2017年中国珠三角都市圈发展情况及人口预测分析【图】_中国产业信息网
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2017年中国珠三角都市圈发展情况及人口预测分析【图】
& & 预计 2040 年珠三角都市圈包括广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、 江门、惠州和肇庆九座城市，总人口 8,402 万人。资料来源：公开资料整理& &&相关报告：智研咨询发布的《》& &&珠三角都市圈远期格局和看好区域：珠三角都市圈就是粤港澳大湾区城市群，以深圳和广 州两个城市为核心带动整个珠三角区域连片发展。连接珠三角两岸的港珠澳大桥，深中通 道和虎门二桥预计将在 2019 年前全部开通，环湾区区域的融合将进一步加深，前海蛇口自 贸区，广州南沙自贸区和横琴自贸区的联动效应也将显现。惠州、江门和肇庆是都市圈的 外围区域，将主要承接珠三角核心区域的产业转移。总体看，珠三角都市圈我们最看好环 湾区区域，包括深圳和东莞西部，广州南部，佛山东南部与珠海和中山的东部，其次看好 深圳和广州的人口外溢区域，再次是惠州、江门和肇庆三座城市的核心区域。珠三角城市群（粤港澳湾区城市群）定位 资料来源：公开资料整理& &&深圳市 2014 年的常住人口为 1,078 万人，我们预计 2040 年人口将达到 1,661 万人。深圳 土地面积仅不到 2,000 平公里，在大城市中最低，而深圳是金融与高科技产业的聚集地， 还与香港对接，人口吸引力非常强，深圳各行政区均将快速发展。其中，基础设施逐步完 善的龙岗、宝安、龙华、光明和坪山区将是深圳人口主要增长点。& &&广州市 2014 年常住人口 1,308 万人，我们预计在 2040 年人口可达 1,736 万。广州是华南 的政治文化中心，直接带动佛山和东莞临广区域的发展。广州市中我们最看好南沙区的发 展，原因是南沙位于珠三角的核心，区内的南沙自贸区也是国家第二批自贸区之一，且交 通方面也有主要高铁和地铁的覆盖。其次看好萝岗区和黄浦区，广州西部城区已经基本完 成了与佛山主城区的融合，未来东部与东莞的城区融合值得期待。& & 东莞市和佛山市是承接广深人口和产业的转移地，是中国最重要的制造业基地，两城市市 域内的交通一体化工程也在建设之中，未来两市将是珠三角城市群人口的主要增长点。在 东莞市中，我们看好临海且临近广深的片区，如长安，虎门，麻涌等镇与东莞中心城区。 佛山市中，我们看好拥有美的、碧桂园等龙头企业，且位于广珠城际沿线的顺德区。& & 中山市和珠海市位于珠三角西岸，之前因交通问题与区域内的其他城市互动较少，随着粤 港澳一小时交通圈的完善，两城市的优势产业（制造业、旅游业）将更有效的加入都市圈 的协作，两城市的人口吸引力也将大幅提升。& & 惠州市人口主要增长点将在临深惠城区和惠阳区，其他区域增长潜力有限。江门市和肇庆 市在都市圈整体发展的带动下，主城区的吸引力也将有所提升。珠三角都市圈 2040 年人口预测 资料来源：公开资料整理&
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在产能利用率大幅回升的背景下，考虑到政府去产能目标依…
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chyxx.com, All Rights Reserved 产业信息网 版权所有 运营公司：智研咨询集团珠江三角洲，简称珠三角，是西江、北江和东江入海时冲击沉淀而成的一个三角洲，面积大约5.6万平方公里。位于广东省中南部，珠江流…阅读全文关注话题分享阅读全文41K4,189 条评论分享收藏感谢阅读全文35K4,620 条评论分享收藏阅读全文27K2,432 条评论分享收藏感谢阅读全文25K1,707 条评论分享收藏感谢阅读全文23K6,281 条评论分享收藏感谢2,825全国最大的佛教用品批发市场在哪里？
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珠三角专业市场案例(汇报)分析.ppt 79页
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三、失败原因分析 4、以销售为主的开发模式下，导致产品规划、招商、经营的缺陷
铺位规划过大、租金水平过高，导致经营户不堪重负。
由于当时商铺热销，开发商忽略了品牌厂商的招商工作。没有知名品牌厂商的进驻，未能带动行业上下游企业的进驻；市场成为投资者和普通散户的天下！商户质量差，项目从根源上缺乏可持续经营的力量！
发展商前期营销阶段通过资金投入打开了整个市场的知名度，但由于分割出售资金回笼了，发展商缺乏经营管理的后劲！项目开业后没有实质的举措帮助经营户和市场经营起来！
案例：广州国际玩具礼品城 四、操作团队
广州国际玩具礼品城是由李嘉诚旗下和记黄埔与长江实业联合持有60%的股权，广州市地方企业持有40%股权。是李嘉诚在国内投资的第一个商业项目！李嘉诚期待广州政府的合股加速广州市内传统玩具市场的外迁！而正是“李嘉诚”+“广州政府”两张牌吸引了港澳台甚至海外投资者蜂拥而至！
港资背景企业习惯引入港式代理公司操盘。因此，项目策划及销售代理公司是广州美联港置房地产代理有限公司，市场经营和运营是美联集团。 案例：广州国际玩具礼品城 五、项目启示 1、“外迁-升级型”专业市场最大的风险就在于原有市场外迁迟迟未能实现！
导致商家两边开铺，但实际经营重心仍在老市场、新市场大部分成仓库，最终的结果是新市场缺乏市场竞争力而惨遭淘汰！即使与政府合作利益捆绑也不能改变市场发展的客观规律！ 2、开发模式的方向一旦错误，对项目的负面影响是非常大的！尤其是以售代租的模式，商铺完全属于产权分割出售，发展商没有控制权的话，市场是很难经营起来的！——这对于规模较大、滚动开发型项目尤为重要，否则项目后期开发部分的价值将难以实现！ 案例：广州国际玩具礼品城 案例：大朗毛织贸易中心 项目地址：东莞市大朗镇客运总站旁 投资单位：东莞市正大兴业实业投资有限公司 项目规模：占地7.5万平方米，总建筑面积12万平方米 项目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛织采购平台 功能定位：研发、设计、展示、批发、仓储物流、金融结算 开业时间：2005年10月 大朗毛织贸易中心 一、项目概况 地址：广州市站南路 案例：大朗毛织贸易中心 大朗毛织贸易中心B、C区租金及售价 楼层 售价（元/㎡） 月租金标准（元/ ㎡ ） 折后月租金标准（元/ ㎡ ） 3层 不售 不租 不租 2层
40-80 20-40 1层
60-120 30-60 一、项目概况 备注： B、C区临广场商铺售价1.4-1.8万元/ ㎡ ，基本售完；进驻市场的商户，租赁合同三年一签，免租一年半；管理费3.8元/ ㎡/月. A、D区商铺租金标准是在B、C区折后标准基础上再优惠的，进驻商家（必须有生产企业营业执照），租赁合同三年一签，前两年免租，最终月租金10-20元/ ㎡/月，管理费3.8元/ ㎡/月. 地址：广州市站南路 案例：大朗毛织贸易中心 一、项目概况 大朗毛织贸易中心政府扶持政策 1.租金补贴——商家进驻市场，前两年免租金，月均租金低至10元/㎡，政府给予相应补贴； 2.宣传推广费用补贴——在宣传推广费用方面，直销中心每年投入不少于200万元，政府每年对工厂直销中心提供补贴； 3.人才培训费用补贴——引进相关院校，厂家可以从中得到专业人才，还可以对原有人才进行深造，政府会提供相应补贴； 4.展位租金费用补贴——组织厂家进入内地城市参展，展位租金减免； 5.每年镇政府组织相关单位举行中国大朗国际毛织产品交易会。 案例：大朗毛织贸易中心 大朗毛织贸易中心平面布局 A区 D区 C区 B区 前沿广场 前沿广场 注：A、D区为工厂直销中心，除了08年之前卖了少量一楼临街铺位，余下商铺目前只租不售；
B、C区由开发商对外招租，目前均带租约对外销售。 二、经营情况 招商情况：整个项目一楼总体完成60%，二楼总体完成40%，空置较多。 经营情况：商家客源不稳定，依靠展会生存，整体经营状况一般。 地址：广州市站南路 项目实景图片 案例：大朗毛织贸易中心 二、经营情况 地址：广州市站南路 案例：大朗毛织贸易中心 1、产业特性与区域市场氛围不足以支撑以商贸为主的专业市场
毛纺产业在大朗的落户生根源于港企的工厂转移，但毛纺本身的市场不在南方而在北方城镇！大朗纯粹是一个生产基地！连发展自有品牌的毛纺企业都很少！而且毛纺属于服装类的一个很小分支，难以形成单一的批发市场。
大朗位处东莞中心位置，毗邻国家高科技产业园松山湖，一直以来缺乏大型商贸批发产业（不同于服装交易的虎门和展会交易的厚街），缺乏市场氛围。
三、失败原因分析
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