我有一套新房，已经卖了。与购房人签定了购房合同，因为没有房产证，未过户，现在买家只交了定金。_百度知道
我有一套新房，已经卖了。与购房人签定了购房合同，因为没有房产证，未过户，现在买家只交了定金。
现在购房人因家庭原因无能力购买此房，于是找了另一家来买下这个房子。购房人说，这就需要把当初的购房合同上买房人的名字改为现在的这个购房人姓名。从情理上看，似乎是可以的，因为除了更改买房人的姓名，没有其他变化。相当于，当初的买房人不买了，换另一...
我有更好的答案
你可以吃掉第一个人买你房子的定金，第二个人是第二人，要是第二个人买你房子的话是第二次。你有权利决定卖和不卖。 我看了你上面可能是我们中介里面要吃差价的情况。
采纳率：14%
没有去办理房产证就可以，重新签署合同就行，以前那个合同无效
你这房子存在被中介或抄房人炒作了，你完全可以不用理会第2个买家，同时也不必同情第一个买家；如果第一个买家不要房子你可以根据合同吃掉定金（看你合同怎么签的）。
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网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
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在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日，机构惹下的？背景一房二卖 房主被判无期2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。诉讼没及时网签 要中介赔偿损失虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。据悉，本案将于近日开庭审理。第三方律师观点网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244法条链接一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）今日我坐堂赵鸿江律师北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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买房定金交卖方未完成交易，如何理解定金合同的性质？
正在读取...&|&作者：青岛房产律师杨钟三律师&|&来源：法邦网
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导读：双方本身就二手房买卖问题已初步达成，并且买方已出具了定金，后因价格问题导致买卖未完成，买房遂将卖方告上法庭，并要求赔偿双倍定金，如何理解定金合同的性质？下面小编为您介绍一则案例。
案情简介：买房定金交卖方未完成交易原告王某、黄某夫妇在网上见到被告刘某、文某夫妇发布的出售信息后，便电话联系到二被告实地查看了房屋。经口头协商，二原告表示愿意购房，并于日向二被告支付1万元买房定金。被告刘某即出具收据写明“收到购房定金1万元”字样。同年7月4日，被告刘某在其QQ邮箱里见到原告方发送的合同样本后，立即回信“合同内容异议太多，还需面谈。”此后，双方因在售房价格问题上产生争议，一直未能订立书面合同。原告于2015年7月具状诉至人民法院，以被告方将只值15万元左右的房屋以22万元高价出售，明显无意售房却一味拖延为由，请求判令二被告双倍返还定金2万元，并赔偿其因反复磋商此事而额外另租房居住两年产生的房租损失9000元。二被告答辩称，二原告在2013年6月多次实地看房后，双方口头约定房屋售价22万元，原告方在7月份交清购房款后被告方立即交房。原告方为表购房诚意在6月30日支付1万元定金。双方的房屋买卖交易已于该日达成，后因原告方一直以各种无理借口要求被告方降价售房，被告方拒不同意，而无法签订书面房屋买卖合同。被告方也因原告违约在先，且时逢近两年来市场房价下落而产生损失，其无权要求被告返还定金、赔偿房租损失。法院审理：定金限10日内返还一审法院审理认为，原、被告双方口头协商转让房屋，因价格等原因未达成一致意见，既未按房地产管理法规定签订书面房地产转让合同，也未支付房款或交付房屋，故原、被告双方房屋转让合同未成立，未形成债权、债务关系。根据合同法规定，合同当事人为了确保合同的履行，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。因此，定金作为担保的一种方式，应当以债的存在为前提。由于本案双方之间不存在债权债务关系，被告辩解因原告违约、无权要求被告退款的理由，无事实依据，不能成立；被告没有合法根据所取得原告所付现金1万元构成不当得利，应予返还。原告请求被告承担缔约过失责任，赔偿其房租支出9000元，因原告租房支付房租系正常生活支出，与缔结合同无直接法律因果关系，故对其主张不予支持。遂依法判决：一、限被告刘某、文某在判决生效后10日内返还原告王某、黄某现金1万元；二、驳回原告王某、黄某其他诉讼请求。案件宣判后，二被告不服提起上诉。二审法院审理查明事实与一审一致。二审法院认为，本案双方当事人因定金合同产生纠纷，应当属于定金合同纠纷，原审适用房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第115条规定，本案中王某、黄某夫妇向刘某、文某夫妇交付1万元定金，且定金已实际交付，该定金合同有效，1万元的性质应属于立约定金。当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同方能适用定金罚则。刘某夫妇主张适用定金罚则，但不能提供充分的证明双方就房屋买卖价格等合同主要条款达成一致意见，也不能证明对方存在恶意违约，拒绝订立房屋买卖合同，应依法承担举证不利后果。遂依法判决驳回上诉，维持原判。律师说法：如何理解定金合同的性质定金作为一种债的担保方式，是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。我国《担保法》第89条、《合同法》第115条均规定了定金担保及定金罚则，即“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，兼有证约定金、违约定金、解约定金的法律性质。除当事人另有约定，定金一般情况下具有证约效力、预先给付和抵销效力、担保效力。同时，根据《担保法》第90条、第91条之规定，定金合同除应当具备合同有效成立的一般条件外，还须具备有定金的实际支付、主合同有效、定金数额不得超过主合同标的额的20%等充要条件。根据我国《城市房地产管理法》第40条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案双方当事人虽仅口头协商房屋转让相关事宜，未签订书面协议，但根据《担保法》第90条“定金合同从实际交付定金之日起生效。”之规定可知，定金合同为实践性合同，其成立不仅应有当事人订立定金担保的合意，而且应有定金的实际交付行为。原告方已于日支付被告方定金1万元，且被告刘某出具的收据写明“收到购房定金1万元”字样，虽然无法确定房屋转让交易价格，但无论是原告方主张“房屋只值15万元左右”，还是被告方辩称“双方口头约定房屋售价22万元”，原告方支付购房定金1万元均未超过涉案房屋争议交易价款的20%，故双方间已形成定金合同。依据《解释》第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，被告刘某出具“收到购房定金1万元”收据，确认了双方口头约定定金事实及原告方所支付的1万元的定金性质，且从本案实际情况分析，该1万元定金符合《解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”所规定的立约定金情形，即为确保主合同正式成立而在缔约前交付的定金，一方当事人拒绝订立主合同的，则适用该法条规定的定金罚则。故双方当事人均有权主张定金权利，但因双方均无证据证明其已对涉案房屋转让价格达成一致意见，或因对方恶意违约而致书面房屋转让合同无法签订，故本案无法适用定金罚则。因定金具有从合同性质，而双方一直未签订书面主合同，亦未就该1万元定金如何处置达成一致意见，故二被告如继续占用该1万元定金无合法根据，依据我国《民法通则》第92条之规定，应予返还原告方1万元定金，否则即构成不当得利。原告方诉请被告方赔偿其因磋商购房而额外另租房居住两年产生的房租9000元，因被告方不存在《合同法》第42条规定的缔约过失责任，且与本案无法律因果关系，故其诉请依法不能成立，应予驳回。以上就是买房定金交卖方未完成交易，如何理解定金合同的性质的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房产方面的专家律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。
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来源：江西法院网
作者：张海峰
　　问：我于2013年1月与温某签订了一份租房协议，租期为两年，岂料温某于2013年6月将房子卖给了刘某，现刘某直接告知我，要求我一个月内搬离，不然强制驱离我们一家，我们该怎么维护自己的权益？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　萍乡　夏某
　　答：您好，依据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，故刘某无权要求你们进行搬离，你们可以继续承租该房屋至租期到期为止。
　　作者单位：江西省萍乡市中级人民法院
责任编辑：刘帆
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