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经济学家祝宝良：解决5方面的问题才能让房地产降温
作者：张延陶 房地产的问题在于，通过去库存的办法把房价拉升以后，库存是去掉了，但是房地产供给问题没有根本解决。 2016年10月以后，20多个城市的限购对抑制房地产起到了一定作用。行政手段虽然能够暂时缓解问题，但是一旦反弹，就会很惊人。只有真正解决供给问题才能真正令房地产热降温。 首先，要解救中国的土地制度。在我国的土地制度中，有两个需要解决的问题，一个是小产权房，另一个是土地还有没有开发余地。 但是众所周知，解救中国的土地制度阻力常常不小。比如针对最近一轮的房地产价格上涨，北京市与央行就有分歧。北京市政府认为，房价快速上涨的原因是央行发行的货币过多，而央行则认为，并非货币惹的祸，而是因为北京市在进行功能疏解，所以放弃了很多新增的土地使用权。没有新增地块，库存只会越来越少，那么价格就会上涨。 这里有一个重要的背景，就是在房价快速增长的北京、上海，政府要给它新增用地指标，但是当地政府会拒绝。为什么？因为有了用地指标，后续就是拆迁程序，而拆迁所带来的矛盾越来越尖锐。 在这种背景之下，供给问题的解决就出现了难题。所以，导致了20个大城市房价疾速上涨的原因到底是货币发多了，还是土地减少了，还是地方政府不想要地？至今未有定论。 同时，政府始终坚持认为，现行货币政策是稳健的。但是我们分析，两种情况导致的问题非常突出，在有些城市确实是没有地了，比如深圳；而有的城市是拒绝新增的用地指标土地。 总而言之，有一点是明确的，解决土地问题只能通过土地制度。但是这条路也一定会万分艰难，5年之内能否妥善解决还是一个未知数。咨询热线：400-676-8333
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请问关于房产方面的问题需要咨询一下，谢谢，请尽快帮我解决
我想请问一下，我想买一处房产，但是房子是卖房的婚前财产，配偶有权买卖吗？现在房子没有房产证，我要一把付清，需要怎么处理才能更安全的我的名下~？
陕西 - 西安
您买这个房子的风险太大了，至少有这两方面：1、来自对方配偶，对方配偶不管主张权利不管有没有道理，您都麻烦。2、来自房产管理部分，这个房子是否能办房产证，这里面的事情可不简单。
西安市房子这么多，您都想一次性付款，为何单选这个呢?!
7条律师回答
有证据证明是婚前财产的话，就可以处分。如果没有房产证的话，买卖是有风险的。当然如果你非要买可以对合同进行公证或者做律师见证。
建议咨询当地房管部门
找法网认证律师
咨询房产中介或房产管理局。
找法网认证律师
房屋属于不动产，买卖必须办理过户登记
配偶无权处分另一方的婚前个人财产，建议你慎重考虑。
无证房产不能过户，你可以与买房签订买卖合同，并要求其配偶也签字认可。并将合同进行公证。
其他4个律师回复
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可以查封，一般需要提供等额担保。
房子不属于夫妻共同财产，女方无权要求分割。
如果以在婚前办理赠与过户，履行了赠与行为，则属女方财产。如果只是口头承诺没有过户，赠与没有实际履行，还是男方的个人财产
您好，可以。
根据你的陈述：1、在诉讼时效没有中断的情况下（诉讼时效中断：权利人向债务人主张过权利并留有证据的），由于2004年春节的五万元债权至2006年春节已满两年的诉讼时效，因此你不必再对该五万元承担担保责任。２、至于４０万元和余款，尚在诉讼时效内，你仍要承担担保之责。以上仅供参考。
房产不是公司产权，但公司还款可做为租金或作为融资租赁财产计入
咨询税务部门。
可以缴纳社保。
你好。不一样的。
不一定需要公证。
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常见房屋质量问题，出现房屋质量问题应该如何处理
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：出现房屋质量问题应该如何处理？关于处理商品房质量纠纷应注意的问题，我国法律做出了一些规定，但还需要购房者在签订合同时多加注意，常见房屋质量问题有哪些？本文就来为您解答。
一、常见问题有哪些？商品房质量问题包括三大类：房屋主体结构质量和严重影响正常居住使用房屋质量问题以及普通房屋质量问题。我国法律规定：（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（三）交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。出现房屋质量问题应该如何处理？首先要看签订的购房合同中有没有关于房屋质量问题的约定，如果有约定，需要按照合同约定处理。其次，合同中没有预订或者约定不具体的话要判断自己遇到的房屋质量问题属于法律上规定的哪一种，再根据法律的规定处理。二、出现房屋质量问题如何处理？由于房屋具有使用年限长的特殊性，故它不仅适用《合同法》的有关规定，还应受到一系列不动产相关法律的调整。由于建筑质量问题错综复杂，既可能是勘察设计方面的原因，也可能是施工方面的原因，因此国家对建筑质量问题的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。对于法律的规定，购房者不可能知道的很清楚，建议您咨询专业的房产律师处理。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件。我们在处理房屋质量纠纷时，应注意案件建设项目是否符合《建筑法》规定的竣工交付使用的要求，主要来说是以下几点：1、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；2、工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；3、符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；4、有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；以上就是常见房屋质量问题及其处理方式，但是实际生活中的房屋质量问题是非常复杂的，有时购房者自己很难判断到底属于哪一种问题，因此选择了错误的处理方式，不但问题的不到解决还是自己的权益受到损失。如果质量问题比较严重，您可以请专业的检测机构进行以下检测，针对专业的检测报告咨询律师，采取合理的方式维护自己的权益。
延伸阅读：
一、常见的房屋质量问题有哪些？随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势...
一、常见房屋质量问题有哪些？（一）出现裂缝，包括墙体裂缝及楼板裂缝。（二）出现渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。（三）墙体空......
无锡房产律师温馨提示：慎重要求退房，依法多提赔偿。实践中，购房人欲证明房屋主体不合格，须通过鉴定。但是鉴定费用过高，且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此，法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任，并要求其依法赔偿损失，效果会更好。
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专业房产律师温馨提示：先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字，等业主验房时，发现货不对板，维权遇到难题。所以，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如已成事实，则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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　　一、合作建房双方如何出资
　　合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。
　　二、合作建房双方的主体资格合法
　　合作开发双方法人的主体资格，根据我国《城市房地产管理法》等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当于自筹自建，就不需要设立一家房地产开发公司。一句话，只有房地产开发公司才能开发商品房，销售商品房，否则，就是主体资格不合法。
　　三、合作双方应共同报建
　　合作开发强调&合作&二字，双方应当在合作开发合同中约定共同负责立项报建和工程施工，并按照投资比例享受权利、承担义务。双方共同立项、共同报建，在一系列许可证件上共同列名，这既是享受权利，又是承担义务的表现。 如果合作建房双方在立项报建时只以一方的名义，而没有合作他方的名义，这在法律上就意味着是独家开发，而不是合作开发。那么，房屋产权登记发证时，产权证上就是独家名称，没有合作他方的名称。更通俗的说，出资的是双方，拥有产权的却是一方。这等于是另一方应当分配的房产面积变为购买房产，性质完全变了。 如果合作双方共同立项报建，共同开发建设，产权发证时，按照双方的合同约定比例的房屋面积、楼层、位置分别发给双方房产权证，这实际上也节省了一笔重复缴纳的税费。因此，合作双方应当是共同立项报建，否则，未参与立项报建的一方的权利很容易受损。
　　四、合作开发税费如何合理分担
　　合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续，双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的，应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地，应缴纳土地出让金，在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担，也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。 在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税，按照规定应由建设单位或房地产开发单位(即在项目报建文件中申报的单位)负责承担。总之，合作双方在签订合作开发合同之前，应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌，根据权利与义务对等的原则，协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。
　　五、合作开发应共同管理共担风险
　　按照合作开发的法律性质，由合作双方按比例投入(资金或土地)，按比例享有房屋产权。这其中的权利(经营管理权)与义务(责任与风险)当然也应由双方按比例承担。如果一方全权负责经营管理，而另一方不参与经营管理(实际是放弃权利)，那么，在建施工过程中如果出现管理漏洞，经营失误、工程事故、或者擅自违法抵押****、对外担保债务等等，轻则影响工程进展，出现预算超支，重则造成停工窝工等等。从法律上讲，对外承担债务、承担亏损，应当由合作双方按比例承担，这是无法回避的。因此，在合作开发建设中双方应当共同管理、明确分工，相互监督，在处理重大问题上应共同决定，共同承担责任。
　　六、合作开发的土地或在建工程抵押
　　在房地产开发中，开发商以土地或在建工程向银行抵押是一种通行的做法，但是自有资金最低不得少于工程投资总额的25。在合作开发中，一方投入 土地转让登记到双方共同名下之后，可以抵押****。但是何时****?****多少?****多久?这是双方应当协商决定的。值得注意的是，抵押人应当是合作双方，而不是投入土地的单方。双方应当共同承担归还银行****本息的义务，承担逾期还款的责任。 七、双方各自投入的土地、资金应否纳入共同监管 双方在签订合作开发项目合同时，应当约定投入土地和投入资金的具体时间，土地应在项目报建前转让登记到双方名下，按份共有。资金也应在报建前转帐到双方共同管理的专用帐户。如果土地、资金仍由各方独自管理，容易产生单位保护主义，影响合作。如果投入 土地先行到位，而投入资金迟迟不到，会影响工程项目的进展。所以，合作双方投入的土地、资金能够按照合同约定按时到位是合作成功的前提，各方投入的土地资金应当纳入合作各方共同管理，共同决定使用，共同承担风险责任
　　七、合作中一方转让自己的权利义务与第三人再合作怎么办
　　我国的民法、公司法对共有或合伙、合作、合资企业中一方转让权利义务都有明确的规定，即其他共有人或合伙人、合作方有优先购买权。在合作开发中，如果一方转让部分权利与第三人再合作，就会出现三方合作的局面，彼此之间的法律关系更为复杂，新参加的合作方虽然只是与转让一方签订合同，实际上与原合作的另一方同样产生利害关系。新的合作方的资信状况、诚实信用是否良好?转让双方是否恶意串通?所以，合作开发合同一经双方签订，双方应当全面履行义务，善始善终完成合作项目。如出现一方打算转让部分或全部权利义务时，首先应征得另一方的意见，另一方有优先受让的权利。在未征得另一方的书面认可时，单方面擅自转让权利义务的行为不产生法律效力。
　　八、合作开发的房屋如何分配
　　甲乙双方在签订合作开发建房合同时，房屋的设计图纸尚未出来。双方在合同中只能约定分配房屋的比例、面积及楼层。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场等具体落实，同时按比例承担公共分摊面积。双方商定的房屋分配的具体方案作为补充合同，与合作开发建房合同具有同等法律效力，作为合作各方房屋产权登记的依据。
　　九、合建的商品房预售怎么办
　　合作开发的商品房在取得预售许可证时，就可以上市公开预售。如果双方分配的建筑面积大致相当的话，最好由合作双方共同组建售楼部对外销售，也可以共同委托营销代理公司销售。一个重要的法律问题是合作双方均应具有房地产开发资质和营业执照，双方均应在预售许可证上列名。预(销)售产生的各种费用，可由双方先行约定按分房面积的比例承担，也可以按各方实际销售的房屋建筑面积负担，具体方案由双方商定。
　　十、合建房屋如何搞好物业管理
　　根据物业管理法规的规定，房屋交付使用时，在业主委员会成立首先由开发商组建物业管理部或聘请物业管理公司对合作开发的物业负责管理。合作双方应当通过协商共同组建或共同聘请物业管理公司，由业主(包括开发商)按物业的建筑面积分别承担物业管理费用。上述的物业管理公司可以是合作开发的一方组建的，也可以是双方共同组建的。在业主委员会成立后，如果业主对现有物业管理公司不满意，可以向社会公开招标选聘优秀的物业管理公司。1,360被浏览60,783分享邀请回答57666 条评论分享收藏感谢收起8212 条评论分享收藏感谢收起}