本文系杠杆游戏（网易新闻·网易号“各有态度”签约作者、头条问答签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银杆友大伟推荐Alan Walker的“Faded”：杆姐，能不能点首faded。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会音乐下面原文附上）圣诞节，媒体总结好消息，2017年，人民币对美元年内升5.4%，而明年或在6.40至6.80波动。同时还有一条消息，2018年我国棚改目标为580万套。日召开的全国住房城乡建设会议公布这一目标，重点是大幅超出市场预期。这两则新闻有什么联系？放在2018年的大背景下，杠杆游戏觉得这两条消息非常值得探讨。甚至可能决定2018年的房价大势。 1汇率、房价互相影响，2018年资产泡沫会否击穿，全看房价、汇率是否稳得住经历过2016年末2017年初人民币的汇率压力，一泻千里的疼痛无法忘却，耗资万亿美元的汇率保卫战极为深痛。如果人民币在即将到来的2018年可以维持媒体预测的汇率，国内资产价格压力将大大减负。问题是，如何确保预测成为现实？客观来说，经济、房价走势和汇率实际互为支撑、相互影响。这就是为什么很多人预测，联储的持续加息、缩表、美国减税，提振美国经济的同时，将导致我国房价大幅下跌。而房价大跌，则进一步导致大量资金外流，汇率承压。同样反过来，如果我们经济稳定，不被美国虹吸，汇率稳定，目前房价也就能撑住。通过我国较为严格的资本管理，对资本大鳄的警告和震慑，大块头资金一定时期内守住是可能的。但前提是国内房价和经济稳定，否则再严厉的管理规定也会被消解。从这个角度而言，更好理解前几天，杠杆游戏从中央经济工会议内容中，解读出的，中央目标是维持目前房价，为其他改革争取时间。详见《》（12月21日）按照中央经济会议的指示，调控不会轻易加码，开发商和房价依旧可以僵持。表述说得很清楚，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。换句话说，只要不是过分的地方，上头不会给压力加码调控。同样，如果出现形势不利的局面，上峰也不会阻拦地方“小救市”。调控政策之外，影响房价至关重要的货币政策，杠杆游戏据中央经济工作会议的表述预测，2018年和2017年比可能无明显变化，既为保汇率留有空间，也不至于大幅逼跌房价。好了，中央的战略定好了。但具体战术呢？现在北京二手房已经是跌了，二线城市基本企稳，会不会跟着跌，怕不怕跌？三四线城市总刚需就那样，去库存已经取得这么好效果，好效果如何继续维持？请看下文分析。 2棚改目标比预期大幅提升，三四线城市房价找到新支撑，一二线城市则可以靠虹吸和人才吸引稳定房价12月23日，是的，周六，这天召开的全国住房城乡建设会议公布我国2018年改造各类棚户区的目标：580万套。这一目标是什么概念？2017年，我国棚改制定的目标是600万套。日前住建部公布了实际数据，2017年全国各类棚户区改造已开工609万套。略微超额完成。而2016年时目标为606万套。为此，国开行等金融机构支持了1万多亿元的融资。真是大投资、大建设、大就业，有力稳定了经济。不仅如此，还刺激房价。这几年棚改和过去不同了。以前喜欢补偿房子，现在流行货币化补偿安置。年全国库存积压，于是货币化补偿安置作为“去库存”的主要手段之一被使用。大家拿着钱不仅开心，买房爽快，动辄全款，还参与炒房，也能刺激一些其他消费。在2013年之前，棚改货币安置比例非常低，杠杆游戏看过多个研究机构的数据，大致结论都是10%以内。而到了今年，保守估计也在五六成。就算五六成，300万套房子吧，按照50-100万元/套计算，意味着可以提振1.5-3万亿元住房销售的规模。而我国目前的住房年销售额也就10万亿出头。有意思的是，2017上半年，国务院制定的2018年至2020年的棚改目标1500万套，年均也就500万套。眼看着棚改规模下降，联储加息、缩表、减税咄咄逼人，我们提振棚改量。在三四线城市去库存取得不错效果，新的库存可能又要来时，棚改加码实在是利好。与此同时，一二线城市尽管供地2017年整体增加明显，但需求确实相对过硬。目前的供给实际和需求是不匹配的。加之大家都在打人才争夺战，明里暗地放松限购，销售和房价未来一定时间也有了支撑。倒不是说一些泡沫不缩小一点，起码上述举措保证了销售增速可能保持稳定。有销售增速、节奏的保证，如果外部压力可控，房价维持基本稳定还是可能的。这不就是中央和地方都期待的吗？ 3联储加息压力、资本市场大发展冲动，依旧是房价头上高悬的利剑根据杠杆游戏上述分析，一二三四线城市，2018年楼市都有了新支撑，国内资金信心得到保障，汇率压力也就减轻。反过来，进一步稳定国内房价，防止资本外流。为了预防和给汇率稳定空间，中央经济工作会议明确，如果不是不得不，货币2018年大放水没有可能（外部环境也不给这个空间），和2017年一样，不松不紧。货币政策的目标诉求看来不少，汇率、房价都要。当然，上述分析也表明，守住资产价格和汇率之重要，很大程度是要抵御美联储加息的咄咄逼人。反过来也说明，联储态度、美国经济对我国房价影响之大。譬如货币政策今年开始调整、调控力度达到史无前例，房价不再疯涨，很大程度都是因为美国货币宽松周期结束，我们再不能跟着放水、做大资产泡沫。很有意思，改变中国房价走势的居然是美联储。至于稳定还是跌一点，这就不好说，反正疯狂继续是难了。除了联储加息、缩表、美国减税的利剑，中央经济工作会议还提出，“促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务”——上周杠杆游戏在文章里提醒过。刘主席也说要做资本市场强国。现在房价是崛起了，匹配大国地位，资本市场也要努力。问题是，资金总是逐利的，股市要略微从楼市“抽血”，资本要回流部分实体，意味着房价支撑就少了点。当然，如果资本市场可以做起来，良性循环，赚了钱买房也是正常的。所以短期内，如果资本市场可以吸引到更多钱，恐怕和加息一样，房价不敢掉以轻心。
文/ 黎伟杰
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总篇数 <span class="text" data-v- 篇 致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫
致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫 总篇数 88 粉丝 842任志强判断2018年房价继续上涨，现在到底该不该买房
16:18:30&#12288;&出处：其他&#12288;&作者：佚名&#12288;&
　　从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。　　&&海底迈克　　文/海底迈克　　海底迈克，职业股权投资人、金融投资专家，较早时在国际大型金融集团全球总部工作多年，后受邀回国担任公募基金公司首批国际投资负责人，拥有近20年国际国内投融资经验，多次准确预判重大市场事件和热点。　　近日看到任老师放狠话了： 2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见!　　大概扫了一眼内容，还是主要从房地产供给方面来判断的。为了方便大家，我从网上摘抄几段放到这里回顾一下：　　近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。　　任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括和。　　 &　　2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。　　而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。　　目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个&誓死守住人口2300万的底线&。并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。　　这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，&把人轰走，你轰得走吗?&人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!　　世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。　　 &　　早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。　　结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢?3750万。　　只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢?　　(来源：时代聚焦)　　十几年来，每次任老师判断房价走势都比较靠谱，可是现在房价已经这么高了，到底买不买呢?买的话，担心接了击鼓传花游戏的最后一棒，不买吧，又担心房价上涨后踏空。　　现在买不起房子的人就比较省心，因为反正买不起，只要看戏就可以了。最多在各种论坛上打压一下看多的人，唱空房价，虽然知道作用不大，但是集腋成裘，外一真把房价喊下来呢?　　比较难受的是现在持有房产和大量现金的人。　　持有房产的人要决定是不是继续持有，如果房价一旦进入下行周期，房子卖便宜点还是可以的，就是少赚一些的问题。可是如果大家一窝蜂的抛售套现，很可能房子就卖不出去了。拿什么去还银行贷款呢?　　持有大量现金的人要决定是买房子还是投资其它资产，投错了，损失会很大。　　影响房价走势的因素非常多，大到经济发展情况、货币供给、土地供给、政策、国际金融政治等等，小到工资收入、首付比例、限购政策等等。　　这么复杂的事情，2017年诺贝尔经济学奖获得者理查德&塞勒教授都不一定能搞懂。　　 &　　其实，市场上绝大多数对房价的准确判断，都具有一定的偶然性!　　这就像股票市场上，如果碰到大牛市，99%赚钱的股民都说是因为自己判断准确，而不会说自己只不过是运气好而已。　　任老师对房价的判断也只是从狭义的房产供需角度做出的。但是在前些年全球货币泛滥的大环境下，使用这样简单的模型就足够了。　　现在房价这么高了，又听说全球都要进入货币紧缩周期了。我们这些普通群众，现在还要不要听任老师的最新判断去买房呢?　　这里有个相对简单的办法，可以从身边的感知入手来计算一个指标。姑且叫这个指标为极限购买力指标吧。然后用这个指标来判断是否要买房。　　为什么可以用这个指标?　　因为近几年房价的快速上涨，主要是由投资需求、抗通胀需求拉动的。 投资就有要套现的时候。那么投资需求的接盘方就是刚需。说得通俗一点，投资客贷款加杠杆抬高了房价，目的是为了卖出去赚钱，扣除贷款外获得利润。要卖出去就只能找买房子用来住的人才行。不论一套房子被几轮投资客轮番接盘，最后他也必须靠自住的人才能真正落袋为安。　　道理就是这么简单。　　 &　　极限购买力的计算方式大概是这样的，因为年龄越大则购买力越强，贷款期限越长，每个月还款压力越小，极限购买力就按照这个逻辑来推导。假设60岁退休，贷款最长30年，刚需购房人的平均年龄最晚是在30岁左右。　　主力购房人群是无房的企业中层、金融从业人员等，夫妇都有收入，可获得双方父母支持首付款。在北上广深举例来说，这个群体的家庭月收入在3万左右。去掉房租8000，吃饭4000，社交娱乐2000，孩子花费3000，净剩下大概1.3万可用于支付房租。这个数字应该是高估的，因为没有扣除医疗、服装、旅游等额外支出。这些可以寄希望于未来工资上涨，或者其他投资盈余。　　为什么不用40岁、50岁的购房人群来计算?　　因为他们如果早就有房，那么就不是刚需，如果他们还没有买房，贷款期限就短的多，贷款额也会下降了。　　城镇化进程中进城务工的农名工兄弟、保安大哥、保洁大姐等等很明显不在此列。他们收入不但较低，而且在可预见的职业生涯中能进入极限购买力群体的可能性也比较低。　　也没有考虑极限购买力群体未来升职加薪的因素，那个虽然可能对远期房价有影响力，但是无法提前最近几年。即使是借钱也不行，这个群体连首付都不一定有着落，去哪里借钱还房贷呢?　　这种极限情况下，按照30年计算，这些家庭可获得贷款250万元左右。首付大概30%，则房屋总价可负担350万元左右。首付100万哪里来?假设可以自己积累一些，双方父母支持，银行消费贷，朋友间借款等。　　350万有了，那什么可以买?不用考虑了，在房价上升的极限情况下，能够购买的就是最小的户型。最小的户型，现在北京已经出现了，大概50平米吧。小是小了一些，只要能晚上睡觉就可以了。这样大概每平方米8万左右。　　地段呢?金融从业人员上班比较靠近市中心，所以公共交通一小时到市中心是一个平均要求。这样算下了，就是在北京4、5环附近一居室均价达到8万。投资客买的房子出手的时候都是了，所以主要看二手房房价就可以了。　　现在北京的二手房房价是什么样呢? 根据中原地产数据，低于8万的只有石景山6.1万、丰6.4万，而其他区域都高于8万，其中海淀8.9万、西城11万、东城9.5万、朝阳8万。　　 &　　任老师说房价2018年下半年还要涨，也许会涨吧，可是能接盘的就只有投资客了。　　投资客的计算方式也离不开极限购买力这个指标。前面说过，他们最终是要套现的。投资的话就要考虑年化收益率了。　　在北京这种情况下，房价已经接近极限购买力，即使因为各种因素，比如说货币泛滥，房价也不会超出太多。 即使是在过去十几年全球货币宽松的大背景下，刚需家庭收入增长也是十分有限的。未来全球延续以前那种规模的宽松货币环境已经不大可能了。　　假设极限购买力超出区间20%，达到9.6万元。扣除各种交易税费，估计也就是剩下15%左右。税费计入极限购买力的原因是显而易见的，因为极限购买力的概念是没有其他支付能力了，所以不可能另外有钱去支付税费。　　现在买一套新房，从交房款、到交房、到拿证、到持有到最低税费交易，估计最少要4年以上。15%的收益按照4年计算只有3.75%。　　上面就是极限购买力指标的计算方式。3.75就是这个指标值。 可是3.75%还不到银行理财的收益。而且银行理财的流动性更好、安全性更高。　　即使现在去买一套二手房，两年以后卖掉，最多也只有7.5%的收益，比其他投资方式也好不到哪里去。　　那么现在买房长时间持有，比如说10年呢?因为决定极限购买力水平的最主要因素就是家庭收入。前面说过了，即使是再来十几年货币宽松，也看不到家庭收入大幅上涨的可能性。　　持有十年，到时候收益率还不如银行存款。　　那等着其他投资客来接盘吧?这就变成了击鼓传花的游戏，看谁倒霉接最后一棒了。房地产就变成了另外一个比特币市场，短短几年可以上涨百倍，可是几个月的时间就可以血本无归了。　　从投资的风险收益角度看，房地产投资的风险已经远远大于收益了。　　 &　　任老师说了2018房价会涨，第一他没有说会涨多少，第二他没有说买了之后能不能卖得出去。　　如果现在听了任老师的话，在北京等极限购买力指标较差的区域买了房，2019年的时候，任老师突然多翻空，说2021年房价要跌。现在买房的人可就惨了，因为你卖不出去啊。　　在其他地方是否还可以买房?大家可以按照同样的方式计算一下，做出自己的判断。　　从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。　　END　　微博搜索@海底迈克　　微信搜索【海底迈克】　　文字原创，欢迎转载，但请注明来源，侵权必究。　　(图片来源于网络，若侵权，请联系删除)　　金融|投资|生活|正能量|　　欢迎关注　　用通俗的方式传播正确金融知识，传播正能量。　　通过生活中的应用场景来灵活地运用金融知识。从而，对读者的生活起到积极的实质作用。
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2018年将是房地产最困难的一年
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