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评估专业计算机与信息科学
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学科竞赛：1项
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评估项目美国大学+院校录取评估
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评估项目美国大学+院校录取评估
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东光微电：企业价值评估报告书
来源：交易所
作者：佚名&&&
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　　企业价值评估报告书
　　(报告书)
　　共1册 第1册
　　项目名称： 江 苏东光微电子股份有限公司拟重大资产 置换 及发
　　行股份购买资产 所涉及的北京弘高建筑装饰工程设
　　计有限公司股东全部权益价值评估报告
　　报告编号： 沪东洲资评报字【2014】第 0239231 号
　　上海东洲资产评估有限公司
　　2014 年 06 月 06 日
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、
　　客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过
　　程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法
　　律责任。
　　评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确
　　认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和
　　资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专
　　业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合
　　法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
　　我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
　　象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
　　律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
　　关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》
　　第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当
　　事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册
　　资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
　　评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评
　　估对象的法律权属提供任何保证。
　　根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构
　　和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资
　　产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人
　　的决策责任。
　　我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
　　评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其
　　对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者
　　应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估
　　报告使用限制说明。
　　【2014】第 0239231 号- 1 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　企业价值评估报告书
　　(目录)
　　项目名称
江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产置换及发行股
　　份购买资产所涉及的北京弘高建筑装饰工程设计有限公
　　司股东全部权益价值评估报告
　　报告编号
沪东洲资评报字【2014】第 0239231 号
.............................................................................. 1
.............................................................................. 2
.............................................................................. 3
.............................................................................. 5
委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 5
委托方 .............................................................................5
其他报告使用者 .....................................................................5
被评估单位概况 ............................................................................................................................. 6
评估目的 ....................................................................................................................................... 16
评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 17
价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 18
评估基准日 ................................................................................................................................... 18
评估依据 ....................................................................................................................................... 18
经济行为依据 ...................................................................... 18
法规依据 .......................................................................... 19
评估准则及规范 .................................................................... 19
取价依据 .......................................................................... 19
权属依据 .......................................................................... 20
其它参考资料 ...................................................................... 20
引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 20
评估方法 ....................................................................................................................................... 20
概述 .............................................................................. 20
评估方法选取理由及说明 ............................................................ 21
资产基础法介绍 .................................................................... 21
收益法介绍 ........................................................................ 23
　　九、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 24
　　十、 评估假设 ....................................................................................................................................... 25
　　十一、 评估结论 ....................................................................................................................................... 26
概述 .............................................................................. 27
结论及分析 ........................................................................ 28
其它 .............................................................................. 28
　　十二、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 28
　　十三、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 29
评估报告使用范围 .................................................................. 29
评估结论使用有效期 ................................................................ 30
评估报告解释权 .................................................................... 30
　　十四、 评估报告日 ................................................................................................................................... 30
　　报告附件 ......................................................................... 32
　　【2014】第 0239231 号- 2 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　企业价值评估报告书
　　(摘要)
　　项目名称
江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产 置换 及发行股份购买资
　　产 所涉及的北京弘高建筑装饰工程设计有限公司股东全部权益价
　　值评估报告
　　沪东洲资评报字【2014】第 0239231 号
　　报告编号
　　委托方
江苏东光微电子股份有限公司
　　其他报告使用者
根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的拟受让方，及国
　　家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
　　被评估单位
北京弘高建筑装饰工程设计有限公司。
　　评估目的
资产置换及发行股份购买资产。
　　2013 年 12 月 31 日。
　　评估基准日
　　评 估对象及评估 本次评估对象为资产置换所涉及的股东全部权益价值，评估范围包
非流动资产(包括长期股权投资、
　　括流动资产、
固定资产、在建工程、
　　递延所得税资产)及负债等。
　　长期待摊费用、
资产评估申报表列示的
　　账面净资产为 223,662,352.55 元。
　　价值类型
市场价值。
　　评估方法
采用收益现值法和资产基础法评估，在对被评估单位综合分析后最
　　终选取收益现值法的评估结论。
　　经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 283,750.00 万元。
　　评估结论
　　大写：贰拾捌亿叁仟柒佰伍拾万元整。
　　评 估结论 使用 有 为评估基准日起壹年，即有效期截止 2014 年 12 月 30 日。
　　【2014】第 0239231 号- 3 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　1.弘高设计办公楼位于北京市朝阳区朝来高科技产业园，建筑面积
　　重大特别事项
　　近 20000 平方米，根据北京龙天陆房地产开发有限公司(甲方)、
　　弘高设计(乙方)、北京市朝阳来广营农工商实业总公司签订的租
　　赁协议约定，办公楼的租赁期限自 2012 年 1 月 1 日至 2031 年 12
　　月 31 日止共 20 年，自 2032 年 1 月 1 日至 2051 年 12 月 31 日止再
　　赠送 20 年，赠送期不再另收租金。
　　2.弘高设计原持有北京弘高建筑装饰设计工程有限公司(简称“弘高
　　装饰” 90%股权，根据 2013 年 12 月 25 日弘高设计股东会决议及何
　　宁与弘高设计签订的股权转让协议，何宁将持有的弘高装饰 10%的
　　股权转让给弘高设计，转让后弘高设计持有弘高装饰 100%股权， 在
　　2014 年 3 月 20 日，办理完工商变更登记。出具评估报告时，企业
　　已经完成了股权转让，同时已将股权转让事宜进行了账务处理。
　　特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，
　　欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
　　【2014】第 0239231 号- 4 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　企业价值评估报告书
　　(正文)
　　特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了
　　解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
　　江苏东光微电子股份有限公司：
　　上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估
　　准则、资产评估原则，采用资产基础法、收益法评估方法，按照必要的评估程序，对
　　江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产置换及发行股份购买资产行为涉及的北京弘
　　高建筑装饰工程设计有限公司股东全部权益在 2013 年 12 月 31 日的市场价值进行了评
　　估。现将资产评估情况报告如下。
　　项目名称
江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产 置换及发行股份购买资产 所涉及的北京
　　弘高建筑装饰工程设计有限公司股东全部权益价值评估报告
　　报告编号
沪东洲资评报字【2014】第 0239231 号
　　一、 委托方及其他报告使用者概况
　　I. 委托方
委托方：江苏东光微电子股份有限公司
　　企业名称：江苏东光微电子股份有限公司(股票代码：002504，公司简称：东光微
　　注册地址：江苏省宜兴市环科园绿园路 42 号
　　注册资本：13910 万元
　　经济性质：股份有限公司
　　法定代表人：沈建平
　　经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：半导体器件、集成电路、电子产
　　品的开发，设计，制造，销售，推广应用。自营和代理各类商品及技术的进出口业
　　务(国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外)。
　　II. 其 他 报 本报告仅供本次经济行为涉及的交易方、国有资产评估经济为行为的相关监管部门
　　告使用者
　　【2014】第 0239231 号- 5 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　或机构，及国家法律、法规规定的报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或
　　依赖。
　　二、 被评估单位概况
　　被评估单位：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司
　　企业名称：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司(简称“弘高设计”)
　　注册地址：北京市昌平区十三陵镇泰胡路 2 号
　　注册资本： 万元
　　经济性质：其它有限责任公司
　　法定代表人：何宁
　　经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：工程设计、景观设计、家具设计、
　　工艺美术品设计；施工总承包；销售建筑材料、装饰材料。
　　1.企业历史沿革
　　弘高设计在北京市工商行政管理局昌平分局注册登记， 2006 年 7 月 17 日取
　　得企业法人营业执照，注册号：415，注册资金 100 万元，由北京弘
　　高中太房地产开发有限公司、北京弘高慧目投资有限公司共出资组建，第一期缴付
　　人民币 20 万元，北京弘高中太房地产开发有限公司出资人民币 10 万元，北京弘高
　　慧目投资有限公司出资人民币 10 万元，上述出资已经北京嘉信达盛会计师事务所
　　有限公司审验，并出具了京嘉会验 Y 字(2006)第 437 号验资报告。第二期缴付人民
　　币 80 万元，北京弘高中太房地产开发有限公司出资人民币 40 万元，北京弘高慧目
　　投资有限公司出资人民币 40 万元，上述出资已经北京嘉信达盛会计师事务所有限
　　公司审验，并出具了京嘉专验 C 字(2007)第 458 号验资报告。
　　2009 年 6 月 8 日，根据公司股东会决议和修改后的章程，弘高设计申请增加
　　到注册资本人民币 3000 万元，全部股东于 2011 年 6 月 10 日前缴足，分四期出资，
　　第一期于 2009 年 6 月 10 日出资 600 万元，北京弘高中太房地产开发有限公司出资
　　人民币 300 万元，北京弘高慧目投资有限公司出资人民币 300 万元，已经北京嘉信
　　达盛会计师事务所有限责任公司审验，并出具了京嘉验字 C(2009)第 397 号验资报
　　告；第二期于 2009 年 6 月 30 日出资 800 万元，北京弘高中太房地产开发有限公司
　　出资人民币 400 万元，北京弘高慧目投资有限公司出资人民币 400 万元，已经北京
　　嘉信达盛会计师事务所有限责任公司审验，并出具了京嘉验字 C(2009)第 440 号验
　　资报告；第三期于 2009 年 12 月 29 日出资 1500 万元，北京弘高中太房地产开发有
　　限公司出资人民币 750 万元，北京弘高慧目投资有限公司出资人民币 750 万元，上
　　述出资已经北京嘉信达盛会计师事务所有限责任公司审验，并出具了京嘉验字
　　【2014】第 0239231 号- 6 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　C(2009)第 689 号验资报告；
　　2011 年 10 月 18 日，根据弘高设计临时股东会决议和修改后章程规定，弘高
　　设计申请增加注册资本人民币 2,499,187.52 元，由北京龙天陆房地产开发有限公
　　司于 2011 年 10 月 28 日前一次性缴足，此次出资已经北京兴华会计师事务所有限
　　责任公司审验，并出具了(2011)京会兴验字第 4－062 号验资报告。变更后累计实
　　收资本 32,499,187.52 元，占变更后注册资本的 100%，其中：北京弘高中太房地
　　产开发有限公司出资为人民币 15,000,000.00 元，占变更后注册资本 46.155%，北
　　京弘高慧目投资有限公司出资为人民币 15,000,000.00 元，占变更后注册资本
　　46.155%，北京龙天陆房地产开发有限公司出资为人民币 2,499,187.52 元，占变更
　　后注册资本 7.69%。
　　根据 2012 年 4 月 20 日股东会决议和股权转让协议，北京弘高中太投资有限公
　　司将其在公司所持有的 1.54%股权转让给李晓蕊，转让后，北京弘高中太投资有限
　　公司持有弘高设计股权由 46.155%变更为 44.615%。
　　截至 2013 年 12 月 31 日，各股东出资额及其持股比例如下：
　　金额单位：人民币元
北京弘高慧目投资有限公司
15,000,000.00
北京弘高中太投资有限公司
14,499,513.00
北京龙天陆房地产开发有限公司
2,499,187.5
500,487.00
32,499,187.52
　　2．组织结构(见下页)
　　【2014】第 0239231 号- 7 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　3.公司产权结构如下：
　　4.长期股权投资情况
会计核算方式
　　企业名称
出资额(人民币万元)
　　北京弘高建筑装饰设计工程有限公司
　　北京弘高泰合数字科技发展有限公司
　　弘高设计原持有北京弘高建筑装饰设计工程有限公司(简称“弘高装饰”)90%
　　股权，根据 2013 年 12 月 25 日弘高设计股东会决议及何宁与弘高设计签订的股权
　　转让协议，何宁将持有的弘高装饰 10%的股权转让给弘高设计，转让后弘高设计持
　　有弘高装饰 100%股权， 在 2014 年 3 月 20 日，办理完工商变更登记。
　　5.分支机构设立情况
　　截至评估基准日，共设立了 19 个分公司，情况如下：
分支机构名称
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司北京第一分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司呼伦贝尔分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司江苏分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司云南分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司辽宁分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司南昌分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司青岛分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司三亚分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司山东分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司四川分公司
　　【2014】第 0239231 号- 8 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司西安分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司长春分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司兰州分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司合肥分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司东营分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司银川分公司
北京弘高建筑装饰设计工程有限公司泰安高新区分公司
泰安高新区
北京弘高建筑装饰工程设计有限公司成都分公司
北京弘高建筑装饰工程设计有限公司新疆分公司
　　各分支机构的经营范围情况：
　　序 1：在隶属企业授权范围内从事建筑活动
　　序 2：为公司承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装，园林塑
　　形；销售公司生产的产品。
　　序 3：在隶属企业的经营范围及经营期限内：从事隶属企业承接的有关业务。
　　序 4：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林塑形。
　　序 5：建筑装饰工程设计、施工及配套设施安装、园林塑型。
　　序 6：建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林工程；装饰装修材料
　　销售。
　　序 7：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林塑形；生
　　产装饰、装修材料；销售自产产品。
　　序 8：生产装饰、装修材料，承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施
　　的安装，园林塑形，销售自产产品。
　　序 9：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装园林塑形；销售
　　总公司生产的装饰、装修材料。
　　序 10：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林塑形；
　　生产装饰、装修材料；销售自产产品。
　　序 11：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装，园林塑形；
　　装饰、装修材料的销售。
　　序 12：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林塑形。
　　序 13：本公司内工程业务接洽；销售自产产品。
　　序 14：在总公司授权范围内经营(除生产项目)。
　　序 15：为隶属企业资质许可范围内的业务提供联络服务。
　　序 16：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装、园林塑形。
　　序 17：承接国内外建筑装饰工程设计、施工及配套设施的安装，园林塑形。
　　序 18：工程设计、景观设计、家具设计、工艺美术品设计。
　　序 19：工程设计、景观设计、家具设计、工艺美术品设计；施工总承包、销
　　售：建筑材料，装饰材料。
　　【2014】第 0239231 号- 9 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　6.企业经营概况
　　弘高设计成立于 2006 年，目前拥有数百名中高级设计、工程技术及管理人
　　员，是集高级装饰、设计、 施工为一体的现代化企业，拥有国家建设部核发的建
　　筑装饰工程设计专项甲级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、建筑幕墙工程专业
　　承包壹级、机电设备安装工程专业承包壹级、房屋建筑工程施工总承包贰级、园
　　林古建筑工程专业承包贰级及钢结构工程专业承包叁级，并取得 ISO9001 质量管
　　理体系认证、ISO14001 环境管理体系认证及 GB/T 职业健康安全管理体
　　系认证。
　　弘高设计作为弘高公司“设计研发中心”，随着设计实力和设计团队的壮大，
　　2006 年独立注册成立公司，注册资本
万元，集工程设计、景观设计、
　　家具设计、工艺美术品设计为一体，具备施工总承包、销售建筑材料、装饰材料的
　　经营范围，拥有国家建设部核发的建筑装饰工程设计专项甲级资质。现设有六个设
　　计院、三个专项设计所(软装、物料、机电)，目前拥有二百余人的设计团队，配套
　　硬件设施完备，是国内规模较大、配套完善、设计力量雄厚的专业设计公司。
　　一直以来，弘高设计坚持周到、完整、超前的设计思想，高水准高效率的服
　　务理念，始终站在行业的前端。根据市场的特点，针对不同的委托要求，不断调
　　整战略，始终如一地将更好设计效果呈现于世。深入准确的分析市场需求，适应
　　时代的发展，接受市场竞争的考验，在自我否定与自我完善中，树立了“弘高设
　　计”品牌。
　　经过多年发展，
　　“弘高设计”深入五星级酒店、高档会所、5A 级写字楼、精装公寓、
　　精品商业及大型城市综合体等各个工装领域，为众多业主提供广泛的设计服务，与
　　Brian Chan、HBA、HEITZ、SMC ALSOP、迈敦集团等国内外著名设计公司深入合作，
　　多次在全国性重点项目的室内设计投标活动中夺标，设计作品屡获全国设计大赛各
　　种奖项，连续多年被评为最具影响力优秀设计机构和优秀设计单位。多渠道、多层
　　面的发展策略，使“弘高设计”在国内建筑装饰设计领域享有较高声誉。
　　7.竞争优劣势分析
　　(1)市场开发的优、劣势
　　弘高公司具有超强的自主开发能力，在市场经济条件下完全自主地开发市场，
　　不依靠政府及其他外力支持，独自承接设计、施工项目。运用市场经济的基本原理
　　来进行业务开发，取得卓有成效的业绩。以服务为先导、以设计为核心，设计施工
　　双轮驱动，具备国际竞争力。面向国内外中高端市场，以华北为中心，西北、东北
　　为两翼，业务拓展覆盖国内外 100 多个城市。服务对象广泛，既有政府部门、军队、
　　学校，也有外资企业、民营企业。公司成立以来所承揽的业务均是靠公平竞争得来
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　的。因为服务意识强，服务水平高，依据品牌优势，已经形成良好的二次开发循环
　　能力，带来大量的“回头客”。
　　通过实施多年的“渠道客户战略”，公司已拥有稳定长期合作的优质客户资
　　源，例如方兴置业、中信证券、银泰置业、当代 MOMA、凯德置地、凯德商业、金
　　泰地产、京东等。
　　行业内前五名企业与公司承接的国家政务场所装饰工程对比表
国家政务场所
　　苏州金螳螂建筑装饰
中华人民共和国财政部、人事部、人民大会堂江苏厅、国家质检技术监督
　　股份有限公司
检验检疫总局、国家食品药品监督管理局
　　浙江亚厦装饰股份有
人民大会堂浙江厅
　　限公司
　　深圳市深装总装饰
最高人民法院、国家环保局
　　工程工业有限公司
　　中国建筑装饰工程
外交部、中央纪律检查委员会
　　有限公司
　　人民大会堂(国宴厅、河南厅、甘肃厅)、钓鱼台国宾馆芳菲苑、中共中央
　　深圳市洪涛装饰股
对外联络部、最高人民检察院、中国银监会、国家商务部、国家质量技术
　　份有限公司
　　监督检验检疫总局、国家电力部大厦、中国人民解放军总政治部
　　弘高设计
监察部、中组部、审计署、公安部、交通部、新闻出版署。
　　弘高在业务范围上的劣势是有些大版块市场份额低，例如住宅装饰业务业绩远
　　不如已上市的广田公司。主要原因是住宅装饰工程业务版块需要强大的资金力量来
　　支持运作。此前曾因资金因素放弃很多业务。
　　(2)装饰技术研发的领先优势
　　1)技术研发综合水平不断加强，业内领先。
　　2013年12月荣获北京市科学技术委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、
　　北京市地方税务局联合颁布的“高新技术企业”证书。
　　2013年11月荣获中国建筑装饰协会颁发的“全国建筑装饰行业百家优秀科技创
　　新企业”证书。
　　2)专利技术和研发水平行业领先
　　公司目前已获得7项国家专利：
　　一种吊顶反支撑
　　一种玻璃吊顶及玻璃吊顶间的连接装置
　　一种吊顶检修口
　　一种室内用产生水幕的水幕墙体结构
　　一种微晶石板的铺装结构
　　一种卫生间钢架轻质隔墙
　　一种卫生间门脚防水处理结构
　　3)参与7 项国家标准、地方标准编制或修订。
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　完成编制：
　　国家环境保护标准《环境标志产品技术要求建筑装饰工程》HJ440-2008
　　北京市地方标准《房屋修缮工程施工质量验收规程》DB11/509-2007
　　北京市地方标准《高级建筑装饰工程质量验收标准》DBJ/T01-27-2003
　　北京地方性标准《建筑安装分项工程施工工艺规程》DBJ/T01-26-2003 第五
　　分册第十篇装饰工程
　　正在编制
　　《成品住宅厨房土建装修一体化应用技术规程》
　　《成品住宅卫生间土建装修一体化应用技术规程》
　　《公共建筑装饰工程质量验收标准》
　　4)企业技术标准政府备案
　　公司在编制大量的企业技术标准的同时从中优选部分企业技术标准在政府主
　　管部门备案， 《建筑装饰工程创优实施标准》
QB/HG01-2011 备案号 JGB-240-2012，
　　《 建 筑 装 饰 装 修 工 程 室 内 吊 顶 反 支 撑 技 术 规 程 》 QB/HG02-2012 备 案 号
　　JGB-286-2013 等。具备政府主管部门认可的、以创优为中心内容的企业标准，在
　　全国装饰企业是第一个。
　　5)申报省部级工法
　　公司总结、推广了大量的企业工法，申报成功北京市市级工法《树脂型岩石地
　　面密缝铺装工法》。
　　6)技术创新成果显著
　　荣获科技示范工程 4 项，包括 ECM 工程、辽宁肿瘤医院核医学楼工程、钓鱼台
　　7 号院精装修工程、微软中国研发中心总部精装修工程。
　　荣获技术创新成果获奖 30 项，见下表：
科技创新成果名称
科技创新成果名称
　　一种玻璃吊顶及玻璃吊顶间的连接装
　　DALI 智能照明系统在工程中的应用
　　GROOVE 平台在项目信息化管理中的应用
一种室内用产生水幕的水幕墙体结构
　　吊顶铝板大面积 90° 开启工艺
一种吊顶反支撑
　　多花色组合岗石(人造石)密缝铺装工艺
一种吊顶检修口
　　VR 技术在建筑装饰装修工程中的应用
一种微晶石板的铺装结构
　　WFC 聚氨酯硬泡节能保温材料在工程中的应用
一种卫生间钢架轻质隔墙
　　不锈钢嵌缝条的加工与安装定位工艺
一种卫生间门脚防水处理结构
丝网印刷造型与 LED 组合工艺
　　异型石材套口整体拼接挂装工艺
　　定制成型石膏制品在吊顶中的特殊应用
吊顶大面积张拉膜工艺
　　大型艺术造型空间工艺与装饰一体化
轻钢龙骨隔墙地垄施工方法
　　隔音、减震浮动地台工艺
隔墙交接部位处理工艺
　　墙面艺术玻璃干挂工艺
一种演播厅声学设计系统
　　警钟长鸣实物模拟投影技术在工程中的 用
墙地砖勾缝工艺
　　空袭隧道声光电演示系统在工程中的应用
外幕墙收口施工工艺
　　双曲面不锈钢装 工艺
墙面阴角处理工具
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　(3)设计优势
　　1)设计人才和设计水平行业领先
　　设计是建筑装饰企业的核心竞争力之一，弘高公司拥有强大的创意设计能力，
　　和高水准的施工图设计能力。目前拥有设计师190余人，建筑、装饰、结构、机电、
　　设备等专业齐全。其中高级室内设计师20余人，共计20人先后荣获全国及装饰设计
　　行业各种荣誉称号。
　　行业内企业与弘高公司设计人员
　　苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司
包括研发人员约229人
　　浙江亚厦装饰股份有限公司
　　深圳市洪涛装饰股份有限公司
　　深圳广田装饰集团股份有限公司
　　190人，包括研发人员约220人。
　　弘高设计
　　由上表可见，弘高设计在设计人员实力上具备优势。
　　公司获得的各类设计奖项100 余项。
　　2)国际合作推动公司设计水平提升
　　面对全球经济一体化，公司建立了与国际知名设计公司合作模式，吸引国际的
　　优秀设计人才，共同搭建合作设计平台。先后与多家国际设计机构合作，例如与美
　　国贝氏设计事务所(PPA)和美国关佑之建筑事务所联合进行中国银行总行室内装饰
　　深化设计。与韩国恩珉设计有限公司合作进行 LG 大厦室内装饰深化设计。与美国
　　LTC 设计有限公司合作进行北京光彩国际中心深化设计。与 HBA 设计事务所合作进
　　行京澳国际中心装饰深化设计。与英国 Benoy 公司合作进行 ECM 商场、五彩城商城
　　深化设计。与英国设计师 ZAHA 合作进行银河 SOHO 商业区及办公楼深化设计。与日
　　本日建建筑设计合作进行中信证券办公楼深化设计。 MG2 合作进行融科智地联想
　　园区 B 座、A 座、C 座等办公楼装饰深化设计。
　　(4)设计施工研发一体化优势
　　随着装饰产业化进程的加速，公司设计部门与工程技术部门形成一体化研发平
　　台。装饰设计通常包含较多设计师个性化元素，设计施工由同一家公司完成有利于
　　设计理念的贯彻始终。为满足设计的要求，经常需要对施工工艺进行改进。在“设
　　计施工一体化”的模式之下，公司以设计服务赢得客户，进而带来施工业务，同时
　　又通过技术研发提升施工质量，形成一体化的建筑施工体系，提高了为客户服务的
　　范围和深度。
　　(5)管理优势
　　为保证公司项目经理队伍能够满足业务快速发展的需要，强化项目经理本身
　　理论联系实践的能力，公司经常组织专题培训。在培训过程中，从外部聘请了知名
　　的管理顾问公司、外国著名设计团队、名牌供应商、业内专家等等，在内部选聘了
　　【2014】第 0239231 号- 1 3 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　各类设计、施工、法务、合约、材料等专业人员，对员工进行了多学科、多门类的
　　专业化系统培训。公司已逐步建立起多个懂技术、善管理的项目管理团队，提高了
　　装饰施工管理的科技含量和盈利水平。
　　以客户需求为导向，把客户满意度作为检验工作的唯一标准。针对目前在建项
　　目数量多、地域分布广的特点，公司对施工现场进行优化管理。建立顺畅的沟通体
　　系，通过视频会议系统等方式定期召开专项会议，建立施工现场和总部的双向沟通
　　机制；通过与前方项目部的协调工作，提供高品质的服务得以保证工程质量。
　　公 司充分注重信息技术在施工管理中的应用，利用计算机网络技术，采用
　　Groove 工程管理系统软件、利用互联网建立大型装饰材料集采平台、设计与施工
　　均开始采用 BIM 技术等等。依托逐步完善的信息化系统，在各管理部门、各项目部
　　之间进行有效地互动和交流，实现了职能部门、项目部之间信息的共享，提高了工
　　作效率。
　　公司以对业主的优良的项目全过程服务为经营宗旨。包括技术咨询、设计服务、
　　工程施工过程技术、材料、管理全方位服务和售后服务。很抓客户满意度指标管理，
　　具备详细的内部客户满意度评价管理体系。
　　2012年10月北京质量协会 出具的《用户满意度测评报告》指出，用户对弘高
　　“工程质量、守信用、处理问题及时 、队伍素质高、管理规范、技术含量高等方
　　面给予了充分肯定。”
　　2013 年 7 月北京市建筑业联合会评定弘高为“北京市建设行业诚信企业”。
　　8.企业在行业中所处地位
　　弘高设计长期注重品牌建设，不断通过质量、诚信和服务来打造“弘高”品牌，
　　为客户创造高品质的作品，在广大客户中树立起企业的良好形象，提升了“弘高”
　　品牌的影响力。
　　弘高设计被评为中国装饰设计50强企业、中国建筑装饰百强企业、全国最具影
　　响力的优秀设计机构等。2012年度，弘高设计名列中国建筑装饰行业百强企业第15
　　全资子公司弘高装饰是中国建筑装饰协会常务理事单位、中国饭店协会常务理
　　事单位、中国饭店协会设计装饰专业委员会副主任委员单位、北京室内装饰协会会
　　员和北京市工商联装饰行业商会会员、北京市建委系统优秀建筑装饰企业、改革开
　　放三十年中国装饰成就明星企业、北京市室内装饰行业五星级诚信企业。2011年度，
　　弘高装饰名列中国建筑装饰行业百强企业第20名。(上述排名来自中国建筑装饰协
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　近几年弘高设计及弘高装饰获奖情况如下：
　　2012 年度中国建筑装饰行业百强企业
　　弘高设计
中国建筑装饰协会
　　2012 年度中国建筑装饰设计机构五十强企
　　弘高设计
中国建筑装饰协会
　　中国建筑装饰协会
　　 年度十大最具影响力设计机构
　　弘高设计
中国国际建筑装饰及设计
　　(综合类)
　　博览会组委会
　　2011 全国设计行业最具竞争力 100 强第二
　　弘高设计
中国施工企业联合会
　　第六届中国国际设计艺术博会
　　中国国际设计艺术博览会
　　 年度十大最具影响力设计机构奖
　　弘高设计
　　组委会
　　(综合类)
　　北京市建筑装饰协会成立二十周年最佳设
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　计企业
　　北京市建筑装饰协会成立二十周年开拓创
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　北京市建筑装饰协会成立二十周年绿色贡
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　北京市建筑装饰协会成立二十周年社会公
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　益贡献奖
　　2013 北京国际建筑装饰设计双年展十佳设
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　计机构
　　2011 北京建筑装饰设计双年展十佳设计机
　　弘高设计
北京市建筑装饰协会
　　2011 年度中国建筑装饰行业百强企业
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　2010 年度中国建筑装饰行业百强企业
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　全国建筑装饰行业百家优秀科技创新型企
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　全国建筑装饰行业办公空间类最佳专业化
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　装饰企业
　　全国建筑装饰行业酒店类最佳专业化装饰
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　全国建筑装饰行业商业空间类最佳专业化
　　弘高装饰
中国建筑装饰协会
　　装饰企业
　　2012 年度北京建设行业诚信企业
　　弘高装饰
北京室内装饰协会
　　2013 年度北京市室内装饰行业优秀企业
　　弘高装饰
北京室内装饰协会
　　2013 年度北京市室内装饰行业五星级诚信
　　弘高装饰
北京室内装饰协会
　　9.企业近三年经营情况和财务状况
　　(1)弘高设计母公司口径：
　　随着公司业务情况的日趋成熟，营业收入也得到了快速增长，弘高设计 2011
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　年不含税销售收入 4,741.55 万元，2012 年不含税收入 5,805.06 万元，2013 年不
　　含税收入 6,011.73 万元。见下表：
　　金额单位：万元
　　2011 年
　　21,680.24
　　资产总额
　　2,942.44
　　负债总额
　　18,737.80
　　净资产
　　4,741.55
　　营业收入
　　1,543.23
　　利润总额
　　1,154.74
　　净利润
　　2,057.84
　　经营活动产生的现金流量净额
　　-11,858.28
　　投资活动产生的现金流量净额
　　14,923.37
　　筹资活动产生的现金流量净额
　　(2)弘高设计合并口径
　　金额单位：万元
　　2011 年
　　113,915.29
137,724.32
　　资产总额
　　86,857.28
　　负债总额
　　27,058.01
　　净资产
　　165,790.08
145,031.60
217,481.48
　　营业收入
　　10,049.27
　　利润总额
　　7,483.03
　　净利润
　　6,174.02
　　经营活动产生的现金流量净额
　　-11,996.27
　　投资活动产生的现金流量净额
　　12,680.48
-12,367.55
　　筹资活动产生的现金流量净额
　　上述财务数据均摘自上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的本次专项审计
　　报告( 年度)，审计报告为无保留意见。
　　公司执行企业会计准则，公司设计收入适用增值税，税率为 6%；施工收入适
　　用营业税，税率为 3%；城建税、教育附加费、地方教育附加分别为流转税的 5%、
　　3%、2%，所得税率为 25%。
　　三、 评估目的
　　根据沈建平与北京弘高慧目投资有限公司、北京弘高中太投资有限公司等股东签订
　　的重组框架协议，江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产置换及发行股份购买北
　　京弘高建筑装饰工程设计有限公司股权，需对本次经济行为所涉及的北京弘高建筑
　　装饰工程设计有限公司在评估基准日的股东全部权益进行评估，为上述经济行为提
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　供价值参考依据。
　　四、 评估对象和评估范围
　　1. 本次评估对象为资产置换所涉及的股东全部权益价值，评估范围包括流动资产、
　　非流动资产(包括长期股权投资、固定资产、在建工程、长期待摊费用、递延所得
　　税资产)及负债等。资产评估申报表列示的账面净资产为 223,662,352.55 元。总资产
　　为 260,809,595.60 元，负债总额为 37,147,243.05 元。
　　2. 弘高设计办公楼位于北京市朝阳区朝来高科技产业园，建筑面积近 20000 平方米，
　　根据北京龙天陆房地产开发有限公司(甲方)、弘高设计(乙方)、北京市朝阳来
　　广营农工商实业总公司签订的租赁协议约定，办公楼的租赁期限自 2012 年 1 月 1
　　日至 2031 年 12 月 31 日止共 20 年， 2032 年 1 月 1 日至 2051 年 12 月 31 日止再赠
　　送 20 年，赠送期不再另收租金。
　　3. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的设备共计 938 台(辆)，为车辆及电子办公
　　设备。
　　4.根据评估申报资料和现场勘查，被评估单位有 15 项无形资产未在账面上反映具
　　体包括：7 项专利技术、8 项软件著作权。权属状况及明细如下：
　　技术成果名称
标准设计等级
技术成果发明人
　　一种吊顶反支撑
　　一种玻璃吊顶及玻璃吊顶间的连接装置
　　一种吊顶检修口
　　一种室内用产生水幕的水幕墙体结构
　　一种微晶石板的铺装结构
　　一种卫生间钢架轻质隔墙
　　一种卫生间门脚防水处理结构
技术成果名称
标准设计等级
　　弘高建筑装饰电气工程综合设计软件 V1.0
软著登字第 0461699 号
　　弘高建筑装饰给排水计算软件 V1.0
软著登字第 0461701 号
弘高建筑装饰三维设计软件 V1.0
软著登字第 0461702 号
　　国家级
　　弘高建筑装饰结构空间分析与设计软件 V1.0
软著登字第 0461703 号
　　弘高建筑装饰综合管理软件 V1.0
软著登字第 0461649 号
弘高建筑装饰智能化远程服务系统 V1.0
软著登字第 0461659 号
　　国家级
　　弘高建筑装饰设计 CAD 软件 V1.0
软著登字第 0461662 号
　　弘高建筑装饰 Hcad 计算机辅助设计系统 V1.0
软著登字第 0461648 号
　　5.基准日公司拥有控制权长期股权投资 2 家，均为全资子公司。
　　6.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且已经过
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　　企业价值评估报告书
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　　上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计，审计报告为无保留意见。
　　五、 价值类型及其定义
　　本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
　　性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值
　　估计数额。
　　需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内
　　可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
　　本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估
　　对象自身条件等因素。
　　本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、
　　评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服
　　务而提出的评估意见。
　　六、 评估基准日
　　1. 本项目资产评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
　　2. 资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确
　　3. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估
　　的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
　　七、 评估依据
　　I. 经 济 行 沈建平与北京弘高慧目投资有限公司、北京弘高中太投资有限公司、何宁共同签署
　　为依据
的《重组框架协议》。
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　II. 法 规 依 1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委
员会第十八次会议通过)；
　　2.《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
　　第五次会议通过)；
　　3.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；
　　4.中国证券监督管理委员令[2006]第 35 号《上市公司收购管理办法》(2006 年 7
　　月 31 日)；
　　5.中国证券监督管理委员会令第 53 号《上市公司重大资产重组管理办法》(2008
　　年 4 月 16)；
　　6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 (财政部、国家税务总局令第 50
　　7. 其它法律法规。
　　III. 评 估 1. 资产评估准则—基本准则；
　　准 则 及 规 2. 资产评估职业道德准则—基本准则；
　　3. 资产评估职业道德准则—独立性；
　　4. 资产评估准则—评估报告；
　　5. 资产评估准则—评估程序；
　　6. 资产评估准则—工作底稿；
　　7. 资产评估准则—业务约定书；
　　8. 资产评估准则—企业价值；
　　9. 资产评估准则—机器设备；
　　10.资产评估价值类型指导意见；
　　11.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
　　12.评估机构业务质量控制指南；
　　13.《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》；
　　14.《资产评估职业道德准则—独立性》；
　　15. 财政部令第 33 号《企业会计准则》；
　　16.其它相关行业规范。
　　IV. 取 价 依 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
2. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
　　3. 《中国汽车网》信息；
　　4.《机动车强制报废标准规定》 (商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
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　　年第 12 号)；
　　5. 评估基准日近期的《慧聪商情》；
　　6.上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告；
　　12.长期投资单位评估基准日会计报表；
　　13.公司提供的部分合同、协议等；
　　14. 公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
　　15. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
　　16. 同花顺证券投资分析系统 A 股上市公司的有关资料；
　　17. 基准日近期国债收益率、贷款利率；
　　18. 其他。
　　V. 权 属 依 1. 车辆行驶证；
2. 著作权、专利证书或申请通知书；
　　3. 其它相关证明材料。
　　VI. 其 它 参 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
　　考资料
2. 被评估单位提供的资产评估明细表；
　　3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
　　4. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
　　5. 其它有关价格资料。
　　VII. 引 用 1. 无。
　　其他机构
　　出具的评
　　估结论
　　八、 评估方法
　　I. 概述
企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
　　1.资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，
　　合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。
　　2.收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。
　　3.市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估
　　对象价值的评估方法。
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　　II. 评 估 方 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、
　　法 选 取 理 资料收集情况相关条件， 分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法
　　由及说明
　　的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
　　根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基
　　本方法的适用条件分析:本次评估目的为股权交易，价值类型为市场价值，根据资
　　料收集情况，适用成本法和收益法评估。因为，成本法是从投入的角度估算企业价
　　值的一种基本方法。被评估企业未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量；
　　获得预期收益所承担的风险也可以量化。故也适用收益法评估。
　　III. 资 产 企业价值评估中的资产基础法即成本法， 它是以评估基准日市场状况下重置各项生
　　基 础 法 介 产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评
　　定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益
　　的评估价值。
　　货币资金
对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行
　　了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实
　　后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以
　　经核实后的账面价值确认评估值。
　　应收款项
对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础
　　上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，
　　按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账
　　款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和
　　原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估
　　计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账
　　准备”科目按零值计算。
　　预付账款
根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权
　　利的，按核实后的账面值作为评估值。
　　长期投资
对长期投资评估，由于均为全资子公司，通过对被投资单位进行整体资产评估来确
　　定长期投资的评估值。
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　　企业价值评估报告书
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　　对车辆、电子及办公设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成
　　固定资产
　　本法进行评估。
　　成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
　　(1)重置全价的确定
　　根据不同设备类型的特点，重置全价确定方法如下：
　　①对于通用类设备、电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置
　　价，在此基础上考虑各项合理费用，如运杂费、安装费等。其中对于部分询不到价
　　格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。
　　②通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其
　　重置全价。
　　即：车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+增值税税率)]×车辆购置税税率+其他合理
　　根据财政部、国家税务总局财税[ 号《关于全国实施增值税转型改革若干
　　问题的通知》及财政部、国家税务总局财税( 号《关于固定资产进项税额
　　抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，本次评估重置全价未考虑其增值税。
　　(2)综合成新率的确定
　　①对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿
　　命年限，综合确定其成新率。
　　②对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，对于非营运的小、微型汽车以车
　　辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
　　行驶里程理论成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
　　综合成新率=理论成新率×调整系数
　　(3)评估值的确定
　　将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值。
　　对拟报废的设备按可回收净值评估。
　　评估人员调查了解长期待摊费用发生的原因，查阅长期待摊费用相关资料，核实其
　　长期待摊费
　　真实性、账面价值的准确性及摊销是否正确。对于费用类待摊费用，以基准日以后
　　尚存资产或权利的价值确定其评估值。
　　递延所得税 评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程，并根据对应科目的评估处理
情况，重新计算确认递延所得税资产。
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　　【2014】第 0239231 号
　　以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
　　IV. 收 益 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率
　　法介绍
折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内
　　的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营
　　性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值(包括没有在预测中
　　考虑的长期股权投资)减去有息债务得出股东全部权益价值。
　　评 估 模 型 本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用企业自由现金流折现模型。
　　及公式
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
　　企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
　　经营性资产价值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之
　　后的自由现金流量现值之和 P，即
　　其中：r—所选取的折现率。
　　Fi—未来第 i 个收益期的预期收益额。
　　n —明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营
　　状况的时间，本次明确的预测期期间 n 选择为 5 年。根据被评估单位目前
　　经营业务、财务状况、资产特点和资源条件、行业发展前景，预测期后收
　　益期按照无限期确定。
　　g—未来收益每年增长率，如假定 n 年后 Fi 不变，G 取零。
　　收益预测
1. 对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
2. 分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、
　　经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行
　　合理的调整。
　　3. 在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
　　4. 根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测
　　期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
　　5. 根据企业资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出。
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　　折 现 率 选 1.折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
2.按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现
　　金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
　　WACC 是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
　　WACC＝(Re×We)＋[Rd×(1－T)×Wd]
　　其中：Re 为公司权益资本成本
　　Rd 为公司债务资本成本
　　We 为权益资本在资本结构中的百分比
　　Wd 为债务资本在资本结构中的百分比
　　T 为公司有效的所得税税率
　　本次评估采用资本资产定价修正模型(CAPM)，来确定公司权益资本
　　成本，计算公式为：
　　Re＝Rf＋β×MRP＋ε
　　其中：Rf 为无风险报酬率
　　β 为公司风险系数
　　MRP 为市场风险溢价
　　ε为公司特定风险调整系数
　　溢 余 及 非 溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，
　　经 营 性 资 主要包括溢余现金、闲置的资产。
　　产、负债
非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益
　　预测范围的资产及相关负债，常见的指：没有控股权的长期投资、递延所
　　得税资产负债、投资性房地产、企业为离退休职工计提的养老金等，对该
　　类资产单独评估后加回。
　　有息债务
有息债务主要是指被评估单位向金融机构或其他单位、个人等借入款项，
　　如：短期借款、长期借款、应付债券，本次采用成本法评估。
　　九、 评估程序实施过程和情况
　　我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查
　　核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。具体步骤如下：
　　1. 与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介
　　绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定
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　　书，编制评估计划。
　　2. 指导企业填报资产评估申报表。
　　3. 现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核
　　实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物资
　　产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委
　　估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人
　　员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。
　　4. 经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单位填报的资
　　产评估明细申报表内容进行补充和完善。
　　5. 对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或服务业务收入情
　　况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要原因。了解企业核
　　算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、
　　劣势。了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。
　　6. 收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营计划、 固定资产
　　更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的现状，区域市场状况及未来发展趋
　　势。分析了影响企业经营的相关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价
　　工作，收集相同行业资本市场信息资料。
　　7. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，
　　选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标变动原因,通过计算
　　和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合
　　评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，
　　确定最终评估结论。
　　8. 各评估人员 和其他中介机构进行多次对接 ,在 确认评估工作中没有发生重评和
　　漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，撰写评估报告和评
　　估说明。
　　9. 评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行 汇报
　　和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
　　十、 评估假设
　　(一)基本假设：
　　1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者
　　和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取
　　足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制
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　　【2014】第 0239231 号
　　的或不受限制的条件下进行的。
　　2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中
　　的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还
　　将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环
　　境，同时又着重说明了资产的存续状态。
　　3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将
　　来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
　　(二)一般假设:
　　1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
　　的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
　　2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对
　　象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见
　　因素造成的重大不利影响。
　　3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳
　　4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标
　　准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
　　(三)收益法假设:
　　1. 被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报
　　告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
　　2. 评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现
　　的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
　　3. 企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行。
　　4.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今
　　后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货
　　膨胀等。
　　5.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单
　　位提供的历史数据为基础，在尽职调查后所做的一种专业判断，评估机构判断的合
　　理性等将会对评估结果产生一定的影响。
　　本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象
　　的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日
　　时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同
　　评估结论的责任。
　　十一、 评估结论
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　　【2014】第 0239231 号
　　I. 概述
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基
　　础法和收益法，按照必要的评估程序，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行
　　了评估，得出如下评估结论：
　　1.资产基础法评估结论
　　按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为
　　2,772,985,642.53 元；其中：总资产的账面价值 260,809,595.60 元，评估价值
　　2,810,132,885.58 元，增值额 2,549,323,289.98 元，增值率 977.47%；总负债账
　　面值 37,147,243.05 元，评估值 37,147,243.05 元；净资产账面值 223,662,352.55
　　元， 评估价值 2,772,985,642.53 元，增值额 2,549,323,289.98 元，增值率
　　1,139.81%。
　　2.收益法评估结论
　　按 照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值为
　　283,750.00 万元，比审计后账面净资产增值 261,383.76 万元(母公司口径)，增
　　值率 1,168.65%。
　　由于被评估单位北京弘高建筑装饰工程设计有限公司主要资产为长期投资，而
　　母公司报表长期投资中对控股子公司账面值为原始投资额采用成本法核算，从而导
　　致评估增值率失真。合并报表中归属于母公司的所有者权益与评估口径一致，因此，
　　公司合并报表中归属于母公司的所有者权益账面值 41,761.54 万元，评估值
　　283,750.00 万元，增值额 241,988.46 万元，增值率 579.45%。
　　收益法评估结果汇总如下表(账面值为合并口径数据)：
　　评估结果汇总表
　　124,973.17
　　流动资产
　　12,751.15
　　非流动资产
　　长期应收款净额
　　长期股权投资净额
　　投资性房地产净额
　　658.59
　　固定资产净额
　　1,660.03
　　在建工程净额
　　工程物资净额
　　固定资产清理
　　生产性生物资产净额
　　油气资产净额
　　无形资产净额
　　开发支出
　　商誉净额
　　8,787.50
　　长期待摊费用
　　1,638.75
　　递延所得税资产
　　其他非流动资产
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　137,724.32
　　资产合计
　　95,962.78
　　流动负债
　　非流动负债
　　(金额单位：万元)
　　95,962.78
　　负债合计
　　评估基准日：
　　41,761.54
283,750.00
241,988.46
　　净资产(所有者权益)
　　2013 年 12 月 31 日
　　II. 结 论 资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是：资产基础法是指在合
　　及分析
理评估企业各分项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，
　　即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权
　　益价值的方法。收益法是从企业的未来获利能力角度出发，反映了企业各项
　　资产的综合获利能力。两种方法的估值对企业价值对应的范畴不同，企业拥
　　有的经营资质、服务平台、研发能力、管理团队、品牌优势等不可确指的商
　　誉等无形资源难以在资产基础法中逐一计量和量化反映，而收益法则能够客
　　观、全面的反映被评估单位的内在价值。因此造成两种方法评估结果存在 一
　　定的差异。
　　北京弘高装饰工程设计有限公司是建筑装饰行业，企业具有“轻资产”的特
　　点，其固定资产投入相对较小，价值不高，而企业的主要价值除了固定资产、
　　营运资金等有形资源之外，还应包含企业的业务网络、服务能力、人才团队、
　　品牌优势等重要的无形资源的贡献。而资产基础法仅对各单项有形资产和可
　　确指的无形资产进行了评估，但不能完全体现各个单项资产组合对整个公司
　　的贡献，也不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合因素可能产生
　　出来的整合效应。而公司整体收益能力是企业所有环境因素和内部条件共同
　　作用的结果。由于收益法价值内涵包括企业不可确指的无形资产,所以评估结
　　果比资产基础法高。
　　鉴于本次评估目的，收益法评估方法能够客观、合理地反映评估对象的内在
　　价值，故以收益法的结果作为最终评估结论。
　　经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 283,750.00 万元。
　　大写：贰拾捌亿叁仟柒佰伍拾万元整。
　　III. 其它
目前国内大多数企业产权交易案例，一般均未考虑其溢价或折价，鉴于市场
　　交易资料的局限性，未考虑流动性及由于控股权或少数股权等因素产生的溢
　　价或折价。
　　十二、 特别事项说明
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　有些特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注：
　　1. 本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，
　　应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
　　2. 本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具
　　的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
　　3. 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
　　不能直接使用本评估结论。
　　4.评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能
　　评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资
　　产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中
　　适当考虑。
　　5.对该单位存在的影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时
　　和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集
　　资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
　　6.弘高设计办公楼位于北京市朝阳区朝来高科技产业园，建筑面积近 20000 平方
　　米，根据北京龙天陆房地产开发有限公司(甲方)、弘高设计(乙方)、北京市
　　朝阳来广营农工商实业总公司签订的租赁协议约定，办公楼的租赁期限自 2012
　　年 1 月 1 日至 2031 年 12 月 31 日止共 20 年，自 2032 年 1 月 1 日至 2051 年 12
　　月 31 日止再赠送 20 年，赠送期不再另收租金。
　　7.弘高设计原持有北京弘高建筑装饰设计工程有限公司 (简称“弘高装饰”)90%
　　股权，根据 2013 年 12 月 25 日弘高设计股东会决议及何宁与弘高设计签订的股
　　权转让协议，何宁将持有的弘高装饰 10%的股权转让给弘高设计，转让后弘高设
　　计持有弘高装饰 100%股权， 在 2014 年 3 月 20 日，办理完工商变更登记。出具
　　评估报告时，企业已经完成了股权转让，同时已将股权转让事宜进行了账务处理。
　　8.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将
　　不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
　　十三、 评估报告使用限制说明
　　I.评 估 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告所列明的
　　报告使 评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。除非事前征得
　　用范围
　　评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他
　　人，评估机构不承认或承担责任。
　　2. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引
　　用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　3. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理
　　部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
　　II. 评 本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日 2013 年 12 月 31 日起计
　　估结论 算至 2014 年 12 月 30 日有效。
　　使用 有
　　超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
　　III. 评 本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的
　　估报告 特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
　　解释权
　　十四、 评估报告日
　　本评估报告日为 2014 年 06 月 06 日。
　　(本页以下无正文)
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　　【2014】第 0239231 号
　　(本页无正文)
　　评估机构
上海东洲资产评估有限公司
　　法定代表人
　　首席评估师
　　签字注册资产评估师
　　Tel:021-
　　Tel:021-
　　其他主要评估人员
相关助理及工程师
　　报告出具日期
2014 年 06 月 06 日
　　公司地址
200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
　　联系电话
021-(总机)
021-(传真)
www.dongzhou.com.www.oca-china.com
　　CopyRight GCPVBook
　　【2014】第 0239231 号- 3 1 -
　　企业价值评估报告书
　　【2014】第 0239231 号
　　报告附件
　　企业价值评估报告书
　　(报告附件)
　　项目名称
江苏东光微电子股份有限公司拟重大资产置换及发行股份购买资产
　　所涉及的北京弘高建筑装饰工程设计有限公司股东全部权益价值评
　　估报告
　　报告编号
沪东洲资评报字【2014】第 0239231 号
　　1. 沈建平与北京弘高慧目投资有限公司、北京弘高中太投资有限公司
　　等股东签订的重组框架协议
　　2. 江苏东光微电子股份有限公司营业执照
　　3. 北京弘高建筑装饰工程设计有限公司营业执照
　　4. 北京弘高建筑装饰工程设计有限公司评估基准日审计报告
　　5. 车辆行驶证
　　6. 评估委托方和相关当事方承诺函
　　7. 评估业务约定书
　　8. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
　　9. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
　　10. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
　　11. 注册资产评估师承诺函
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责任编辑：zdsh
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