购买dnf拍卖行的房产，应该支付dnf拍卖行行多少费用
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时间：2018-02-04 11:55
法院拍卖的房产，过户要交哪些费用问题详情：1法院拍卖的房产，过户要交哪些费用2可以贷款吗推荐回答：1、拍卖房产不能贷款。2、拍卖房产税费为拍卖成交价的10%（卖方：个人所得税3%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。以上只为过户税费，未含拍卖佣金及房产的管理费、水、电、气等的欠费在内。法院拍卖房屋之前的物业费由谁承担？推荐回答：问题：业主王某因与他人债权债务纠纷，被他人起诉至法院，同时王某的房产被法院应他人的申请进行了诉讼保全，由于王某先提出了管辖权异议，被法院驳回后又提起上诉，被中级法院维持后又提起鉴定，导致该案审理了近一年的时间，最终法院判决王某败诉，因王某无力支付款项，法院将保全的房产进行了拍卖，李某参与了拍卖并取得了房屋的所有权。由于从诉讼开始后，王某就未向物业公司交纳物业费用，所以在李某取得房屋所有权时，物业公司便马上向李某催交拖欠的物业费用，李某感到冤枉，认为自己只应承担取得所有权后的物业费用，拖欠的费用不应有自己承担，并且物业公司在知情的情况下未能申报债权参与分配，责任在于物业公司。但物业公司坚持自己的意见。 分析：根据法律规定，建筑物区分所有权的继受人即新业主应继受原区分所有权人即原业主依照建筑物区分所有权或业主公约的一切权利义务。 建议：在遇到此种情况下或者购买二手房时，一定要详细了解清楚情况，并对包括但不限於水、电、煤气等等应注意的问题进行有效的处理后在进行竞买或买卖，必要时请专业人士帮助。买法院拍卖的房子怎么付钱 钱给拍卖行还是法院 保证金是根据房子的价格吗问题详情：我钱的人的房子要被法院拍卖了 我想去参与竞拍 需要给拍卖行交多少佣金另外？房钱是给法院还是给拍卖行，如果我拍下房子 是先全款付了还是可以把他欠我的钱扣下后支付多余部分就可以了，具体怎么操作推荐回答：这要看是法院自己拍卖还是委托拍卖行拍卖。如果是法院自己拍卖，钱当然是直接付给法院。如果是法院委托拍卖行拍卖的，那么钱就应当交到拍卖行，再由拍卖行转给法院。保证金是为了保证竟拍人竟拍成功后弃买而设立的一种保证方式，如果竟拍人竟拍成功后弃买，所交的保证金将会被没收，用以赔偿弃买而造成的损失。保证金一般是根据标的物的价值来确定的。法院拍卖被执行人门面房过户费用是哪方付呀问题详情：法院拍卖被执行人门面房三次无人购买，抵给申请执行人，哪位朋友知道法院规定过户费用是哪方付啊推荐回答：一般在拍卖公司的《拍卖说明》中或法院的《执行书》中会注明税费由哪方支付，一般有两种情况：一、所有税费由买受方承担；二、各自承担税法规定的各自应承担的部份，一般买方只有契税。三、门面过户税费：1、买方：契税=总价*3%2、卖方：营业税=（本次总价-购置价）*5.6%土地增值税=总价*6%个人所得税=总价*3%法院拍卖的房子由谁来负拍卖行的钱问题详情：法院拍卖一套房子，拍卖行的钱由谁来负。买家要房产证怎么去办理推荐回答：由败诉一方承担拍卖的费用。根据卖家的房产证和拍卖合同去房管局办理过户买法院拍卖的房子，要交哪些费用?推荐回答：房产都是按房本面积及是否满五年来交税的，和正常买房一样，契税 （营业税 个税）。除此之外你还要交拍卖佣金。通过司法拍卖的房子在办理产权手续时，买卖双方最高得付11.6%的相关税费。根据规定，住房面积在90平方米以下的普通住宅，通过司法程序所得，买方要出3%的契税（若是买方唯一一套房，按1%收取）；面积在90平方米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，买方付1.5%的契税，非家庭唯一住房，要交3%的契税；面积在144平方米以上的非普通住宅（含别墅），买方交3%的契税。拍卖佣金是指拍卖人按拍卖成交价的一定比例向委托人及买受人收取的服务费。根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，拍卖人可以向买受人收取不超过成交价款5%的佣金。艺术品拍卖收取佣金的比例按照国际惯例一般为10%。法院查封被执行人房产拍卖费用由哪方承担推荐回答：拍卖成交后，成交款先扣除所欠税款及执行费用（如拍卖费、评估费）后，再进行分配。执行费用最后由被执行人承担。除非法院的判决书里指明由债权人承担。通常也有在执行时，先由债权人垫付的情况。在成交后，是可以向法院要求从成交款里扣回的。法院委托拍卖公司拍卖被执行人查封的房产，拍卖费是多少?被执行人跑了但有委托人，拍卖费由谁承担？推荐回答：1：法院查封债务人房产后，首先委托评估公司对该房产评估，然后委托拍卖公司拍卖。2：拍卖公司接到法院委托后，依照【拍卖法】的相关规定，应向当地发行量较大的报纸刊登拍卖公告，拍卖当然是以竞价拍卖的方式、价高者得。3：申请强制执行后，法院收取的强制执行费是每件150元，由申请执行人垫付，制执行后由被执行人承担。评估费是1%，由拍卖公司垫付，成交后从拍卖款中扣除。拍卖费（佣金）是成交价的5%、由买受人承担。4：强制执行的费用主要是登记费。法院一旦启动执行程序，被执行人大多自行履行，否则会承担妨碍执行公务、及财产损失的风险。有被执行人委托人到场 就合法。展开全部下一篇：家装节省装修费用有几个注意要点？1、展示柜不作壁板木板要省钱也可以从壁板动脑筋。柜子钉壁板除了有防潮的功能外，还有受重的考量。家庭装修费用有几个重点计算？1、装修材料费：一般占工程总造价的40%～45%。详解50平米房屋装修费用有哪些首先，我们必须了解装修一室一厅的钱花到哪儿去了？装修费用包括：材料费用、人工预算等。家庭装修费用有几个主要部分组成？ 家庭装修是一个大工程，但是它们又可以分成多个不同的部分。家庭降低装修费用有几个要点？我们都知道北京房价在全国一直名列前茅，因此有不少购房者会选择二手房，但是北京二手房交易费用有很多，下面大家一起来了解一下北京二手房交易费用有有业主想要在保定开一家商铺，，但是在保定商铺装修的基本要素是什么呢？业主对这个问题一般都是不清楚的，对于费用问题，有哪些费用要计算的呢？如何降低装修中各个环节的费用是每个业主在进行装修的时候都第一位考虑的问题，那么我们今天就一起来看看如何降低二手房拆旧费用吧，别小看二手房拆旧装修是一项很繁琐的工程，要投入很多的金钱精力，而且装修的时候，并不会每一分钱都花的刚刚好，不少业主在装修的时候就花了不少冤枉钱，导致装修费用夫妻结婚后很多人想在房产证上加配偶的名字，有很多人不知道该怎么办，其实办理流程一点也不复杂。听说你想贪便宜买个法院拍卖的房产？ - 简书
听说你想贪便宜买个法院拍卖的房产？
（图片来自网络）
曾经有个读者咨询过我一个问题，他在某平台上看到有法院拍卖的房产，看上去价格似乎也不贵，这样的房产是否可以买下来？我自己并没有购买过这样的房产，只能从客观的角度做一下分析。我首先查了一下法院拍卖的房产价格，的确是比相同小区同户型的房产价格要便宜，一般起拍的价格是评估价，或者比评估价还要低。但是这并不是最终成交的价格，因为可能有多个买家相继加价竞拍，价格会逐渐攀升，很难保证出价最高的那个买家是以一个真正优惠的价格获得房产。如果想要获得竞拍的资格需要缴纳相当于房价10%的保证金，如果竞拍成功则保证金会直接转到法院的账户作为部分购房款。如果竞拍失败，则需要经过一定的时间周期退回自己的账户。特别需要注意的是，一旦竞拍成功，但是自己反悔，或者无力缴纳尾款导致交易失败，那么保证金也是不退还的。这样看来，其实有一定的风险。因为是网络拍卖，又可能是被查封的房产，买家是否能方便地去实地查看，是否能在不同的条件下去查看（如夜晚、雨雪天气等）也是要打个问号。这些房产基本上都是二手房，购买这样的房产在买之前肯定都是要充分地验房查看，我想法院才不会给你不满意7天退货的政策。也就是说，你交易的对象跟你并不是平等的关系，你的权益不一定能得到很好的保障。被拍卖的房产应该是要在规定的时间内一次性付款，肯定不可能去银行办理抵押贷款，那么从这一点出发你首先就需要有更多的资金。前面已经介绍过，房贷属于低息贷款，竞拍得来的房产相当于一次性付款，不能贷款，如果是属于刚需型购房自住实际上并不划算。我们知道买房也是有很多手续要办，二手房的买卖有时候需要买家和卖家同时出面办理，至少也是有中介协助。但是，如果是这种竞拍得来的房产，虽然说法院应该会安排相关工作人员配合，但是作为买家面对的并不是真正的卖家，那么中间可能会有不少劳心费力的沟通和协调。中国人买房是讲究风水、吉利的，被拍卖的房产所属的原业主可能都是因为破产、犯罪等原因导致房产被法院查封，这其实是有点晦气的。如果是买这样的房子用于结婚，用于生二胎改善型住房似乎在心理上也不舒服。除此之外，因为房产是被法院查封的，那么原业主是否会耿耿于怀，是否在后续居住过程中有纠纷产生，这些都是个未知数。因为原业主“惹了官司”，很难保证没有什么以前的债主、冤家上门找麻烦。所以，从稳定性上来讲也不太适合。所以，经过上面的分析，对于普通的购房者肯定是不建议去竞拍法院拍卖的房产。也许价格低，也没有中介费，整体购房成本上更为便宜，但是由于需要一次性支付房款，而且有诸多不便和隐患，很有可能是占了便宜但是也惹了麻烦。只有一种情况，那就是你确定自己能以较低的价格竞拍得到房产，然后再过一段时间加价转售，即出于一种投资赚差价的目的。因为拍卖的房产价格上有优势，同时各种手续费用上也更优惠，投资成本支出上会更低一些。当然这只是一个理想的情况，不排除该房产有各种费用未缴清，如拖欠的水电费、物业费、滞纳金等，这些费用法院是不会承担的，都是需要竞拍者支付。另外，你也要考虑的就是如果以后出售，别人知道这是曾经被法院查封拍卖的房产，很有可能不好再出售或者卖个高价，这也是一个潜在的投资风险。
核心提示丨“法拍房”以低于市场价的优势，近年来受到热捧。经过多方考量和多次竞拍，郑州市民杨女士花费230万元终于拍下一套房子，算下来“省”了几十万元。原以为自己赚到了，没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元...
到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付；选二线，终止租约回去住！ 付出去的钱，收回来很难！ 其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接...
拍卖之前的准备
阅读竞买公告，实地看样标的物信息、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容
竞拍者一定要注意是否具有竞买资质，此时需要竞买者认真阅读竞拍公告，如参加竞拍并拍得后才发现自己不符合竞买资质，不仅无法取得标的物，还有可能造成其他严重后果：买受人逾期...
艾玛在昨天的文章《现实版大富翁: 9万美金买条街，我们也能这么做吗？》里分享了美国一对华裔夫妇通过房产拍卖，仅用9万美金（约人民币60万）买下了拥有120个车位的街道，并打算出租车位盈利。 在中国，房产拍卖一直以来都只是专业投资者的“秘密花园”，普通投资者有心参与，却一直无...
本文要点：-- 美国一对华裔夫妇用9万美金买下一条街出租车位收租。-- 艾玛介绍了美国和中国的拍卖房产情况。-- 艾玛分享了投资拍卖房产要注意的事项，以及获取信息的途径。 小时候，喜欢玩《大富翁》游戏，在棋盘上一圈一圈逛，占到地盘儿，就买下来，然后在上面盖房子、建酒店，收取...
滚蛋，是让对待假朋友最好的方式。 01 发小卷毛向我抱怨，说她大学最成功的事情就是拿到国奖之后，竟奇迹般的加强了同寝室的凝聚力，顺利成章的成为了室友们一致对抗的敌人。 拿国奖前，卷毛还是她们寝室人缘最好的女人，室友无论谁遇到妖魔鬼怪第一个想到的人就是她，卷毛也不负众望的带着...
从有到没有比从没有到有简单多了
01“今天果然是个倒霉透顶的日子！”坐在缆车里的小梅忍不住咕嘟着。 今天是周末，从一大早决定要洗衣服开始，小梅就觉得倒霉的事情一件接着一件。早上小梅把脏衣服塞进洗衣机，按了开始键，之后就去旁边的卧室里打扫卫生，顺便换下床罩被罩。正忙的欢实，突然发现一股水流进卧室，急急忙忙跑...
和不少美国朋友或者同事聊起过近期最喜欢的电影, 我说是李安的比利林恩的中场战事，大家纷纷摇头表示没听说过这部影片, 之后随手翻看了下IMDB的评论确实不尽如人意. 再看有些评论提到这部影片触及了美国社会主流价值观, 虽然李安并不会用嘲讽语气, 但是其温和的表达和从比利林恩视...
李菁菁赤脚站在妈妈的写字桌上！ 妈妈问：“李菁菁你怎么这个样子啊！” 李菁菁说：“嗯，我想我可能就是这个样子的！” 李菁菁是一个两岁零四个月的小朋友！拍卖房产的佣金是否计入销售不动产营业税计税依据？
来源：广西地税
作者：广西地税 人气： 发布时间：
摘要：问 题
5月，12366纳税服务热线接到桂林市某女士来电咨询，反映拍卖房产营业税计税依据问题......
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&&&&& 问 题&&
&&&&& 5月，12366纳税服务热线接到桂林市某女士来电咨询，反映拍卖房产营业税计税依据问题。具体情况如下：该女士为桂林市某企业会计，该企业购买一处拍卖房产，根据约定，拍卖房屋过程中产生的税费由买方承当，成交确认书中不仅包含实际成交价格，还包含纳税人支付给拍卖公司的佣金，佣金为买方实际支付。纳税人在主管税务机关办理代开发票时，主管税务机关认为拍卖佣金应一并计入销售不动产营业税的计税依据。纳税人认为佣金实际上是支付给拍卖公司的，应由拍卖公司开具发票并同时就佣金收入缴纳营业税。如计入销售不动产营业税计税依据则造成重复征税，遂拨打12366进行咨询，希望得到明确答复。
&&&&&& 解 答&&
&&&&&&&经12366查阅相关文件，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。12366意见认为，根据纳税人提供的信息，拍卖的佣金直接支付给拍卖公司，实为拍卖公司提供拍卖劳务取得的应税收入，应由拍卖公司按&服务业&税目缴纳营业税，不应计入销售不动产营业税计税依据。
&&&&& 随后，12366向该企业主管税务机关桂林市直属税务分局办税大厅确认该情况属实。为了进一步协调解决纳税人反映的问题，我中心向桂林市地税局劳务和财产行为税科阐明上述意见并了解当地具体执行情况，桂林市地税局劳务和财产行为税科意见与12366一致，但同时提出：是否将佣金计入销售不动产营业税的计税依据，还应根据拍卖中合同约定佣金实际由哪方支付来判断，如合同约定佣金由卖方支付但实际由买方承担，此时应将佣金应作为价外费用计入销售不动产营业税计税依据，因此，办税大厅应审核纳税人相关资料后根据上述意见确认如何计征营业税。
&&&&& 12366立即将桂林市地税局劳务和财产行为税科答复意见反馈给纳税人。经回访，纳税人表示问题得到明确且已接到主管税务机关联系要求提供相关资料，同时向12366表示感谢。1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
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购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
周争锋律师
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购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
&&&&&&&一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。&&&&&&今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。&&&&&&一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。&&&&&&二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。&&&&&&拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。&&&&&&现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。&&&&（文章发表后，有网友反映，说是中行，工行&，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）&&&&&&三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。&&&&&&&&&&这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。&&&&&&四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。&&&&&&需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。&&&&&&五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。&&&&&&债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。&&&&&&附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”&&&&&&六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。&&&&&&有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。&&&&&&现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。&&&&&&现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。&&&&&&想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。&&&&&&1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。&&&&&&2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。&&&&&&存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。&&&&&&最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。&&&&&《物权法司法解释一》第七条“&人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”&&&&&&3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。&&&&&《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”&&&&&&4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。&&&&&&由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。&&&&&&我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。&&&&&&5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。&&&&&&6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。&&&&&&我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。&&&&&&结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。&&&&&&——周争锋日写于深圳&&&&&&转载请注明出处本帖于 17:41 被楼主编辑过
奈何归奈何
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好东西，参考下
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深圳房地产律师周争锋
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这论坛下去了
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周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
深圳房地产律师周争锋
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征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
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周律师能不能留个联系方式，正好有这方面的事需要咨询引用6楼楼主的发言:征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
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你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答引用楼主的发言:       一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。      今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。      一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。      二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。      拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。      现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。    （文章发表后，有网友反映，说是中行，工行 ，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）      三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。          这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。      四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。      需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。      五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。      债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。      附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”      六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。      有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。      现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。      现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。      想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。      1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。      2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。      存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。      最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。     《物权法司法解释一》第七条“ 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”      3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。     《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”      4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。      由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。      我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。      5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。      6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。      我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。      结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。      ——周争锋日写于深圳      转载请注明出处本帖于&17:41&被楼主编辑过
zlhfz抗奋4269414_微信
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周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
zlhfz抗奋4269414_微信
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周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
周争锋律师
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不知道你说的啥意思，引用10楼zlhfz抗奋4269414_微信的发言:周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
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周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
周争锋律师
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可以直接清理走啊。查封后的租赁合同对你没有约束性。引用常青藤911的发言:周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
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周律师我想咨询卖房的事，方便给个电话联系嘛
yijiao1966
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周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
周争锋律师
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你没办法的，人家管杀不管埋啊。引用15楼yijiao1966的发言:周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
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您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
周争锋律师
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没办法引用求解321的发言:您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
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周律师你好，法院拍卖的清水房，如购买需注意哪些问题，有房产证号，能否查询房产的具体情况，如纠纷与抵押
shanghui1980
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周律师，我朋友在淘宝司法拍卖成功拍卖到一套房产。付尾款的时候当地拍卖法院单方面毁约，请问这个事情该怎么办。（从来没想到法院还能毁约的）
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听说你想贪便宜买个法院拍卖的房产？
（图片来自网络）
曾经有个读者咨询过我一个问题，他在某平台上看到有法院拍卖的房产，看上去价格似乎也不贵，这样的房产是否可以买下来？我自己并没有购买过这样的房产，只能从客观的角度做一下分析。我首先查了一下法院拍卖的房产价格，的确是比相同小区同户型的房产价格要便宜，一般起拍的价格是评估价，或者比评估价还要低。但是这并不是最终成交的价格，因为可能有多个买家相继加价竞拍，价格会逐渐攀升，很难保证出价最高的那个买家是以一个真正优惠的价格获得房产。如果想要获得竞拍的资格需要缴纳相当于房价10%的保证金，如果竞拍成功则保证金会直接转到法院的账户作为部分购房款。如果竞拍失败，则需要经过一定的时间周期退回自己的账户。特别需要注意的是，一旦竞拍成功，但是自己反悔，或者无力缴纳尾款导致交易失败，那么保证金也是不退还的。这样看来，其实有一定的风险。因为是网络拍卖，又可能是被查封的房产，买家是否能方便地去实地查看，是否能在不同的条件下去查看（如夜晚、雨雪天气等）也是要打个问号。这些房产基本上都是二手房，购买这样的房产在买之前肯定都是要充分地验房查看，我想法院才不会给你不满意7天退货的政策。也就是说，你交易的对象跟你并不是平等的关系，你的权益不一定能得到很好的保障。被拍卖的房产应该是要在规定的时间内一次性付款，肯定不可能去银行办理抵押贷款，那么从这一点出发你首先就需要有更多的资金。前面已经介绍过，房贷属于低息贷款，竞拍得来的房产相当于一次性付款，不能贷款，如果是属于刚需型购房自住实际上并不划算。我们知道买房也是有很多手续要办，二手房的买卖有时候需要买家和卖家同时出面办理，至少也是有中介协助。但是，如果是这种竞拍得来的房产，虽然说法院应该会安排相关工作人员配合，但是作为买家面对的并不是真正的卖家，那么中间可能会有不少劳心费力的沟通和协调。中国人买房是讲究风水、吉利的，被拍卖的房产所属的原业主可能都是因为破产、犯罪等原因导致房产被法院查封，这其实是有点晦气的。如果是买这样的房子用于结婚，用于生二胎改善型住房似乎在心理上也不舒服。除此之外，因为房产是被法院查封的，那么原业主是否会耿耿于怀，是否在后续居住过程中有纠纷产生，这些都是个未知数。因为原业主“惹了官司”，很难保证没有什么以前的债主、冤家上门找麻烦。所以，从稳定性上来讲也不太适合。所以，经过上面的分析，对于普通的购房者肯定是不建议去竞拍法院拍卖的房产。也许价格低，也没有中介费，整体购房成本上更为便宜，但是由于需要一次性支付房款，而且有诸多不便和隐患，很有可能是占了便宜但是也惹了麻烦。只有一种情况，那就是你确定自己能以较低的价格竞拍得到房产，然后再过一段时间加价转售，即出于一种投资赚差价的目的。因为拍卖的房产价格上有优势，同时各种手续费用上也更优惠，投资成本支出上会更低一些。当然这只是一个理想的情况，不排除该房产有各种费用未缴清，如拖欠的水电费、物业费、滞纳金等，这些费用法院是不会承担的，都是需要竞拍者支付。另外，你也要考虑的就是如果以后出售，别人知道这是曾经被法院查封拍卖的房产，很有可能不好再出售或者卖个高价，这也是一个潜在的投资风险。
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来源：广西地税
作者：广西地税 人气： 发布时间：
摘要：问 题
5月，12366纳税服务热线接到桂林市某女士来电咨询，反映拍卖房产营业税计税依据问题......
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&&&&& 问 题&&
&&&&& 5月，12366纳税服务热线接到桂林市某女士来电咨询，反映拍卖房产营业税计税依据问题。具体情况如下：该女士为桂林市某企业会计，该企业购买一处拍卖房产，根据约定，拍卖房屋过程中产生的税费由买方承当，成交确认书中不仅包含实际成交价格，还包含纳税人支付给拍卖公司的佣金，佣金为买方实际支付。纳税人在主管税务机关办理代开发票时，主管税务机关认为拍卖佣金应一并计入销售不动产营业税的计税依据。纳税人认为佣金实际上是支付给拍卖公司的，应由拍卖公司开具发票并同时就佣金收入缴纳营业税。如计入销售不动产营业税计税依据则造成重复征税，遂拨打12366进行咨询，希望得到明确答复。
&&&&&& 解 答&&
&&&&&&&经12366查阅相关文件，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。12366意见认为，根据纳税人提供的信息，拍卖的佣金直接支付给拍卖公司，实为拍卖公司提供拍卖劳务取得的应税收入，应由拍卖公司按&服务业&税目缴纳营业税，不应计入销售不动产营业税计税依据。
&&&&& 随后，12366向该企业主管税务机关桂林市直属税务分局办税大厅确认该情况属实。为了进一步协调解决纳税人反映的问题，我中心向桂林市地税局劳务和财产行为税科阐明上述意见并了解当地具体执行情况，桂林市地税局劳务和财产行为税科意见与12366一致，但同时提出：是否将佣金计入销售不动产营业税的计税依据，还应根据拍卖中合同约定佣金实际由哪方支付来判断，如合同约定佣金由卖方支付但实际由买方承担，此时应将佣金应作为价外费用计入销售不动产营业税计税依据，因此，办税大厅应审核纳税人相关资料后根据上述意见确认如何计征营业税。
&&&&& 12366立即将桂林市地税局劳务和财产行为税科答复意见反馈给纳税人。经回访，纳税人表示问题得到明确且已接到主管税务机关联系要求提供相关资料，同时向12366表示感谢。1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
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购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
周争锋律师
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购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
&&&&&&&一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。&&&&&&今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。&&&&&&一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。&&&&&&二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。&&&&&&拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。&&&&&&现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。&&&&（文章发表后，有网友反映，说是中行，工行&，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）&&&&&&三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。&&&&&&&&&&这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。&&&&&&四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。&&&&&&需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。&&&&&&五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。&&&&&&债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。&&&&&&附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”&&&&&&六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。&&&&&&有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。&&&&&&现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。&&&&&&现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。&&&&&&想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。&&&&&&1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。&&&&&&2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。&&&&&&存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。&&&&&&最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。&&&&&《物权法司法解释一》第七条“&人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”&&&&&&3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。&&&&&《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”&&&&&&4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。&&&&&&由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。&&&&&&我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。&&&&&&5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。&&&&&&6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。&&&&&&我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。&&&&&&结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。&&&&&&——周争锋日写于深圳&&&&&&转载请注明出处本帖于 17:41 被楼主编辑过
奈何归奈何
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好东西，参考下
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深圳房地产律师周争锋
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这论坛下去了
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周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
深圳房地产律师周争锋
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征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
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周律师能不能留个联系方式，正好有这方面的事需要咨询引用6楼楼主的发言:征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
zlhfz抗奋4269414_微信
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你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答引用楼主的发言:       一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。      今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。      一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。      二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。      拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。      现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。    （文章发表后，有网友反映，说是中行，工行 ，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）      三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。          这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。      四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。      需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。      五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。      债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。      附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”      六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。      有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。      现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。      现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。      想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。      1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。      2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。      存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。      最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。     《物权法司法解释一》第七条“ 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”      3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。     《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”      4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。      由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。      我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。      5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。      6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。      我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。      结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。      ——周争锋日写于深圳      转载请注明出处本帖于&17:41&被楼主编辑过
zlhfz抗奋4269414_微信
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周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
zlhfz抗奋4269414_微信
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周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
周争锋律师
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不知道你说的啥意思，引用10楼zlhfz抗奋4269414_微信的发言:周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
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周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
周争锋律师
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可以直接清理走啊。查封后的租赁合同对你没有约束性。引用常青藤911的发言:周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
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周律师我想咨询卖房的事，方便给个电话联系嘛
yijiao1966
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周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
周争锋律师
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你没办法的，人家管杀不管埋啊。引用15楼yijiao1966的发言:周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
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您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
周争锋律师
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没办法引用求解321的发言:您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
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周律师你好，法院拍卖的清水房，如购买需注意哪些问题，有房产证号，能否查询房产的具体情况，如纠纷与抵押
shanghui1980
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周律师，我朋友在淘宝司法拍卖成功拍卖到一套房产。付尾款的时候当地拍卖法院单方面毁约，请问这个事情该怎么办。（从来没想到法院还能毁约的）
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