从五个角度看雄安新区最受益的华夏幸福，值多少钱？
本文由老贝谈股发布
他并不把自己归于房地产，美其名曰产业新城（但是房企颁奖也会去，表里不一）。他包含了地产、产业园区和城市建设，地产提供住，园区提供产业和就业引入人口，城市建设就是打造道路、酒店、公园休闲娱乐配套，所以他定位是在造城市，造现代化城市（连垃圾桶、路灯都自己铺），不愿意被别人和万科之流混为一谈（从股价上也可以分出来，他的产业地产概念很好看）。
发展历史：他最早起家于廊坊，原先在当地开火锅店，后来搞装修，进入房地产，02年时候经高人指点开发固安县城（很有前瞻性），固安当年还是个破贫困县。03年国家开始集中整顿产业园，园区陷低潮期，但固安产业园有幸躲过一劫（神奇的力量），06年在固安大规模投入...然后就是借壳上市到现在。
盈利模式：就是“园区+地产”，由于公司是在造城，投资巨大，于是用地产来回笼资金，园区地产按照正常来讲，更多的应该是服务园区，但是实际操作中有所偏差，除了园区部分企业的高官有实力来购买园区住宅，大部分的蓝领工人还是消费不起园区住宅，于是在固安得房子90%卖给了北京人。
由于不限购及差价巨大，导致固安得房子极其好卖。快速回笼了现金继而能够为后续产业新城中的基础设施建设及园区建设提供资金。利润来源的另一重要部分是招商落地额的45%，简单理解就是企业来投资100亿，政府要给结算给他45亿，由于成本就是人员的招商费用，导致毛利超95%。这一块促使他不断招商大项目，包括北汽集团，京东方，京东，只有企业投资额足够大，结算才能足够多。
这种模式的最大优点在于通过1、2级联动开发避开传统住宅的招拍挂的激烈竞争，凡是园区内的土地招拍挂，都是定向的都被他摘得，成本很低。而形势不好时放慢节奏，无需大量储备土地，减轻资金压力。
2014年上半年，老大王文学首次提出“三年建一百个产业园”的“三年百园”产业园扩张计划！
彼时，华夏幸福2013年全年销售额374亿，产业服务收入76亿。当年新拓展了四个园区：河北霸州、河北永清、河北香河和浙江嘉善，合计16个园区。
园区内产业园的规划对华夏幸福来说主观性比较强，比如园区内同一业态的企业聚集到什么程度可以升格为“产业集群”，再升格“产业园”，这个主要取决于华夏幸福自己的规划。
当时华夏幸福的16个园区中，文安、广阳、昌黎、丰台还在起步阶段；剩下7个园区处于规划定位阶段，只有六个区域的产业新城业务走上了正轨，按照2013年年报介绍大致成型产业园不到20个：
固安（2个）：肽谷固安生物医药孵化港、固安航天产业基地
大厂（4个）：节能装备、专用车及零部件、专用技术服务、文化创意与数字出版
怀来（3个）：高科技产业、总部经济、绿色生态
苏家屯（3个）：汽车核心零部件、高端专用装备、智能设备
香河（5个）：智能机器人产业港、数字内容科技港、节能环保设备产业港、电子商务科技港、通用航空产业基地
无锡（2个）：国家传感信息中心智慧产业园、德国标准传感设备科技港
“三年建一百个产业园”，你在逗我吧？
这个疑惑很快被一年多以后的另一个报道打的稀巴烂。
日，王再向高管下达军令状，要求必须三年内完成全国百城布局！内部员工都认为：“百城战略和做一百个产业园是完全不同的两个概念"。该报道当时引起很大震动。
什么产业集群、产业港、科技港、科技园，那些虚头八脑的全都一边站！
这次的目标是直接攻城拔寨，赤裸裸的抢地盘！抢地盘！抢地盘！
彼时，按照2015年半年报，华夏幸福拿下了22个园区，很有意思，复下盘，历史惊人的相似：
2014年有近20个产业园规划的时候，王喊出了“三年百园”；
2015年下半年有了20个园区，王又吹响了“三年百城”的号角。
为何华夏幸福这次高调的喊出三年百城的口号？这可能和2015年上半年华夏幸福的PPP产业园造城模式开始集中获得国家层面认可有关：
7 月 20 日，国务院办公厅通报表扬固安 PPP 模式;
7 月 27 日，国家发展和改革委员会推出 13 个 PPP
示范案例，固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名，成为河北唯一入选项目。
这是一个很重要的时间节点。获得国家最高层面的认可之后（获得财政部认可还要再晚一年，对财政部门来说华夏的产业服务收费模式和传统的地方财政之间有点那个……），王老板的洪荒之力开始爆发！
华夏幸福的格局也变得更高，从原来紧跟“京津冀一体化战略”，扩展到巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带，积极突破“一带一路”国家产业新城落地。
环京津老子圈的差不多了，要过长江南下了！要打出国门了！！
再从五个角度看，华夏幸福值多少钱
作为过去十年最亮眼的股票之一（十年涨幅50多倍），环京一代地产开发的龙头企业，华夏幸福始终是资本市场的宠儿，聚光灯从未离开过。随着雄安新区的出台，这个企业再度站在风口浪尖之上。问题来了，这个企业究竟值多少钱?
一：政策角度分析
随着雄安新区的出台，华夏幸福作为最受益的股份之一，价值直接面临重估，已经有人意念盘里喊出了3000亿不是梦的口号。
该公司在2015年与雄县人民政府签订相关协议，在雄县总面积524平方公里中，雄县与华夏幸福约定合作181.2平方公里。考虑到雄县的土地价值，181.2平方公里值多少钱？
虽然马上迎来反转，传闻华夏幸福委托面积中涉及到雄安新区的内容作废，紧接着财新网刊登华夏幸福雄县、白洋淀协议已经失效的新闻。华夏幸福的投资者直接挨了一记闷棍。
但细细分析，这对华夏幸福算是利空吗？肯定不是，即便协议作废，但肯定会有某些方面的补偿，华夏幸福对环京一带的影响力也丝毫未减。该股涨停就是最好的回应。
从政策角度看，这个股票应该在千亿以上。
二：从成长股角度来看
华夏幸福业绩一直在持续增长，过去十年股价爆发式的增长，根本原因就是业绩的飞速增长。在可以预见的未来2~3年，华夏幸福有理由，有能力保持较高的增长（感觉这话好官方啊），从各大机构的预测来看，30%的增长率应该是可以维持的。
如果用PEG这一指标来看，G取未来两三年的均值，给个30%，乖乖，peg&0.5，低估至少一倍！
如果从成长股角度来看，华夏幸福值2000亿。
三：从价值角度来看
地产要看土地储备，要看NVA，华夏幸福的模式和普通的地产公司还不太一样，做园区占了大头。这些估算太过于复杂，而且有些教科书式，我用傻瓜估值法来看：
另一种感性估算法，主要为PE，类似格力，中国建筑之类的价值股，给予10倍PE；茅台之类的高毛利，高现金流的垄断性企业，给予20倍估值；成长股给予30~40倍估值。
地产行业低估30%，是以保利地产做尺度，华夏幸福呢？
从预测来看，给它10倍估值，今年股价值28，明年35，后年43，很粗糙，但投资就是这样，毛估估就行了，心里面有个大概，精确投资并没什么用。
四：从投机角度看
从投机角度看，价值肯定无法估算。风来了，猪上天。风停了，一地鸡毛。投机就是互相收割，其实雄安概念也有很大投机成分在内。
不过华夏幸福盘子大，投机者都喜欢小市值公司，看来不是个好选择。
五：从行业角度看
很多人嚷嚷这房地产崩溃，这个嘴上说说就行了。地产崩溃了你就能过好日子了?too
young！房地产行业太大了，谁都说不准。能猜准的早就北上广买房，发家致富了。
不过华夏幸福在环京一带，不至于突然垮掉。考虑到环京一带的价值，华夏幸福可以拿着，每年赚个业绩增长，拿分红。
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海滩摩托，丛林穿越，普吉岛都有哪些好玩的娱乐项目推荐呢？
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: 蹦极蹦极，在哪？
@yepken：请问蹦极在哪
关于一日游玩法大致分为以下几种：1、各种出海游（网上可以订很方便，订了会发确认单给你然后到了那边出示确认单即可）2、丛林飞跃、ATV、骑大象、卡丁车、漂流、蹦极、冲浪体验馆（1000B/小时）3、幻多奇、人妖秀、成人秀、泰拳等4、真枪射击、直升飞机体验5、倒立屋The Upside Down House门票50多左右，就是房子是倒着的里面家具那些好像也是，感兴趣的可以去看看拍拍照，地址：位于普吉镇热门旅游购物点Siam Niramit和Premium Outlet之间以上的所有都可以在网上预定或者当地旅行社订（当地是能砍价的）在一日游的选择上大家可以根据自己的行程进行组合搭配（也可以资讯我给我留言）切记不要连续两天出海炒鸡累（年轻人请忽略我）中间尽量间断下后续会讲到我的一日游及一些心得体会———————————————————————————————————————————————关于夜市，我所了解的三个夜市：1、班赞海鲜市场门口（班赞夜市）每天晚上开放，吃吃吃2、普吉镇周末夜市（Talad Tai Rot）谷歌地图输入英文直接导航，每周日下午16:00开始 （网上有人说周六、周日都开放，但是我们周六去并没有开放所以不知道具体情况）比较文艺的夜市3、普吉镇夜市（Wat Nakaram）谷歌地图输入英文，周末15:00-24:00开放，当地最大的夜市建议空着肚子去，交通方式：普吉镇乘坐tutu车或出租车到周末市场，费用大概在150B左右，约15分钟车程，骑摩托3公里左右可以关注我的游记有更多更详细的内容
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关于一日游玩法大致分为以下几种：1、各种出海游（网上可以订很方便，订了会发确认单给你然后到了那边出示确认单即可）2、丛林飞跃、ATV、骑大象、卡丁车、漂流、蹦极、冲浪体验馆（1000B/小时）3、幻多奇、人妖秀、成人秀、泰拳等4、真枪射击、直升飞机体验5、倒立屋The Upside Down House门票50多左右，就是房子是倒着的里面家具那些好像也是，感兴趣的可以去看看拍拍照，地址：位于普吉镇热门旅游购物点Siam Niramit和Premium Outlet之间以上的所有都可以在网上预定或者当地旅行社订（当地是能砍价的）在一日游的选择上大家可以根据自己的行程进行组合搭配（也可以资讯我给我留言）切记不要连续两天出海炒鸡累（年轻人请忽略我）中间尽量间断下后续会讲到我的一日游及一些心得体会———————————————————————————————————————————————关于夜市，我所了解的三个夜市：1、班赞海鲜市场门口（班赞夜市）每天晚上开放，吃吃吃2、普吉镇周末夜市（Talad Tai Rot）谷歌地图输入英文直接导航，每周日下午16:00开始 （网上有人说周六、周日都开放，但是我们周六去并没有开放所以不知道具体情况）比较文艺的夜市3、普吉镇夜市（Wat Nakaram）谷歌地图输入英文，周末15:00-24:00开放，当地最大的夜市建议空着肚子去，交通方式：普吉镇乘坐tutu车或出租车到周末市场，费用大概在150B左右，约15分钟车程，骑摩托3公里左右可以关注我的游记有更多更详细的内容
★本岛休闲娱乐介绍：?枪术·卡塔射击场少年，想感受一下什么是荷枪实弹吗？想知道什么叫做“手未动，心已跳”的感觉吗？来，去练习一下射击吧。这是一所位于卡塔海滩附近的射击场，可供选择的枪类非常多，老板长得超像美剧里退休已久的老警官。我们去的时候店里刚好没什么人，和老板闲聊了几句后就熟了。当我选好枪的时，老板说，新人射击一定要戴耳罩，没开过真枪的人肯定不知道那一瞬间的声音有多大。后来才发现老板说的是大实话啊，戴着耳罩都能听到“嘭”地一声闷响，更别说不戴耳罩了。?马术·Phuket International Horse Club夕阳总会给人一种迟暮的错觉，仿佛一定要做点什么才能挽留住时间，记得很小的时候，放学后我会和小伙伴边玩边跑，一天里最幸福的莫过于回家的那段路，可那是一段无法追回的时光，再说现在已经跑不动了，所以我改成骑马。在班涛海滩（离芭东海滩较远）有一间马术俱乐部，可以提供小马给你骑1.5小时左右，傍晚去骑马是最好的时间，你和马刚好与夕阳相互映衬，潮起潮落间，余晖渐渐褪去，不知你是否会有一丝不舍？?人类泰山·Skyline Adventure在卡塔海滩附近有一间丛林飞索俱乐部，推荐它是因为这是一间连锁俱乐部，它在清迈也有一间俱乐部，口碑不错，安全措施做得很好，拍的图片找不到了，不知道是不是被误删了。另外，如果不想跑这么远，去山顶大佛、查龙寺，或者去普吉镇喝个特色咖啡？
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: 海边骑马可还不错啊！
上的水上活动很多！游泳、潜水、滑水、独木舟、风浪板、香蕉船……丰富多彩的水上、水下运动项目会让你手舞足蹈、无暇休息，有很多岛上旅游专卖店会组织您前往这些地方活动，价格公开（可砍价）。有的游客喜欢一天深潜;有的游客喜欢浮潜;有的游客喜欢出海一整天；有的游客带有老人和小孩，担心晕船,就喜欢在岛的沙滩上散散步。也可以试试山顶餐厅：山顶餐厅，可以说是普吉镇得观景台吧它位于140米得山坡上，可以俯瞰整个普吉镇得风景，景色是非常不错得！
普吉岛上的水上活动很多！游泳、潜水、滑水、独木舟、风浪板、香蕉船……丰富多彩的水上、水下运动项目会让你手舞足蹈、无暇休息，有很多岛上旅游专卖店会组织您前往这些地方活动，价格公开（可砍价）。有的游客喜欢一天深潜;有的游客喜欢浮潜;有的游客喜欢出海一整天；有的游客带有老人和小孩，担心晕船,就喜欢在...&
上的水上活动很多！游泳、潜水、滑水、独木舟、风浪板、香蕉船……丰富多彩的水上、水下运动项目会让你手舞足蹈、无暇休息，有很多岛上旅游专卖店会组织您前往这些地方活动，价格公开（可砍价）。有的游客喜欢一天深潜;有的游客喜欢浮潜;有的游客喜欢出海一整天；有的游客带有老人和小孩，担心晕船,就喜欢在岛的沙滩上散散步。也可以试试山顶餐厅：山顶餐厅，可以说是普吉镇得观景台吧它位于140米得山坡上，可以俯瞰整个普吉镇得风景，景色是非常不错得！
我是年初自由行的，个人建议，两天一天一定要选个离岛的，皮皮岛是个选择，余下的一天，可以自驾，在岛上沿海周游一天，随时下车看景，蚂蜂窝的导航就很好用，可以随时选择附近景点，美食等等，比谷歌好用，落脚点可以选在神仙半岛，神仙半岛一定不要和旅行团去的那个观景台都是游客，有一条岔路，往下走到海边，景色很美，也有许多自由行的和当地的人会走那条路。另外一个，可以看一下幻多奇的表演，蚂蜂窝就可以定，早一点去，人少，自助餐还可以。交通工具可以租摩托或开车。
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我是年初自由行的，个人建议，两天一天一定要选个离岛的，皮皮岛是个选择，余下的一天，可以自驾，在岛上沿海周游一天，随时下车看景，蚂蜂窝的导航就很好用，可以随时选择附近景点，美食等等，比谷歌好用，落脚点可以选在神仙半岛，神仙半岛一定不要和旅行团去的那个观景台都是游客，有一条岔路，往下走到海边，景色很美，也有许多自由行的和当地的人会走那条路。另外一个，可以看一下幻多奇的表演，蚂蜂窝就可以定，早一点去，人少，自助餐还可以。交通工具可以租摩托或开车。
: 实在不好意思，才回复，不知还能不能帮到你，可以的，神仙半岛有停车场的。
@grace：神仙半岛可以开摩托车过去吗，住在卡伦
如果你是10月中旬至4月期间去，建议你参加斯米兰群岛一日游或者是达差岛一日游，淘宝上都可以订， 斯米兰群岛可以在岛上住，但是较为简陋，达差岛是不能居住的，一日游主要是浮潜，那里的海水很干净，透彻，斯米兰群岛被评为10大潜水地之一，不过你得有证才能潜水的，就光浮潜，都能看的一清二楚，非常美，我去就去参加了这2个一日游，你可以看我的游记，上面有提到。
如果你是10月中旬至4月期间去，建议你参加斯米兰群岛一日游或者是达差岛一日游，淘宝上都可以订， 斯米兰群岛可以在岛上住，但是较为简陋，达差岛是不能居住的，一日游主要是浮潜，那里的海水很干净，透彻，斯米兰群岛被评为10大潜水地之一，不过你得有证才能潜水的，就光浮潜，都能看的一清二楚，非常美，我去...&
如果你是10月中旬至4月期间去，建议你参加斯米兰群岛一日游或者是达差岛一日游，淘宝上都可以订， 斯米兰群岛可以在岛上住，但是较为简陋，达差岛是不能居住的，一日游主要是浮潜，那里的海水很干净，透彻，斯米兰群岛被评为10大潜水地之一，不过你得有证才能潜水的，就光浮潜，都能看的一清二楚，非常美，我去就去参加了这2个一日游，你可以看我的游记，上面有提到。
: 对的…去过的人觉得可惜，没有去过的人无所谓的
两天可以选择离岛行程，推荐斯米兰岛和皇帝岛。斯米兰岛风景很赞，但是很远，岛上不能被开发所以住宿条件很差，船宿还不错但是要提早很多时间预订，如果晕船厉害就不要订船宿了。第二个皇帝岛，不算太远岛上有不同层次价位3个酒店可以选择。但是一日游也是不错的选择省得行李搬来搬去的周折，攀岩湾一日游，或者租船海钓，皇帝岛一日游，沙发里骑大象半日游都是不错的选择，可以 看看某宝，很多选择，都是中文行程简单易懂也不贵
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两天可以选择离岛行程，推荐斯米兰岛和皇帝岛。斯米兰岛风景很赞，但是很远，岛上不能被开发所以住宿条件很差，船宿还不错但是要提早很多时间预订，如果晕船厉害就不要订船宿了。第二个皇帝岛，不算太远岛上有不同层次价位3个酒店可以选择。但是一日游也是不错的选择省得行李搬来搬去的周折，攀岩湾一日游，或者租船海钓，皇帝岛一日游，沙发里骑大象半日游都是不错的选择，可以 看看某宝，很多选择，都是中文行程简单易懂也不贵
两天的话可以安排：一天出海，参考离岛：Pp岛、蜜月岛（个人推荐Pp岛，因为大多PP岛线路包括蚊子岛竹子岛和天堂湾情人沙滩）第二天可以丛林飞跃+骑大象+漂流（推荐丛林飞跃）白天的行程如上。晚上可以漫步沙滩吃些海鲜烧烤
两天的话可以安排：一天出海，参考离岛：Pp岛、蜜月岛（个人推荐Pp岛，因为大多PP岛线路包括蚊子岛竹子岛和天堂湾情人沙滩）第二天可以丛林飞跃+骑大象+漂流（推荐丛林飞跃）白天的行程如上。晚上可以漫步沙滩吃些海鲜烧烤&
两天的话可以安排：一天出海，参考离岛：Pp岛、蜜月岛（个人推荐Pp岛，因为大多PP岛线路包括蚊子岛竹子岛和天堂湾情人沙滩）第二天可以丛林飞跃+骑大象+漂流（推荐丛林飞跃）白天的行程如上。晚上可以漫步沙滩吃些海鲜烧烤
首先还是取决于额你个人有什么爱好或者需求。如果喜欢风景可以在淘宝预定斯米兰群岛一日游。喜欢娱乐项目可以预定丛林飞跃，骑大象。可能我是在海边长得的缘故觉得海滩摩托没什么好玩的。浪费钱，既然出国旅行玩一些或者参观一些国内没有的。
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两天只能选个外岛，除了考虑在岛上住一晚，其他都是一日游的团，可以考虑pp岛或攀牙湾，pp回到酒店差不多五点，攀牙湾差不多四点。
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两天只能选个外岛，除了考虑在岛上住一晚，其他都是一日游的团，可以考虑pp岛或攀牙湾，pp回到酒店差不多五点，攀牙湾差不多四点。
一日游，要么离岛游：去pp 或者皇帝岛；或者去租个摩托车环岛游；或者报个丛林穿越，玩过的人都说刺激好玩！
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一日游，要么离岛游：去pp 或者皇帝岛；或者去租个摩托车环岛游；或者报个丛林穿越，玩过的人都说刺激好玩！
可以到蛋岛玩一玩，大概30min，或者卡伦海滩，离芭东海滩骑摩托约10min
可以到蛋岛玩一玩，大概30min，或者卡伦海滩，离芭东海滩骑摩托约10min&
可以到蛋岛玩一玩，大概30min，或者卡伦海滩，离芭东海滩骑摩托约10min
只有两天，第一天已经出过海，第二天就在普吉逛逛就好了，随便点，走走逛逛吃吃挺好。
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只有两天，第一天已经出过海，第二天就在普吉逛逛就好了，随便点，走走逛逛吃吃挺好。
喜欢刺激些的可以上午约个实弹射击，下午回来后做做spa！休闲些的可以去蛋岛玩玩
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喜欢刺激些的可以上午约个实弹射击，下午回来后做做spa！休闲些的可以去蛋岛玩玩
<textarea name="editor" class="_j_content _j_answer_suggest" id="_js_editorText" placeholder="用自己的【真实经历】作答，而不是网上搜来的信息好回答不一定特长，但一定【不是简单的一两句话】永远替提问者【多想一步】，会加分哦~" >
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