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不付尾款不交房 买卖双方 “自食恶果”
简述：根据合同约定，买方应于卖方将户籍迁出涉案房屋后三个工作日内支付剩余房款20，000元，买方拒绝支付该款，已违反合同约定，应支付该款并承担延期付款的违约责任。而卖方应于收到买方第二期房款后7日内将涉案房屋交付，但未交付，因此卖方应承担延期交房的违约责任。
上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2015）沪二中民二（民）终字第1711号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨某。
委托代理人姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）唐某。
委托代理人原丹，上海英恒律师事务所律师。
委托代理人姚佳，上海英恒律师事务所律师。
上诉人杨某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，日，杨某作为卖售人与买受人唐某签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定，双方同意上海市阜新路XXX号XXX室房（以下简称&系争房屋&）转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，250，000元；第九条约定，唐某未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列内容处理：自唐某应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；第十条约定，杨某未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意按以下内容处理：自杨某根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为唐某已付款日万分之五计算，直至实际交付日；合同附件三付款协议4约定，待上海市杨浦区房地产交易中心出具以唐某为所有权人的房地产权证且杨某收到唐某第二期房价款后7日内，双方应对该房地产进行验看、清点，杨某应将该房地产交付唐某；第5条约定，双方确认，房价尾款的支付条件为：双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后当日内，由唐某支付杨某尾款20，000元。待杨某将户口迁出后3个工作日内，由中介公司代为转付杨某。
日，唐某取得上述房屋产权。
日（注：应为&日&，此处系笔误），唐某向杨某支付合同约定的第二期房款。
日，唐某与郭继勇（杨某）办理上述房屋燃气用户变更户名手续及有线电视更名过户手续。
日，杨某迁出上述房屋内原户籍。
杨某向上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称&锐丰公司&）出具《转款申请书》（无日期），内容：&&&目前，本人已与买受方实际完成该房地产的交房，过户事宜，买受方已实际入住，由于买受方的不配合，本人与买受方无法进行书面确认。本人已单方进行催告。本人已按照合同约定，将户口全部迁出，现本人要求贵司按照合同约定在本人完成户口迁出事宜后将贵司暂保管的180，000元支付至本人账户。&
日，锐丰公司将180，000元汇入杨某银行账户。
日，杨某短信通知唐某，内容：&&自从4月13日交房给你至今，你的尾款2万元还没有结给我&&。
2015年3月，杨某以唐某迟迟不将尾款20，000元付给其为由，起诉至原审法院，请求判令唐某支付剩余房款20，000元及逾期付款违约金（从日至判决生效之日止）。
唐某辩称并反诉诉称：日，其与杨某签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定杨某应在唐某支付第二期房款后，将该房屋交付给唐某。但在合同实际履行中，杨某应在日前将房屋交付给唐某，但杨某至日才将房屋交付。现同意向杨某支付剩余房款，但杨某延期交付房屋，故反诉请求判令杨某支付逾期交房违约金49，815元（从日计至日，以1，230，000元为本金，按日万分之五计）。
杨某针对反诉辩称：杨某出售系争房屋是为了再次购买房屋，由于当时的房贷政策，导致其未能及时获得银行贷款再次购房。杨某也与唐某口头协商交房事宜，唐某同意杨某延期交付，故不同意唐某的反诉请求。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案中，根据双方当事人所签订房屋买卖合同约定，唐某应于杨某将户籍迁出涉案房屋后三个工作日内支付剩余房款20，000元，杨某已于日履行了上述约定的合同义务，唐某拒绝支付该款，已违反合同约定，应向杨某支付该款并承担延期付款的违约责任，故杨某主张唐某支付剩余房款20，000元及逾期付款违约金的请求，予以支持。又根据合同约定，杨某应于收到唐某第二期房款后7日内将涉案房屋交付唐某。杨某于日收到唐某第二期房款，杨某应于日前向唐某交付涉案房屋。杨某表示延期交付房屋事实存在，但已得到唐某同意，对此唐某予以否认。杨某未能举证证明双方当事人对变更交房日期达成一致，因此杨某应承担延期交房的违约责任。原审审理中，双方当事人对具体交房日期存在异议，按照举证责任分配原则，杨某应承担证明交房日期的举证责任。从双方当事人提供证据看，唐某提供的双方于日办理燃气户名变更及杨某向中介公司申请转款等证据，可以认定双方交房日期为日。杨某提供的短信内容不足以证明双方交房日期为日的事实。故唐某反诉主张杨某支付延期交房违约金的请求，可予支持。
原审法院据此作出判决：一、唐某应于判决生效之日起十日内支付杨某剩余房款20，000元及延期付款违约金（以20，000元为本金，按日万分之五计，从日计至判决确定还款日止）；二、杨某应于判决生效之日起十日内支付唐某延期交付房屋违约金49，815元。
原审判决后，上诉人杨某不服，向本院提起上诉称：双方合同虽约定在唐某支付第二期房款（日）后7日内交房，但事实上杨某已征得唐某口头同意延期交房，此事通过中介磋商协定的，中介对此是知情的，也答应杨某出庭作证。原审审理中，杨某向原审法院提交了申请证人（中介）出庭作证的书面材料，但原审开庭当天，证人因出差而无法到庭作证，杨某已向原审法院提出该理由。原审法院理应另行安排证人出庭质证，但原审法院怠于履行该法定义务，其所作的判决程序违法。现杨某仍要求证人出庭作证，以证明杨某的诉讼主张。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二条，改判驳回唐某的原审反诉诉请。二审审理中，杨某申请的证人未到庭作证。
被上诉人唐某则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据并加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现杨某主张其延期交房系获得唐某口头同意，但杨某并未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。根据查明的事实，杨某未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，045元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 &丁康威审判员 &姚跃代理审判员 &俞璐
二〇一五年九月二十八日
书记员 &汪汝珏
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已经到了约定交房时间，但尾款没收到可不可以不交房
已经到了约定交房时间，但尾款没收到可不可以不交房
按合同来，我们是拿到全款的三天内交房，但是房东是时间没到提前交房的，看你了
尾款是银行的贷款吗？贷款不到不交房，尾款如果是交房押金的话，对方确认没问题，先收尾款后交钥匙。总之，该你拿到手的钱全拿到了才能交房！！
看合同条款
款都没结清当然不能交房
款都没结清当然不能交房 ！
奇了怪了，尾款都没收到怎么交房？
合同里约定贷款放款除外的另论，仔细看下合同，默认尾款到后交房
馒头团团他爸:合同里约定贷款放款除外的另论，仔细看下合同，默认尾款到后交房&( 16:15)&&&我们写了附加条款，过户后两个月交房，可是他过户就违约了一个月
cyl88:尾款是银行的贷款吗？贷款不到不交房，尾款如果是交房押金的话，对方确认没问题，先收尾款后交钥匙。总之，该你拿到手的钱全拿到了才能交房！！&( 15:28)&&&尾款是银行贷款，之前签合同的时候附加写了过户后两个月交房，之前没想到两个月还不放款，我都等了三个月了还没放，我都不敢交房，万一再等上几个月怎么办
helpstone:奇了怪了，尾款都没收到怎么交房？&( 16:07)&&&合同写了附加条款，过户后两个月交房
正常是钱到账才交房。
佑暖:尾款是银行贷款，之前签合同的时候附加写了过户后两个月交房，之前没想到两个月还不放款，我都等了三个月了还没放，我都不敢交房，万一再等上几个月怎么办&( 16:43)&&&那中介打银行电话
宜悟宜实:看合同条款&( 15:51)&&&合同默认是银行贷款全到了再交房，但我们又补充了一条过户后两个月交房
cyl88:那中介打银行电话&( 16:46)&&&打了，从一月初再到一月中旬，再到年前，今天回复是二月底，都要吐血了
中介说的吗？？有点问题！！你自己去银行问问
cyl88:中介说的吗？？有点问题！！你自己去银行问问&( 16:50)&&&我是卖家，银行说只和买家沟通
总之钱到交房
cyl88:总之钱到交房&( 16:53)&&&嗯，卖家说我们不给房就算租房的钱，他违约了过户时间我都没找他，他还问我要钱
合同上，你们理亏了
佑暖:嗯，卖家说我们不给房就算租房的钱，他违约了过户时间我都没找他，他还问我要钱&( 16:54)&&&我们卖房都是写好，尾款到帐三日内交房！
cyl88:合同上，你们理亏了&( 16:55)&&&是呀，没想到两个月还不放，但是他过户也违约了，我们约定10月之前过户的，但他到10月底才过户，之前还要烦，两个银行给他拒贷了，最后选了邮政，我和他7月底就开始交易了，拖到现在了
所以这种人就是无耻啊，得了便宜还卖乖
cyl88:所以这种人就是无耻啊，得了便宜还卖乖&( 16:59)&&&我们是等着这钱置换房子的，等了半年，房子又涨了30万，还和后面买房的产生了违约，人家人还不错等我们凑钱的，我们都借银行的高利息的钱先垫上的首付，我这些钱还没找这边卖家算呢
佑暖:我们是等着这钱置换房子的，等了半年，房子又涨了30万，还和后面买房的产生了违约，人家人还不错等我们凑钱的，我们都借银行的高利息的钱先垫上的首付，我这些钱还没找这边卖家算呢&( 17:03)&&&你们首付不够也能怪卖家？这脸皮厚的有点无敌了
二手房是这样的，不确定性太多
楼主没事，坚决不交房，尾款没收到交毛房，至于他说的算租金，你不理就行，钱在你口袋，他算最多也枉然。且法律并不支持他所主张的要求。&
被判无妻:你们首付不够也能怪卖家？这脸皮厚的有点无敌了&( 17:05)&&&我等他的尾款去交首付的，说的两个月能放款，结果等了三个月还没放，他现在还问我要房租，谁脸皮厚，过户时间他也违约一个月，谁脸皮厚，我一句都没和他说，他反过来问我要钱，能看看好谁错在先再评论谁脸皮厚吧，也许现在欠钱的都是大爷
香堤湾花园:楼主没事，坚决不交房，尾款没收到交毛房，至于他说的算租金，你不理就行，钱在你口袋，他算最多也枉然。且法律并不支持他所主张的要求。&&( 17:05)&&&是的，他都两个银行拒贷了，这房子我更不敢交，谁知道后面还会有什么事出来
楼主碰到的情况和我们很相似。
你可以主张自己的索赔权利啊，又不是亲戚，没啥不好意思的
馒头团团他爸:你可以主张自己的索赔权利啊，又不是亲戚，没啥不好意思的&( 18:47)&&&我就不要他赔了，每个人都不容易，只是他居然问我要钱，我就不开心了
收到银行打款后一般七个工作日交房，银行只要通过审批，就算半年放款也不算违约的，那些都是不可确定性因素，卖家不亏的啊，收了首付还住在里面，但二手换二手确实很多麻烦事，不能算死的。
楼主，换作你是卖方，钱没到齐，你愿意交房吗？这后面还有好多不确定因素。
运达搬家:楼主，换作你是卖方，钱没到齐，你愿意交房吗？这后面还有好多不确定因素。&( 08:14)&&&我就是卖方
佑暖:我就是卖方&( 08:29)&&&搞错了中介都倾向买方，小中介操碎心，我也在等待放款中，邮政太慢了
青苔:楼主碰到的情况和我们很相似。&( 17:17)&&&你们交房了吗
运达搬家:搞错了[表情]中介都倾向买方，小中介操碎心，我也在等待放款中，邮政太慢了&( 08:49)&&&我这中介也搞的，两个中介负责的，一个管房源一个管客源，天天扯皮，最后撒手不管了，就叫我们自己买卖双方沟通
易师傅:收到银行打款后一般七个工作日交房，银行只要通过审批，就算半年放款也不算违约的，那些都是不可确定性因素，卖家不亏的啊，收了首付还住在里面，但二手换二手确实很多麻烦事，不能算死的。&( 23:43)&&&我也没说买方什么，就说没尾款不交房，他问我收房租，我就火了
钱没有到账，怎么能交房。合同上怎么能写过户后两个月交房，就没有想到放款时间不确定？
佑暖:我也没说买方什么，就说没尾款不交房，他问我收房租，我就火了&( 09:02)&&&钱没到位怎么交房？你买家真搞笑
佑暖:我也没说买方什么，就说没尾款不交房，他问我收房租，我就火了&( 09:02)&&&叫你买家房款全部到位再谈收房租
合同订的有问题，都是收到尾款交房，贷款放款时间不确定，怎么能约定2个月交房，建议等收到尾款再交房，至于租金商量着来，保证收到尾款是第一位的
平衡力:钱没有到账，怎么能交房。合同上怎么能写过户后两个月交房，就没有想到放款时间不确定？&( 09:08)&&&我同学八天就放款了，没想到他还不放款
万一人家有信用污点，贷款放不下来，难道你也交房？钱不到账，不交房，是你的房子租金付什么狗屁租金。
佑暖:我同学八天就放款了，没想到他还不放款&( 09:29)&&&责任在买家，买家好意思说租金
名字取得好难:责任在买家，买家好意思说租金&( 10:19)&&&我现在就一个要求，放款给钱，首付才30%，尾款才是大头呢
平衡力:万一人家有信用污点，贷款放不下来，难道你也交房？钱不到账，不交房，是你的房子租金付什么狗屁租金。&( 10:08)&&&信用污点倒是没有，但是他之前因为流水和婚姻这方面被两个银行拒贷了，所以我也不放心，光等贷款审批就三个月没了
被判无妻:你们首付不够也能怪卖家？这脸皮厚的有点无敌了&( 17:05)&&&哦，我明白了，你以为我是买家是吧，我是卖家，怪不得你说怪卖家，估计没写清楚
佑暖:合同默认是银行贷款全到了再交房，但我们又补充了一条过户后两个月交房&( 16:46)&&&那估计够呛，要按合同。
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　　买房对于国人来说是件“大事”，关系到婚姻、家庭的方方面面。也因如此，买房的时候常常可以看到“全家总动员”的热闹场面。毕竟，对于老百姓来说，很多人可能会用尽一生的积蓄，又或者会提前透支几十年的薪水。决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。　　那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？更重要的是，在目前尚不成熟的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？　　前期准备第一步：明确购房目的　　买房之前要明确自己购房的目的，这样才能做到“有的放矢”。在目前常州市场上，各种物业形态的楼盘让很多购房者看的眼花缭乱，可能走了许多售楼处后发现每个都有自己的优缺点，从而无从选择，渐渐的会迷失掉自己原先的既定计划。　　为什么要买房？　　买房的理由有很多，可能是为了结婚而购房；可能是原先的“家”太小，甚至有同堂三四代人挤在一起；可能是为了投资保值或增值。所以要明确自己的购房目的，究竟是为了结婚的首次置业，还是为了改善居住环境而二次置业，还是为了让自己的资产能在经济波动中保值甚至增值。明确这个很重要，专家建议，要根据自己的实际情况而确定购房的首要目的，这样才能在芸芸楼盘中挑选到自己的“房子”。　　到底需要什么样的房子？　　如果为了结婚，会有两种情况：一种是仅仅考虑夫妻两人居住；一种是和父母长辈一起居住。如果是夫妻两人居住，考虑到今后还会有小孩，一般以两房两厅或三房两厅的中小户型为主。如果是和父母长辈一起居住，那么至少要考虑到三房两厅或四房及以上的中大户型为主。并且在实际选房中，要提前想好房间及其他功能区的设置和分配，以免在买房后发现不够用或不能用的情况。　（1）价格　　如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）　　交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。　　户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。　　（2）位置　　位置好的房子通常具有下列特征：　　城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。　　交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。　　城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。　　生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。　　环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。　　购房流程第一步前期准备---1、核算家庭收入　　一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。因此，在明确购房目的后，还需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。　　牢记：　　◎先考虑支付得起的房子，再考虑喜欢的房子。　　◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向，选择适宜的房价、房屋面积、户型等。　　中国有句古话：“凡事预则立，不预则废。”具体而言，合理的购房预算要“预估”以下四个方面：　　一要预估可支配的投入　　(1)银行存款　　(2)可变现资产，如可以套现的股票、基金等理财产品，可以上市出售的旧房等　　(3)短期借款　　(4)已缴存的公积金　　小贴士：公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入！　　牢记：　　◎大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额，使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。　　二要预估各种购房费用　　买房的时候，计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了。　　事实上，除了买房款，购房者还要支付林林总总的费用，虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨，还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以，对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面的正确的认识。　　小贴士：可支配的投入千万不能满打满算，认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了，后期往往会出现因手头资　　三要预估购房后的家庭收支状况　　家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出，月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款，以及月还款的方式决定。　　牢记：计划通过银行按揭贷款买房的购房者，一定要估算自己的家庭还款能力，每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支等，才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。最好每月还能有一些盈余存入银行！　　小知识：　　据专家测算，购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好，这个比例可以适当提高！　　四要预估购房总价　　预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后，对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数，但究竟什么样的房价才比较合理呢？　　多数购房者谈到买房，首先考虑的就是单价高低，而忽视总价。　　据业内人士测算，购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下，若首付20%、贷款20年，购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见，结合财务情况，合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。　　住宅的结构有哪些形式？　　商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为:“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”,三种形式情况如下:　　(1)砖混结构住宅　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。　　(2)砖木结构住宅　　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。　　(3)钢筋混凝土结构住宅　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。
　　商品房的销售面积是什么？　　网友提问：商品房的销售面积是什么？　　专家回复：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。　　商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。　　其他相关内容：　　房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。　　套内（单元）建筑面积：指房屋按套（单元）计算的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。　　房屋分摊建筑面积：是指房屋套内面积依比例分摊得到的全幢共有公用面积的一部分面积。　　共有公用建筑面积：是指为整幢房屋服务的共有公用部位的建筑面积。　　套内墙体建筑面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。　　　　什么是住宅的开间进深层高和净高？　　(1)住宅的开间　　住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2. 7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。　　(2)住宅的进深　　住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。　　(3)住宅的层高　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。　　(4)住宅的净高　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：　　净高=层高-楼板厚度　　即层高和楼板厚度的差叫“净高”。　　商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。　　　　房屋的使用率是越高越划算吗？　　网友问：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗？　　专家答：　　房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。　　一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。　　南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。　　国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。　　什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。　　五证之——《国有土地使用证》　　
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。　　五证之——《建设用地规划许可证》　　《建设用地规划许可证》封面《建设用地规划许可证》正面　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。　　五证之——《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》第一页五证之——《建设工程施工许可证》　　对购房影响重要程度:　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。　　五证之——《建设工程施工许可证》《建设工程施工许可证》封面&《建设工程施工许可证》第一页
　　对购房影响重要程度:&《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。　　《商品房销售(预售)许可证》正面(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内)
《商品房销售(预售)许可证》背面　　对购房影响重要程度:　　重点提示：怎样审看商品房销售许可证　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。　　解读《住宅质量保证书》
图为住宅质量保证书范本　　《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？　　解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。　　商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商　　应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
图为住宅使用说明书统一范本《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；　　2、结构类型；　　3、装修、装饰注意事项；　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；　　6、门、窗类型，使用注意事项；　　7、配电负荷；　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；　　9、其他需说明的问题。　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
　　多听多看　　到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈；另外多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。　　沉默是金　　购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。　　敢于说“不”　　优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利，因此购房者要学会说“不”。　　购房者应进行以下一系列考察：　　1、配套设施的考察　　住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。　　(1)基础设施按规范要求　　(2)居住区功能的综合性　　(3)商业网点设施的配套　　(4)现场看楼宇环境　　2、社区环境的考察　　环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。　　(1)住在城里方便但不安静　　(2)郊区住宅适合休闲　　(3)城郊结合部升值潜力可观　　(4)谨慎选择社区周边小环境　　(5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度　　3、小区环境绿化的考察　　根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：　　(1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。　　(2)要有足够的绿化面积　　(3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用　　(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。　　4、物业管理的考察　　(1)购房者应了解未来的物业管理公司　　(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么　　(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度　　(4)物业管理收费问题　　5、采光条件的考察　　6、对开发商的考察　　(1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。　　(2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察　　(3)态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。　　挑选户型应注意以下几个方面：　　1.在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。　　两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。　　对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。　　2.基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。　　3.具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的　　尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。　　4.功能分区要明确，流线设计要合理　　挑选户型八大忌　　1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。　　2.忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。　　4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。平面布局合理是居住舒适的根本，好户型设计应做到以下几点：　　（1）入口有过渡空间。　　（2）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。　　（3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。　　（4）房间的开间与进深之比不宜超过1比2。　　（5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。　　随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。　　（一）根据使用选择户型　　对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。　　（二）各地户型各有差异　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。　　（三）室外景观成新宠　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。　　（四）先厅后卧，顺序选择　　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。　　另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。　　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。　　李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。　　调查显示，80%的购房者在选房时把地段作为最优先考虑的因素。因此，购买商品房时，在条件允许的前提下，仍应考虑房产位置的重要性。　　那么，如何看地段呢？　　牢记：看一个地段不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在地段内市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。另外，还应该根据每个家庭成员生活、工作的实际需要(住宅周边环境情况、交通便捷度等)和家庭的发展需要(上班族的跳槽计划、下一代的教育问题等)，尽量选择使每个家庭成员都适合的地段。一般来说，老年人应该选择环境幽雅、空气清新，特别是看病就医方便的地段；青年人应当选择上下班方便及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭就应选择靠近学校附近的区域，以便于小孩就近上学。　　对地段的选择，还要关注以下几个方面：　　轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。　　未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业等。　　地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否有保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。　　交通状况可分为距离工作地点、与朋友居住地点相距、父母亲戚远近，以及前往商业中心、娱乐休闲场所耗费的时间长短，均会对今后的工作、交际圈子、亲戚往来产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。　　考察交通时，问11个问题：　　Q1、公交车到小区吗？　　Q2、有多少条公共线路能够通到小区？　　Q3、除了公交车，小区附近还有其他交通工具，比如地铁、城铁吗？　　Q4、公交车与地铁、城铁的换乘方便吗？　　Q5、公交车、地铁、城铁等交通工具运行的早末班及间隔时间是怎样的？　　Q6、从住宅到公交车站、地铁站或城铁站要花多长时间？　　Q7、早晚高峰的时候路途堵车吗？　　Q8、小区到市中心有没有直达交通工具？　　Q9、上下班或小孩上学有没有直达车？　　Q10、“打的”方便吗？　　Q11、一旦发生应急情况，出行方便吗？能应急吗？　　牢记：不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。　　小贴士：交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者可以通过亲身体验的方式感受一下交通所耗费的时间。　　买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。　　一、衣　　可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内　　二、食　　为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等　　三、住　　不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。　　四、行　　不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。　　五、其他　　还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。　　社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：　　一、居住密度及私密性　　住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。　　二、公共建筑　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。　　三、小区绿化　　居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。　　四、小区布局　　在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。　　五、小区内交通　　居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。　　人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。　　期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购买者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。　　开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。　　行家认为，银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力：　　1、开发商以往的业绩；　　2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？　　3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；　　4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。　　在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。　　排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。北京还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。　　更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。　　网友提问：定金与订金到底有什么区别？　　专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。　　另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。　　订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。　　值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。　　签定流程　　你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。　　认购书主要内容包括：　　1． 认购物业；　　2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；　　3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；　　4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。　　在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。　　规避受牵制条款　　如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。　　应按时与开发商协商合同　　认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。　　如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。　　房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。　　购房专用名词详解－购房流程之如何退定金　　对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？　　一、定金能不能退。　　目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？　　二、定金的法律规定。　　到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约　　定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。　　三、如何避免定金陷阱。　　要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交　　款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。　　四、如何退定金才能成功。　　通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
　　1、本合同文本为示范文本，也可以作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。　　2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。　　3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定货补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。　　4、本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。　　5、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。　　6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。　　合同双方当事人：　　出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　营业执照注册号：　　企业资质证书号：　　法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿　　邮政编码：＿＿＿＿＿＿　　委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿　　注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】＿＿＿＿＿　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　【委托代理人】姓名：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据　　出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。　　第二条商品房销售依据　　【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为＿＿＿＿＿＿＿＿。　　该地块土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿年＿＿月＿＿＿日。　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿＿。　　第二条商品房销售依据　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　第三条买受人所购商品房的基本情况　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：　　第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【单元】【层】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号房。　　该商品房的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，　　建筑层数地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层。　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。　　第六条买受人所购商品房的基本情况　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。　　第四条计价方式与价款　　1．按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。　　2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。　　总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。　　第五条面积确认及面积差异处理　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：　　1．双方自行约定：　　（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　2．双方同意按以下原则处理：　　（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；　　（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；　　超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　产权登记面积－合同约定面积　　面积误差比＝─────────────×100％　　合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。　　第六条付款方式及期限　　1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第七条买受人逾期付款的违约责任　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式处理：　　1．按逾期时间，分别处理（不作累加）　　（1）逾期在＿＿＿＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；　　（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。　　第八条交付期限　　出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：　　1．该商品房经验收合格。　　2．该商品房经综合验收合格。　　3．该商品房经分期综合验收合格。　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：　　1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿＿＿＿日内告知买受人的；　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第九条出卖人逾期交房的违约责任　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿种方式处理：　　1．按逾期时间，分别处理（不作累加）　　1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；　（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第十条规划、设计变更的约定　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：　　（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；　　（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　第十一条交接
　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。　　所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿＿＿＿种方式处理：　　1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：　　1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：　　1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿＿＿＿项处理：　　1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％赔偿买受人损失。　　2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第十六条保修责任　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第十七条双方可以就下列事项约定：　　1．该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿　　3．该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　4．该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第十八条买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。　　除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成按下述第＿＿＿＿＿＿种方式解决：　　1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。　　2．依法向人民法院起诉。　　第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。　　第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。　　1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　第二十二条本合同连同附件共＿＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：　　出卖人＿＿份，买受人＿＿份，＿＿份，＿＿份。　　第二十三条本合同自双方签订之日起生效。　　第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申请登记备案。　　出卖人（签章）：　　买受人（签章）：　　【法定代表人】：　　【法定代表人】：　　【委托代理人】：　　【委托代理人】：　　【法定代表人】：　　【法定代表人】：　　（签章）　　（签章）　　＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日　　＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日　　签于　　　　　　　　　　　签于　　购房补充协议——房屋质量篇　　我们通过整理网友提供的补充协议，将其中涉及房屋质量的条款汇总如下：　　1、墙体：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。　　2、管线：管线安装与室内表面的平整，不在商品房内通行任何公用管线，任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。　　3、防水标准：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。　　4、配套设施：保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。　　5、小区规划：买方不得擅自变更公共设施（停车场、加工层、园林绿化等）设计和用途；车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行；公共设施是小区配套，不允许用作营业性用途；商品房楼顶和外墙所有权归全体业主，买方和物业管理公司可以无偿使用，但不得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施；不得在外墙设置影响买方采光、通风、安全、景观及产生噪音和污染的设施　　房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。一旦发生重大问题，将会直接影响到购房者的入住、装修。同时，由于建筑主体结构的不可逆转性，当您入住后再发现重大问题，往往为时已晚。因此在《补充协议》中约定房屋质量的内容是十分重要的。　　以下问题务必要求开发商在《补充协议》做出明确陈述：　　小区规划面积}