二手房交易碰到这8种毁约情况 怎么办？
二手房交易过程中出现的哪些问题需要注意和预防呢？本文列出了二手房买卖中的八大毁约现象，值得买卖双方同时留意。现象一、上家后悔不卖房房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。现象二、卖房家庭意见不一买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。现象三、“包购纠纷”不是违约下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。现象四、房子“不吉利”要退房买卖双方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。现象五、“跳单交易”买卖方违约为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。现象六、买受人拒付居间费买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。点评：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。现象七、弥补房屋涨幅差价房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。现象八、下家反悔不买房下家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。 以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。郑重声明：腾讯房产拥有本网站内所有资料的版权，并未授权任何网站。媒体、同行在转载时，必须注明出处(腾讯)，否则腾讯房产将依法追究其法律责任。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
均价：均价4800元/平方米
特色：品牌开发商
一口价钜惠
均价：均价4300元/平方米
特色：打折优惠
均价：均价4350元/平方米
特色：打折优惠
衣柜免费送
均价：均价5800元/平方米
特色：打折优惠
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved“二手房”买卖中买受人面对出卖人毁约应如何应对
“二手房”买卖中买受人面对出卖人毁约
应注意的相关问题
2017年3月以来全国一二线城市房价涨幅较大，就连房价一直较为平稳的西安市近几月也呈现房价大幅上涨的趋势，房产交易市场异常活跃，而伴随房产交易出现的“二手房”买卖毁约现象也随之增加。本文主要结合案例，就“二手房”买卖中，买受人面对出卖人毁约，从而提起诉讼时应注意的相关问题作出分析。
西安市民潘先生称：2017年3月初，其与房屋出卖方以及房屋中介机构签订了《房屋买卖定金协议》（以下简称《协议》），《协议》对房屋状况、价款、房款交付的方式及期限、过户时间及双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。《协议》签订后当日，潘先生便向房屋出卖方交付了三万元购房定金，随后不久在其办理房屋按揭贷款手续过程中，潘先生便接到出卖方毁约的电话，出卖方以其妻子不同意为由，要求解除房屋买卖协议。然而就在这一个月左右的时间里，同地段同户型的房屋总价已上涨十多万元。面对如此情况，潘先生欲通过司法程序维护其权益。
笔者分析后认为，本案主要涉及以下主要问题：1.未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？2.该《房屋买卖定金协议》的性质应如何认定？3.买受人能否要求继续履行合同？4.买受人放弃要求继续履行合同，主张赔偿损失时损失应如何确定？现笔者就前述问题作以下分析：
一、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
&&&&司法实践中，经常会出现房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情形，针对该问题，司法实践通常是区分情况进行处理。
&&&&1.若房屋登记的所有权人为出卖方一人的，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同应当有效。
公示公信原则是物权法的三大原则之一，其目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房屋产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房产。
因此，屋登记的所有权人为出卖方一人的，房屋登记的所有权人与买受人订立的房屋买卖合同应为有效，其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的，买受人不是善意第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下，买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。
2.房屋登记权利人为数人的，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同效力如何认定？
&&&&根据部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他房屋登记权利人事后对该买卖合同不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，根据法律规定，符合《民法通则》中关于表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。&
二、该《房屋买卖定金协议》的性质应如何认定
《深圳市中级人民法院&&/span&关于审理二手房买卖合同纠纷案件问题的指导意见&》（以下简称《指导意见》）中明确“买卖双方约定在限期内订立本约的，应认定为二手房买卖预约合同，名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。”
根据深圳中院的规定，名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。首先，该《协议》中买卖双方未约定在期限内订立本本约合同；其次，买卖双方对其姓名、住所、房屋权属证书名称和编号、房地产座落位置、面积、成交价格及支付方式、房地产交付使用的时间、违约责任等主要内容作出了详细约定，符合《城市房地产转让管理规定》关于房地产转让合同主要内容约定的要求。故该《协议》应视为二手房买卖合同。
三、出卖人单方面终止协议，买受人能否主张要求继续履行合同？
全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。&
四、因出卖方单方面终止协议，导致合同确不能继续履行的，主张赔偿损失时损失应如何确定？
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
因此，对于因出卖方单方面终止协议，导致合同确不能继续履行的，违约方应当承担赔偿因违约而给对方造成损失的责任，包括直接损失和预期可得利益损失。预期可得利益损失通常以房屋涨跌损失进行确认，关于如何确定房屋涨跌损，《上海市高级人民法院&关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答&》（以下简称《若干问题解答》）第六条中明确：其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
故当事人在确定损失时可参照上海高院《若干问题解答》予以确定。在该例中，买受人除要求双倍返还定金外，还可要求对方赔偿其实际损失。
北京市炜衡（西安）律师事务所
联系方式：
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
二手房买卖违约条款的法律认定
合同中“违约条款”第六条：出卖人未在承诺的期限内将户口迁出，导致买受人不能不能将户籍迁入，视为构成违约，除了必须采取积极行为将户籍迁出外，还必须向买收方支付5万元人民币的违约金。如今，迁出期限已过3个月，房主拒绝赔偿，房主的理由是虽然户籍未迁出，但是不影响你户口迁入。律师先生这种情况能认定房主违约赔偿吗？谢谢急需解惑。
浏览次数：0
不属于根本违约的。根本违约是违约行为导致你合同目的无法实现，你户口迁入没有影响，所以不属于的。
房天下知识为您分享了一条干货
是卖方这种解释
你好，如果影响户口迁入构成违约
影响你户口迁入就是房主违约
我的补充：
属于违约，可以起诉要求卖方承担违约责任
你好，一般按照合同约定办理，一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。
你好，对方违约的，可以要求履行违约条款。
您好，建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
您好，具体根据合同约定，需要承担违约责任
协商不成可以搜集证据到法院诉讼解决，具体诉讼流程：1、撰写民事起诉状，收集相关证据材料，向有管辖权的人民法院立案窗口立案；2、案件被受理后，法院会给你一份缴费通知书，按照指示向指定银行缴纳诉讼费用，再将银行给你的缴费单据拿到法院换票；3、等待法院通知开庭，一般会给你发开庭传票的；4、按照传票指示的时间、地点出庭参加诉讼；5、开完庭等待判决结果，如对结果不服，自收到判决结果之日起向中级人民法院上诉。...
协商不成可以搜集证据到法院诉讼解决，具体诉讼流程：1、撰写民事起诉状，收集相关证据材料，向有管辖权的人民法院立案窗口立案；2、案件被受理后，法院会给你一份缴费通知书，按照指示向指定银行缴纳诉讼费用，再将银行给你的缴费单据拿到法院换票；3、等待法院通知开庭，一般会给你发开庭传票的；4、按照传票指示的时间、地点出庭参加诉讼；5、开完庭等待判决结果，如对结果不服，自收到判决结果之日起向中级人民法院上诉。具体细节法律问题可以带证据材料来炜衡律所面谈，欢迎打电话免费法律咨询。
第1-10条,共16条 &
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:3,asku:0,askr:244,askz:22,askd:86,RedisW:8askR:1,askD：366 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:368
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二手房买卖中的违约情形，二手房买卖如何计算违约金？
二手房买卖中的违约情形，二手房买卖如何计算违约金？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
一、买卖中的违约情形（一）卖方违约引起的纠纷目前常见的就是因房价上涨过快，出卖方认为房屋价格卖低了，寻找各种理由解除双方的买卖合同。如以另一配偶不知情、不同意为由主张夫妻一方无权处分的；房屋的承租人要求行使优先购买权的；房屋没有取得的等等。（二）买方违约引起的纠纷买方主动要求解除合同的一般不多，因为房屋购买之后，房价飞速上涨，就算房屋存在一些质量问题也往往忍气吞声。但是在房价下降时，体现尤为突出，比如2009年北京近郊的燕郊房地产价格大幅度下跌，买方以超过法定范围或者以无法办理银行按揭货款等理由要求解除合同，或者主张出卖方承担违约责任。（三）中介引起的纠纷房屋中介业务可谓是一片繁华，有楼盘的地方就有多家房屋中介公司的存在。经常也会有一些房屋中介公司为谋取利益而违背行业规则和职业道德的行为发生。二、二手房买卖如何计算违约金二手房违约金的计算依据买卖双方签订的合同，造成实际的损失，来计算的。若违约金过高或者太低，都可以根据实际情况来调整的。卖买双方在签订合同后，如果卖方违约不愿意出售房屋，那么违约金在法律是否有最高比例的规定 有规定，但是不是以比例形式规定的。违约金应该相当于实际所受的损失。如果违约金约定的过分高于或低于实际损失。当事人可以请求法院降低或适当增加。二手房违约金的计算标准合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，主要看您合同中约定的是按照已付房款还是全部房款，如果没有约定则双方可以协商。买卖合同的违约金按实际标的的一定比例确定一般在几%有约定的从约定。没有约定的，依照实际损失主张。商品房买卖合同中的违约金计算大致有两种方法，一个是以逾期天数为基础，约定一个固定的万分之几的比例来计算，在逾期付款和逾期交付的违约金计算中采用了这种计算方法；另外一种是约定一个固定的百分比来计算违约金的数额。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二手房买卖中买卖双方对彼此的情况并不是很了解，而中介也是极力促成交易的形成，但是买卖双方以及中介都难免会有出现违约，可能是基于房价过高或过低，或是中介费的高低。这时不论是哪一方违约，对于二手房买卖的当事人来说都需要予以解决，在解决纠纷时应咨询专业的律师，这样才能更好的保障自身的权益。
延伸阅读：
一、二手房交易中的违约情形有哪些在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4、房屋质量问题的违约......
一、房屋买卖中的违约情形有哪些1、不能履行。又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不......
无锡房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
二手房买卖相关栏目
关于二手房买卖中的违约情形，二手房买卖如何计算违约金？ 的推荐内容
二手房买卖相关咨询
无锡房产律师、无锡房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
二手房流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
二手房买卖相关咨询
二手房买卖相关案例
二手房买卖相关资讯
二手房买卖相关法规
二手房买卖相关合同
二手房买卖相关文书
二手房买卖相关专题
二手房买卖热门专题
法邦房产律师为您提供二手房交易流程、购买二手房注意事项、卖二手房注意事项、二手房买卖合同范本、二手房交易税费、二手房买卖纠纷等二手房买卖中的相关内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：}