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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。地产钻石时代：拿地10大趋势，看这一篇就够了
孙宏斌前几天在武汉怒怼郁亮的“白银时代”，说这明明就是地产的“钻石时代”嘛。
而融创也是把准了这个时代，在今年已经坐上了中国房企第四的位置。老孙是怎么看待“钻石时代”，杀进前四的？
首先要有地，有粮。
地产总裁内参创办人 老潘有总结《2017年中国房企拿地十大趋势》，有些值得参考，有些值得商榷，与你一起分享。
房地产会有“灰犀牛”风险吗？
今天楼市面临的局面会出现2个特征：其一，是城市与企业会发生深度分化，其二，这是优秀房企和优秀城市运营商的春天，但却是落后房企的冬天。在这一轮洗牌中，众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购，而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存，继续生长！
在这股分化格局下，首当其冲的是拿地的分化与变革！
今天，中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代！
大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题！
不拿地就会退出地产江湖，拿地又都算不过来账！
当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿！”。在一个行业快速洗牌的时期，市场又容不得你犹豫不决，开发商终于明白一个道理——即拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。
更全局看问题，即使你很会造房子，很会打造物业社区，但你老是拿不到地，获取不了后续发展的资源，那么你就无米开锅，长远就得退出房地产行业。另一方面，拿错地，拿高价地，往往也会被产品口、营销口反复质疑，一句“销售时流的泪，都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。
所以，今天的投资拿地，已经成为房地产面向未来的战略性能力。
趋势1：钱重要，比钱更重要的是拿地的综合能力
没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地，这是2017年拿地最典型的现状！
地产上半场，拿地即挣钱，也没什么附加条件，而下半场行业进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的白银时代，房企拿地，仅仅有钱，可能远远不够。比如在2017年调控常态化后，房企拿地，土地不再是单纯的“价高者得”。
其一，拿地逐渐成为综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制，在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后，基本50强之后的房企在上海拿地的机会就很少了。当然这也符合大城市与优秀房企深度结合，提升城市品质和多样性服务的出发点。
其二，北京的“限地价+竞自持”机制，这其中的“竞自持”，本质就是比拼企业融资的金融实力。也因为此，一些高负债、高周转的房企就因为资金实力不够而很难去做自持，自然他们就没能力参加竞标而提前退出。
其三，除了上述各种企业综合实力和金融因素外，拿地不仅靠本身的专业，背后更是依赖所在企业背后一整套能力和体系支撑。简单的说，你的项目定位，产品创新，营销能力、运营高效，成本优秀……就意味着土地变现预期收入、利润会比对手更高，这样你拿地出价就更高，就有实力“更高一手”拿到土地还能继续赚钱。
所以，未来拿地，钱固然重要，更重要的是企业背后是否有一套体系，有综合实力去支撑。
趋势2：过去营销总重要，如今投资总也重要
过去拿地不难，房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售，卖得快、卖得多、卖得高，卖得回款快，最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今，投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。
今天房企即使产品做得再好，营销再厉害，房企拿不到地，一切就等于零。投资人的价值在于承担了下锅煮饭的第一道工序，即买米！同时，今天拿地之难，已是全行业的痛点，即使巨头拿地也同样如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被取消合并，核心也是因为进入一线城市拿地效果不佳，显然今日拿地已是行业难题。
正如前阳光城联席董事长陈凯表示：“今天投资越发重要，地价占房价比显著上升，如果地价超过50%甚至100%的时候，房企老板应该自己或者花重金去聘请专业的投资总，实际拿地的能力，投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬，都应该在企业战略层面给予更大的投入和重视。”
趋势3：对手变伙伴，“联合体”拿地成为潮流
对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地开始成为2017年拿地典型潮流！
一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地基本是2到3家甚至更多家联合体拿下，比如北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体。比如北京2017年拿地基本都是联合体，金茂、世茂和国瑞联合体；首创、远洋及世茂联合体……而目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。
为何联合拿地？原因很简单，一则高地价，联合拿地快速减轻资金压力；二则联合拿地，对手变伙伴，不至于把土地价格厮杀过猛，合作拿地反而能有效分散市场风险，提升利润率；三则不仅仅是拿地合作，也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补，实现类似过江龙和地头蛇的互补式合作。
就联合拿地来说，目前大约有三类合作模式，分别为一线城市大房企“强强联手”、本地房企傍“外来户”和房企联姻金融机构拿地。比如香港九龙仓进入大陆多个内地楼市就是采用这个策略。在2011年，香港九龙仓逆市大举进军成都、天津、宁波、苏州、杭州、长沙等地，并以不同子公司的名义与当地其它开发商合作联手拿地，最终得以迅速在内地二线城市完成布局。
趋势4：拿地主渠道之变：从招牌挂到“并购”
过去招拍挂是拿地主渠道，
今天并购成为拿地主渠道！
如今，很多房企招拍挂市场去20次成功2次就不错了，高地价、招拍挂激烈竞争下，2017年并购拿地，迅速成为房企拿地的主力方式。
不少房企老板笑谈，自己的2017年“不是去并购，就是去并购的路上”！比如屡屡出手的融创孙宏斌不用说了，同样“并购王”新秀阳光城总裁张海民，因为各地并购相关事宜，最近一年飞行就高达113次。
在这样一种大背景下，就在最近2年，越来越多房企成立并购管理部。从早期的融创、龙湖到如今祥生地产，“并购部”开始作为一个新兴组织和岗位在房企内部成立。但随之而来的问题也不少。
其一，并购部之前，房企市场化近20年基本没有这个部门，所以人才稀缺；其二，并购背后需要专业的税务，财务、法律、经济法以及相应的房地产专业知识，这都需要极强的专业性、跨学科的知识以及丰富的实战经验，所以这种人才非常稀缺。其三，做投资并购工作强度极大，很多并购成功与否，除了专业测算外，还讲究一个快字诀，否则机会稍纵即逝。
基于上，房企并购专业人才迅速在2017年成为稀缺岗位，很多并购人才薪酬直接翻了2倍甚至更高，但更严峻的问题是，即使薪酬飙升，也很难招到优秀并购人才。
趋势5：卖方重就业和城市升级，买方转型城市运营商
城市化不断升级换代后，今天土地交易双方对土地的用途，土地的价值普遍都有了新认知。
一方面城市土地越来越稀缺，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化。首先城市发展对住宅用地容积率不断提升，从过去的1.0到如今的3.0，甚至5.0；其次，地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路，而是立足城市升级，立足土地的产业、酒店、写字楼，购物中心等城市多功能配套更多去提升城市品质，解决更多就业，创造更多税收，实现城市可持续发展等新的出发点。
从这个角度来讲，单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。
另一方面，作为土地另外一方开发商也在新时期纷纷提出城市运营商，城市配套服务商的战略转变。比如一大批诸如中南、金茂、金泰开始战略转型城市运营商，比如万科转型做城市配套服务商的新定位……由此而见，开发商也在升级对土地价值、城市贡献的二次认知。
从盖房子，到提供新兴生活方式，再到为城市运营增加活力、动力，今天土地的买卖双方都在思维升级。
趋势6：2017年拿地聚焦核心一二线城市和卫星城
到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利润拿地，是房企拿地的三个关键问题。
而这里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最严调控下，百强房企拿地都普遍核心聚焦一二线城市，这是主力布局所在，而少部分聚焦核心一线周边的三四线卫星城。最新数据表明，哪怕是政策调控，月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元，同比增长27.5%；而从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企拿地投资的主战场，部分三线城市土地市场继续保持活跃。
事实上，房企城市布局拿地经过几轮的循环，早期冲向三四线，而后库存过高回归一二线，而后限购限贷后很多房企又冲向三四线……经过几轮的一二线和三四线的轮回，房企渐渐明白，无论任何时候，一二线盖房子，安全性、收益性都相对有保证。而三四线对绝大多数房企而言一直是机会性存在。
同时，过去开发商进入城市更多是看GDP，产业结构，人口数量等，今天对城市进入指标更具落地性和深入性，比如城市人口净流入，初中小学入学人口增长率，高净值人群数量、有效库存结构等。
趋势7：多项目并购，少企业并购
洗牌和分化，今天房地产已经进入“小进步、大退步”的阶段！
而类比这个阶段，欧美西方国家房地产大多会进入并购加速期。
通俗的说，就是房企已经进入不是你整合别人，就是别人这个你的阶段。
而且这个阶段，不仅仅是大鱼吃小鱼，而且更多会有大鱼吃大鱼。原因很简单，房地产进入下半场，个头都很大了，这个时候并购所激发的能量场会更大，类似融创收购万达文旅蛇吞象，融信收购海亮地产股权大鱼吃大鱼……未来肯定还会继续上演。
但在实操中，企业并购难度、风险度会更高，很可能谈判很长时间最终竹篮子打水一场空。因为企业文化、债务问题，历史难题等太多，企业收购难度会更大。
反过来项目收购更直接、更简单，更快捷，这也是融创在过去几年收购之后积累的经验，即多做项目级的收购，少做企业级并购。
趋势8：弯道超车，N种创新拿地模式辈出
单纯住宅地块越来越少，而且招拍挂都会抢得头破血流。
所以创新拿地模式，以产业地产、旅游地产、文化地产、旧城改造、超高层拿地等模式去弯道超车去拿地，真正符合了城市发展方向，而且退一步讲，开发商不仅更容易获得住宅土地，而且总价和单价都相对更有利润空间。
比如以绿地、世茂为代表的城市地标、超高层建筑的拿地模式，与政府直接谈判，提升城市高度，也将获取更有优势的土地资源；
比如以云南俊发为代表的多个昆明城中村改造样板工程，城市历史文物修缮重建样板工程案例去全国更多历史文化和城中村的拿地模式；
比如当下碧桂园从传统住宅开发转向产城运营开发，碧桂园得益于惠州科技小镇地块，碧桂园昔日5月平均拿地成本只有4606元/平方米。
所以，无论如何创新，沿着城市生长的未来方向，是拿地创新的出发点。
趋势9: 打破区域制，可以跨区域、跨城市拿地
以前房企都是划区域发展，画地为牢，每个区域公司都有自己的势力范围！
但如今为了更好的拓展拿地，越来越多全国化房企开始放开区域地理属性限制，只要你有渠道，只要你有能力，你也可以在周边其他区域拿地。
比如碧桂园一个上海区域，江苏区域，浙江区域等都可以在上海拿地。同时，碧桂园甚至还拿出了全民营销的阵势，开启全员拿地模式！
趋势10：平台服务，政府推地更主动，更实效
一个值得关注的趋势是，政府这些年在土地经营上也表现出更开放、更主动的转变。最核心的变化是主动经营，平台创新。
比如中国（深圳）房博会，以及各政府组织的土地推介会，城市投资价值峰会等。
有土地，有案例，有论坛，有面对面碰撞交流，政府牵头的土地推介会无疑成为中国最大的土地线下朋友圈。
无论拿地模式如何演变进化，一个城市也好，地产行业也罢，单纯拿地盖房子的思维已经落伍了，新时期土地的经营要上升到城市运营，城市发展，更好的品质生活，更好的城市服务上来，这才是政府、开发商在土地买卖之上应有的初心。
作为投资拓展总，你对拿地有啥心得？
不妨留言交流，手哥也帮你牵线。
最全房地产开发流程，看这一篇就够了
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今日搜狐热点惠州钻石公馆怎么样？钻石公馆有没有出事或者什么负面？
惠州钻石公馆怎么样？钻石公馆有没有出事或者什么负面？
钻石公馆还行，只能说可以买，但是不是最好的选择，主要是楼间距太小，不太适合居住，目前还没有特别大的负面。在惠州买房还是要慎重点，建议好好看看下面这篇文章，补点常识：
&&&&&&&&&&&&&&&【论惠州买房的可行性？】
一、惠州买房遇到怎样的尴尬？
&&&&深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可是等了很久很久，政策出台一轮又一轮，深圳房价没见降多少,甚至有的地方依旧在涨。越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞，惠州看看。
很多人深圳往返东莞，惠州多次，但最终还是纠结东莞、惠州能不能买？东莞限购的时候，很多人意识到也只能在惠州下手了！但是问题又来了：想买又不知道该买哪里？每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的，又害怕被忽悠。网上各种查，关于惠州的房子能不能买？能买该买哪里？
“能”的观点很多，“不能”的观点也不少，不能买的观点大家已经在网上看得不少，小编就不用一一赘述，但是这些观点基本都是13年以前，13年惠州单价3-4千哪里都能买，转眼至今1.3万以下都找不到什么好楼盘，妥妥的涨了3-4倍还多，近年来能买似乎变成一种共识。
但现实中另外一种抱怨并未平息，认为买了惠州的房子不好转手，其实这是一个事实。存在这方面问题的主要原因是：当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价，最多评估到成交价的60%左右，而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。简单举例：某楼盘新房成交单价1.6万，新房就可以按每平米1.6万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖，银行能给你评估到9千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多，接近首付5成，自然没人接手二手。反观深圳房子2015年至今涨几倍，单价从几万涨到十几万照样评估到成交价。这确实是一个普通人看不懂的怪现象。
像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。这种形势下很多人看不懂，认为惠州二手房不好转手，更有甚者买到手后又把自己房子亏本贱卖，估计过两年后悔的只得是这部分人了。其实这只是zf暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段，过一两年这个现状将不复存在。要不然万达，万科，星河，碧桂园，恒大，保利，龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾，其实他们不傻，比一般人看得都远。
小编认为当前深圳周边最值得投的就是惠州，未来五年翻倍的一定是惠州临深区域。为什么是惠州？一张图告诉你真相！
下面小编带你看看深圳西边东莞长安的新盘房价，均价2.2万-2.5万，品质高的楼盘已至3.2万【此数据来源于：安居客】。
下面带你看看深圳北边东莞凤岗的新盘房价，均价2.4万-2.5万，品质高的楼盘已至3万【此数据来源于：安居客】。
下面带你看看深圳东边的惠州惠阳的新盘房价，均价仅1.2万-1.3万，品质高的楼盘已至1.6万，一目了然的发现机会多多，惠州惠阳均价2万是必然【此数据来源于：安居客】。
惠州14号线开通妥妥的2万均价，所以2万以下小编建议随便买【但是这个随便也是有技巧的，请关注小编新文章：《惠州选房技巧篇》】，
深圳东进将投资1.4万亿。1.4万亿很多人没有概念是多少钱。举个简单例子：2008年金融危机中央投放4万亿刺激，扭转了当时局面，导致货币超发，人民币大幅贬值。仅仅龙岗，坪山就要投资1.4万亿，这个经济体量很多人看不懂会给龙岗，坪山带来怎样的转变。就像当前的房价，再往前推两年没人能想到能涨到今天的价格，大部分人只有等事实已经发生才能反应过来。龙岗坪山五年内均价6万是必然，简单的推论惠州临深片区未来均价不会低于2万-3万。下面链接介绍深圳东进，也欢迎关注小编文章：《论深圳东进面临怎样的机遇？》
二、总结一下惠州房产机遇在哪里？
1、粤港澳大湾区：打造世界湾区经济新高地，目前东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区是世界公认的知名三大湾区。发展条件最好的、竞争力最强的城市群，都集中在沿海湾区。世界第四大湾区之粤港澳大湾区。这定位，未来湾区中心城市可以说很难找到低于2万的房子。
2、厦深高铁，2013年开通，深圳北到惠州南，23分钟16.5元！每天40趟来回深圳一惠州。
3、地铁14号线，2017年建2020年通，福田中心区到惠州南站高铁站！惠州境内三个站：秋湖站，白云站，惠州南站！
4、高速：机荷转深汕淡水出口，沿海高速澳头出口！全程收费6元。南坪快速三期会直接对接大亚湾，全程免费！深圳龙岗一惠州30分钟内
深圳福田、罗湖一惠州50分钟内
&&深圳宝安、南山一惠州1小时左右！
5、惠州将建设两个机场：惠州平谭机场。除了平谭机场，在珠三角湾区世界级城市群的东部，未来有望再现一座千万人次级别的“巨无霸”机场。这个机场正是处于深莞惠经济圈（3+2）地理中心位置的惠州。！
6、港口：李嘉诚投资建设惠州港，现在已经开通邮轮直通香港维多利亚港仅需40分钟！其实深圳的功能惠州也全部涉及。
7、上文提到过深圳东进惠州1.4万亿，坪山龙岗房价未来不会低于6万。
8、惠湾区域汇集全中国地产巨头最多的地方：万科，万达，恒大，碧桂园，佳兆业，中信，卓越……
三、现在及未来哪些人会买惠州？
1、没购房名额的人。
2、资金预算不够，买不起深圳房子的人。
3、惠州本地人。
4、一家人生活在深圳压力大的人。
5、来往香港频繁又觉得深圳成本高的商人，惠州港口直达香港仅40分钟。
6、投资客。
四、惠州买房应该买哪里？
&&&小编大概介绍一下惠州的：
1、惠城区：
共有四区三县，各个区域的楼市也各具特色。除开本地人的购房需求，惠州还承担了产业带来的人口住房需求以及外溢客的住房需求。这其中，多数人因区域选择问题而耗时良久。那么，在惠州买房到底哪个区域比较好？
作为惠州的核心区，惠城区优势十分明显，无论城市规划或者商业配套都已相当成熟，也是惠州本地人的置业优选之地。惠城区又可划分为金山湖、江北、河南岸、东平、水口等多个区域，楼盘价格差距也较大，
优势：区域房企众多，选择面广，政策支持力度大。
劣势：核心区规划已定型，发展空间较小，房价较高。
2、仲恺区：
仲恺为国家高新区，多家500强企业落户仲恺，区域GDP多次位居惠州各区县榜首。片区楼盘众多。产业带来了部分购房者，深圳客也是购房主力客之一。
随着莞惠城轨工程的进度，片区楼盘也越来越受到诸多深莞购房者乃至香港客的关注。据相关负责人透露，莞惠城轨惠州段将在今年年底通车，届时，或将再助力仲恺楼市升温。
优势：产业基础雄厚，房价不高，楼盘众多且有多家大型房企，选择面广，莞惠城轨即将开通，去往深莞两地将更为便利。
劣势：有“大工地”之称，多条道路，交通较为拥堵。
惠州老城区之一，同样拥有成熟的配套设施，因距离深圳较近，片区楼盘大部分客户为深圳客。受深圳楼市影响，2016年片区楼市热度不断攀升，销售量惠州第一，这个片区是小编重点建议的区域。
相比大亚湾，惠阳的配套设施更为齐全，目前已有多家商业核心，如天虹、吉之岛、新一城等大型商场人流量都十分可观，这也是小编重点推荐的区域，具体该买哪些楼盘请关注小编文章：《论惠阳买房机遇在哪些楼盘》。
优势：配套齐全，交通便利，坐拥机场和惠州南站，距离深圳较近。
劣势：老城区道路较窄易拥堵，核心区楼盘房价大多超过13000元/平。
4、大亚湾：
具有滨海与邻近深圳的双重，且有产业支撑，据了解，大亚湾区域共有47家500强企业驻扎在此。
因临近深圳，片区90%房子都卖给深圳客，曾被指“库存高危区”、“鬼城”。但2014年以来，大亚湾楼市成为惠州黑马，销售数据高居惠州榜首。2015年，2016年房价大涨，有多周销售均价超过惠城小编实地走访，片区多个楼盘近期都在上调价格，而且大亚湾地平，规划好，未来有潜力成为惠州的经济龙头，这个片区也是小编重点建议的区域，具体买哪里请关注小编新文章：《论大亚湾买房该选哪些楼盘》想在惠州买房的可直接打电话135-了解文章的也可加微+信135-9015-1894【专业的事情可以交给专业的人做】。
对于目前严重缺乏的教育配套，大亚湾政府亦出台了相关规划，将在3年后建好18所学校。
优势：有滨海资源，区域规划较新，道路宽广，与深圳为邻。
劣势：目前商业配套尚未齐全，教育配套尤其缺乏，大部分楼盘入住率较低。
巽寮湾、双月湾等旅游景点皆在惠东，厦深铁路、海湾大桥的开通让惠东滨海旅游更趋火爆，夏季每逢节假日，皆会出现堵车现象。
惠东与大亚湾一样具有滨海资源，片区房价两极分化严重，滨海楼盘均价多在1万元以上，县城楼盘多在7字头，甚至有楼盘仅6字头。
据了解，惠东县城区域楼盘多卖给本地人，但滨海楼盘多卖给外来客，其中深圳客仍占较大比重。
优势：具有滨海资源，多个片区沿海，交通便利。
劣势：整体规划并不完善，滨海区域商业、生活等配套设施较少，逢旅游旺季必堵。
6、博罗县：
就销售均价来看，博罗县属于洼地，拥有极丰富的山景资源，罗浮山便在博罗县境内。与相连。
优势：山景资源丰富，房价处于洼地。
劣势：整体规划较为陈旧，吸引外地客因素较少。
7、龙门县：
自然环境优美，楼盘相对较少，以旅游地产为主，其余楼盘多为本地人购买。但因距离惠州较远，且缺乏较为高端的商业配套，被指“山区”。
优点：风景好，空气好，主要产业为旅游业。
缺点：缺少较为高端的配套设施，离惠州较远，地理位置较为偏僻。
五、惠州买房注意事项
1、买大开发商。
2、买有人流量。
3、买生活方便。
4、买交通方便，最好通地铁。
5、买周边未来规划好的盘。
6、买离深圳近的房子。
其实小编最最建议买惠阳和大亚湾这两个区域，原因很简单离深圳近，地平规划空间大。大部分深圳客买的都是这个区域，深圳上班族离这里近，住在这两个片区去深圳上班更符合逻辑。具体该买哪个楼盘有需要联系小编。小编专注深圳、东莞、惠州房产研究5年，近期主要专题有：《论惠州买房的可行性》《论惠阳哪些楼盘最具潜力》《论深圳东进面临怎样的机遇？》《大亚湾应该挑选哪些楼盘》《东莞限购下房产该何去何从》《惠州碧桂园十里银滩是否值得入手》《惠州龙光城价值几何》《深圳下一个五年你应该买哪里》《深圳学位房价值研究》《深圳地铁物业租赁价值研究》《商务公寓投资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学位房》，另外小编还建立一个深圳学位房价值研讨群，深圳房产投资交流群，惠州购房技巧交流群，东莞购房技巧交流群，有兴趣可以一起交流交流，如你是购房者有疑问也可直接打电话135-了解文章的也可加微+信135-9015-1894【专业的事情可以交给专业的人做】。提供比较准确的信息【专业的事情交给专业的人做】。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。地产开发，如何“不走寻常路”？| 钻石年会 · 对话
“不走寻常路”的上坤是怎么一步一步走过来变成上海的Top地产开发商？上坤对未来的地产市场有什么看法？房地产未来的发展方向又是什么？上坤置业创始合伙人、总裁朱静为您深入解答。
嘉宾| 李彦东 歌斐资产地产基金合伙人
朱 静 上坤置业创始合伙人、总裁
整理| 刘梦洁 诺亚财富品牌市场中心
李彦东：想请朱总讲一讲，上坤是怎么一步一步走过来变成上海的Top的？
朱静：在回答严总的这个问题之前，我想先做个现场调研。今天在座的各位谁对自己的现在住的房子非常满意，认为已经是自己的终身居所，不想再换房的？可以举个手。我目测了一下，现场差不多将近有一百人，而举手的只有两位，也就是2%。
2%这样一个比例，就是我们上坤今天以及未来存在的价值。我是从98年，大学毕业第一天实习就开始做地产，到今天将近有20年的时间。2010年之前，我在建业住宅集团，从我当时进这家公司的时候只有三个多亿的规模，一直做到香港上市。那段时间我大概每十个月不到换一次岗位，从管一个项目，到管一个城市的很多个项目，再到管一个片区，再到管黄河以北的整个片区，大概做了二三十个项目。一直到09年的时候我还很年轻，就已经做到集团最年轻的副总裁之一。因为已经实现了财富自由，也想要做更多的事情，就和我们另外一个投资人一起到上海创办了今天的上坤。
我们认为未来中国房地产的市场，在消费升级的前提下，大家对产品真正的内在要求会越来越高。我们上坤从2010年开始，第一个项目到今天，做了差不多有15个项目，一路走来可以说是一如初心。
李彦东：谢谢朱总。和你交往这么多年以来，我能感受到你这种对产品要做到极致，追求完美的境界的要求，这跟你的DNA相关。
大家可能都会有一些问题，现在房地产市场发展这么多年了，也盖了不少房子了，大家都对房地产行业未来的走势非常关系。那么也请朱总分享一下，你对这个市场怎么看？
朱静：我觉得这个问题可以分两个层面来看。
第一个层面是国家为什么要调控房地产？其实调控是一直伴随着整个中国房地产发展历程的。我们作为房地产的从业人员来说，我觉得中国政府真的是为了中国房地产行业的健康、可持续、稳定的发展。不希望整个房地产市场大起大落就是政府调控的一个最根本的目的。
第二个层面，作为整个房地产的本身的属性。我对可能房住不炒有另外一些看法，就是房子本身不是单一的消费品，而是本身就带了一些投资属性，所以很难做到说房住不炒。
纵观全世界，从美国的地产发展的历史样本来看，房地产到今天依然是非常活跃的一个很重要的资本配置。它的收益实际上是一个中上收益，但是它的风险确实是一个相对中低的风险。甚至像刚才我们谭总讲的，因为歌斐对于风险的监控，经过这么多次的把产品迭代，基本上已经把自己武装到牙齿了。
但是现在买房不是一个最好的时机。因为大家也知道，现在整体的售限贷的政策，导致实际上你的购房成本是上涨的。但现在你如果还有房票的话，比如说在一线城市北京上海深圳，像南京苏州，我是觉得可以买的。
如果没有房票的话，可以直接进到一级的房地产开发，实际上和你投二级的买房的收益的结构应该基本上是一致的。
我们很多人说我看样板房的时候好漂亮，为什么我家住进去之后就乱七八糟的？因为你有很多的功能没有得到满足，比如说你的储藏功能，比如说你家里的这个叫设备间的功能。我们可以看到美国很多房子都会有一个专门的设备间，让你放家里的所有的设备，包括洗衣机。所以我认为我们现在的房子只是一个壳，而还有很多的内容需要被满足。除了这个内容，还有精装修的标准，已经装修的所有的功能能不能得到真正的满足。另外一点就是景观。我们可以看看有多少小区的景观真正考虑了全龄化的设计？
所以我们上坤做的这些景观里面，一定会考虑全龄化的社区。我们还会从生活体验上来提炼出真正不断满足你需求的东西。
李彦东：我知道你们做了十五六个项目，你能不能选出几个或者哪一个你觉得特别成功，特别自豪的可以详细地给大家介绍？
朱静：这是明年要卖的一个在上海9号线佘山站出口的项目，是一个类独栋的产品。我认为它的功能里面其实满足了很多人的需求，比如一楼的老人房，然后包括外面的一个独立的茶室可以会客的，我认为他会满足很多我们到了一定的年龄之后的一些社交需求。
我到现在为止，最满意的是我们松江的上坤红树湾项目。这个项目不仅卖得非常好，而且引用了很多独特的产品，比如说智能家居的系统、可以屏蔽pm2.5的新风系统等等。我们交付的过程中没有一户业主说，因为你的质量问题我不收的。
第二个方面，我们现在这个产品的二手房的价格是这个片区内最高的，租金也是片区内最高的，而且二手房是一房难求。我可以自豪地说，一个项目你判断它是不是成功，不是说给开发商或者股东赚了多少钱，而是交付之后，它是不是真正能够给业主从生活上带来很好的体验。
李彦东：那么房地产的项目其实是一个很重要的投资行为，上坤从开始进入上海市场以来，一步一步走到现在，已经开始进入别的城市。对于整个的投资方向、投资节奏和策略的把握上，是一个什么样的逻辑？未来我们是什么样的方向？
朱静：其实在我们上坤内部会有一个非常清晰的投资的沙漏模型。我们首先会分析国家的整个宏观经济形势，特别是和M2之间的关系，我们会做一个综合的评价。
第二个层面，对于城市选择的判断。我们会关注一个城市的几个非常重要的指标，一个就是人口是不是净流入，还有就是这个城市的产业基础是怎么样的，是不是有代表着未来或者是现在的核心的竞争力的产业？还有政府的招商运营城市的能力是怎么样的？你只要在合适的时点进了合适的城市，一般情况下不会出什么太大的问题。
第三个层面，就是对项目本身层面的一些判断，比如交通地理位置，未来的发展趋势等等。然后这些判断完了之后，我们上坤内部还有一些硬性的投资指标的判断。必须达到我们的一些投资指标的底线，我们才可能会去投这些项目。
李彦东：所以我的理解就是，过去那些年可能是狂飙突进，一般企业有了钱拿了地，然后基本上也能赚到钱了。在未来的市场里，可能是优秀的企业可能更大概率赚到钱，但是并不是有了钱就一定就能做得了房地产开发，对吧？因为我们歌斐和上坤合作很多年，也想请朱总从合作方的角度评价一下我们。
朱静：坦率来说，我内心真的是对汪静波汪总这个人非常的认可。我觉得在行业内，特别是在财富管理行业内，能有带着这种行业使命，甚至还有一些行业教育者的这样一个身份的这种企业真的不多了。所以我们从13年开始合作之后，从第一个项目第二个项目，到第三个项目的合作，在这个过程中，我们也的确感受到了歌斐在地产领域，特别是在资产管理版块的专业性。
李彦东：总结下来两句话，一个就是我们在合适的时点有合作，能通过基金的这种安排，对上坤的发展有所助力；从另一方面来讲，各位投资人其实也应该理解，也就是上坤在目前的阶段的发展阶段上，说实话，我们现在给大家介绍过的一些条款，是朱总认真考虑之后才最终接受下来，所以在此也再一次感谢朱总。祝上坤继续走不寻常的发展之路，走得越来越远、越来越好！
朱静：我也希望今天在座的各位能成为我们上坤产品的一位梦想支持者。这个是我毕生要做的这一件事，谢谢大家！
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