房地产开发商收取了我村的土地赔偿款,安置费,青苗赔偿款,却不给我们房子怎么办，_百度知道
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如果可以的话，到法院起诉。可能描述的不太规范，开发商不收收钱的。开发商要么现金补偿。所以说先看清楚补偿协议是跟谁签的（政府还是开发商）。对于土地一般是政府征收，只能是支付，而是付钱的、要么实物补偿、要么混合补偿（即给钱又给房子），但是不可能收取补偿款。还有就是政府委托开发商处理土地征收，然后出让给开发商，这种情形开发商与村民和村委会没有法律关系看看补偿协议怎么写的
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福泰地产营销报告12.17
北京中广信投资控股有限公司中广信在中国北京中广信投资控股有限公司中国房地产综合服务商TOP10、北京地产金牌代理行?公司始于1999年，所操盘项目均取得巨大成功，屡创市场记录 ?中国房地产领域最具销售力的代理企业，被多家机构和媒体评为发展最快的房地产综合服务机构之一 ； ?业务遍及中国地区十余省市50多个城市。结合各地市场综合优势，提供 最全面广泛的房地产顾问服务； ?公司目标是为房地产领域客户提供完全符合其业务策略的增值服务。 ?服务内容：房地产开发的战略顾问、房地产投资决策的策略顾问及实施、 房地产市场研究、市场营销策划、物业销售代理和广告服务。中广信企业荣誉2011年度2011年 “2010北京标杆地产?标杆家居评选颁奖盛典”在北京市盘古七星酒店隆重举行，中广信地产服务机构荣获“2010北京房地产行业标杆营销机构”奖项； 2011年中国房地产业盛会――地产年度风云榜再度开启大幕，中广信荣膺“中国地产十大金牌综 合服务机构”称号； 2011年 “中国地产新视角?2011民生地产高峰论坛”盛大举行，中广信荣获“年度优秀地产综 合服务机构”奖项；2010年度日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆召开，中广信再度入选“2010中国房地产策划代理百强企业”前50 强； 日，（第七届）地产年度风云榜在人民大会堂隆重举行，在此次盛会上， 中广信地产服务机构再度荣获“北京地产十大金牌综合服务机构”称号；2009年度……荣获证书中广信企业服务理念中广信核心服务体系房地产全案策划一手房销售代理房地产战略顾问房地产市场顾问商业地产顾问土地运营广告全程服务资本运营中广信十大核心能力Part 1.凭借强大的销售执行力荣膺“最具销售力代理公司” Part 2.大盘经验，综合型中高端地产项目策划、营销专家 Part 3.别墅/Townhouse策划、营销专家 Part 4.操盘思想与时俱进，全案策划能力突出 Part 5.操作各类型项目经验与能力 Part 6.庞大的客户资源库 Part 7.资源及渠道整合能力 Part 8.完善的组织结构及专业化团队Part 9.企业文化与团队精神Part 10.房地产“综合服务能力”突出中广信――综合大盘运营专家? 华夏幸福基业――固安永定河孔雀英国宫（130万平米大盘，中广信全案独 家策划并代理销售） ? 盛泽〃伯爵山――50万平米大盘，廊坊首席国际教育住区（中广信独家全案 策划及代理销售） ? ? 星河城―― （150万平米南城首席超级明星大盘，全程独家策划并代理销售） 中冶玉带湾――（70万平米秦皇岛首席豪宅社区，中广信独家全案策划及销 售代理） ? ? 天洋城―― （超100万平米燕郊大盘，中广信独家全案策划） 夏威夷系列（超100万平米，东方夏威夷、夏威夷北岸、夏威夷南岸，中广 信独家全案策划及代理销售） ? 金色漫香林――（50万平米纯低密社区，中广信独家全案策划及销售代理）中广信企业合作项目北京区域：金色〃漫香林、首地浣溪谷、力宝广场、易居国际、富兴国际、国际花园、星河城、玺萌公馆、中体奥林匹克花园、北京国际花园、天洋城、海德大道、尚东庭、尚东阁、东方夏威夷、原生墅、北京洋房、中央公馆、荣京丽都、亚澜湾、雁栖半岛、康城、一品〃亦庄、 美树假日、花样年华、格兰晴天、大雄城市花园、一 幅画卷、郁金香舍、金色〃漫香郡 …… 华北区域：盛泽伯爵山（廊坊）、孔雀英国宫（固安）、绿宸万华城（固安）、鑫域〃鑫悦府（邯郸）、鑫域国 际（邯郸）、慢城（涿州）、拉斐水岸（张家口）、京润现代城（张家口）、怡山别苑（张家口）、新城名座 （张家口）、清河湾（张家口）、凯博风尚（张家口）、时代广场（衡水）、明日星城（秦皇岛）、红桥蓝座 （秦皇岛）、中冶〃玉带湾（秦皇岛）、赫敦山（秦皇岛）、建投〃御河新城（沧州）、盛世公馆（邢台）…… 华东区域：安纳溪VILLA、橘子洲（烟台）、运河壹号公馆（扬州）、保利〃鑫城（徐州）、盐城市迎宾馆项目、 淄博项目、东营项目…… 东北区域：盛世公馆（辽宁阜新）、名都苑（黑龙江绥化）、颐和苑（黑龙江绥化）、长春项目、中央国际城 （绥中）……中广信企业组织构架专业、创新的全流程房地产综合服务体系，提供最具价值的增值服 务。项目合作组织构架中广信 事业部一总经理中广信 事业部二副总经理销售总监策划总监销售总监策划总监销 售 经 理销 售 经 理策 划 经 理销 售 经 理销 售 经 理策 划 经 理15 名 销 售 员15 名 销 售 员2 名 项 目 助 理策 划 师策 划 师15 名 销 售 员15 名 销 售 员2 名 项 目 助 理策 划 师策 划 师现代、职业、严谨、协同的组织体系，建架起最强有力的专业支撑项目人员工作简历总负责人：韩昆，现任中广信副总经理兼事业三部总经理 简历：中国人民大学房地产MBA毕业，十年、十余个项目地产操盘经验及项目管 理经验。对本项目策划工作总负责，对本项目销售业绩总负责；全面负责与贵司 的工作沟通和对接；同时，不仅服务本项目，更将应贵司所需，可为贵司各项地 产业务开展提供专业协助。相关经典操盘案例： 鹿鸣花园、花样年华、星河城、玺萌公馆、东方夏威夷、大雄城市花园、一幅画 卷、水色时光、一栋洋房、北京洋房、一品亦庄、荣京丽都、尚东廷、原生墅、 金色漫香林、金色漫香郡、宝星华庭、香花畦、玉带湾、明日星城、赫敦山、新 城名座等……项目人员工作简历策划总监：吴震宇，事业三部副总兼策划总监 简历： 毕业于华中科技大学社会工作专业，武汉大学市场营销双学位，从事房地 产营销管理及营销策划工作中，对于房地产市场及市场形势具有清醒认识。同时 熟稔掌握中广信策划思想及营销理念，熟稔掌握房地产市场全案运作模式，是中 广信同时具备营销策划与销售管理经验的复合型专业人才之一。相关经典操盘案例： 金色漫香林、金色漫香郡、宝兴华庭、玉带湾、明日星城、孔雀英国宫、怀来拉 菲水岸前期，唐山许各寨项目前期，秦皇岛中冶果岭湾前期，固安大留村项目前 期，潮白河孔雀英国宫前期、固安绿宸万华城前期、霸州北关村综合体项目前期、 燕郊中兴和园、天津贻成豪庭项目等……
在京东 重新发明一座城总监制：蔡德安 （董事长） 总策划：韩 昆 （中广信副总经理兼事 业三部总经理） 总编撰：吴震宇 （事业三部副总兼策划 总监） 销售总监：任杰 （资深销售总监） 撰写：李文博 （高级策划经理） 王兴湖 （策划师） 陈 冲 （策划师） 高 宇 （策划师） 广告全程：盖丽娜 （创意总监） 彭 鸣 （首席设计师） 霍思达18（设计师）谨呈：福泰地产●福泰地产大厂项目营销策略报告19报告结构第一篇宏观市场分析第二篇 区域市场及客群研究第三篇项目本体研究第四篇定位及开发策略第五篇启动区营销策略第一篇宏观市场分析第一章第二章 第三章宏观经济分析北京房地产市场分析 北京东扩启示宏观经济中广信观点：在当前的国际经济遇冷及政治格局不明朗的情况下，我国的经济以 及政治形势也将受到影响，但我司仍保持谨慎乐观的态度看待当前形势国际环境 ? 充满复杂性和不确定性;国内原有竞争优势、增长动力逐渐削弱，新优势尚未形成，市场 信心和预期不稳，经济运行处在寻求新平衡的过程中，金融危机的影响呈现长期化趋势。?从国际形势来看，欧债危机的影响远没有消除，其彻底解决还有赖相当的时间和努力，中间也必然会出现一些波折。比较乐观的估计是，在未来两年之内，欧洲能找出一个基本解 决框架，逐步化解危机。 政治格局?中国：11月中国举行了5年一度的“十八大”选举，新的政治局集体亮相后，势必将对政 治以及经济等方面进行改革；?? ?美国：10月美国进行了总统大选，奥巴马成功连任，将对就业以及贸易保护等方面出台一系列政策，并将使人民币继续升值； 日本：日本内阁更替，党内纷争以及钓鱼岛问题使中日关系日趋紧张； 越南：越南设立渔政局被指加剧地区紧张，意在针对中国，南海问题日益严重。宏观经济中广信观点：在对房地产市场进行持续政策打压的形势下，我国的GDP增长已经 低于8%，为了扩大内需以及拉动经济发展，房地产市场的抬头已经成为必然国内环境? 国际之外，中国未来三到五年的困难，更多体现在国内经济运行方面。当前，拉动经济增长的传统因素 的作用正在减退，其中包括房地产。未来若干年，房地产投资的完成额不可能回到过去十年那样高的增 长速度，中国的高地价和高房价必然会出现一个相对较长的调整过程。 ? 但是在这个调整过程中，房地产对经济的拉动力度会持续高位，来保证国家经济安全。在新的经济支柱 形成前，带动经济增长的传统支柱包括房地产行业，新的一届政府会继续支持其发展，保证其支柱地位， 来带动经济发展保证国家稳定，实现中国经济平稳转型。国内经济? 温家宝：GDP不再保八为调整结构赢时间，实现经济软着陆，温家宝总理在政府工作报告中提出，今 年GDP的增长目标为7.5%，这是8年来GDP增长目标首次低于8%，这势必将对就业产生冲击； ? 房地产行业作为中国的十大支柱产业之一，直接或间接地拉动了50余项产业的发展，持续对房地产行业的打压将对中国经济造成很大影响，当前的房地产调控政策已经是史上最严的阶段，即便是在这样的市场环境下，房地产的市场环境仍在持续走热，将来很可能会造成房价报复性增长的局面。宏观经济――北京政策2012年，政策主旋律为坚持房地产调控不动摇，鼓励首套合理购房，促进价格合理化；进入5月银行下调利率，宏观政策放松，下半年楼市回暖进一步加速，政策进入稳定期；中广信观点：“十八大”过后政策上坚持房地产调控不动摇，但无实质政策实施执行，市 场稳中有升。一月 二月 三月 四月2012年重要政策回顾五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月? 2013年房地产 调控不放松 加 住房保障力度 ? 开征房产税大方向明确， 明年上半年楼市或触底 反弹 ? 9月国土部加强土地市场监测 严查 土地交易高溢价 ?。 ? 8月7日，关于深化流通体制改革加快流通 产业发展的意见 ? 7月，国务院专项督查16省市楼市调控 ? 6月5日，住建部：制止或纠正地方性放松抑制不合理购房政策 ? 5月23日，温家宝：严格实施房地产调控政策 ? 4月13日，温家宝在国务院会议中提出巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇? 3月4日，首套房房贷利率下调至基准以内 ? 2月2日，人民银行座谈会提出继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求 ? 1月中旬，央行释放资金4000亿 元第一篇宏观市场分析第一章第二章 第三章宏观经济分析北京房地产市场分析 北京东扩启示土地市场――供应近两年土地市场的供给量逐年减少，将导致开发商向北京的周边城市寻求土地资源以 满足开发需求 年北京住宅用地供应情况走势00 500 0 2008年 土地宗数 2009年 土地面积（万O） 2010年 建设用地面积（万O） 2011年 规划建筑面积（万O） 2012年年限 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年土地宗数 33（纯住宅） 77 81 63 28土地面积（万O） 448.93 980.95 .89 291.55建设用地面积（万O） 282.9 627.74 761.48 532.98 193.71规划建筑面积（万O） 585.29 6.93 .52近五年北京住宅用地的供应走势图呈现明显的波峰状分布，年供应量逐年攀升，至2010年达到 峰值，之后由于受到国家“限购”政策的影响，供应量逐年下降，截止2012年11月，2012年全年住宅用 地供应量为447万O土地市场――成交2012年中下旬以来北京土地市场逐渐回暖，成交量大增的同时溢价率也一路攀升， 地价走高的同时势必造成住宅市场的外扩年北京住宅用地成交情况走势00 500 0.00 0.0002008 土地宗数 2009 建设用地面积（万O）
规划建筑面积（万O） 2012 楼面地价（元/O）0.00年限 10 土地宗数 59(含城市综合体) 74 81 59 27建设用地面积（万O） 规划建筑面积（万O） 600.43 595.38 769.87 468.26 212.20 6.66 .60 453.91楼面地价（元/O） 2.00 8.00 6799.00? 近五年北京住宅用地的成交量在年基本保持平稳，2010年成交量达到峰值，之后呈现出明显的下滑态势， 2012年截至11月成交453万平方米。 ? 同时北京住宅用地的成交价格在2010年达到峰值的7321元/O，2011年出现明显下滑，2012年又大幅回升，除市场原 因外，2011年成交土地集中在6环以外也是拉低2011年土地成交价格的主要原因。住宅市场近五年北京商品住宅市场供应量逐年小幅递减，主要供应区域也呈现明显的环线外 扩特征，自2010年起，六环外的供应已经稳占外壁江山。 年北京商品住宅市场供应情况走势5000 2008年 2009年 2010年 供应面积 供应套数 2011年 2012年500000年限 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年供应套数 418 68 69305供应面积（万 1.05 9.63 780.89成交分析在政策微调、金融支持、开发商降价促销等多方面原因的作用下，新建商品住宅市 场的交易量价均达到新政以来的最高值，房价抬高导致刚需外溢2012年的北京商品房供求关系一扫2011年末供大于求的态势，年后1-2月供给量、成交量尚处低位 ，从三月起，北京楼市日渐回暖，开始呈现出供需共同回升的局面，其中供给量在6月份最大，达到 11万平米，成交量在8月份最大，达到15.23万平米成交分析从住宅成交区域来看，受价格以及政策的影响，通州、顺义以及大兴已经成为了北 京市商品房成交的重点区域，同时带动了周边县市的楼市发展2012年各行政区成交分析12000600026 01.12 75.19 240 246 433 994 000
.35 000 4 72.91 13.76 00 66.08 10.2 45.64
295 281 11274销售套数(套)销售价格(元/O)? ? ? ?北京商品房成交区域分析 2012年北京商品房从成交区域来看，大兴区占据成交榜首，其次为朝阳区和昌平区。大 兴区2012年至今共成交11274套，占全市整成交套数的15.18%； 朝阳区成交10526套，门头沟区成交9250套，分别占全市本月成交套数的14.18%和 12.46%。目前商品住宅成交最少为东城区，仅成交240套； 成交均价方面，西城区成交均价处全市最高为46775元/平米，密云区成交均价最低为 12467元/平米。快销楼盘分布京东板块首开常青藤 金地格林格林北京像素 华业东方 玫瑰 远洋一方近两年来，北京楼市出现大量快销 项目，凭借其高性价比及区域远景 成为市场上的热销产品，该类产品 大量分布于近郊区域，带动城市外 扩进程西南板块润枫领尚华远铭悦润枫领尚 鸿坤理想 城 长阳半岛 芭蕾雨悦 都 原香小镇 首邑溪谷红木林 金色漫香郡天恒乐活 城?为满足刚需客群，京东通州、顺义，京南大兴、房山 等地区出现了大量销售速度远高于其他区域的楼盘， “日光盘”频现，在达到快速去化的效果的同时，炒热 了整个区域，从而使更多的人群向外迁移中国水电 云立方 金融街 融汇 富力童话 世界龙湖时 代天街保利春 天里第一篇北京市场分析第一章北京土地市场情况第二章第三章北京住宅市场情况北京东扩城市发展阶段中广信观点：现阶段，北京已经进入由郊区化向大都市化过渡的城市发展阶段，未 来中产及低收入者逐渐向城市边缘或郊区转移城市中心化郊区化 20世纪70年代交通拥挤、污染严重 等城市问题的压力增 大 高收入阶层趋向郊区 中低收入者趋向城市 二次产业外迁大都市化 20世纪80年代时间二战开始、20世纪60年代人口和社会特征向大都市集 中，成为主导趋势城市特征北 城市建设的发展、公共交通 京 的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改 善、汽车燃油成本的增加人口迁移城市经济高度集中，二次 产业比重大，各阶层都趋 向城市集中所高收入阶层部分产生回流，占 处据城市核心资源人均GDP 都市人口美元 59%GDP: 美元 GDP: 10000美元40% 60%2009年北京人均GDP10070美元，城市化水 平达到83.62％，远远高于全国平均水平阶 段中产及低收入者趋向城市边缘 或郊区郊区人口41%城市发展经过三个阶段：中心化―郊区化―逆城市化城市东扩中广信观点：作为北京东部财富核的CBD东扩方案确定，建设面积倍增，未来将 吸引更多的企业及人才进入，辐射东部区域发展 CBD东扩的规划建设对于北京东 部区域的发展起到积极拉动作 用，辐射范围将进一步扩大。? 截至到2009年第四季度， 入驻 CBD区的机构已经达到4799家，平 均每季度增长100余家，CBD企业 地税收入高达45.1亿元。 ? 不到4平方公里的区域，汇集了130 家世界500强企业和203家外资金融 机构，数量分别占全市70%以上 ? CBD扩区后将增加甲级写字楼比重 ，新建至少300万平方米楼宇，满 足外资银行、世界500强及跨国公 司总部入驻的需求；预计可拉动社 会投资700多亿元，吸纳就业至少 15万人； ?日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区 CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平 方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的 规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动，未来将CBD发展成 为现代化高端商务区。 CBD东扩区示意图住宅市场东扩中广信观点：北京正日益成为超级大都市之一，人口的持续增加导致城市容量日趋饱和，居住的外溢态势日益明显，而政府CBD东扩方案的确定造成的产业东移、商务东移将使城市 中心东移，从而推动居住东移，自2010年出台的限购政策加剧了这一进程。伴随经济发展，北京人口持续 增加，09年年底已达1755万， 人口密度过大，特别是主城 区，住宅资源紧缺，舒适度下 降城市容量接近 饱和，外溢态 势加剧限购加剧都市外扩北京作为中国的政治中心、 文化中心和北方的经济中心 ，拥有其独有的魅力，其世 界城市的定位将使其发展成 为超级大都市居住东移世界城市 超级大都市产业外移 中心东扩作为北京东部财富核的CBD 东扩方案确定，建设面积倍 增，未来将吸引更多的企业及 人才进入，辐射东部区域发展住宅市场东扩中广信观点：“大北京”建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，大力发展远郊 城镇，尤其是以燕郊、大厂和香河为代表的东部区域。?“大北京”的区域性发展方针： 改变人口和产业过分集中于市区的状况， 城市建设的重点逐步从市区向远郊区作战 略转移，市区建设要从外延扩展向调整、 改造转移，大力发展远郊城镇，实现人口 和产业合理布局，进一步加强与首都周围 城市和地区的协调发展。?在廊坊北三县这个京津间的河北区域 中，到2020年末，将形成2个中等城 市，3个小城市，22个小城镇的城镇体系 格局。 ?拟建的绿特城、香河县城和大厂回族自 治县县城，将成为本区域中的三、四、五 位城市，是区域中的三级城市。总结1宏观经济外冷内热，政策趋稳，市场环境谨慎乐观?宏观经济：当前面临国际经济政治局势不明朗，在中国经济增长以及就业的压力下，亟需拉动内需，房地产市场的抬头或将成为必然?政策环境：2012年，政策主旋律为坚持房地产调控不动摇。“十八大”过 后政策上坚持房地产调控不动摇，但无实质政策实施执行，市场稳中又2进。房地产市场逐渐回暖，未来供应较大，刚需集中释放?土地市场：受市场需求的影响，土地市场成交活跃，大型房企纷纷于近期 出手拿地，土地溢价率提高的同时势必拉高房价?住宅市场：低价楼盘、中小户型热销，刚需客户占据楼市消费主力，整体市场以刚需为主导。3?大北京东扩带来人口大量外溢，东部住宅市场发展潜力巨大随着限购政策的出台以及城市人口容量饱和的影响，居住的外溢态势日益 明显，特别是发展日益成熟的东部地区，将成为住宅市场外扩的重点地区第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究远郊区域整体定位中广信观点：远郊区域在“大北京”的战略之下，各区域分工明确，大厂将借助靠 近北京的优势，接受人口及产业转移。? 近年来北京市开始大规模产业转 移，很多产业转移到远郊区县及 周边城市，由此也带来人口的转 移。这些区域也获得了发展机 会，一定程度上改善了京城独 大，孤立发展的局面。北京周边 远郊区域规划完善，产业布局完 善合理，各区域分工明确， ? 特色经济明显的县市已经成为京 津冀都市圈发展最为迅速的地区 之一，如香河的家具生产加工集 散、大厂的肉类加工业、燕郊的 现代汽车制造产业等等这些地区 的产品在国内乃至国际上都有一 定的市场份额和竞争力。特色产 品的生产成为县域经济的支柱， 城镇也以此为导向。工业、农业、旅游业制造业，旅游业农业，工 业，旅游业 延 庆 旅游业，度假产业，工业 昌 平 怀 柔 建筑业，建 材业，工 业，农业， 旅游业 农业，商 业，旅游业 现代制造产 业，现代服 务业，文化 产业密 云 平 谷顺 义林牧业，建材业，旅游业 门 头 沟 房 山 通 州燕郊 大厂 大 兴香河 肉类加工业，机械制 造业，服装加工业 家具产业，农业物 流中心，制造业建筑业，建材业 林业，旅游业经济技术 开发区区域服务业、文 化产业、商务区远郊区域整体定位区域密云县区域面积（平 方公里）2226.5人口情况 （万人）45.7区域GDP （亿元）125主要产业建筑业，建材业，工业，农业，旅游业怀柔区房山区 延庆县 门头沟区 顺义区 通州区 昌平区 大兴区2128.7 7 27.390.5 27.353 26.6 55 109.3 61.48 70.6143.3255 61.4 75.9 690.2 278.9 340.4 235.9工业、农业、旅游业建筑业，建材业，林业，旅游业 农业，工业，旅游业 林牧业，建材业，旅游业 制造业，旅游业 区域服务业、文化产业、商务区 旅游业，度假产业，工业 经济技术开发区平谷区廊坊市1075650042.6400107.01331农业，商业，旅游业通讯、汽车零部件制造、食品加工、家具制造香河 458 31 102.3 家具产业，农业物流中心，制造业 以家具产业为核心是香河发展基础，以此为核心也能带动相关产业，吸引客源的经济特区 固安 700 39 66.9 橡胶产业、信息业、工业 凭借首都第二机场建于京南以及固安工业园的落户，带动了固安楼市的发展 燕郊产业分布广泛，但其发展最重要的是其区位的优势性，能够吸引很多北京客源前去Z业并推动相关 燕郊 30 42 145 现代制造产业，现代服务业，文化产业 产业的推动。 大厂目前产业发展规模较小，也没有核心产业，因此无法吸引大量客源进入大厂，而区域内人口较少， 大厂 176 11.1 40.3 肉类加工业，机械制造业，服装加工业 所以大厂要期待未来规划发展，从而吸引外地客群。北京远郊房地产板块分布中广信观点：香河和燕郊是北京东部远郊房地产市场最热门的两大板块，大厂与它们 关系密切，三者所组成的片区可能未来会一起承担缓解北京东部住房压力的重任。? 北京郊区房地产板块共有14个，其中 北京境外共6个，分别为涿州、廊坊、 大厂、固安、燕郊、香河； ? 近年来，燕郊、香河、固安板块相继 成为北京远较房地产市场焦点区域。 北京市外远郊房地产板块概况名称涿州 固安 廊坊板块概况距离北京市区最远的板块，正处于房地 产市场初级发展阶段。昌 平 门头 沟 房 山 涿 州R=50km顺 义 燕 郊怀 柔密 云北京周边性价比最高的板块，发展前景 良好，距北京50公里。燕郊、香河及固安的上级城市。 距离北京最近，交通便捷，区域开发成 熟，配套设施完善，刚性需求量巨大。 距北京40公里，区域发展程度落后。 崛起中的热点地块，大牌地产商青睐。R=30k m大 兴固 安通 州燕郊大厂 香河香 河 廊 坊第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究香河---房地产市场发展分析中广信观点：依托强势主导产业驱动，区域经济建设逐渐成形，香河房地产市场依托 相对成熟的配套大体可形成两大板块：县城板块和安平镇板块，产品类型明显分化。项目名称富力新城产品类型高层、联排项目名称罗纳河谷产品类型小高层、洋 房 阳光上东 高层、小高层 高层 高层、小高层大运河孔雀 城 万通新界联排、叠拼 、高层 联排县城板块珠光御景 香公馆第一城香城郦舍塔楼、高层天悦高层、塔楼 小高层安平镇板块京汉君庭香河---房地产项目分析?产品类型：香河地区的房产产品线较为丰富，囊 括了所有高密度及低密产品，但主要 以高层、小高层产品为主 楼 盘 名 称珠光 御景产 品 类 型小高 层, 高层户 型 面 积86 130容 积 率规模价格 (元/ O)客群卖点点评销售 状况?容积率：普通住宅容积率在0.9-3.0之间1.9?项目规模：体量不大，土地供应量大；总建 筑面 积30 万O5500北京与当 地客源占 五成,多为 自住当地最大 楼间距, 品牌开发 商合生创展 产品,容 积率相对 较低月均120 套?楼盘价格：刚需楼盘均价在之间；?客群：来自北京客群占七成以上，投资客较少 ，当地客源多为中家具城业主；高层、 富力 多层、 新城 联排772002.0总建 筑面 积74 万O5500北京刚需、 开发商品 月均560 热销楼盘、 改善型及 牌、产品、 套，已去 品牌化强 养老 性价比 化97%?核心卖点：区域经济发展较好,发展前景较好；?销售状况：整体销售情况良好，本地客源较多，刚 需楼盘月均去化量在150套左右；罗纳 河谷洋房、 小高 层90 2600.9总建 筑面 积45 万O8000北京与当 地的改善 及养老型 客户产品、自 然配套、 园林、开 发商品牌托斯卡纳 月均15 风情洋房， 套 产品极佳?操盘手法：沿街DM单发放、路牌指示灯,搜房、焦 点等网络香城 郦舍 高层57 1083.0总建 筑面 积30 万O4800北京客源 为价格挤 压型小区周边 交通便利、 自然配套 配套较好 以及市政 配套较全月均200 套左右香河---富力新城富力新城――京东大型城市综合体项目地址 占地面积 建筑面积 建筑类别 容积率 绿化率 京哈高速香河出口北1公里大香线东侧 约31万平米 74万平米 板楼 小高层 高层 1.97 35%产权年限总户数 开盘时间70年3900户 2011年8月在售部分开发商 价格 产品项目一期富力（香河）房地产开发有限公司 高层5500元/O 别墅10000元/O 77-130O二居至四居以及200O左右的联排别 墅富力新城---项目规划? 项目一期由香山郡组团及香花盛景组团构成； ? 其中香山郡由4栋洋房和8栋高层组成，户型面积包括77-130O的二居、三居和 四居，其中二居占比50%，三居占38%，四居占比12%； ? 花香盛景由联排别墅和4栋洋房、8栋高层组成，联排别墅户型面积为200O左右 ，地上三层，每户均配备私家静谧花园、独立车位，并赠送双层露台香山郡组团项目二期花香盛景组团富力新城---推售项目属于香河片区内的快销盘，自2012年8月开盘以来，项目一直保持着约140 套/周的销售速度时间轴 980套544套416套产品77-130O高层5000元/O77-130O高层5500元/O77-130O高层5500元/O200O联排10000元/O200O联排10000元/O200O联排10000元/O? 截至2012年11月，项目共计推出住宅1940套，普通板楼均价5500元/O，联排10000元/O ? 目前项目所推联排产品已经售罄，高层产品去化率也达到96%，后期会继续加推。富力新城---客群项目客群来源主要为北京本地及来京务工人员，刚需带投资目的的客户占比达到 了60%，客户关注点主要集中在价格、开发商品牌、以及配套上项目客群 客户关注点10%客群来源北京 香河本地90%客群来源 北京主要关注产品 三居、四居、联排别 墅 二居、三居主要购买目的 刚需、改善、养 老、投资 改善香河本地富力新城---营销推广富力新城――微博营销，多盘联动微博营销? 推广策略：多盘联动，立体出击 ? 推广渠道：房展会、网络、短信、户外、产品推介会、纸媒、富力地 产多盘联动，户外广告主要集中在京沈高速沿线以及香河县城区域， 为保证项目总体调性及品质感，富力新城从不进行DM投单的形式推广， 主要围绕当季主题进行硬广推广。 ? 推广卖点：价格、产品、开发商品牌、交通 ? 推广评价：项目采用了多渠道、大力度、广撒网的推广方式，同时借 助富力地产品牌进行口碑营销，达到了不错的效果。富力新城---与本案比较中广信观点：与富力新城对比来看，本案的优势点为价格，其他方面的竞争力均 较弱，如何规避劣势，使价值最大化成为本案的研究重点? 区位交通：项目毗邻京沈高速，并且有公交直达， 交通便利；交通 8 9 8 6 7 6 5 4 3 2 1 0? 价格：由于项目包含一部分的洋房以及联排别 墅，使价格有小幅拉高，略高于区域均 价；? 开发商品牌：富力地产作为广东地产双雄之一，品牌 实力众所周知，同时有较大一部分客户 是购买过富力产品的老客户；8 7 价格配套 6 7 富力新城 本案? 产品：项目的产品线较为丰富，囊括了花园洋 房、高层板楼以及联排别墅产品，客户 可选性较强；6 开发商品牌 9 7? 配套：富力新城规划内部配套有幼儿园、学校 、商业、会所等设施。产品 9鸿坤罗纳河谷---概述鸿坤罗纳河谷――美国FARM HOUSE式庄园生活项目地址 占地面积 建筑面积 建筑类别 容积率 绿化率 产权年限 总户数 开盘时间 京哈高速西集出口右转103国道东（天下第一 城西侧） 20万O 45万O 普通住宅、花园洋房 0.96 50% 70年 一期948户 2011年8月在售部分开发商 价格 产品 折扣项目一期北京鸿坤地产公司 7800元/O起 90-260平米住宅及叠拼 全款97折，贷款98折鸿坤罗纳河谷---项目规划? 罗纳河谷的产品规划为小高层和退台洋房； ? 项目目前开发的为一期，由20栋花墅组成，其中包括16栋5层面积范围在117213O的电梯宽叠花墅（洋房）及4栋10/11层97-104O高尔夫景观（板楼）产 品； ? 同时配备有2500O的“红酒庄会所”，还原了欧洲著名红酒堡的原貌项目一期鸿坤罗纳河谷---客群罗纳河谷的客群主要来自北京的客户构成，其Z业目的以改善及养老为主，客户 关注点主要为产品、价格、配套以及周边环境12%购房目的10% 15% 刚需首次Z 业 投资 改善居住 婚房 养老 15% 15%客户来源21% 35% 7%北京 70% 香河本地其他客户关注点8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%鸿坤罗纳河谷――推售项目秉持小步快跑的推售策略，以组团为单位进行少量多次的推售，由于项目价 位较高，去化速度较慢，约15套/月时间轴 60套80套544套40套416套 60套产品90-220O花园洋房 7300元/O90-220O花园洋房 7500元/O90-220O花园洋 房7800元/O90-220O花园洋 房8000元/O? 截至2012年11月，项目共计推出花园洋房240套，均价7800元/O ? 目前项目尚有近一半货量（约250套）的花园洋房尚未推出，高层尚未开始销售。鸿坤罗纳河谷---营销推广鸿坤罗纳河谷――借势推广，制造话题? 推广策略：借势造势，品牌营销 ? 推广渠道：产品推介会、网络、短信、纸媒、户外广告、品牌楼盘联 动，项目前期阶段借助理想城及花语墅的势头进行推广，而后又通过 “天下第一城”给项目造势 ? 推广卖点：托斯卡纳产品、高性价比、周边环境、配套 ? 推广评价：项目借助自身产品的优越性以及周边配套进行全方位推广， 同时经常更换推广主题，达到了不错的推广效果鸿坤罗纳河谷---与本案比较中广信观点：经对比得出，本案的价格优势较为明显，且区域的发展潜力较强， 未来升值空间较大? 区位交通：项目位于103国道附近，交通较为便利， 与本案相似；交通 10 7 8 6? 价格：鸿坤罗纳河谷定位是香河区域内较为高 端的项目，本案的价格优势较为明显；6价格 8 4 6 2 0 罗纳河谷 本案 6 7 配套? 开发商品牌：鸿坤地产作为经营超过10年的地产公司 ，品牌知名度较高；? 产品：由于项目的定位较为高端，产品包括普 通住宅、花园洋房以及叠拼别墅，产品 线丰富；6 开发商品8 牌? 配套：项目位于天下第一城西侧，并配有健身 房、SPA馆、书吧、餐饮咖吧、儿 童娱乐区等多元化生活配套。7 产品 9大运河孔雀城---概况大运河孔雀城――京东首席花谷小镇项目地址 占地面积 建筑面积 建筑类别 容积率 绿化率 产权年限 总户数 开盘时间 开发商 价格 中信国安天下第一城正对面 477000平方米 477000平方米 洋房，别墅 1.0 30% 70年 1657户 日 香河京御房地产开发有限公司 洋房5800元/O 别墅8500元/O产品庭院花堡 230-290平米 花园洋房 90-180平米大运河孔雀城---项目规划? 项目四期在售，主要以洋房和别墅为主； ? 一期为台地庭院、叠拼及院墅，其中院墅12套，台地庭院332套，叠拼294套；二期全 部为台地庭院，台地庭院共446套；三期为台地庭院及叠拼，其中台地庭院216套，叠 拼65套；四期为庭院花堡、花园洋房，其中庭院花堡156套，花园洋房288套。? 8层花园洋房户型面积为130、170、190平米，联排别墅240-300平米；? 规划设计层级园林规划系统，从中央景观带到组团再到院落。整个景观带以开畅和封闭 的节奏变化为主线，增加居住舒适度。售楼中心目前主要 在售部分大运河孔雀城――推广情况? 孔雀城推广渠道使用广泛，推广主题明确，线上线下相结合，2月底、5月分别加大推广力度，配合户外、 短信、网络推广及案场活动等推广渠道向客户传达，效果明显； ? 延续孔雀系品牌，多活动营销，现场氛围极好， ? 推广诉求：以“一个北京城，四个孔雀城”为推广主线，配合各个产品进行产品推广。大运河孔雀城---与本案比较大运河孔雀城项目定位高端，整体以别墅和洋房等高端产品线为主，对本案无绝 对竞争性。? 区位交通：项目位于天下第一城，通达性较好；10 8 6 价格 4 2 0交通? 价格：项目由别墅和洋房构成，价格偏高， 对本案借鉴意义不大；? 开发商品牌：华夏孔雀系列小镇产品的又一力作， 品牌力较强；配套 本案孔雀城? 产品：产品线较为单一，主要为洋房和别墅 产品；? 配套：社区自建会所、幼儿园及社区医院， 少部分商业，可增加产品附加值。开发商品 牌产品香河---板块总结1 2 3 4 5楼盘价格较低，对价格挤压型客源极具吸引力；；强大的以家具业为主导的产业驱动力；配套设施建设比较完善，区域交通较为便利； 大牌开发商进驻，区域房地产发展得到保障性支撑； 受区域内产业格局以及地区限制的影响，香河地区整体发展 前景不佳第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究固安规划---新国门，首都第二机场? 首都第二机场的选址为大兴区南部预计2017年竣工并实现首飞。 ? 首都二机场的建设必将带动固安、榆垡、礼贤等北京周边地区的经济发展。固安---房地产市场发展分析中广信观点：固安的房地产从2009年开始发迹，土地供应量充足，对投资客及北京南 城刚性需求者吸引力大，开发大规模较大，客户认知度高，现已形成京郊最具竞争力 区域。 固安市场目前主要代表项目 ? 现阶段固安地区已经形成事实能够支撑项目所在区域明确的价值 定位和价值提升； ? 区域经济起步相对较晚，配套建 设档次不高，知名开发商的入驻 区域的核心竞争力； ? 借势首都第二机场规划及地铁大 兴线仅20公里距离，交通较为便 捷，区域规划好，发展潜力被看 好； ? 旅游、文化、地热资源的开发与北京永定河孔雀城永定河 孔雀英国宫 龙TOWN 橘洲 中宏新界 方城馨苑孔雀大卫城北部区域永定河中鼎凤凰城 爱芳城南部区域 核心区方成英骏红城 枫尚颐和公园山推广将给固安的发展带来积极信号； ? 现在的固安就是3年前的燕郊，现 已形成京郊最具竞争力区域。绿宸万华城106国道固安---房地产项目分析?产品类型：物业类型多为普宅，建筑形式 以高层、小高层板楼为主；楼盘 名称永定 河孔 雀英 国宫 永定 河孔 雀大 卫城产品 类型小高 层,高 层、 别墅、 公寓主力 面积容 积 率规模成交均 价 (元/O)客群卖点价格低、品质 高、产品优势、 机场、区域规 划良好、知名 开发商开发 价格低、交房 时间早、配套 齐全、机场点评销售 状况三期在售 月均350 套,去化 50%（三 期） 六期尾房 在售月均 200套,去 化90% 八期联排 在售，月 去化速度 50套左右， 剩余房源 不多 目前公寓 在售，月 去化速度 80套，别 墅待定?容积率：普通住宅容积率在2.5左右，别 墅在1.5左右；82 1302.5?项目规模：体量较大，几乎都在50万O左 右，绿宸万华城项目为300万O ；总建筑 面积 40万 O 总建面 积50 万O6800价格导向、 集中于京南 受限购影响 的北京客户 价格导向北 京南部顾客 与当地顾客 持平位Z适 中,价格 便宜,配 套齐全 价格较 低、部 分准现 房发售 品牌优 势明显， 规模宏 大高层60 1302.86000?楼盘价格：楼盘均价在6000元O左右，呈 现区域性北高南低形式；?客群：刚需客群占八成以上，大部分来 自北京南城，关注价格、交通、 规划和产品；永定 河孔 雀城别墅 高层170 2801.6超百万 大盘8500承接京南主 低密社区,居 动外溢客群， 住环境较好, 二次Z业为 准现房发售 主 价格低 客户大部分 来自北京, 自住客户比 投资客户稍 多,?核心卖点：价格优势，固安未来发展潜力 好，第二机场带动、距北京较 近；龙 TOW N高层、 公寓、 别墅50 1352.5总建面 积50 万O以 上5200价格低 社区规划较大 机场规划容积率 高,居住 舒适度 低,别墅 待定 社区规 划300 万平米 大盘， 整体工 程进度 较慢， 后续开 发问题 严重?销售状况：去化状况良好，北部与核心区楼 盘销售状况好于南部，去化70% 左右；绿宸 万华 城 高层、 小高 层
总建筑 面积 300O 5000 价格导向、 北京投资客 户较多 价格低、规模 大、配套齐全 机场规划?操盘手法：海陆空全方位推广,沿街DM单发 放，现场活动营销，集中推售。目前洋房 在售，月 去化50套， 后续待定孔雀大卫城――项目概述开发商及合作方背景： 开发商：固安京御幸福房地产开发有限公司 物业公司：廊坊市幸福基业物业服务有限公司 项目基础资料： 地址：北京经济管理职业学院南侧(玉泉营上京 开高速直达永定河桥南) 开盘时间：五期2011年11月 入住时间：2014年 容积率：2.38 绿化率：30% 占地面积： 342781平方米 建筑面积： 828540平方米 物业类型：住宅 建筑类别：板楼 小高层，高层 装修：毛坯 停车位：3：1 项目配套：北京经济管理职业学院 中小学、综合商场、幼儿园、邮局、银行、医 院 均价：6000元/平方米孔雀大卫城――推售情况5期 6期 17# 22# 12# 18#25#31# 35# 36#?永定河孔雀大卫城采取小步快跑原则，且价格较低，杀伤力强；?目前项目五、六期对外平推销售，总计推房3500余套，目前尾房在售，剩余300套左右，集中于六期； ?推售初期为了完成销售任务，采用短平快式推售方法，周周有新房源推出，现场气氛极佳， 但是后期尾房去化速度较慢。孔雀大卫城――销售情况【孔雀大卫城1-11月成交情况】750 0 410 320 6700800 700600000 2.2 130 6000 0600500 400 300 200 100 0480048503703002012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11成交量于尾房销售阶段，成交量下滑明显；成交价格?孔雀大卫城项目1-10月累计成交约4400套房源，月均去化440套，5月和10月为传统的成交黄金周，成交量明显增加，后期处 ?1-10月项目成交价格增幅明显，主要受孔雀英国宫项目的引导，提升整体均价，整体成交均价5500元左右，其中6月涨幅明显， 随着2+1产品的入市，整体成交均价逐渐提高。 ?11月份产品剩余货量较少，成交量有所下降。孔雀大卫城――推广情况?孔雀大卫城上半年推广渠道使用比较广泛：网络，报广，户 外，短信，DM飞单、巡展、案场活动； ?月月有主题，周周有活动，每周短信推广，重要节点加大推广 力度，在“首地大峡谷”购物中心举行巡展活动，约访送礼品，认购送家电?推广诉求：4号线、第二空港区、百万成熟社区、买房配现 车，幸运1+1等。孔雀大卫城――推广情况主题概念 形象定位 营 销 推 广 活动营销 核心卖点 宣传手段 空港区直通4号线首席南加州风情小镇 南加州风情小镇 接轨四号线/第二机场/开发商品牌/价格 网络、报广、短信、户外、DM飞单、巡展、案场活动 1. 活动营销为主（到访有礼，约访有礼 ，认购送礼品等）持续保持案场热销 氛围； 2. 集多元素组合式推广，根据市场，适时调整价格，持续保持项目京南知名 度;3. 根据宏观市场及区域市场情况，以灵活的价格策略，最终实现成交永定河孔雀英国宫――项目概述开发商及合作方背景： 开发商：固安京御房地产开发有限公司物业公司：廊坊市幸福基业物业服务有限公司项目基础资料： 地址：北京经济管理职业学院南侧(玉泉营上京开高速 直达永定河桥南) 开盘时间：三期日（最近） 入住时间：2014年 容积率：2.38 绿化率：30% 占地面积：约50万平方米（目前） 建筑面积： 约120万平方米（目前） 物业类型：住宅 建筑类别：高层、小高层，别墅、公寓 装修：毛坯项目配套：北京经济管理职业学院中小学、综合商场、幼儿园、邮局、银行、医院 均价：6800元/平方米永定河孔雀英国宫――整体规划三期（1.7和1.8 地块）洋房、小高层部分 （少部分房源在售）1.4和1.6地块 （2013年入市） 1.2地块（最后4栋 即将开盘）北区已售罄部分 （已交房）?项目分南北两区，北区与2011年5月首期入市， 主要以高层为主，部分小高层和洋房产品，少部分别墅和 公寓产品； ?南区1.2地块于2012年4月入市，目前最后4栋楼排卡中；?三期位与新城规划核心内部，目前少部分房源在售。
永定河孔雀英国宫――销售情况【永定河孔雀英国宫1-11月成交情况】00 00 0 0 0700600 0 320 3505500500 4003002008020001000 02.2 2.4 2.6 2.8 2.10 2012.11100 0成交量成交价格?孔雀大卫城项目1-11月累计成交约4300套房源，月均去化430套，5月和8、9、10月成交量较高，8月3日1.7地块入市，使得成交量整体增加，后期周周有新房源推售，直至11月份，性价比最高的楼栋推出，成交再创佳绩；?作为区域领导者的大盘，价格引领市场，1-11月项目成交价格增幅明显，其中5-6月增幅明显，整体成交均价6500元左右。永定河孔雀英国宫――推广情况? 推广诉求：低密品质大盘、高性价比、新空港、4号线、独创N+1户型等月主题活动? 本案推广渠道使用广泛，推广主题明确，线上线下相结合，配合户外、短信、网络推广及案场活动等推广渠道向客户传达，效果明显；永定河孔雀英国宫――活动营销线下活动营销为主――月月有主题，周周有活动时刻保持现场热销氛围，制造现场紧迫感！永定河孔雀英国宫――推广情况主题概念 形象定位 核心卖点 营 销 推 宣传手段 第二机场区首席英伦社区 英伦花园小镇 第二机场规划/固安新城规划/开发商品牌/产品 网络、报广、短信、户外、DM飞单、巡展、案场活动 1. 月月有主题，周周有活动（到访有礼，约访有礼 ，认购送礼品等）持续保持 案场热销氛围； 营销体系 2. 集多元素组合式推广，高密度集中式推广，持续保持项目京南首席大盘形象; 3. 项目英伦花园展示区展示极为丰富，身临其境；广4. 根据宏观市场及区域市场情况，以灵活的价格策略，最终实现成交；5. 以“万科”标准打造的物业服务，具有较高水平。固安---板块总结1 2 3 4 5第二机场规划及地铁大兴线的修建为区域重大利好； 区域内部工业园区等规划为热销提供必要条件；受北京限购影响，刚需客户不断外溢；价格较低，区域整体均价6200元/O；区域崛起分流大量北京东部、南部的客群；区域利好促使房价增长，对投资性客群有较大的影响。 区域后续产品供应量较大，对本区域存一定竞争性。6 7第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究燕郊---房地产市场发展分析中广信观点：燕郊房地产市场从2006年开始高速发展，成为了京城热点地块，交 通便利，配套设施完善，区域发展日益成熟。2010年以后土地供给量大幅下降， 楼市价格受新政影响波幅很大，几近饱和，可挖掘发展潜力小。受环京规划尚未确定的影响，目前燕郊近 西部景观居住区期停止了大规模的土地供应。随着以天洋城、上上城、燕京航城等为代表的多个大 盘相继进入收尾阶段，燕郊楼市进入全面 成熟期，居住氛围日益完善，区域宜居价壹克拉公馆星河185 燕京航城东部经济居住区 上上城 第五期值获得极大的提升美林君渡首尔〃甜城 夏威夷南岸天洋城成熟区域房地产市场发展阶段图东衫国际重点开发 区域开发 初步开发不成熟潮白人家@北京 雷捷时代 广场08 11 2012燕郊---房地产项目分析?产品类型：物业类型主要为普宅，建筑形式以高 层板楼为主；楼盘 名称 产品 类型 小高 层,高 层 户型 面积 58 108 公寓 40 80 容 积 率 规模 总建 面积 114万 O 总建 筑面 积180 万O 总建 面积 100万 O 总建 面积 24.08 万O 总建 面300 万O 总建 面24 万O 价格 ( 元/O) 客群 北京客源 占70%,多 为自住,投 资目的为 资产处Z 客源八成 来自北京, 多为在京 外地人,居 住需求 首次Z业 为主，北 京客群占7 成 首次Z业 客群为主, 年轻客群 较多 卖点 精装修,性 价比高,大 型主题公 园 四季温哥 华主题园 林、大规 模配套 豪华会所、 双语教育、 国际管家 式服务， 全面配套 产品附加 值高、总 价低； 点评 燕郊精装 大盘,性价 比高,户型 多 大盘效应， 品牌口碑、 公寓产品 性价比不 佳 销售 状况 月均150 套,五期剩 100多套， 六期去化 300多套 7月开盘， 销售良好, 现只剩部 分户型尾 盘?容积率：容积率较高，普遍在2.5左右；燕京 航城3.06期 7800?项目规模：总体量大盘较多,今年供应量较少；?楼盘价格：楼盘均价在8000元/O左右，价格较为 平稳；天洋 城4 代高层3.07800?客群：初次Z业的刚需客群占主导地位，大部 分来自北京东部的外地人及拆迁户，也 有部分投资客；潮白 人家多层、 小高 层、 高层501402.98800推广力度 区位较佳， 大，老客 户型丰富， 户口碑不 多为低密 错。成交 产品 渠道多 性价比高、 产品特色 性好，受 年轻人欢 迎 月均100 套，新推 14#当天 去化250 套?核心卖点：得天独厚的交通区位，居住气氛浓厚的 整体氛围；@北 京高层50 100 54 89 88 1472.58800?销售状况：大多项目已进入尾盘销售时期，整体销 售状况良好，项目月均去化量在120套 左右； 主要推广渠道为网络、路牌、报广、短 信及雇人派单等，楼盘销售队伍庞大。首尔 甜城多层、 小高 层、 高层 多层、 小高 层、 高层2.2 5待定――目前处于 品牌口碑、 性价比高、 蓄客阶段， 欧式风格、 开发品牌 预计12月 户型品质 形象好 开盘 产品品质 开发口碑、 高，高价 产品品质 产品 燕郊高端 产品、月 均去化50 套左右?操盘手法：美林 君渡1.6 78600首次Z业 为主，北 京客群占7 成燕郊---典型项目分析燕京航城――概况：CBD 东百万平米公园精装大盘项目地址 占地面积建筑面积 建筑类别 容积率 绿化率 产权年限 总户数 开盘时间 在售部分 开发商 价格 产品燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交接处 331668O1140000O 板楼，塔楼，小高层、高层 2.99 44% 70年 10446，六期约3000套 日 项目五期、六期 三河上京房地产开发有限公司 7800元/O 58O一居，64-90O二居，108O三居燕郊---典型项目分析燕京航城――规划：国际都市生活示范区――燕京航城，是三河上京地产在燕郊倾力打造的百万平米全精装生态社区? 燕京航城，是三河上京地产在深入研究当地居住需求特点的基础上，秉承上京地产“以人为本、服务 先行、航空品质、安全健康”的开发模式，将“健康住宅”的开发理念贯彻到开发、规划、设计、施 工和服务等各个环节。力求把精致、人性化的都市生活与绿色、生态的燕郊大环境完美结合，打造百 万平米全精装生态社区； ? 项目分六期滚动开发，整个小区占地33万平米，总建面120万平米，38栋楼，绿化率高44%； ? 整个社区采用组团式开发，景观规划亦根据开发组团各有精彩，形成多中心、多景观格局。同时社区 内部以环型主干道链接各开发组团，道路分级，人车分流。小区户型设计方正、南北通透，各功能间 划分科学合理，采用最大化享受采光、采景的设计，增加舒适度营造出理想的居住空间。燕郊---典型项目分析燕京航城――产品：依托规模效应和品牌知名度，销售情况良好，但产品品质一般。? 在售产品：目前主要在售5期尾房和6期在售14、35、36、37、38号楼， 板塔结合，销售情况良好，5期剩余100多套，6期36、38号楼10月27号 开盘当天去化300套，月均去化约150套。 ? 在售户型：58O一居，64-90O二居，108O三居 ? 优惠策略：全款支付可享94折，贷款98折，营销力强。 ? 销售均价：7800元/O ? 户型产品综合评价 规模体量较大，购买送精装，有一定性价比。但产品品质一般、位Z不佳， 部分产品户型设计不佳，功能空间不规整，浪费面积。64平北向一居84平西南东南二居85平南向2居90平通透二居108平通透三居燕郊---典型项目分析燕京航城――推广:主打配套和产品性价比，推广力度为燕郊楼盘之最? 推广策略：高举高打，全方位立体出击 ? 推广渠道：在燕郊设有2个售楼处，结合房展会、网络、短信、公交车 身广告、时段性纸媒、国道高速立柱、朝阳北路块立柱、和国航的合 作活动进行全方面推广，是目前燕郊推广力度最大的项目，大部分广 告费用花在形象硬广上。 ? 推广卖点：燕郊精装大盘、高性价比、户型产品线丰富、沃尔玛配套 ? 推广评价：大力度推广使得项目在京东区域极具知名度，一定程度上 弥补了自身产品品质不足的劣势，促进了项目的良好快速销售。最新推广语机不可失，百步即达沃尔玛 总价四十万起，悦享新北京北京房展会燕郊---典型项目分析燕京航城――客群：北京客源占70%,多为自住,投资较少，较为关注项目的价格、 区位、开发品牌、环境配套置业目的客户来源25%25% 自住投资 75% 5% 70%北京燕郊 其他县市8% 6% 4%9%9% 6% 7% 6% 6%8%7% 4% 2% 4%3%3%2%2%2%1%1%燕郊---典型项目分析燕京航城――总体评价总体：整体档次偏中端，为燕郊精装大盘 规划：整体体量较大，规模效应显著 产品：市场销售良好，产品线丰富，但产品品质一般 推广：推广力度处于燕郊各楼盘之最，极大塑造了项目在京东区域的知名度 客群：以北京刚需客群为主大规模，大推广，大营销铸就京东区域极具知名度的刚需大盘燕郊---板块总结1产业驱动力强大，交通优势明显； 配套设施完备，区域发展成熟；客群类型主要为价格挤压型，刚需客源量巨大； 容积率较高，舒适度不足； 房价趋高，区域价值几近饱和，受区域价格挤压客群将 逐步外溢。2345第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究交通状况大厂无高速公路直达，公交车费较贵，与香河、燕郊相比，交通状况较为不便。?目前从市区去大厂主要有五条线路，但并无直达高速，所以时 间比从市区去燕郊长，接近香河。 ?虽有938专线公交车通过大厂，4 21全程票价8元，总体看来大厂交通状况较为不便。线路 一号线 二号线 三号线 四号线 五号线 路线 京通线-宋庄路口-宋梁路-大 厂 京通线-耿庄路口-经贸国际 北边的一大厂 东六环-土桥出口-103国道甘棠镇武兴路-大厂 东六环-北苑出口-大厂 京沈高速-t县出口-103国道 - 武 兴 路 路 口 - 大 厂项目地块36大厂现状大厂紧靠潮白河，于北京无缝连接，生态环境较好。但是目前区域内经济发展水平 落后，市政及生活配套设施较差。?区域西侧紧靠潮白河，与北京无缝 连接，生态环境较好。 ?内部交通状况较差，但是场地道路 基本平整，容易开发。 ?大厂内部自有资源贫乏，无法自给 自足。 ?目前区域内部市政及生活配套设施 较差，生活条件较为不便。 ?目前区域内部经济发展水平落后， 各个产业相对守旧，有待未来规划 和发展的提升。区域内部农业用地较多内部建设条件较差大厂现状目前并不乐观，但是这并 不代表我们无所作为，随着未来的 规划建设，大厂一定会带来广阔的 市场和发展空间。道路交通条件较差片区功能划分与未来规划大厂招商引资以战略合作，培育龙头构筑集群发展框架。潮白河工业园区开发权属 于华夏幸福基业，规划实施相对较为容易。招商引资战略合作，培育龙头构筑集群发展框 架。按照县域空间发展战略规划制定的 “一带四园”产业布局，对重点区域实 行战略合作开发。先后吸引首钢、金隅 等驻京国内500强企业入驻大厂，建设 “区中园”、“专业园”。规划情况我县目前分为四大片区。产业布局分为 “一带四园”。二园指的是潮白河文 化、休闲度假旅游生态园和都市农业示 范园，他们分别属于潮白新区和陈府。 二区指的是新都市综合开发区和城市服 务产业拓展区，分别属于潮白新区和县 城。一带指的是大型产业发展带，属于 夏垫。潮白河工业园区的规划开发权属 于华夏幸福基业一家公司，规划实施相 对较为容易片区功能划分与未来规划规划产业布局分为“一带四园”，各片区遥相呼应，发展势头良好。?大厂工业园区即夏垫镇,它的规划区 面积是12平方公里，将重点发展现代 金属加工业、机械装备制造业等现代加 工制造产业。 ?都市产业园即以县城为核心的大厂 镇，重点发展食品工业、文教体育用 品、服装纺织、包装印刷、工艺美术等 服务城市消费需求的都市产业，它的规 划区面积是7.7平方公里，园区内有生 物医药产业园。 ?潮白新城产业园区是指祁各庄镇和邵 府乡，它的规划区面积是16平方公 里，重点发展文化创意、服务外包、信 息电子等生产性服务业。潮白河左岸休 闲旅游带，重点发展旅游、房地产、休 息度假及会展等产业。 ?东部都市农业产业园即陈府乡，重点 发展都市农业和观光农业，同时预留高 速路建成后的物流产业发展空间夏垫县城 潮白 新城 陈府河北界 潮白河北京界远郊新城比较分析大厂目前的建设发展状况相比其他远郊新城还有一定差距还，产业集群尚未形成， 但是区域规划利好，未来5年之内会逐渐成熟。定位 香 河 地处环渤海经 济圈腹地、京 津冀都市圈金 点之区 核心资源 北方最大的家具 城―香河家具城 配套情况 生活、市政等配 套设施完善 交通情况 京沈高速公路及 多条省道穿境而 过，交通便利。 交通线路 单程高速费25元。 938路（全程7元）， 938快线（12元）， 938支线（6元）， 938空调，共四趟到 达香河。 单程高速费10元。 943路（5元），943 快（12元），943区 间，943区间专线， 943区间快（12元）， 943支线（19元）。 单程高速费5元。 930路，930空调， 930专930支（4元） 930诸葛店5趟车到 达燕郊。 功能 香河将建成亚洲最 大的农产品集散中 心、价格形成中心、 信息交易中心及物 流配送中心 一般汽车零部件制 造、电子信息、食 品加工、家居建材 等核心产业固 安地处首都地区 “一轴三带” 京津发展轴的 轴心区。京南 卫星城“中国温泉之乡” 相关配套设施较 水资源丰富 为完善固安交通便捷发 达。106国道、 京九铁路纵穿全 境。燕 郊京东生活的 特殊的区位条件 “首善之区”。 成为燕郊最重要 的核心资源。配套设施完善， 已发展成适于居 住的古城在交通上规划建 有6条与北京衔 接的通道，未来 将会延伸八通线 的城铁,穿过燕 郊。高科技产业区 旅游休闲度假区 科研文化服务区 金融商贸区大 厂将会成为京东 地区的又一个 卫星城。紧靠潮白河生态 景观带，以潮白 河工业园区为背 景。水电、交通、通 讯等基础设施日 臻完善102国道贯穿全 无高速路费。938专 县，京沈高速在 线、930区2路、930 县境南部，县与 区3路三种车车到达 京津快速路相连。 大厂境内，票价全 程15元。牛羊养殖及屠宰加 工业。是机械制造 业。服装加工业。 新材料制造及电子 科技业远郊区域整体规划结论1 2 3大厂目前配套、交通不足，且无核心价值支撑，但区域 位Z与生态条件优于其他区域?大厂目前周围生活、市政等配套和交通条件均较差，无法与香河固安及燕 郊相比，且该区没有核心价值支撑。但区域位Z与生态条件由于其他地 区。区域规划较为全面，未来发展潜力巨大?大厂未来规划有“一带四园”，各片区遥相呼应，且积极招商引资战略合作，整体规划布局良好，功能齐全，发展势头较好。大厂规划发展要依赖产业园的引入，预计5年左右发展 成熟，如何在燕郊与香河的夹缝中寻找定位成为关键?区域仅靠潮白河，周围没有重工业等污染，目前开发力度较小，生态条件 优越。 区域与北京无缝连接。?第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究片区竞争分析燕郊、香河与固安将成为大厂的主要竞争对手，一起争夺主要来自北京东部的刚需 及投资客源，大厂现阶段发展与香河和固安差距较大，如何吸引客源成为竞争核心 内容。户型 区域 产品类型 区间 (O)涿州 小高层 50-170价格 (元/O)容积率客源情况2.90北京客户主要来自丰台、西城与本地 客户并存，多为首次Z业廊坊 燕郊香河小高层 高层、别墅小高层、高层、别 墅 小高层50-160 50-20070-15000-100003.20 3.403.0030%来自北京，主要来自朝阳、亦庄80%来自北京，主要来自朝阳、通州 ，大多自住客 60%以上来自北京刚需性客群,本地 家具城客源较多 自住客以北京南城刚需性客源为主； 投资客户占50%主要竞争片区.90 普宅4500左右 别墅10000 普宅2.00 别墅0.70固安50-140大厂小高层、洋房80-140普宅以本地改善性客源为主； 别墅客源主要来自北京自住兼投资雷达图分析通过分析雷达图我们很容易得出以下结论：大厂板块在和固安板块、香河板块竞争 时，价格水平是最大的优势。另外，大厂急需加强基础配套设施建设，加快产业结 构调整和布局，缩小与固安、香河之间的差距。? 规划指标：三个地块近期都有大量土地供应市场。 固安的发展潜力是最被看好的，香河市 场较为成熟，可挖掘潜力少，大厂的产 业布局还未形成可挖掘潜力最大；规划指标 100 80 60 周边配套 40 20 0 自然/人文资源 固安 香河 大厂? 周边配套：固安的配套建设较为完备，香河依靠主 导产业强势发展配套不断完善，大厂配 套依赖县城，基础建设落后，差距很大 ；? 区位交通：固安的交通优势最为明显，无可争议。 大厂与香河交通条件对比香河略好；? 价格水平：大厂的价格水平无疑是最低的，性价比 是刚性客源最重视的因素之一；区位交通 价格水平? 自然/人文资源：自然资源方面由于香河依托“天下第一 城”景观略占优势，固安及大厂资源基 本相当。市场竞争结论1 2 3 4 5依托于区域未来规划利好，未来市场发展潜力较大 区域居住舒适度较高，但是配套、交通系统薄弱，区域陌生感较强； 燕郊、固安、大厂、香河四地对北京客源的依赖性极强； 大厂区域具有价格优势，性价比将成为与其他区域竞争的核心竞争要 素；如何吸引北京客群，截留香河、燕郊客群成为市场竞争的关键点第二篇竞争区域市场分析及 客群研究第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 远郊市场描述 香河市场分析 固安市场分析 燕郊市场分析 大厂市场分析 区域市场总结 客群研究各类客群描述总括客群按来源分为北京的Z业者，外阜的Z业者，本地的Z业者，其中以北京的Z业 者中刚性需求的最多。刚性需求 客群数量多，经济实力一般，多接受两居，接 受的总价不能过高，对价格较为敏感。 客群多经济实力中上等，重视投资价值。 客群年龄较大，也有部分年轻子女为其家长买 房。重视周边环境和相关配套，以自住为主。 客群年龄较大，很多作为二次或多次Z业，重 视生态环境和居住环境。 客群多为北京附近的外地人，以自住为主，重 视工作便利性。兼有部分旅游客源。 客群以中年以上为主，有较好的经济实力，重 视工作便利和居住生活圈。 客群经济实力一般，以本地人和在本地工作的 外地人为主。北京投资需求刚性改善需求养老需求外阜改善需求改善需求本地刚性需求北京客户需求北京刚性需求――客群数量多，经济实力一般，多接受两居，接受的总价不能过高 ，对价格较为敏感行为及生活特征 ?年龄分布于各个年龄层 ?北京本地人和在北京工作的外地人，主要是在北京工作的 外地人。 ?经济实力一般，多为在北京买不起房的Z业者。 ?主要为自住，需求人数较多。 Z业需求特点 Z业要素排序： ?总价、工作便利、不远离生活圈、周边配套、舒适性（户 型、产品形式）、该盘的居住环境（社区内绿化、水系） 产品形式： ?80－100平米二居及三居为主。 北京刚性需求客户看法 北京现在房价太高了，对于我们这些外地工作的工薪阶层想 在五环内买一套房都非常困难，所以选择在郊区甚至香河， 燕郊去买房，相对城里来说那里房价相对偏低。――王小姐关键词?北京工作的外地人较多 ?经济实力一般 ?自住较多 ?总价较低 ?重视工作便利 ?80-100平米为主北京客户需求北京投资需求――客群多经济实力中上等，重视投资价值。行为及生活特征关键词?熟悉北京市场的外地人多 ?经济实力中上等 ?自住较少 ?看重升值空间 ?产品类型丰富?年龄主要在40岁以上，有较好的经济实力。 ?北京本地人较少，大部分投资来自于北京工作的外地人，或 者熟悉北京及其周边市场的外地人。 ?经济实力中上等，且很多Z业者有购Z多套住房的能力。 ?以投资为主，少量兼有周末度假者。Z业需求特点 Z业要素排序： ?总价、具有良好的升值潜力、度假环境、不远离生活圈、该 盘的居住环境（社区内绿化、水系）、周边配套、舒适性（户 型、产品形式）。 产品形式： ?各种产品形式都有。 北京投资需求客户看法 看着这几年的趋势和朋友的介绍，觉得投资什么都不如投资房 地产来钱快，所以有点钱就想买房子，房价应该下不来，等着 以后升值吧！――侯先生北京客户需求北京刚性改善需求――客群年龄较大，也有部分年轻子女为其家长买房。重视周边 环境和相关配套，以自住为主。行为及生活特征 ?年龄主要在60岁以上，也有部分年轻子女为其家长买房。 ?北京本地人较多，也有外地工作的子女把老人安Z北京周 边的Z业者，也有少量在北京工作的外地人。 ?经济实力中上，很多作为二次以上Z业。 ?主要为养老。 Z业需求特点 Z业要素排序： ?该盘的居住环境（社区内绿化、水系）、舒适性（户型、 产品形式）、周边配套、总价、不远离生活圈。对低密产品 有一定需求 产品形式： ?80－100平米二居及三居为主兼有60-80 平米的小两居和 100平米以上的二居及三居。 北京养老需求客户看法 现在年轻人工作压力都大，把城里的房子腾出来给孩子们住 也能相应的减少他们的出行时间。我们做长辈的也不喜欢城 市的喧嚣，觉得还是在远郊买套房子养老用。――张先生关键词?居住者年龄偏大 ?经济实力中上等 ?自住较多 ?重视居住环境，舒适 型及周边配套 ?80-100平米为主外阜客户需求外阜养老需求――客群年龄较大，很多作为二次或多次Z业，重视生态环境和居住 环境。行为及生活特征 ?年龄主要在60岁以上。 ?全国各地Z业者都有，主要想在北京附近有个生态环境较 好的居所，远离城市的喧嚣。 ?经济实力较强，很多作为二次以上Z业。 ?主要为养老。 Z业需求特点 Z业要素排序： ?该盘的居住环境（社区内绿化、水系）、舒适性（户型、 产品形式）、周边配套、总价、不远离生活圈。 产品形式： ?80－100平米二居及三居为主兼有60-80 平米的小两居和 100平米以上的二居及三居。 外阜养老需求客户看法 以前在一个固定的城市生活惯了，现在老了有点钱了就想 来北京养老，但是城市生活节奏太快了，就决定在城郊买 个房子，离北京又近，做938才一小时就到了。――朱女士关键词?居住者年龄偏大 ?自住较多 ?很多作为二次或多次Z 业 ?重视居住环境，舒适型 及周边配套 ?以80-100平米为主兼 有少量60-80平米小两 居和100平米以上的二 居和三居外阜客户需求外阜改善需求――客群多为北京附近的外地人，以自住为主，重视工作便利性。兼 有部分旅游客源。行为及生活特征 ?年龄分布主要为40岁以上。 ?以周边工作的，想改善自身居住环境的Z业者为主 ?经济实力较好。 ?主要为自住。 Z业需求特点 Z业要素排序： ?工作便利、不远离生活圈、周边配套、舒适性（户 型、产品形式）、该盘的居住环境（社区内绿化、水 系）、总价，对产品品质有一定需求。 产品形式： ?100－110平米二居及三居和110平米以上的二居及三 居为主。 外阜需求客户看法 我们本来就住在大厂附近，北京房价又太高，想在更靠 近北京的地方买套房子，大厂靠近潮白河，离我工作的 地方也没远多少决定在这里Z业。――孙女士关键词?年龄主要在40岁以上 ?经济实力较好 ?自住较多 ?重视工作便利 ?100-110平米，兼有部 分110平米以上两居和三 居本地客户需求本地改善需求――客群以中年以上为主，有较好的经济实力，重视工作便利和居住 生活圈。行为及生活特征关键词?以本地人和本地工作的 外地人为主 ?经济实力较好 ?自住较多 ?重视工作便利 ?以110-150平米为主。?年龄分布主要为40岁以上。 ?以本地人和在本地工作的外地人为主。 ?经济实力较好。 ?主要为自住。Z业需求特点 Z业要素排序： ?工作便利、不远离生活圈、总价、周边配套、舒适性 （户型、产品形式）、该盘的居住环境（社区内绿化、水 系）。 产品形式： ?110-150平米以上的二居及三居为主。 本地改善需求客户看法 我们以前生活比较贫穷，后来我和朋友合资办了个小厂， 生活慢慢富裕起来了，又住惯了大厂，所以想在本地买 房。――曾先生本地客户需求本地刚性需求――客群经济实力一般，以本地人和在本地工作的外地人为主。行为及生活特征 ?年龄分布于各个年龄层。 ?以本地人和在本地工作的外地人为主。 ?经济实力一般。 ?主要为自住 Z业需求特点 Z业要素排序： ?总价、工作便利、不远离生活圈、周边配套、舒适性（户 型、产品形式）、该盘的居住环境（社区内绿化、水 系），对低密产品品质有一定需求 产品形式： ?80－100平米二居及三居和60-80 平米的小两居为主。 本地刚性需求客户看法 大厂现在的招商引资和未来的规划发展状况不错，我就是 被公司派到这里工作的主管，总价不高的话准备在这里买 套房，离北京也不远。――李先生关键词?以本地人和本地工作的 人为主 ?经济实力一般 ?以自住为主 ?重视总价和工作便利 ?80-100平米的两居为 主主要项目客群情况香河项目的Z业者60%以上来自于北京，燕郊项目70%以上的Z业者来自于北京。 大厂项目的Z业者90%来自于北京。客群比例 地区 项目 北京 90% 本地 5% 外阜 5% 北京 购买目的多为自住，具有一定数 量的投资和投资兼自住客户。 特征 本地 本地客源较少，主要 为改善需求 外阜 外阜人士主要为投 资兼有自住 部分为来香河做生 意的，兼有少量投 资商大厂英国宫富力新城 香河 鸿坤〃罗 纳河谷60%20%20%主要为本地人改善性 很多北京工作的外地人前来Z业， 需求，以家具城老板 以刚性需求为主。 为主 很多北京工作的外地人 因北京 房价过高前来Z业，以刚性需求 为主。 自住占到80%，多为30-40岁的 家庭三口之家，两居产品多为首 次Z业客群。 主要为本地人改善性 需求，也有部分投资 客65%20%15%做生意者，兼有投 资客燕郊燕京航城70%5%25%本地主要为改善性需 求外阜多为想在北京 附近居住的Z业者， 兼有少量投资客群总括根据各个项目的客群的比例、特征和Z业需求点，得出北京的刚性需求客群为目前 的核心客群。客户来源 客群比例 需求分类 刚性需求 北京 80% 投资需求 客群特征 Z业需求点 接受的总价不能过高，对价 格较为敏感。 重视总价和具有良好的升值 潜力年量分布于各个年龄层，经济实力 一般，多为在北京买不起房的Z业 者。客群多经济实力中上等，重视投资 价值。刚性改善 需求养老需求客群年龄较大，也有部分年轻子女 为其家长买房。客群年龄较大，很多作为二次或多 次Z业。 客群多为北京附近的外地人，以自 主为主，兼有部分旅游客群重视周边环境和相关配套， 以自主为主重视生态环境和居住环境 重视工作便利和生活便利 重视工作便利和居住生活圈 重视总价和工作便利外阜10%改善需求 改善需求本地10% 刚性需求客群以中年以上为主，有较好的经 济实力。客群经济实力一般，以本地人和在 本地工作的外地人为主。客群分析结论1周边地区项目客群大部分来自北京，且以刚性需求为 主。?大厂，香河，燕郊、固安虽然地处河北省，但是因其地理位Z的特殊性， 大部分职业人群都来自于北京。 来自北京的客群大部分为仍为刚性需求。?2 3北京刚性需求主要关注点是总价，工作的便利性?北京刚性需求是受到北京高房价的挤压才前来远郊Z业的，所以很重视远 郊区域的房价，对价格较为敏感。 远郊区域距城里较远，工作是否便利成为刚需客群关注的主要因素。?投资客户? ?客群多经济实力中上等，重视投资价值。 北京投资需求是看到区域发展潜力和升值空间才前来远郊Z业的，所以重 视总价和具有良好的升值潜力大厂客户特征总结客户分类 客户特性 产品需求 价值排序点价格 配套 户型 配套 户型 价格 升值 价格 配套 价格 配套 户型 户型 配套 价格 配套 价格 升值北京刚性需求 首次Z业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京 70-90平米两居 年轻白领 房价的快速上涨的压迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”， 在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升 80-90平米两居 北京刚性改善 级住宅面积，但难以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域Z业 110-120平米三 客户 ，可周末与父母相聚，主要集中在潮白新城 居北京投资客户 纯投资客户，专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中 （投资、未来 产阶层，无其他投资渠道，看好大厂的区域发展潜力，目前主要投 70-80平米两居 自住或养老） 资普通住宅 80-90平米两居 首次Z业，父母居住或者工作在大厂，婚龄需求，有一定支付能力 本地刚需客户 110-120平米三 ，主要集中在县城板块 居 二次或者多次Z业，40-50岁，原常住大厂，随着生活水平的提高 110-150平米三 本地改善客户 ，财富积累，具有提高居住品质的需求 居 其他区域客户 天津及香河周边区域，具有一定财富积累的中产阶层及投资客户 70-90平米两居大厂客户特征总结大厂区域可见客户容量演变趋势模拟：随着区域的发展，客户愈加复合，区域潜在 客户类型丰富客户容量本地改善客户 本地刚需客户 北京刚改客户 北京刚需客户其他区域客户 北京改善客户利 好 因 素区域发展 区域大规模产品 供应、区域发展 交通便捷度增 加区域生态居住 价值确立产业成熟客群分析结论1短期内项目区域属性与客户关注点较为对应?大厂普通住宅客户从构成比例上来说，以北京投资客户、本地刚需及刚改 客户为主流客户群体； 客户关注的要素以价格、工作便利性、配套为关注的重点?23客户以北京刚需客户为主? ?高密度客户主要为北京的工薪阶层，购买目的主要为刚性自住；购买客户主要关注价格、产品形式，工作便利度与配套。未来客户将更加复合化? ?普宅客户将随高铁的开通及产业的发展，实现量的增加； 随着区域住宅市场成熟和配套的完善，区域内将出现复合型客户。整体总结市场竞争启示：1、燕郊、大厂、香河、固安四地对外来客源的依赖性极强； 2、区域居住舒适度较高，但是配套、交通系统薄弱，区域发展劣势； 3、大厂区域具有价格优势，性价比将成为与其他区域竞争的核心竞争要 素； 4、固安及香河将成为本项目的直接竞争区域，特别是香河，高密度产品 存在激烈竞争； 5、如何吸引北京客群，截留香河燕郊客群成为市场竞争的关键点；客群分析启示：1、高密度客户以北京刚需客户为主； 2、未来客户将更加复合化。第三篇 项目本体研究第一章第二章 第三章项目本体分析首期推售产品分析 项目价值研判区位条件大厂隶属河北省廊坊市，属于大北京远郊区，位于京东京津唐及环渤海腹地，半小 时“进京下卫“，地理位Z优越?区位：大厂行政隶属河首都机场燕郊大厂 香河北省廊坊市， 处于北京东 部，京津唐地区中部，是 京津唐和环渤海经济圈的 腹地。?西距北京市区40公里，北京唐山距首都国际机场38公里；?东距天津机场70公里，距天津新港110公里；?距唐山曹妃甸港口180公里?面积：176平方公里?人口：13万天津天津新港曹妃甸港口区位分析项目地块位于北京界与河北界交界位Z，隶属于大厂县潮白新区，为大厂县重点开 发区域，与潮白河相邻，发展利好，但是相对于周边区域，区位认知陌生夏垫潮白河县城潮白新区项目地块友谊大桥 北京界 河北界陈府区位交通区域未来厂通路直达北京通州城区，距离轻轨六号线最近区域，现阶段交通体系薄 弱，整体交通网络形成有待进一步发展?厂通路：西向通过大桥跨过潮白河，通过快速公交 （BRT）沿堤路连接运河东 大街，进入通州主城区。还 可通过宋梁路连接102国 道。蒋谭路通过友谊大桥跨 过潮白河，通过武兴路进入 通州城区。?轻轨：距离轻轨M6号线为汇福路 迎宾路 运河东大街 宋梁路 燕郊外环 轻轨六号线 东小营站 沿堤路 快速公交6号线沿线，距区域最近， M6号线主线直通至东小营 处，支线直通至国贸。?经102国道及京沈高速可武兴路以便捷到达北京及附近远郊 地区。西集开口京沈高速区位配套区域配套主要依托于北京城区，特别是通州新城配套，大厂县基本生活配套分布于 大厂县城板块之内，地块周边配套极度缺乏县城 潮白新区项目地块教育配套 商业配套 医疗配套项目四至及现状项目位属大厂西部，周边多为乡村，整体形象极为荒凉；区域整体交通较差，地块 交通极度匮乏谢瞳村 廊坊菲美得机械 制造有限公司项目北侧为机械工厂 项目北侧蒋谭线（已完 工）项目地块项目北侧部分高压线项目中心小路? 本项目位属大厂西部，周边一定面积未开发用 地，辽阔形象略荒凉。项目北侧谢瞳村建设中的喜来登酒店?项目周边生活配套匮乏，乡村形象较多。? 整体属新城形象，城市肌理较为复杂，规划道 路可有效提升本案的通达性。项目交通条件项目地块周边交通极为匮乏，通向地块仅一条小路，交通因素为项目重大问题，昭 示性较差，规划市政道路完工后将极大提升项目价值谢瞳 村项目地 块? 本项目周边交通极为匮乏，多为乡村小路， 项目中心小路将项目分为A、B两区；市 政 规 划 路?中心市政规划路为项目重要规划之一，完工后将成为重点道路，将极大提升项目价 值。项目整体规划项目总建筑面积为150万平方米大盘，由中心市政路分东西两部分，目前首期已经 完成规划，即将开工建设，后续待定幼儿园机械厂项 目 首 期市 政 规 划 路后期产品 （规划中）会所迎宾大道 蒋谭线? ? ? ?地块整体形状不规则，由规划路分为东西两部分； 项目总建筑面积150万平方米，首期已完成规划，即将开 工； 中心市政规划路为项目重大利好，南至迎宾大道（规划 中），北至蒋谭线； 沿市政规划路规划部分公建，社区内部规划幼儿园及会所。项目首期规划 中心景观轴项目首期规划32万平方米，产品为新古典主义风格，规划的幼儿园为项目重要配 套资源幼儿园核心景观带首期景观为“一轴两带”式设计，呈“星云”式排列景观资源与建筑完美呼应 有效保障各楼座位Z的景观资源观赏性? 项目整体为新古典主义风格，以不同种产品形式表现，避免产品风格单一性，体现出产品的稳重大气、尊贵高尚的气质，建筑高低错落，展现出完美天际核心景观带 线；? 首期总计建筑面积32万平方米，规划23栋住宅楼、幼儿园，并沿市政规划路配Z部分底商；? 建筑面积2600平方米的幼儿园为项目重要配套资源。绿色建筑规划项目多为建筑节能使用，有效减少了资源的浪费，并展现出建筑与自然的完美结合中水系统流程雨水收集池构造 利用绿化景观进行有效的 雨水收集，以补充大厂地 下水资源和改善土壤生态 环境。建筑外墙保温 建筑外墙保温材料为80 毫米厚岩棉。具有轻质、 通过社区污水处理站将生 导热系数小、吸声性能 绿色建筑节能体系 活污水进行处理，用于绿 好、化学稳定性好等特 化景观、车库冲水等用 点。 采用国际先进节能设计理 水，节水率16%， 念，充分考虑太阳能集热 板与建筑的一体化问题， 使用坡屋顶造型设Z太阳 能集热板。 中水系统第三篇 项目本体研究第一章第二章 第三章项目本体分析首期推售产品分析 项目价值研判项目户型设计项目总计户数为13918套，其中主要户型为77-89O两居室，占比为69.9%；一居 室面积为41-48平方米，占比10%，其他产品为三居室和四居室，占比为20%首期产品分析首期推售1.1期和1.2期房源，总计1702套，总建筑面积平方米，其中 两居室占比最大，总计1298套，占比达76.3%户型 面积 套数 占比 销售面积 合计1.1期 13#， 14#,15# 共6栋楼一居室 ―― ―― ―― ――1.1期户型配比（O） 两居室 81-89.9 780 83% 38.2三居室 117.1-135.2 156 17% 14677.51.1期1.2期1.2期6#， 7#,8#共3 栋楼户型 面积 套数 占比 销售面积 合计 ? ?936套 1.2期户型配比（O） 一居室 两居室 41-48.8 79.3-89.9 196 518 26% 68% 91 766 套三居室 117.1 52 6% 6089.258002.6首期推售1.1期和1.2期，总计房源1702套，总价货量平方米； 1.1期主要以两居室为主，占比达83%，两居室主要面积为81-89.9平方米，总计780套， 三居室156套，面积为117.1-135.2平方米，占比17%；?1.2期一居室占比为26%，总计196套，面积为41-48.8平方米，两居室占比68%，总计 518套，面积为79.3-89.9平方米，三居室较少；?1.1期和1.2 期两居室房源总计1298套，占比达76.3%。首期产品分析――1.1期-13、14、15#1.1期13、14、15#户型相同，整体设计较为传统，舒适度相对不足，进深较长， 面宽较为狭窄为首期推售的户型弊端? 1.1期户型均为两梯四户，设计较为传统；? 1.1期户型以两居室为主，占比达83%，面积为81-89.9平方米； ? 全南向户型进深较长，南北向两家面宽较窄，影响采光。首期产品分析――1.2期-6、7、8#1.2期6#和7、8#户型略有差异，居住舒适度相对不足，需要在后续营销推广方面 进行规避?产品设计过于紧凑，梯户较大，一单元两梯六户，一定程度上影响后续业主居住舒适度，对整体产品品质造成一定的影 响；?一居室多为东西向，占比1.2期的26%，占比相对较大，虽在区域中一定程度上弥补了市场空白，但由于限购因素客户 考量因素较多；??全南向户型进深较长，南北向两家面宽较窄，影响采光；户型设计的舒适度方面相对不足，需要在后续营销中进行规避。第三篇 项目本体研究第一章第二章 第三章项目本体分析首期推售产品分析 项目价值研判项目SWOT分析?超百万大盘，规模宏大，占据大盘开发 优势； ? 项目周边环境较为荒凉，缺乏生活氛围； ? 项目昭示性较差，项目展示性受极大干扰； ? 项目周边配套资源较为匮乏； ? 一期产品产品力不足，无法满足现有客户需?区域后续供应量有限，本案入驻将成为 区域最大项目；?受区域发展规划及竞品项目的营销方式，区域知名度有一定提升，本案可乘 势直击。求。? 大北京区域发展规划，北京东扩，通州 新区等京东利好规划，区域将成为重要 的产业转移及人口转移基地； ? 受首都带动，区域自身规划较为全面， 届时配套资源将全面提升； ? 受交通优势影响，大量科技产业区域入 驻，将实现区域价值提升； ? 受北京购房外溢现象影响，区域将成为 购房首选。? 潮白河永定河英国宫项目产品、营销等方面较 为突出，对本案造成一定的威胁； ? 区域较为陌生，整体知名度不高，配套资源极 度匮乏，Z业受竞争区域影响较大； ? 区域自身规划虽较为全面，但落足点较少，潮 白河工业园区知名度尚可，对本案威胁较大。项目核心价值梳理项目借势北京、香河及燕郊整体的带动，共同提升区域前景和形象，打造生活配套 资源，具备打造品质项目条件大厂隶属河北省廊坊市，属于大北京 远郊区，位于京东京津唐及环渤海腹 地，半小时“进京下卫“，地理位Z 优越区位条件产品为新古典主义风 格，规划的幼儿园为项 目重要配套资源 区域未来厂通路直达北京 通州城区，距离轻轨六号 线最近区域，现阶段交通 体系薄弱，整体交通网络 形成有待进一步发展建筑风格 项目价值分析配套条件区域配套主要依托于北京城 区，特别是通州新城配套，大 厂县基本生活配套分布于大厂 县城板块之内，地块周边配套 极度缺乏项目位属大厂西部，周边多为乡 村，整体形象较为荒凉；区域交 通良好，目前地块交通较为单 一，规划中市政路可有效提升项 目通达性交通条件规划条件环境条件项目总建筑面积为150万平方米大盘，由中 心市政路分东西两部分，目前首期已经完成 规划，即将开工建设，后续待定项目核心价值梳理项 目 十 大 核 心 价 值 点卖点一? 大北京战略，对京郊地区整体的带动性 ? 北京东扩整体方针，为京东发展奠定基础 ? 区域交通的大幅提升有效的增加区域的通达性卖点二卖点三卖点四? 区域自身良好的地理位Z优势及生态生活宜居城? 大型规划、高绿化率的复合型地产 ? 150万平方米大城 ? 大气、稳重的新古典风格建筑 ? 人性化建筑节能的应用 ? “一轴两带”式景观设计，“星云”式排列风格 ? 良好的户型面积规划卖点五卖点六卖点七卖点八卖点九卖点十项目未来价值研判如何改善区域陌生状况以及利用区域价值提升项目的价值点？华夏 精英城市精英城市规划大厂县精英城市建设――借势区域规划利好，提升本案价值点华夏幸福基业，打造产业新城，建设精英城 市，为大厂区域极大利好，届时区域功能将极 大提升； 大厂县政府积极配合区域项目建设，政策、 资源等多方面因素的积极导向将有利促成区 域的快速开发本案位于新城综合开发区域核心位Z，区域 利好将极大提升本项目价值点华夏幸福基业――精英城市规划大厂精英城市建设区域价值塑造完美的城 市生态基地 城市配套三级 生活网营造轻松活力 的居住氛围精英人群导入区域价值提升打造高度集中 的智慧产业高端产业体系培育阳光向上 的城市精神城市服务提升华夏幸福基业――精英城市规划大厂县精英城市打造原则以城带产，以产促城，产城融合，城乡统筹，政企共赢?城市功能是根本和基础； ?有了城市功能才能带动产业的发展，人 ?产业升级和转型是促进城市发展的 最强动力： 民居住和生活的需要。?产业发展提供的就业也是人民居住和生活的保障。以三类客户需求为核心华夏幸福基业――精英城市规划大厂县城市布局规划图?目前产业分为“一带两区两园”式 发展； ?大型产业发展带集中于102国道， 102国道以北，大力发展对交通依 赖较大、污染较少的生产服务业与 城镇功能配套的生活服务业。102 国道以南，集中安排对大货量运输 和物流要求较高的重型工业； ?新城市综合开发区主要位于祁各庄， 发展局部服务业、商品房开发等， 本案位于新城综合开发区域内部； ?城市服务产业拓展区为县城区域， 主要发展文教体育用品，包装}