量，如，秘鲁智力等拉美国家，就是现实版的印证。2017年是紧缩的一年，增速6.7%，货币M2增加10%左右，这还是过去年度第一次将M2压入10%这个范畴，过去一直是两位数的增长，而中国GDP早已不是两位数。
也许好日子还能继续，每次逢八总让人心神不宁，98泰国，08美国，都是疯狂的上涨，要命的下跌。而且究其原因，货币超发和无尽的信贷，这个世界大家都一样，最终都要接受苦干实干创造财富的事实。
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