宣城一小区旁建通信铁塔 居民连夜苦守现场不让对方施工
来源：皖南晨刊
已架起一半的通信塔，目测已有20多米。
居民晚上就睡在这辆面包车里，看守着现场。
整整6天(截至22日)，49岁的黄书月没睡过一个好觉。
这位住在宣城市区亚龙湾小区第3幢2楼的居民，几乎不分昼夜地守在房子10米开外的地方&&6天前，她和同幢居民意外发现，这里正在架设一座通信铁塔。
因为担心辐射等安全因素，他们立即上前提出质疑，并要求施工人员拿出相关建设依据。
施工人员迟迟没有给出正面回应，黄书月等居民便苦守现场，不让对方施工。这一守，就是一周。
9月21日，满脸憔悴的黄书月拜托记者为居民揭开答案：通信铁塔建在小区旁边合适吗?这塔有没有合法的建造手续?
居民夜睡面包车
这座已架至一半的通信铁塔，位于谢公路与广教寺路交叉口，市区亚龙湾小区东北角。黄书月所在的3幢，是离铁塔直线距离最近的居民楼。
21日，记者在现场看到，这座身上写着&通信铁塔&的管形物已架起约20多米，在它的基座旁，还安装有类似电表箱的物体。2米开外，同样材料的管形物体堆放在地上。
还有一辆面包车停放在铁塔旁。黄书月说，大约是从16日那天起，居民们阻挠工人施工后，担心工人偷偷施工，她和4楼居民宋广霞便开始天天在现场看守，轮流吃饭、上厕所，晚上也不回家，就住在这辆面包车里。
让居民们寝食难安的是，&铁塔离小区这么近，一旦投入使用，所产生的辐射对人体肯定有伤害。&黄书月的儿子已经20多岁，很快将会在新房里成家，&将来媳妇怀孕受辐射影响，孩子如果出现问题，谁来负这个责任?&
宋广霞说，铁塔还没建成，已给他们带来负面影响。&租了我房子的人，是陪读的家长，看到这里建铁塔，已经打招呼，如果铁塔建好了，就要退房!&她认为，小区旁边有这样的铁塔存在，会影响出租甚至售卖，&谁会买这样的房子?除非价压得特别低!&
3楼的居民昂晓虎除了担心上述问题外，还考虑到目测有40多米高的铁塔，将来一旦倒塌，会对房屋安全、交通安全带来危害。&不是没有先例，北门纺织厂就有个比这个还粗还高的倒了!&
&完成环评手续才能动工&
居民们说，阻挠工人施工，并不是为了为难工人，而是希望能得到一个说法。
记者在现场拨打我市城管热线12319，工作人员很快联系上铁塔建设方&&中国铁塔公司宣城分公司，对方表示，是宣城移动公司委托他们建设的通信铁塔。他们还向城管工作人员提供了经过市规划局盖章的审批通过手续。
随后，记者向市规划局确认这一消息。工作人员告诉记者，铁塔公司年初上报了2015年的建设计划，要建57个通信铁塔等设施，亚龙湾附近确实设了一处，这一计划也确实通过了审批。&但是我们的意见是，他们必须要在完成环评手续等事宜后才能动工。&
环保部门已介入
那么，这一铁塔的建设有没有完成环评?
记者联系铁塔公司，对方称，他们只是架设铁塔，铁塔本身不会有辐射，移动公司安装发射片、架设天线才需要做环评。他们还说，建通信铁塔也是为了更好的方便老百姓，希望老百姓能理性看待铁塔建设。
而移动公司工作人员则回复记者，安装发射片、架设天线，需要做的是事后环评，即架设好才能请环保局进行环境影响评价。
建通信铁塔到底该怎么做环评?市环保局工作人员说，我市先前已出台相关文件，建通信铁塔在安装发射片、架设天线前，必须要完善环评手续，并非移动公司所说的事后环评。环评也就是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估。环评报告出来后，市民关心的辐射问题等也能得到解答。
这位工作人员还说，希望市民放宽心，接下来他们将主动联系铁塔公司、移动公司，督促他们完成环评手续，给市民一个说法。
原标题：通信塔建小区旁 居民望塔心惊惊
编辑：郭清瑀
[此文系转载，来源于皖南晨刊，版权归属原作者]
安徽资讯APP
扫一扫，安徽尽在您手中
万家热线今日合肥
微信扫一扫，使用小程序
每天10分钟，通晓合肥事
1013人关注
2154人关注
1155人关注
1008人关注
1231人关注
1080人关注
2389人关注
每一种材质的选择、每一个线条的把握、每一种功能的设...
什么是婴儿湿疹？新生儿为什么腹泻？又为什么便秘？婴...
职场干得漂亮，日子也要活的精致。腾出空间，去生活。...
，连续四年的一路相伴，有你真好。“大湖名 ...
清明节又叫踏青节，在仲夏与暮春之交，也就是冬至后的第104天。中华民族传 ...
今日万家热线
扫描关注今日万家热线微信公共号
短信快捷登录
合作账号登录
验证即登录，未注册将自动创建万家账号
发送验证码大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
宣城市有哪些比较好的楼盘?
宣城市宣州区有哪些比较好的楼盘？最好是均价在之间的小户型，周边环境好一点的。
浏览次数：0
要住宅，就选宣城最好的楼盘。休闲的娱乐会所，外加中央花园。学校，公园，医疗，路口都有电子眼等等。都以完善了。 我们东方润园期待您的加入。联系我：
陈刚（置业顾问）
房天下知识为您分享了一条干货
贝林阳江港湾 不错 你可以去看看 一期房子已建好 挺不错的
有个新楼盘不错，宛陵湖新城，环境好，就在宛陵湖公园边上
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:3,asku:1,askr:191,askz:23,askd:66,RedisW:30askR:3,askD：318 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:322
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：宣城哪个区买房子好
买房是大家长久以来茶余饭后的话题虽然宣城的房价是越来越贵。但还是会不断有人买买买!那么宣城足足有那么多的区，在宣城买房也是个有很多选择的难题!到底买哪个区的房子好？要结合发展趋势、经济环境、周边配套、升值空间等等很多因素考虑。
安徽淮南警方在调查一家房产销售公司时发现大量个人电话信息。央视记者通过QQ联系上一名倒卖个人信息的人员。防范个人信息泄露。导致个人信息泄露。这些都是比较常见的个人信息泄露行为。不晒包含个人信息的照片。不要贸然填写导致个人信息泄露。为了保护自己的个人信息。
安徽淮南警方在调查一家房产销售公司时发现大量个人电话信息。央视记者通过QQ联系上一名倒卖个人信息的人员。防范个人信息泄露。导致个人信息泄露。这些都是比较常见的个人信息泄露行为。不晒包含个人信息的照片。不要贸然填写导致个人信息泄露。为了保护自己的个人信息。
开发商通常采取的零首付售房有两种模式。即开发商与购房者签订房屋买卖合同时。购房者签购房合同时不支付或者少量支付首付。部分开发商也会采取替购房者垫付全部首付款。在开发商与购房者签订购房合同的时候。　　第一种方式开放商和购房者在购房合同之外。
当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放 你就不要想起我 赵骏-梦想的声音第4期 两周没有更啦，写写最近遇到的人。 01.在贵阳遇到的是一个四十多岁的内蒙人，来贵阳十年了。问他为何选择一个离家那么远的地方停留，他说，
12月20日，宁国市房管局发布通知，“经市政府批准，购房补贴政策已将执行时间，从日延长至日，请各位购房户合理安排购房及退税时间，不要集中在日前申请，以避免排队等候。” 据了解，购房&p&&b&&u&阅读之前，请先理解：我解释的是“为什么南京房价比成都武汉之类同等规模的城市高”，而不是说南京房价还会涨。我对于全国的房价都是看空的，但是这并不影响南京的房价会长期比成都武汉要高，要跌大家会一起跌。&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 南京的教育资源非常丰富，与一线城市比肩。虽然大学在质量和数量上和武汉差不多，但是基础教育的质量要远超过武汉。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sohu.com/a/3093& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年美国藤校中国大陆录取人数，新鲜出炉！&/a& &/p&&p&&b&整个中国出国留学录取结果最好的学校，不在北京，也不在上海，而是南京外国语学校。&/b&南外高中每年毕业大约500人，有300人左右直接出国留学，其中80%赴美，托福平均成绩105分以上。剩下越有170-180人被保送到国内的各大名校，每年清北都至少有二十个，985能占一半，加上211能占80%。最后剩下20-30人高考，也基本都至少是一本。&/p&&p&除了南外之外，南京还有南师附中、金陵中学等多所中学上榜，而上述名单中，武汉没有一所中学入围。这就是为什么拥有相似高等教育质量的武汉，房价却比南京低的一个原因。为什么我用出国留学的数据来比呢？因为第一各省高考难度不一样没法比，而出国留学申请的难度是差不多的，第二这两年能买得起大房子的家庭，基本都是有能力送子女出国的。南京这两年卖的最好的房子，还就是120平米以上的大房子。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//house.people.com.cn/n1//c48550.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&首付8成、验资200万起 南京十盘同开再现排队买房&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 南京的医疗资源也非常丰富，有鼓楼医院、江苏省人民医院等全国著名的综合医院，还有中科院皮肤病医院、肿瘤医院等高水平的专科医院。同时因为华东军区所在以及中医药大学、中国药科大学等高校设立，加上南京的人口数量并不多，南京&b&&u&人均&/u&&/b&占有的医疗资源比其他省会城市要高不少，这还是在江苏+安徽人民都来南京看病的前提下。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nj.bendibao.com/live/41.shtm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京三甲医院有哪些（名单大全）- 南京本地宝&/a& &/p&&p&&br&&/p&&p&3. 南京的地理位置以及文化带来的辐射能力。南京的位置在江苏省的西南角，离滁州、马鞍山、芜湖、宣城等安徽城市非常近（还可以再加上之前撤市的巢湖市）。&b&对于这些安徽城市而言，受到南京的辐射能力要远远大于合肥，甚至合肥本身都受到了南京的辐射影响。&/b&与此同时，淮安、镇江、宿迁、扬州等同属于江淮文化的城市也主要受到南京的辐射，而这些城市的经济发展水平都不差。江苏省经济垫底的宿迁，GDP总量都超过了2000亿，放在中西部省能够排到全省第三第四的位置。因此来南京购房的外地人口，经济实力普遍较强。&/p&&p&&b&南京近两年购房有很大比例人群是安徽和苏北的小土豪，这些人一般都是乡镇企业老板。&/b&与之相比，成都和武汉的移民往往来自于落后很多的周边市县，这些地区民营经济基础较差，没有这么高的资本积累与购买力。与南京类似，杭州房价很高的一个重要原因是，浙江其他地区来杭州买房定居的小老板都很有钱，保姆纵火案的林先生一家就是一个很好的例子。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 南京主城区的高度城市化。南京虽然只有800多万人，但其中有600多万已经住在除了六合、溧水和高淳的主城区内，而剩下的这三个远郊区都已经通了地铁或者即将通地铁。与此对比的是重庆，重庆总人口有3000万，但主城区人口只有800万左右。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//m.shyucang.net/mxzx/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京市哪个区的人口最多呢？各区的人口数量分别是多少？人均GDP是多少？&/a&&/p&&p&苏南的苏锡常以及珠三角的佛山东莞，人口也非常分散，各大县甚至镇的经济不比主城区差，因此在供地方面远远比南京宽松，导致房价不如南京高。同时，苏锡常受到上海的经济辐射远远超过南京的辐射，同时因为方言等文化与南京不同与上海相近，因此苏锡常的有钱人往往会选择在上海而不是南京置业，反而推高了上海的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&5. 南京的交通发达，是华东的交通枢纽。京沪高铁必停南京，沪宁城际铁路2010年就开通了。同时，南京的地铁运营里程以及覆盖面是仅次于北上广深的。与其他城市不同在于，南京的地铁优先覆盖郊区而不是老城区，使得城市沿地铁扩张非常迅速，造就了江浦、仙林湖等地块的崛起以及带来的房价飞涨。&b&南京的房价，郊区与市区的差别并不大，呈现多中心的局面，推高了均价，很难找到房价的洼地&/b&，而杭州的房价就明显是以市区为圆心，越郊区越便宜，因为杭州的通勤成本比南京要高得多。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sohu.com/a/964340& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017中国城市地铁排行榜，里程，线路，车站大排名&/a& &/p&&p&还有一点值得关注的是，&b&南京车牌随便上、尾号不限行、并且外地车可以在任何时间段自由行驶的，这在同等规模的城市中是很罕见的。&/b&这对于外地人在南京安家落户，有非常大的支持作用，同时也间接抬升了房价。南京满大街都是各种皖xxxxx的车，堵车却远远没有大规模限行的杭州严重。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//js.people.com.cn/n2//c89335.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京“限牌”尚无具体时间表 专家称没有必要&/a& &/p&&p&&br&&/p&&p&6. 南京在外工作的人多。南京因为国企以及传统行业多，公有制经济占比为整个长三角最高，因此平均收入落后于上海杭州，甚至落后于无锡苏州。但是因为交通的便利，有非常多的南京人选择在外打拼，但安家在南京，这样子女可以享受南京优质的教育资源，老人可以享受医疗资源。&b&如果周末坐沪宁以及宁杭高铁就能观察到，有非常多的南京人在长三角别的城市工作，每周末回家与家人团聚。&/b&这些人在外地赚钱，赚到的钱买的却是南京的房子，也把南京的房价推高了。许多苏北和安徽的企业家小土豪，也选择在南京买房把子女送过来上学，自己留在老家搞事业。经济结构类似，交通也便利的武汉，就没有这一点优势，因为武汉周边没有别的城市有更好的工作机会了。&/p&&p&&br&&/p&&p&7. 南京的自然环境好，气候较为宜居。南京有山有水，四季分明，而且几乎每年都能看到雪。南京的主城区道路绿化非常好，主干道都是遮天蔽日的梧桐树。同时随着近年来生态的改善和气候的变化，南京的夏天摘掉了四大火炉的帽子。长江沿线不管是重庆、长沙、武汉、南昌还是杭州上海，现在夏天都比南京热，只有成都和合肥比南京要凉快一些。同时，随着现在新房普遍带有采暖，南京湿冷的冬天也没有以前那样难熬了。南京的空气质量也在逐年改善，今年已经半年多没有出现过空气质量指数超过150的日子了，而且首要污染物已经从PM2.5变成了冬天的PM10和夏天的臭氧，主要来源也是来自西北风向的输入性污染，本地没有太多的污染源。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.aqistudy.cn/historydata/monthdata.php%3Fcity%3D%25E5%258D%%25BA%25AC& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京空气质量指数AQI_PM2.5月统计历史数据_中国空气质量在线监测分析平台历史数据&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人认为，南京的各项城市特性，与广州具有最大的相似程度。南京与广州都是传统历史文化名城，都是交通枢纽，都是军区所在地，都拥有大片的平原以及许多卫星城，都享有很好的医疗教育资源，都以传统实体产业为主，附近都有两个互联网/金融等虚拟经济更加发达的城市。因此，南京的房价与广州应当比较接近，而事实上确实是差不多的。广州的辐射能力以及对外经济比南京要更强一些（覆盖湖南江西南部以及广西东部，对接亚非拉），因此房价比南京要稍高几千块。&/p&&p&南京目前发展的短板主要在于互联网和文化产业，这也是为什么各方面硬件条件大幅落后南京的杭州，房价却能超过南京。杭州的互联网创业氛围和文化艺术产业的发达程度，是南京不能比的，而这两个行业目前都是非常赚钱的。南京没有独角兽的互联网公司，比较有名的苏宁和途牛都搞得半死不活。&b&南京作为一个拥有悠久历史与文化底蕴的城市，还坐拥南京艺术学院和江苏电视台两大优势资源，却没能把文化产业搞好，有些方面甚至落后于长沙，是过去一二十年发展得最失败的一点。&/b&最近几年政府加大了相关的投资，但是主要还是在硬件上，文化氛围还是没有搞起来。比如我一个做游戏音频的人，在南京居然找不到任何对口的工作，而在上海和杭州都能找到很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&利益相关：南外人，美国留学，上海工作&/p&
阅读之前，请先理解：我解释的是“为什么南京房价比成都武汉之类同等规模的城市高”，而不是说南京房价还会涨。我对于全国的房价都是看空的，但是这并不影响南京的房价会长期比成都武汉要高，要跌大家会一起跌。 1. 南京的教育资源非常丰富，与一线城市比肩…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-be923d70ac7_b.jpg& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&613& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-be923d70ac7_r.jpg&&&/figure&&p&“4个月开盘，5.5个月资金回正，6个月资金回笼再周转”——杨国强主席关于三四五线456重要指示&/p&&p&“6个月开盘，7个月资金回正，8个月资金回笼再周转“——杨国强主席关于一二线789重要指示&/p&&p&
在碧桂园取代万科成为行业龙头之后，杨主席钟爱的数字密码开始风行全国地产圈，此间相继有新城控股提出“收购项目4月开盘，招拍挂项目6月开盘的要求”。中梁地产针对三四线也提出首开456（同碧桂园杨主席要求），续开321（即开盘后第1月冲刺，第2月常态，第3月红线）的运营方针。&/p&&p&
眼花缭乱的数字背后是明显有悖于大家熟知的概念。&/p&&p&
克而瑞的一份数据显示，2016年，全国共产生340余宗单价、总价地王。在选取的热门城市50个典型地王项目中，有43宗尚未入市，其中包含15宗未开工、27宗已开工未开售的项目。在2015年、2016年，北京产生了12宗热门总价和单价地王，但截至目前，仍有半数地王项目未入市。 天津2016年成交的52宗地截止目前已开盘仅18宗地块。其中市区项目均未开盘。&/p&&p&
那么碧桂园是凭什么喊出三四五线456，一二线678的要求呢。是基于企业秀肌肉还是杨主席的一腔热血？&/p&&p&
有幸获取了碧桂园9月的一份内部经营报告，资料显示，截止8月末碧桂园在三四五线已开盘项目86个，其中实现456要求的15个（占比17.4%）。其中实现4个月开盘的26个（占30%）。5.5个月回正的15个，三四五线项目整体开盘工期在5.43个月。&/p&&p&
而一二线在售项目46个，实现678的14个，其中6月开盘的15个，7月回正的14个，。实现789的17个（37%），其中7月开盘的22个，8个月回正的17个，平均开盘8.24个月&/p&&p&
从上述数据不难看出，碧桂园虽在开发节奏上优于多数企业，但真正实现这一要求的项目绝对占比并不高，可谓凤毛麟角。在报告中有一句话揭示了碧桂园这一串数字的初衷，“4月开盘是前提，5月回正是关键，6月再周转才是实质目标“。在碧桂园，地产开发的实质是资金的高周转，杨国强正是基于资金使用效率提出了对地产开发的新要求。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0cdf5abefd1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1297& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1297& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0cdf5abefd1_r.jpg&&&/figure&&p&
杨国强正在要求通过快速开工 开盘 回笼去发挥巨大的杠杆效应来撬动更多的市场份额和利润。&/p&&p&
所以我们发现很多企业也都在争相效仿碧桂园的方式，从员工跟投到开发周期和杠杆率的要求，无一不是以杠杆率在驱动。中梁在这方面或许更为极致&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-acc1a1eea2f9fdc9686fa57_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&883& data-rawheight=&393& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&883& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-acc1a1eea2f9fdc9686fa57_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&未完，持续更新中&/p&&p&&/p&
“4个月开盘，5.5个月资金回正，6个月资金回笼再周转”——杨国强主席关于三四五线456重要指示“6个月开盘，7个月资金回正，8个月资金回笼再周转“——杨国强主席关于一二线789重要指示 在碧桂园取代万科成为行业龙头之后，杨主席钟爱的数字密码开始风行全…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-44bc79faf9a27ccb861970_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&224& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&大家好，我是牧诗，知乎房地产领域优秀回答者。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这个春意盎然的日子里，我写的一本「知乎一小时」系列的电子书《房地产投资岗入门指南》就要和大家见面了。&/p&&p&&br&&/p&&p&01&/p&&p&&b&为什么要写这样一本书？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，最重要的一点是想把自己的工作经验以及对这个行业的所学所想给记录下来，在这个过程中不断的提升和总结，这也是我平时一直勉励自己要多总结勤思考，只有记录下来才能固化成果，化为己有。这本书也算是自己这个阶段的一个成果吧！&/p&&p&&br&&/p&&p&其次，越来越多的房地产从业朋友和应届生们，在私信找我推荐房地产或投资岗相关的书籍.&/p&&p&这些朋友大致分为三类；&/p&&p&一类想要转行投资拓展岗的房地产同行，比如之前做设计的、成本的、工程的、营销的，也有一些乙方单位的朋友；&/p&&p&另一类是刚入职房地产投拓岗的新人，不知道从哪些方面去有重点的提升自己的专业能力；&/p&&p&还有一类则是准备想要进入房地产投拓岗的应届毕业生们。&/p&&p&他们的想法很简单，都迫切的想要找到一本全面的靠谱的房地产投资拓展岗入门指引书籍，用于指导自己求职面试或者学习提升.&/p&&p&然而在各大书店却鲜能找到这样的一本专门针对投资拓展岗书籍，而其他相关书籍也往往过于理论化而缺乏实际工作的指导性。 &/p&&p&&br&&/p&&p&每每朋友寻求推荐书籍的时候我也无能为力，甚不是滋味！&/p&&p&于是我便萌生了干脆自己写作一本房地产投拓岗从业指南的想法！&/p&&p&我想要帮助到他们，而且我相信自己有能力做到这一点！&/p&&p&而对于非房地产行业的读者，学习房地产投资同样也会有颇多收获。&/p&&p&&br&&/p&&p&02&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这本书从业内人士的专业视角出发，对买房者提供了一个全新的不动产购置思考维度，让你看到大多数人在购房置业时所关注不到的点。&/b&&/p&&p&说心里话，完成本书的过程倾注了我大量的心血，大家都知道干地产这行真的太忙了，每天只有晚上回家后加班写，往往写到深夜.&/p&&p&你说累不累？当然累！但内心是充实而快乐的！&/p&&p&书籍的编写主要结合自身的工作经历并查阅了大量的资料从8个维度展开，更具体地说，这本书分为六个重点部分。&/p&&p&主要从房地产行业发展趋势、投资工作主要内容，土地获取流程和模式，房地产投资测算，市场调研和项目研判，报告撰写和个人从业感受等维度进行详细阐述。&/p&&p&第一部分，本书将对房地产行业前20年来的发展历程做一个简短回顾，在此基础上延伸展开对行业未来十年发展趋势的探讨。&/p&&p&在第二部分，我邀请你和我一起，思考房地产投资工作主要有那些内容？怎样更好的认识投资工作的角色? 以及如何更好的快速胜任岗位等？&/p&&p&在第三部分，我们将探讨土地获取流程和模式。从信息获取，项目踏勘，研判市调，设计强排，投资测算和评审及拿地程序等维度进行解读，包括一二级土地市场各环节的法律问题和特殊情况均详细涉及。&/p&&p&在第四部分，我们一起学习怎么科学的进行房地产投资测算，这是本书重中之重。从拿地，成本，财税，法务等角度出发，结合案例演示和关键指标判断，力求全面展现投资测算的精髓。&/p&&p&在第五部分，我们聚焦在市调和项目研判环节。怎么进行项目踏勘？怎么系统化的进行多维研判？从而为公司规避风险，降低拿地成本。&/p&&p&在第六部分，我们一起来聊聊如何写投资报告，精髓是什么？个人从业中的那些困惑？怎样才能更快的获得优于同行的成长？&/p&&p&&br&&/p&&p&这六个部分算是我近些年工作的所思所得。希望本书能够带你一起做一次关于房地产投资工作的深入思考，真正理解企业拿地和房地产投资背后的真相和趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&03&/p&&p&&br&&/p&&p&由于自己能力有限，本稿难免还存在诸多不合事宜之处，但只有在大家不断的批评中完善了，正所谓在批评中完善，在完善中批评！&/p&&p&写书的过程中帮助我学到更多，也希望能够帮助到你们~我的朋友们！感谢！&/p&&p&&b&书籍购买链接：点击蓝色字体&a href=&https://www.zhihu.com/pub/book/& class=&internal&&《房地产投资岗入门指南》&/a&即可购买&/b&&/p&&p&第一周特价火热进行中，速度下手哦~&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6c04d4a4fd0badea3734840bbff3c2db_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6c04d4a4fd0badea3734840bbff3c2db_r.jpg&&&/figure&&p&Ps：大家也可以关注知乎上牧诗的live，分别是《房地产行业求职指南》，《地产投资岗从业指南》，《房地产投资测算入门》，《如何写好房地产项目研判报告？》和《房地产投资测算进阶》，部分内容电子书中也有涉及，算是我对这本电子书更系统的思考和总结吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于没有参加live的同学，可以直接购买这本书，会更划算。&/p&&p&&br&&/p&&p&牧诗&/p&&p&&br&&/p&&p&个人微信：mrthinker_1&/p&
大家好，我是牧诗，知乎房地产领域优秀回答者。 在这个春意盎然的日子里，我写的一本「知乎一小时」系列的电子书《房地产投资岗入门指南》就要和大家见面了。 01为什么要写这样一本书？ 首先，最重要的一点是想把自己的工作经验以及对这个行业的所学所想给…
知乎白嫖多年算是贡献认真首答&br&答主江苏985工科15年毕业&br&校招结束就到了杭州 至今未换工作&br&&br&15年7月入职，刚毕业的时候完全没有买房想法&br&毕竟刚毕业在哪也不一定&br&买房毕竟听起来很遥远甚至答主当时有种买房需要5年内还清或者一次性付完的错觉...233&br&然后15年9月份差不多身边小伙伴已经有个别家里给买房了，基本都非本地甚至都非本省的小伙伴&br&当时余杭房价也并不贵，，好的万科之流1万5到2万（当然更好的的也有贵的，只不过不在关注范围内）。&br&当时觉得啊 买那么早干嘛 万一不在杭州呢 万一换工作呢&br&然后就中途被工作支配，也完全没有考虑买房&br&好了 &br&岁月蹉跎 时光荏苒&br&到了杭州工作人民瑟瑟发抖的时间 16年9月G20&br&之后 杭州房价一路高歌 一路猛涨 像刹车失灵地跑车一路狂飙&br&&br&……割。&br&终于等17年8月，答主一个机灵发现 怎么身边人都仿佛在黑灯瞎火下商量好组团都在G20前买好房了的时候。房价已经疯了&br&然后本来8000的房子 1万8了。&br& 本来1万6的绿城万达3万全款了。&br& 本来3成比例的都要6成才能排队资格了。&br& 本来公积金贷款的新房不支持了 只能商贷了。
本来优雅地选房的15年就像鼻涕泡一样碎了&br&&br&……割。&br&于是开始盘预算 家里加答主自己总共就20万积蓄，亲戚借款有20万 加起来首付40万&br&就算是最便宜的雅居乐（靠高架）89房户型首付三成「很难」也不够的时候。终于懂了，原来杭州的新房我已经买不起了&br&答主选择看二手房子。&br&&br&……割&br&看二手我经历了什么呢&br&刚看前几套稍微靠谱点的&br&余杭简装89房150万，加税156万 答主和家人商量终于咬牙决定买的时候 中介说 涨了10万。&br&1个晚上就……涨了10万&br&能怎么办 就只能弃之&br&答主选择放小户型选择70平以下&br&但是小户型的余杭二手越来越少，且大都偏旧偏老&br&&br&……割&br&同一个房子 三个中介带6个人挤着看&br&今天说签合同 房东在路上被另外一个中介截胡&br&一个房子两天报价涨了15万&br&这都是真实在杭州买二手发生的事&br&&br&……割&br&如果说宏观理智地看杭州房价会不会继续涨还是会开始跌&br&我做不到&br&我感受到的只是买不到房的日复一日地焦虑&br&如果你焦虑&br&如果你没安全感&br&如果你觉得买房可以让你安心安顿&br&那我建议 &br&买吧&br&只要有预算，为什么不买呢？&br&&br&听说过买房后会有各种烦恼&br&但是从来都没有听过 哪怕一句&br&后悔买了房，只听过后悔没买两套的&br&&br&毕竟&br& 随着年龄渐长 &br&平凡的漂泊的我&br& 在一个城市里面
最稳固的纽带&br& 就是有一个房子属于我 &br&这让我觉得安全&br&&br&更新一波..&br&…………割…………………………&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4de1eb4cca9fe2857a4ce_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&2276& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4de1eb4cca9fe2857a4ce_r.jpg&&&/figure&
知乎白嫖多年算是贡献认真首答 答主江苏985工科15年毕业 校招结束就到了杭州 至今未换工作 15年7月入职，刚毕业的时候完全没有买房想法 毕竟刚毕业在哪也不一定 买房毕竟听起来很遥远甚至答主当时有种买房需要5年内还清或者一次性付完的错觉...233 然后15年…
&p&&b&文章一字不漏的还原了现场的气氛，&/b&&/p&&p&&b&大炮再也不用担心被断章取义了！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题是“&b&房地产可能的发展趋势&/b&”。&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&任志强&/b&：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说&b&什么是市场&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润。比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。&b&既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说&b&日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会&/b&。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。&/p&&p&所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。&/p&&p&什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？&b&北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/b&&/p&&p&&b&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，&b&摇号的概念就是你得去抢这东西&/b&。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&b&02 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个&b&先说说影响市场的因素是什么&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。&b&第一个国家制度。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们&b&当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置&/b&。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是户籍制度。&/b&户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&在世界上城镇化发展的过程中，有四步&/b&。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了；第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了；第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此&b&造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置&/b&，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为&b&公共资源都在城市，&/b&学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个是金融制度&/b&，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，&b&为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金&/b&，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，&b&就是所有人都可以共同分享&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为&b&在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在&/b&。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&基金在世界国家大部分都是免税的&/b&，还有一种比较低的成本，&b&告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，&b&我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，&b&换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。&/p&&p&&br&&/p&&p&但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句&b&租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&b&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是&b&为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？&/p&&p&&br&&/p&&p&冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，&b&中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的&/b&，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以&b&别以为商品房已经占领了市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数。很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，&b&你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。&/b&比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样很低很低的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，&b&社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高。珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以&b&这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&b&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/b&&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&04 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡，当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿，和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，&b&政府不能随便的借债了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业也同样，&b&融资政策上出现了限制严管&/b&，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是&b&有的企业开始觉得紧了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是&b&资金价格的上涨&/b&，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么&b&货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新增融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%，所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，&b&房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年、明年、后年我们要还多少钱呢？&b&内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿，后年大概四千多亿，&/b&这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。&/p&&p&那么政策持续会出现什么情况呢，&b&明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。&/b&后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，&b&扛到资金不够的时候。&/b&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？&b&因为有些上市公司要求业绩，&/b&上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，&b&因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，&b&因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题&/b&，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整，为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&而&b&房地产这块呢，有四最&/b&，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢，一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，&/b&因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，&b&中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&/b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的&b&今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&05 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个影响的是资金流向&/b&，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊、买石油啊、买期货、买粮食、买其它东西，那就&b&分流&/b&了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是社会心理&/b&，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个价值取向变化很大&/b&，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆，所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个就是消费能力和权利&/b&，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。&/b&我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个就是市场资源&/b&。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是&b&美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多&/b&，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。&b&价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗？那些老的教授会去那些地方去教学吗？偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此&b&我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，&/b&还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&06&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，&b&大家还是希望往大城市跑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是&b&没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口&/b&，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。&/b&&/p&&p&而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&07&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是民间投资在持续下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&从7.2到6.9，而我们的&b&固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快&/b&，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降嘛，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股，明显的可以看出来，他远远高于民间投资的部分，它大头开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。&/p&&p&他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们明显看到高峰期的时候是&b&房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右&/b&，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。&b&就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，&b&我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，&/b&但是我们在统计数据上没看到。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个&b&下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底&/b&。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-414a5ff2d326_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-414a5ff2d326_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，&b&增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，&/b&这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&不要简单看说土地要增长了，销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。&/p&&p&自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。&/p&&p&&b&说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。&b&现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。&/p&&p&&br&&/p&&p&销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年，比去年还好。&/p&&p&&br&&/p&&p&去年本身就是大丰收，暴涨，但是&b&今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。&/b&如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-725ead91fa5da46e5fa279_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-725ead91fa5da46e5fa279_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个&b&竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&你们不要以为在建的房子都是没卖的房子&/b&，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们看看今年的个贷，&b&大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国的个贷总量很大，分三类。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2325cbe97ffa7_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2325cbe97ffa7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。&b&这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年的价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看每个城市之间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-64aaececc_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-64aaececc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.}