房价是涨还是跌?长期看人口,中期看土地,短期看金融!-北京搜狐焦点
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房价是涨还是跌?长期看人口,中期看土地,短期看金融!
房价是涨还是跌?长期看人口,中期看土地,短期看金融!
近几年“逃离北上广”的话题依旧存在,但身边的例子却告诉我们,哪怕大城市交通拥堵,空气质量差,房价高物价贵,甚至还会因户籍门槛带来多多少少的不公平感,很多年轻人依旧会选择来到/留在大城市,浴血奋战。
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房价为何一直上涨的什么原因导致?http://www.17house.com/know/ask/60/1001647.htm任泽平：现在房子还能买吗？房价会怎么走？|任泽平|人口|房价_新浪网
任泽平：现在房子还能买吗？房价会怎么走？
任泽平：现在房子还能买吗？房价会怎么走？
有个问题，大家讨论了十几年，就是——什么决定房价？任泽平说，自己研究了10年地产，终于找到了答案——房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。只要记住这三句话就可以了。人口流入很好理解。东北房价不涨的原因，主要是人口流出。年轻人毕业后很多都往北上广走，走了就不回来。房价自然涨不上去。中期看土地怎么理解呢？如果一个地方人口一直在流入，但是仍然不供地，房价怎么走？必然是涨。短期看金融。看信贷、看首付比例。一个地方人口流入，又不供地，货币这个时候开始刺激了。你觉得房价怎么走？那么人口未来向哪里流动呢？任泽平研究了十几个经济体，包括美国、欧洲、日本，发现一个秘密——日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人，有3700万人在东京都市圈。韩国更加离谱，总共5000万人，一般人在首尔及周边。那有没有到小城市的？没有。这下你知道怎么买房了吧？
特别声明：以上文章内容仅代表作者本人观点，不代表新浪看点观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪看点联系。& & 前言Preface：早在两千多年前，孟子即在《孟子&离娄上》一文中明确地提出了&得人心者得天下&的观点，这跟我们今天大力提倡的&以人为本&一致。对于城市来说，这一点尤其重要，因为吸引不了人口，也就没有了未来。
& & 失去人才，城市就是一座废墟
& & 土地便宜，房子更便宜
& & 到底是&失去了奋斗，再多房子也一无所有&还是&失去了房子，再多奋斗也一无所有&是一个永远会争论下去的话题。但是，对于一座城市来说，失去了人才，答案却是唯一的&&那会成为一座废墟。
& & 当年英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的底特律，则成了&绝望&和&废墟&。
& & 对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。大兴安岭的野生人参，并不会因为人迹罕至就便宜，但即便是去东北搞房地产，也要面临去库存的问题。
& & 人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标（鄂尔多斯那种昙花一现的不算）。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。
& & 珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口1000万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口介于500万~1000万）。2015年末，广东常住人口达1.08亿人，而珠三角占了5874.27万人，与&十一五&期末相比，增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多，比&十一五&期末净增79.15万人和100.67万人，两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。
& & 2015年末，珠三角的人口密度为每平方公里1073人，约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。
& & 四大一线城市2016年人口变化
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& & & & 加拿大位于北美洲北部。东临大西洋，西濒太平洋，西北部邻美国阿拉斯加州，东北与格陵兰（丹）隔戴维斯海峡遥遥相望，南接美国本土，北靠北冰洋达到北极圈。海岸线约长24万多公里。是每年世界最佳居住城市评选中，最多国内城市名列前茅的国家之一。在加拿大广袤的国土上，有着难以计数的奇观美景，独特的清凉夏季和枫叶般艳红的秋天，境内有着多姿多彩的地形地貌，巍峨的高山，雄浑的高原，富饶的谷地，众多的湖泊以及纵横交错的河流与星罗棋布的岛屿一起构成了加拿大神奇、独特而别具魅力的自然风光。主要旅游城市有温哥华、渥太华、多伦多、蒙特利尔、魁北克市等。
& & & & 儿时记忆当中的加拿大，印象似乎只有世界第二大国和白求恩；等到再大些，渐渐知道了加拿大人也会说法语；再过些时间，被加拿大的秋日枫景深深吸引，同时感叹原来国家总理也可以那么帅；而等到真正踏上这片远在北美的广袤土地时，才知道对他的了解少之又少，沿途太多感受，收获太多惊喜；你可以在这里看到壮美的自然风景，也可以感受欧洲美洲碰撞的文化气息，还可以品尝精致的法式美食，就像加拿大的旅游官方宣传语一样，这个美丽的国家，值得KEEP EXPLORING。现在就让小联带你领略它们独特的魅力。
& & & & 纽芬兰省(New Foundland)纽芬兰省位于加拿大东北角,包括纽芬兰及拉布拉多(New Foundland & Labrador)，1949年才加入加拿大联邦,成为加拿大第十个省。是加拿大最年轻的省份，面积约40万平方公里。以海为生是本地一大特点。全省54万居民分布于沿岸的小城市，这里不仅是垂钓佳处，更是捕鱼人的乐园。该省沿海鱼产丰富，特别是各种鳕鱼远近闻名，渔业及海鲜加工是该省的传统产业。纸浆及造纸工业在经济中占主导地位。坐在港口的岸边，看着停在港湾里的色彩鲜明的渔船，眼前偶尔飘过的冰山美景，仿佛置身于世俗之外。纽芬兰的气候不错，海风起调节气温的作用，冬天不太冷，夏天不算热，首府圣约翰(St. John's)至今已有500年的历史，1000年以前北欧人就在此活动，是北美最古老的城市，是一个天然良港与渔业中心。
& & & & 海湾边上，有早期欧洲移民建立的居民点，繁荣安定，人气旺盛。浓郁苍翠的松树林和苇草茂盛的沼泽地里，栖息着驯鹿,灰熊。海岸线上悬崖壁立，小海湾里微波荡漾，都是泛舟,划艇的好地方。环境优雅的步道,营地给人们提供了健身休闲的好去处。公园的管理部门在夏天办营火晚会,音乐会；冬天组织滑雪。这就是地处纽芬兰Newfoundland波纳威斯塔湾Bonavista Bay边上占地四百平方公里的特拉诺瓦国家公园Terra Nova National Park。
爱德华王子岛
& & & & 加拿大是世界上面积第二个大的国家，人口超过 3,300万，分为十个省和三个领地，爱德华王子岛省是其中之一。爱德华王子岛的北岸，是爱德华王子岛国家公园的一部分，爱德华王子岛Prince Edward Island，简称PEI。法语是?le-du-Prince-?douard，所以你要是在岛上看到IPE的缩写也不要惊讶，这是法语缩写，意思还是PEI。此外苏格兰盖尔语称为Eilean a' Phrionnsa，单把苏格兰土话拉出来说说，是因为岛上大都是苏格兰人后裔。王子岛的夏季温暖但并不潮湿，7月和8月是最温暖干燥的季节。白天的温度多在20摄氏度的样子，偶尔也能达到32摄氏度，但是一到晚上就有了小凉风。
新斯科舍省
& & & & 新斯科舍（Nova Skocia，拉丁语意为“新苏格兰”）是加拿大东南部的一省，由新斯科舍半岛和布雷顿角岛组成。面积5万5,491平方公里，人口约92万人，是早期欧洲移民移民加拿大的登陆点，也是历史上英法殖民者利益争夺的焦点地之一。该省的主要语言是英语。经济以渔业、采矿（煤、石膏）和木材加工为主，还有造船、修船、纸浆、造纸、轮胎、鱼产加工等。在加拿大著名港口城市哈里法克斯城中的城堡山上，居高临下地坐落着一个八角星形要塞。18世纪，英、法两个殖民帝国争霸世界时，曾经在哈里法克斯发生过激烈的战役，八角星形要塞就是当年英军对抗法军时所修建的军事堡垒。现如今，每天中午，八角星形要塞举行的礼炮鸣放活动，让人们觉得既紧张、又刺激。
& & & & 布雷顿角高地是布雷顿角北部地区最显著的一部分，陡峭的悬崖和深河峡谷森林成为了大西洋的高原边界，三分之一的卡伯特小径贯穿整个高地国家公园的沿海地区，成为了世界著名的公路风景区。这里是加拿大远近闻名的观鲸胜地，每年都会有大批的鲸鱼来此，场面十分壮观，吸引着世界各国客人们的观赏。
新不伦瑞克省
& & & & 新不伦瑞克是加拿大东部的省，位于圣劳伦斯湾，首府弗雷德里克顿，最大的城市为圣约翰。西南部与美国缅因州接壤，西北是加拿大魁北克省，东南接新斯科舍省，东临大西洋。是加拿大唯一英法双语同为官方语言的省份，也是除魁北克外的最语区。新不伦瑞克省自然资源丰富，85%的土地有森林覆盖，生态环境良好，风景秀丽，青草、碧海和蓝天构成一幅优美的自然景色。境内旅游景点众多，在世界上最大潮汐落差的海湾区—芬地湾，可以看到达 4 层楼高的海浪，到Hartland镇寻访世界上最长的廊桥，漫步圣约翰景观道路，观看道路两旁的如画美景。你还可以在新不伦瑞克省逛北美最古老的集市，品尝最棒的啤酒。芬迪湾位于加拿大新斯科舍省和新不伦瑞克省以及美国缅因州之间。从湾口向东北延伸241公里。湾口宽92公里。平均深度90米。
& & & &&&散落在海滩的巨石是由于长时间的海潮侵蚀而成，有的甚至有四五层楼高，壮观无比，它们有的像花瓶，有的像人头，有的像蘑菇，有的像野兽，有的像桂林的象鼻山，姿态各异。}