“有钱的中国人”来了？ 温哥华房价上涨真相
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作者：凤凰周刊 人气： 发布时间：
摘要：1月8日，本港《南华早报》发表《中国富豪买下六成温哥华西区房，房价飙升引争议》一文，将“大温哥华房价中国人推动论”再次炒得热火朝天。文章提出质疑称，“温哥华可能早已
1月8日，本港《南华早报》发表《中国富豪买下六成温哥华西区房，房价飙升引争议》一文，将“大温哥华房价中国人推动论”再次炒得热火朝天。文章提出质疑称，“温哥华可能早已得到海外收入丰厚的富翁青睐，由此导致当地房价失控；但各级政府并没有尽起码的责任去冷却市场，反而乐见更多资金流入。”然而，这样简单的逻辑和提供的数据经得起推敲么？房价上涨是实情2015年加拿大的经济并不景气：前9个月中，5个月的国内生产总值（GDP）为负增长，按照美林全球研究高级经济师埃内拉约尔的预期，第四季度GDP增速可能为-0.4%。受困于糟糕的经济形势，加拿大全国绝大多数地方的房价都呈平稳甚至下滑态势。但大温哥华地区却是绝对的例外。1月11日由卑诗省物业估价署（BCAAA）发布的《2016年度卑诗省物业估价报告》显示，2015年该省房地产总估价同比上升11.1%，而大温哥华地区的22个市镇则是拉抬全省房地产价格的根本力量：资料显示，全省估价排名前十的豪宅中有9幢来自大温哥华地区，其中8幢来自温哥华市，估价排名前100的豪宅中98座属于大温哥华地区（其中73座位于温哥华市，15座西温哥华市，10座位于UBC大学区）；而在大温22个地区市镇中，2015年度估价升幅超过10%的多达9个，升幅较上年倍增甚至翻了几番，上涨速率的提升令人惊恐。要知道，包括大温哥华地区在内的卑诗省并非加拿大经济最繁荣的地区，恰恰相反，近年来这里一直是加拿大各省区中平均收入最低、专业高薪工作最难找的地方。早在2013年，加拿大皇家银行经济研究所（RBCER）就发表过一份报告称，全加房地产市场价格被高估约10%，大温哥华地区问题尤为突出。在这份名为《房屋市场趋势与居民负担能力》的报告中，大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元（全国均价36.3万），家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担（全国平均为7.72万），可负担指数高达82.2%（指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%）。在金融机构和评级单位看来，即便全加平均房价指数、尤其可负担指数深处“高泡沫”的“红线”之上，大温房屋均价仍比全国均价高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大。在美国市场研究公司Demographia2015年做的年度调查报告中，大温2014年平均房屋均价70.48万加元，平均居民年收入6.64万加元，房价/年收入比率高达10.6倍，在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港，位列世界第二，远远超过“住房可负担”的标准。房价之重，可谓触目惊心。而过去一年间，大温房价又涨了一大截，收入状况却丝毫不见改善，“房屋可负担问题”显然愈加严重了。值得一提的是，BCAAA发言人格兰特（Jason Grant）在推出上述《估价报告》时坦言，报告编制时所依据的是截至2015年7月的数据，而据他观察，7-12月大温房价涨幅较上半年有过之而无不及。房屋估价提高意味着各市镇将理直气壮地大幅调高地税，如去年12月15日温哥华市议会通过的《2016年度财政预算案》中就赫然显示，2016年该市地税将涨2.3%——尽管2015年刚刚涨过。“中国人哄抬房价说”兴起由于大温哥华地区华裔集中，近年来每逢房价上涨，坊间议论都会集中在华裔身上。这些人认为，大温哥华房价的上涨，是因为太多外国有钱人和“热钱”流入抢购的结果，其中尤以中国大陆来的豪客为甚，而这一比例到了“无法忍受”的地步。2011年房地产研究机构Landcor Data曾给出“温西和列治文74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”，要求省府和市府“痛下决心”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德（Saeid Fard）于日在加拿大《亚太邮报》撰文称，被外来投资移民购买的温哥华物业比例预计高达30％-50%，他更引述大温房地产经纪刘志元的“经验之谈”，称“近80%高档物业被疑似大陆人买走”。最新的说法则是文章开头提到的《南华早报》“中国富豪买下六成温哥华西区房”一说。该报道称“温哥华西区独立屋买家中66%拥有中国姓名”，但并未列明这些数据的来源，仅提到温哥华居民德科斯塔给联邦总理特鲁多的信件，以及加拿大英属哥伦比亚大学（UBC）教授雷伊（David Ley）的说法——“温哥华吸引了大批富裕移民，而富裕移民都会买房子。”事实上，这类说法隔三差五就会高亢起来。2015年5月，温哥华市一些团体、居民发动示威，要求政府效仿澳大利亚，采取诸如征收房屋空置税、限制外资流入房地产市场、甚至限制外国买家购房等政策，以达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的。2014年卑诗省市镇选举，温哥华房价问题一度成为温哥华市选博弈的焦点，三大主要市级政党中，进步选民联盟（COPE）候选人王璐更直接提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”，引起一片哗然，而最终获胜的市长罗品信（Gregor Robertson）也一度放话，要和卑诗省府就开征房屋空置税“好好谈谈”。就在不久前，列治文威灵顿公寓10位说英语业主将业主委员会告上法庭，理由是业委会居然用汉语普通话开会（全公寓54名业主中70%以上说汉语），又让“中国人哄抬房价说”被推波助澜了一把。购买者主要来自本国把大温房价上涨归咎于“中国人”、“中国热钱”的，往往依据推理、猜测，以及各种版本的业内人士数据，这些人当然未必是对中国人怀有敌意或者有经济上的诉求（毕竟许多热衷于谈论“中国热钱推动大温房价”的房地产经纪，其动机是希望客户相信他们“再不买还会涨”的说辞），但无一不认为将大温房价高企归咎于中国人、中国钱，是一种最容易的解读。但仔细来看看专业数据，就会发现其并不支持“中国热钱说”。2013年《温哥华太阳报》给出的一份统计指出，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大温哥华地区的占75%左右，海外购房者中3%来自美国，其他国家的人仅占2%，而中国大陆购房者仅是这当中的一部分。即便一些房地产业者也坦承，这一年春节期间，华裔、尤其海外购房者看的多、买的少，对“外来需求”不应过度渲染和高估。当年温哥华房地产促销公司MAC在农历春节期间安排两名本地华裔雇员冒充“大陆购房姐妹”蒙骗加拿大官方传媒CBC，渲染“中国大陆客蜂拥来大温抢房”，结果被识破曝光，一度引发轰动。而据加拿大联邦房贷及房屋公司（CHMC）2014年的数据显示，温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量的3.4%，而卑诗省房地产协会（BCREA）连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比不到5%，且美国一家就占3%——包括中国大陆在内的北美以外买家合占不过2%。日BCREA发布的报告称，“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。就在不久前，卑诗省公证人协会（SNPBC）公布了2015年11月对服务大温哥华地区房地产公证人的访问，60名受访者中的33%表示“未收到海外买家申请”，52%称所接申请中涉及海外买家的不到10%，声称所接申请中海外买家比例占26％-50%的为5%，声称“海外买家过半”的比例，仅有3%。SNPBC主席谭美嘉（Tammy Morin Nakashima）因而表示，尽管不断传出“房价上涨是外国因素所致”、“必须规管海外买家入市”的声音，但调查结果显示，大多数大温住宅物业的买卖双方都是卑诗省或加拿大的居民，“政府修改任何相关法例都需谨慎”。面对罗品信的放话，卑诗省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）早在去年5月就强硬表示，征收房产空置税丝毫起不到限制房价上涨的作用，如果真起作用“让本地业主财富缩水也不是什么好事”；而前面提到的温哥华居民德科斯塔致信联邦总理的“上访”，刚当总理不久的特鲁多回复也如出一辙——“加拿大各行各业的发展需要外资，我们不能限制外资涌入”。房贷信用闸门“人为失灵”一些本地华裔观察家向《凤凰周刊》指出，《南华早报》的报道和此前多数报道一样，有意无意将“中国人”和“华人”、“中国热钱”和“华人出资”等量齐观，实际上远非这么回事。温哥华《环球华报》通过调查发现，《南华早报》所引述的“66%购房者有典型中国人姓名”说法，来自谭秉荣建筑师事务所城市规划师、UBC兼职教授甄瑞谦（Andy Yan），但这种说法是有局限的。该说法的原始出处显示，“66%”仅仅是甄瑞谦所搜集的、自2014年8月-2015年2月、靠近UBC大学校区独立屋销售记录中购房者名单中“典型中国人姓名”的比例，其统计时间跨度仅为半年，范围也只是UBC校区的一小部分，而UBC校区又只是大温哥华22个市镇区的一个而已。此外，有“典型中国人姓名”的未必就一定是中国籍人士，同样可能是华裔加拿大永久居民、华裔加拿大人，甚至土生土长的加拿大华人。2015年11月初，加拿大皇家银行（RBC）多元文化市场董事西斯勒（Christine Shisler）承认，该行实际上自5月起就取消了此前的一项行内房屋按揭限制。该行原本规定，没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125万加元，如今这条限令理论上仍存在，但早已名存实亡了。英国路透社针对加拿大房屋按揭市场的研究成果显示，2015年5月以来存在大量缺乏本地信用记录、却成功获得批准的大额商业房屋按揭记录，这些记录从125万至900万加元以上不等。RBC绝非其中最厉害的，汇丰银行（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行(BMO)等要大胆激进得多。这在很大程度上冲击了一个近乎被认为颠扑不破的假说：加拿大城市、尤其温哥华和多伦多这样的城市，其房地产市场价格的居高不下是由于外来资金的大量涌入，这些富裕的外国人不依赖于房屋按揭，而是通过地下钱庄或其他途径带入大量海外“热钱”，提着大包小包的现金全额付款，像买生菜那样把豪宅收入囊中。但上述研究结果表明，不管豪宅的实际购买者是本国人还是外国人，他们一掷千金的购买力，绝大多数并非来自“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”，即由在加拿大合法经营的商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——也就是说，加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上是被“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。滑稽的是，这些调查中许多数据来自甄瑞谦的同一份报告。以至于该报道发布后，甄瑞谦哭笑不得地表示，在他统计范围内88%购房者都申请且申请到本地的大额房屋按揭，“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”。由于经济不景气，加拿大央行去年三度调低基准利率，目前基准利率仅有0.5%，且许多分析家预期将可能再次被调低至0.25%。倘若大温哥华房地产价格居高不下的真正最大托手是“内涝”，即商业房屋信贷的信用闸门“人为失灵”，只要低利率政策不结束，大温哥华本地房地产市场和收入、经济脱钩的“疯涨”便难以遏制。
责任编辑：凤凰周刊
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房价5年飙升400% 温哥华市民要政府限制外资炒房
来源：中国经济网
加拿大温哥华市市民近日在网上发起一个请愿活动,呼吁加拿大不列颠哥伦比亚省省长及温哥华当地政府官员关注日益高涨的房价,限制海外投资者投资当地楼市。
温哥华的独立屋近五年来涨幅最大 图GJ
加拿大温哥华市市民近日在网上发起一个请愿活动,呼吁加拿大不列颠哥伦比亚省省长及温哥华当地政府官员关注日益高涨的房价,限制海外投资者投资当地楼市。这个网上请愿目前已引发万余人签名支持。目前温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。如有购房问题，可拨打400-606-6969咨询
房价火爆北美最贵
根据加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示,温哥华房价目前在北美20个大城市中名列第一。房价平均数已超过收入平均数10.6倍,列全球第二。
拿大房产公司Royal
LePage发布的信息称,温哥华今年第一季度平房独立屋的平均价格上升10.6%,至117万美元,标准两层独立屋上涨上升了10.3%,至126万美
元。这两个数字均为加拿大之最,前者是全国平均价格的2.6倍,而后者则是全国平均价格的3倍多。
作为北美最受欢迎的移民城市之一,温哥华每年新增移民人数约为3万,这些人的住房需求成为当地楼市火爆的重要基础。
外,温哥华当地较低的地税也让不少海外投资者趋之若鹜。温哥华缴纳地税平均为0.368%,属全国最低。过去5年,温哥华各类房产项目数量均出现大幅上
涨,其中独立屋涨幅最大,数量增长最快的是400万加元以上的豪宅,增长超过400%。当地一家信贷机构发布的报告显示,未来大温哥华地区的房价还会继续
攀升,至2030年房价可能攀升到目前的两倍。
本地市民被迫外迁
这次网上请愿行动最初是在一个名为Change.org网站上,短时间内就赢得了1.2万多人的签名支持。发起人贾马尔称,“现在应该站起来捍卫我们的社区,温哥华是非卖品,大温地区民众对住屋的需求,比海外投机者赚取利润更为重要”。
名叫西尔维娅的支持者称,近年来不少土生土长的温哥华人,因买不起楼被迫迁往其他城市生活。“大家总不能光是抱怨而不做任何事情,我们要让政府保存我们的
社区,留给下一代。本地人买不起房子,我们的子孙要用天价租金向外国房东租房子,如果我们现在不制止,这种情况以后一定会发生。”
年轻人成“啃老族”
诗大学教授克尔肖多年来一直致力于研究家庭问题、收入和房价对年轻家庭的影响,他表示,温哥华不少年轻人如今都已变成“啃老族”。“主要是由于高昂的房价
远远超过年轻人的实际购买力。同时由于年轻人缺乏本国信用记录而不易获得银行房贷,未来年轻人的置业能力将会继续下降。”克尔肖表示,“啃老族”虽与父母
同住后可省下开支,但远远不足以支撑自行购屋。加拿大苏富比国际房地产公司总裁麦克迪说,从未见过有那么多的加拿大人出资帮助下一代购买房屋。“没有父母
帮忙,很多年轻人要买房简直白日做梦。”
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不只是景色优美，房价昂贵：移民到加拿大，你真的了解温哥华西区吗？
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，不仅仅是景色优美房价昂贵，它还有什么是被世人称赞的呢？
温哥华西区（Vancouver Westside），简称温西，位于温哥华市西端，以Ontario街为分界，在历史上以Cambie街为阶级阶层的分水龄。
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另有两种不同的分类法，一说指以缅街（Main Street）为界；另一说指以橡树街（Oak Street）为界。
温西区南接菲沙河Fraser River，东邻温哥华东区（Vancouver Eastside），北至格兰威尔岛及福溪区（Granville Island/False Creek area），西迄佐治亚海峡。
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温西区下辖13个社区，分别是：Granville Island、Fairview、Mount Pleasant、Kitsilano、West Point Grey、University of British Columbia (UBC)、Dunbar-Southlands、Arbutus Ridge、Shaughnessy、Oakridge、South Cambie以及Kerrisdale and Marpole。
名宅博物馆
历史上，温西多为医生、律师、大学教授等居民，而温东则多为纺织工、伐木工。据说，多年前华人绝对不允许涉足Granville以西，今天的情况发生了巨变。
住在UEL千万豪宅里的主人们，不仅可以坐在家中就可观赏群山和大海，而且可以经常就近到UBC的CHAN CENTER聍听世界一流的演奏家和乐团的精彩演出。
居住在传统富人区Shaughnessy 及South Granville的名流们（政要、名星等）则以他们那具有欧洲古典风情的百年豪宅而骄傲。
无论是英式还是法式抑或西班牙式，都透着非同一般的雍荣与华贵，这些荣登历史遗产榜首的大宅，配备着全套古典家具与油画，每年都会开放数日，供游客和历史迷们浏览。
它们是不算长的温市发展史的见证，也是体现其主人身份的最好象征。
温西历来是上流社会的居住区，温哥华百多年来的城市发展和文化交融，都表现在各栋不同风格不同年代的建筑上，也正因为如此，温哥华西区不仅一直是大温房价数一数二的地区，其租务市场也历来被投资客看好。
市场上偶见千万豪宅挂牌；市价在3-500万加元的豪宅则较多集中在桑那斯区（Shaughnessy）及南格兰维尔区（South Granville）。
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住在UEL（University Endowment Lands）千万豪宅里的主人们，不仅可以坐在家中就可观赏群山和大海以最令人惊异的方式每两分钟变幻色彩，而且可以经常就近到坐落在UBC校园内的陈氏艺术中心（CHAN CENTER）聍听世界一流的演奏家和乐团的精彩演出。
他们那雇人精心打理的庭院，宛如公开展示的大植物园，在有如天籁之音的乐曲声中熠熠生辉。
温西距离温市中心仅咫尺之遥，交通四通八达，无论是到市中心还是机场、CHINATOWN，还是是去Richmond，或者去Granville Island的艺术画廊和精品店闲逛，都只是十几到二十多分钟的车程。
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因为地处太平洋东海岸，受暖流影响，冬天一般在零下4度到零度左右，夏天一般在28-30度左右，四季宜人。有UBC以及斯坦利两大自然森林公园环绕，空气清新，非常适合户外运动。
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<font color="#12年的UBC
温哥华西区拥有全省最好的公立和私立小学和中学。私立学校里面的乔男校、约克女校，Crofton House女校 , West Point grey 均为全省排名最靠前的私立学校。
公立小学里面的 Trafalgar,Queen Mary,Quilchena,等等都是温哥华排名最好的小学，以及University hill, Lord Byng,Prince of wales也是温哥华排名前三的中学。
国际上知名的英属哥伦比亚大学（UBC）就坐落在最西端。
北面，西面，南面，基本都被大海环抱，环境优美。古木参天，海景山色令人叹为观止，街道整齐划一，大多被茂密参天的树木覆盖。
还拥有多处在国际上享有盛誉的美丽海滩，如Kitsilano Beach、Jericho Beach、 Locarno Beach、Spanish Banks Beach以及UBC沉船海滩(Wreck Beach)。
温西区近年来受到来自中国移民的热捧，房屋价格一路扶摇直上，遥遥领先于大温其他地区。
在温西最好的区（温西最西端及温西中部、中南部）的一些独立房，动辄几百万，上千万。
（转自加拿大家园，由综合整理）
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最新交易数据显示，温哥华房地产泡沫已经彻底破裂。市中心房价目前已经降至110万美元，过去四周内累计下跌20.7%，过去三个月的跌幅更是高达24.5%。
新闻配图今年八月的时候，加拿大温哥华政府宣布对外国购房者征收15%的房地产税，主要为了防止大量中国热钱涌入加拿大房地产市场过快推高房价。当时，分析师预计温哥华的房地产市场即将崩盘。结果一语成谶。房地产新政策颁布后数周内，受房地产税的影响，中国买家不再大肆扫购住房，导致温哥华房价和住宅成交量双双大幅杀跌。同时，过去一个月内温哥华房地产市场的最新交易数据显示，温哥华房地产泡沫已经彻底破裂。加拿大房地产中介商Zolo公司提供的实时和历史平均房价显示，过去一周内，温哥华中心地区的房价大幅回调，市中心房价目前已经降至110万美元，过去四周内累计下跌20.7%，过去三个月的跌幅更是高达24.5%。独栋住房的平均价格也在三个月内下跌7%至260万美元。图注：温哥华平均房价走势图随着外国资金不再大量涌入温哥华房地产市场，住房交易量也随着房价大幅杀跌。尽管一般而言，每年八月是一年中住房成交量最低的月份，但是根据房屋中介机构提供的住房销售数据显示，八月前两周温哥华西部地区仅有三套住宅成交，远远低于去年同期52套住房的成交量，同比跌幅高达94%。图注：温哥华住宅成交量分布图当然，这些来自中国的热钱即使不在温哥华买房，也会流向其他地方，特别是对外国资金没有额外税费的地方。因此，美国西雅图成为这些资金下一个中意的目标。根据彭博社收集的数据显示，在温哥华宣布施行房地产税政策后几天内，西雅图的房地产中介商就接到大量中国买家看房的要求，一些有钱的中国商人希望卖掉在加拿大的房子来换购西雅图的房产。西雅图的房屋中介机构表示，一般在经过一周的看房后，一位中国商人就决定买下位于与西雅图隔华盛顿湖相望的贝尔维尤市的房子。没过多久，这位商人再次回到西雅图，决定再多买两套房子，包括一次性支票付清总价220万美元位于克莱德希尔的别墅。房屋销售中介透露，近期中国大陆和香港购房者的看房要求如潮水般涌来，特别是在温哥华政府推行对外国人征收15%房地产税导致当地房地产市场出现寒冬后。对于这些中国投资者来说，西雅图和温哥华的房子没有本质区别。随着中国的投资资金涌入北美房地产市场，西雅图和多伦多等地的房地产市场变得异常火热。加拿大不列颠哥伦比亚大学地理系教授Ley认为，来自中国的热钱不会沉淀在温哥华的房地产市场，他们的目标已经向多伦多和西雅图转移。图注：来自中国的购房咨询分部统计就像温哥华房地产市场此前的走势一样，境外资金流入对西雅图住房市场的影响主要集中在高端领域。尽管没有详细的房屋交易数据，但是房屋中介表示西雅图和多伦多的住房需求非常旺盛，其中中国买家更倾向于高端豪宅。今年，50%的西雅图郊区住房成交量是由中国买家贡献的，比去年同期比例30%大幅上升。一位住房中介支出，总额超过100万美元的住房成交量占总成交量比例已经比去年同期翻番。Windermere房屋中介公司提供的数据显示，西雅图今年房屋成交总量中超过100万美元的豪宅占12%，比十年期翻了一番。Realtor公司提供的房价数据显示，中心城区中，独栋别墅价格比去年十月同比大涨15%。今年十一月，多伦多地区的平均房价也比去年大涨23%，达到58.6万美元，销售额也同比上升近17%。相比之下，温哥华房地产价格从今年七月以来一路下跌，上个月平均房价比去年同期低了37%。主营高端房地产市场的Realogics Sotheby公司首席执行官Jones估计，今年公司在西雅图地区一半的业绩来自中国买家，去年同期这一比例只有30%。大部分资金来自国际银行和第三方托管。如今，西雅图已经成为温哥华2.0版，中国资金正在西雅图复制温哥华此前火热的房地产热潮。（编译/张翼飞）
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[责任编辑：肖旭宏 PF079]
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