汤臣高尔夫别墅：违章搭建赔了夫人又折兵_商业评论_新浪财经_新浪网
汤臣高尔夫别墅：违章搭建赔了夫人又折兵
　　汤臣高尔夫别墅违章建筑不仅被勒令拆除，且在拆除前被相关部门限制交易。
　　东地产
　　2011年4月，位于浦东新区的汤臣高尔夫别墅E115号业主向物业申请“内装修”，获得批准后，E115号业主李女士将别墅内部结构全部拆除重建，甚至挖地三米造地下室，地面出现裂缝。
　　据了解，这幢别墅分为上下两层，约420平方米，户主从去年起开始在主体结构的东西两侧违法搭建，完成后整幢别墅的建筑面积超过了1100平方米，违法建筑面积高达700平方米。
　　自掏腰包拆违建
　　“他们把房子拆掉，往地下挖了个三米深的防空洞，地基受到影响，我住隔壁怎么能放心！”E117号业主仇先生非常担忧。而在该小区别墅区违建率高达85%。
　　《东地产》记者致电东湖物业管理公司汤臣分部，工作人员称，物业也要求违建业主停工，但是有些业主喜欢“打游击”，我们也没有办法。现在不是已经被强行拆除了！
　　记者走访汤臣高尔夫别墅小区了解到，E555号别墅已经在新区城管执法人员的监控下，正在实施拆除，施工单位人员由业主自费聘请。据拆除工地现场工人透露，整个拆除费用将高达30余万元。
　　未经审批的改建、扩建均属违法
　　汤臣高尔夫别墅一位小面积违建业主告诉《东地产》，“我一直以为既然有了房产证，别墅就归我个人所有了，我有权进行拆除重建。没想到到头来，赔了夫人又折兵。”
　　《东地产》调查了解到，别墅是经过用地规划、建设规划、施工许可等等行政管理部门审批并下发相关证照后才能建造，在建造完毕后还需经过验收并备案。经过一道道程序后，最终业主才能取得相关的房地产权证，该权证与房地产是一一对应的。如果业主私自拆除已经登记的房地产，则业主所持有的房地产权证也将成为一纸空文，重建也需要层层审批。
　　上海律和理利市事务所主任陈太贵介绍，改建、扩建房屋有一定的法定程序，没有经过审批，改建、扩建都是违法的。对于违法搭建建筑物、构筑物的行为，除了需要拆除恢复原样外，根据《上海市住宅物业管理规定》，房屋、城管执法或者规划行政管理部门还可视情节的严重程度处以一万元至十万元的罚款，逾期拆除的，房屋、城管执法或者规划行政管理部门还可以申请区、县人民政府组织强制拆除。从目前的实践来看，除了上述处罚措施外，限制交易也是目前处罚违法搭建行为的措施之一。
　　律 师 在 线
　　开发商违章搭建也应拆除
　　违法搭建指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物：自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊等。
　　对于部分地产开发商，为追逐经济利益的目的，擅自新建、改建、扩建建筑物、构筑物或者其他附着物的行为，违反行政法律规范、民事法律规范或者业主公约的，也应认定为违章搭建，依法拆除。
　　依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》及上海相关规范性文件要求，开发商在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向规划局提出申请。规划局根据规划设计要求核发建设工程规划许可证，之后方可办理开工手续。违反此证规定进行开工建设或者建成后擅自拆除重建的，都是违法。
　　实践中，部分开发商力求经济利益最大化，往往违反规划增加建筑层数、不顾竣工验收报告擅搭附着物，此类改变现状或者改变规划的行为，法律已经有明确的规定，不仅得不到法律支持，更会对所住居民居住安全构成威胁。另外，从房产出售合同的角度考虑，任意改变合同交付标的物，存在重大瑕疵给付的，可能构成开发商根本违约，而追究开发商的违约责任。并且，违法搭建的建筑物是得不到法律承认，无法办理产权过户，最终侵害的是买方的购房权益，具有极大的法律风险。
　　自《行政强制法》颁布后，对行政强制权进行了严格的限制。对于违法搭建建筑物的行政强制拆除行为在法律执行层面上会遇到一定困难。实践中，对于“拆违”行政主体的适格问题，是需要政府相关部门联合执法、综合执行才能符合执法资格的要求。在一定程度上，该种结构安排势必会造成执法效率不高、推诿扯皮和久拖不决的难题。
　　基于以上分析，开发商的擅自搭建行为明显违法，应予以拆除。同时，考虑到违章搭建问题的特殊性，相关部门仍应继续对违法搭建实施有效的管理、完善相应的执法依据，此点既关系到城市形象，也关系到公共利益，应引起相关部门的足够重视。
　　特约律师
　　上海星瀚律师事务所
　　电话：021-
　　法务帮帮忙
　　产证原件
　　不能随意涂抹
　　【案情】
　　2012年4月，张先生出售一套位于浦东的房屋，在与买受人王小姐签订居间协议当天张先生只提供了该房屋房地产权证复印件。三日后双方至中介公司签订网版《上海市房地产买卖合同》，签约当天张先生提供了该房屋房地产权证原件，王小姐和中介方均发现该房地产权证中权利人一栏有修改过的痕迹，中介方将该产权证与交易中心调取的《上海市房地产登记簿》(即产调)中权利人进行核对并无出入，随后与出售人张先生确认，张先生告知该房地产权证曾经为了小孩办理入学自己私下在该产证上有加上小孩名字，现在要出售该房屋，故将小孩涂改掉。
　　【案情分析】
　　本案中存在一个关键问题：出售人能否随意修改自己产证？答案当然是不能。根据《上海市房地产登记条例》第十七条第二款规定：“房地产权证书、登记证明不得涂改”第十八条规定：“房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。”故本案中张先生没有权利随意修改自己的产权证，对于有修改过的产权证必须至交易中心办理无瑕疵的房地产权证后方可办理产权过户手续。对于本案中，张先生私下修改产证，无论是出于何目的，即使涂改后的房地产权证与产调相一致，都将影响该房屋的正常交易。
　　【意见】
　　1、在购买某套房屋前，应先至该房屋所属区域房地产交易中心调取一份《上海市房地产登记簿》(及产调)，根据《上海市房地产登记条例》第十六条规定：“房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。 ”故在购买前必须先确认该房屋权利人等相关信息是否与出售方提供的相一致，若有出入建议买受人暂时不支付任何定金或房款。
　　2、房屋权利人需要增加或删除权利人姓名的，必须至房屋所属区域房地产交易中心办理增减权利人姓名事宜，不得自行私下对房地产权证进行添加或涂改。若自己私下修改产证“费时又费力”不仅要重新办理产证，还将影响正常的交易流程时间。改造赠送面积变违建 新交付小区上百别墅“违建”被强拆 - 数据 -南京乐居网
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改造赠送面积变违建 新交付小区上百别墅“违建”被强拆
来源：现代快报
“以后买房看到‘赠送面积’‘后期可改造面积’，可得留个心。”8月12日秦淮区城管执法大队对一新交付别墅小区违章建筑进行了强制拆除。不同于以往拆违工作的是，此次拆除的是业主对房屋“赠送面积”进行改造的部分，涉及该楼盘共百余户业主。
现如今很多楼盘都将露台、设备间、半封闭阳台等部位，作为“赠送面积”“半赠送面积”吸引购房者，那么，对此进行改造是不是存在风险呢？
现代快报记者 马文煜 文/摄
现场：拆违8小时，业主多次与城管发生冲突
8月12日下午，当记者赶到该楼盘时，近百名城管、公安人员，正在现场维护秩序。几名工人正在对一幢别墅的阳光房进行拆除，现场拉起了警戒线，不少业主聚集在拆违现场周围，情绪激动。
据记者了解，此次拆违工作从当天7点开始，截至15时左右，城管已经对该小区十余户别墅的“违建”部分进行了拆除。
在拆违期间，业主多次与执法城管发生冲突，还有业主在冲突过程中受伤。
秦淮区城管执法大队一名工作人员告诉记者，自今年三月份起，他们就已经注意到该小区“违建”成灾，在下发了多份整改通知书没有效果的情况下，他们联合了公安等部门，依法对该小区“违建”进行了大规模强拆行动。
该名工作人员表示，涉及“违建”的部分，主要是业主对家中的露台、阳台、天井、设备间等部位进行的改造，例如封闭阳台、在公共部位搭建阳光房等。“按照规定，这些部位后期都是不能私自改造的，改造都是违法的”。
追问：出现违章建筑究竟是谁的责任？
“买房时销售人员都说，房子的露台、阳台这些部位面积，都是赠送或半赠送的，交付后可以再做改造封闭使用，现在却成了‘违建’被强拆。”业主薛女士告诉记者。
另一位业主王先生则告诉记者，他们在建阳光房时，还到物业那里备过案。
“房子是去年底拿的，我们做封闭阳台前，还在物业那里做过登记，也按照物业的要求，到左邻右舍征集了封闭阳台的同意签字。甚至给我家做封闭的工人、材料，都是由物业提供。我们自己找工人，进材料、物业还不让”。
小区业主表示，小区自去年底交付以来，改造工作一直在进行，物业也没有进行过实际阻止。目前很多业主家的改造工作快要完成，还有的已经入住，这时候被强拆，损失非常大。
对此，物业却有不同说法。记者了解到，小区物业此前公示一张告知牌，物业就封闭阳台事宜做过相关规定，“G3户型北面露台不得封闭，G4户型南面露台不得封闭”。上面写着“业主可对其购买房屋在规定范围内进行封闭阳台改造……且要到物业服务中心办理申请手续”。
物业表示，此次被强拆的建筑就是公示中强调的“不能私自搭建的区域”。在业主“违建”搭建过程中，他们只能进行口头劝阻，并没有权力采取行动。
对此，江苏圣典律师事务所律师唐迎鸾表示，在开发商卖房时，应该对部分公共部位改造的“违建”风险进行明确提示。
而业主作为成年人，也应当对房屋更改规划所造成的法律后果，有着充分认知，也应承担一部分责任。
截至发稿前，记者联系上了开发商——南京硕天投资管理有限公司。
开发商表示，楼盘的建筑是符合各项审批规范和法规的。购房合同中也没有“赠送面积均可封闭”的承诺。
同时，“哪些地方不可以私自搭建”,物业单上有明确提示。“违建”风波发生后，他们一直积极和相关部门与业主协调沟通，但遗憾的是，最终没实现调解。
调查：改造“赠送面积”必须在规划许可范围内
业主将开发商赠送、半赠送的阳台、露台、设备间进行封闭的行为，实际上已非常普遍，那么这是否都是属于“违建”呢？
秦淮区城管局督察科一位负责人表示，只要不在规划审批许可范围内，业主或者开发商对房屋做的后期改动，一律属于“违建”，他们今后会按计划进行拆除整顿。
“虽然这种业主将赠送面积进行后期改造的情况比较普遍，但‘违建’就是‘违建’，没有任何‘合法化’的程序可走，今后我们会有计划逐步对辖区内‘违建’现象进行拆除整顿”，该负责人表示。
记者也了解到，对于开发商在房屋买卖时所涉及赠送面积部分（如阳台、天井、入户花园部分），在业主改造后是否属于“违建”的认定上，也视具体情况而定。“例如将露台部位封顶这样的永久性改造，就超出了规划许可范围，属‘违建’无疑，而搭一个‘葡萄架’或是做一些观赏性的假山，则是可以的”。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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房屋存违建将被冻结产权 住宅区为拆违重点
《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》(以下简称《意见》)已正式下发，全市16个区县启动针对居住区内违法建设行为的检查，查实存在违法建设的房屋，会被冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。
　　一楼业主占用公共 ()建院子、别墅擅自搭出“阳光房”都将被认定为房屋存在违建而无法买卖、过户，昨日，记者从市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部获悉，《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》(以下简称《意见》)已正式下发，全市16个区县启动针对居住区内违法建设行为的检查，查实存在违法建设的房屋，会被冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。 　　拆违重点转向住宅区　　今年3月28日，北京启动严厉打击违法用地违法建设专项行动，截止到上周，16个区县共拆除了4710处违法建设，累计面积已经超过218万平方米。　　对于市民身边、也是普通老百姓最密切关注的居住区内违法建设，指挥部决定在近期重点进行查处。“现在已经到了向住宅区内违法建设宣战的时候。”相关负责人说。　　《意见》规定，此次清除违建的范围为城镇居住区。如果业主或者使用者在已建成投入使用的城镇居住区内，没有申请取得建设工程规划许可证就擅自对原有建筑物进行拆除重建、改建、扩建，将会导致原有的合法建筑变为违法建设。也就是说，如果楼房一层的一户人家在门外接出来一间“阳光房”，那么业主所拥有的这整套房屋，会被认定为存在违法建设。如果一栋别墅在自家屋顶上加盖一层，那么整栋别墅都会被认定为存在违建。　　存违建房屋不得买卖　　相关负责人表示，北京目前已经正式启动“速冻”违建产权的措施。对于存在违法建设的房屋，城管执法部门一旦查实，将书面通知区县房管部门，暂停办理违法建设房屋的产权登记、抵押等手续，在违建拆除、恢复原样之前，房屋将不能买卖、不能过户，也不可能通过任何合法渠道抵押贷款。同时，由于存在违建的房屋将会在产权登记系统中显示为产权冻结，业主也不可能通过赠与、法院判决等方式完成房屋过户。　　房产登记等手续被冻结后，执法人员将直接通知业主，指挥部也会定期将被冻结登记手续的房产在媒体上公布，要求业主主动与城管部门联系拆除违法建设。待到违法建设拆除后，城管执法部门将书面通知区县房管部门解除冻结，这栋房屋才能重新进行抵押、产权登记等业务。　　■措施　　物业不报告小区违建将受处　　存在违建的房屋被“冻结”后，如果业主仍拒不接受调查处理和主动拆除违法建设的，指挥部将采取部门联动措施。“与以往的最大差别是，这次我们通过部门联动，掌握了违法者的准确信息，查处工作的针对性就很强。”指挥部相关负责人说。　　同时，《意见》对物业企业的行为进行了规定。物业管理服务企业发现违建后立即予以制止，同时，报告城管、规划、建设、国土等部门，并提供业主姓名和联系方式等信息。市、区两级住房城乡建设房管行政主管部门负责对不履行巡查、制止、报告职责的物业管理服务企业，及参与违法建设的施工、监理、混凝土、物业、经纪机构等企业及从业人员依法进行处理。日前，市住建委已经对房山区两家物业企业进行了约谈。　　■数说　　近八成别墅豪宅区存违建　　根据现有数据，全市221个低密度居住区，也就是一些别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违建，占到了整个社区数量的近80%，而这些小区中，已经锁定的违法建筑合计共有10381栋。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号不让别墅违建死灰复燃
“梦泽园小区有住房建了违章建筑，占用了公共用地，绿化带也被毁了。”近日，芙蓉区梦泽园小区业主向本报热线96333反映说，希望有关部门处理违章搭建的问题。接到业主反映的情况后，帮帮团记者进行了调查，发现该小区别墅区确实存在违建情况，6年前，该小区违建情况曾被曝光。目前，该小区新的违建行为基本得到遏制，但历史遗留下来的违建仍然普遍存在。
业主：别墅违建占用了小区公共空间
梦泽园小区地处芙蓉区湘湖街道西湖社区内，共有业主589户，其中别墅有44栋，共125户。违建主要发生在别墅区内，一位知情的居民告诉记者，至少有70%的别墅存在违建的情况。
4月28日下午，在知情者的指引下，记者沿着小区别墅区走了一圈，发现这里的每一栋别墅都是封闭的，都有铁栅栏将自家院子围了起来，家家户户都在家门口种了菜，有居民介绍，不少业主都有意往外扩建，占用公共空间。
其中，居民告诉记者，有一户住户将小区的道路占用，作为自己花园的一部分，然后用木梯搭起一座桥。记者看到，还有几户正在装修，一些建筑板材和砖石则被随意堆放在别墅前，占用了部分绿地。一些住户因为做装修，也破坏了部分绿化带。
据了解，梦泽园的违建由来已久，早在2010年，就有部分别墅擅自将原来规划的房子进行改造，有的非法圈地，有的加建“楼上楼”。一位在小区住了11年的业主告诉记者，2010年，部分业主违建被曝光后，芙蓉区成立了梦泽园违法建筑整治领导小组办公室，但当时整治的主要是违法占绿，如违章篱笆、瓜果蔬菜架等被拆除，别墅加建的部分则没有拆除，“以至于之后几年，跟风搭建开始蔓延。”
社区：新的违建得到有效遏制
对于居民反映的情况，小区物业和社区都表示，违建确实存在，但大部分是历史违建。该小区物业工作人员表示，他们也接到过一些业主反映，但物业没有执法权，发现有违建行为后只能向社区反映。湘湖街道西湖社区相关负责人告诉记者，社区工作人员多次到小区查看，要求部分业主整改。该负责人称，去年4月23日，芙蓉区曾组织了200多名工作人员，对梦泽园部分违建进行拆除，目前，该小区新的违建已经得到有效制止。
这位负责人介绍，2015年，有业主以装修的名义对别墅进行扩建，将别墅正面向外推出近一米。此事被群众投诉举报后，芙蓉区拆控违领导小组统一指挥调度，由湘湖街道牵头，会同芙蓉区城管执法、建设、规划、安监、公安、公证等部门，一共200多名工作人员，在小区内开展法制宣传并组织实施联合执法行动。这次拆违行动拆去了业主搭建的脚手架、碎除水泥违建物，移走施工遗留物，还要求业主进行绿化补种，及时恢复公共空间。
城管：别墅区历史违建拆除面临诸多困境
面对“慢慢长大”的违章建筑，物业表示无能为力，就连执法部门也说有时力不从心。针对梦泽园的历史违建问题，湘湖管理局城管执法中队工作人员表示，违章建筑在建时，及时查处最有效，建成之后再去拆除，执行起来就比较困难。
该工作人员称，梦泽园的历史违建比较普遍，甚至连举报人自己家都有违建。有的很严重，有的只有几平米，不少业主就是抱着“要拆就一起拆”的心态抗拒执法。“可是要全部拆除，光靠一个城管执法中队，是肯定做不到的。”工作人员说，做不到的原因首先是人手不够，其次是拆除成本大，另外还有面临着技术难题。
“比如有一户，违章建筑已经和主体建筑融为一体了，怎么拆?如果拆得不得法，对合法建筑造成了不良影响，这个后果谁来承担?去年，我们打算拆除梦泽园一户违章建筑，可后面算了一下，拆除后就要对主体建筑进行加固，加固费用起码要85万元，成本比较大。”工作人员还表示，单靠城管部门很难啃动这块“硬骨头”，政府应成立领导小组，统一指挥。
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