中国房地产泡沫破灭喊了那么久，为何还屹立不倒？_网易房产频道
中国房地产泡沫破灭喊了那么久，为何还屹立不倒？
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关于中国房地产市场崩盘的言论就像狼来了的故事一样，总是不断的重复，2005年的时候有人说过，2008年也出现了拐点论，2014年房地产投资增速到1.5%。很多人就说房地产很可能一蹶不振，随着房地产价格的上涨，泡沫的确是在膨胀，所以有人担心中国房地产市场会不会出现跟日本90年代泡沫爆炸之后一样的情景？这种担心也是有一定的道理。不过来自日本的研究跟我们的结论却是相反的，安信证券联络日本最大的不动产研究机构，发表了专门的报告——《中日房价孰高孰低？和泡沫顶峰相比如何？》，文中的核心观点是：日本房地产的泡沫实际上出现了三次，第一次是，第二次是左右，崩溃是发生在第三次年时代，中国现在的情景特别像日本第二次泡沫期间，也就是70年代，同时他们还认为中国可以通过经济快速发展化解泡沫，日本人的结论比中国人还乐观一点。日本房价泡沫产生的原因？日本的房地产泡沫有它的特点，1985年日本在美国的逼迫之下签订“广场协议”之后，日元大幅度升值,这对日本出口是重创，导致日本经济衰退，日本政府为了挽救日本经济，推出6万亿的财政刺激计划、5次降息，实现了一个相当宽松的货币政策，在这种情况之下，全社会的资金就向房地产集中，泡沫也就不断催生。但当1989年12月日本的股价到顶之后，也没有引起房地产市场警觉，相反更多的资金进入了土地市场，当日本政府意识到问题严重性之后，采取了紧急的措施：限制房地产融资总量和上调融资基准利率，政府过猛的政策，应该讲是直接引爆了房地产泡沫，后果当然非常严重。中国会重蹈日本当年房地产泡沫？不过，中国应该讲发生这种崩盘的概率，我们觉得应该不大，因为国情不一样。在中国目前来讲，支柱产业还是房地产，政府也一直在调控，从2014年到现在，宏观调控一直都是在针对房地产，现在有句话，大家都知道，“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明中国政府对房地产泡沫本身一直保持警觉的。其次，中国与日本的发展阶段也不一样，日本房地产泡沫破裂很重要的一个原因是城镇化率到了极限，已经达到了76%，中国目前城镇化率53%,还有十几个百分点的空间，那么多的农村人口进城，的确需要解决住的地方，刚需是一个客观存在。
另外，中国经济还在高速增长期，市场空间巨大，我们有比较多的回旋余地来解决或者缓解房地产投资下降对市场构成的冲击。当然，我们不得不承认过去中国经济对房地产的依赖还是挺大的，今后必须降低对房地产、对土地财政的依赖。相比日本鼎盛时期整个东京的地价可以买下美国来看，北上广的地价还是不够买下美国的。当然，旁观者清，日本根据中日房地产阶段的对比，得出的结论还是有一定的参考价值，因为说到底，中国房地产的泡沫并没有日本第三次泡沫崩溃之前那么大，最重要的是中国政府一直致力于避免房地产崩溃，所以我们对房地产泡沫既要抱有警惕，也没有必要杞人忧天！
本文来源：《华夏时报》
责任编辑：汪瑞杰_NO7469
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阅读下一篇6㎡“鸽笼房”半天售罄、深圳千人疯抢“日光盘”……然而，这一切都是假的，在当前国内房地产泡沫高企的现状下，一切似乎都在无端膨胀着，新楼盘可以肆意夸大售楼数量、媒体可以无忌惮的报道民众“排队”买房，土豪可以一次买下“成吨”数量的楼房，夫妻甚至于为了多买几套房可以去排队离婚，连上市公司也可以靠卖两套房扭亏，以避免退市的厄运……网传6平米“鸟笼房”内部人们担心房地产泡沫会破裂，然而，在利益的驱使下，人们更愿意前赴后继的涌入其中，因为在最后一个接盘者被证实前，谁都不太可能成为那一个，正如去年股灾发生之前，面对大顶的言论，更多的股民选择“嗤之以鼻”，因为我们总是相信“聪明”的自己不是最后接盘的“傻瓜”。如今，房价确实涨个不停，官方的政策也从两年前的“大松绑”到现在重回“五花大绑”，已经买房的期望房价的“泡沫”继续放大，没有买房的则暗自期许或者说盼望着泡沫早日破灭（殊不知覆巢之下无完卵）。泡沫上的房地产这其中，有一点似乎是共识：谁都知道短期涨幅过大，毕竟各个指标都摆在那里。然而，从数年前就呼喊着房地产泡沫开始，到如今，房地产真的就是一个“泡沫”吗？牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，对于上述问题，普通人和意见领袖均有着不同的看法，更有好事者以此为噱头，喊出一些博人眼球但缺乏论证的极端观点。撇开这类人的“瞎操心”，相对理智的宏观经济学家则多从数据论证的角度对房地产问题给出了分析。然而，他们对这一市场走向的分歧真的很大。牛熊交易室（niuxiong2016）此前多次发文对当前房地产行业状况作出梳理，这一次，来看看那些被认为是基于“客观”事实出发的经济学家是如何看待当前房地产市场的。海通证券姜超：2016年系房市历史大顶海通证券首席宏观分析师姜超本周给出了最为博人眼球、也是最为直接的观点：2016年或是中国地产市场的历史大顶。海通证券首席宏观分析师姜超其对该结论的核心论据牛熊交易室（niuxiong2016）本周稍早前曾梳理过，即：人口论加杠杆极限论。其人口论的支撑依据是：中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关。杠杆极限论的依据则是：当前地产蓬勃发展其实是金融加杠杆下的投机现象。其认为，2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，因而2016年或是中国地产市场的历史大顶。另外，在本月稍早前的研报中，姜超曾指出，当前中国房价的疯涨是彻头彻尾的货币现象，既然是货币现象，就没有不破的泡沫。其并指出，当前的房地产还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。方正证券首席经济学家任泽平其关于国内房地产系泡沫现象的观点与另一位宏观经济学家的观点类似，牛熊交易室（niuxiong2016）此前文章曾引述方正证券首席经济学家任泽平的观点称，当前中国房地产呈泡沫迹象，主要是货币现象，并给出了未来房地走势的三种前景：货币政策回归中性稳健，房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；继续货币宽松，货币超发和低利率，房价可能不断创新高；利率上升（被动或主动），房价面临调整压力。光大证券徐高：对房地产后市乐观然而，牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，来自光大证券的首席经济学家徐高并不认同房地产发展是货币政策所致的观点，在他看来，当前一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素，房价上涨的根本动力不是货币而是土地。光大证券首席经济学家徐高徐高指出，由于我国居民买房首付比率较高，地产市场的杠杆率依然远低于股市和债市。同时，考虑到广大三四线城市房价涨幅依然温和，一线城市已经再次收紧了限购政策，地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。基于此，徐高对长期的房价走势的看法较为乐观。在他看来，货币紧缩或者限购限贷方面的政策只是对需求的短期抑制，而非真正消灭。他并认为，紧缩货币政策还会打压地产投资，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡，于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。瑞银证券汪涛：谈泡沫破裂为时尚早相较于上述两类相对“极端”分化的观点，牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，瑞银证券中国首席经济学家汪涛的分析则要相对“中性”一点，她表示当前中国房地产市场确实存在“狂热”的状态，但这份“狂热”尚未带来泡沫破裂或重大冲击的风险。瑞银证券中国首席经济学家汪涛汪涛认为，目前部分城市房市的狂热尚未传导到大多数城市，居民负债也没有攀升至警戒水平，地产建设活动也并未大幅提速，现在就谈泡沫破裂并带来重大冲击还为时尚早。当然，汪涛也提醒到，在这种“狂热”状态下，如果政府不出手收紧地产政策、信贷继续加速扩张，房地产建设和经济增速有超预期的可能，而如果房地产强劲复苏延续到2017年，那么之后大幅回调的风险也会相应增加。至于地产市场的下一步会何去何从，泡沫将要破裂还是大幅助推增长？汪涛的答案是“短期之内，可能二者皆非。”海通证券李迅雷：房价背后是疯狂的人性相比于上述经济学家对房地产泡沫及泡沫何时破灭的分析，海通证券首席经济学家李迅雷则直接把矛头指向了疯狂的人性，指出房价不断大涨的背后系人性特点所致。海通证券首席经济学家李迅雷李迅雷认为，当前地产市场的泡沫肯定是存在的，但是泡沫充斥的程度其实是很难衡量的，更别说度量这轮楼市的价格上扬还能走多远。在李迅雷看来，从价格低估到价值实现是容易度量的，而如果将非理性因素考虑进去，尤其是在当前房价逼空的背景下，要想估算后面的价格走向是很难的，因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话（因为人性使然）。基于泡沫肯定存在的观点，李迅雷也对若干年后的房地产给出了大致的展望：当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事亦是那么的不靠谱。通过牛熊交易室（niuxiong2016）对上述不同经济学家之于房地产市场不同看法的梳理可以看出，与普通民众一样，基于基本认为当前房地产存在泡沫的前提下，“理智”的经济学家也存在着明显分歧。按照市场运行的一般规律，只要空头、多头都还在，市场往往还会沿着原来的趋势走下去。而只有当越来越多的泡沫论拥护者在不断上涨的房价刺激之下，转而质疑是否真的存在“泡沫”之后，房价或许才会开始真正的转折……
作者历史文章全国人民都在炒房，房地产泡沫这样严重，中国经济的出路在哪里？_百度知道
全国人民都在炒房，房地产泡沫这样严重，中国经济的出路在哪里？
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注重实业，产业报国。
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专家预测:2012中国房地产泡沫会破灭吗?
　 未来房价的走势是什么，楼市是否真的存在泡沫?迷茫的时候，多听听智者的声音是有帮助的。上周，曾就读长沙楚怡小学、当代中国最有影响的经济学家茅于轼，接受了三湘都市报和华声在线的联合专访。81岁的他依旧谈吐清晰，反应敏捷，回答热点问题时不回避不遮拦，一如他一直以来坚守的“为富人说话，为穷人办事”誓言。记者：您最近提出，房地产泡沫在未来两三年内会破灭，原因是什么?茅于轼：房价这么高，并不是大家真正想住这个房子，而是大家觉得房价还会涨，将来卖了还能赚钱。这其实是一种投机的行为。投机量大时就会把正常的供给需求给扰乱了，这种情况如果太多了就是一个泡沫。现在空房已经这么多了，有没有可能把泡沫消化掉?第一条路是把空房消化掉，第二条路是泡沫破灭。什么是消化，就是把空房变得都有人住，这种可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破灭，没有第三条路嘛。但是什么时候破灭，不太清楚，但我觉得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。记者：万一房地产泡沫破灭，将会首先从北上广深开始，一路向大陆延伸，还是一个别的什么趋势?茅于轼：从哪个地方开始再波及到哪个地方，这很难讲。房地产的情况很大程度取决于地方。空房多的地方，破灭的程度就会特别大，没有空房的地方就无所谓泡沫，你掉价它也不会掉。记者：长沙房价在上周均价已突破了6000元，但很多长沙人的工资是在两千到三千之间。您认为长沙房价有泡沫吗?茅于轼：房价比工资高，这是泡沫的一种可能性。是否有泡沫还是要看空房率。房子里面住了人它不好卖，空房多意味着可以卖的房子多，这个时候很容易发生泡沫的破灭。空房多，泡沫的可能性就大，空房很少的话，放心，就没有泡沫。记者：现在中央已经出台了几轮房产宏调政策，您认为房价能够打压下来吗?我觉得不能从根本上解决问题。房地产的问题首先是土地采用拍卖制，拍卖会把土地价格提高了。更重要的原因是限制耕地转换成开发地，它直接导致了房价上升，地价上涨。土地供不应求，这个是房价高的根本问题。当然中央政府看到房价高怕它有泡沫，想办法消除它，但也怕泡沫破灭，政府希望房价稳定，稍微有点波动。现在房价是稳定不下来。不是涨就是落，很可能是泡沫破灭，会掉下来。市场的力量远远超过政策的力量，特别是在房地产上。土地不许转换用途，这是最糟糕的政策。土地紧张的办法是用好每块地，而不是不许用好每块地，我们现在恰好是没让它用得更好，这很明显是一个资源配置扭曲。
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作者：青岛大学经济学院教授 易宪容
还有房地产市场的转型，其实就是一次重要的利益关系调整，是少数人的利益向绝大多数人的利益转移，因此要达其目标一定会受到来自各方面的阻碍。对此，中央政府是否能够突破这些阻力，从根本上改变当前中国房地产市场利益格局，并让住房回归居住功能，让房价回归理性。
可以说，如果中央政府不能够采取坚决房地产调控的政策让房地产市场的价格向下全面调整，那么房地产市场的利益关系调整、房地产泡沫的挤出、住房要回到居住功能都是空的。房地产市场的调整的核心是价格下降。对中央政府来说，这将是一次重大考验，也是中国经济重新获得新生最好机会。但是其阻力和困扰也一定是前所未有的。
对于当前中国金融市场之风险，今年的中央经济工作会议也看得十分清楚，即房地产泡沫、企业债务过重、人民币汇率贬值预期持续等，并希望降低经济增长速度（即2017年的经济增长速度下降到6.5%以下）来重点处理一些金融市场风险点。这个思路是对的。但是，最为核心的问题并不在于还得从根源上入手，即这几年中国金融市场的风险为何会逐渐加大?其根源在哪里？
最为核心的问题还是这几年央行的货币政策过于宽松导致市场的流动性泛滥，在于市场投资者认为政府的各项政策在鼓励过度信贷扩张，无论是2015年的股市泡沫、汇率震荡，还是2016年房价疯狂上涨、大宗商品市场过度炒作、债券市场震荡等，无论不是与这种政策有关。
就目前的情况来说，人民币汇率持续贬值的风险尤其是巨大。因为，这不仅涉及国内资金大量流出问题，也涉及国内外市场对中国经济的信心问题。尽管近来中国央行出台了一系列的管制办法，但是这些管制措施越是严厉，可能会造成市场对人民币汇率的信心更是不足。这不仅表现为中国外汇储备不断地在减少，也表现为各个离岸市场所持有的人民币总额快速下降，表现为人民币的国际化严重受阻。比如香港市场人民币持有下降为不到6000亿了，不到一年下降了一半。这些都会对2017年中国经济增长造成巨大的压力。
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