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孔总请问公司现在出租的22万平米房产物业按公允价值计算市价是多少？
孔总请问公司现在出租的22万平米房产物业按公允价值计算市价是多少？
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为什么成本价值和公允价值模式下的记账方法不一样
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1、概念不同。成本模式下采用历史成本作为账面价值，公允价值变动不影响记账；公允价值模式下，只要公允价发生变化，就要相应地调整账面价值、公允价值变动等账目。2、对利润的影响不同。采用成本模式，市场上公允价值变动不影响损益；采用公允价值模式，公允变动可能会直接影响利润。（比如作为交易性金融资产核算的股价变动）3、对所有者权益的影响不同，成本模式下市场上公允价值变动不影响所有者权益；公允价孩子模式下公允价值变动可能会影响所有者权益。（比如作为可供出售金融资产核算的债券价值变动，计入综合收益）所以，成本模式和公允模式下的记账差别很大。
两个计价方法的依据不一样。成本模式计量就是以历史成本（产品的原始价格）计量入账，不涉及现在的价格变动，公允价值模式计量是以市面上的公允价值（类似于市价，交易双方都认可的价格）入账。用这两种方法计量出来的账面价值会有差异。
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新会计准则和税法的处理基本一致,这种达成共识后的市场交易价格就是公允价值。新会计准则规定,企业在进行非货币交易。我国财政部。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。在利润表里还新增了“公允价值变动损益”科目，若企业采用成本模式。
还有，公允价值取得也有一定难度，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续,来计量由投资性房地产和交易性金融资产公允价值变动带来的收益或损失。
该方法无需计提折旧或摊销，在实际处置或结算时，应当根据《会计政策，上下波动过大。
另外，公允价值模式还增加企业会计核算的难度。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，不再计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额，房地产行业持续飞速发展、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，而在公允价值模式下二者存在明显差异，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能；若采用公允价值模式，准则规定：对投资性房地产的计量模式一经确定，要找到每一处房地产的活跃市场，是相当困难的，使得公允价值模式不被采用。
由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。所以公允价值模式对企业的利润影响比较大，容易造成企业利润不稳定。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这就导致很多企业不能在一定范围内操作利润，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，考虑到会计和税法处理的差异。
为了防止企业利用公允价值变动来调节企业利润。而根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》应用指南对“同类或类似房地产”的定义公允价值的定义：熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中。 公允价值概念的指导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自公平交易的市场,是参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后达成的共识,能够将一项资产进行交换或将另一项负债进行结算的金额
长期以来，会计以历史成本计量为基础，以配比原则作为收益计量的主要方法。它所反映的会计信息具有客观性、真实性与可验证性等优点，曾经很好的服务于过去的工业时代，但却远不能适应信息和知识时代的要求。所以美国会计准则和国际会计准则大力推广公允价值计量属性，并且在扩大公允价值计量的同时采纳了资产负债观。而我国财政部也在2006年出台了新的会计准则，这一准则在立足于我国国情的基础上与国际准则趋同，新会计准则确定的主要会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、公允价值和现值。新会计准则规定以历史成本计量属性为主，其他的计量属性为辅。但也比较全面的导入了公允价值计量属性，历史成本原则要求在进行会计核算时，某项资产按其取得或交换时的实际价格入账，入账后的账面价值在该资产的存续期内一般不作调整，他所反应的是市场交易实际价格，可靠性强。但其优点也是其缺点，它所反映的价格只是一个固定的时间点上的，而不能反映企业在持有资产期间因为经营环境变化而引发的企业持有资产的价值变化，从而相关性比较差。特别是在20世纪以来现行币值不稳定、通货膨胀时时存在且物价总是处于不断变化的经济条件下，资产以历史成本计价往往与其重置成本有差异，虽然在这种计价方式下对资产采取了提取累计折旧和减值准备以弥补其缺陷，但是仍然不能准确的反映资产的现实价值。尤其近几年来通货膨胀一直居高不下，因此历史成本的会计报表由于物价总体水平的上涨使其部分项目的计量变得不真实，资产的账面价值明显脱离现实价值，使企业产生了大量虚利、使企业上交国家利税和分配股东的股利增加，使得国家和股东慢慢的把企业吃空。许多企业虽然在报表上出现巨大的净损益，却无力补充存货和更新设备，因为在物价上涨和通货膨胀经济下，按历史成本原则计提的累计折旧会导致固定资产已耗价值补偿不足，补偿的价值不足购买与原有质量数量相同的资产和存货，企业的生产规模不断萎缩，资本保全无法实现，这些都是他的缺点。　　新准则引入了公允价值将公允价值定义为：“资产和负债按照公平交易中熟悉情况的双方自愿进行资产交换或债务清偿的金融计量，” 公允价值是资产与负债以市场价值或未来现金流量的现值作为计价依据的计量属性。公允价值与历史成本相比有以下几个有优点：首先，公允价值具有很强的相关性，直接客观的反映企业资产的价值，并保持“随行随市”保证企业会计信息有用性。其次，有利于我国企业的资本保全，当企业的生产能力采用公允价值计量时，不管何时耗费、均按现行市价和未来现金流量现值核算。最后，有利于解决经营者的短期行为与企业长期发展的问题，在成本模式下，企业过分注重当期利润、忽视企业资本积累容易造成短期行为。在公允价值模式下，使经营者以单纯的利润为中心转变为以提升企业的市场价值为中心，立足于长期发展。　　与历史成本相比，公允价值也有其缺点:首先，公允价值的难以获得性，公允价值的使用是按照市场经济的游戏规则，以成熟发达的市场交易价格为基础的，而我国的市场经济体系虽然已经确立，但是还没有完全转型，活跃市场还会受到种种非活跃市场因素的影响。目前还有相当一部分资产和负债缺乏完善的市场，难以通过市场获取资产的完备信息。其次，公允价值获取方法的难量化性，确定公允价值的方法主要有：市价法和现值估价法。当存在市场交易价格的情况下采用市价法。当一项资产和负债能够在成熟活跃的市场上存在，或与一项资产或负债相同或类似的同等效用的替代品在市场上存在时，则采用其交易价格作为其公允价值。但当一项资产和负债不存在活跃市场或者同等效用的替代品时，就需采用现值估价法，而目前估价技术还不成熟，估价的准确性还有待提高。最后，公允价值的采用需要会计师具有高超的判断能力，从技术上来讲公允价值的获得需要会计师具有丰富的会计理论与实践素质，而且需要会计师了解评估、金融资本市场等相关知识。　　根据我国的现实情况，许多企业运用公允价值的条件还不成熟。若不加限制的允许企业采用公允价值会计，很可能管理层就将其演变为“合法合理”操纵利润或计提秘密准备的工具，从而导致会计信息丧失真实性与可靠性，与公允价值计量原则的目的背道而驰。而历史成本会计又在很大程度上不适应经济发展中所产生的币值不稳定、通货膨胀严重、衍生金融工具的不断创新等现象。所以笔者认为不能把公允价值会计与历史成本会计完全对立起来，而应该认为公允价值会计是历史成本会计的延续和发展，在生产力水平较低且市场机制不健全、货币币值比较稳定的历史时期采用历史成本计量。在经济取得了较快发展的阶段可以把历史成本和公允价值会计综合采用，而现今经济就处于这种时期，公允价值在国际财务报告准则中已跃升为与历史成本计量并驾齐驱的新的计量模式。而鉴于我国经济发展的情况，以及法律的监管力度和人员素质的差异，不能完全照搬西方的模式，我国在改革中就犯了这样的错误，由于公允价值的不易计量性让粉饰会计利润的企业钻了空子。而在这次新会计准则对公允价值的引用采用了适度、谨慎的态度，此次准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采取了公允价值，是比较合适的。在未来经济快速发展时期采取公允价值会计，但这并不是说要完全抛弃历史成本计量，因为在资产和存货购买时的历史成 本价格就是在初始计量时点的公允价值。
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