房地产政治经济学
调控背后的中央地方博弈和扭曲的供地体制
第一财经日报
&&&&作者：
苏福兵 陶然
　& 2008年美国经济危机爆发，中国经济也经历了严峻考验。经历过2007年的两位数增长之后，中国房地产市场开始出现调整。在2008年第一季度，全国70个大中城市的房屋平均价格增长了11%，但是到了第四个季度增长率降低到只有0.5%。2009年第一季度甚至降到-1.1%。这是自2000年以来中国房价第一次下降。
　　但此后，中国与美国房地产市场不再平行变化。当美国房地产市场在一次剧降后继续疲弱时，中国的房地产市场却出现了戏剧性的反弹。经历过连续两季度的负增长后，房价在2009年三季度开始再次上升，并在2010年实现两位数增长。
　　房地产行业的迅速复苏无疑受益于2008年秋季引入的刺激方案。但是，高流动性带来房地产价格飙涨的说法有一定道理，这种解释却仍不完备。一个鲜明的对比是中国的股票市场，2010年开始时仍只达到2007年峰值的1/3左右。需要追问的问题是，都在流动性过剩下，为什么股市和楼市会如此不同？
　　显然，房地产部门有一些特征极大地吸引了投资者。如果我们对2009年经济刺激期进行一些细致观察，就可以很容易看到，中央政府当时试图通过刺激政策来稳定房地产市场价格。但到2009年第四季度，政府就开始发现房地产市场被刺激过度了，于是，中央政府迅速刹车，试图扭转局面。
　　这种政策取向一直持续至今，然而到目前为止，调控结果仍无法让人乐观。我们的问题是，为什么中央刺激政策能立即达到目标甚至过度刺激市场，但与此同时，为什么价格稳定和房价调控政策在实施数月之后仍难以达到预期目标？
　　工业用地“贱卖”，商住用地高价
　　借由1994年分税制改革，中央―地方财政安排和政府―企业关系发生变化，地方政府不能再向上世纪90年代中期之前从保护地方企业中获利，于是开始欢迎来自本地以及外地的多种所有制形式企业的投资，并广泛开拓各种预算内和预算外收入应对财政压力。而在20世纪90年代后半期土地市场的发展，为以土地为工具的新型地方发展主义搭建了舞台。
　　2004年《宪法》修正案规定国家出于公共利益需要可依照法律对土地实行征收、征用并给予补偿。然而宪法及《土地管理法》等相关法律法规对“公共利益”的确切内涵却始终缺乏明确界定。实际操作中出现的情况，往往是除城市基础设施建设需要向农村集体组织征地外，绝大部分的非公益类型用地需求，包括工业、商住房地产开发用地等，都通过土地征收来满足。这就意味着，地方政府在城市土地一级市场上有垄断地位，同时政府对农村农用土地转为非农用途，以及农村建设用地使用权的流转都实施了严格控制。
　　在这一时期，由于争取制造业投资可用的税收工具随分税制改革日益缩减，地方政府开始更多依赖于各种非税收手段。除了降低劳工、环保管制要求外，提供廉价工业用地和补贴性配套基础设施等优惠条件成为地区间制造业投资竞争的主要工具。20世纪90年代后期以来，地方政府、特别是沿海地区的地方政府，开始大规模建设工业开发区。为吸引工业投资者，这些开发区一方面事先进行“三通一平”等配套基础设施投资，另一方面制定各种优惠政策招商引资。
　　在2003年前后一波开发区热潮中，各地招商引资政策中几乎毫无例外地设置了用地优惠，包括低价协议出让工业用地，按投资额度返还部分出让金等。这些开发区甚至每隔一段时间根据招商引资进度分析本地商务环境和生产成本优劣，并随时调整包括用地优惠在内的招商引资政策。经常出现的情况，是基础设施完备的工业用地仅以名义价格、甚至是所谓“零地价”出让给投资者50年。由于地方政府需要事先付出土地征收成本、基础设施配套成本，因此出让工业用地往往意味着地方政府从土地征收到招商入门这个过程中，在财政上实际上是净损失的。
　　地方政府如此不惜成本进行大规模招商引资的目的，不仅是希望获得制造业产生的增值税和企业所得税。增值税总额比较可观，但分税制后地方只能够获得其中的25%，地方政府的招商引资优惠政策，往往会对制造业企业开始几年的企业所得税的地方部分给予一些减免。所以，如果仅从增值税考虑，如此不惜血本吸引制造业投资对地方未必划算。但地方政府为什么还要如此行动呢？这是因为地方政府在制造业投资竞争中获得的好处，还包括制造业发展对服务业部门增长的推动，并带来的相关营业税，以及商、住用地土地出让金等收入，或者可以称为制造业发展的“溢出效应”。
　　笔者近年来在浙江、江苏、山东、成渝地区进行的大量实地访谈表明，地方政府官员都认为制造业发展将会大大推动本地服务业部门的增长，带来相关税收收入，同时还会增加服务业的用地需求，从而有助于获得高额土地出让金收入。地方政府在工业用地出让上的盘算是，只要吸引到投资后直接带来的未来增值税流贴现值和其对本地服务行业推动后间接带来的营业税收入流贴现值，以及土地出让金收入，超过地方政府的土地征收和基础设施建设成本，那么就值得继续低价出让工业用地。
　　正是出于上述盘算，地方政府在低价出让制造业用地的同时，往往高价招、拍、挂出让商、住用地来获得超额收益。
　　地方增长联盟：政府、开发商、银行
　　如果我们仔细考察制造业和服务业的产业特点，这种差别性的出让策略并不难理解。制造业部门，特别是那些中国具有比较优势的中、低端制造业部门，有一个重要特点是缺乏区位特质性。换句话说，大部分制造业企业并不是为本地消费者进行生产，他们往往是为其他地区乃至其他国家消费者生产可贸易品。在国内各地区乃至全球争夺制造业生产投资的激烈竞争下，这些企业对生产成本非常敏感，而且也很容易进行生产区位的调整。面对制造业部门较高的流动性，处于强大区域竞争压力下的地方政府不得不提供包括廉价土地、补贴性基础设施乃至企业所得税减免、放松环境政策和劳动管制在内的一整套优惠政策包。在这种背景下，地方政府以协议方式来低价乃至零地价或负地价出让工业用地不足为奇。他们往往并不预期工业用地出让能够给地方政府带来净收入，甚至可以接受短期财政上的净损失。
　　与制造业不同，大部分服务业部门提供的是被本地居民消费的服务，这些非贸易品服务必须在本地被提供和消费。而由于地方政府基本垄断了本地商、住用地一级市场，从而在提供商、住用地上有很强的谈判能力，结果是，虽然工业用地由于各地投资竞争而形成“全国性买方市场”，但在商、住用地方面形成了众多“局域性卖方市场”。地方政府完全可以通过“招、拍、挂”方式高价出让土地，并将这种高地价转嫁给本地服务业的消费者。
　　所以，我们自然会观察到地方政府通过设立“土地储备中心”来调节和控制商、住用地的供地规模，提高其商住用地土地出让金收入。在商住用地上，很多地方政府成立土地储备中心，垄断城市土地一级市场，通过限制商住用地的供应并以“招拍挂”的竞争性方式出让土地来获得最大化出让金收入，当然这样做的结果是推高地价和房价，而地方政府也从房地产开发、高地价、高房价中获得可观的营业税和各种土地规费收入。
　　上述纽带导致中国出现了非常强的地方增长联盟，地方政府、房地产开发商和银行共同经营城市：吸引更多企业落户工业园区，建设交通网络等基础设施，造更大更豪华的公寓，修建富丽堂皇的购物中心等等。地方政府收获了丰厚的土地出让金以及土地房产相关的税。房地产开发商支付高额土地出让金给地方政府，但是由于地方政府控制商住用地供应，他们可以放心地把成本转嫁到消费者身上并收获丰厚利润。最后，银行提供了关键的资金用来保证运转。
　　房地产开发商需要贷款购买土地、发展物业，消费者依赖于银行提供的资金购买房子。地方政府也建立了许多城市开发公司和基础设施投融资平台。由于有政府担保和廉价土地储备，这些公司成为当地银行的宠儿，大规模的贷款进一步加剧了房地产开发热潮。这三方共同合作，带来了中国的城市化运动。在许多城市，当地官员发现可以以低廉价格来征用拆迁农民的耕地和宅基地，一旦选址得到清理，开发商和银行就开始介入。房地产开发商和当地官员的关系如此亲密，使得几乎所有发达地区在近几年都有与土地和房产开发相关的腐败案件。
　　中央目标：增长和公平
　　目前，中央政府越来越充分认识到过分依赖国际市场所蕴含的脆弱性和风险。政府最高领导层也力图通过刺激国内消费来保持高速经济增长。在年亚洲金融危机时期，房地产业为经济增长提供了强有力的刺激，在很大程度上缓冲了来自外部市场带来的下行压力。自那时以来，房地产业经历了飞速的发展，并在2003年正式被国务院列为国家支柱产业。近年来，政府官员屡屡表示，房地产推动了诸如钢铁、水泥、玻璃、机械、家电、家具、交通运输等100个行业的发展。
　　在众多的中央部委中，国土资源部与住房和城乡建设部(住建部)承担着监督房地产开发最直接的责任。国土资源部负责土地利用规划和规章制度的执行。自1997年以来，它开始介入微观管理，并给每一地区规定非农土地建设指标。住房和城乡建设部则负责建设标准制订和城市总体规划。近年来，住建部开始更积极地通过法规和公共融资工具来确保中低收入家庭住上可支付起的住房。这些部门的官员经常就政策事项征询房地产开发商，其中有许多是国有企业，并把这些意见反映给更高层政策制定者。当然，国土资源部和住建部作为国务院的行政职能部门，也必须落实最高领导层作出的决策。
　　尽管房地产开发对经济增长有贡献，但对中央而言，房地产开发对中央财政预算的直接财政贡献却很小。看看中央和地方政府的税收收入就知道这一点。2008年，中央税的90%来自增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、关税。根据现行的财政制度，所有与房地产直接相关的主要税收，比如房产税、契税、土地增值税，都是地方税。
　　更重要的是，在制定房地产政策时，中央政府的政治考量因素中，必须超越狭隘的财政与经济考虑。这是因为，现代社会的住房已经成为一项基本人权，各国政府肩负着给公民提供体面且可负担住房的责任。不管房地产市场的增长有多快，如果结果是高度不平等，大量百姓被排斥在外，就可能危及社会和谐。因此，中央政府制定决策时，必须小心翼翼不能疏远大部分人口，特别是中产阶层。但地方官员由上级任命，自然不如中央对民意那么重视。还有一类与房地产相关的政治风险：即如果房地产发展失控，投机将抬高资产价格，形成泡沫。一旦泡沫破裂，系统性的经济危机将很容易发生并带来政治问题。因此，中央政府一定会更关注房地产部门的长期健康发展。而地方政府则不断建立和扩大当地房地产市场信贷总量，并希望其风险外部化。
　　总之，中央和地方政府的利益都与房地产业相关，但是地方政府的关系更为密切，因为每年地方政府直接从房地产业取得巨大的收人。而中央政府相对要更顾及社会公平和系统性危机发生的可能性。
　　调控只是临时对策
　　前述增长联盟支持了过去十年中国房地产行业的惊人增长。2003年以来，政府一直在为经济过热而担心，并在2006年和2007年采取了一些强硬的调控措施。在2008年第二季度，经济开始出现降温的趋势。但随后，由美国房地产泡沫破裂引发的全球经济衰退，却带来了1998年房改以来房地产价格首次停止增长。之后，政府开始了近10年来最大的干预措施，之后刺激和调整措施实施，这为我们讨论中央―地方博弈提供了很好的案例。
　　我们可以归位为，2008年秋到2009年12月，中央地方利益一致化导致了房地产市场的过度刺激。中央地方利益分化，则导致了2009年12月至今的房地产调控。而在2004年开始至2008年底，中央政府至少四次出台政策试图调控房价，地方政府则成为中央政策变软的催化剂。
　　过度刺激和调控无力之间存在严重的政策效果不对称，其根源在于地方政府的财政激励。财政利益驱动下，地方政府自然会加大中央的刺激政策，而阻碍房价调控政策的实施。实际上，1998年以来的中国房地产市场多轮刺激和调控就反映了如下情况：地方政府表现得就像放大器或减震器，而不是中央政府政策的忠实执行者。如此，到底中央应该采取怎样的措施才能够真正有助于房地产业长期健康发展？
　　如上，房地产市场发展的最大威胁来自地方政府的激励扭曲。因此，要改变房地产价格飙涨的局面，需要改变的是引起这些扭曲的制度框架，包括财税和土地制度，但这些问题显然不是目前的短期调控政策可以解决的。
　　一个需要回答的问题是，目前这些调控措施真正能够持续下去，而且还能够长期有效吗？就我们看来，中国房地产市场的这几轮调控，即使在短期可以起到遏制房价疯狂上涨的作用，但其抑制房价上涨的中长期效果非常值得怀疑。没有人会相信其中的一些政策，如限制外地人买房，提高房贷首付比例是一个能够一直实施下去的政策。而大规模建设保障性住房，在实际操作中不仅缺乏可行性，而且即使做起来也只会催生一个非常扭曲的住房市场。如果不采取一些根本性的改革措施来消除房价上涨的体制性基础，而只是靠短期宏观政策的打压，或通过扭曲市场的方法增加供给，那么结果或者将收效不大，或者与正确的方向南辕北辙。
　　纠正土地供应体制的扭曲机制
　　我国房价高涨有其体制性基础。正是因为中国目前的经济体制，特别土地和财政体制存在的根本性问题，带来了经济中的整体流动性过剩和住宅用地供给过少。更重要的一点，是住宅用地在目前体制下被过少供给，这是因为地方政府是目前城市土地市场的垄断供给者，必然通过少供地来获得垄断利润；这也就是为什么我们看到如下情况：与工业用地供给过多、利用效率低下的情况恰恰相反，地方政府总是通过设立“土地储备中心”来控制商、住用地的供地规模，并同时以“招、拍、挂”方式高价出让住宅用地。两种不同用地的价格扭曲必然带来城市发展过程中用地结构方面的严重不合理。
　　在其他国家，制造业用地价也一般低于城市建设用地的10%~20%，而在我国却几乎低一半。虽然中国的城市发展占用了大量土地资源，而这些土地资源的绝大部分却没有用到人民生活最需要的居住用地上，而是用于已经过剩的制造业用地。
　　要从根本上解决问题，必须改变城市政府作为本地供地单一主体的局面。只要不损害公共利益，符合土地利用总体规划和城镇总体规划，就应当赋予集体建设用地与国有建设用地平等的权利。无论是工业用地，还是商住用地，用地者都应该直接与用地涉及的村集体和农民进行价格谈判。唯有如此，才能够缓解目前地方政府垄断供地而导致的住宅地价过高的问题，也唯有如此，才能够遏制地方政府低价征地、然后血本出让给制造业用地者来大搞开发区的现象，也才能遏制制造业产能过剩带来的一系列宏观经济失衡和过度流动性，并进一步推高房价的情况；也唯有如此，也才能缓解因目前征地权被滥用所带来的严重社会矛盾。
　　当然，一旦实施上述政策，地方政府现有的“土地财政”模式必然会受到冲击，因此，逐步引入财产税和农村建设用地入市后的土地增值税，实现地方政府从扭曲性的“土地预算外财政”向以财产税和土地增值税为主体的“土地预算内财政”的过渡，也势在必行。
　　上述允许土地所有者和潜在用地者通过市场进行交易，然后政府抽取相应税收的土地开发模式，是世界通行的规则，也是一个常识。因此，政府现在要做的，不是要去纠正什么房地产领域的“市场失灵”，因为目前中国的房地产乱象，恰恰是垄断供地带来的“政府失灵”。政府应该做的，不过就是要回归常识，和全世界其他国家一样，允许农民和农村集体作为土地所有者参与出租房和商品房的开发。
　　实际上，在政府保留通过规划手段进行调控的前提下，允许集体建设用地，特别是大、中城市城郊与城中村的集体建设用地入市，是一个早就应该做，马上就可以做到的事情。广东早就开始了集体建设用地入市的实践，近年来北京、上海等地也开始探索一些集体建设用地入市的举措。在这种情况下，中央政府应该痛下决心，因势利导，从小产权房合法化(可以在补交出让金并办理产权证后)开始，从城中村改造开始，逐步放开集体建设用地入市。
　　这个措施不仅对平抑虚高的城市房价特别有效，而且一旦实施，不仅不会打压经济，反而可以因集体建设用地上的增量房地产开发而提高经济增长。更重要的是，它可以在降低房价，提升城市居民对政府满意度的同时，让城中村和城郊农民的土地发展权和财产权得到有效实现，从根本上改变目前因政府大规模征地、拆迁而带来的严重社会矛盾。
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政府不再行政干预房价
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你可能喜欢政府一定不会让房价下跌的 事实真的是这样吗？
看到很多人都在说，虽然房地产有泡沫，但是政府不会让房地产崩盘的。我也看了一些所谓的专业分析，认为政府会继续保楼市。我认为，这都是在催眠自己。首先你要搞清楚一个问题：政府最担心什么？答：政府最担心出乱子，历史上、国内外最容易引发普遍动乱的无非两个：1、高通胀，2、高失业率。所以世界各国政府和央行都把控制通胀和降低失业率（降低失业率就得发展经济）作为核心任务对待。好，弄明白了这个我们再回答上面那个问题。大家想想，如果只是投资亏钱了，会引起老百姓成批上街闹事么？根本不会。看看e租宝跑路、泛亚跑路、2015年的股灾就知道了，完全掀不起波澜。当然这是有个前提的，就是房价下跌不会造成系统性金融风险或者金融危机，我们一会儿会单独讨论这个问题。现在的情况是一方面，大家买房越来越多的靠借钱，因此还贷压力越来越大。而另一方面，由于收入增速在减缓，大家的还贷能力在下降。于是乎老百姓手里能用来消费的钱在快速减少。消费行业未来的前景实际上是堪忧的。这将加剧经济增速放缓，从而进一步降低老百姓的收入增速，形成恶性循环。刚才分析的仅仅是高房价带来的一个负面影响。其他的负面影响还有很多，例如：高房价地区的人力成本明显高于低房价地区，高企的人力成本会严重打击经济很多人戏称这年头，最败家的行为是创业，最挣钱的行为是买房子。只要高房价在，大众创业万众创新肯定搞不起来。总之一句话：高房价对经济的伤害已经很严重了，做投资的朋友都知道中国官方和财新网公布的主要数据今年一次比一次难看，官方更是提出经济“L”型走势的论调给市场提前打预防针。经济处于改革30年来的低谷已经是不争的事实，最近国内上市公司半年财报公布之后，很多人又来调侃“近一半的上市企业一年的利润都不够在北京、上海买套房子”，虽然无奈但却是事实。这还是上市公司，更何况那些千千万万的中小企业呢？如果房价继续高涨，实体经济迟早会迎来大面积关门潮，失业率会骤然升高，还记得当年美国爆发次贷危机之后，南方大量出口企业关门，大量失业人口返乡，政府有多害怕吗？不惜推出“四万亿”刺激计划来增加就业！接下来房价再度高涨会越来越考验政府所能容忍的底线，另外，市场在跟政府博弈，吃定了政府不会让房价下跌，但如果政府心态都被老百姓看穿了，面子往哪放？这届政府做事比较“狠”，以往很多看似铁一样的规则正在一一被打破，当然这是后话。反过来，咱们看看如果房价跌了，会造成什么后果：炒房的人赔了。之前分析过，投资亏钱从来不会出大乱子，因此不用理会已经买房自住的人赔了。但只要借钱比例不太高，就算比今年上半年的50%再高一点，到70%，房价跌个20%还是能承受的。顶多就是心情差点。还没买房的人赚了，因为可以买到租到更便宜的房子，生活成本一下就下来了，可以更多的消费疯狂拿地王的房地产企业亏钱了，但肯定倒不了，因为拿地王的好多都是国企央企地方政府卖地收入少了。这又如何，经济繁荣会带来政府收入提高，但是政府收入高从来不会带来经济繁荣发现没，不对比不知道，一对比你会发现，其实房价下跌的利远大于弊。估计政府这么聪明，应该知道这些。政府推出CDS的用意（只是揣测）房价下跌的利远大于弊。但我们说了这个结论是有前提的，就是房价下跌不会引起金融体系的崩溃。2008年百年一遇的经济危机就是美国房价下跌引起金融体系的崩溃，而美国的实体经济严重依赖金融体系的支撑，因此经济就垮了。现在国内的房贷基本都由银行提供，因此如果房价出现下跌，银行有出现大批坏账的风险。估计是想分散银行这方面的风险，我们国家也出了CDS。（关于CDS最通俗的解读，请关注这个公号，点击“查看历史消息”查看）祭出这个神器后，央妈就基本不怕房价下跌会引起连锁反应，影响经济了。起码抗风险能力强了不少。这个时间节点推出CDS，政府的意图非常耐人寻味。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved&&&&&房地产价格不断上涨，怎么办了，我想要知道怎么办，先得想下为什么吧？否则也太迷糊了。
房价上涨的征兆有两个，一边是房地产商的不差钱，一边是看似民众的无限需求。我们做个假设，假如政府没有介入疯涨的房子，将会发生什么？投机商不断的炒房，房地产商不断的抢购地盘，地王一个接一个刷新，民众由于趋涨心里，借钱购房。房价越来越不真实。当然还有网络论坛上不断的怨言。又假如当初发生这个问题，政府积极采取什么行动？将会影响到这个问题。这是个很有趣的问题。
这样关键因素就出来了，房子上涨，有几个关键因数，1
房地产的融资模式和预售制度。预售可以提前回笼资金、产生一种上涨气氛和预期。宽松的货币政策可以容易贷款，投资渠道狭窄，使得热钱更加容易流入，地方政府的GDP工程和国内外热钱的流入。2
土地制度。土地是有限的，人口自然上涨，土地价格本来就会上涨，随着地方政府握有土地权（因为在城市中人们没有房产权），GDP政绩工程，政府不断的挂竞拍制度，使得土地供应更加没有弹性，房价价格的自然成本升高。特别是在经济危机下，这样来的钱容易快捷。3
人们的刚性需求。随着城市化进程，越来越多的人需求，比如毕业的大学生，有着庞大的基数，中国人的传统观念和趋涨心里。都使得需求旺盛
预期。1998年政府明确将房地产作为新经济增长点，还有奥运会，世博会等都使得对中国经济有这良好的预期。
但是房地产真的没有办法吗？我们怎么办，不是每个人都能成为富翁的。政府会考虑民生吗？还是将牺牲我们这一代人？房地产最好的发展模式是健康发展，怎么健康发展？
房地产有着不同层次的产品，房地产商和政府有着一颗责任心。薄利多销，使人有所居。我想这也是政府希望的，但是为什么却不能实行呢？是不是国内需求还没有真的耗动起来，经济拉动还需要房地产？不得而知。
情况是复杂的。但是有一点可以肯定，就是要真的做到使得人们可以买的起房，是个标本兼治的过程，治标的做法是采取抑制投机的措施，如政府增加第二套房和第三套房的首付比例、增加税收提高房地产的持有成本—物业税等，还有就是在刺激经济计划之前，监管好资金的流向，流入实体经济，和广大的劳动力相结合，生长人们需要的东西。
但是真正的治本的措施是真正的是提高人们的收入，开辟更好的投资渠道，引导市场的资金流入。但是这又是个漫长的过程，得几十年，等得起吗？
上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂，2009年疯狂的房价是不是预示其将灭亡，不会吧，因为政府及时的采取了措施，说以不会灭亡，因为政府不会答应。所以，房价会降一些，但不会一泻千里，从长远来看，房价会趋于理性，但是这是数十年的事。我们怎么办？这要靠自己的智慧去想想了。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。局长称房价高不能全怪地方政府 是经济规律作用-搜狐新闻
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局长称房价高不能全怪地方政府 是经济规律作用
时间：日00:27
【来源：中国经济周刊 】
　　房价高不能全怪地方政府和开发商
　　相关评论：
　　★文/江西省赣州市房地产管理局局长 刘宏长
　　房价上涨过快过高是当前比较突出的一个经济问题和社会问题，议论房价的文章如雪片一样见诸报刊。
笔者从事房地产业的管理工作，也想就这个问题说点个人看法。
　　高房价的原因有“误诊”
　　不少文章把近两年全国房价普遍大幅度上涨归纳为两大原因：
　　一是一些地方政府错误的政绩观、利益观导致的。这些地方政府贯彻房地产市场调控政策不够有力，甚至或明或暗地在推波助澜：有的为了追求政绩，被开发商牵着鼻子走，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；有的热衷于大拆大建，人为制造购房的需求；有的为“托市”，出台购房入户政策，等等。
　　二是一些开发商通过摇号、限制房源、发布虚假销售信息等多种办法，制造紧销假象，肆意哄抬房价造成的。
　　粗粗一看，这些分析很有道理，上述现象也都存在。但是，如果说全国房价普遍大幅度上涨，就是这两个原因造成的，不能令人信服。
　　按照逻辑推理，一些地方政府贯彻调控政策不力所造成的房价大幅度上涨，只能是“一些地方”，而这次房价大幅度上涨是全国的普遍现象，几乎无一地方幸免。更重要的是，房价大幅度上涨并不是我国的独有现象。除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飚升。自1995年以来，美国的房价上涨了27％，澳大利亚、西班牙、瑞典的房价至少上涨了三分之二，瑞士和英国的房价上涨了2倍，爱尔兰的房价上涨3倍，这是不是都是因为地方政府官员错误的政绩观和利益观造成的呢？
　　如果说一些房地产开发商用坑蒙拐骗、哄抬物价的手法，就能把全国的房价大幅度抬上去的话，那么，我国目前完全靠市场调节的商品成千上万，为什么那些行业的商人不会用这种办法把他们经营的商品价格抬上去呢？在同样的法制环境，同样的市场环境下，同时代的商人，不可能存在一个行业比另一个行业道德水准更高或更低的理由。
　　高房价的真正原因
　　在市场经济条件下，物价水平的变动是有规律的。按照马克思主义价值观，商品价格的变动受三大因素制约：一是商品自身的价值；二是货币本身的价值；三是该商品的市场供求状况。可以说，这次全国房价普遍大幅度上涨是这三方面因素共同作用的结果。
　　世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因。近几年来，美国的赤字政策导致美元不断贬值。表面上，人民币相对美元是在升值，但升值的幅度并没有达到美元贬值的幅度。因此，相对欧元等其它货币，人民币实际上已经贬值。住房作为不动产，其价格岂有不涨之理！这就是房价大幅度上涨成为一种国际现象的重要原因。
　　住房建设的费用也大幅度上升。第一项是土地使用权费，从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”，同时停止一年向农民征地。这些措施都是正确的，但客观上也大大提高了土地使用权的价格。有的地方政府把解决财政困难的主意打到土地身上，采取“饥饿式”供地办法，人为地促使地价涨幅更大。此外，建材价格、劳动力价格大幅上升；房地产业实行的生产型税收政策加重；房地产业升级换代，采用节能新措施，等等，都是全国住房建设普遍增加的生产费用，也就不可避免地提高了住房的销售价格。
　　从住房的供求关系看，城市化的加速、人均收入水平的不断提高、国内投资渠道狭窄、国外“热钱”进入房地产市场淘金、房价上涨预期引发的“羊群效应”等因素共同作用，造成全国城镇住房供不应求，导致房价上升。仅前两个因素相加，每年全国城镇需要新增住房至少要达7.5亿平方米。此外，城镇危旧房改造，还需要相应新增住房，而去年全国城镇新建住宅面积只有6.61亿平方米，明显供不应求。
　　按照价值规律，当商品供不应求时，商品的价格就会高于其价值，房市就象人的身体一样，出现一种“虚火”症状。
　　“辩证”才能“施治”
　　房价普遍大幅度上涨是“经济病态”，它不但有可能制造严重的泡沫经济，加大金融系统的风险，而且严重影响社会的公平和稳定，必须加以治疗。但这种治疗必须对症下药、标本兼治。
　　由于货币价值下降导致的房价上涨，必须在不断提高经济发展水平的同时，根据物价上涨的幅度，不断提高人民群众的货币收入水平。
　　对于住房建设成本的上升造成的房价普涨，必须千方百计降低住房建设的生产费用。这是治本之策。
　　第一个措施就是控制土地成本，扭转人民群众对建房用地成本必然越来越高的政策预期。我国人多地少，为了确保我国的粮食安全，有必要最大限度的节约土地，保护耕地。但要看到，城市化实际上是节约土地的最有效的途径。住房建设人均占地，大中城市比小城镇少，小城镇比乡村少，农村是城市的2至3倍。在城市化加速时期，城市建设用地会多一点，但同时能够在农村空出更多的建房用地。目前，在山区农村，出现了越来越多人口向城镇转移后的空壳村庄，这些空壳庄村通过整治可以变回耕地。欧洲城市化后也曾经开展过国土整治运动，增加了不少耕地。因此，在节约用地的前提下，城市建房的合理用地应该确保；同时，应加强舆论宣传和正面引导，以消除紧张气氛。
　　第二个措施是减轻住房的税负。当然，对别墅类的高档住宅，因其占去了较多的土地资源，多承担一点税收是应该的。
　　目前，土地成本和税费相加已占建房成本的50％至60％，这两项控制住了，就控制了建房成本的大头。
　　第三是改变住房建设过程中的一些不合理规定，也可以降低建房成本。比如，目前实行20米以上高度的楼房必须安装电梯的强制性规范，就会使建房成本以至房价明显提高。实际上，多层住宅不安装电梯，只要房价能够便宜一点，即使住宅超过七、八层甚至九层，照样受到一些年轻人的青睐。这样，建房用地可以节省百分之十几甚至三十，建房成本也可以相应地降下来。
　　有的同志把人民群众要求住房面积大一点、环境好一点、档次高一点说成是超前消费。这种观点值得商榷。住房是一种终端产品及大宗消费品，目前供不应求。从主流、从本质上来看，这是城市化、工业化、现代化以及人民生活水平提高导致的消费需求，是一种实实在在的消费需求，我们应该通过促进生产，增加供应来满足，而不是害怕这种消费需求，更不能反其道而行之，强行抑制这种消费需求。即使是别墅类的消费也不要完全禁止。因为把正当的消费需求抑制住了，可能会影响经济的发展。
　　“写诗的功夫在诗外”，比如下决心把股市整顿好，促使股市的健康发展，使人民群众的余钱剩米多有一条投资渠道，以分流房市的资金。这样的疏导，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一举两得，房市自然降温。我们要坚定不移地完善社会主义市场经济，就必须在解决经济问题时，多用经济手段，少用、慎用行政手段，即使采用经济手段，也要考虑它的副作用，“是药三分毒”。(责任编辑：李彬)
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