没有交物业费和停车费，物业公司不让业主进小区，这种行为违法么？
& &没有交物业费和停车费，物业有权让业主不进小区么？& &近一段时间以来，很多业主来电咨询，(最近的媒体报道也不少)，下班回家开车在小区门口时，遇到保安的阻拦，称不交物业费或者停车费，就不让业主进小区。为此双方发生争执，造成小区门口严重拥堵，不仅业主自己进不了小区，其他业主也进出不了小区。于是双方报警，片区警察来了之后，经过一番协调，有的物业保安放行，业主回家。矛盾暂且告至一段落。有的物业保安则不行，坚持称不交费就不能进小区，为此双方发生争吵，甚至发生暴力冲突。一方面，业主称物业服务不行，小区脏乱差，盗窃、车辆刮蹭时有发生，生活在这样的小区，根本谈不上什么有什么物业服务，凭什么交物业费。另外一方面，物业公司称、业主不交物业费，物业公司维持不下去，在小区门岗拦截业主，禁止业主进小区，催交物业费没有什么不对。甚至有业主称个别警察在处理类似矛盾时也认为业主应该交纳物业费，自然不让业主进小区，是合乎情理的。那么在业主不交物业费或者停车费的前提下，物业公司保安有没有权利禁止小区进入小区呢？对此，本律师认为，物业公司的这种做法是错误，是违反法律规定的，情节恶劣，造成严重后果的，则有可能追究行政责任和刑事责任。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &首先，从法律层面上讲，业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系。业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，双方是平等主体之间形成的一种合同债权关系。物业公司按照物业服务合同约定提供服务，物业服务内容中主要一项就是维护小区的秩序，保障小区公共秩序顺畅，物业公司通过在门禁阻碍业主进入自己小区，这是一种违反法律的行为。不仅侵害业主本人的回家通行的权利，而且侵害其他业主通行权利。虽然个别业主因为种种理由，未交物业费，如物业公司未履行催告程序，物业服务不到位等等原因导致部分业主不交费。但根据《物业管理条例》等法规规定，业主不交物业费的，物业公司有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。在物业服务合同法律关系中，双方均是民事主体，一方对另外一方交费或提供物业服务均通过不得强制，换个角度来考虑，如果业主不交物业费，物业公司可以通过限制进出小区等强制性手段来催交物业费，那么对物业公司提供的物业服务不满意的话，业主是不是可以将物业公司人员进行扣留，直到物业公司提供的物业服务满意为止呢？& & 其次，限制业主进出小区是一种侵权行为。根据法律规定，公民的人身自由，未经法律规定且经特别程序，非经有权机关，不得予以限制。人身自由是公民的基本权利。同时根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。而业主进出小区大门则属于在自己的依法享有的土地物权行驶人身自由权。而物业公司，作为提供物业服务的一方，应当提供符合合同约定的服务，满足小区的业主通行的便利和秩序的良好。限制业主进出小区，造成业主人身自由权利受到侵犯，显然是法律不能容许的。& & 另外，限制未交费业主进入小区，也是一种违反社会治安管理的行为　根据《治安管理处罚法》第四十条　有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款：（一）二）……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。因此，物业公司对业主依法享有通行权的场所，却禁止业主返回小区，显然是明知故意的，其意图是通过限制业主人身进出小区手段，达到收取物业费的目的，显然是一种违法行为。同时对于物业公司阻止业主进出小区的行为，警察接到群众报警时，应当及时出警，查明情况，如果确实是因交纳物业费的问题，应向物业公司做好说明解释工作，告知可以依法通过法律途径解决。如果物业公司拒绝听取的，可以依照《治安管理处罚法》治安管理处罚法的规定，对相关人员进行处罚，以维护社会秩序和生活秩序。所以物业公司通过禁止业主出入的方式来催交物业费，显然是一种不明智的做法。& & 最后，禁止未交费业主进入小区可能会造成严重的社会后果，影响社会稳定，物业公司阻止业主进入小区，导致业主有家不能回，双方发生对峙和冲突。对业主个人而言，可能导致自己无法进入家中，一天劳累工作后无法休息，也有可能家中病人无法照料。禁止业主进入小区，还可能造成小区门口拥堵，影响其他业主进出小区，甚至已经交费的业主进出小区，物业公司禁止未交费的业主进出小区影响到已交费的业主进出小区，显然也不公平。此外，拥堵还可能造成其他人员围观，造成恶劣的社会影响。& & 总结：化解小区矛盾，需要各方面的积极努力，一方面，对于未交物业服务费或者停车费业主，物业公司应该分清未交物业费和禁止小区业主进小区是两个不同性质的概念，未交或拒交物业费，是一种合同债权行为，而阻碍业主进入小区的行为则是一种侵犯人身权的违法行为，物业公司只有摆正自己的位置，摆脱以管理者自居的姿态，换之以服务者心态，提高物业服务水平，换取业主口碑才是最好的解决收费难问题的必由之路，对于恶意拖欠物业服务费的业主，物业公司可以通过起诉或提起仲裁等合法手段予以催交。违法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市场。& & 另外一方面，基层政府和行政部门也应该做好相关的物业管理的宣传工作。加大业主权利义务知识的普及，讲明业主在享受物业服务的同时应当履行合同义务交纳物业服务费，形成良好的诚实守信的风尚，对物业公司合法经营行为进行监督，引导其通过合理合法的方式催收物业费。最终，使之能够及时的化解社会矛盾，为建立良好的生活工作环境和有序健康的物业服务市场打下坚实的基础的目的。
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&注：&此文由刘爱平（江苏省大丰市浦江名苑党支部书记、业主委员会主任）整理。
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物业公司服务有瑕疵
业主是否有权拒交物业费
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物业公司服务有瑕疵&&& 业主是否有权拒交物业费
张胥卓& 钱锦
【案情】:张某于2007年入住小区，并与物业公司签订了物业合同，合同约定：物业管理费的收取标准为每平方每月0.95元（其中电梯运行费为每平方米0.40元/月），服务范围为（一）公共事务管理、（二）物业管理区域秩序维护、（三）公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养、（四）保洁服务、（五）绿化养护管理，并对物业公司应达到的物业服务质量标准做了详细的规定。日，张某向物业公司预先交纳了六个月（即自2008年1月起至2008年6月止）的物业管理费796.7元,日交纳了2008年7月至2009年12月的电梯运行费715元。该物业公司在提供服务期间，确实存在不能严格按照物业管理委托合同履行相应职责的现象，致使小区脏、乱、差现象严重，并多次被电视和报纸等媒体曝光。后张某以物业公司未能提供合同约定的标准相符的物业服务，拒绝交纳2008年7月之后的物业费，物业公司遂起诉至法院要求处理。
【分歧】: 在本案的处理过程中，实践中有两种意见：第一种意见认为，物业公司虽有违约行为，但是按时交纳物业费是业主也是业主的合同义务，在物业公司未构成根本违约的情况下，业主无权拒绝交纳物业费，但可要求减少物业费的交纳；第二种意见认为，在物业公司提供服务确实不符合合同约定的情况下，由于物业合同的目的已无法实现，业主有权拒交物业费。
【评析】：近年来，随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业服务行业也获得了飞速发展，并由此引发了大量的问题和纠纷。其中，又以物业费追索纠纷在物业服务合同纠纷中最为普遍。在物业费追索纠纷中，业主均会以物业公司提供服务不符合合同标准、收费不规范、小区安全没有保障等各种理由进行抗辩，拒绝交纳物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》 (以下简称《解释》)规定，业主拒交物业费需有“正当理由”，那么何为“正当理由”？本案中的业主是否能以物业公司提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费？我们认为，对于业主拒交物业费这一抗辩权的行使，应严格进行限定。
首先，物业合同的公益性要求业主审慎行使抗辩权。一般认为，物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权中的成员权，成员可以通过共同行使成员权来自行管理小区物业，也可以委托物业公司进行管理。在委托管理的情形下，就产生了物业合同。因此，物业管理本身即是在建筑物区分所有权条件下众多业主为实现公共利益而产生，也即物业服务要保障全体业主的公共利益。若只讲物业公司和业主之间的交易性，放任业主任意行使抗辩权，必然会影响到全体业主的利益。如业主拖欠物业服务费，会严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从长远来看，损害的还是全体业主的合法权益，导致物业服务合同的公益性目的无法实现。
其次，从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，从合同中给予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求物业服务合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系，同时，允许当事人行使抗辩权，但不得滥用抗辩权。在审理物业服务合同时，我们也必须理性地审查业主的拒交行为，是否符合诚实信用原则。即既要防止业主滥用抗辩权损害物业服务企业的正当权利，也要避免物业服务企业的违约行为给业主带来的损失无法弥补。
再次，业主行使抗辩权应有“正当理由”。这里所谓的“正当理由”，应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由。因为，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。在物业服务企业未经批准，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费时，应当认可业主的“正当理由”抗辩，驳回物业服务企业的诉讼请求。而本案中，物业公司在提供服务时虽然不能严格按照物业管理合同履行相应的职责，但是尚不足以认定为跟定违约，业主张某无权以此为由拒交物业费，但是鉴于物业公司确实存在违约的行为，可适当减少张某所应交纳的物业费是较为合理的，因此，我们认为第一种意见更为合理。
正文结束！小区未成立业委会，业主有权利拒交物业费吗_百度知道
小区未成立业委会，业主有权利拒交物业费吗
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五、是选举业主委员会委员，并有选举权。六、是监督业主委员会的工作。七、是监督物业管理企业履行物业服务合同。八、是物业共用部分，共用设施，业主大会议事规划的建议、业主大会议事规则。二、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。三、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。十、是按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。二、是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。三、是提出制定和修改业主公约。四。《物业管理条例》《物业管理条例》规定业主在物业管理中享有的10项权利:&一。六、法律，行使投票权。四，设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。九、是监督物业共有部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用、按照国家有关规定交纳专项维修资金。五、按时交纳物业服务费用、是参加业主大会会议、是法律法规规定的其他权利。《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中必须履行的6项义务：一、遵守业主公约不管有没有成立业委会，业主都没有权利拒缴物业费
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