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二手房买卖中定金、违约金和升值损失的关系
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
主持人：各位观众大家好!欢迎来到本期律师直播间，我是主持人解答，本期栏目的主题是：“二手房买卖中的定金、违约金和升值损失的关系问题”，二手房买卖一但发生纠纷，就面临着定金责任，违约赔偿及房屋升值的赔偿问题。今天，我们有幸请到出名房产律师靳双权，围绕二手房交易中的这些问题，回答相关的法律问题，有请靳律师!靳律师，您好! 靳双权律师：你好。 主持人：这是啊如果说我想买个房我已经交完钱了但是后来我突然间就不想买了，这种情况我可以要求卖方给我退吗? 靳双权律师：这种情况就是为了方违约了，一般适用定金法则，如果你买房不想买啦，你要丧失定金，如果卖方不想卖了要双倍退定金，但是在实践当中啊，如果你要想把房子要回来，很多买方他是有一些技巧的，比如说我签了买卖合同付了定金以后，你的定金那就是正式合同还没签呢，然后你可以跟卖方再去协商合同的内容，在协商的过程当中，如果内容没有达成一致，这个不能视为一方的原因，视为双方就内容没有磋商成功，这种情况呢，定金就要如数返还，也不要扣定金也不要双倍退定金，所以买房就抓住了这一点，就跟你恶意磋商!签我还是有签的，但是你拿过来买卖合同以后，我说这条款不符合我要求，那条款不符合我的要求，反正总之你怎么改都不符合我的要求，这样就没有办法达成一致，所以他有可能把定金要回来。 主持人：如果我签订房屋合同买房，这个时候啊卖方突然对我说他不卖了，合同约定了定金和违约金，那么这个时候两者能同时适用吗? 靳双权律师：是不是能同时适用，要看定金的性质，定金它还分为三种，第1种的叫定约定金;就说我现在看上你房子了我先付十万块钱把房子定下来，这么明天就去签正式合同，这就订约定金;第2种情况就履约定金，就是咱们签正式买卖合同中还有一条，合同签了，你先付我50万定金，然后多长时间再付首付，这个定金实际上就是已经签了正式买卖合同了，这叫履约定金;还有第三种情况叫解约定金，就是说合同中还有一条，说你付50万，但是如果说你不卖了，你可以解约，但是你要双倍退50万，如果你要不买了，这50万没收，这种就是以不要定金或者双倍退定金为条件为代价解除合同的，如果这样约定，就叫就叫解约定金。如果说履约定金或者解约定金，和违约金都同时约定的，如果给你造成损失很大的情况下，可以同时适用。 主持人：那么如果说房屋升值高于违约金，我能不能要求赔偿升值的这一部分吗? 靳双权律师：这当然可以了，实践当中这个问题是常见的，就是说我签了买卖合同以后，签合同的时候房价300万，但是现在履行过程当中，比如说履行了个半年已经涨成了400万，涨成400万以后卖方突然不想卖了，那我说就算了，我就不买了，但是如果合同约定了10%的违约金是30万，但是升值已经升了100万了，那约定的这个违约金也无法弥补我的损失，那么按照法律规定呢，给你造成的损失高于违约金的，你可以要求按照实际损失赔偿。 主持人：那卖方如果说房子我不卖了，赔偿你20%的赔偿金呢? 靳双权律师：这个就是说双方签了买卖合同以后，合同中说了一方违约要赔偿另一方20%的违约金，但是并不意味着你卖方就有解除权，卖方以付20%违约金就可以单方解除合同，这种说法是不成立的，就是说卖方你你违约了，买方有选择权，买方可以说你既然不卖了，那我也不要了，你赔偿我20%吧，买方也可以选择说，违约金我不要，我就要房子，这是法律也能支持把房子买下来，卖方没有这个选择权。 主持人：那房屋的升值的数额怎么确认呢? 靳双权律师：这个房屋升值啊，一般需要评估，法院会委托社会上的这种规模比较大的评估机构，对房屋的现价进行评估，评估他的价格到底是多少，然后来解决赔偿你损失的问题。 主持人：那评估的价格会不会比市场价格要低呢? 靳双权律师：这就是我们普通老百姓的一个误区，总是认为评估价比市场价低，实际上也是很多中介的误导，他们为什么会产生这种误导呢?中介他们接触最多的是贷款，你想要向银行贷300万，银行说了要向你贷款300万，涉及到我给你贷几成，那我需要对你房子的价值进行评估，评估完了之后我们根据评估的价值来决定我贷你多少钱，不能你们两个人说了多少钱就是多少钱，银行找的这个评估公司呢，是为银行服务的，如果评估的价格太高，将来如果市场变了，买方不还贷了，那银行要把这个房子拍卖，然后及时地把钱收回来，但如果你评估的价格太高，以很高的价格你卖不出去，所以银行为了保护自身的权益，他的评估公司的评估价一般比市场价要低20%，这就是咱们中介经常遇到的，所以就说这个评估价一般比市场价要低，但如果打官司的过程当中，法院找的这个评估机构，他这个评估结果，就符合市场价了，就不是比市场价低。 主持人：评估机构怎么评估的呢? 靳双权律师：他们评估机构呢一般有两种方法，第1种呢叫市场比较法;第2种呢叫成本核算方法。市场比较法呢就是说这个评估公司到你这个小区的周边的中介去调查一下，最近销售的有多少套，然后和我评估的这个标的户型一样的，或者说楼层一样的朝向一样的，销售价是多少，通过市场上的一些调研，甚至可以到建委去看一下他们销售的价格进行调研，但市建委的那个价格一般不是特别可观，还可以通过网上的一些销售记录上来进行查询，然后通过大量的数据来分析，在你们销售，或者发生争议的时候，这个市场价到底是多少，先算出单价然后再乘以你的面积，得出这个市场价;第2种叫成本核算方法，成本核算方法就是说，我算一下开发商现在要在这里建房子，拿地是多少钱，拿到地以后，建筑公司要在这里建房子，这个成本投入是多少，包括这个人员的劳务的成本，还有需要交纳多少税收的成本，就是说各种的成本加起来以后，得出这个房子建起来，装修好了，卖给你，需要多少钱。一般来说，这个成本核算法和市场比较法的评估结果差异不会太大，就是这两种方式。 主持人：非常感谢靳律师的宝贵时间，我们下期再见!
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二手房买卖违约还需要支付中介费吗？二手房违约金法律规定
&&二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。
　　是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。二手房买卖违约还需要支付中介费吗？二手房违约金法律规定有哪些？大小编将在本文进行详解！
　　二手房买卖违约还需要支付中介费吗？
　　房屋中介是居间合同，所谓居间合同是指是一方当事人向另一方当事人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方当事人支付报酬的合同。其中，报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人，也就是所只有在促成后才可有报酬取得权，买卖双方因一方违约没有交易成功，房屋中介没有报酬。
　　付不付中介费是以是否促成合同成立为比标准，而不是以是否过户成功为标准。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。
　　因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　二手房违约金法律规定
　　1、违约金应占合同总金额的比例是多少？
　　在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金？
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行？
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
　　不管是房屋买卖还是二手房的买卖，都是要事先约定好的，但是也会出现违约的情况。更多的，欢迎来专业的网站-了解详情！
　　（编辑：陈心雨）
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二手房买卖，我是卖方，买方在未付尾款和违约金的情况下，强...
用户：qdnp***
| 江苏-南京 | 发布： 16:24:58
二手房买卖，我是卖方，买方在未付尾款和违约金的情况下，强行私自换了锁，我该如何解决？
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你好,可以通过法院诉讼.
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直接向人民法院提起诉讼
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你好，依据合同追究对方违约责任等，建议直接起诉。
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向法院起诉要求支付尾款及违约金。
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协商不成的，建议委托律师根据双方签订协议向法院起诉解决。
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尽快委托律师到法院起诉并查封保全该房
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合同履行期限是否已到，如到可以至法院起诉解决
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你可以拒绝交付房屋并要求对方承担违约责任。
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可以起诉要求对方继续履行未完的费用和违约金。至于换锁，如果你们已完成过户或房屋交接，换锁可能不太能追究违约责任。
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二手房买卖违约金如何赔偿,额度是多少?滞纳金是多少?
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您再仔细看合同就知道了,上面都写得很清楚,如果是买方违约,那么买方要支付2倍的定金给业主,如果是业主违约,将赔偿除了定金一倍的违约金.
房天下知识为您分享了一条干货
一方迟延履行合同义务,以至整个交易不能再进行,守约方可以追讨成交价的20%的赔偿;如果只是迟延履行,而不至于整个交易终止,守约方可以要求违约方以成交价为基数按日万分之四支付违约金和继续履行合约。
1、定金是合同成立的保证,现在买房者不买了,可以不退定金;2、20%的违约金,合同已经约定,如果诉讼过程中可以主张,但是,一般定金和违约金按一种情况收取;3、结合本案实际情况,还是选择不退10万元的定金比较合适。
滞纳金是必须要交的
如果是迟延交房,则违约金一般不得高于租金的30%;如果迟延支付房款,则违约金不得高于所欠款项的银行同期贷款利率的4倍;如果一方不卖或不买,可以约定较高的违约金,最高可以不超过房屋总价款。
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买卖合同最高的违约金限额一般为总合同价20%超出20%双方可核定调整;如果你感觉还是没有保障你可以采取补偿协议去提升!如果实际损失超过上述数额,你有权追加赔偿标准!希望对你有所帮助! 相关风险已私信给你,请查收!!!谨慎!!
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不需要交滞纳金.但是要看公证书上签订的公证时效为多长时间.如果没过时效就直接更名过户即可.如果过了公证的有效期,你需要找到原房主重新补签公证书.
首先二手房合同违约金一般为支付定金的两倍。你说的拆迁照顾房应该是回迁房吧,没有回迁协议也没有房产证的房你也敢买?无论你写上什么,到时候他不跟你过户,而且不给你退钱,通过法律肯定非常麻烦。建议你如果真的想买这套房,可以通过一定的途径找到开发商改底单,宁可现在花点钱,以后少麻烦。房产局没法给没有房本的房子备案的。有些东西即使写在合同里也不一定会百分百有效的。
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