房价步入过冷区间 地方二轮救市后国家可能出手|房价|楼市调整|地方救市_新浪财经_新浪网
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房价步入过冷区间 地方二轮救市后国家可能出手
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　　70城市新房价格环比连续四个月下挫
　　二轮救市逐步展开 信贷料唱主角
　　□本报记者 张敏
　　显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。
　　房地产市场已进入本轮周期下行阶段，成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转，将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于，进入传统的“金九”，房地产市场仍未有起色。
　　值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽救低迷的市场，除非在信贷政策上有着实质性放松，否则房地产市场将继续处在下行通道中。
　　房价步入“过冷”区间
　　数据显示，8月，全国70个大中城市中，仅有厦门一地新建商品住宅价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均出现下降。平均而言，70城市新房价格环比下跌1.2%，连续四个月出现下挫，且跌幅不断扩大。
　　上海易居房地产研究院分析指出，70城市房价指数指标从2005年起开始使用，如此计算，今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。
　　在上述房价下跌的城市中，包括四个一线城市在内，共有52个城市的新房价格环比跌幅超过1%，也是历史少见。
　　同比来看，70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54，接近去年同期的水平。今年1月以来，该涨幅已连续8个月下挫。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，房价已经跌回一年前的水平。
　　二手房方面，上月共有67个城市的价格出现环比下跌，2个持平，仅有合肥一地出现上涨。70城市二手住宅平均环比下跌0.8%，同样连续四个月下跌；平均同比上涨0.1%，同样几乎跌回一年前的水平。
　　上海易居房地产研究院报告指出，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在九、十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。
　　值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅价格环比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以来，杭州新建商品住宅价格一直环比下降，且连续5个月位居降幅榜首。
　　今年年初，杭州最先传出房地产项目降价的消息，随后引发区域乃至全国性的“降价潮”。因此，其楼市变化最为受人关注。分析人士指出，按照惯例，最先出现市场调整的城市，往往最先恢复。从杭州的房价跌幅可以看出，当前市场仍然处在深度调整中，并无复苏迹象。
　　下跌周期恐未结束
　　此次房价的调整范围之广、跌幅之大，远超市场预期。张大伟表示，从春节过后至今的七个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。到6至8月，房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。
　　之所以出现上述局面，虽是多重作用累积的结果，但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，已连续29个月保持上涨，与2012年3月时的低点相比，增幅达到86.4%。最近两年多来，全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加，库存指标仍有继续攀高的动力。
　　在需求层面，由于城镇化进程慢于预期，以及产业支撑不足等因素，使得需求后继乏力。张大伟指出，此前数年，部分二三线城市楼市增长过快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滞、房价下滑均在所难免。
　　多数分析人士认为，在经过2012年和2013年的大幅上涨之后，当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在，成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，我国房地产市场始终表现先扬后抑的周期性特征。这是最近十年来，我国经历的第四个房地产短周期。
　　他表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短。
　　相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点，降价通道还将持续。
　　“救市”仍有后续动作
　　历史经验显示，每当市场低迷之时，救市行为便应运而生。由于市场未出现好转迹象，今年4月以来，不断有城市推出松绑调控的相关措施。集中表现为：放松“限购令”、给予税费补贴、调整普通住宅认定标准等。另有不少城市虽未明确发文，但以暗补的形式予以松绑。
　　截至目前，这些措施作用十分有限。统计局数据显示，今年1-8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。进入传统旺季的“金九”，各地成交情况仍未有明显好转。
　　9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款，共二十条细则，因此也被称为“鄂六条”。此前，福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”，四川也曾出台一系列松绑调控的措施。
　　张大伟认为，在经济降速、土地财政降温的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看，预计至少还会有10个以上省份发布文件，目的是挽救岌岌可危的房地产市场。
　　杨红旭表示，“鄂六条”的出台，表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市，主要体现在单个城市层面，而第二波已经升格至省级。
　　他进一步指出，若市场继续没有好转，还可能出现国家层面的第三波“救市”。内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低，以及楼市调控长效机制的建立等。
　　多数受访者指出，尽管救市动作频频，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入低速增长的“时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑，否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初，2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。
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原标题：房价步入过冷区间 地方二轮救市后国家或出手
　　70城市新房价格环比连续四个月下挫
　　二轮救市逐步展开 信贷料唱主角
　　国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。
　　房地产市场已进入本轮周期下行阶段，成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转，将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于，进入传统的“金九”，房地产市场仍未有起色。
　　值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。 分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽救低迷的市场，除非在信贷政策上有着实质性放松，否则房地产市场将继续处在下行通道中。
　　房价步入“过冷”区间
　　数据显示，8月，全国70个大中城市中，仅有厦门一地新建商品住宅价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均出现下降。平均而言，70城市新房价格环比下跌1.2%，连续四个月出现下挫，且跌幅不断扩大。
　　上海易居房地产研究院分析指出，70城市房价指数指标从2005年起开始使用，如此计算，今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。
　　在上述房价下跌的城市中，包括四个一线城市在内，共有52个城市的新房价格环比跌幅超过1%，也是历史少见。
　　同比来看，70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54，接近去年同期的水平。今年1月以来，该涨幅已连续8个月下挫。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，房价已经跌回一年前的水平。
　　二手房方面，上月共有67个城市的价格出现环比下跌，2个持平，仅有合肥一地出现上涨。70城市二手住宅平均环比下跌0.8%，同样连续四个月下跌；平均同比上涨0.1%，同样几乎跌回一年前的水平。
　　上海易居房地产研究院报告指出，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在九、十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。
　　值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅价格环比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以来，杭州新建商品住宅价格一直环比下降，且连续5个月位居降幅榜首。
　　今年年初，杭州最先传出房地产项目降价的消息，随后引发区域乃至全国性的“降价潮”。因此，其楼市变化最为受人关注。分析人士指出，按照惯例，最先出现市场调整的城市，往往最先恢复。从杭州的房价跌幅可以看出，当前市场仍然处在深度调整中，并无复苏迹象。
　　下跌周期恐未结束
　　此次房价的调整范围之广、跌幅之大，远超市场预期。张大伟表示，从春节过后至今的七个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。到6至8月，房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。
　　之所以出现上述局面，虽是多重作用累积的结果，但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，已连续29个月保持上涨，与2012年3月时的低点相比，增幅达到86.4%。最近两年多来，全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加，库存指标仍有继续攀高的动力。
　　在需求层面，由于城镇化进程慢于预期，以及产业支撑不足等因素，使得需求后继乏力。张大伟指出，此前数年，部分二三线城市楼市增长过快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滞、房价下滑均在所难免。
　　多数分析人士认为，在经过2012年和2013年的大幅上涨之后，当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在，成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，我国房地产市场始终表现先扬后抑的周期性特征。这是最近十年来，我国经历的第四个房地产短周期。
　　他表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短。
　　相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点，降价通道还将持续。
　　“救市”仍有后续动作
　　历史经验显示，每当市场低迷之时，救市行为便应运而生。由于市场未出现好转迹象，今年4月以来，不断有城市推出松绑调控的相关措施。集中表现为：放松“限购令”、给予税费补贴、调整普通住宅认定标准等。另有不少城市虽未明确发文，但以暗补的形式予以松绑。
　　截至目前，这些措施作用十分有限。统计局数据显示，今年1-8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。进入传统旺季的“金九”，各地成交情况仍未有明显好转。
　　9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款，共二十条细则，因此也被称为“鄂六条”。此前，福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”，四川也曾出台一系列松绑调控的措施。
　　张大伟认为，在经济降速、土地财政降温的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看，预计至少还会有10个以上省份发布文件，目的是挽救岌岌可危的房地产市场。
　　杨红旭表示，“鄂六条”的出台，表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市，主要体现在单个城市层面，而第二波已经升格至省级。
　　他进一步指出，若市场继续没有好转，还可能出现国家层面的第三波“救市”。内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低，以及楼市调控长效机制的建立等。
　　多数受访者指出，尽管救市动作频频，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入低速增长的“白银时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑，否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初，2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。
(责编：孙红丽、唐k)
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中国政府绝对不会让房价大跌 必要时出手救市
　　据中国经济网报道，19日下午，银监会主席刘明康在北京参加CEO组织峰会时表示，即使房地产价格下跌40%，我国银行业的风险覆盖率仍然高于国际通行水平，中国的房地产贷款风险总体可控。　　又变成了40%？就在两个月前，刘明康曾表示，根据压力测试的结果显示，最坏的情况就是房价下跌50%，在这种情况下，银行都可以承受，银行业不存在着被房地产商裹挟这一说法。 刘明康此论受到了房地产界以及学界异口同声的质疑。不知是不是因为质疑的声音太强烈，刘明康这次打了一个八折——房价下跌50%，银行承受不了；下跌40%，就能承受得了吗？在笔者看来，这只有量的区别，没有发生质变。　　刘明康称，目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。同时，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%……单从这些信息来看，房价下跌40%，确实在银行的承受范围之内。但问题在于：这些数字都是静态的，当房价出现暴跌之后，各个领域各种数据都会发生连锁反应和难以预测的变化。比如，如果房价下跌40%，“贷款房价比”的分母就会大大缩小，大多数按揭房的“贷款房价比”就会超过100%，即变成了“负资产”，违约的比例就会大大提高。　　除了上述这笔明显且易算的账之外，还有很多无法预测且难以计算的大账及其风险。要知道，房价下跌40%应该也算是崩盘了，而房地产业的崩盘必然导致相关产业的“多米诺骨效应”，钢铁、水泥、建材等几十个相关行业的业绩都会下滑，而它们的贷款也会变成坏账。
　　的确，中国的金融衍生产品比欧美国家少得多。在次贷危机发生前，这曾被视为中国金融服务业太不发达的表现，但现在却成了提高中国银行业抗风险能力的因素。不过，中国也有欧美国家所没有的、带有明显“中国特色”的风险因素，那就是地方政府的贷款。数据表明，地方政府融资平台的贷款余额超过10万亿，这天文数字般的负债主要是以土地作抵押的。而楼市一旦崩盘，土地市场必然熄火，没有了土地出让金，地方政府拿什么还债呢？　　近几年，银监会搞过好几次房价下跌压力测试。每一轮的房地产调控，基本上都要测试一次。开始是20%，然后是30%，假想下跌幅度不断提高，直到50%。在笔者看来，这种所谓的“测试”是很可笑的，因为只有在真实情形出现的情况下才谈得上“试”，这就好比要测试黄金能否经受2000摄氏度的高温必须把金块放在2000度高温的炉中一样。如今房价并没有出现40%的大跌，甚至没有明显的下跌，银监会的人坐在办公室里，怎么“测试”呢？实际上，他们搞的只是“测算”，而非“测试”。　　在笔者看来，说银行可承受房价下跌50%不靠谱，说银行可承受房价下跌40%同样不靠谱。　　那么，刘明康为何总说这种不靠谱的话呢？笔者认为，这并非出自经济上的科学测算，而是出于政治上的需要。目前，政府调控楼市的力度越来越大，房价下行的可能性也越来越大，但各界都担心金融体系承受不了房价的大跌，认为中国的银行被房地产所“绑架”，这种担忧势必影响政府调控的决心以及调控政策的推行。这对房地产市场的调控无疑是不利的，而银监会的表态无异于一颗“定心丸”。既然政府需要银监会的这种态度，银监会自然责无旁贷。　　笔者相信，刘明康应该也知道房价下跌40%对银行来说肯定是场灾难，他之所以敢这么说，一是时势所需，二来他知道下跌40%的可能性并不大——我敢说，房价真要出现大跌，哪怕只有20%的降幅，政府就会采取救市的措施，因为房地产的崩盘不仅是银行所不能承受的，而且是“维稳”所不能承受的风险。
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8月房价环比跌幅创08年以来历史新高 地方二轮救市后国家可能出手
作者：乐居网
国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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来源：中国证券报-中证网
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