房屋质量问题严重影响正常居住使用
请问我刚买居住2年的房子，因为房屋外墙保温板的质量问题，开发商给予免费维修，但是维修期间产生的噪音让我们无法正常休息，而且我爱人现在还怀孕呢，噪音直接影响了其睡眠休息，虽然施工方施工的时间大概是早6点至晚上7点左右，但是我能否提出赔偿，出去租房子让爱人好好休息呢？
记者跟进：您好，房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
掌柜专家为您解决“房”事难题
问答排行榜403 Forbidden
Request forbidden by administrative rules.房屋质量瑕疵严重影响正常居住使用时得以解除合同
依据当事人意思自治原则，买卖双方首先可以在商品房买卖合同中通过补充协议，对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题的情形作出具体约定，一方面可以明确开发商在房屋销售中的质量责任，另一方面有利于日后出现质量纠纷时有据可依，避免因法官自由裁量权的适用不统一而导致同案不同判。如果买卖双方未进行特别约定，那么如何界定房屋质量问题解除合同的条件呢？对此，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，商品房的“正常居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其他质量问题不会严重影响居住使用。
第二种观点认为，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。
我们同意上述第二种观点。随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用”，买受方为此可以要求解除合同。根据合同的法定解除原理，结合审判实践，我们认为可以对“严重影响正常居住使用”房屋质量问题解除合同的条件作如下规定：
第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。
第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的。
第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的。
第四，房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的。
第五，室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的。
第六，严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的。
第七，其他严重影响买受人正常居住使用的情形。
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翼龙贷网络借贷平台借款人的信用风险
【摘要】近年来，众多的互联网金融业务模式通过网络的力量被迅速普及和推广，在加剧了金融市场竞争的同时，也提高了资产配置的效率。随着P2P网贷平台的接连上线，虽然解决了部分小微企业融资难的问题，但随之而来的信用风险、市场风险、操作风险和政策风险等多种风险，正面临着日趋严峻考验。本研究以翼龙贷网络借贷平台为对象，研究其借款人的基本信息、借款行为、资产及信用状况等，通过信息增益技术对可能影响信用风险的相关影响因子进行筛选，然后基于Logistic回归建立借款人的信用风险评估模型，以提高平台对借款人偿债能力判别的准确度。
【关键词】P2P网络借贷平台;信用风险;风险评估
一.信用风险产生的原因
在互联网金融行业迅速发展的新时期，P2P网络借贷异军突起，迅速成为互联网金融中一种重要的形式。截止2017年9月，P2P网络借贷平台有5929家，当月成交量为2351亿元，综合收益率约为9.53%左右（数据来自网贷之家），基本保持稳定。翼龙贷的运营，类似于民间小额借贷，所以其本身具有民间借贷中存在的风险因素，包括借款人对还款能力的错误估计，导致无法正常还款等等。由于网络借贷行为发生具有其特殊性，因此其存在的风险存在被放大的可能，具体的风险因素体现在以下几个方面：
（一）运营都是通过互联网完成，每一个环节都存在风险发生的可能
在申请过程中，借款人提供的资料大多由其本人填写完成，存在编造及篡改的技术可能，会增加借款人蓄意欺诈的风险；这种运营模式采用第三方支付方式完成转账，在提高转账效率的同时，也增加了转账资金的风险，为非法转移资金提供了可能。
（二）具有跨地域性的特征，在拓宽借贷范围的同时，也增加了投资者的资金风险
传统民间借贷都是在一定的小范围中进行，通过熟人关系开展，借贷双方有一定的了解，贷款人对借款人的还款能力可以进行初步的判断，同时由于双方关系，出现赖账的几率很小；即使有坏账出现，催收还款也较为便利。但是翼龙贷的跨地域运营，会出现异地借款行为，而异地催收难度较大，目前采用的短信、电话、打官司等催收方式并不能取得理想的效果，导致逾期甚至赖账行为时有发生。
（三）发展迅速，但是相关的监管制度却并未及时出台
目前政府并未出台专门针对互联网金融行业监管的法律法规，随着网络及金融创新日新月异的发展，传统的监管措施显然无法满足对于风险的管控，规范的监管迫在眉睫。
二、翼龙贷风险评价体系的构建
（一）翼龙贷借款人信用风险影响因子分析
借款人在申请借款时，翼龙贷会要求其提供个人基本信息，包括身份信息、基本资产状况、年龄、学历、工作等，而后通过授权第三方认证平台对借款人提供的信息进行认证，根据认证结果初步评定借款人的信用等级，再将借款人信息及评定结果在网站上公示，供投资者参考。1.年龄。一般情况下，不同年龄层的借款人，其发生违约的概率也不一样，年龄较小的借款人收入来源有限，且本身并不具备良好的消费习惯，缺乏储蓄，其违约风险较高；30岁至45岁的借款人收入相对稳定，经济状况良好，具备一定的经济基础，其违约风险较低；年龄稍大的借款人收入水平较低，面临更多的突发消费，导致违约风险较高；2.婚姻状况。不同的婚姻状况，其违约风险不同，已婚的借款人家庭和收入相对稳定，还款能力较强；而未婚或离异的借款人，信用状况可能偏低；3.教育程度。随着教育程度的不断提高，发生道德违约的几率也随之降低，因此，本文可以大胆假设教育程度与违约风险呈反比，教育程度越高违约风险越低；4.职业信息。职业信息包含所从事的行业及公司、职级以及工作年限等，国企、事业单位相对而言收入稳定，违约风险较低，而个体、小型私营单位竞争激烈，收入来源不稳定，故而违约风险较高；职级、工作年限与违约风险呈反比，职级越高，工作年限越长，其违约的风险越低；5.房产信息。一般情况下，房产代表着个人的经济基础，有无住房及住房是否有贷款，都会对违约风险造成影响；6.借款人信用信息。本文根据翼龙贷所披露的信用等级来确定借款人的信用信息，翼龙贷通过与第三方认证机构合作，对借款人的进行信用评估，从而确定其信用等级，信用等级越高者，违约风险越低。
（二）数据收集与预处理
本文用于模型分析的数据为年度“翼龙贷”网站上的标的信息。翼龙贷比较全面的披露了每一标的借款人的信息，笔者利用网站数据爬取软件获取了其中62137条数据，通过整理，最终得到56544条完整数据，收集到的客户信息包含姓名、借款金额、利率、期限、信用等级、借款类型、性别、年龄、教育程度、工作年限、商业保险、职称、社保信息、房产、长期居住地、年收入、婚姻状况、职业、贷款记录、信用卡额度、征信报告、人担保、车担保、房担保、是否有流标等。接着对数据进行预处理，主要包括数据清理和数据转换两阶段。数据清理即删除采集来的与个人信用风险评估无关的数据，以免建模效果受到影响，例如客户姓名、合同编号、借款日期、标的编号等，如果将无关数据加入到模型中，会影响预测的准确性；数据转换即按照同一格式、同一规则将部分不规范的数据进行转换。将处理好的数据集通过随机划分，将其分成互不相交的两个部分，保持数据分布大致一致，分别作为训练集和测试集。一般情况下按照训练集：测试集=3:1的比例划分，其中3/4的数据集用于模型的建立，1/4的数据集用于模型的验证测试，验证模型的性能。因此，训练样本集数量为42408条，测试样本集数量为14136条。。
（三）翼龙贷借款人信用风险评估影响因子的选取
参考我国商业银行个人信用风险评估体系的各项指标，同时借鉴国外P2P网络借贷平台信用风险的评估要素，结合翼龙贷平台公布的借款人基本信息、职业信息、资产信息、收入及负债状况、借款信息等信息，按照个人信用风险影响因子的选取原则，以实用、易获取、操作简便为目的，确定了翼龙贷借款人信用风险评估备选影响因子：不同的备选影响因子对其被解释变量的影响不同，可大可小，因此本文采取信息增益技术进行筛选，首先计算出备选影响因子对其被解释变量的贡献度，然后对比计算结果，选出对被解释变量影响大的结果，作为个人信用风险评估影响因子。采用信息增益法的计算过程如下：样本全集为S，样本数s个。自变量为A（影响借款人信用风险的因素），A={a1,a2,a3,…,ai}，每一个自变量ai可取k个值。si代表具有ai特征的样本数量，sik代表具有ai特征的样本中取k值的数量。Cj代表借款人是否发生违约行为，Cj={C1,C2},C1代表借款人未发生违约行为（正常客户），C2代表借款人发生违约行为（风险客户）。sj代表借款人发生违约行为或者未发生违约行为的样本数量，sikj代表具有ai特征且取k值的样本中属于Cj的样本数量。pj=sj/s，指的是样本中发生违约行为或者未发生违约行为的概率pikj=sikj/sj，指的是sik中属于Cj的概率A变量的信息增益结果为Gain(A)，按照以上步骤计算，得出所有变量的结果。各风险影响因子计算结果如下：分析上述结果可以看到，年龄、性别、职业、借款期限、借款类不大，可以模型里排除。由此得到的结论是借款人的年龄、性别、职业、借款期限以及借款类型对其违约率仅有极小影响，可以不考虑。剩下的变量，即为对个人信用风险有较大影响的，它们是教育程度、婚姻状况、借款人长期居住地、工作年限、征信报告、房产、年收入、是否有流标、借款金额、利率、信用等级、职称、商业保险、信用卡额度，以这些变量为基础进行Logistic回归分析。
三、基于Logistic回归模型的信用风险评估
（一）将离散变量用WOE值替代原值计算
根据Logistic回归分析中对因变量的定义，本研究将其客户分为正常客户和风险客户。按期还款、未发生过逾期行为的客户即为正常客户，标记为0；历史发生过逾期还款行为的客户即为风险客户，标记为1。用WOE（WeightofEvidence）值表示不同风险影响因子的取值对违约风险的影响。在本研究中得到样本模型那么，违约概率：PD=exp(z)/[1+exp(z)]注：若PD＞15%，则可判断客户违约（参考商业银行判断标准）
四、研究结论
借款人基本信息中，对信用风险产生重大影响的因素主要包括借款人的受教育程度、婚姻状况、借款人长期居住地、信用等级等。翼龙贷为降低借款人信用风险发生的概率，可以从以下几个方面入手：
（一）借款人基本信息
在借款人基本信息中，借款人的受教育程度、婚姻状况、借款人长期居住地、信用等级对其信用风险影响较大，选择高教育、拥有正常健康的婚姻家庭、居住地相对繁华且信用等级高的客户，能有效降低违约的风险；
（二）借款人职业信息
借款人从事的具体行业对其信用风险并没有太大的影响，而其工作职称及工作年限，对其违约的风险影响较大，职称越高、工作年限越长，发生违约风险的概率越低，因此选择工龄较长、具有高级职称的客户，能有效降低违约的风险；
（三）借款人资产信息
在借款人有房贷、车贷的情况下，其贷款占比越小，发生违约的风险越低，因此选择无贷款的客户可以有效降低违约的风险；
（四）借款人收入及负债状况
借款人本身购买过商业保险，月收入越高，其发生违约的风险越低；若借款人当前存在违约债务，并不一定提高其违约风险，但若历史上存在流标状况，则大大提高了其违约风险，因此选择高收入且无违约记录的客户能有效降低违约风险；同时若借款人具有信用卡且额度较高，还能提供信用报告，则会大大降低其违约风险；
（五）借款人借款产品信息
借款人借款金额越大，其发生违约的风险越低；借款人名义年利率越低，其发生违约的风险越低，因此综合考虑借款人的借款用途、借款期限、借款金额、名义年利率等影响因子，降低违约风险。
[1]SmithJ.P2PlenderProsperisback.andbetterthanever[J].Fortune,July,2009.
[2]陈建中,宁欣.P2P网络借贷中个人信息对借贷成功率影响的实证研究―――以人人贷为例[J].财务与金融,-17.
[3]范英惠.借款合同法律保护及影响[J].经济论坛,6-116.
[4]江维国,李立清.新型农业经营主体构建与财政金融支农创新研究[J].南方金融,-57.
[5]叶湘榕.P2P借贷的模式风险与监管研究[J].金融监管研究,-82.
作者:涂俊 刘升学 单位:南华大学
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房屋质量问题严重影响正常居住使用的司法认定问题研究
时间：&&|&&作者：赵江涛&&|&&浏览：4162
对于商品房质量问题，我国的司法审判实践中，实质上将之分为房屋主体结构质量问题和其他质量问题两种类型。我们将以一则案例为引言，在我国现行的法律制度框架下展开讨论，着重探讨关于商品房买卖合同司法解释第十三条第一款“严重影响正常居住使用”的司法认定问题，以期探求司法裁判中解决相关争议纠纷的合理路径。
对于商品房质量问题，我国的司法审判实践中，实质上将之分为房屋主体结构质量问题和其他质量问题两种类型。我们将以一则案例为引言，在我国现行的法律制度框架下展开讨论，着重探讨关于司法解释第十三条第一款“严重影响正常居住使用”的司法认定问题，以期探求司法裁判中解决相关争议纠纷的合理路径。一、案例日，原告甲向被告乙公司购买其开发的房屋一座并签订《商品房买卖合同》。甲按照约定向乙公司一次性付清全部款项2138595元。日，乙公司通知甲交房，经现场验收，房屋防水工程严重不合格，无法达到交付条件，甲拒绝收房并要求乙公司进行维修整改，其后五年，甲多次要求、乙公司数次维修，房屋前述质量问题仍未解决。2013年11月，甲以房屋存在质量问题严重影响正常居住向人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款2138595元;并赔偿其经济损失。庭审中，甲向法庭提交了《商品房买卖合同》、付款凭证、历次验收时房屋漏水照片等证据，乙公司提交了房屋竣工验收手续(五方验收)等证据。主审法官和合议庭成员两次前往涉案房屋进行了探勘，同时人民法院委托鉴定机构对房屋是否存在质量问题及是否影响正常居住等进行了鉴定。鉴定机构经过检验，出具鉴定意见：(1)涉案房屋在交付时存在质量问题;(2)涉案房屋经维修后，目前仍存在个别漏点;(3)涉案房屋目前不影响正常居住。二、房屋质量问题的分类及现行法律规制(一)房屋质量问题的概念和范围通说认为，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。(二)房屋质量问题的分类笔者根据目前施工领域的相关法律规定和建筑专业技术通说的角度出发，对房屋质量问题的分类进行了简单的总结，大致有如下三种划分方法：1、程度递进分类法根据《》第六十三条之规定，我国在房地产工程建设领域，将建筑工程质量问题划分为建筑工程质量事故和建筑工程质量缺陷两类。建筑工程质量事故一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大，损失严重的质量问题。从广义上说，工程质量事故都是程度不一的工程质量缺陷，当质量缺陷达到一定的严重程度时，就构成质量事故。工程质量事故是指建筑工程质量不符合设计图纸和国家颁发的施工技术验收规范或质量检验评定标准的要求，必须立即进行返工或加固处理的工程质量问题。工程质量事故按其发生的部位、严重程度以及造成的经济损失的大小，可以分为重大质量事故、大质量事故和一般质量事故。&工程质量缺陷是指房屋建设工程的质量不符合工程建设的强制性标准以及合同的约定。&该分类是基于房屋质量问题的严重程度而由量变到质变的过程，但是对于两者之间的分界线却非常的模糊和不明确。实践中，也无法作出统一的判断标准。2、部位分类法在我国的房地产及其他建筑工程行政管理体系中，对于房屋的质量问题一般分为“房屋地基基础和主体结构质量问题”和其他质量问题。如《建筑法》第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”即是基于此种分类而做出的规定。我们认为，以房屋的质量部位及其建设因素进行分类相对而言有利于区分房屋质量问题。这种分类相对是科学的。3、综合分类法综合标准说认为，区分房屋质量问题的划分原则应当首先基于房屋质量问题的原因或部位进行区分，然后再根据质量问题的严重程度进行划分。最高人民法院2005年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定即是先区别主体结构(含地基基础)与其他质量问题作出第一层级的划分，再对其他质量问题对房屋正常居住的影响程度划分为严重和一般两个层级。具体而言，司法实践中，各级法院处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次：(1)明显的主体结构质量不合格，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。依法及行业规定，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。(2)属于可以保修的一般质量问题，这是指在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。(3)介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。这是指除房屋主体结构和地基基础质量问题以外的其他工程质量问题，并且该质量问题能够达到足以影响房屋正常居住和使用的“严重”程度。我们认为，最高法院基于商品房买卖合同纠纷的争议解决机制，对房屋质量问题进行三个层次的划分是科学的，也是便于解决争议纠纷的。本文亦采用此划分方法展开讨论。(三)房屋质量问题的法律规制1、主体结构质量不合格的规定国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第三十五条亦由类似的规定。最高法院《商品房买卖合同司法解释》第十二条也明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，对于因房屋主体结构和地基基础工程不合格而引起的房屋质量问题，法律赋予了买受人合同解除权和出卖人的损害赔偿责任，对此理论界和实务界已经形成一致的观点，实践中亦不存在认定的障碍，人民法院在审理案件时可以直接援用。2、其他质量问题的法律规制对于其他房屋质量问题，法律和行政法规之规定了出卖人在保修期内的保修责任，并未赋予买受人以定解除权。最高法院结合审判实践，就其他质量问题引起的违约情形，根据其程度的不同，设置了维修、赔偿损失的规定，但是同时在《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款又进一步规定了其他质量问题“严重影响房屋正常居住使用”时的合同解除权和损害责任赔偿请求权。最高法院该规定的立法本意是很好的，但过于原则性，导致司法实践中的个案认定时的困难。具体到案件中，什么是法律意义上的“主体结构”?其与技术意义上的“主体结构”是否一样?什么是“严重影响正常居住使用”?法律上的“质量”与技术上的“质量”是否一样?再比如主体结构质量合格但房屋不能使用，如何处置?买受人支付高于一般市场价格的价款购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”是否可以认定房屋不存在质量问题?这些问题都给人民法院或者讼争双方造成了困惑。3、人民法院的审判实践笔者对最高人民法院官方网站“中国裁判文书网”年期间的案例进行了检索，全国各级法院审理涉及“房屋质量问题严重影响正常居住”争议纠纷的案件判决书448篇(份);其中原告明确提出要求解除合同的98篇(份)，人民法院以非主体结构质量问题影响正常居住并支持解除合同的1篇(份)，上级人民法院认为依据司法解释第十三条判决支持解除合同的理由不充分而裁定发回重审的2篇(份)。就裁判的理由来看，多数人民法院在认定买受人能否以房屋质量问题取得合同解除权时，不自觉的与“房屋主体结构质量问题”相联系。在法律推理的过程中，总是参照房屋的质量问题是否影响到房屋整体的结构安全为标准进行判断。具体到裁判文书中，法官往往采用的两步推论法，一是判断房屋质量问题是否属于主体结构问题或者该质量问题对房屋的主体结构是否会产生影响，产生多大程度的影响;二是判断该质量问题能否得到修复，如果是非主体结构质量问题，或者该质量问题并不影响主体机构的安全时，只要该质量问题在理论上经过维修能够解决时，往往以没有达到“严重”影响房屋正常居住使用程度为由不支持买受人的解除合同请求。即使在能够查询到的支持解除合同的判决(省市中级人民法院保定伍建房地产开发有限责任公司与周爱力等房屋买卖二审民事判决书2014保民二终字第168号)中，二审法院亦是基于“上诉人交付的房屋存在现浇顶板及墙体裂缝，部分墙面浸水，抹灰脱落等质量问题，经上诉人修复后仍未达到应有状态，且经河北省建筑工程质量检测中心鉴定，上述问题影响了构件的整体性，使居住使用功能受到影响，应认定房屋质量问题已严重影响到被上诉人的正常居住使用”，而做出支持解除合同的判决。该份判决的裁判思路基础仍然是将房屋的其他质量问题与房屋主体结构相结合而做出的综合认定。而笔者认为，人民法院的上述裁判思路和法律推论方法虽然其立足点是保护商事交易的稳定性，是为了促进交易的发生，但其实质上是架空了司法解释第十三条第一款的规定，也可以说是排除了该条款赋予买受人的正当法律权利，至少是在法律适用上显得过于谨慎。当然这也与我国法官自由心证制度得不到制度层面的明确肯定、法官自由裁量权无法获得充分保障、以及我国司法现实中“审者不判、判者不审”的实际情况有根本的关系。但是就裁判思路本身而言，如果任何质量问题均需要与是否影响房屋的主体结构相联系时，实质上人民法院裁判依据变为司法解释第十二条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，而非司法解释第十三条的规定，该种裁判思路显然是不合适的，也不符合对法律的充分解释原则。另外，商品房买卖合同中应当区分住宅和非住宅两种情形时，住宅类商品房买卖合同并不是单纯的商事交易行为，其更多的是基于广大人民群众的居者有其屋的基本人权而进行的，过分的强调保护商事交易并不符合该类交易行为的基础合同本意和立法本意。当然，对非住宅类商品房买卖合同的质量问题的审查，我们认为是可以基于保护交易、维护交易稳定的出发点进行综合的判断的。三、目前的司法实务观点根据商品房买卖合同司法解释第十三条的规定，买受人依据该条解除合同需提供两个证明标准：一是需证明房屋存在质量问题;二是需要证明该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。但第十三条并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定。在实践中对此有三种不同观点。第一种观点认为商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准只要房屋能安全的居住使用即不存在严重影响居住使用的问题。该观点认为，房屋的本质功能就满足居住性(住宅)或者能够使用(非住宅)的基本条件，只要房屋在交付时或者交付后具备上述基本功能，则可以认定房屋质量问题不影响正常的居住和使用，买受人无权行使合同解除权。对于存在的房屋质量问题，法官可以通过向买受人释明是否变更诉讼请求，买受人变更诉请的，判令出卖人予以维修即可;买受人坚持原诉请的，判决驳回诉讼请求。第二种观点人为判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，法院依据鉴定结论做出判断。该种观点认为：任何的房屋质量问题均系专业领域问题，房屋是否存在质量问题及质量问题是否足以影响房屋的正常居住使用需要由专门的鉴定机构进行，同时鉴定机构应当就房屋是否影响正常的居住使用出具鉴定意见，人民法院只需要根据鉴定意见作出判决即可。裁判方式同第一种观点。第三种观点则认为房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围不需要工程质量检验部门进行鉴定。该观点认为，专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准即使由专业工程师来认定其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断没有法定依据和标准。因此是否“严重影响正常居住使用”法官作为审判人员完全可以根据生活常识和经验作出认定。对于第一种观点，笔者持保留意见。就房屋建筑工程的安全性而言，仅从技术角度讲，只要建筑物的地基基础工程扎实、房屋主体机构合格，即不可能存在危及房屋基本使用功能的情形的存在，在地基工程、主体结构安全的情况下，即使存在任何的其他质量问题如渗漏、裂缝等均可以通过修补、重做等方式予以解决。在这种情形下，司法解释第十三条也就失去了其应有之意。第二种观点属于机械的运用法律，亦称之为“鉴定万能论”，实质上，房屋是否存在质量问题，鉴定机构可以做出具有量化的、令人信服的结论意见，但是对于是否严重影响居住或使用，鉴定并无量化的标准，完全是因人而异。正如在前文提到的案例中，鉴定机构认为房屋在交付时存在质量问题，经过维修后仍然存在质量问题，但是却认为房屋不影响正常居住，鉴定人员在回答法庭质询时，也承认其仅仅从建筑专业技术的角度进行一个主观的判断，没有任何可量化的标准或者依据，其也不会考虑房屋的区位、价值、附加值等任何其他因素。所以对于此种观点，笔者亦持保留意见。笔者原则上同意第三种观点，对于房屋质量问题影响正常居住使用的“严重”程度，完全属于法官心证和自由裁量的范畴，法官仅需要根据当事人提交的证据结合自己内心的、公正的感知，作出公平的判断即可。但是该观点忽视了商品房买卖合同的多样性问题，没有充分的考虑质量问题所达到的“严重”程度的影响因素问题。正如本文案例中，甲购买的是大面积的复式房屋、支付了超出一般商品房市场公平价格近一倍的价款等事实对严重程度的影响。在比如精装修房屋与毛坯房的区别、基本居住与改善型购房的区别、出卖人未维修和反复维修无法解决的区别等。对此，笔者认为，法官在审理时，应当结合案件的基本事实和证据、具体到涉案房屋上，充分运用自由心证的方法做出综合的认定。四、“严重”程度的证明标准与法官的自由心证正如本文第二部分末段提到的，商品房买卖合同具有多样性，除对房屋存在的质量问题需要进行划分外，房屋的类型和使用目的也与司法解释第十三条“严重”程度的证明标准存在直接的关联性。笔者认为，商品房的不同性质和目的也决定了“严重”程度的证明标准的不一致。简单说，应当根据商品房的设计功用划分为住宅类商品房、非住宅类商品房(写字楼、)、工业厂房类商品房三种类型，而法律赋予买受人合同解除权的层级也应当是逐级进行限制的。目前我国的各位阶的对此均未作出明确的划分和规定，但是笔者相信具体到个案中，法官在作出裁判时必然会考虑房屋性质因素。同时笔者认为房屋的类型应当成为法官在裁判是否适用司法解释第十三条第一款支持买受人基础合同的前提条件。(一)自由心证规则下，住宅类商品房“严重”程度的证明标准最高人民法院在《商品房买卖合同司法解释理解与适用》一书中的观点，和各级法院对于《商品房买卖合同司法解释》第十三条的实务学说文章阐释，往往均是基于住宅类商品房的基本角度出发进行论述的。就该类房屋而言，笔者认为，“严重影响正常居住使用”应指房屋质量问题已经严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途。具体认定时应注意区分/考量以下四个因素：1、影响居住使用与房屋本身特性有关。房屋的绝大部分都应具有满足居住于使用的功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住与使用，如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。在前文的案例中，甲所购买的房屋虽然经过了建设、设计、勘察、施工、监理五方的竣工验收，但是在交付时仍然存在大面积的渗漏、墙体的空鼓龟裂等情形，该质量问题已经构成对房屋本身使用特性的威胁。2、程度达到“严重”应从危害居住人安全和修复次数、房屋的附加值三个标准进行认定。(1)危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，但是如前文案例中，大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。并且笔者认为质量问题与危害居住人安全之间的关系应当是“有足够的影响”而不是必须达到“危及”的程度，因为后者的证明标准显然更高，而且一旦出现“危及”居住人安全的情形，其往往已经与房屋的主体结构问题存在直接的关联，而此时，根本不需要依据司法解释第十三条进行判断，而是根据第十二条的规定即可做出是否支持买受人行使解除权的结论。而对于有无足够严重的影响，只需要法官现场探勘房屋，将自身置于公平、平和的角度进行内心的感知后作出最原始的、最符合内心深处想法的结论。(2)修复次数。如果多次修复未果，也应认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。对于何谓“多次”并无一个统一的标准，原《》第四十五条规定，商品在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。&省《实施&中华人民共和国消费者权益保护法&办法》第二十九条规定，在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。&这是我国目前关于房屋维修次数的最直接的规定。但是，由于房屋作为大型的商品，绝大多数家庭往往只购买一回，如果因房屋的任何质量问题或者瑕疵，维修两次无法修复即赋予买受人以合同解除权的，显然是不合适的。笔者认为，房屋的维修次数问题上，首先应当限定质量问题的部位，其次在维修次数上，以保修期内的3-5次或者一年内同一问题的两次以上为宜。这样做，一是可以有利于刺激出卖人在因质量问题进行维修时予以积极的、充分细致的修复，以尽最大限度的实现房屋的全部功用价值;二是可以限定买受人合同解除权的行使，保障交易的正常进行。正如前文案例中，涉案房屋存在质量问题主要是墙体渗漏和墙皮的脱落、墙面的龟裂问题，在应交房日期后长达五年中，乙公司至少修复六次仍未解决房屋渗漏问题，究其原因是乙公司多次对房屋的修复仅仅是通过对房屋进行简单的表面抹灰工作和外墙涂抹胶水的方式并不能解决房屋存在质量问题的实质，这实质上也是出卖人消极解决房屋质量问题的一种表现形式，实质上构成了对买受人权利的进一步侵害。(3)将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受人付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重暇疵，会影响到买受人的正常“居住使用”，买受人为此可以要求解除合同。在最高人民法院2010年委托的司法实务课题研究中，省市中级人民法院承接的《商品房买卖合同纠纷案件的实证考察与思考》课题报告中，第四部分第(四)项也支持了此观点&，并且进一步认为：根据合同的法定解除原理，结合审判实践，我们(指课题组)认为可以对“严重影响正常居住使用”房屋质量问题解除合同的条件作如下规定：1、房屋严重漏水且无法进行修复的。2、房屋墙体多处开裂，难以维修的。……7、其它严重影响买受人正常居住使用的情形。对此，中国法院网刊载的文章(见附件3)中亦做了认可。笔者赞同上述观点，就前文的案例而言，甲购买的是乙公司开发的高档复式别墅类房屋，购房总价款213万余元，每平米房价7722.79元，而同时期该小区及市的房价仅为元之间，乙公司开发的该小区其他一般普通类住宅房屋价格亦仅为元。也就是说甲以高出市场价近3000元的价格购买涉案房屋，有合理的理由期待和获得质量更加优质、服务更加到位的房屋，而该房屋是否符合“居住条件”的程度并不能简单的以能否满足生存所必须以及满足不进风、不进雨、不倒塌的“将就”、“凑和”的一般普通房屋的标准。(4)司法解释第十三条的适用不应以买受人居住使用或者房屋的实际交付为前提条件，也就是买受人在交付时有证据证实房屋存在质量问题且足以影响商品房的居住使用，也可主张解除合同。因为实践中首先存在房屋质量问题严重根本无法达到居住的条件的情形，如果强制买受人必须先接受房屋然后再行使合同解除权显然不合理，也违背了合同法的基本精神，更没有此种必要。其次，及时房屋能够居住，但是因房屋存在质量问题，买受人在接收房屋后必然需要对房屋进行改造和装饰装修，这实质上造成了资源和财产的极大浪费，显然也是不合适的。所以，房屋存在质量问题严重影响正常居住不应当以买受人必须接收房屋为前提条件。(二)非住宅类商品房(写字楼、商铺)的严重程度证明标准对于商铺、写字楼等非住宅类商品房，笔者认为，买受人购买该类房屋的目的在于从事商业经营，该类合同的商事交易性质更加的明显。人民法院在依据司法解释第十三条进行裁判时，应当更多的考虑保护商事交易的稳定性。换言之，该类房屋买卖合同下的证明标准往往需要比住宅类商品房买卖合同的证明标准更加严格。结合本部分的四条证明标准，笔者认为：1、房屋的质量问题是否足以产生影响使用人的商业利益为前提，比如房屋存在部分的墙体渗漏，但是该渗漏并没有影响到使用人的日常办公、商业交易、商品存储时，不宜认定达到严重影响使用的程度。2、应当注意区分危及人身安全和财产安全的区别，如果其他质量问题严重影响到使用人的人身安全的，可以赋予买受人解除合同的权利;但是如仅仅是危及到财产的安全，可以通过转移财物放置的位置、遮挡等方式进行避免的，则不宜认定达到严重影响使用的程度，判令出卖人修复和承担赔偿责任即可。3、在综合评判该类房屋的质量问题影响因素时，房屋的附加值等因素的影响力应当做减小的考虑，因为买受人购买超附加值的房屋往往是基于房屋的区位、地段等因素的考虑，其在向他方提供商业服务时，已经将该附加值计算到其中，一般不应当成为其行使合同解除权的主要理由之一。4、房屋质量问题的发生部位应当成为判定“严重”程度的重要影响因素。比如，同是渗漏问题，如果是发生在相对隐蔽的部位或者虽然显见，但是使用人因使用需要已经对其进行了遮挡时，不宜认定为达到“严重”程度;如果该部位发生在该房屋的门厅、大堂等受不确定他方直观感知的部位，且对使用人的商业利益造成冲击时，应当认定为达到“严重”程度。(三)工业厂房类商品房的严重程度证明标准对于该类房屋的质量问题，笔者认为应当提高其证明标准为最高级，也就是说严格限制买受人的依据司法解释第十三条的合同解除权的行使。作为生产类房屋，达到严重程度的证明标准应当有两个：一是房屋质量问题严重影响使用人的正常生产和经营，导致使用人多次出现停工、停产的情形。二是房屋质量问题导致使用人的原料、在产品、半成品、产成品、主要的机械设备损坏。六、是否应当成为认定严重影响正常居住的毕竟程序(一)司法鉴定的必要性审查司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。《》第七十六条规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。也就是说，在争议双方对涉及的专门性问题需要鉴别时，而人民法院或者诉讼当事人无法对该问题作出判断，有赖于具有专门知识和经验的人进行判断时，才会启动司法鉴定程序。对于司法解释第十三条的运用是否必须以司法鉴定意见为前置条件?笔者认为应当区分情况对待：如果讼争双方对房屋是否存在质量问题有争议的，那么应当进行司法鉴定;如果双方对房屋存在质量问题没有异议，仅是对该质量问题是否达到影响正常居住、使用的“严重”程度存在争议的，那么司法鉴定程序并无必要。因为我国目前并没有一套严格的、可供量化的技术标准来为“严重”程度进行量化的划分。即使进行司法鉴定，亦是有鉴定人员根据自身的经验进行判断房屋质量问题是否达到影响正常居住的“严重”程度，是鉴定人员的心证和自由裁量过程。但是如果法官据此作出裁判，则剥夺了法官自由心证和自由裁量的权力，而自由心证和自由裁量权是法律赋予法官的神圣权力而不是赋予鉴定技术人员的权力，法官以他人的生活经验和感知作出的裁判显然是不符合法律规定的，也违背了立法的宗旨和本意。在前文的案例中，人民法院委托的鉴定机构作出的鉴定意见时，认为房屋存在质量问题，经修复后仍然存在个别渗漏点，但是鉴定机构认为不影响正常居住和使用。对此鉴定机构在接受质询时亦承认不考虑房屋的附加值及其他问题，仅就工程质量进行技术性的判断。这也从侧面反映出，鉴定机构囿于职责的限制，无法综合全案获得一个公正的、科学的判断。(二)鉴定费的承担问题需要提醒的是，从司法实践的角度而言，鉴定费的承担与不同，鉴定费并非一定由败诉方承担，诉争双方对房屋质量问题是否存在产生争议纠纷的，如果鉴定能够证明房屋存在质量问题的，一般鉴定费由出卖人承担。《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》也对此作出了明确的规定。对此，笔者查询到的全部案例中，人民法院均作出了类似的判决。七、结论《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条虽然对房屋质量问题引起的争议纠纷作出了进一步的规定，但是在现实的使用中却存在裁判标准不一的问题和法官回避运用该规定的情形，究其原因在于该规定的模糊性和法官自由裁量权得不到充分保障所致。所以笔者认为，在司法大环境改变尚需时日的大背景下，在该类纠纷的裁判过程中，应当注意区分涉案商品房的类型和功能，进一步重视运用法律手段、经济手段的综合判断，尽量的为第十三条的运用探索较为规范的具有普遍适用性的裁判标准和裁判思路显得尤为重要和紧迫。允许和尊重法官在运用该条款处理争议纠纷时的自由裁量权也是该条款发挥其调纷止争的立法目的的关键所在。
作者： [北京-东城区]专长：金融证券 期货交易 经济犯罪 债权债务 房产纠纷 律所：北京市易理律师事务所(Beijing Excel Law Firm)719944积分 | 帮助421217人 | 3711个好评电话:
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