2012私募地产基金高峰论坛现场直播（全文）
主题：2012私募地产基金高峰论坛——崛起之后的“钱”景聚焦
主持人：各位嘉宾早上好。首先我代表组委会还有财大商学院以及全国房地产投资基金联盟对大家到此会议表示衷心的感谢。现在我们会议正式开始，首先我向大家介绍我们今天上午的主持人姜晖，姜博士，他是我们财经EMBA的主任，他今天上午会为大家主持活动。谢谢。
姜晖：尊敬的各位来宾大家上午好。首先欢迎大家参加由上海财经大学商学院组办的2012私募地产基金高峰论坛。由于今天出场的嘉宾很多，我就不一一做介绍了。2012年对世界来说是不平静的一年，主权债务危机引发的问题呈现，并且通过金融市场、产品市场搏击全球。2012对于中国来说是不平常的一年，我们知道中共十八大下半年即将召开。不管是穷人还是富人都希望找到自己的安身之道，希望找到安全的感觉，而政府的决策一向是经济的风向标。2012对于上海财经大学来说同样是不寻常的一年，我们学校的商学院参与创办EMBA教育也正好跨过第10个年头。民国时期在政府中心叫北平的时候，我们上海财经大学的先驱们在当时最大的中心上海，创造了中国历史上最早开设商科的上海商科大学。上海财经大学商学院秉承放眼全球整合优势教育资源的原则致力于立足全球和商学界。今天秉承这样的原则，我们邀请了100多位同仁汇聚一堂，并且邀请了20多名专家学者，今年上午由五位嘉宾登台发言，下午采用圆桌论坛的形式。我相信今天的发言嘉宾一定会为大家献上思想的盛宴。我们先请骆玉鼎教授上台致辞。骆玉鼎教授可以说在研究和教学上都成就非凡，曾经获得“上海市曙光学者”的奖励，同时还是三家公司的决策委员会成员，下面我们以热烈的掌声欢迎骆玉鼎院长。
骆玉鼎：各位来宾上午好。今天特别欢迎各位来到会场和我们上海财经大学商学院一块来探讨中国私募地产行业未来现状。那么在过去短短20年当中我们中国的房地产行业从无到有，目前已经为中国的老百姓，他们住房的改善立下了赫赫战功，与此同时房地产行业积累了巨大的财富，成为全社会关注的焦点。当然任何一个行业它的发展不会是一帆风顺的，所以在房地产海耶发展过程当中，他有快速发展的时期，也有短暂的时期，也有转型蜕变的时期。在目前这样一个，大家都非常关注的时间点上，我们召开这么一次会议的话，我想能够给这个行业带来新的思路、新的思维、新的思想。
那么上海财经大学商学院到目前为止应该说是全国最优影响商学院之一，我们号称三个第一。第一财经大学商学院中国历史最悠久的国内商学院，我们这个学院在1917年今年是95周年。第二个第一我们财经大学商学院在规模上市第一的，在去年4月份我们学校决定把跟上相关的警金融、信息、工商、EMBA形成大上学院，所以商学院从本科、硕士、EMBA、包括博士7500人，兼职教授70余人，这个规模在亚洲全球比较大的商学院。同时上海财经大学我们的我商科培养出来校友在行业里面有广泛的风度。在公务基金里面毕业于哪个行业里面，毫无疑问上海财经大学培养的基金人数差不多其他大学培养人数的总和。第三个第一上海财经大学我们作为一所国民大学作为211大学和985专项平台建设的大学。我们致力于三个方面，取得了突破。一个知识创造，第二人培养，第三社会服务，第四文化传承。在四个领域全国的前列，就以知识创造为例上海才学大经在过去五年，在发表了论文超过了350篇，也几乎相当于全国其他商学院加起来的总和，这是非常了不起的数字。我们拥有最庞大的商科海归的团队，我们最近五年内引进了190名全职的教授加入了财经大学。这可能目前不仅是在国内来看，即使放在全世界来看，有这么大的教授团队，商学院不多减的。
当然我们按照世界一流商学院的水平为社会提供更好的人才，当中还有很多差距。这个差距特别希望得到在座的各位，行业领袖和精英的支持。也希望我们今天在座的各位能够更多关心财经大学，关心商学院，关心整个中国上学教育发展，在你们有闲暇的时候到学校走一走，看一看，来体验一下大学的生活。如果您的时间还有余地对某些专题有特别研究，我们非常愿意乐意邀请各位成为财经大学商学院的兼职教授，为我们培养下一代上学精英做出我们应有的贡献。我今天间断讲这么一些，把更多的时间留给更多嘉宾的发言。并预祝今天大会取得圆满成功，谢谢大家。
主题发言：从房地产开发商到地产投资商的华丽转身
姜晖：感谢骆玉鼎院长的致辞。大家也可以看到了我们今天有一个副标题叫做崛起之后的钱景聚焦，改革开放30多年我们中国经济高速发展，也产生了大量的流产阶层。在中国特有的政治经济环境下面，地产是主要的投资方向。但是尽管地产是投资大主流，但是放假我们政府重点控制打击的对象。投资的观念实际上实施一个思想的转变。所以我们第一位嘉宾讲到这样的主题，下面我们请罗万里副总裁给我们讲从房地产开发商到地产投资商的华丽转型，罗万里先生是总经理，以及中国地产总裁，他是文学硕士MBA，他有着近20年国际金融投资管理自身的经验。下面我们以热烈的掌声欢迎罗万里先生为我们演讲。
罗万里：各位朋友上午好。我们非常感谢上海财经大学商学院和中国房地产投资基金联盟给我们提供交流探讨的平台。我是汇力基金的财务副总裁罗万里。我今天讲的题目刚刚主持人提到房地产商向地产基金的转型。从我们讲其实我后来很多人做的主要是金融这个方面。汇力基金之所以这么讲也有他的原因。无论我们基金的董事长兼总裁，原来都是做房地产的。那么，我今天主题因为在座很多都是行业的精英，以及学者，领导。我个人觉得不会做理论方面的探讨，主要介绍我们汇力基金，我们自己是怎么做的。因为大家都知道基金很少来讲自己怎么做事情。我们就是做一个简单的介绍。和朋友们在私下里可以深入的探讨。这个点就是一般讲一讲。其实有些内容没有打算讲，只是说我自己有准备而已。
汇力基金分几个部分，一个就是汇力基金做一个介绍。
汇力基金我们其实成立时间比较早，现在有的人说中国房地产基金的元年应该是2010年，其实我们汇力基金是在日成立的，比这个要早。我们基金本身稍微有一点不同，和我们一般说的房地产基金。我们原来都和中国也是最大的，国家的房地产公司有千丝万缕的联系。成立时间也稍微早一些，当然我们要分开海外房地产的行业。投资的方向主要是分好几块，一大块房地产，另外一块保障房，其实保障房在国外看到也是房地产，可是在中国大家众所周知的原因我们是分开的。因为他政策对房地产和保障房，它的政策取向和态度是不太一样的，很不一样，尤其是在当前。另外一方面能源，第三文化，我们在教育方面也有一些想法。从09年4月成立到现在我们做了不少的事情，那么这个就是也由来已国内前几年房地产是非常好的，我们投房地产比较多一点。去年投了100多个亿，今年应该是可以不会超过400亿。就我们看到房地产基金面临的形势其实还是不错的。原因就是因为房地产行业的真的是被政府严厉调控。这样银行公司都受到了限制。
房地产基金实际上作为融资平台来说，它的融资成本是比一般银行高一些，但是在工厂的层面，如果房地产不受压的话，房地产基金不见得有这么好的日子。就是因为这样一个压制，反而很多人找我们。就我们来说也没有感到日子不好过了，所以这点跟大家想象的不太一样。尤其我们汇力基金，我觉得无论从项目资金来源反而是增多了。那么我们和投资者也好，和被投资项目，这个其实不用多说，其实没什么太大的差别，我们主要做一些GP，我们做一些投资者LP，然后通过一些项目公司，负责一些具体项目。主要的不同基金管理公司本身管理团队，你的项目源和你的资金来源，这个方面的资金够不够充足。我们董事长大家也都耳熟能源，我们自己主要来负责一些日常的工作，协助孟晓苏博士。我们现在为什么今天主要谈保障房，因为现在谈房地产基金是不是有点困难一点的事情。因为无论银行也好，还是信贷公司也好，直接投房地产是受限，不是说不可以。但是你做保障房是另外个事情。今年国开行给我们是300多亿，还是支持的。
一般通常会认为保障房能够挣多少钱？所以会这么想，你们会存在投资者对收益的要求，答应是肯定的，如果不肯定我们不会做的。我们都是商人，是逐利的，没有利益就不做了。首先从背景说保障房国家是非常支持的。这是大的前提，因为我们不会做国家反对、压制的事情。因为你做下来你资金来源有问题，现在政府的压制，会不会有政治上的风险呢。政治上的风险很大。另外从你实际的操作其他层面的支持会减弱，保障房这个没有问题。具体的话一方面国家的支持力度很大，我们也有一个从温总理、李克强副总理多次谈话里讲到要支持保障房。以前提出一个保障房（、、）发展。我觉得我们中国房地产的市场有些不正常的，比如说房价够高。就是房地产发展的不够，没有考虑到确实有些人买不起商品房。在一些其他的国家地区，比如说新加坡他们做的很好，美国也做的很好。所以目前我们政府这个方面做一些弥补，也是应该的。只不过是不是要有压制房地产，简单讲商品房要作为当家，这个大家可以思考。
孟总大家比较了解就不多说了。我们主要通过市长的操作，筹资社会资金，然后找到很多资源。现在无论是海外的，刚刚有一位嘉宾跟我聊了两句说房地产资金，是有现有的楼盘，买下来以后再把它卖掉，从中挣一壁钱。我说我们汇力基金不是那么做的，因为我们不是说哪个有什么优差，只是说各自有各自的优势。我们本身政府资源比较好，我们也是做房地产开发的，所以比较了解。前期对我们来说不是问题，我们可以拿到，举个例子我们做依托的集团，本身八九十年代都是中间集团开发，在全国200多各城市，三千多个校区都是中间集团建设的，这些小屈大多数已经成为旧区了。如果80年代开发的校区现在全部都是中心城区，都是黄金地段。当时建设的情况，大部分都是一些配套差的。现在我们把它拿过来改造，我们现在能够增加3—4倍。因为我们地价当时很多属于中间名下的。所以利益大家可以想一想是相当可观的。我们基本主攻方向不在那个，是因为我们资源配置不一样，不是说谁更怎么样。
这个就是投资策略，怎么规避风险，这个和其他的无论是基金管理公司，投资公司也好，银行业好，都是有一套风险管理的策略。我们自己也做了一些探索，同时也有很多地方值得向在座的其他资金和投入管理公司学习的。我们以后会探讨，今天也有这个机会大家互相认识，有一个初步了解。我们投资对象刚才讲的，一方面就是说因为今天主要提大家注意一下保障房，这个也是值得投资基金关注的。也是一起合作的。因为我们本身有相当的资金来源，但是天下没有不缺钱的公司，看你发展战略是什么了。现在尤其在目前情况下无论政府还是房地产开发企业也好，都是很缺欠的。在这种情况下，我们大家把资源拿出来一起分享。我们这个合作方式其实是结合了各个方面，一方面我们非常重视政府关系，比如说政府的不支持很多事情很难往下做。我们在昆明有一个基金，要说也是很不容易的，因为大家知道像天津股权协会领导人告诉我说，有2800多支股权基金注册，基金公司很多的。但是真正的能够按照既定目标完成募资其实不夺得。在这个方面我们也不是说我们百分之百能够做到。但是确实经过大家突然，各个方面的支持我们有一些很好的业绩。我们今年在长春有60多亿的，也是保障房基金，跟其他管理业合作，下面会提到。
做基金当然离不开管理团队，我们汇力基金有一批非常有经验的又懂金融，房地产，由兼容海外工作背景一些行业内的优势的人才。我们把它拉在一起共同完成我们的既定目标。汇力基金的项目我们做一个介绍，一个我们已经做了昆明的刚才已经提到了，我们募集的情况。第一旧城改造，第二就是新城建设。我们住房有他们多小区，筛选出160个比较好的，筛选出30个。有些是旧区，改造了以后非常适合城市中心地带。
昆明这是我们去年做的项目，当时在媒体上有一些轰动。基金主要做商品房，商业地产，那么我们做保障房。这里面我们做过一些简单的介绍怎么来做。这是当时的报道。就是说我们投资昆明保障房，我们新闻发布会我们募资完成了举办一个新闻发布会，但是下面有两个比较特殊，一个是金海湖做了金海湖旅游发展基金，这个是50亿，需要做一些适度的宣传。这是政府出资，我们债务基金跟政府关联度比较高，我们一般是和政府一起做这个事情。通常我们又有这样的话语能力就是让政府也能够支持来，以前做是这样，将来我们还是按照这个路子走，和政府直接合作，政府拿出一笔钱和我们一起投，其他的资金我们从社会上，各个方面去募资。所以我们保障房资金号称是第一支保障房基金。这是其他的旧区改造项目，天津武清的。新城建设实际上不是保障放了，我们做大规模的新城建设，在天津新区有一个非常大的公园，112万平方公里，我们和香港，一起做了第一期，已经做了第一期。这个就是大规模的房地产开发项目。
我们是做地产的，还是希望有一个鲜明的特色。所以我们和天津市政府一起建中欧会谈，因为中国和美国有一个高峰论坛，我们把它放在这儿。这是和天津市政府都正式确定了。我们做了各种各样的项目。还有上海也做了一个保障房的开发。这是嘉定新城城市之间设总投资303亿人民币，第一期估计50多亿就可以了，包括在南京也有保障房的项目。吉林也有，吉林是保障和和它的园区结合起来的项目。我就简单说到这里，因为我们确实是实际操作，也没有太多的理论好讲。就是说私下里我们和朋友一起探讨，具体得是什么，我们的思路是怎么样的。谢谢大家。
主题发言：地产基金在中国的实践
姜晖：下面有请给我们做第二个演讲，本来我们邀请汇力投资基金CEO李万明博士给我们演讲，但是李博士前几天活动当中中暑了，所以我们由盛世神州房地产总裁给我们做演讲，他讲的主题是地产基金的中国实践。
张健：非常高兴受邀请跟大家交流。今天我的题目是地产资金的中国实践，可以讲两天，三天都可以。今天我想和大家30多分钟里面和大家交流。我想主要讲三点，第一点中国房地产投融资特点，第二个房地产投资基金的现状，第三房地产基金的发展。中国房地产投资现在大家特点有不同总结，我个人理解就是说一个名声化，就是政府建大量特点，现在开发商以后，是中高端的房产都是开发商定价。第二金融化，房地产和我们金融界合作。第三房地产业和产业类结合。但是房地产跟产业结合，跟商业结合，跟养老养生结合，跟文化结合。所以房地产和产业的结合。
第四房地产国际化，现在只要在上海举办的国际论坛，总归和国际商结合的趋势。房地产的四化要结合当前的形势，我想就有一个突破了。然后我们看一下中国房地产今后发展的，从另外一个角度看趋势。从人口说是影响房地产主要因素之住，全世界都一样。还是从二三线城市在人口分布方面增长的力度会大。大家现在知道二三线城市甚至政府都投资。作这个方面我们看到很多问题，一个是开发商融资难，融资难还有一个就是退出，因为上市以后是退出，本身也是融资的过程。所以在中国现在的金融情况下，现在是政府方面的，然后具体来说融资难、退出难都是问题。我们来看开发商融资的方式。我们看了这么多，那我们归纳一下现在房地产银行贷款，现在是非常难，大家知道了，今年中小开发商难到很多银行不会贷款给你。现在房地产上市也是这几年寥寥无几。大家知道公司债券企业债券好几年没有发了，最几年出来了房地产债券。房地产信托这些，还有房地产用私募基金来配合，现在开发商比较突破两个方面，一个是房地产信托，一个是房地产信托。这两个开发商要拿到市政的情况下，而且房地产都要很好的情况下才能够放款。我们今天的主题私募基金拿定钱以后才给。
这个也是和信托的很大区别，因为经常有客观的问题，私募基金和信托什么区别。根据我的理解，广义来说信托也是属于私募，广义说整个房地产信托，也属于房地产信托。侠义来说还是有区别的。因为私募基金广泛的空间，我想我们私募基金这两年发展非常快的一个原因之一，我们在今后的私募更加灵活。我们公司去年年底成为中国第一批在国家发改委培养的，也是到目前为止第一个房地产资金。为什么这样呢，因为私募基金到现在国家发改委负责的，分界线信托大家知道银监会负责的。如果从这个方面说银监会负责更加是像银行贷款性质。保险基金现在是看来看去对绝大多数开发商要创新，和私募基金相结合。
2011年有两个特点造成了大家都认为，这是一个元年，这个没有关系，2011年我认为第一中国房产基金联盟，我们正会长单位2011恩年下半年成立，所以2011年得到了爆发式的发展。我想今年也算是一个元年，09、10、都可以算是爆发性的发展。为什么会出现爆发性的发展，首先你这个需求，银行贷款趋紧，东京电视台采访我们他说：开发商为什么在2010年做基金和商业地产的，2010年转型的开发性更多。他突然问我这个问题，我觉得这个问题很好。为什么2011年下半年转型的开发商特别多，2010年4月份开始的，到了2010年底，很多开发商抱着侥幸的心理，宏观调控没有超过一年德，但是想不到2010年中房地产还在调控，所以很多开发商转型，但是我这里补充一下转型也没有这么容易。你有各个方面的资金的稀缺问题，包括人才，经验，资金的要求没有这么容易。这是企业融资难。现在老百姓手里的钱多，说北京，第一限购，买车买房限购，股市不景气，上海也有这个现象，上海跟北京比起来汽车没有限购，其他差不多，买房股市都一样，都不太景气。今后十年看起来也不是太好。手里的钱非常多，造成了信托和私募基金，我今天看了相关的理财机构也有人来，所以理财机构产品每年以百分制几百的速度增长。通过基金这个形势可以达到这个目的的。但是大家注意点政府鼓励很重要，大家都关心各国都知道。
我们现在没有投机倒把，现在法律上也没有这个罪。但是我们国家做事法律方面要支持，鼓励的事情就可以做，这个跟美国还是不一样的。我们国家法律方法是要支持的。接下来看一下政策和法律，最关键第一条合伙企业法，最后一条是2011年3月发的，《第“十二五”个规划纲要》我想从这些政策法律来说对私募基金非常鼓励的，大家注意发改委发的文件上看，国家对私募基金是非常爱护的，看了也是非常感动的。为什么呢？国家确实从法律上鼓励正规的私募基金发展，现在也有个别的私募基金做的不是很正规，但是怎么说呢？什么也有，上市公司也有做假账的，私募基金总体来说是非常健康的。其他的各行各业都有这个现象，私募基金是非常健康的我个人认为，到目前为止是。
接下来跟大家说一下私募基金投资哪些项目。现在是拿地前后非常多，大的企业在拿地前后很多。中小企业反而在二证、三证拿到以后还缺钱。我们最近跟中国最大的房地产企业，签了一个单，大家到网络上可以看到，9个亿。共同去拿地，就是说大的企业，我们可以共同拿地，就是可以了。反过来中小企业现在资金出问题了，两证、三证、四证我知道有些开发商证件拿到了，但是房子卖不掉，找到我们，也可以合作。第二个企业扩张，其实我个人也是这样认为，从现在到年底之前，不能说拿地很好的时间，绝对不是差的时间。因为现在很多企业都要做规模，所以企业夸张跟私募基金业可以合作。
第三企业陷入困境，这个以中小开发商为主，其他还有一些方式，爱的是退出，有的把整个资产外卖了，可以和私募基金合作。然后我们看一下私募基金的分类，我十几年以前工作过外资银行，我99年参与了上海的项目，其实我们做的私募基金，不过到中国来会成为合资公司，其实国外都是私募基金的方式。但是在天津50万澳元，我觉得非常典型的50万澳元控股。另外在浦东澳大利亚最大的保险公司，也是做私募基金。所以私募基金说是说两年，实际上已经十几年了。在境内的十几年了，反过来看最近我们做的私募基金，包括我们刚才提到的有相关的企业都是也有国外的。我们现在说的分孔委员会，决策委员会，跟国外都是一样的。当然了在一些税收方面，还是有区别的。但是总体来说大多数情况都是类似的，当然国外的基金形势也在变化。
当然国外的基金形势也在变化。最新消息，到纽约去了一次，纽约现在对个人投资者，他们也希望不是承诺制的，对机构投资者可以承诺制。现在国外出现了个别的案例，很多时候跟承诺制也是有关的，没有一下子到位的。国外也出现了这个情况，个人投资者希望资金还是一次到位，相对来说这个机构投资者承诺的信誉度更加高。我们看房地产资金的分类，可以有不同的分类，我把主要分类介绍给大家，也就是我们日常当中操作比较多的。
一个是开发型基金，一期、二期开发，从拿证之前、拿证之后可以进入。
二是持有型基金，我们国内现在持有型资金非常难做。为什么？一个是资金量大，第二没有上市的渠道。所以我们国内大多数的私募基金都是在开发阶段进入的。当然我想两年以后会出现更多的并购基金。然后看一下根据性质分，分为五大类分的，这是游戏规则。有的人说张总文化地产属于哪里？我想文化地产很多在商业地产里面，有的说养老养生在哪里，你要看，如果以住宅为主，那就是住宅。反过来说，我刚才在财大第一本书介绍了20年前我们国家规定了这个游戏规则，根据土地性质来分的。所以这五类跟我们国家的政策也是吻合的，现在很多文化地产、养老地产都可以说，但是最终跟土地的性质是挂钩的。您发起基金的时候跟土地的性质，这次毫无疑问跟国家的政策，我们国家有七十年，五十年，三十年的政策，都是跟土地性质分土地的。这个政策大家可以上网查一下，二十年了。然后国际游戏规则都是按这个分类。我们做募集的时候是路演，路演的时候你跟人家说清楚，性质方面说出两点。第一年基金是什么特点，你是旅游基金、地产基金，是商业地产基金，是住宅地产基金，性质要说清楚。第二如果你想说的更明白，像土地的性质是什么也要说清楚。贷款政策各个方面都是不同的，所以募集资金的时候，在人家没有问之前大家也要说清楚，这点很重要。募集资金的时候策略很正确，要实事求是，不能遮遮掩掩。所以募集的时候一定要透明，您投资的方向，土地的性质都要讲清楚。
举个例子说我们最近投了两个项目在西安，其中有一个项目退出了，就6月底退出了。投资者获得的汇报是20左右，都是拿到手里面，最近退出了，基金是什么基金呢？这是开发型的住宅基金很明确。我们最近也在做一个商业型的开发基金，所以基金的性质通过一个开发，一个商业地产，然后商业地产说土地和商业性质要结合起来，这样就描述的清楚了。投资者更加有明确的方向。然后从整个投融资流程来说是融、投、管、退。首先需要资金，资金，融资融完，投资，管理，退出。但是融有一个承诺制的，这是我们资金的特点。融有一个承诺制，承诺了我们找到项目了，我把融来的钱投下去，然后管理，退出。我们盛世神州在这个方面都有一些特点，第一国家发改委唯一的备案从理论上来就是说，社保基金可以投资的，保险基金原则上只能投在国家发改委备案的资金。我们现在投资者也包括了一些国有的大企业，国有央企背景公司，信托公司非常多。这个和国家发改委备案非常有关系，再融资方面我们打通了很多渠道，我们跟上海的第三方理财机构也有很多的成功案例，信托机构也有很多成功的案例。央企资产管理非常大，最近两个项目都要投。我想这个验证了比德林奇（音）有一句话，你只要把投资者的回报给他了，原则上他不出的，没有一个人你给的他20%的回报，到期了把这个钱退出，很少的。相反他会把更多的钱驻进来。巴非特先生也有类似的说法，这个像滚雪球一样。这次我们加大了力度投我们新的项目，这是融资方面。
投资方面，可能有一些朋友了解我们公司，背景是五大机构组成的，一个是阳光一百，阳光一百在全国非常大，上海没有项目。另外上海的富地集团，在北京比较大机构是银信集团，另外还有两家专门做PE投资的，所以我们股东里头也纯粹搞金融的，也有房地产开发的，我们团队也有搞金融、开发的。我想金融人才与房地产人才能够结合在一起，就组成了我们房地产基金的基本的骨干。然后再加上法律人才，今天正巧我们广盛律师事务所的给我们说了很多的成功案例，跟我们公司配合了很多成功案例。律师，还有财务。我看在座的研究生、博士生，我给大家一点建议就是说作为一个投资人，融资投资，法律财务。好把我张健，我是搞房地产金融的，但是我同事又是中国人民大学律师学院的客座教授。我在私募资金方面，法律条文比大多数律师都要清楚，我一点不夸张。在私募基金方面这是必须的。所以要符合型的，然后对财务支持。我们总经理的财务课程很重要，基本的财务总经理做我们这个行业，不要说总经理说投资总监你要四大方面熟悉，第一你对项目熟，第二金融要熟悉，第三法律要熟悉，第四财务要熟悉。我们说符合型人才，我想符合型人才一定能够做道德，他是一个融会贯通的。所以投资方面我们这里融合了很多房地产开发背景的人才，我们公司专门有，我是常务副总，我们这里专门有技术风控的，我们还有风控官，把所有的风控问题从谈判拿地，里面所有小的细节研究透彻。我们有一句话我们公司的股东净资产都是几百亿以上的，一般的开发商所有的开发商玩这个猫腻我们都清楚，所以要有这点自信心，你的项目才是好的项目。包括有一些风险，我们要比开发商都要透彻，所以在项目选择，合作伙伴的选择方面都是应该有优势的。
接下来管理也是，我们偏向于找好的公司合作，好的公司相对来说内部规范，内部有几层管理机构，我们再去管理，尽管我们不在内行，但是我们监管的时候好很多了。如果碰到一家公司他们内部很混乱，通过我们几个人管理还是有问题的。所以我们偏向于有内部管理的机构，内部有风控、决策部门。然后是退出，现在我们在做资金，很多公司他募集资金有了，但是没有出去，他目击几十个亿没有出去也有不少。第二有的投出去了，回报还没有，因此还没有退出。跟开发商合作应该说需要雪中送炭，跟吉荣机构需要锦上添花，很多大的机构，他报的12—14%，我们很多产品符合他们的要求，第一稳，安全，第二资金在我们严格监控下面。当然了对很多老百姓来说，买了这个基金其实是，很多基金我不能说所有机构，很多基金还是相当安全的，我们公司原则上一个项目如果五个亿，我们自己投五千万，那个了不得。可能很多公司只有1%到2%，我们投10%，从这个点简单说。还有一点我们公司投的钱，要超过所有的单个投资，属于一个基金五个亿，我们投五千万。当然单个人很少有投这么多的。
这个项目是在北京飞机场附近，我们在今年年底退出。我们在三个星期里面募集了5个亿，这个很了不起的。所以我想说基金有三个方面很重要，第一要找强大募集资金人，第二要找到好项目的能力，你把这个项目管好，安全退出的能力。这个项目估计回报达到25%，没有问题这段时间房价有点上升的趋势，还有量上去了，所以今年退出的形势都不错。我想力度是有的，可能跟去年情况不一样。所以投出去都是非常安全的。我们当时算过，哪怕是调控非常严的情况下，也是还能够退出，这是假设。当然如果风控不是非常严，也可以退出。我们要投经济发展地区，京津唐，环渤海，珠三角等，但是现在投的还是二三线城市，三四线城市也可以。有一点我们投的项目一定要有现金流，不管你做什么项目，因为不能持有的很多，当然你可以持有一部分，但是我们报基金，根据我们现在的合同早的一年半两年退出，最晚四年到四年半退出。一般来说跟我们投资人员有关系，你不能做的基金封闭期太长。国外的基金封闭期7年、8年很多，但是我们国内不一样，所以我们这个时候要牢牢把握住国内的特点。
第一个特点我们自己出10%，一般国内其他企业，或者国际商很多企业没有这么多。第二我们先找多项目，所以承诺相关规避的风险。我们先找到项目，好的话投下去，所以这个也是结合中国的特点。在项目管控方面，有三个管控，资金、风控，建造管控。还有四张表，三项权，两代表，一总控。这是我们的管控特色。如果大家对四三二一其他方面有问题，我们私下里可以交流。投资前、投资期，收益退出都有非常严格的监控流程。这是国家发改委，大家在网上可以找到我们的投资简历。这是我们投资顾问委员，，这是我们的管理团队，这是一些规模，整个现在管理的基金，到这个星期一应该超过两次基金，最近在上海也注册了好几个基金。前两个星期，刚才我说了也签了一个协议。我的题目实在是非常大，我给大家总结一下。
我们国家投融资的特点，现在光说住宅还不行，除了住宅商业地产其他方面可以做。融资现在在很多开发商来说，不仅是小的，大中型也需要跟私募基金结合。私募现在受到了国家的爱护、鼓励支持发展，私募基金前景一定非常好，但是作为我们业内人士希望爱护这个行业，共同把这个行业做好，我想今天也愿意和大家在私下里交流。
姜晖：谢谢张健先生，各位有没有什么问题要和张总交流一下呢。因为我们接下来是茶歇，等一下还有午餐的时间，我们有什么问题可以和我们演讲嘉宾进行交流。
主题发言：国际资本在中国商业地产开发投资策略及合作伙伴的选择
姜晖：接下来我们请上今天上午第四位嘉宾，是加拿大亿万豪剑桥集团中国区副总裁陈晓欧先生。他给我们的演讲题目是国际资本在中国商业地产开发投资策略及合作伙伴的选择。大家欢迎。
陈晓欧：各位嘉宾，各位朋友早上好。我今天的演讲题目叫国际资本在中国，主要讲商业资产，国际资本在中国的商业地产开发策略和投资策略，以及包括对中国合作伙伴的选择。先介绍一下我们公司的一些背景，首先我们公司名字叫亿万豪剑桥集团，它是加拿大两家比较大的商业地产，是投资和运营公司合并成。是母公司为CDPQ，是加拿大很大的养老基金收购合成成的。我们母公司属于最大的一支养老基金，在国外运作有很成熟的一套方法。重点就是有持续增长的，能带来持续盈利的商业地产的投资。所以亿万豪剑桥就是CDPQ旗下专门做常见持有商业地产这样一个房地产公司。本身母公司如果在全球的主权基金排名在第九位，CDPQ本身不属于主权基金，他在类主权基金，主权基金一般国家基金，因为我们属于魁北克省基金，但是因为它的资产量比较大，它基本上是位于第九位。但是大于中国社保基金，以及大于新加坡的淡马锡这样一个基金。亿万豪剑桥专门做房地产的公司，本身有三大业务，第一大业务专门做零售，国内讲的购物中心。我们做零售基本上以中段，中高端的大型国际化的购物中心为主。第二大业务做办公楼，办公楼主要投资在长线持地标型的地区，在全球24个国家都有投资。除了办公楼，做酒店，还有一部分持有性，出租性的公寓。第三大业务做房地产信贷，做投融资方面的业务，总共有三大业务。本身亿万豪剑桥位于全球前十位的房地产公司，指的是我们的净资产额。我们投资净资产额超过300亿加币。在全球24个国家有投资，主要分布在北美和西欧。本身亿万豪剑桥集团是加拿大知名的企业。
这里我们简单介绍一下我们在全球投资的大概项目特征。这个项目是我们在加大那温哥华郊外投的很大的购物中心和办公楼。这个项目总共建筑面积可以达到45万平方米。同时我们在加拿大的很多其他的持有性的商业地产，其中主要以购物中心为主。这是在加拿大其他的商业，这是在加拿大蒙特利尔地下商城，我们持有很大的资产。我们知道蒙特利尔是寒冷的城市。它本身地下商业是全球首屈一指的。这是我们在加拿大另外一种持有性乐观物业，本身融合了娱乐、餐饮、加上购物，跟中国现在目前比较流行的方式接近的一种大型的购物中心。这是在加拿大滑铁卢做的购物中心，可以看到我们基本上倾向于商业地产以后，加入一些文化元素。我们在全球运作，包括在中国的投资重点，除了商业地产以外，还会融入当地文化元素在里面。通常我们大型的商业项目都会雇佣全球一流的顾问公司，包括最佳的建筑师，设计师做设计，保证我们产品的质量。我们在巴西也有投资，巴西是我们的另外一个投资重点。这是在西班牙马德里的投资，还有俄罗斯的投资，在印度，德国的投资。除了购物中心以外我们在以全球的范围内大量的地标性的写字楼。这边会列举我们在全球持有的地标性的写字楼。这个图片上是显示的物业是知名的华谊建筑师贝利林（音）设计的。以及在全球的城市都是持有大量的写字楼物业。包括在法国，德国都有。这些投资的产品区域性分布在北美，西欧，刚才我提到占到92%左右。在新兴市场国家包括现在已经进入中国，巴西，俄罗斯，印度，金砖四国。金砖五国，土耳其，哥伦比亚那些国家，这些新兴市场国家的份额占到我们资产总额的6.4%。所以未来作为大型投资的目的就是，要把新兴市场的份额从6.4提升到10—15%这么一个范畴。所以对于境外大型的投资基金来讲，它的策略偏向于新兴市场，因为新兴市场的回报率能给我们达到达到15—20%，会很好的提升我们在欧美的稳定收入，但是比较低百分比收入的核心资产。所以我们现在倾向于新兴市场做大量的投资。
另外我们投资产品40%分布在商业地产，以购物中心为主的商业地产，包括综合题。以及32%左右投资在写字楼，商业园区，剩下14%左右投资在住宅，酒店，其他产品投资到金融产品去了。对于亿万豪在中国的发展，第一题目对于董事会给出的题目中国的发展何处去。我们在中国制订的投资战略给大家简单分享一下。首先我们注重两种业态，一种是区域和跨区域购物中心，这是我们主要投资的对象。第二大投资对象是城市综合体，但是对于城市综合体我们倾向于持有大型的购物中心。但是对于其他的物业，包括住宅，酒店，办公楼我们倾向于退出。这是第一个策略。
第二个策略我们现在倾向于以二线城市为主，以三线城市为辅这种投资策略。现在投资范围我们把中国分为几个大的片区，第一大区在长三角，简单将投资目标以上海为中心，包括周边无锡，南京，苏州杭州作为这样战略布局。对于北方来讲，是以北京为中心，天津，沈阳，包括青岛、大连作为投资重点。对于中西部讲以武汉、长沙，包括比较火爆像重庆、成都、西安这些城市为主。所以二线城市为主扩张到三线城市是一个大的投资战略。另外对一线城市做少数地标、标志性的项目。一线城市，我们做财务策略，通常会发现一线城市的成本远高过我们预期，但是我们觉得需要在一线城市投1到2个地标性项目，提高市场认知度。对于选项目来讲我们倾向于交通便利，有很好的交通枢纽，地铁上盖，未来有地铁的规划，未来有很好的高速公路规划这样位置作为投资。另外很看重一点这个城市或者投资地点具有一定的消费能力，这样才能够支撑我们对于购物中心的购买力需求。这是一个投资的条件。同时在上述条件前提之下，我们发现在中国投资，绝对不能单打独斗，作为一个外来者，在中国一定要寻求当地的合作伙伴。这个伙伴本身的实力，本身运作模式跟我们有一定匹配程度。我们能够共同投资，共同开发，最后长久持续的经营管理。对于我们在中国的物业投资，通常跟我们在加拿大投资物业整个持有条件类似。我们倾向于持有的物业大概中间10—15年。所以它跟这种养老基金投资模式，跟境外其他的基金模式有一些不同。养老基金通常看重长久，持续、稳定增长，和固定，稳定回报的。通常我们在跟某公司沟通的时候，第一点强调的不是说投资回报率有多高。第一点强调是风险控制能力有多强。，这点是养老基金和其他基金不同的特征。在中国持有10—15年的物业，我们打算是深耕细作的。在刚开始拿地，拿项目之前做很充分的认证，时间比较长。另外在投资过程中，对于开发的把控要求比较高，对于设计的质量，建造质量要求比较高。最后经营管理，通常倾向我们自己运行管理，对于购物中心的管理，我们自己有团队对购物中心进行招商，进行持久的，以及对购物中心有很好的资产管理。不同的时期提供不同的业态组合，从而提升资金的回报，同时也提升我们整个购物中心物业的价值。所以通过常见持续来产生固定的回报，以及资产的增值，从而实现我们的利益。
所以它本身这种类似的投资主体跟其他的机会投资者，或者基金可能有一些不同。他看重在中国的常见发展，以及看重在中国长线合作伙伴，以及中国项目选择做长线投资项目。所以投资来讲跟其他基金有一些不同点。对于我们整个产品追求，通常我们会分三个要素。第一个要素对于人的追求，我们追求对客户的服务，因为如果说我们持有很长线的投资物业，最根本点提升我们物业的回报。最重要一点就是我们要稳定、持续、持续增长的客流。所有投资的主体，包括前期的投资方案设计，到我们在后面建筑设计，建筑方案，建造的质量，后面的营运全部是围绕最后服务对象客户来做的。我们的产品手册，包括流程，在所有会反映PEOPLE概念全部都是以客户的需求为导向的。所以我们有很强的执行标准，包括整个运营的标准，围绕第一点人来设计。这也是我们一个优点能够带来中国市场一个优势。我们通常和现在已经有的大的合作伙伴谈论的时候，他们也看重这一点。我们在欧美长线持有这种资产的经历，以及为我们终端客户提供服务的这种经验，我们有一整套体系，包括管理方法，甚至包括设计标准都是现成的。当然现成的标准从欧美拿过来以后，到中国进行落地，进行很多的改动，这个工作我们在真正进入中国市场，我们06年进来，大概有6年时间，但是已经做了几个项目。我们通过做一些项目，不停的磨合欧美的运行标准和中国本土运行标准。实现欧美标准运行的成熟，和中国新兴市场新鲜的统一标准融合，这是我们第一个要务。
第二个要务，我们很尊重环境，我们对环境的重视实际从我们母公司很早开始了。属于全国领先的绿色开发企业，我们很早关注我们整个建造的项目对于项目的环境因素。我们对于太阳能的利用，很作我们在欧美，包括前面提到西班牙的项目，因为他处在阳光比较充沛的地区，我们很早用太阳能为项目提供整个动力，提供整个购物中心，包括持有性物业，包括办公楼的智能。我觉得我们这个公司的追求高过于一般的盈利，还是要对整个总体环境的影响。所以把它放在第二个。第一位追求客户，但是我第二位追求的是我们整个环境的和谐。第三位追求PROFIT，因为我们一直相信作为长线持有的资产，它本身只有追求好前面两位，对于整体客户的招呼，和对环境的和谐，包括对于比如说我们在上海做一个投资，跟上海市整个环境的和谐，包括上到市政府，小到校区环境的和谐，才能够追求到第三位，我们最终的利益，利润。所以放在第三位来出现的。对于我们来讲利益肯定是一个基本出发点，但是在利润之前的两个大概念会自始至终贯穿在我们整个运行的方案里面，这是我们的追求。
最后简单介绍一下我们在中国已经做了一些项目，进入中国我们实际上时间也就是五六年，但是在这个期间我们做了一些努力，做了一些中国项目的是试水，这个项目是在长沙投资的项目，这个项目本身是一个购物中心，这个项目大概不到9万平米，这个项目已经已经落成了，并且开始营业了。我们属于持大股，我们项目整个在开发，包括投资，包括后面的租赁、运营方面是我们主导，这个项目在长沙，属于一个比较好的位置。整个运营从开业以来效果一直不错。这是我们另外一个项目，是在南通跟当地开发商合作的项目，是属于第三方管理的项目，是一个15万平米的购物中心。这个项目也已经开业了。我们在江苏物系，跟复地集团合作另外一个项目，这个项目是是50万平米住宅。这个项目我们属于负责投资和前期项目定位，策划设计的一部分。但是项目主要操盘是由复地集团来实现。这个项目基本上成功的完成了三期，现在正在完成第四期。本身这个项目在无锡来讲是属于有一些特色，因为我们引进了一些北美的概念与概念，所以在当地有一定的销售潜力。
前面就很概括的介绍了一下亿万毫剑桥作为加拿大养老基金旗下的房地产公司，在中国投资开发运行的大概的理念，作为这样背景的公司，他有自己的特点，他本身的运作是以长线，长久持有，精工细作为基础，它的动作肯定不像国内的开放商，他们跟我们经常会谈，你们动作是不是慢，这种慢有它的原因在里面。同时我们看重持久合作，持久开发，持续发展。各位如果有问题，可以提问，我的演讲基本上这样一个主题。如果没有问题，我就讲到这里，谢谢。
主题发言：布局二十年中国房地产基金趋势
姜晖：接下来一位嘉宾是诺亚中国控股有限公司首席市场官陈恳先生。他也是我们上海财经大学的校友。演讲的题目是“布局二十年中国房地产基金趋势”。
陈恳：受到邀请跟大家做一个分享。前面都是做基金投资的，我们身份比较独特，我们主要做两块业务，一个业务是基金的募集，一个是母基金的管理。现在诺亚财富跟地产相关的资产存量超过200多个亿，每年可能新增100多个亿这样的体量。我们在市场上提供比较稀缺的有一个资源，因为做地产基金核心还是解决金融的问题。金融问题本质讲货币的问题，在地产行业当中是蛮独特的。第一个中国的地产行业受调控的次数，可能在全世界都是少见的。最折腾一个行业一之一，在过去十年当中这个行业当中，绝大多数买房老百姓挣钱的行业，当然更多成就了各种各样错财富人士，产生财富最集聚的行业之住一般。这个行业一直以来都是缺乏长期规划，所以我们谈地产金融，其实更多的聚焦在如何能够从市场上寻找到长期，愿意跟随这个行业健成长的钱，也围绕它债权债务的变化，总是在天平的两端。最后中间节点可能是夹层融资。诺亚从09年开始在中国尝试着做人民币房地产资金，在这个之前我们做美元的同仁活跃在这个市场上，当然美元的钱主要有的时候看得见，摸得着。进来不太容易，出去也看麻烦的。09年我们尝试着跟一些开发商开始按做人民币基金，这个资金目在现在还在运行过程当中。投的项目基本也基本符合到当时给到投资人的预期，从09年到现在我们伴随着行业的发展，所以有时候我们感谢行业用外部条件给到这个行业，重新认识自己。外部环境主要指我们持续今年的，到现在尚没有打开的宏观调控。我自己觉得2012年也是中国房地产金融转型的又一个新的开始的原点。因为在之前我们更多的看到的模式是开发商所挖起的，以解决自身融资结构为特点的资金管理行业。在2012年有几件事情发生很大变化，第一个一些海外著名的大品牌在国内开始建它的人民币基金，第二我觉得这个行业涌现出一些专业的基金管理团队，逐渐渐趋成熟。最重要一点今年产生了地产行业当中的第一个母基金，行业的成绩从开发商作为融资替代的积极形态，到独立的基金管理人，到海外的重要的平台开始建立人民币基金，到母基金建立，我们看到这个行业不断进化的历程。所以今天分享的题目应该如果说能够产品合作的机会，会对我们接下来少则三年，多则五年，房地产金融的格局发生变化。如果将来我们看到做房地产，如果你业务当中没有跟基金有亲密接触，不管在项目的层面，更重要在股权合作，运行模式有结合的话，基本上可以用一句话说你已经变成奥特曼了。
所以我们说谈房地产金融的时候，我们的眼光着力于未来十年，乃至二十年的布局。也符合市场上的规律，比如说你漫步在纽约的接头。比如说你漫步在纽约的街头，你发现零零总总的高楼他都不属于某一家开发商了，他都不属于各种门类的基金，或者开发商转型过来的资金管理平台。这样的情景在中国土地上面，也一定会重现。也许我们下次来到上海大酒店再举办论坛的时候，可能这一家酒他不是他不是信房地产开发商，而是信某基金。这个我们基本上可以乐见其结果。我首先要感谢思路都是两面性的，当我们受调控煎熬的时候，也事实上发现了机会的存在。主要来自于持续的房地产调控，这个调控在短期我们还看不到结束，当然他催生的是一定是我们行业寻找到自身健康成长的路径。当然从我们接触所有有钱人来讲，在去年到今年都是他们买地的好时间，比如说上海有著名的复地，从去年到现在大手笔斥资一百多个亿买地。这个在五年复地发展历程当中不多见的，因为复地以前的基本上是量入为出型的。今年会买多少地，作为典型的制造商。今年他们策略也有所变化，万科今年会议的时候明确提出来是到了换牌的好时间。把郊区牌换到市区牌。第二个来讲市场依然有一些比较好的需求，在过去时间以来，不管是依据的数据，还是其他研究机构的数据都反馈在不同的城市之间，部分销售量正在提升，我们公司内部员工发起了一个购房基建，也是改善一些需求。
有基金支持的开发商会在未来的竞争当中胜出。比如说经常在房地产行业最会写书的人叫冯仑。我们万科作为开发商讲跟台下很多人比都没有办法比竞争了。这是冯总自嘲自己说我们万科就是战略领先的，我们开发商干不过别人，但是我们基金可以做出其他的这些人。他的理解当中做房地产基金有点像冯小刚做电影一样，他出的智慧可以了。其他由别的人做。在去年的时候跟万通合作一个项目叫立体城非常独特，它光研发部分号称已经投入了一个亿，我们看到房产行业做慈善是第一名，比如说献血等等走的很快，但是研发干一个亿不太多见。在立体城项目当中，你发现中国房地产金融正在发生变化。首先是有导演冯仑，也有出拍摄产地，也有出资金，从PE的眼光进行投资的，也有产业链中卖房子，卖的不错的。这些资源加在一起，在这个行业里面像坦克尼克般的好豪华团队，参与一个创新的产品做设计。你会发现中国地产金融的玩玩法正在发生改变，以前都是包工头玩地产，后来留洋学生回来玩地产，现在我们越来越发现做PE的金融家开发玩地产，非常有意思。相对理性观察，我们也认为中国的房地产有两个是拨叫（音），一个是它的材料掌握在唯一供应商手中，就是政府，第二个钱袋子掌握在银行家腰带上。所以你会发现我们某一家国有银行出事之后，首先牵连出来某一位地产商。我们认为有信贷支持中国的房地产会转向由基金支持的房地产，从债权融资变成股权投资这个方向是越来越清晰。尤其其中是人民币产品，人民币基金应该会在很短的时间里面，跨越美元团队成为这个行业的主流。
当然了这个过程当中为我们专业人士提供了广阔的职业发展空间。现在市场上猎头最火热的是两类人才，在房地金融当中。一类叫资产管理人才，这个基本上可以做得到百里挑一。另外中国的市场可以募集到资金的人才，这个人才不多见的。跨周期房地产需要长期的基金支持，因此在长期资金支持过程中也诞生出房地产基金开发的机会，究竟中国的房地产基金热到什么程度，前一段时间我们跟梁锦松有过一次沟通。梁主席基本上跟我们谈了几个观点，我们觉得非常有启发。一个是黑石的第七个房地产基金，黑石的房地产基金从全球讲在过去15年左右的时间当中，它的负荷回报28%，作为一个美元产品来讲，为投资人所带来超额回报事实上很少见，也只有可能在房地产这个当中做的到。在一个视角当中，我问梁主席，我说梁主席你现在非常富有，你准备投什么。他很坚定说本人会投资到黑石的地产资金当中。黑石已经成为全球做资产管理人当中非常重要标杆性的组织，在他的体系当中有PE，也有房地产资金。这样的商业模式在国内顶级的私募股权管理团队中，也隐约有学习。比如说有密切关系的机构有顶辉，顶辉除了做PE，VC。当然它的VC是全市场最有名的。地产海耶是顶辉在过去三年当中默默无闻在布局的领域，也走出了它的坚实的脚步。你会发现有时候我们说如何能够发现市场上财富发展的新趋势，你就应该观察最聪明的人干什么，过去十年里面，最聪明人都干房地产，因此都成就了一番天地。接下来十年当中我们看到总聪明人，可能或多或少在房地产基金领域当中应该有所布局。如果你做不了资金管理人至少可以参与其中做投资。
这四个人他们共同做的立体之城，是比较值得期待的产品。不管是产品，还是金融结构的创新，还是开发模式的创新都发生的很大的变化。我们在过去几年当中，房地产金融实践过程当中，我们发现确实还处在市场上1.0版本，或者是2.0版本，现在还没有过渡到3.0版本。我们很多有资源的开发商通常算得小帐，我们可以把项目开放出来，引出房地产，不过我一定要占大的，小股份开放点基金。但是实际上我们真正看到这个行业模式，应该是我把完整的所有的项目开放出来，百分之百的股权投资交给基金完成，转型成为一个清资产和管理人。实现商业模式上的升级，我们这位是3.0版本。在这个进化的过程当中，实际上是不多见的。比如说在铁狮门我们看到了这样精神，逻辑很值得称道。观点很清晰，从信贷支持的房地产行业，到基金支持房地产过渡阶段。往往只有先行者最后成为接下来十年当中真正胜出的少数。比如说我们看得到的地产公司，万科、金地，复地、万通都发生了很多的变化。并且我们发现基金注入之后会改变原油的商业路径，比如捉万科，大家传统认为他是一个制造商，但是现在基金支持之后，万科的形态也正在发生变化，不仅仅是做住宅的开发。另外这个行业有越来越竞争者加入。所以说像顶辉投资做的更精，当然了我们认为他在行业里面有足够影响力的，所以竞争不完全是房地产开发商。从草根进化的路径，现在这个路径可能原始社会一步踏入共产主义一样，要一下子会有一些跳跃性的加入其中。
美国依然是我们学习的榜样，我们发现从全球讲还是有很重要的资本，在地产金融领域当中。我想这是一个趋势无法替代。我们现在所接触的中国地产基金来讲，多数在承担一定风险，追求中等回报这种基金更常见一些。但是我觉得伴随着资本的改善，我们资金的形态也会发生变化。这张图片基本上可以从一个侧面，把中国房地产金融创新路径完全囊括其中。当然这个当中三年当中为市场所做的工作，我们说09发起了住宅的基金，10年我们跟登辉一起发起了特殊机会基金，酒店、旅游地产的基金。在这个行业当中做股权投资的基金。当然也有一些单个项目的基金，还有高端的基金。这些特点共同性他都是提供股权性的投资，或者股权性比较重的投资。从形态上有很多分布，有外资、内资的，有住宅，城市综合体，商业综合体，旅游地产的。还有一些所谓产品的，当然除了全国性，也有区域性，有老团队，也有新团队，有单个项目基本上进入了中国房地产金融市场在这个里面的探索。
典型案例，第一个是铁狮门是一家民营企业，但是全球著名的公司，在全球有很多成功的案例。在中国部分在基金管理领域也是今天的先行者，今天我们铁狮门中国区的陈志超总裁也来到了现场。他们在中国来讲也是坚持了铁狮门高品质，同时做了人民币基金，跟诺亚一起完成的。。在做的过程当中，我们所学习的到经验要做基金要成为专业，铁狮门是走在了前列。跟我们过去三年当中所有的团队来讲，我们还是看到了专业专著的精神。万科是不太容易的一件事情，但是万科整体来讲是比较游刃有余的。其实这样子万科尝试着自己房地产基金的模式。他们尝试着走出一条不依赖融资，不依赖与向股东要钱的发展之路。这个地方也点到了基金作为重要房地产金融支持工具的好处，可以极大的提升我们的基本汇报。万科在过去一年当中我们也借助了一个新的平台叫京兆，作为基金的管理者，和万科一起搭建，万科自己做房地产金融的一个路径。改变土地，资本运行三者之间重新纽带的整合。
最后我们谈一个TOP5O开发商，这个在中国不多见的。我们私募股权投资，在PE领域能力看得到PE的母基金，在地产行业其实不多见，我们在形态上讲，我们认为从单个项目到基金，再到母基金这个生态变化不太容易的。今年3月份诺亚财富联合易居中国，还有TOP50的开发商，同时也邀请了万通，华源加入进来，我们共同设计了中国第一支母基金，母基金本身规模差不多30多个亿的规模。我们接下来有一些子基金成为航空母舰中的伴随舰，整个体量可能在100个亿人民币的体量，今年通过母基金子基金双层结构搭建完成。这个我觉得他会对中国房地产行业、金融有一个重新的考量。为此这个行业将来除了项目融资之外，变成基金层面的融资，变成母基金层面的支撑。这点上面我觉得我们还是在行业里面领先的地位，这是简单的机构有投资人，开放上，共同构成了母基金，子基金双层结合的生态。
当我们谈的时候，可以做一些小的总结。第一个在过去三年当中，啊中国房地产金融其实发生很大的变化。我们这个领域也是这个市场当中的一部分，这个规模差不多200多个亿，每年新增100多个亿的这样体量。在趋势没有改变的情况下，我们觉得生态链会从五个项目，到基金，到母基金更加的完整完整。如果我们的合作还不能够在这个链条当中找到自己位置，或者提前读一点书能够充实自己，在接下来十年当中我们看到他的落后者，可能就是我们的后进者。诺亚财富的在这个市场上，是一家在纽约市的且，我们是在这个市场上最大的独立财富管理机构，也是金融产品设计和筛选的专家。中国超过三万名的高净值投资者提供服务。其实我们一直以来都是总和的资产配置的平台，综合的财富管理平台，地产基金是我们其中的一部分。母基金也是我们一部分，当然包括二二级市场，私募股权投资，还有一些短期的现金管理的产品。地产体系当中，我觉得我们逐步建立了自己的数据，研究，评价体系和行业里面的人脉。我们会认真关注团队，投资策略，和基金结构从多个角度，为投资者啊好关，同时从多个角度为我们合作伙伴提供量身定制的融资方案。我的发言就到此结束，谢谢大家。
姜晖：感谢陈恳先生的发言，我们各位来宾有没有问题要和发言嘉宾交流。
提问：刚才第三位嘉宾说江苏南通有四万平米的，我想问一下南通这个地方的经济是不是足以支撑它未来得发展。我对这个问题比较感兴趣，因为它的经济发展还是相对比较有限的。第二个第四位嘉宾的基金的问题，因为他很着重创新，我想了解一下这个需要什么样的人才，需要什么支持体系和支持背景。
陈晓欧：南通作为三线城市再中国来讲，本身城市的潜力消费很大。我们项目是15万，是一个大型的工作。是当地的开发商开发的，这个项目他对于南通新区，对于开发商在当地新区大概有两百万平方米。所以对于三线城市我们一直在研究它，也认为在一些区域尤其是长三角周边的三线城市很有一些潜力。
提问：关于创新发展管理，请教一下您对武汉非常看好是吗？
陈晓欧：对，武汉作为整个中国湖北地区的省会城市，他本身的投资潜力很明显。因为它是二线城市，武汉问题跟南通不一样。武汉需要你去竞争的，南通可能还没有竞争，所以他投资的方向还有方法，选择项目的方法，我觉得完全不一样的取向的。
提问：各位嘉宾老师，主持人好。我是来自三线城市的，我是江苏徐州的，我想问一下因为刚才老师都提到一二线城市，像我们这类城市，最近一两年有没有发展规划，因为据我了解，我们三四线城市虽然受到国家政策的打压，但是房地产形势发展还是很好，我想问这个问题，谢谢。
陈晓欧：这个方面我们还是做了一些研究，首先对徐州是一个省会城市。所以本身有很大潜力，对于在这些城市的投资，你刚才说会不会投资？我觉得有几个要点，一个是这个城市具备一定的人口、销消费能力，所以这个城市具备考虑的。但是需要在徐州找到合适的投资伙伴，他没有这样的契机是进不去的，就像上海再好的合适地段，如果有项目，没有好的合资伙伴是不会考虑的。对于我们是这样的考虑。
主持人：不好意思，上午跟铁狮门的陈志超先生聊的时候，其实我感觉陈志超先生有很多想法跟大家分享的。今天上午没有做发言，作为给大家一个参会福利，我把话筒给到陈先生。
陈志超：各位大家好，非常荣幸能够参加这次私募地产基金高峰论坛。我觉得刚刚听了好多嘉宾的发言很有感触。在今年5月份大家关注目前尤其在美国的报纸，尤其在美国华尔街日报都有报道，就是铁狮门公司完成了中国第一个人民币基金的募集，这个也是相对历史性的意义。因为他是来自美国的，或者来自国外的房地产，在中国设立第一支人民币的股权融资基金，这个可能大家刚刚各位嘉宾谈到了，在基金领域的一些特性。我们谈的是一个资本股权的购、贷分期这样房地产的基金，所以在中国市场上可能相对来说还不是太多，对于外部的房地产基金公司更加少见。所以我们很感激来自中国投资者给了很多客户，给了铁狮门这样一个机会。我们希望能够用最好的基金管理，刚刚有位嘉宾提到了就是退出，就是当基金募集完成以后，其实最主要的基金管理。我们可以看到很多中国目前这样一些基金管理，在进行有关于一期二期这样基金，我们铁狮门相信，因为我们从1997年开始做基金，目前有几百亿的金额，200多亿的基金规模。这些在十几年以来，我们留下来一大堆基金管理的经验。比如说我们有专业的后台进行基金管理。以及我们对基金管理个人的诚信要做的非常高，不允许有任何欺诈，甚至在我们募集材料之间有任何超越了公信、理性的范围，我们都要公开的。所以我想给出私募股权基金，或者已经加入的，将要加入这个产业的有一些借鉴意义的。下午有一个圆桌论坛，那个时候大家有一些问题，我们可以继续探讨谢谢大家。
姜晖：我们下午采取会议性更加强的圆桌论坛形式，到时候我们在座的嘉宾都可以进行热烈的讨论。谢谢大家。
主持人：各位嘉宾下午好。我们现在正式开始下午的会议日程。请现在还没有就坐的嘉宾尽快就坐。首先我向大家隆重介绍今天下午的大会主持人，是我们财大的精英李健博士，是北京大学金融学博士，现在他是我们财大的中国经济研究中心副主任。就是这位先生，然后他今天下午会给我们做全程的大会主持人，希望大家鼓掌欢迎。
李健：各位嘉宾非常高兴有这样机会为大家做下午的服务。也感谢我们上海财经商学院和高顿给我们这样的邀请。我们院长特别说你一定要来讲，上午以大报告，下午是一个小报告，或者每一个人会贡献自己的东西。我不讲客套的东西，我看到这样一个单子，包括我自己目前所做的工作很大在外面讲中国宏观经济分析的。因为各位在玩的这个可能玩的很专业。我想跟大家分享非常重要的两个背景，第一个我们目前房地产，另外一个是我们政府债务，这两个问题可以说决定未来中国三年、五年经济运行的重要的两个问题。第一个问题大家每个人认为自己看得很清楚，我的角度有所不一样。第一点这些基本的事实大家很清楚，我们目前城镇化率只有4%，只有50%的人居住在城镇里面。而根据发展中国家到75%以后还会比较稳定，未来还有20个百分点一个快速的增长，而且未来可能面临的户籍制作华，和社保一体化。这样一来未来十年，二十年面临着城镇化的发展。这样会导致说，他是阶梯式的，从农村，乡镇到地级市，到一线城市，多北上广非常清楚的流动。这是一个背景，无论其他国家，他们发生最猛烈的房地产价格。第二点是什么，我们中国的房地产市场，不是一个市场。什么样说，实际上政府在其中，这么重要的一个厉害相关的，也就是百之六七十，但是他有他厉害的关系，更重要他是土地的供应商。也就是垄断供应商，我们的房子意味着有刚性的需求，那他任意的价格都是合理的。这也是为什么就是香港的房地产价格非常高的原因。在一个原因还可以看很多，就是我们政府一方面有很强动力，公私有很强的动力。也就是意味着我们目前，包括今天你看起来是在调整，实际上政府主动的调控，而不是被动的，这里面跟其他的不一样。任何一个政府也不可能说我要调控出来一个金融危机，实际上讲的重要的意味着我们中国政府有很强的调控能力，使他维持在比较稳定的。
为什么比较稳定？在金融危机爆发之前有一定能力的，我们紧缩房地产的供应可能导致这个价格，我们在过去几年当中，一个紧缩性的这样一些城市都可以逐渐放开，实际上有很大的政府放开的问题。面临着很多结构性的问题，过去几年我们存量，无论是投资者受里面的存量，还是政府保障房的存量，相当的过程可能会实现跟以往不一样的，是震旦性的。各个板块、区域各个结构跟以往市场不一样。
第二个政府更可怕，吃万亿，而且郎咸平说，两个月前他做了一天的实验，也是跟企业老总，政府官员做过报告讲一个主题。这个主题是什么？就是中国政府正在并且必将作成，很恐怖，讲了很多东西。我这里用两三分钟的时间做一个纠正。实际上郎咸平有一点欠缺，你未来的现金流是不是能够看到这个项目，如果这样肯定毫无疑问，跟欧洲一样主权债务危机肯定更厉害。但是另外一个有钱的政府，有钱的企业，如果一个小的项目，换句话说我们政府是不是有钱的政府，一方面是国有的股权，上市一部分，还是没有上市的。我们从农民拿地过来，这是政府垄断的做法。这个东西可以做多久。这是政府的。第二国有土地和土地的开发权，政府还有地下投资的资源，我算了一个价格基本上是100多万个亿，有可能超过200万亿。我们都是玩金融的，我们用什么方式转化，或者会牵扯到我们银行，银行有很多方式都可以采取，我即使欠你银行钱也可以怎么样。不排除少数的地方，可能会有震旦。有的小政府，他在房地产这块超过百分之六七十，这块下来他还不了钱，没有关系。我跟大家做一个简单的分享，意味着什么意思？我们现在给了大家两个方面，这两个都可能会因隐藏着一些波涛汹涌，但是不会有大浪。有一些小的地方还不了钱，或者省政府地级市给他还，但是中国因为有很大的蓄水池，各地政府跟欧洲印度财政很大不一样。
等会儿可能在座的嘉宾会来分享，我的观点只是给大家分享，是我们讨论的背景。我们下午的四个板块，一个是地产金融的创新，一个是海外地产基金有经验的地产经验，他们一些经验秘诀的探讨。第三个我们投资策略师在第一线，第二先还是第四线，可能我们的地产投资相对规模不是很大。在一线城市一个楼盘都搞不定，可能在二三四线城市可能没准儿，不管涨幅前期的数目等等，一会儿讨论。第四个板块大家最感兴趣的讨论几种不同的业态，不同的资产领域，投资领域。他究竟给我们带来什么样的投资机会。我同门的师兄他就是做地产投资，当时从银行拿钱做。我很担心，其实每一个人到我们现在做房地产金融，面临你需要你资金乐观来源方，实际上我们目前的这些钱，储蓄的那么多，为什么我们现在回报率10%给他，但是他不敢要，他害怕。我们现在有很多技术，诀窍，担保，或者以往说的回购，可以做再转股，还有一种股转债，你是我的股东，我给你的选择权，你觉得三年以后可以说做股东风险很大，你可以倒过来做及有很多金融的创新能够实现。还有一个退出，无论是股权类的金融，还是债券类的金融都面临退出的机制。房地产公司要批给这些投资者还是很难的。证券化把它卖出来，我们这里面还是可以做的。我们刚才讲全国最大的投资公司，他们试图用更家先锋的做法，或者简单五年的收益权，把它作为标底资产做证券化。所以我们完全可以做这样的活。是不是用于做金融创新的金融机构，给他做一个沟通合作。当然我这是抛砖引玉，我下面把话筒交给我们第一轮。题目是借助地产资金，开发商实现地产金融创新。我们的主持人来自于汇力投资基金的总裁罗万里总裁。
圆桌讨论：借助地产资金，开发商实现地产金融创新
主持人：下面进行第一轮圆桌讨论，这次讨论主持人罗万里罗先生，上午听过他的演讲。接下来是董伟海先生，是上海智盈投资有限公司董事总经理，同时他是复地集团的执行总裁，有请董先生。接下来是戴德梁行的叶建成先生，其实叶先生上午有过来，他下午又换了另外一位同事过来。叶先生您还是待会儿自己做介绍吧，因为我没有帮你做PPT，实在抱歉。下一位是仲量银行的研究部高级经理姚耀先生。
罗万里：我们抓紧时间非常感谢大会给我们机会，跟大家交流，我觉得很兴奋，我后来交谈发现来的嘉宾都是非常高的，这也是我们所希望的。因为我们这一组题目怎么样来借助地产资金，房企怎么样借助金融创新，我先讲两句。说到地产基金其实涉及到地产基金不同的类型，在我们中国的情况分类会用各种标准分，通过不同的范畴。比如说我们专门从地产基金的发起方，它的背景这个角度讲，可以由三类。一类本来房地产公司背景，由他们作为主要的发起人，包括我们董总复地，本身中国有影响很大的房地产开发商。我们嘉宾里面还有一位是鼎晖投资，这就属于第二类，基本上属于金融纯PE背景，各有不同特点。第三有混合，都有，但是不是特别偏，我不是说复地主打基金，但是他毕竟有一个起源。我们用不恰当的比喻，比如说男的做领导，女的做领导都有特质。发起方主要的投资者背景主要的投资取向，包括对风险监控方面的要求，投资的领域其实都有很大的关联。这也就涉及到房地产，你借助整个地产，人家能不能够借助。还有一个是金融创新，我在中国地产总裁杂志发表过一篇文章，实际上大家都明白，其实这个东西地产基金在国外很多年了，在中国是金融创新，因为中国的金融体制在过去是计划金融体系。发展不是很成熟，很多情况下被视为新的东西，其实在海外已经非常成熟了。我们现在如何借助，就房地产基金这块。我先大概讲一讲房地产对地产基金的借助，怎么个借助方式，其实跟地产基金本身的特点有非常大关联。
董伟海：蛮高兴有这样的机会和大家交流。我本来在外资企业这边工作，做了内资基金以后，各种结构都有，各种的发起都有。现在可能在国内大家也可以期望说以后像金融机构为背景的基金管理基金，是不是会出现。去年中心做了一个私募基金，他就是金融背景的，我们这边做的比较早，09年做的第一个基金。没什么官方的证实，可能是国内第一支私募的房地产基金。到现在将近3年了，市场这三年也有一些波动，大家也有一些讨论。包括说住宅、还是零售，还是商用，从我本人来说，我在94—99年在国内是做了主要工作商用物业，99年到ING是住宅开发，但是角度有一点不同。后来我们做了这个复地景业基金，中间看了一些办公楼。大家回过头想04、05年的时候如果多拿一点钱在上海做一些工作，可能现在很好的。05—08年在ING工作，这个是商用物业，专门做购物中心的基金。自己从业的感受任何时点，尤其对中国这样大的市场，各种各样的都是有机会的。在我现在的业务中是住宅为主的。有的时候也是有高有低，高的时候可能到百分之三四十，另外一二线城市，中部西部，是不是价格太高了，中部西部会聚的更加多。我们的观点也是说不同的市场不同的机会，上海北京也有机会，但是可能竞争会比较激烈一些。包括对于产品方面的要求。作为我们基金管理人来说，我们所做得基金大部分还是景业基金。所以我们不会忽略任何一个市场，但是每个基金都是有自己的投资策略的。永远有机会，取决于自己的能力，在我们这个模式下面也是非常倚重我们母公司也好，大股东也好。他们对整个中国经济的判断，可能在房地产上的投资策略一定会对我们的业务有一定的影响。所以也有好的市场范围，说明开发商为背景的基金模式，它的风险在哪里。我想我们今天在座的，有我们铁狮门的同行在，他们也是非常好的典范。而且他们成功的做了人民币的基金，说明还是有市场非常认同这样的模式。
另外一家这个模式做的非常好。有做开发，有做地产金融服务，他后端还有资产。因为我相信机会一直是有不同的模式，还有自己的竞争优势，就看谁最后能够把自己的业绩耐心的积累起来，能够经得住市场的考验，这是我自己的感受。
嘉宾：其实今天的话题应该说我们投资部最主要的工作之一，因为我们七年以来我们差不跟36个基金做过生意。只要在座的各位是在这个市场上活跃的，能掏的出钱的，或者真正需要钱的，我相信在座的都是我们投资部的客户，其实在这个问题上，我们在7年中间最早是海外的投资商，像合作开发可能更靠后一点。所以在这7年中间看到很多创新的东西，当时APO的时候我们才知道，可能在中国来说这么大的交易都不会想。当然我们在09年收购很的时候也用到创新的工具。实际上自己花5个亿差不多买下来。我觉得金融创新有很多东西，在地产基金行业，我觉得应用是很广泛的。包括我们最近做的有一个融资的产品，是针对香港上市公司的。可能我们针对股权净资产做的融资，本身有银行的贷款。当然针对海外结构的公司有一些净资产的价值在，我们用这一层的结构做一些融资。我觉得方式有很多，但是因为今天主要讲到底作为基金来说投什么类型比较好的。我觉得每个时期都有很大的差别，包括资金的成本，包括方式都有非常大的差别。像09年的时候可能很多外资推出我们主要客户内资机构，我们曾经帮一家内资机构在09年买过三个项目，单从一个个人买了三个项目。那一年基本上外资机构都没有出手，很多时候都是经国际金融的影响，对地产影响很大的。同时现在在这个市场有很多多元的力量。比如说像保险资金，也有本土的基金，像董总这边，像神州都是我们的客户。但是从体量来说基本上还是外资为主。跟国内金融环境有很大差别，其实我们在做的过程中间，也有一个很大的遗憾，就是其实在新加坡，或者在欧洲，或者香港，你融资来的本身的成本相对来说比国内要低，但是很多金融机构一开始25以上的，当然也有这么高的，信托可能也有做低的。我想这部分的差距为什么这么大，也就是他的本身融资环境可以给他很低的成本，但是到净利来说很高。一方面我觉得跟国内的环境有关系。怎么样把老百姓的钱能够转变为，我们合作开发商的钱中去。这是一个很大的遗憾，国内的环境没有给我们更多的弹药，因为有很多开发商找我，我们可能合资项目这块，一个礼拜有四五个项目进来，但是我们手里没有这么多可以投的基金。基金包括直接投项目，还是直接投合作开发可能要在很多项目过程中找。
总体说在这个市场上资金还是比较稀缺的资源，一年可能挑四五十个，可能要挑一两个比较好的。所以金融环境国内游一个比较大的变化，才能够把老百姓手中的钱投资到跟开发商直接合作，或者物业的直接开发中去。另外一点我想在市场上，其实每年的切换跟国内融资成本有很大的关系。像今年的话可能开发商处于自己一波的资金紧张过程中间，我们看到很多开发商原来是不同意做结构的，从今年开始不愿意做结构，还有一些开发商原来的成控制在12%& 左右，可能今年也在15%恩了，或者优先的这部分。可能原来最终不同意20个人，差不多可以做到20以上。我觉得今年开放上相对来说，我个人感觉黎明前比较黑暗的一个时刻，真正的银根还没有放松，但是手里项目，到期的信托基本上到尾声，信托也不愿意根据监管不能用其他替代。这个时候我觉得有比较好的金融创新的东西，能够帮各位开发商一把，基本上这样多。谢谢。
姚耀：大家好，士来自仲量银行部的。我这边可以提供给大家一个共享的视角作为研究部这样一个视角看一下未来市场的判断，或者说之前提到的有关一二线城市发展。我更多人关注办公楼市场，然后涉足跟踪上海的办公楼市场，以及长三角的市场，还有一些中部的市场。之前提到二线城市大有可为，我提一下我的视角。基本上我们部分会在每一个季度看一下我们跟踪这20个、一二线城市，到当地收集数据，当当地理解市场，到当地找到市场未来发展的变化。我们的感觉是在一些二线市场确实有很多机会，但是同样的是政府这块他会希望二线城市向一线城市一样有这样新的路子。所以会有很多新的工艺出来，所以在这个前提下，我们看到股权区，他的租金在二线城市里面最高的。所以他已经是比较高的，同样他是机会很大的，而且传统的市中心确实没什么功能。但是新城，政府在推这些新区域的时候，可能会有其中的放在这个地方上，我们的投资商看这些市长的时候不能忽略到宏观的市场。事实上如果你考虑整个市场，事实上你会有这些风险在里面。同样的比如说杭州，南京，会有香港开发商在那边早早拿地。这个也是需要考虑的一方面。同样的确实有一些地方需要关注哪些，就是在二线城市的机会跟一线城市不一样，一线城市整个基本面非常好。二线城市具体落到项目区。举个例子比如说长三角环渤海经济发展特别快，我们关注中部城市，比如说武汉，这个城市其实如果我们之前有这样一个题目在PPT上，可能在07年之前租金没有变化，就在过去09、10、11年它的涨幅甚至超过长三角的城市。我们有一个朋友买了一个写字楼，他回报率达到了9的水平，在上海也就是百分之五六这样的水平。所以二线城市回报率大一些，我们觉得说这种机会建立在你准确的把握市场，找到具体的项目，真正让你获得比较高的收益，这样的方向。另外一个我想讲的就是说今天的话题里面有一个关于股权投资更好，还是资产投资更好，买股权好，还是资产好。如果看一线市场，过去十年股权绝对占最大的一头，不管外资也好，主要是外资，目前这两年的发展，我们看到有一些国有的自用的买家，他们涉足这个市场。比如说我们在陆家嘴，已经有两三个比较大的买卖整栋收购银行的交易，因为银行目前来看不能说是股权的。另外一些麦加不缺钱这些企业，现金流比较充裕的。他们会在交易当中扮演这样一个，对资产交易提供一些数据。包括说在上海市场目前有一些国内的开发商利用银根紧缩机会大量购买土地，甚至购买物业。部分开发商用散卖的手段。我们知道股权资产最大的区别，税收有最大的区别。真正写字楼购买的需要其实非常旺盛的情况下，事实上能够理解这一点以后，促使他们说在近几年很快的拿项目，然后目前销售成本是非常不错的。这是我想讲第二个问题。
第三个问题讲上午嘉宾也讲了人才的问题。我们看到股权交易比较自由的，可能拿整个项目。但是如果你是要控制这个项目的话，我们是要拿大头的，换句话说你需要对后期的运行、管理，招商各个方面都有很强的经验。这个在商业地产当中，尤其是长期持有的收租的物业当中，其实目前在国内还是比较缺乏这些人才的。比如说我们讲购物中心，真正在上海、北京也好很难找到能够很好的管理购物中心，这些高端商户这样一些团队及我们公司也是成立了这样的部门，从前期的定位，招商管理整合这样的团队，帮助开发商外包给我们做这些提供这些服务。这也是我想说的，可能这个问题就是说在很多国内的开发商，他们想从住宅，因为确实从住宅这块看的话，确实很多国内开发商有很多经验，做了很多事情。其实他们想做综合体，包括酒店、写字楼，购物中心，怎么样管理好这些长期持有的物业，成为目前我们了解到很多的一些开发商的难题。这也是我觉得展望未来，国内的团队可以涉足的，这是我想说的这些话题。
罗万里：三位嘉宾都是行业的精英人士讲的非常精辟。就房地产公司都是很缺钱的，怎么样借助资产基金是一个很大的问题。我们地产的基金只是当做一个钱袋子，其实地产基金我认为做的好的基金，就是给房地产企业不仅仅是给钱，同时提供很多附加价值。有些东西房地产企业很难做到的，用我们自己的经历能力。我们不能说直接说哪个公司，哪个城市，有的城市史很大的房地产公司。但是既使是这样有些政府资源很难桥洞，因为对于城市来说，他只是成千上万房地产公司之一，他是求政府，在我们资金进入以后，位置改变了，是说不该说的政府求我们似的。这个时候我们用我们有利的位置，帮助房地产公司要一些相应的政策。当我们基金投的时候我们作为条件，你必须答应这个那个，包括我们做广告也是这样，我们从这个里面找到很大的利益点，有些时候都是可以不一样的（、、）开发。重新利用这个项目，这样一个附加价值，所以对立面房地产企业，我们其实见的很多，只是把我们当做钱袋子，给我们钱，给我们成本，不贷款能够给他提供的那些东西。而这些东西其实有时候他是真正能够，也许在我们的，因为找基金比信托肯定高。你借助地产基金，你不仅仅是用他的钱，区别之一就是他有非常专业的，对你行业的理解比你还要深的这些管理人才，这是一个补充。我们下面咱们互动一下，希望大家能够提一些问题给我们这些专家一起分享。谢谢。
提问：您好，我想问董总一个问题。在过去智盈所做项目中，大概你们的回报能够做到多少？
董伟海：这是被问到最多的问题。我觉得可能大家都得耐心一点，我们的第一个基金还没有完全退出，应该说根据原来的合伙协议还有一年半的时间。现在可以和大家分享两个。一个我们的期待的回报是20%，两个收益。另外一个40%，可能在PPT里面有讲到，我们在成都的项目。资金实践上已经退出了，单个项目30%的回报。但是我希望大家能够理解说风险和汇报是相对立。而我们基金的策略相对比较谨慎的，这是在09年我们用第一个基金的时候和投资人做的沟通，我觉得我们非常幸运及有很多投资者信任我们。在10、11年在今年市场多了一些波动，我们还是非常幸运还是有投资人继续认同我们的观点。我们最初用于地产和基金相关的观点在09年提出的时候，市场实际上比较高的时候，是09年地三地四季度，我们说房地产暴利是不存在的，说这个话有一点压力。因为刚才讲的我们的发起人就是一个开发商，任何一个企业，它的股东合作伙伴，都希望他的利润能够高，有的时候不要忽略到高利润后面的风险。我们的住宅市场，发展到现在是相对比较成熟的，最简单一个例子，我相信同行也有这个感觉。这几年虽然提高了不说，但是商业利益至少从商业量还是不充分。住宅这块政府的数据也好，我们服务商，供应商数据也好非常充分，大家在座的可能对于住宅市场也是非常有机会来掌握，一手的数据。
但是市场上应该说对超额的期待要有所一致。另外一个观点说房价不可能像过去这样增长，如果回想99年之前，五年也好，十年也好可能我们很多人买了房子，你回过头算五年十年平均下来真的有20%，30%。但是这个在我们眼里我们觉得是一个策略，作为一个基金管理者来说，作为一个投资人来说，我们一方面一定是说要尽力追求可能高的，另外一方面我们对于风险必须有充分的认识，尽我们自己的能力降低风险。所以在我们团队里面，因为已经做了三年，后面陆陆续续投了几个项目，我们最近一两年特别想要资产管理。必须说有附加值，我想这个问题是我在外资公司也好，在现在内资也好一直问我的同事，是对自己的挑战。你的附加值何在。就是刚才也讲到基金会有不同的附加值，每个基金公司可能它的风格也是不同的。我们这样的开发商背景基金管理公司，我们相信有些时候我们的眼光，出发点不同，也能够对项目产业上带来一些价值。刚才我们回忆讲到房地产基金，经常听到讲成本，所谓对于开发商的成本，我想我的理解是说更多得是对于债券内资金有这样的问题。我们到目前为止都是股权内的，比如说我们大家一个以股权的形式进入，我们要承担项目上的风险。当然你可以做一些结构等等，但是我们希望是说随着市场的成熟，随着我们这样基金管理公司，业绩的体现能够有更多的资金来认同。开发行业，住宅还是有相当合理的，大家能够一起分享的，同时愿意承担风险的，而不是过渡说我这个钱好象借给开发商，所以开发商要给我一个固定的汇报。我们是更多的来鼓励我们的投资者，我们也希望我们的投资能够更加成熟，有更多的判断，能够做更多股权类的投资，而不是太多的停留在固定资产上面。
提问：问一下董总你对今后房地产发展，有什么样自己的看法。
董伟海：其实刚才我在前面开场的时候已经讲到这个了。总的来说我还是非常乐观的，我觉得尤其是对于中国，我们有很多事情可以做，无论是开发商也有，起来一些服务商供应商，还是我们这样的基金管理公司，短期的波动一定也有各种各样的力量参与在市场之中。但是从我本人来说我是非常看好的。为什么有人讲到05年在中国市场这么好的市场，离开这个市场到英国工作三年，当然一个很重要的出发点，因为长期看好这个市场，觉得一直会有机会，所以三年在中国房地产市场发展的历史会是非常短的。同时市场对我们这些从业人员的要求会越来越高，对于团队的要求会越来越高，可能这里面就有一个自我提高，包括团队的培训，包括更多的敬业方面的要求，同时也会要求市场提供这样的机会，就是当整个产业链成熟。我们在资金募集的时候会有到专业第三方的募集机构，我相信市场还是有非常好长远的前景，但是在这个过程中会有各种各样的挑战。这个里面也会出现一些淘汰，希望回答你的问题，谢谢。
罗万里：还有什么问题吗？谢谢各位，时间关系我们再有什么其他问题，我们下来交流。
圆桌讨论：海外地产基金成功进军中国房地产市场的秘诀
李健：刚才很精彩，第一对房地产市场很有信心，另外回答的理念是对得，可能这个过程中有波动的。另外我用一分钟的时间把讨论的题目，他讲说你是股权投资，还是资金投资，应该说各个企业一路下来，你每个企业自身的优势是什么，劣势是什么。每个企业专注于自己的，某个项目一直持有。下面我们请第二轮，非常荣幸请到美国的建高控股公司总经理杨明传，请他来做主持为海外地产基金成功进军中国房地产市场的秘诀。下面我们隆重有请杨总。他带领这样一个讨论的团队来自于铁狮门的陈志超总裁，来自亿万豪剑桥中国的陈晓欧总裁，来自于广盛律师事务所刘新辉博士，还有来自于毕马威的合伙人叶伟成。
杨明传：各位大家好，首先我先感谢上海财经大学邀请我们到这边跟各位同仁了解一些公司的情况，关于PE的。今天我们这个主题是海外的基金，我本来以为今天来这里演讲，结果，我发觉我今天坐在那个地方我是当学生，因为上午所讲的我都不晓得这些事情。所以我们花了很多的时间，而且也浪费了很多时间，到现在都还没有进程。中午吃饭的时候跟罗总聊天了很多。我们由美国两个公司，是很小美籍华人的公司叫建高控股公司，还有美国最大的你们叫铁狮门，是最大的基金公司之一。我还没有跟你谈过话，我跟铁狮门1980年的时候，你们很多人还没有生。那个时候我在梅林，那个时候本来到深圳开发国贸中心，他的资料放在我桌子上，那个时候他们想要知道什么叫做深圳。那段时间梅林跟长江有合伙，所以我们打电话问长江，长江说深圳只是一个农村，没有东西，所以铁狮门没有进去深圳，那时1980年的时候。所以有一个小公司，一个大公司。我们还有一个加拿大的公司，另外其实是最重要的所有PE最重要的两个部分，一个是法律，另外一个是会计师。我本来计划先自我介绍，然后去讲他们要讲的。可是我发觉刚刚罗总这种主持的方式非常好，所以我先把我的讲完以后，我就传下去，希望在4：30以前完成，因为陈总在这之前要离开。
我刚刚提到我是美籍华人，公司很小，目前我们在美国做的比较成功得失，我们在美国是行政办公室，我们目前在世界上第三大，我们做的比较成功。第二个做的比较成功，我们想要进入到中国来，发现我们这个生意的模式在中国不能进行，所以我们目前没有进来。目前大概有40几亿美金的资产在我们管理之下。另外我们谈到合伙人，我们认为所有的做生意的话，包括房地产什么的话是最重要之一。我们目前在中国，国内目前是有跟中信，中国邮政，中国银行三个支配的。我们正在做一些中国的资金多美国做投资，这是我们第一个阶段。第二个阶段我们做的用人民币投资中国的东西，第三个阶段是美金，因为大公司有资源，美金直接到中国做投资。最后发觉所有的资料都印在这个上面，你们可以看一下，等一下如果有问题，可以问问题。
陈志超：在座的各位也非常高兴，刚刚也感谢杨总对我们铁狮门的评价。铁狮门公司我花几分钟的时间简要介绍一下。铁狮门公司起源于1898年美国一家房地产公司，目前已经有近100年历史，主要在全球知名拥有一系列地标性建筑，包括克莱斯勒大厦，类似当地的知名，或者全球知名的地标性建筑。铁狮门公司产业链非常强的，我们包含了房地产的开发，然后是基金管理，接下来租赁，以及物业管理，将四个产业链融合在一起这样一家综合性的公司。}