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Please check the URL or contact the webmaster.夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，房屋买受人不是善意的不构成善意取得
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1996应予以支持，原审法院认定事实有误，应予以纠正。吴西要求三被上诉人赔偿长期占用房屋的损失2800153139074524
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是仅证明自己为诉争房屋的合法权利人即可，还是应当举证证明其确实不知道梁成卖出房屋一事。
购买诉争房屋的房款，梁成亦没有为高亚出庭作证，吴西否认收条的真实性，亦否认收到购房款。即便确认该收条的真实性，但其与本案是否有关，收条所提到的房款是否是购买诉争房屋的房款都难以确定。此外，高亚提供的两位证人均非直接证人，其证言只能认定为传来证据。综合高亚提供的证据，不能形成一个证据链，不能使法庭得出高亚善意、有偿的购买了诉争房屋这一结论，因此，高亚的反驳意见难以得到法院的支持。最终，高甲因其证据不足承担了败诉的法律后果。
作者：陈晓华（房地产交易律师）
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阅读提示：夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的案件往往涉及到善意取得、表见代理等法律关系，不同法律关系的认定会导致适用不同法律规定并产生不同法律后果。文章总结类案审理情况，从房屋买卖合同效力、善意取得和表见代理制度的适用、家事代理等方面分析司法裁判中的具体法律适用问题。
物权法第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。司法实践中，夫妻一方违反上述规定擅自处分共有房屋引发的纠纷仍然存在，相关的法律适用问题亦值得思考整理。
一、夫妻一方擅自出卖共有房屋纠纷案件的审判概况
分析笔者所在中院及辖区基层法院相关案件，可以发现此类纠纷具有以下特点：一是当事人之间矛盾冲突较为激烈，容易引发申诉上访事件，法院时常着重于调解工作以尽量平衡当事人之间的利益；二是虽然进入诉讼的案件数量较小，然而法院的判决结果不尽一致，无法对人们的行为起到示范性、引导性的效果；三是以判决返还房屋结案的案件往往因购房人已实际入住而难以执行。
根据纠纷发生的具体原因的不同，此类案件主要有以下三种情形：第一种情形是因夫妻感情破裂，一方为争取离婚时的财产利益而单方出卖共有房屋所引起的纠纷；第二种情形是因房价上涨，卖房人期望通过法院判决返还已售房屋而享受当前房屋增值的利益；第三种情形是因房屋已纳入拆迁区域，买卖双方就拆迁补偿款的归属或者分配而产生纠纷。
根据房屋权属登记的权利人的不同，此类案件主要分为四种类型：类型一，夫妻共同共有房屋权属登记在双方名下，其中一方未经另一方同意擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给第三人；类型二，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，登记权利人未经另一方同意擅自以自己名义或者双方名义将房屋出卖给第三人；类型三，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，另一方未经登记权利人同意擅自以登记权利人名义或者双方名义将房屋出卖给第三人；类型四，合法的夫妻共同共有房屋未办理产权登记，一方未经另一方同意擅自将房屋出卖给第三人。以上四种类型中，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成法律适用的区别。
二、房屋买卖合同的效力
关于夫妻一方擅自与第三人订立的房屋买卖合同的效力，目前有三种观点：合同无效、合同效力待定、合同有效。效力的争议，主要来源于买卖合同法解释第三条与合同法第五十一、一百三十二条的衔接问题。从法律体系上看，鉴于我国合同法立法时没有采纳物权行为无因性理论，致使以合同方式所为的处分，没有区分负担行为（债权行为）和处分行为（物权行为）。而物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，明确表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。
也就是说，处分行为的效力与合同的效力并非有必然相同的结果。合同法第五十一条规定中“处分”和“合同”，应限缩解释为处分行为即物权的变动，而不包括负担行为即处分合同在内。从客观现实来看，若采用合同无效说或者合同效力待定说，则在买卖合同无效的场合，法律难以保护善意第三人履行利益和期待利益而使处分人承担违约责任。
买卖合同法解释第三条在严守司法解释立法原则的基础上，给人们提供了一个科预见的规范。依据其规定，出卖他人之物时，处分合同的效力应当是确定有效的；真正效力未定的应当是合同的履行结果。故上述前三种类型中的房屋买卖合同应当是有效的。对于第四种类型中，尽管城市房地产管理法第三十八条有不得转让“未依法登记领取权属证书”的房地产的强制性规定，但该强制性规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。依照合同法司法解释（二）第十四条，违反管理性规定的，合同并非无效。综上，在不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情况下，夫妻一方擅自出卖共有房屋所订立的房屋买卖合同都是有效的。
三、善意取得制度的适用
物权法第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。婚姻法解释（三）将婚姻法与物权法予以衔接，其第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合善意取得制度的规定。司法实践中，一般认为无权处分人转让不动产，受让人善意取得不动产应当符合以下三个条件：一是受让人受让不动产时是善意，二是受让人以合理价格受让不动产，三是转让不动产依法应当登记的已经登记。
1．受让人“善意”的标准
“善意”应作为第三人利益保护制度设置的必要基础。[1]在判断是否善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人在受让财产时是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定受让人是善意的。如果完全让受让人就其出于善意来作出举证，则加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益。当然受让人的推定善意应当首先符合“一般人”标准，即普通的完全民事行为能力人针对房屋买卖中的外在表象能否辨识转让人属于无权处分人，若能辨识，则应推知受让人恶意。如不动产登记簿上存在异议登记，第三人显然不能成立善意。
在原权利人举证以后，法官应当根据原权利人的举证以及各种客观、外部的情况进行综合判断，以确定第三人是否在交易时具有善意。[2]例如重庆二中院于2011年二审审结的一起典型案例，被上诉人向某擅自将其与被上诉人谭某的夫妻共同共有房屋转让给向某某，一审判决转让行为无效。二审法院认为，谭某举证证明了向某某知道谭某、向某间的夫妻关系，向某某应当知道向某无权处分，最终判决驳回上诉，维持原判。但若向某某有证据证明向某表明其处分财产已得到谭某同意，该证据即使不是真实的但足以使向某某相信为真实的，向某某仍不失为善意。
2．合理价格的标准
通常情况下，如果一个人以超乎寻常的低价出售房屋，正常人应该马上注意到该房屋可能存在瑕疵，因而会做进一步调查，否则就违背了应尽的审慎义务，从而被排除在善意之外。因此，“合理价格”可以被包含在“善意”的认定标准之中。既然在判断是否为善意时，采用推定善意的方法，那么在判断价格是否合理时，也应采用推定合理的方法，即由原权利人对受让人支付的价格是否合理负担举证责任，如果不能举证证明交易价格不合理，则推定交易价格合理。但不同的人在不同的情况下对“合理”可以有不同的理解，这造成了不同法院对“合理”的认定标准有差别。
为统一衡量“合理”的标准，应明确界定“合理”的范围。如何界定，可以参考适用日颁布的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的规定（二）》第十九条关于撤销权行使时“明显不合理低价”条件的司法解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。房屋交易时，达不到市场交易价格的70%，又无其他正当理由的，应当认定是不合理的交易价格。同时，市场交易价格应当以同时期、同地段、同类型房屋交易市场的平均价格为基准予以确定。
但转让价格达到市场价格的，受让人未必就是善意的。实践中，市场价格是一种普遍平均价格，显示的仅是同等地段相同性质房屋的普遍价格。房屋由于装饰装修方面的因素，可能在交换价值上与市场价格存在较大差异，法官应当依据法律事实进行综合评判。转让价格明显低于市场价格的，受让人也未必就不是善意。例如转让人以为家人就医而急于变现为由转让房屋的，受让人客观上有理由相信转让人低价转让的原因而与之交易，受让人应属于善意。不过在这种情况下，应由受让人证明其支付价格的合理性。
在审判实践中，有当事人为了逃避税收，存在约定价格与实际支付价格不一致的情形。笔者认为，判断转让价格是否合理应以实际支付价格为准。如果当事人约定的价格合理，但实际支付价格不合理，则不应适用善意取得制度。但是，如果当事人约定的价格合理，并约定了按期付款，并且这种约定是符合交易习惯的，那么只要受让人按约定支付价款，即使没有付清全部价款，也应当认定为“以合理的价格转让”。
3．完成登记
重庆二中院日前二审审结了一起房屋买卖合同纠纷案件，被上诉人李某以自己的名义擅自将其与上诉人梁某的共有房屋出卖给王某，一审判决合同有效，并李某、梁某协助王某办理房屋的产权过户手续。虽然王某在二审中自愿撤回协助办理产权过户手续的诉讼请求，但该案所涉及的合同履行问题值得我们加以分析。
登记的公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。正如王泽鉴先生所言，不动产物权既以登记为公示方法，则信赖此项表征者，纵令其表征与实质的权利不符，对于信赖之人，亦应予以保护。依照物权法第九条的规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动，经登记发生效力。如果第三人尚未获得变更登记，则不能使用善意取得制度。相反，如果已经办理变更登记，即使转让人未将该不动产交付给受让人，也可适用善意取得制度。
上述案例中，即使王某是善意的，且支付了合理的对价，由于没有完成登记，不符合善意取得制度的构成要件，双方也不能发生善意的结果，一审法院作出的判决是错误的。其错误的要害，是把依据合同取得的只有相对性的权利，当成具有排他性的物权；[3]而把真正房屋权利人的排他性权利置之不理，使其不能发挥物权排他的效力。
四、表见代理的适用
善意取得制度是从物权法的角度保护善意第三人，而表见代理制度是从债权法的角度予以保护，维护交易安全。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担的一项民事法律制度。[4]表见代理实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况。我国法律关于表见代理的规定体现在合同法第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
从保护交易安全的角度考虑，夫妻一方以另一方或者双方名义与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为的行为后果，一般适用表见代理的规定。因此，婚姻法解释（一）第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
有观点认为，对代理权的信任应包含于善意取得制度保护的范围，代理人擅自处分被代理人的财产属于无权处分的主要情形之一。[5]依据物权法第一百零六条之规定，无权处分是适用善意取得制度的前提。所以，在处理夫妻一方以另一方或者双方名义擅自出售共有房屋的纠纷时，一些法官认为，婚姻法为旧法，物权法为新法，新法优于旧法，应适用不动产善意取得制度取代婚姻法有关表见代理的规定。笔者认为此处混淆了无权处分与无权代理之间的区别。无权处分系处分人以自己的名义处分他人之物，而无权代理系代理人以被代理人名义进行活动，如果不以自己名义应属于无权代理而非无权处分”。[6]况且善意取得制度旨在补救让与人无处分权的欠缺，其保护的范围仅限于对处分权的信任，对于行为能力及代理权的信任，不能适用善意取得制度。[7]
因而，在处理夫妻一方以另一方或者双方名义擅自出售共有房屋的纠纷时，应审查是否符合表见代理制度的主客观构成要件。即买受人是否通过网上的卖房信息、随处张贴的卖房告示或者中介机构，与夫妻一方订立房屋买卖合同；买受人在与夫妻一方交易时，是否对涉案房屋权属证书上的权利人进行了必要的审查和识别；签订合同时，是否有夫妻双方的签名，夫或妻一方是否出示了另一方的身份证、结婚证及涉案房屋权属证书，房屋价格是否合理，买受人与夫或妻一方有无特殊的利害关系等因素来综合评判是否形成表见代理。若符合表见代理制度构成要件，则合同对“被代理人”产生法律约束力，可依据合同法第一百零七条规定，要求出让人协助办理房屋产权变更登记手续。若不符合表见代理制度构成要件，则合同对“被代理人”不产生法律约束力。我国并不承认物权行为的无因性，过户登记的行为因此缺乏合法的基础，即使办理了登记手续，在房屋没有被另外善意第三人善意取得的情况下，也依法应当撤销物权登记，恢复到交易行为之前的初始状态。
五、家事代理
家事代理权，又称日常事务代理权、日常家事代理权，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。[8]具体而言，夫妻一方代表夫妻双方所为的一定行为，视为夫妻共同意思表示，对夫妻双方产生法律约束力，夫妻双方对该行为承担共同连带责任。我国家事代理制度规定于婚姻法解释（一）第十七条第一款：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。为避免夫妻一方因另一方滥用代理权而遭受重大财产损失，该条款将家事代理权的范畴以日常家务（《婚姻法解释（一）》称之为“日常生活需要”）设界，这也是我们分析夫妻一方处分共有房屋能否行事家事代理的重要标准。
日常生活需要包括夫妻双方及其未成年子女日常生活所必要的家庭事项。王泽鉴先生认为，日常家务是指一般家庭日常所处理的事项，诸如购买食物、衣物、家用电视、冰箱、油漆住所墙壁等，应依夫妻表现生活的程度决定之。[9]在日常生活中，为了方便夫妻共同生活，保障财产交易的效率，夫或妻一方都可以代理另一方购买食品、药品、生活用品等。若该代理超过了日常生活需要这个范围，就会构成无权代理。
根据上述分析可知，具有重大价值的房屋不应包含于日常生活需要的范围内，房屋买卖也不应适用家事代理制度。在缺少必要的书面授权形式要件时，夫妻一方对于共有房屋的处分不得滥用家事代理权，同时第三人不得直接援引夫妻一方在处分共有房屋时拥有家事代理权而促成处分行为的成立。
回到上文所列的四种类型中，在类型一、三中，均包含了以非处分人名义处分房屋，应审查是否符合表见代理的构成要件。在类型二中，若登记权利人以自己名义处分共有房屋，则应审查是否符合善意取得制度的构成要件；若登记权利人以夫妻双方的名义处分，则审查是否符合表见代理的构成要件。在类型四中，因房屋未取得产权证书，无论出卖人以谁的名义处分房屋，买受人也无法办理房产变更登记，自不能取得受让房屋的所有权。
[1]王静：“夫妻财产处分与第三人利益的法律保护”，载《法制建设》2007年第12期。
[2]王利民：《物权法研究》（上），中国人民大学出版社2007年版，第445页。
[3]梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第158页
[4]任志伟：“表见代理构成要件之研究”，郑州大学2007年硕士学位论文。
[5]郭明瑞：《物权法实施以来疑难案例研究》，中国法制出版社2011年版，第11页。
[6]郭明龙：“不动产‘冒名处分’中善意第三人权益之保护“，载《武汉理工大学学报》2012年第5期。
[7]前引[3]，梁慧星主编，第365页。
[8]孙妍：“论日常家事代理权”，华东政法大学2007年硕士学位论文。
[9]王泽鉴：《民法概要》，中国政法大学出版社2003年版，第622页。
转自：审判研究
作者 ‖ 蒋乾巽
重庆市第二中级人民法院
责任编辑：
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房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见
作者:赵玉娟　　时间:　　浏览量 166　　
房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见　
·&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；
各区、县人民法院，各铁路运输法院：
　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
　　特此通知。
　　北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
　　为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
　　第一条　本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
　　商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
（解读：本意见主要针对本市二手商品房买卖出台。同时，对开发商开发的一手房规定参照适用）
　　第二条　当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
　　因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
（解读：对房屋买卖合同作广义解释。对满足合同基本条件的预约协议，作倾向认定。定金罚则适用于过错原则，缔约过失责任（信赖利益部分保护）。
　　第三条　《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定　(具体规定为：下列房地产，不得转让, （六）未依法登记领取权属证书的；)，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
（解读：未依法登记领取权属证书转让房产仍可主张买卖有效。城市房地产管理法为行政法范畴，不影响民事合同效力）
　　第四条　对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
　　前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
（解读：可以无证售房，未取得房本不作为认定买卖合同无效的唯一证据。无法过户办证，卖方担责）
　　第五条　出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定（具体规定为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。）的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。　　
前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定（具体规定为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。），应当优先适用该规定。
（解读：无权处分、善意取得，两种制度发生冲突的解决。善意取得优先。对内效力对抗第三人无效）
　　第六条　相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
　　出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
　　经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条（具体规定为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。
（解读：限制上市交易期限为行政强制性规定，因交易违法而无效。满足两个条件约定解禁期满履行过户有效。升值、添附、过错、机会成本因素对损失的影响的确认）
　　第七条　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
解读：对按照经济适用房管理的房屋特殊规定“有效”。
　　第八条　房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
　　出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
解读：未解押，转让无需银行同意，买卖有效。未解押，无法过户，可解除合同。未解押，不支持履行过户。买受人解押可过户。
　　第九条　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。
　　出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。
解读：先查封，后转让，买卖无效。申请人同意转让有效。先转让，后查封，转让有效。不支持履行过户。买受人解押可过户。
　　第十条　房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定（具体规定为第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。）取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。
解读：基础法律关系为法律文书、征收决定、继承、遗赠、合法建造、拆除房屋，后续转让的处理:买受人起诉后判决形式。
　　第十一条　出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。
解读：居住权与所有权不同。保护居住人权益,不代表居住人有处分权。居住人非合同一方，买卖合同有效。
　　第十二条　当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
解读：一房多份协议的处理：真实为原则。规避骗贷可提司法建议。
　　第十三条　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
　　（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
　　（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
　　买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
解读：一房数卖，履行过户的先后顺序。
　　第十四条　房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。
　　对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。
解读：一房多次流转。判决依次办理转移登记。
　　第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
解读：支持借名登记对内效力。仅凭出资关系不能证明借名登记主张所有权。
　　第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
解读：规避法规政策，借他人名购买政策保障房，对内无效。
　　第十七条　登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。
解读：转让房屋合同效力以房本登记的权利人为适格,借名人不得对抗合同效力，除非能证明买受人恶意。买受人与借名人均要求履行过户的优先顺序。
　　第十八条　《物权法》第一百零六条规定（第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　& （二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。）
的房屋的无权处分主要包括以下情形：
　　（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
　　（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
　　（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；
　　（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；
　　（5）其他无权处分房屋的情形。
解读：解释物权法106条无权处分的4+1种情况。
第十九条　《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：
　　（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。
　　（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。
　　（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。
解读：以房屋登记本为善意的判断（推定）。原权利人对恶意负举证责任。
　　第二十条　房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
解读：买卖合同签订后，未履约办理过户，不得确权，请求应为办理过户。
　　第二十一条　房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
解读：根本违约，仅守约方有权解除。不可抗力或情势变更双方有权。
　　第二十二条　房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形（第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。）的除外。
解读：判决继续履行为原则，除非存在现实困难或解约定金或“不能”“不适于”“未要求”
　　第二十三条　当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
　　房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
解读：限制解释“解约定金”。同时约定解约定金和违约金并用。
　　第二十四条　房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
　　在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
解读：根本违约，解除合同，可得利益的计算（酌情）
　　第二十五条　房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
解读：信赖利益保护。
　　第二十六条　出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
　　承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
解读：承租权人优先购买权保护:不确认，只行使。意思真实且具备合同履行能力。
　　第二十七条　房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
　　房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
解读：中介机构对权属状况、订约能力报告义务。违反居间义务，损害委托人利益不得要求支付中介服务费用。
　　第二十八条　在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。
解读：法院对非权属纠纷，以形式审查为准。
　　第二十九条　因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定（第二十四条规定因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。）确定管辖权。
解读：房屋买卖合同的管辖法院。
　　第三十条　本意见自下发之日起施行。
　　本意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本意见的相关规定不予执行。
　　本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见；本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本意见。}