这家物业要上市：老板身家将超20亿 客户大有来头|物业公司|浙江|房产_新浪新闻
这家物业要上市：老板身家将超20亿 客户大有来头
这家物业要上市：老板身家将超20亿 客户大有来头
　　原标题：这家物业要上市，美女老板身家将超20亿！她服务的客户也厉害了
　　说起物业，你的脑中会想起什么？为住户解决各种疑难杂事的工作人员，制服笔挺的保安，还是兢兢业业的保洁阿姨？大概很少有人能够想到，每个月收物业费也能做成一笔大生意。
　　12月29日，证监会按法定程序核准了3家企业的首发申请，筹资总额不超过10亿元，这也是新股改革之后，单次批文中筹资总额最低的一次。
　　不过就在这个看似平淡的年末最后一个交易日，A股主板市场却破天荒地迎来了一家物业公司。来自浙江的南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）摘下了A股“物业第一股”的桂冠。
▲图片来源：摄图网 （图文无关）
　　每经小编（nbdnews）注意到，虽然南都物业虽然在全国甚至浙江本地范围内的知名度都不算很高，但它却“出身名门”，源出1993年创立的南都房产集团。
　　同时，南都物业的实际控制人韩芳在南都房产也出任过集团副总裁，并且见证了南都房产从创业之初到被万科合并的全过程。随着南都物业的上市，这位业界具有相当知名度的美女老板的身价也水涨船高，预计将超过20亿元。
▲韩芳 图片来源：南都物业官网
　　每经小编（nbdnews）浏览该公司招股书发现，扎根浙江的南都物业有着一些非同凡响的大客户。阿里巴巴的云栖小镇和滨江园区两个项目都有南都物业提供服务，而进驻杭州、成都等大城市的银泰城商业体既是南都物业的重要客户，同时也是其大股东之一。
　　然而分析机构也指出，南都物业的发展道路上也存在一些隐忧。
　　随着业务范围的扩展，2016年南都物业新签的的几个项目反而将物业费均价拉低，使得该公司毛利率低于同行业平均水平。而且南都物业的员工队伍80%为中专及以下学历，显示出该公司并没有突破劳动密集型的产业形态，找到高附加值的盈利模式。
　　服务客户大有来头
　　虽然南都物业在国内算不上第一线物业公司，甚至其在浙江本地也面临着激烈的竞争，但南都物业的历史沿革其实并不简单。根据南都物业官网显示，南都物业的品牌起源于1993年创立的南都房产。
　　据浙江在线报道，南都老板周庆治和绿城老板宋卫平，是杭州大学历史系81届同班同学，也是好朋友，这两家公司在浙江房地产市场也是“一时瑜亮”。2006年，万科以36亿元对价收购南都房产，创造了当时中国房地产界最大的并购案。而从那以后，原本在南都房产工作的韩芳就转而接手南都物业了。
　　根据招股书披露，阿里巴巴、绿地、银泰城等知名企业都是该公司重要客户。
▲2017上半年大客户名单
　　南都物业官网披露的一些重点项目来看，除了浙江地区一些高端住宅楼盘外，近两年该公司也在扩大业务范围，签下了许多商业地产、技术园区和厂房等服务项目。
　　诸如望京商务中心、上海梅陇新都会、上海绿地北外滩商务中心、钱塘航空大厦和尊宝大厦等知名商业地产也被纳入南都物业的服务范围，杭州、成都、海宁、临海等地的银泰城的业务也由公司关联自然人沈国军控制的企业银泰置地带了过来。
　　美女老板身家或超20亿
　　目前，在香港上市的内地物业公司共有4家，新三板挂牌公司则已超过50家。而从营收规模来看南都物业在内地只能算是二、三梯队选手，能拔得头筹成为A股物业第一股，堪称奇迹。
　　从2014年到2016年，浙江省内的业务收入占到南都物业总收入的95.80%、93.27%、85.49%，这个比例直到去年上半年才降到75.69%。
　　这家浙江省的区域性企业成功上市，背后离不开地产界知名美女老板韩芳的努力。
　　招股书显示，韩芳为南都物业实际控制人，她直接持有公司28.64%的股权，通过南都地产服务间接持有公司45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司1.38%的股权，合计持有公司75.83%股份。
　　按照南都物业的发行价16.25元计算，上市后，韩芳的身家将轻松超过20亿元。
▲南都物业招股书披露股权结构
　　1971年出生的韩芳毕业于浙江大学经济管理专业，获得中欧国际工商学院EMBA，并在香港理工大学国际房地产获得硕士。
　　自1993年2月至2006年11月，韩芳就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职。从2001年起兼任浙江南都物业管理有限公司董事长，2004年起兼任浙江南都酒店有限公司董事长。
　　韩芳现同时身兼英国皇家特许测量师学会（RICs）专业会员、浙江大学房地产研究研究员、中国物业管理协会常务理事等社会职务。
▲浙江大学-香港理工大学联合中心将韩芳列入重要校友
　　毛利率偏低，物业费欠缴成隐忧
　　根据浙江本地财经媒体报道，作为二三线物业公司，南都物业收取的物业费整体不高，其中住宅的物业均价在2元左右，而且实际收缴率很低。
▲本地财经媒体报道
　　而且随着南都物业由杭州向周边地区乃至全国大举扩张，其收取的平均物业费有逐年下降的趋势。
　　2016年，公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右，其平均单价仅为1.64 元/平方米·月，大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。2017 年 1-6 月，南都物业新增统计了采林物业的项目。由于采林物业的在管项目平均单价为1.23 元/平方米·月，其面积占比约为23.84%，导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。
　　每经小编（微信号：nbdnews）注意到，去年12月，发审委会议对南都物业的收入确认提出过问询。
　　发审委认为，报告期内，南都物业各期主营业务收入增长较快，应收账款余额增长也较快。住宅项目方面，个别小区处于物业续选聘工作阶段，部分业主存在欠缴物业管理费的情形。南都物业需针对上述情况说明收入确认政策。
　　招股说明书也显示，2014 年开始，公司加强了对物业费收取的管理，对于长期拖欠物业费的业主，公司采取诉讼的方式进行催收。2016年咨询费较2015年增加360.75万元，主要系公司支付的上市中介机构费用、法律服务费以及为优化公司组织管理聘请的咨询机构费用。
　　物业是劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，南都物业亦不例外。
　　除管理层外，公司79.53%的员工学历为中专以下。同时，招股书披露的风险因素显示，劳动力成本占公司总成本的85%以上，公司因此面临着劳动力价格上涨和为公司员工补缴社保的风险。
　　在主营业务毛利率分析中，南都物业低于行业平均值。
　　招股书显示，从2014年至2017年上半年，与中奥到家、绿城服务、彩生活（以上为港股）及开元物业（新三板），包括准备在A股上市的碧桂园物业比较，其行业平均值为39.82%、34.89%、 30.27%和29.52%，该公司数值为26.70% 、29.78%、27.11%和26.23%。
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责任编辑：张玉
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All Rights ReservedA股又将诞生一家物业上市公司？物业服务市场将迎规模争霸
与彩生活、中海物业、绿城服务等选择港股市场，碧桂园选择了登陆A股市场。如果成功，A股将迎来一家纯粹的物业公司。
每经实习记者&魏琼
筹划了1年多的碧桂园物业上市有了新进展，碧桂园发布公告显示，建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并于9月7日收到受理通知。
至此，又一物业服务公司选择登陆资本市场，参与分食市场&蛋糕&。同行业中，目前已成功上市的彩生活、中海物业、绿城服务等，加上万科、保利、碧桂园、招商、龙湖、雅居乐等房企均纷纷发力物业服务市场，物业服务市场将迎来更加激烈的规模之争。
中国物业管理协会理事会会长沈建忠认为，&下一个中国首富，或许诞生于物业领域。&
到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元，物业公司将大有所为。物业服务市场的庞大规模成了开发商争夺的高地，物业服务成为房企新的增长点。
与房地产规模之争一样，物业服务的规模增长也至关重要。以彩生活为开端，物业服务市场的兼并收购之战早已打响，规模之战持续进行。而拥有房地产销售规模基础的大房企在物业服务市场的规模之争中，具备天然的优势。
A股又将迎一家物业上市公司？
9月7日晚间，碧桂园发布公告显示，8月31日，碧桂园建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并于9月7日收到受理通知。公告显示，碧桂园物业服务选择在A股独立上市，将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本的约10%。
数据显示，上半年碧桂园的物业管理及小区相关业务的收入约为9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为1.87亿元，同比增长127.5%。
从规模来看，和目前已经上市的三家物业公司相比，碧桂园的物业规模超过中海物业的8600万平方米以及绿城服务的9140万平方米，少于彩生活的3.2亿平方米。
与彩生活、中海物业、绿城服务等选择港股市场，碧桂园选择了登陆A股市场。如果成功，A股将迎来一家&巨无霸&物业公司。
过去，由于A股市场上市难度较大，大量的房企选择登陆港股市场。这一情况从2015年开始发生变化，包括万达、富力等在内的房企筹划回归A股，掀起一股回归A股的潮流。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前上市难度依然较大，但由于目前A股的物业上市公司不多，证监会为物业公司A股上市打开了口子。接下来，对全国销售排名前20的房企来说，随着销售额的增加，可管理物业面积的增加，通过上市扩大融资渠道以及并购一些中小企业的物业项目，对其增长有积极作用。
物业服务市场将迎规模之争
近两年，物业服务市场成为开发商的&新宠&，在转型升级做城市配套服务商之际，物业市场成为房企发力的重点。链家高级副总裁、新房事业部总经理陶红兵认为，中国存量房市场有120万亿元的规模，此外，每年有7万～8万亿元新房的增量，会转到存量房市场里。
物业服务市场未来拥有万亿元的庞大规模，将拥有比一手房销售市场更巨大的蛋糕。尤其是目前高价地频出，开发商陷入拿地扩张的瓶颈期，运营物业服务市场为开发商发展另辟蹊径。
中海、绿城、万科、碧桂园、招商等房企纷纷加码物业服务。物业服务市场经过近两年的发展，逐渐走向成熟。和房地产市场一样，规模成为衡量实力的标准之一，规模之争即将来临。
彩生活拿下万达物业，流露出规模扩张的迫切需求。2012年彩生活的管理面积为0.35亿平方米，2015年扩张到3.2亿平方米，成为行业第一。而多家大型开发商的物业公司表示，未来会扩大物业服务的规模，不局限于开发商自身的物业服务。
这些原本就有规模优势的房企，其物业服务公司具备天生的规模优势，房地产规模的扩大，为物业服务市场扩大提供源源不断的新客户。大型房企物业服务经验丰富，已经积累了一定的品牌知名度，在扩大规模打响品牌的过程中，具备先天优势。
万科、保利、碧桂园等大型房企加入物业服务市场，一方面加剧了行业竞争，另一方面也促进了市场规模的爆发式增长。在规模之争中，实力较强的物业公司将通过兼并收购快速扩大规模，在市场中获取更大的话语权。
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北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-万科物业已完成业务分拆 离上市还有多远？|万科|分拆上市|公司产业_新浪财经_新浪网
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　　万科（02202）分拆物业管理板块独立上市的故事已经讲了两年多了，近日，又有了新的进展。
　　9月25日，万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全在万科物业睿服务3.0发布会上表示，万科物业与万科集团已完成业务分拆，目前万科集团与万科物业是控股关系，而两者关联交易的比例也在迅速降低。
　　朱保全同时表示，万科物业上市是政策时机问题，A股IPO比港股分拆过程更艰难，万科对两地交易所（内地与香港）上市规则进行测量，目前业绩数据符合要求。万科总裁郁亮曾透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。
　　万科“睿服务”资产规模扩至4.61万亿
　　智通财经了解到，万科物业的市场化就是推广睿服务、打造睿联盟，与行业共赢。截至2016年8月底，睿联盟覆盖了65个城市的174个成员、1226个项目，管理着近70亿元规模物业费；服务的资产规模，从最初的12000亿元，跃升至目前的46100亿元（若比较所服务的资产规模，比中国四大资管公司还多不少）。
　　万科采用“睿服务”体系对外拓展物业，主要担心独立发展物业可能会伤害到“万科”的招牌。智通财经了解到，“睿服务”体系包括了基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”，以及“服务中心”和“管理中心”，还有万科的业主手机端应用“住这儿”，员工手机端应用“助这儿”，以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。
　　“睿服务“的输出实质上是采用了轻资产模式，只输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自行招聘人员加入编制。合作物业公司通过对价的方式，将它现有的项目委托给万科物业的管理中心管理，合同对价部分的收益归合作物业公司，合同对价外的收益或亏损归管理中心。这样的运营模式和拓展手段与起家时相似，但比彩生活更“轻“。
　　彩生活提供的的是”物业管理“，即直接签约成为社区的物业管理公司，管理面积主要有两大来源，一种是直接与社区签订服务合约，另一种则是通过并购中小物业管理公司管理旗下已经签约的社区。所有管理的社区，均使用彩生活提供的系统平台，推广面向的是”业主“。
　　值得注意的是，近日，物业上市有了突破性的进展，中国已经受理了碧桂园物业服务上市的申请。相比之下，万科的上市进程速度就有些慢，对此，国泰君安分析师刘斐凡表示，上市快慢主要取决于公司，股东以及业务的结构。
　　物业分拆成趋势
　　曾经被开发商视为“赔钱赚吆喝”的物业管理业务，现如今变成“香饽饽”。自日，彩生活在港上市后，似乎开启了房企分拆物业上市的大门。A股市场和港股市场上有不少效仿者。目前陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、盛全物业、协信物业；中海、绿城物业、等物业公司纷纷也在港交所上市。此外，万科、保利、旭辉等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。
　　在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充。数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。
　　另外花旗近日发布研报称，看好中国物业管理增长前景，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。
　　事实上，彩生活的分拆成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。从现实情况来看，以社区O2O为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可，甚至比传统房地产开发得到更高的估值。
　　据戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。
　　值得注意的是，仲量联行研究部中国区负责人周志锋指出，房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
　　不过，易居研究院的相关人士提醒，由于目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。各家房企仍处于探索当中。
责任编辑：刘耀东
今日中国急切呼唤孙冶方式的理论开拓者，甚至需要比他更大的勇气和更多的智慧。孙冶方终其一生，想仿效《资本论》，编写一部《社会主义经济论》。在中国当代经济理论史上，他是一座丰碑，同时是一个比顾准更大的悲剧。
土地、税收、人工成本啥啥都在涨，而这些涨幅对于地方政府来说是块“蜜糖”。到底是谁导演了房价的暴涨？答案或许谁都清楚，但却没有一个公开的口径。而如果你要问我，我只能回答高房价已经演化成了一个哲学问题。
在全球股市百年沉浮的历史当中，一个并购异常活跃，尤其是大蓝筹爆发股权狙击战的时期，往往预示着一两年后一场大股灾或是经济危机的来临。
整体房价进一步快速攀升的动力明显不足，当然热点城市房价下跌的空间也相对有限。现在房价正处于不上不下的僵持阶段，地价也快速达到了相对高位，且地价泡沫程度远比房价要高。地价不率先进行调整，整体市场压力还会继续放大。上市物业公司进入“三国鼎立”时代 - 数据 -福州乐居网
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上市物业公司进入“三国鼎立”时代
来源：证券日报
中国社区可撬动的资本将达千亿元级别，因此服务社区将是房地产企业完成战略转型、寻求可持续发展的有效途径，”有业内人士指出。据记者了解，目前万科、碧桂园、保利、富力等品牌企业均计划将旗下物管公司分拆上市。
而11月25日，独立物业管理公司中奥到家正式在港交所敲钟上市，集资所得款项净额约2.96亿元，成为继彩生活、中海物业之后，国内第三家登陆港交所的物业企业。上市物业公司也由此进入了“三国鼎立”的时期。
不过，和彩生活及中国海外旗下的中海物业不同，中奥到家并没有地产母公司资源扶持，业务上可谓“单打独斗”。对此，中奥到家副总裁陈卓表示，中奥到家作为独立物业管理公司，客户群体相对于有发展背景的物业管理公司较为广泛，而且目前行业分散，不担心行业间竞争。
公开资料显示，截至2014年末，中奥到家的总合约管理建筑面积为3140万平方米，涉及149项物业，此前三年间的规模增长率为22.7%。同期，万科物业管理面积约1亿平方米，中海物业则是5640万平方米。因此，中奥到家对规模的渴求十分强烈，公司未来发展的战略之一便是透过收购物业管理公司加快业务增长。中奥到家相关人士指出，“为了可以用较低成本扩张，我们也计划收购物业发展商附属的但是盈利能力欠佳的物业管理公司连同其一切项目。”&
同时，中奥到家也不忘抓紧进军社区O2O的蓝海。“公司于今年6月份起正式开展了社区O2O物业管理业务，平台将所管理物业的住户与由管家带领的驻场服务员工连接在一起，使住户能进一步向我们购买服务及产品，并直接送货到户。”上述人士称。
据悉，5月12日，互联网投资机构嘉御基金、易居（中国）控股旗下的伍翎基金宣布携战略资源共同投资中奥到家，打造互联网生活服务平台，投资金额高达数亿元。而中奥到家和1号店、房多多、实惠等互联网巨头也展开了全方位战略合作，为业务提供线上线下结合的到家服务，开启“互联网+”社区生活方式。
对此，易居中国董事长周忻表示，“过去十五年，房地产为买房卖房服务，现在是为住房服务，所以易居中国将业务重点转移到了社区服务，易居中国旗下的实惠平台与中奥联手将会打造O2O社区增值服务平台”。
此外，作为一家专为中高端住宅提供服务的第三方物业公司，中奥到家还以高毛利著称。过去三年，中奥到家的毛利率分别为19%、26.8%和33.4％，同样主要采用包干制收费模式的中海物业，2014年的毛利率为17.9%。而中奥的单位面积毛利贡献同样居于高水平。中海物业单位面积毛利贡献约为6.39元/平方米，而中奥到家是7.14元/平方米。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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