我在自己家荒地建了养鸡大棚，政府说是基本农田范围内_百度知道
我在自己家荒地建了养鸡大棚，政府说是基本农田范围内
我有更好的答案
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。大国地权：中国五千年土地制度变革史_起点中文网_小说下载
扫描下载起点读书客户端
　　马克·布劳格：“我们从来没有真正地采用比照历史的实证研究方法，这实在是现代经济学的悲剧之一。”
约瑟夫·熊彼特：“如果要在经济史、统计和理论三者中作出唯一选择的话，我将选择经济史。”
汪丁丁：“有能力解释一个社会制度变迁的学说只可能来自两个方面，一是历史的学说，一是知识理论的学说。”
多年前，读菲歇尔的《利息理论》时，被书中第一句话所吸引：收入是一系列的事件（Incomeisaseriesofevents）。后来，写《幸福经济学》一书时，我意识到人生其实也是一系列的事件，只是这些事件多为“未预结局”（UnintendedConsequence）。尽管这话看似“同义反复”。
我生在农村，父母不识字。小时候，我并没有想到以后会喜好学术研究。当时，老师教育我们说，长大以后要当科学家。我觉得那种理想太遥远，以后能够将地种好，娶个贤惠的妻子，就足够了。
后来，不知不觉上了大学，竟然读到博士，这是我未曾想到的。更未曾预料到的是，我对经济史产生兴趣，并且一发不可收拾。
我的专业是经济学。以前，我只对经济学基础理论着迷，我的《经济学林论剑》一书就是当初对于经济学基础理论思考的结果。读博士之初，我对计量经济学和博弈论等非常着迷，并撰写和发表了几篇这方面的论文。
读博士期间，有一次在图书馆随意翻看文献，对主流经济史学界和经济学界关于土地兼并问题、山西票号等问题的解释不满意，于是，我搜寻一些材料仔细翻看。这一看，居然让我对经济史产生了浓厚的兴趣。我从经济学基础理论入手，对土地兼并与票号问题作出新的解释，并发表在《经济学季刊》和《财经问题研究》上。
此后，我四处寻找经济史、历史方面的著作，包括《二十四史》和何炳棣、梁方仲、钱穆、王国维、陈寅恪等诸多大家的论著，漫无目的地阅读。
当然，我并未减少经济学文献的阅读。我博士毕业论文选择的是制度起源与变迁（或演化）方面的，试图给经济史乃至经济学重建一个理论基础。
胡适曾说，历史是一个任人打扮的小姑娘。而今，主张这种观点的大有人在。我并不认为要用理论套向历史或经济史。我的意见是，解读或解释可以有千千万万，真相往往只有一个。
我本来想写一部中国经济史，但这项工程浩大，自己学识尚浅。在陈艺静女士的建议下，我决定先梳理一下中国土地制度变革史。这里所说的“变革”，是伴随人类社会全过程的，并非某个阶段独有。“变革”是制度变迁的主要方式之一。我希望将自己博士论文的理论，即制度起源与变迁的基础理论，以及分析方法，运用到中国经济史中。
为何选择土地问题为研究切入点？读者或许记得日本学者长野郎的一段话：“中国的土地制度，是中国社会、经济、政治的根源。中国的治乱，基于土地制度的兴废，国民生活的安危，也基于土地制度的整理与否；其次，农业国的中国，以农业为其经济的主要部分，自然是不消说的。因之，对于想了解中国的社会、经济、政治之任何方面的人们，都应该知道一下中国土地制度的情形，这是很重要的一件事。”
这个观点是比较公允的。随着经济社会的发展，特别是城市化的加快发展，土地问题在中国甚至显得更为重要，土地制度变革日益紧迫。记得2007年召开的“第三届中国经济50人（田横岛）论坛”，主题为“未来十年中国需要研究的重大课题”。其中，土地问题成为专家们热烈讨论的焦点，是排在第一位的热论。2009年，时任国土资源部部长徐绍史在中央党校推进土地管理制度改革省部级研讨班上的演讲称，现行土地管理制度已逼近重大变革临界点。非常遗憾的是，一方面，当前土地制度相关著作，多从阶级斗争的角度分析问题。另一方面，当前土地制度变革史的研究，仅集中于中国共产党领导下的几次土地改革，而对中国上古以来的土地制度变革历史的研究论著，至今仍是一片空白。
本书综合运用现代经济学、地缘政治学、历史学、气象史等，对中国数千年来土地制度变革的历史进行总结、评述，总结经验，检讨得失。
我很喜欢黄仁宇的《放宽历史的视界》。只有将问题放在历史的长河中，以宏观史学的角度考量，才容易看出问题所在。
当前，中国学术界主要有两种观点，一种主张中国实行土地私有化，一种主张公有制甚至将所有土地收归国有。当我们纵览五千年（此为概数）中国土地制度变革历史，并与国外几千年来的土地制度变革历史相比较，不难发现，几乎所有的国家都没有采用单一的土地所有制，都是“公田”与“私田”并存。在土地制度安排的初期，实际上已经开始出现“大分流”，中国与西方国家走向不同的路径。中国，特别是秦汉以来历朝历代的土地制度变革多与财政等因素（即所谓税源、粮食和兵源）相关，并未将土地制度安排与保护庶民的财产权利、平民的政治（民主与共和）联系起来；但是，国外的土地制度变革，多伴随产权保障与政治等因素。
那么，中国的土地制度为何会走向与西方截然不同的路径？搞清楚这个问题，不仅有助于理解历代中国土地制度安排的不同之处，而且将有助于解释当今土地制度的特殊性，也将为将来中国土地制度变革提供有益参考！
历史已为“沉没成本”，无法假设，今后的土地制度变革，如果要少走弯路或曰减少改革的成本，从历史中获得教益，那么，需要充分考虑中外土地制度变革的共性与个性，中国当前的约束条件。
我主张并坚持不戴着有色眼镜看问题，这个“眼镜”包括偏见（如头脑中既定的理论）和各种“经验”，等等。在撰写本书的过程中，我也尽最大的努力去设法减少自己的偏见，力求综合、贯通各个学科领域，从各种史料中去伪存真，还原历史本来面目。
记得诺贝尔经济学奖得主约翰？希克斯说过：“经济史的一个主要功能是作为经济学家与政治家、法学家、社会学家和历史学家——关于世界大事、思想和技术等的历史学家——可以互相对话的一个论坛。”期待本书也能够促进这种“对话”。
当然，本书所作努力也只是草创和初步，倘承通识之士纠正讹谬，小子何幸哉！
2013年10月于北京
　　早在2007年召开的“第三届中国经济50人（田横岛）论坛”（主题为“未来十年中国需要研究的重大课题”）上，土地问题就已成为专家们热烈讨论的焦点，是排在第一位的热论。从目前的情况看，的确如此。近年来，土地问题已经从象牙塔走向大众，成为各界争论的热点话题。不仅学术界大腕如******、周天勇、周其仁、周诚、董藩、郎咸平、徐滇庆等加入论战，房地产开发商任志强、潘石屹也纷纷发表观点，财经媒体人士叶檀等亦不甘寂寞，连引车卖浆之流也开始讨论土地问题。本章拟对热点土地问题进行梳理，并加以评述。
“土地财政”的真问题与假问题
自2003年以来，土地财政一直是社会关注的热点。特别是2011年，全国土地出让收入继续刷新历史纪录，上升为3.15万亿元，为2003年的5.8倍，为1989年的7000倍！
主流观点认为，1994年的分税制改革是土地财政产生的根本原因。不少学者呼吁重启分税制改革。我认为，分税制必须完善，但它也背了黑锅，因为“土地财政”是政府职能错位和制度安排缺陷的必然结果。
一、“土地财政”与分税制
当前的主流观点认为，1994年的分税制，导致了“土地财政”或曰“卖地财政”。其理由是：1994年的分税制改革主要是为了增加中央财政收入，从而使那些税源稳定、税基广、易征收的税种大部分划归中央。然而，分税制将“财权上移”的同时，却将“事权下移”。这样一来，地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员要想升迁，必须自己想办法筹措经费，想法将GDP搞上去。地方政府该怎么办？当时规定土地出让金归地方政府，于是，地方政府通过征地——以低价将土地从农民手中拿走，高价转手获得收入，以满足各种开支的需要。
这种观点值得商榷。我们需要算几笔账。
（一）1994年分税制之后，地方的实际财政收入并没有大幅度下降
我们必须承认，1994年的分税制改革之后，地方财政收入在全国财政收入中所占的比重出现了下降。
1993年，地方财政收入占全国的78%。1994年以来，地方财政收入占比基本上稳定在50%左右。
如果我们仅仅看到这种情况，就认为分税制导致地方财政收入大大下降，那么，很容易得出偏离实际的观点。为什么？因为财政收入可以分为两种：名义收入和实际收入。
也就是说，我们还必须考虑一个问题，即分税制并非一分了之，还有一项制度安排，这就是“转移支付”制度。它由税收返还、财力性转移支付和专项转移支付三部分构成，以中央对地方的转移支付为主。
那么，没有计算转移支付这部分的资金，地方财政收入只是名义收入。考虑转移支付之后的地方财政收入，才是实际收入。
地方实际财政收入占全国财政收入的比重。
年，地方实际财政收入占比，最低为57%，其他多数年份基本稳定在80%以上。如此高的比重，显然不能再认为分税制导致地方收入大幅度降低。
（二）土地出让收入与分税制运行之间并不存在相关关系
如果认为1994年的分税制改革带来了“土地财政”问题，那么，从逻辑上应该可以得出这样一个结论，即1994年以后，土地出让面积和出让收入大幅度上涨。
但是，我们得不出这样一个结论。我利用《中国国土资源年鉴》和《中国土地年鉴》、《中国统计年鉴》的数据。
1994年到2012年（按：国土资源部无1997年的土地收入数据），全国土地出让收入与地方实际财政收入之比，稳定在39%以内。
再看土地出让的具体情况。
2001年以前，我国土地出让情况较为稳定。2001年以后，土地出让收入和出让面积飞速上扬，与横坐标几乎成45°上涨。可见，绝对不能认为是分税制导致了“土地财政”问题，因为，从1995年到2001年这么长期限内，土地出让收入一直比较平稳，有些年份甚至出现下降。
二、“土地财政”是“经营城市”的副产品
所谓“经营城市”，就是以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标，政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延利资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚、组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。
“经营城市”，从大连起步。20世纪90年代初，大连还是一个比较落后的工业城市。当时，大连市政府提出“要面向市场、面向国际，把大连建设成现代化的国际性城市；城市的主要功能是旅游、商贸和港口”。由于财政资源的相对短缺，便利用级差地租原理，经由“腾笼换鸟”、“退二进三”等举措，通过大量城市土地功能的置换，政府手中有了土地。这些土地经过市场方式出让，政府获得了大量的城市基础设施建设资金，从而让大连“变绿”、“变亮”。改善了投资环境，招商引资工作获得突飞猛进的发展。截止到1999年，全世界有150多个国家和地区与大连有贸易关系；146个跨国公司在大连开办了175个项目。由于对国际、国内市场的不断拓展，大连的投资回报率高达216.5%。
大连的成功，引起国内其他地区争相模仿，并创造出不同的“经营城市”的模式，如杭州模式、青岛模式、上海模式等。值得注意的是杭州模式，即1997年建立杭州市土地储备中心——由市政府授权成立经营土地的公司。市政府先行注入一定的资金，对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，市政府完全垄断城市土地的一级市场。从1999年至2001年三年的时间，就比按协议批地多收回地价8.4亿元，有力地支持了基础设施的建设。杭州市建立城市土地储备中心的制度创新战略，受到国土资源部的重视，杭州在2001年已被确定为全国土地资本运作的试点城市。
各地“经营城市”的过程中，都是以土地为核心，将过去的协议出让为主的模式，改为招标拍卖和挂牌出让。而这一趋势，随着市场化改革的深入，上升为国家政策。2002年5月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，日以后，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即著名的“831”大限。
地方政府“经营城市”的“制度需求”，加上土地出让规则变化的“制度供给”，促成了土地出让收入的快速上涨。
当然，需要明确指出的是，土地出让制度变革是大势所趋，顺应市场经济改革的潮流。因为，土地只有通过招拍挂方式出让，才能显示其稀缺程度，实现优化配置。
然而，在实践中，一些地方在“经营城市”中，将路子走偏了。相当一部分地方政府在“经营城市”过程中，做的其实是拆房子、倒地皮的活动，通过“饥饿供地”以拉动房价，从而大获其利。例如，2009年媒体报道的“地王”计有146个，我们统计发现，“地王”较多的城市，土地供应均偏紧。北京2009年计划供应住宅用地（含政策性住房用地）共1300公顷，而2008年计划供应1700公顷，同比减少24%。2009年前三季度，广州、深圳住宅用地供应均不足200万平方米，仅完成年度计划的35%和23%；重庆、南京、长春已供应住宅用地仅是年度计划的50%、32%和19%。
地价与房价：面粉与面包的关系？
“现在人们老是觉得房价贵，那是因为房价的50%是政府土地出让金。土地的天价推高了房价，开发商所得利润无法与政府从土地上收取的收益相比。”某开发商如是说。为此，他认为政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价很有必要。
从“成本加成”定价方法看，在市场上出售的房地产的价格构成中，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价（即房地产价格）的结论，则是荒谬的，因为它将“成品价格”与“要素价格”的关系误读了，而且，某种产品的价格并非简单的等于“成本+利润”。
我们先来看看价格是如何决定的。现代经济学研究认为，供求关系是决定价格的基本因素。亚当？斯密在《国富论》中，形容市场上的价格仿佛是由一只“看不见的手”操纵的，这只“手”指的就是供求关系。
在一个市场上，当需求量大于供给量时，价格上升；当需求量小于供给量时，价格下降。例如，西瓜丰收了，市场上的西瓜供应量比上一年大大增加；但是，天气并没有比去年更加炎热，吃西瓜的人数也没有大的变动，也就是说，人们对西瓜的需求并没有大幅度增加，于是，市场上西瓜的价格就下跌了。读者或许注意到了，凡是丰收的蔬菜水果等，其价格基本上都下跌；凡是歉收的作物，其价格基本上都上涨了。类似的现象，在现实生活中比比皆是。所以，现代经济分析一般认为供给与需求双边共同作用决定了价格。
至于认为土地成本占房价成本较高，或者说所谓的“面粉比面包贵”，从而认为是土地价格推高了房价的说法，其实是掩耳盗铃。这好比说，我以前写文章，使用的是墨水和纸张，现在购买了一台价格为1万多元的笔记本电脑，从而文章的成本提高了，相应地，笔者所得的稿费也应该提高。读者想想，这种逻辑站得住脚吗？如果面粉的价格真的高于面包，市场上还会有人继续赔本制作面包销售吗？
当然，要从根本上搞明白地价与房价的关系，还得从经济学中的要素价格与成品价格关系的分析入手。
相对于在市场上向消费者出售的“成品”——“房地产”（好比面包）而言，土地（好比面粉）是“生产要素”。对于城镇居民而言，他们并不直接需要土地，而是需要住房。住房可以用来居住，是最终产品；土地则不行，没有人直接居住在一片空旷的土地上，土地只是生产住房的中间产品。由此看来，土地的需求实际上是派生需求，是从住房需求中派生出来的。
当然，不管“成品”还是“要素”，其价格都是由供求关系决定的。住房的价格，由住房的供给与需求决定。供给方为房地产开发商，需求方为购房者（或者说需要而且支付得起房价的人）。土地的价格（或租金），是由土地的供给与需求决定。供给者是各级政府部门（或者土地行政主管部门），需求者是房地产开发商。
那么，我们很容易搞清楚房地产价格与土地价格的决定原理了：既然要素需求（土地需求）是一种派生需求，那么，产品需求（住房需求）的改变，必然影响到要素的需求。产品需求的增加，相应的要素需求就增加；反之，产品需求的减少，要素的需求也相应减少。也就是说，由于人们有了住房需求，房地产开发商才对土地有需求；如果人们没有住房需求，房地产开发商就不再需要土地了。
对于住房市场而言，由于城市化快速发展、改善住房需求增加等诸多因素，住房需求逐年增加；与此同时，我国住房是垄断性的市场，住房“生产者”只是一些有一定实力的房地产开发商，个人合作建房等基本上是不被允许的或者很难与开发商竞争。为了追逐利润最大化，有实力的房地产开发商一方面增加土地储备，控制住房的生产要素——土地，以实现对住房的供应量垄断。一旦市场上的住房供应减少，需求不变或增加，房价就会上涨。相应地，由于一定时期内，市场上的土地供应量有限，开发商土地需求的增加，推高了土地价格。另一方面，开发商通过垄断定价（购房者讨价还价的能力很弱）来牟取高额利润。于是我们看到：一方面市场上住房空置面积很大，住房分配不均衡（有些人拥有多套住房，且主要用于投资和投机目的）；另一方面很多住房需求没有满足，而与此同时住房价格居高不下，购房者负担太重。
从上面的分析可见，住房价格的上涨导致对土地要素的派生需求相应增加，而短期内土地供应量是接近固定不变的，因而对土地需求的上涨导致了土地租金的上涨（或者土地价格）。那么，从直接的角度看，解决高房价问题或者高地价问题，应当增加市场上的住房供给，降低房价。同时，增加土地供应。如果住房的价格下降了，土地的价格相应地就会下降。
承包地能为农民养老吗？
早在1986年，民政部就开始对农村社会养老保险制度进行积极的探索。然而，这项工作进展缓慢。据人力资源和社会保障部发布的《2011年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》，2011年年末全国参加城镇基本养老保险的农民工人数为4140万人，而2011年度全国农民工总量为25278万人。按此计算，参保农民工只占农民工总数的约六分之一。
如何妥善解决农民的养老保险问题？当前比较有代表性的观点是：农村农民的承包地就是农民日后养老的基础。有关部门也开始积极推行“土地换社保”等相关政策。我认为，这种观点和做法不切实际。
那种将承包地作为农民养老基础的观点和做法，可分为两个方面：一是“失地农民”，即由于征地而失去承包地的农民的养老问题；二是为数众多的一般农民，即“有地农民”的养老问题。
关于“失地农民”的养老问题，当前一些地方政府提出的解决措施——“土地换社保”，即对被征地时的在册农业人员，根据不同年龄段，实行不同的基本生活保障，保障的重点是劳动年龄段内和劳动年龄段以上人员。
“土地换社保”，主要有两种做法：一是只提供社保（包括上社会保险、就业培训等）。这种措施相当于确定征地补偿款之后，分期付款给农民。二是征地补偿加社保。也就是说，被征地农民，除了得到一笔补偿款之外，还得到社会保险等项的安置。
这两种“土地换社保”均不见得对“失地农民”有利。第一种“土地换社保”做法，相当于“低保”，给农民支付的保险金加起来远远低于本应该支付给农民的征地补偿费。我核实过某地方政府的算法，年龄50岁以上的老人可以按月支付养老金80元，假设老人活到80岁，那么，不考虑资金的时间价值问题，该农民总共可以领取28800元。按照现行征地补偿标准，假设老人拥有1亩（1亩=666.67平方米）土地，他最少应当获得3万元的补偿。第二种“土地换社保”做法，同样存在不足。按照现行《土地管理法》的规定：失地农民获得补偿的标准为：被征地前3年平均产量的数十倍，最高30倍。以某市为例：征用土地补偿安置费一类地区（即最高标准）每亩2500元；但是，一块编号为“2006—44”的挂牌出让土地，出让金起始价为每亩203万元。也就是说，一亩地的征地补偿费比土地出让金少200万元左右。
　　站在全国性的角度看，社会保障体系应该惠及所有公民，不应成为部分人群的特权。“土地换社保”，目前只是针对“失地农民”，那些“有地农民”怎么办？
对于“有地农民”的养老问题，当前学术界也认为可依靠承包地养老，其理由在于：一是对为数较少的孤寡老人（即农村的“五保户”）实行集体养老，集体养老的支出主要来源于集体土地的收入；二是对于为数众多的一般老人，主要实行家庭养老。家庭养老的资金也来源于土地。如果自己有耕种能力，则可通过耕种土地获得养老收入；如果丧失了耕种能力，则可以将土地转移给家庭的其他成员（主要是子女）耕种，由其他家庭成员为其养老。
我认为，“有地农民”的养老问题，同样不能依靠承包地。承包地的性质决定了它不可能成为农民的养老保障。集体组织作为农村土地实际所有者，向农民发包土地收取租金；对农民来说，承包地本身是不能带来价值的，因为它不能用于交换，现行政策也不允许它的交换，它与镰刀一样，只是进行农业生产的必要资料之一。如果将承包地作为农民养老基础，那么，农民手中的镰刀、锄头等岂不也可以算作养老的社会保障？
如果一定要说“承包地是农民的养老保障”，那么，中国在20世纪80年代初实行家庭联产承包责任制之时，就已经建立了世界上覆盖面最广的农村养老保障体制了。既然如此，我们现在何必花费大量的精力再去讨论什么农民养老保障问题？
如果再看远一点，在我国几千年“重农抑商”的历史长河中，土地私有是主要的产权形态，土地一直是农民的主要经济生活来源——即使有的农民没有自己的土地，他也可通过租（佃）的方式来获取土地，并由此获得粮食等必要的生活资料——倘若按照“农地社保论”的逻辑，这岂不是说中国早在几千年之前，就已经为农民建立了社会保障制度？
更何况，把承包地作为农民的养老保障手段，与农村城镇化发展战略目标相冲突。农民的养老保障问题，实际上只是“三农问题”（按：这个词语很不规范）的一个具体表现，而解决“三农问题”的出路在于非农化和城镇化。其中，土地流转是非农化和城镇化的先行条件。如果我们把农民的养老保障依附在承包地之上，那么势必会造成土地使用权的长期沉淀和固化，形成农村人口流出和就业结构升级的障碍，从而影响农村人口城镇化和非农化的进程。
粮食安全与耕地保护
一些学者认为，粮食产量低于一定的数量，就意味着出现了粮食安全问题或者存在粮食危机；播种面积低于一定的数量，意味着中国出现了粮食安全问题。基于此，有关部门要求建设占用耕地的，必须开垦一定量的耕地或者缴纳“造地费”，实现“占一补一”，以确保耕地总量不下降。
我的研究发现，影响粮食产量的主要因素是价格、政策、投入等因素，而非单一的耕地面积。不能简单地将粮食产量与播种面积或者耕地面积挂钩，不能认为保有了一定的耕地面积或保证了一定的播种面积就必然能保障一定数量的粮食产量。
我认为，耕地面积减少并不意味着粮食价格必然上涨。实际上，新中国成立以来的四次粮食价格上涨，与耕地面积没有直接关系。
（1）年的粮价上涨，是因为“土改”结束之后粮食对城市供给出现了短缺。1953年9月，国家粮食收购计划只完成了80.1％，而10月份的粮食销售比上年同期增加了31.3％，供需缺口在40亿千克以上。
（2）年的粮食价格上涨，是由于三年自然灾害及人为因素等，导致1959年后粮食供给连续大幅度下降。
（3）年，由于经济过热，农村大量劳动力进城打工，增加了城市对农产品的需求；另外，日外汇改革，人民币一次性贬值57％，使得外贸和南方各省从“进口粮食”转为“向国内市场抢购”，从而导致粮价上涨。
（4）年的这次粮食价格上涨，是粮食流通体制改革（简称为“粮改”）所引发的。由于私营流通企业的进入，打破了国有粮食流通企业独霸市场的局面，粮食收购方面的竞争非常激烈，粮食价格上涨。
不可否认，耕地保有量是影响粮食产量的重要因素，但是耕地保有量或者播种面积与粮食安全没有直接的因果关系。站在国际大市场角度看，我们要重新思考粮食安全问题。
一、从今后的情况看，中国出现粮食安全问题的概率较小
（一）当前粮食产量稳定，可以自给
假设现行科技水平不变（即平均粮食亩产量不变），人口数量不变，粮食需求不变，应保有多少耕地？这要看我国每年对粮食的需求。
自2000年以来，中国粮食消费需求大致在4800亿～4900亿千克之间。消费需求在一定的时期内可以认为基本不变，所以，可以估计为4850亿千克。换句话说，假设现有人口数量不变，粮食需求不变，那么，中国每年粮食供应要保持在4850亿千克左右。
假设技术进步等因素保持不变，粮食产量按照每亩300千克估算，全国粮食播种面积需要保持在每年16.17亿亩左右。也就是说，年粮食产量低于16.17亿亩，当年生产的粮食就难以满足需求，粮价就会上涨；超过16.17亿亩，则会供过于求，粮价下降。那么，粮食播种面积连续3年以上低于16.17亿亩，就会出问题。
从当前的情况看，每年播种面积15.56亿亩左右，缺口不大，可以接受。一般认为，当粮食自给率大于85%时，表明该国家或地区基本实现了粮食自给。中国当前的粮食自给率显然大于85%。
再从粮食储备角度看，国际通行的粮食安全储备最低量是三个月的国民粮食消费量。世界粮农组织规定的粮食储备安全线是：谷物库存必须达到消费量的17%～18%，其中周转储备占12%，后备储备占5%～6%。根据中国具体国情，粮食库存在1.25亿吨左右比较合适，五个月的安全口粮为1.625亿吨。据了解，2003年年底，中国国有粮食库存1.80亿吨。农户人均存粮506千克，全国农民存粮达3.89亿吨。将国库粮食和农民存粮合计起来为5.69亿吨。如果按照粮食年消费量4.9亿吨计算，2003年年底的粮食库存水平超过消费量，近年内的粮食保障水平仍然相对较好。
（二）今后的耕地面积能够保证足够的粮食产量
中国的耕地面积随着城市化的发展，以及退耕还林政策的实施，出现了减少的趋势，这是不争的事实。但是从统计资料上来看，并未达到令人难以接受的地步，甚至还有一定量的增加，如1979年全国耕地面积为15亿亩，2003年却达18亿亩，和人们的预期有一定的差别。另外，中国的非耕地资源生产潜力很大，大约有20亿亩可利用的荒山、荒坡，10亿亩可开发的沙荒地。
按照中国科学院自然资源综合考察委员会的估计，按照目前的农业水平，中国粮食最大可能生产能力为8.3亿吨。但是，粮食需求低于最大估计供应量。按照中国农业科学院农业文献信息中心梅方权博士的估计，到2030年，中国粮食需求总量将可能达到7.02亿吨左右。假设技术等其他条件不变，那么，到2030年，供需相抵，粮食供给盈余为1亿余吨。
（三）考虑市场因素，粮食安全问题并不严峻
考虑市场因素，则粮食安全问题没有一些人想象中的那么严峻。解决粮食安全的办法就是让市场发挥作用。只要市场在，人们就不愁买不到粮食。
事实证明，从全球范围内看，粮食问题并不是供给不足，而是生产过剩。将来估计还会如此。只要商店开门营业，人们就可以随时随地买到粮食。只要有钱，人们就可以永远用合理的价格买到所需要的商品。个人的粮食安全依靠市场，国家的粮食安全同样也依靠市场。过去半个世纪，虽然人口增加1.5倍，人均消耗增加17%，种粮食的人减了大概三分之二，而粮食价格相对于其他商品却降低了一半。现在全世界每年生产的粮食总量约为20亿吨，可供60亿人口吃用。每年国际粮食贸易量为2.4亿吨。中国如果进口2000万吨，还不到世界贸易量的十分之一，根本不会撼动国际粮食市场，单美国每年出口粮食就达到8000万吨。
（四）粮食禁运发生的概率极低
一些学者对海外市场表示怀疑，认为粮食这种生活必需的产品，只能自力更生，而不能依靠海外市场，因为，如果发生粮食禁运，中国粮食安全的风险极大。从有关历史事实推断，中国未来面临大规模粮食出口禁运的可能性不大。未来国际经贸环境的演变趋势可能会进一步降低粮食禁运之类事件的发生概率。
赫夫鲍尔（Hufbauer）和斯科特（Schott）（1985）的研究结果表明，年，世界范围内共发生了103次经济制裁，其中涉及食品的出口贸易禁运为10次。10次食品禁运中，9次禁运目标国为发展中国家，1次为苏联；8次禁运是由美国发起的（Winters，1990）。
然而，10次食品禁运中至少有一半属于部分或全部中断援助性粮食出口，而不是商业性粮食出口禁运。真正意义上的粮食禁运（即粮食出口国方面出于政治性动机，部分或全部中断与进口国发生的商业性粮食贸易）只有1次，这就是美国年对前苏联实施的主要以粮食出口为对象的贸易禁运。
此外，历史上发生的粮食禁运，少数较为成功，大多数是不成功或完全失败的。依据赫夫鲍尔和斯科特（1985）研究提供的系统资料，年国际上发生的10次涉及食品的禁运中，5次完全失败；2次对禁运目标国造成短期压力，但没有长期影响；1次禁运成功，但食品禁运作用微乎其微；2次基本成功。
随着“世界贸易组织（WTO）”的建立，贸易自由化获得新的有力推动，禁运政策遭受抛弃。1996年11月召开的世界粮食安全首脑会议通过的“世界粮食安全罗马宣言”指出，不应把粮食作为一种施加政治和经济压力的手段。另外，实施经济制裁政策也应当恪守人道主义原则，这在国际社会也被越来越广泛地认同。从20世纪末以来的事例看，联合国对伊拉克、南联盟、海地等国家和地区的经济制裁，无一例外地基于人道主义原则，把粮食排除在禁运范围之外。这些变化趋势虽然不足以一劳永逸地彻底消除未来粮食禁运发生的可能性，但应能使其发生的概率下降。
二、必须调整粮食安全战略
从前文的研究结果看，在其他条件不变的条件下，今后一段时期内，中国不存在粮食安全问题。为了粮食安全而提出的保有一定耕地面积的措施，不具有科学性。尽管说，为了防止意外情况的发生，我们不能对粮食问题掉以轻心，但是，今后应该根据新的形势，调整粮食安全战略。
（一）把“立足国内自给”的传统粮食安全战略转变为“适当保证国内粮食生产能力，合理利用国际粮食市场”的战略
“保护耕地，就是保护农业综合生产能力，就是保障国家粮食安全”，这种观点其实是农业社会“自给自足”观念的现代反映。
在农业社会的自然经济状态下，农业是社会的支柱产业，而且产量比较低下，又缺乏国际贸易，一旦因为自然灾害等原因而出现了供给缺口，则有可能导致经济恐慌，进而可能演化为经济危机。现在就不同了，多数国家根据自身的资源禀赋，按照动态的比较优势确定发展战略，譬如，有的国家主要生产粮食，有的国家主要生产纺织品，然后进行交换，节约了双方的成本、提高了效率。中国的资源禀赋在于劳动力资源，土地则比较贫瘠，如中国虽然“幅员辽阔”，但是加上“人口众多”，土地问题更具严峻性。2004年，中国甚至出现了“地荒”。此外，中国后备土地资源潜力不足，特别是耕地后备资源不足。目前中国土地资源已利用的达到100亿亩左右，占总土地面积的三分之二，还有三分之一是难以利用的沙漠、戈壁、冰川以及永久积雪、石山、裸地等。更为重要的是，中国农业耕作技术整体上比较落后，西部一些地方还处于手工劳动为主的水平。与美国等发达国家相比，中国的农业不具备“比较优势”。片面地强调“保障一定的粮食产量”没有必要。
事实上，粮食是土地和用水密集的产品，进口粮食某种程度上就等于进口了土地和水资源。按照美国学者布朗的说法，进口1吨粮食就等于进口了1000吨水（李成贵，2001），而出口劳动密集型的果蔬及动物性产品则等于输出了劳动力。这样的贸易战略非常符合中国土地和水资源短缺而劳动力过剩的资源特点，是完全符合比较优势原则的选择。
我认为，按照比较优势原则进行专业分工和国际贸易，有可能使中国变成一个粮食进口大国，而不是一个食品进口大国。粮食的净进口很可能在很大程度上被其他食品的净出口所抵消。这种格局，既有利于利用国际资源和市场，又促进了国内资源配置的效率的提高，可以实现有效率的粮食安全。利用国际市场，还有利于建立一种具有良好特征和功能的农业新模式，通过调整以往单一的资源内向型利用战略，有选择性地转向利用世界资源。这种模式有助于把国内资源利用、保护和保存结合起来，防止中国自然资源数量基础的缩减和退化，保持自然资源基础完整；有助于政府采取符合农业多样性、支持小农场生产和保障可持续发展的技术方法。那种过分倚重自给自足的思想乃闭关锁国意识的余韵遗绪，也是食物观念单一的体现，在新的时代背景下是可以理解但不足取的。
（二）废除“占补平衡”措施，适度开发未利用土地
当前，中国的粮食生产由于科技投入增大，农民精耕细作，农田基本设施的不断完善，粮食单产增加。再加上人们食品结构的变化，对粮食的直接消耗相对减少。在这种情况下，我们应采取灵活的耕地保护政策，废除“占补平衡”措施，适度开发未利用土地。
有关部门实施“占补平衡”政策的目的是，确保耕地总体数量不变。也就是说，工商业占用耕地，必须开垦同样面积的土地，作为耕地的补充。但是，一方面，很多地方补充的耕地质量堪忧，基本上无法耕种。中国土地勘测规划院的黄小虎等人的研究表明，开垦3亩以上的耕地才能补偿占用1亩现有耕地的生产能力，这就表明我国仅仅是在实施耕地数量上的占补平衡。另一方面，中国可利用的后备资源不多了，而且有相当一部分开垦难度比较大，同时这些后备资源（如草地、湿地等）的原始状态在整个生态环境中起着举足轻重的调节作用。开垦这些土地的结果是对资源环境的破坏。
　　今后应当废除“占补平衡”措施，适度开发未利用土地。我执笔的2012年国土资源部软科学研究项目《我国未利用土地开发政策研究》认为，按照最保守的口径估算，我国可以开发的未利用土地为5亿~8亿亩，完全可以满足未来的建设用地等需要。当然，未利用土地的开发与改造，要严格按照不破坏生态环境的原则进行。一是退耕还林（还草、还湖等）和湿地等地区，不宜进行未利用土地改造；二是未利用土地改造，要保障灌溉等配套条件，避免被改造土地的沙化、荒漠化等；三是在进行未利用土地改造的地区，要配一定比例的生态建设；四是气候、水资源等条件具备的地区，或者经由建设之后具备水资源等条件的地区，方可进行未利用土地开发利用；五是靠近城市的地区，进行未利用土地改造的，要划出一定比例的土地用于绿化；六是为确保准入条件的实施，可以构建激励机制：对未利用土地开发者的优惠和补贴等，须待环保、国土、林业等相关部门验收后再兑现。
（三）充分挖掘技术进步对耕地利用效益贡献的潜力
科技进步是耕地资源利用效益提高的根本保障。根据庞英、张全景的研究（2004），通过计算技术进步对耕地生产力的贡献率EA、资本对耕地生产力的贡献率EK、劳动投入对耕地生产力的贡献率EL，结果显示：技术进步对耕地生产力的贡献率EA高峰年份为1992年与1993年，分别为129.06%和245.06%，在各种投入要素中占绝对优势。以后则逐渐下降，除了1999年与2000年（92.03%和79.91%）超过资本的贡献率EK外，其余年份主要是资本的投入对耕地生产力的提高作了贡献。劳动投入对耕地生产力的贡献率EL除了1999年最高达到30.16%外，其余年份基本上是正负各半。可见，当前耕地生产力的提高主要得益于资本的投入，技术进步对耕地生产力的贡献还远不能满足中国巨大的人口规模对耕地产出的需要。但个别年份技术进步对耕地生产力的贡献是巨大的，这说明了技术进步对中国耕地生产力的提高蕴含着深厚的潜力，因此必须充分挖掘技术进步对耕地生产力贡献的潜力，以保障中国的粮食安全。
鼓励土地交换是否会产生严重的兼并问题？
当前中国的农地制度安排，已经演化出诸多弊端，特别是随着人口的增多，土地承包制不断地将土地细分，人口越多，土地分化越细，每人分得的土地越少。目前，中国人均耕地已经缩小到1.5亩，14个省区的人均耕地不足1亩，其中6个省区的人均耕地面积低于0.5亩。联合国有标准，1亩耕地是维持一个人最低生存的基本条件。按这一标准，中国再将土地细分下去，毫无意义。
那么，推进土地交换、实现规模经营，是中国的必然选择。可是，这个显而易见的通途，却备受争议。不少学者引经据典，称土地交换必将导致土地兼并，可能危及政权基础。他们声称，历史上，土地兼并是建立在封建土地剥削和掠夺的基础上。他们把土地兼并看成是封建统治腐朽的集中表现，是生产力发展的桎梏，是农民起义爆发的根本原因。
我认为，这些陈旧的观念，不合乎事实，夸大了历史上土地兼并的程度。
清朝以前的土地兼并程度到底怎样？我们无法找到完整的统计数据，只有方志、诗文等一些零星记载。清朝以来的土地分配情况，我们能找到一些局部的数据，特别是一些历史学者近年挖掘出清朝的许多地方档案及民间家传史料，如鱼鳞册、编审册等，可以帮助我们分析古代农村土地分配情况。此外，清朝末年以及20世纪初期，有关部门和学者调研得出的数据，如1919年的农商统计数据和“无锡、保定农村经济调查”得出的数据，也符合统计分析的资料要求。
一、从时序数据看，古代土地兼并程度被高估
根据栾成显先生编写的《明代黄册研究》，我们可以看到清初安徽休宁县二十七都五图三甲的编审册，包括顺治八年（1651）至康熙四十年（1701）四个年度中“本甲各户现有耕地面积的详细产权记录”。
可以看到，绝大多数的时候，农户占有10～30亩耕地，土地兼并的程度很低。那么，我们可以说，顺治八年（1651）至康熙四十年（1701）四个年度，休宁县二十七都五图三甲农户的土地分配是合理的。
五图三甲编审册的后续部分没有保存下来，无法获知土地分化趋势。但是我们可以找到河北获鹿县的一套编审册，恰好从时序上延续了休宁的统计。
注：康熙四十五年二十五甲编审册是：在城社九甲；郑家庄社一、二、三、四、六、七甲；任村社五、六、七、八、九、十甲；龙贵社五、十甲；太平社一、二、三、四、五、六甲；××社十甲；甘子社九甲。
按占地状况分为无地户、少地户、中等户、富裕户、地主户五类。一类户（无地户）占总农户的18.2％；二类户为占地10亩以下户，他们占总农户的38％，占有总耕地12.3％；三类户为占地10～40亩的中等户，这类农户不但农户数量最大，而且占地比例亦最多，分别为38.2％及50％；四类户为占40～100亩的富裕户，他们占总农户的4.4％，占耕地面积的16.5％；五类户为占地100亩以上的地主户，占总农户的1.3％，占总耕地的21.2％。可见，土地分配依然较为均衡，不存在严重的兼并问题。
至乾隆元年（1736），土地兼并程度有所加深。
该县土地所有权依然高度分化，大片土地变成差距不大的小块土地。大约四分之一的农户没有土地，三分之一的农户只有10亩以下的土地，占地100亩以上的大地主比较少，只有1.8%。
我没有找到乾隆以后的土地分配数据。此后的土地兼并情况，我不得不借助于近代的调查来进行推断。在运用近代调查资料时，或许需要考虑到：由于江南在太平天国运动期间遭受了巨大的社会经济破坏和人口损失，许多情况发生了很大变化，因此近代调查反映出的情况，与清代前中期的情况肯定有所不同。但是，从另一方面来说，由于近代调查所涉及的时间距清未远，较之清代中期，近代江南农业和农村并未发生根本性的变化，因此从近代调查中，我们仍然可以看到过去的轮廓。至于北方的情况，由于社会没有发生大的变迁，土地分配情况差不多。如黄宗智所说：获鹿县年的土地分配状态“和20世纪的十分相似……土地所有权已高度分化，大片土地变成许多差距不大的小块地，一如20世纪的模样。”
先看北方的土地分配情况。没有受到太平天国运动影响的陕西关中，有的学者通过对清康熙年间起到民国时止的一批地籍档册的分析，发现在关中，虽然二三百年间土地分配状况常因时因地而有各异，但不能改变地权分散这一明显特征，“这些地方的农村主要由自耕农构成，地主与租佃关系均很少”。
山东邹平农村，土地均为私人拥有，根据土地占有状况的差别，村民可划分为三部分，即自耕农、佃农和地主。其中，自耕农为多数，地主和佃农为少数。土地兼并的情况在这个县不明显。据1935年对1434户农家调查，自耕农占86.36%，平均每户占地23.24亩，每人合4.84亩；佃雇农只有26户，占1.8%；地主16户，平均每户占地10.31亩；自耕农兼地主50户，平均每户占地41.59亩，人均9.2亩。
河北清苑1930年的土地分配情况，在时任国立中央研究院社会科学研究所副所长陈翰笙的主持下，对河北省清苑县的部分农村进行农户挨户调查和村概况调查的结果。
可以看出：11个村的汇总统计，农民各阶层占地的总和接近全部耕地数的60％。这就是说，在大部分村庄，多数土地是由农民各阶层分散占有的，而不是为地主和富农所垄断。在农民中，完全没有土地的家庭很少。清苑县土地分配的分散化还表现于：在地主、富农中，地权也是比较分散的。由于地主、富农的家庭人口较多，按人口平均，他们的占地规模与当地平均水平比较接近。这11个村的地主户人均占地13.86亩，约为总人均水平的3.7倍；富农户人均占地7.43亩，仅约为总人均水平的2倍。考虑到当时低下的农业生产力水平（亩产粮食仅几十千克），这样的占地规模差不多就是能够成为地主或富农的最低土地数量了。
再看江南地区的土地分配情况。苏南地区，一向被认为是全国土地高度集中之区，顾炎武曾以“吴中之民有田者什一，为人佃作者什九”的话，来形容明末苏南一带地权的集中。但是，据章有义对苏州府长洲县三册鱼鳞簿的考察，发现就连“其利倍于常田”的苏州湖田区，“不足20亩的小土地所有者仍然占有土地的30％以上”。他说：“由康熙初年至1949年，二百七八十年间，地主同富农占地的比率几乎稳定在65∶35。看来，人们设想的地主所有制支配下地权不断集中的必然性，在这里没有得到证实。”
江苏江宁农村，土地均为私人所拥有，根据土地占有状况的差别，村民可划分为三部分，即自耕农、佃农和地主。其中，自耕农为多数，地主和佃农为少数。土地兼并集中的情况在这个县不明显。据1929年的调查，1928年江宁县农民平均每户有田24.5亩，自耕田地占95.3%，租种田仅占4.7%。据对江宁县80家农户的抽样调查，纯自种的户数为79户，无纯佃农，只有1家为自耕兼租种户。
再看全国的土地分配情况。根据1919年的农商统计数据，当时全国的土地分配比较分散化，土地兼并情况也不严重。
二、从地主占有土地的情况看，土地兼并程度被高估
一些学者为了论证古代土地兼并程度严重，往往列举一些大地主的例子，如康熙二十八年（1689年），副都御史许三礼弹劾刑部尚书徐乾学“买慕天颜无锡县田一万顷”，就是说慕天颜、徐乾学先后拥有至少一万顷田产。又如礼亲王昭槤说乾隆时，“海内殷富，素封之家，比比相望”，遂有“怀柔郝氏，膏腴万顷”。
慕天颜、徐乾学占田万顷是不可能的，所谓“膏腴万顷”的怀柔郝氏也属子虚乌有。在清朝，拥有千亩以上土地的大地主极少，土地占有在地主阶级内部还是相对分散的。中小地主，尤其是小地主，在某种意义上说是地主的主体。
冯尔康统计指出，清朝拥有一千亩以上土地的大地主并不多，只有24人。
中小地主在土地占有上与大地主相差可以很大。怎样才算中等地主呢？有田数百亩的人家，是介于大、小地主之间的了，可以此作为划分它们的界限。
清朝中小地主拥有土地情况时间地区姓名身份占地面积（亩）备注乾隆江苏武进刘楫妻蒋氏夫为监生500康乾江苏高淳方苞官僚350桐城另有田康乾阳湖胡干泰平民数百乾隆阳湖胡永禄平民数百胡干泰次子江西新城李印兴平民数百乾嘉江苏句容朱兆葵平民数百四川云阳刘靖之贡生数百康熙江苏高淳张自超生员200雍乾武进庄韡鄂父贡生100父、弟为官员资料来源：冯尔康：《清代地主阶级述论》，载《中国地主阶级研究论集》，天津，南开大学出版社1984年。
戴逸对年河北获鹿县地主情况作了统计。
清朝的大地主极少，拥有1万顷以上的地主不存在。所列的拥有1000顷以上土地的仅有四户，其中陈朝玉所拥有的沙田，折合良田不足千顷，剩下的三户都是官僚，他们的田产面积，或者是弹劾奏章中的数字，或者是估计的数字，其中水分很大。看来，能有千百顷土地的，在整个清朝也属凤毛麟角。
三、一些外生变量对土地兼并的抑制，导致了土地占有的分散化
由于一些外生变量的存在，中国古代土地兼并受到自然的抑制。这些外生变量主要有：（1）“分户析产”制，即作为家长的父亲去世后，子弟当分家立户，财产平均分割。在这种制度下，即使兼并了大量的土地，也会由于“分户析产”制而被迅速分拆，很难形成稳定的土地集中和规模经营。（2）战乱。中国古代战乱频仍，朝代更迭频繁，无法形成土地的大面积集中。葛剑雄的研究表明，“如果以历史上中国最大的疆域为范围，统一的时间是81年。如果把基本恢复前代的疆域、维持中原地区的和平安定作为标准，统一的时间是950年。这950年中有若干年，严格说是不能算统一的，如东汉的中期、明崇祯后期等。”在战乱期间，人民不堪兵患，抛弃家室和耕地流落他乡，到时局安定之后，即在每个朝代初期，土地往往重新分配。所以，即使有剧烈的土地兼并，也会被频仍的战乱破坏而重新分配。
　　当然，主要抑制土地兼并的因素当属“分户析产”制。学界一般认为，我国古代“分户析产”制至迟在商鞅变法时期已经形成。《史记？商君传》中说，商鞅变法时下令：“民有二男以上不分异者，倍其赋。”进入汉代，诸子平分钱财地产的继承制度业已确立。兄弟继承家庭产业，不论是土地房屋，还是金钱物品，兄弟都一样，不得有异。这种彻底的平均分割家产的办法，不仅长期为社会所认可，也从唐代和清代的法律中得到体现。《唐律疏义？户婚上》中规定：“同居应分不平均者，计所侵坐赃论，减三等。疏义曰，谁户令应分田宅财物者，兄弟均分……违此令者是为不均平。”清代的《大清律例》卷八也规定：“嫡庶子男，除有官荫袭封先尽嫡长子孙。其家财田产，不问妻妾婢生，止以子数均分。”
胡如雷、傅筑夫、傅衣凌、林甘泉等均曾指出，“分户析产”制导致地主丧失原来的经济地位，其土地占有状况不可能长期稳定，经两传三传、一分再分后，大地产就变成了小地产。这方面的案例很多。清代人李调元曾作《卖田说》，借四川一个佃农之口描述了因分家析产而导致原来的大地产逐渐演变成小地产的现象：“予家曾祖父以来，置田不下千亩，而蜀俗好分，生子五人，而田各二百亩矣；子又生孙五人，而田各五十亩矣；孙又生孙五人，而田各十亩矣……而十亩五分，各耕不过二亩……”根据张研的研究，清代徽州48件分家文书中，除9个家庭经济情况不详（没有具体的数字）外，分家前有田500亩或有银1000两以上的上等家庭10个；有田500亩以下、100亩以上或有银1000两以下的中等家庭14个；有田100亩以下的下等家庭15个。分家方式均为“诸子平分”。48件徽州文书中所反映的分家家庭中，即使诸子中有已亡故的，也要以其子（若无子便以兄弟之子为其后嗣），代表这一房支参与分家。分家后，产生了众多的新的小家庭，这些新的小家庭，其经济实力相对于原来的大家庭只有几分之一。10个上等家庭分家后，新的小家庭平均分得的地产，多的从六七百亩降到一二百亩；少的只有几亩、几十亩，有的一次分家，便由富家变为一般中下等家庭了。38个中下等家庭分家后，新的小家庭只有几亩、几十亩地的少量家产，地主降为自耕农，自耕农降为贫农。
与“分户析产”制同时，历史上也存在一种“多代同堂”、“累世同居”的大家庭。不过，这种大家庭数量很少，且很难长久维持。早在汉代，就有伦理说教提倡不分家异居。《后汉书？樊重传》中记载说，樊重“三世共财，子孙朝夕礼敬，常若公家”。唐朝也曾旌表过累世同居的大家庭如张公艺等。不过，一方面，这样的家庭很少，例如，许倬云的研究指出：“汉世有‘累世同居’的美谈，细绎之，我们只不过找到四条而已。”另一方面，这样的大家庭表面荣耀，实际上勉力维持。因为家大业大、人丁多的民户，管理艰难，而且税役负担重。一些人看透了这一点，将家产“预为定分，将以绝其后争”，如唐朝宰相姚崇在《遗令戒子孙文》中嘱咐后人，不要贪图同居共财的虚荣，该分开时就分开，以防亲骨肉最终为争财而反目。姚崇的观点代表了当时大多数人的想法和做法。
事实上，即便是以世族门阀占统治地位的魏晋南北朝，同居共财的大家庭也不占主流。《宋书》卷八十二《周朗传》说：“今士大夫以下，父母在而兄弟异计，十家而七矣。庶人父子殊产，亦八家而五矣。”可见，无论下层百姓，还是官僚贵族阶层，其生活的基本形态都是以个体独立的家庭为主流。麻国庆的研究指出：“实际上，据史料记载，所谓‘孝友’、‘孝义’的数世同居的大家庭，《南史》13家、《北史》12家、《唐书》18家、《五代史》2家、《宋史》50家、《元史》5家、《明史》2家。可见多代同居的义门，自古以来，还是甚为少见。”
其实，史书中“多代同堂”、“累世同居”的大家庭记载，多数只是“使理想的大家庭和实际的大家庭混为一谈”。历代官书中之所以大加褒奖，正说明了这样的大家庭的罕见。
农民失地补偿：两种观点及批评
中央农村工作小组副组长陈锡文表示，农民上访中涉及土地问题的比例约占40%（《新京报》日）。所谓的土地问题，基本上是征地补偿低的问题。
关于征地补偿，目前学术界有两种代表性的观点：涨价归公论、全面产权观。这两种观点都有其偏颇之处。
一、“涨价归公”理论及其评价
一些学者认为，征地升值必须实行“涨价归公”。在我国，土地征收不仅是一个土地产权发生转移的过程，也是一个土地用途由农业利用转变为非农开发的过程，它会带来被征用土地资产的巨额增值。一些学者认为，这种土地用途变化产生的土地资产增值，与原来土地所有者、使用者的投资和劳动没有任何关系，是土地利用规划或城市规划用途管制的结果，这种用途管制是一个全社会土地资产价值在空间上的再分配过程，它所带来的土地资产增值应当归全社会所有。征收土地价格实行“涨价归公”也是维护社会公平的重要表现，它可以为土地进行非农开发积累所需要的公共投入的资本。因此，从理论上讲，土地征收是实现农地转用过程中土地涨价归公的一个可选择办法。有的学者在此基础上提出，“农地转非”之后，对于失地农民和农村集体经济进行公平合理的补偿（其中包括获得部分“自然增值”）之后，实行“涨价归公”——将土地自然增值的大部分收归国家所有，用于支援全国农村建设。有的学者认为：“土地市价……包含庞大的自然增值额，这是应当属于社会全体的。所以，如果按照市价补偿，那无异将自然增值部分也视为个人财产来予补偿，其不合理之情形至为明显。”
“涨价归公”的思想渊源，最早可追溯到英国经济学家穆勒（），他主张把土地自然增长的价值收归公有，即凡不是由于土地改良而增加的价值一律归公。美国经济学家亨利？乔治（）对此有进一步的阐述。他认为，“土地是住所，是人类在其上取得全部需要的仓库”，“人人都有使用土地的平等权利，正如人人都有呼吸空气的平等权利一样”。因此，他认为社会财富的增加，技术不断的进步，垄断地租的不断上升，地主坐享其成，不劳而获，工人却日趋穷困，极不合理，所以，他认为土地的“私有是盗窃，地租是赃物”。于是，他主张没收全部地租，抽土地单一税。当然，把穆勒与亨利？乔治这一思想归纳为“涨价归公”学说的，却是孙中山先生的追随者对其“平均地权”思想进行阐述的产物，是指土地所有者报价之后地价上涨时，政府通过土地增值税将上涨部分收归国有。孙中山认为：“地价高涨，是由于社会改良和工商业进步……这种进步和改良的功劳，还是由众人的力量经营而来的，所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有。”
按照穆勒和亨利？乔治的观点，土地从农业转为工业和城市用途而引起的市值上升，是社会因素使然，与土地的主人没有关系。因此，如果地主从地价增值中获利，是不公平的。
我认为，“涨价归公”理论是站不住脚的。
第一，“涨价归公”背后的经济学观点是错误的。亨利？乔治认为，世间各种资源的市值是由其成本决定的。这一观点认为，农地之所以增值，在于城市对公共设施的投资等成本的支出。事实上，一宗农地对于工业、城市的意义，不是别的东西，而是房地产投资学中所强调的地理位置。
农地因“位置”突然身价百倍，而地主对于“位置的生产”显然没有投资分文。他们可以从土地溢价中取利吗？可以的。因为地主对土地增值有一项重要贡献，那就是“放弃”农地的使用权。试想，如果地主不放弃土地使用权，工业家、地产开发商、城市规划官员们相中的“位置”，增值从何谈起？放弃一项权利，要有代价。这个道理不难明白。你不出一个合适的价钱，地主无论如何不会放弃本来可以有所得的农地产权。
所以，工业化和城市化要占用农地，仅仅“补偿”农民失去土地的代价，也许是不够的。要证明土地被工业和城市使用更有效，最简单的办法就是占地者的出价高于农民自己种地的收益。只有这样，才能有效地利用土地。
第二，从表面上看，“涨价归公”很有道理。当年孙中山先生在阐述“涨价归公”这一问题时便指出：“土地价值之增加，咸受社会进步之影响……应归社会公有，庶合于社会经济之真理。”而且，从经济学角度来讲，“谁贡献，谁受益”。暂且不说地方政府对地价的“拔苗助长”和开发商的精明炒作，仅仅是社会经济持续发展的“厚势”就为土地涨价提供了不竭动力。由此可见，农民对土地涨价似乎没有起到直接的作用，那他们自然就不应该拿土地增值的“大头”了。这就是“涨价归公”的逻辑所在。但正如我在前文所质问的那样——农地主人“放弃”农地的使用权，算不算贡献？要是农民偏不“忍痛割爱”，农地增值又从何谈起？农民“舍小家为大家”，并不总是能分享城市化的好处。一些研究人员在属于发达地区的苏南某开发区，对失地农民生活境遇进行的调查表明：20%好于从前，50%没有变化，30%不如从前。
二、“全面产权观”及其评价
所谓“全面产权观”，即在公平补偿失地者的前提下，将土地自然增值的剩余部分主要用于支援全国农村建设并兼及城镇建设。中国人民大学周诚教授提出的“全面产权观”认为，对于农地自然增值的合理分配，应当全面顾及失地农民、在耕农民和中央政府等三方面的土地开发权；也意味着每一个主体仅拥有有限的权利，各个主体不得越限侵权。“全面产权观”意味着多个产权主体共同拥有农地权利，而其中每一个主体仅拥有有限的权利，各个主体不得越限侵权；国家既是权利主体，又是权利调节者，它有必要代表社会出面调节农地权利。
“全面产权观”的依据是：从农地产权一般归属的角度来分析失地农民与国家各自在农地自然增值上的应得，意味着农民与国家所拥有的农地产权，是决定两者公平合理分割农地自然增值的基本依据。农地转非之后的自然增值，从根本上来说是产生于整个社会的经济进步。如果涨价全部归农，便意味着失地农民的所得侵占了一部分社会利益，亦即农民的土地产权“过界”；反之，如果涨价全部归公，则意味着国家侵犯了失地农民的利益，亦即国家的土地产权“过界”。
我认为，按照当前的规定，国家并不拥有农地产权，农地产权乃农村集体经济组织拥有。既然是农村集体所有权转换为国有产权，这种交易方式算什么？按照经济学的界定，交易方式有两种：买卖、租赁。买卖指的是物品连同所有权一起让渡；租赁指的是物品的所有权不让渡，只是使用权发生让渡。按照这个界定，农村集体所有的土地，转为国有建设用地，这个过程意味着所有权的转让，这属于“买卖”关系。既然是买卖关系，买方应该按照市价支付卖方。这好比我有一台电脑，有一天，我说要将这台电脑卖掉。张三恰好缺电脑，而且有能力购买，就跟我达成交易协议，支付6000元，购买了这台电脑。那么，我从这台电脑出售中获得的6000元钱，是否要给社会一部分？除了一定比例的交易税（请注意，税收不是收益，而是政府从纳税人手中收取的“公共产品”购买价格，也可以认为是社会成本），我不会也不愿意给社会支付交易收益，任何人都不会这么做。
为了强调“全面产权观”的合理性，周诚将“自然增值”进一步界定为“辐射性增值”，即各种非农建设项目的功能，直接改善了新增非农建设用地的“使用价值”，即交通、供电、货源、客源等方面的改善，使得用地户获得种种便利，从而使对这些土地的需求量增加，而土地的固定性则决定了位置优良的土地的有限性并造成其价格明显上扬。从而，所谓“辐射性增值”，归根到底并非是价值量转移性增值，而是由靠近已有各项建设成果的位置所决定的土地稀缺性增值。所有这些，都属于级差地租与级差地价理论的范畴（周诚，2006）。
我认为，所谓“辐射性增值”，只是结果，是一宗农地转换为工业或者商业用地，经过开发之后的情况。譬如说，城乡结合部有一宗农地，如果种粮食，每年收获1000元，如果被规划为商业性质的用地，政府征收之后，不需要任何的平整等工作，直接拍卖，这块土地的价格马上上涨。而这种价格的上涨，是在开发之前，而不是开发之后。也就是说，同样的一宗土地基于用途的转换导致价格突然变化，与“辐射性增值”没有直接关系。
如果一定要给出解释，我认为，此增值可以有两种不同角度的解释：一是可以从地租理论界定，即农地距离“市场”较远，而由农地转换用途之后，距离“市场”较近，故此有地租的增值；二是用现代经济学的供求关系可以解释。当一种物品供给大于需求的时候，价格不高；但供给小于需求，价格就会上升。显然，农地供应充足，价格自然不高；但转换用途之后，农地变为工业或商业用地，而此类用地供不应求，价格自然增长。
　　杜润生有一句名言：“中国最大的问题是农民问题，农民最大的问题是土地问题。”应该说，当前中国的土地问题，远非局限于“三农”领域。
当前的土地制度安排，在支撑经济社会快速发展的同时，也产生了一系列的负面作用：它不仅捆绑了“三农”，降低了农业规模经营水平和利润率，制约了农业现代化步伐，而且导致“土地财政”尾大不掉，在很大程度上推高房地产价格，并让耕地保护成为“空话”。农民财产权益得不到充分保护，将导致征地冲突不断，危及社会稳定。可以说，目前最严重的经济、社会乃至政治问题，均直接、间接地同土地制度相关，中国土地改革正在逼近“临界点”！
鸟瞰当代中国土地制度
当代中国土地制度主要包含三个方面的内容：土地产权制度、土地用途管制制度、土地行政管理框架。
一、土地产权制度
（一）土地所有权制度
按照中国《宪法》、《土地管理法》等法规的界定，中国“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
（二）土地使用权制度
按照中国《宪法》、《土地管理法》等法规的界定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
（1）宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（2）土地承包经营权：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权人依照《农村土地承包法》的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
（3）建设用地使用权：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
二、土地用途管制制度
中国《土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度。具体来说就是国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地的总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
三、土地行政管理框架
按照中国《土地管理法》，国务院土地行政主管部门（即国土资源部）统一负责全国土地的管理和监督工作。但同时，中共中央及各级党委的农办（农工部、农委、农工委、农牧办），国务院及各级地方政府的农业部门、林业部门、住房与城乡建设部门、人力资源与社会保障部门、财政部门、金融部门等参与管理。例如，农村集体土地确权登记工作，由国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部共同承担。又如，征地工作，除国土部门负责之外，参与的部门一般还包括发改委、城建、财政、银行、林业、交通、电力、电信、水利、农业等（具体项目不同，则参与的部门有所不同）。
（一）国土资源部土地管理职能
根据约集约利用土地资源的责任；监测土地市场和建设用地利用情况，监管地价；等等。
（二）土地督察机构职能
根据第十一届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案和《国务院关于机构设置的通知》（国发〔2008〕11号），土地督察机构的职能为：对各省、自治区、直辖市以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查，落实耕地保护目标责任制，监督国家土地调控政策的实施。
“中国奇迹”：来自土地的贡献
自1978年改革开放30多年来，中国经济持续高速增长，国内外不少学者将其称之为“中国奇迹”。如何解释“中国奇迹”？从世界主流经济学角度看，最有代表性的解释，如世界著名计量经济学家、美国普林斯顿大学经济学讲座教授邹至庄：“为什么中国经济发展这么快？我觉得有三个非常重要的因素。首先是中国的人力资源。第二，中国的市场经济制度。第三，中国经济还在发展的初期，所以有机会很快赶上先进国家。这三个重要条件，不但可以解释中国最近30年来的经济快速增长，还可以解释其他。日本在‘二战’前后也有这三个条件，因此日本经济在战后发展也非常快。亚洲四小龙——香港、新加坡、台湾、韩国，20世纪六七十年代到八十年代经济发展也非常快，同样也是具备这三点因素。”《邹至庄论中国经济：为什么中国经济发展这么快？》，《南方都市报》日。此外，美国耶鲁大学的陈志武认为，中国近30年的经济成就特别突出，是因为中国在这一时期的经济增长是建立在成熟的现代工业技术和自由贸易体系之上的，而这两方面的基础条件在晚清、民国时期都不存在。如今，中国GDP的85%左右来自现代工业和服务业，包括能源、金融、制造业、运输业、互联网、电脑等，而它们无不是来自西方；中国的产品能流通全世界，也离不开由西方建立的自由贸易体系。香港大学的张五常认为，1989年之后，中央迅速把经济权力下放到县级政府，导致县与县之间在发展经济上进行激烈竞争。每一个县政府，都像一家公司，为了地方的GDP快速增长，拼命招商引资。投资者向当地政府购地建厂，卖地收益的四分之三归本县，四分之一上缴。厂建成投产后，增值税四分之一留县，四分之三上缴国库。张五常认为，这种中国独特的租税合约分成制，为地方政府发展经济提供了强大的激励，导致地方政府有很强的发展经济积极性。他同时认为，这是1978年改革开放后中国经济奇迹产生的根本原因。
应该说，各位学者站在不同的角度看问题，提出的这些导致经济快速增长的因素是存在的，都在起作用。但从中国实际情况看，原因恐怕更为复杂。
从最直接的角度看，“中国奇迹”是政府主导的投资驱动型扩张经济。按照中国统计部门的分析：对中国经济增长的贡献中，投资的作用最大。如2011年投资对中国经济增长的贡献率是54.2%，消费贡献率是51.6%，净出口贡献率为－5.8%。而在2009年，投资贡献率高达92.3%。
其大背景和生发机制为：20世纪90年代中期以后，中国对外开放程度加深，出口导向工业化实施。为了吸引外资，使廉价劳动力转化为现实优势，中国利用独特的土地制度安排（即地方政府低价征收农民土地、独家出让土地给用地者），通过创办开发园区，提供优良的政策环境，低价供应土地，避开了土地稀缺性可能导致的土地高价，使中国在短短的十多年时间，成为“世界制造工厂”，成为全球分工体系的重要组成部分。进入21世纪以后，中国城市化进程大大加快。面对城市建设的巨额资本需求，中国不失时机地深化土地使用制度改革，对经营性用地实行“招拍挂”制度，加快实现土地从资源、资产到资本形态的转换，将土地的功能从传统的生产和生活功能，拓展到资本功能，带来巨大的乘数效应。土地使用制度改革所释放的“土地红利”，为经济建设提供了巨额土地增值收益，促进了城镇化的快速发展。
简而言之，这种“增长模式”依赖的机制为：“经营土地”（或“经营城市”）——“招商引资”——投资扩张——经济扩张。其中，“经营土地”主要体现在两个方面，一是经由土地储备机构，垄断城市一级土地市场，通过“退二进三”（即将第二产业搬迁到城市郊区，引入第三产业），相对低价收储的土地经由拍卖之后，增值收益主要由政府获取；或者将收储的土地抵押，获得贷款，尔后将土地收益或贷款作为投资，用于城市基础设施、改善城市环境等，彻底改变城市面貌，为招商引资创造基础条件。二是政府通过土地储备机构获得贷款或土地收益，用于园区基础设施等建设，然后大力招商引资。政府通过初次的投资扩张，并在成功招商引资之后进一步实现投资的扩张，实现整个地方经济的扩张。
这就是1978年改革开放以来中国经济增长的逻辑主线。土地供给是中国投资形成的最重要的基础性条件。土地的宽供应和高耗费保证了高投资；压低地价的低成本供地保障了高出口；以土地的招商引资推进了高速工业化；土地出让收入和土地抵押融资助推了快速城镇化。
应当说，没有土地的经营，地方政府不可能有基础设施建设等方面的基础投资，开发区建设和招商引资等各项工作也难以进行。这可以从两方面给出证据。
第一，土地收益弥补了地方财政的巨额缺口。
在赶超战略或跨越式发展战略下，必然采取政府主导的经济发展模式，财政支出规模便急剧膨胀。比较1994年至2002年与2003年至2012年两个时间段可见，财政支出增长率由278.42%上升至520.71%，总计增长7.9倍。与巨额的财政支持需求相比，财政收入虽然迅猛增长，但赶不上开支需要，便形成缺口。1994年，地方政府财政缺口（支出减收入）为1726亿元，2002年为6766亿元，缺口扩大2.9倍。2012年，地方政府财政缺口为46770亿元，是2002年的6.9倍，1994年的27倍。
对于地方政府而言，弥补这一缺口，最佳手段便是经由“经营土地”获得土地收益。因为，中国独特的土地制度安排，使地方政府成为实际上的土地供应主体。在现行土地法律制度下，在土地转变用途过程中，政府成为农地转变为市地的唯一仲裁者，拥有从农村获得土地转换给城市使用的排他性权力。伴随土地转变用途，政府替代农民集体成为土地的所有者和城市土地的经营者。政府对土地一级市场的垄断，使其成为建设用地的唯一出让者和城市化进程中土地级差收益的排他性获得者。1994年分税制改革以后，地方政府“吃饭靠财政、建设靠土地”的格局基本形成并不断强化。1994年，土地出让收入为675亿元，可弥补39%的地方财政缺口。到2003年，土地出让收入可弥补73%的地方财政缺口。2009年，土地出让收入弥补财政缺口之后，尚余2899亿元。
第二，土地收益保障了地方财政支出需求。
为了进一步搞清楚土地收益对于地方政府的重要性，我们需要了解土地收益的使用结构。据财政部的分析，2009年，全国土地出让支出总额为12327.1亿元，比上年增长28.9%。
用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元，占支出总额的比重（以下简称“占比重”）为40.4%；用于土地开发支出1322.46亿元，占比重为10.7%；用于城市建设支出3340.99亿元，占比重为27.1%；用于农村基础设施建设支出为433.1亿元，占比重为3.5%；用于补助被征地农民支出194.91亿元，占比重为1.6%；用于土地出让业务支出86.89亿元，占比重为0.7%；用于廉租住房支出187.1亿元，占比重为1.5%；用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元，占比重为3.9%；用于农业土地开发支出107.25亿元，占比重为0.9%；用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元，占比重为9.7%。
逼近变革“临界点”：
土地制度扭曲的后果自1978年改革开放30多年来，中国经济保持了强劲的高增长。工业化和城市化快速推进，经济结构发生重大变化，农民的生产和生活方式发生巨大改变，农地非农化利用速度加快、规模加大。
与其他经济体高速工业化城市化阶段的特征相比，土地在中国此轮经济增长中扮演的角色非常独特、举足轻重。在快速工业化、城市化的特殊阶段，中国利用政府低价征收农民土地、政府独家出让土地的制度，获得工业化和城市化进程中产生的巨额增值收益，以此作为推进快速工业化城市化的资本，为30多年的经济高增长作出了巨大贡献。但是，这种经济增长模式也日益显露出弊端，不仅加大了中国经济运行的风险，也导致产生官民冲突危及社会稳定的政治风险。
一、地方政府成为用地违法违规的主体
近些年来，我国出现了一个重要现象：中高级官员出“事”，大部分涉及土地。媒体的相关报道也表明，大多数土地违法违规的主体是地方政府。
为了发展经济，让招商引资项目尽快落地，快速推进基础设施建设，迅速改变城市面貌，地方政府担当起操盘手的角色。由于土地的非农化主要由政府通过征地完成，在征地过程中，地方政府担当着决策者、制定者、组织者、实施者和裁决者的角色。另一方面，由于地方建设主要依靠土地出让和土地抵押融资，地方政府也有多征、多占、多出让土地的激励，由此造成地方政府违规违法用地事件的大量发生。
　　自《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）发布以来，国家利用政策、制度、法律和技术等各种手段，形成对土地严管高压态势，使得违法用地总体下降，违法占用耕地面积比例由2006年的47%下降到2010年的40%。但是，用地违法违规现象依然呈易发多发态势。2010年，全国违法用地的数量6.6万件，面积67.7万亩，占用耕地27万亩。铁路、公路、水利等基础设施建设项目未批先建问题突出。2009年，国家和省级重点项目违法用地分别占全部违法用地面积和违法占用耕地面积的45%和55%。地方政府主导、支持或默许的违法违规供地问题仍时有发生。2011年，国土资源部土地矿产卫片执法检查中，10250人因用地违法违规被给予党纪政纪处分，960人因涉嫌违法被移送司法机关。
二、“饥饿式”供地直接推高房价
目前，在中国，高房价被称为“三大民生问题之首”（其他为教育和医疗），备受诟病。主流观点认为，房价是被所谓“刚性需求”推高的。应该说，刚性需求并非严格的学术概念，它主要包括城镇化、初婚人口、收入水平增长等因素引起的首次置业需求和改善性住房需求。先看城镇化需求：我的计算表明，一方面，城镇化率新增值趋向下降，从2003年的1.44%降到2008年的0.76%，房价却持续上涨，即2008年相对于2003年上涨了66.13%；另一方面，房价涨幅最大的2004年、2005年、2007年和2009年，城市化率新增值均比2003年低，也就是说，城镇人口增加数多，房价增幅反而较低。再看初婚人口的住房需求，2004年的初婚人口比2003年只增加6585人，但房价增长了17.76%；2005年比2004年增加9096353人，房价仅增14.03%，增幅比2004年低；2006年比2005年减少9126202人，房价却增长6.28%；2007年比2006年仅增加4426人，房价却大涨14.76%。最后看收入水平增长引起的住房需求，根据《中国统计年鉴》计算得出的“房价收入比”：2003年为6.17，2004年为6.86，2005年为7.3，2006年为7.17，2007年为7.26。可见，房价收入比在2003年以后持续上升，它说明普通居民购房的能力在持续下降。
其实，房价的上扬，很大程度上是政府的“有形之手”导致的。正如一位朋友所说的：地方政府很聪明，知道用楼价来撬动整体地价估值水平，然后招商引资撬动银根，支撑投资的扩张（招商过程中所谓的“零地价”不能机械地理解“零价格”，那只不过是政府对于投资方的价值让渡来引致投资，因为对于银行来讲，地价还是市场地价）。也就是说，地方政府通过推高房地产价格，从而将手中的土地储备估值推高，可以转而抵押获得更多的贷款，或者拍卖获得更多的土地出让收入，这些都是投资扩张的基础。
地方政府在某种程度上是通过两种途径完成这一目的的。
第一，降低房地产开发用地的供应量。
从全国情况看，历年房地产用地供应偏紧，供地计划完成率始终在50%~60%，不少一线城市供地完成率不到50%。土地供应日趋紧张，地价推升房价，而房价反过来带来更高的地价，进入恶性循环，“地王”、“卖房子不如卖地”、“囤地”等现象愈演愈烈。
第二，用地结构失衡推高房地产价格。
中国城市建设用地面积占全国土地总面积0.33%。其中，城镇建设用地中30%为居住用地，仅占全国土地总面积的0.11%。美国城市用地（建成区）占全国土地总面积的3.1%。
三、“土地财政”透支未来发展
由于地方政府财政收入主要依赖土地出让收入和房地产税费，学术界形象地称之为“土地财政”或“卖地财政”。
“卖地财政”至少带来了三大弊端：首先造成的是财政收入的不稳定和不可持续。由于法律规定各类土地使用权出让最高年限为40~70年，因此，出让土地收入实际是将未来40~70年的土地收益一次性收上来。一般来说，土地收入在一个财政年度中被支出，这样未来40~70年的土地收益基本上在一年中被花掉。这样，在各届政府中，哪一届卖地多，哪一届的财政日子就好过；而哪一届卖地少，或者无地可卖了，则财政就会陷入困难。目前的“卖地财政”，实际是今天政府一年花掉未来政府几十年的收入，透支未来几十年的财政资源。
其次，“卖地财政”是促使地方政府利益与中央宏观调控博弈的最主要的动机，也是多占及浪费土地和投资过热的深层原因。由于多卖地可使地方政府多得收入，使其进行城市交通等建设土地扩张，土地宽打宽用，总体上土地利用率较低；并且卖地热连带的是招商引资热和投资热，使经济增长主要依靠投资拉动，投资增长速度比消费增长速度快，投资与消费的比例失调。谁能获得土地，谁也就等于获得了财富。于是土地不仅成了用地商竞相争夺的资源，也成了政府吸引外来投资的引诱物。许多地方经营城市，走“以地招商、以地换路、以地兴城”的发展道路，于是政府大量批地获得收入，开发商大量圈地，土地大量被浪费和闲置。
再次，“卖地财政”推高了地价和房价，侵蚀了农民和城镇购房居民的利益。据周天勇估算，1978年至2008年，低价征收制度，从农民手中转移的利益大约在15万亿人民币左右，而卖地补偿给农民的不到其中的5%。农民的土地财富，转变成了城市化和现代化的高楼大厦、公园广场、企业厂房、铁路公路、水库电站等，但是，许多农村的农民却因征地而致贫，形成4000万失地、失保和失业农民。房价上涨中，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此，“卖地财政”也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。
“卖地财政”很不正常。但问题是，中央财政部门通过转移支付、税收返还手段返还给地方的财税数额也很大。例如，2008年中央对地方转移支付18663.42亿元，税收返还3342.26亿元，这两项占2008年全国财政收入61316.9亿元的35.89%。
这么高的转移支付和税收返还力度，依然满足不了地方政府财政支出的需要，说明地方政府机构太臃肿、附加的经济发展等责任太多。有研究认为，近年来，地方行政事业机构和人员的经费支出急剧增长，使财政背负了沉重的负担。统计表明，中国设置了4.5万多个地方政府，平均每200平方公里有一个政府，如果考虑到青藏高原、沙漠地带等因素，基本上不到150平方公里就有一个政府，在人口稠密地区（如浙江、江苏）情况则更为突出。此外，从理论上讲，政府的职能主要是提供公共产品，但是中国的基本公共产品的财政支出比重偏低。政府用于基本公共产品的支出只占财政支出的43%，而这一数字在发达国家一般为70%；不仅如此，中国政府公共支出越位很严重，譬如，经济建设费仍然占财政支出的30%（预算外和没有列入预算的，高于这个数据）。
四、形成地方政府债务风险
地方政府为了进行基础设施建设，纷纷成立各类融资平台，利用手中收储的国有土地作为抵押品，从银行获得巨额贷款。目前地方融资平台已形成“土地抵押—获取贷款—土地收储—土地抵押”的循环。
这种模式导致两种趋向：一是地方政府债务不断攀升。1997年以来，中国地方政府性债务规模逐年增长。1998年和2009年债务余额分别比上年增长48.20%和61.92%。2010年的债务余额比上年增长18.86%。截至2010年年底，全国地方政府性债务余额亿元。到2012年年底，地方政府债务超过16.5万亿元。
二是过分依赖土地的举债模式，难以持续。国家审计署发布的《全国地方政府性债务审计结果》（2011年第35号）显示，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。2010年年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。2011年，国土资源部土地矿产卫片执法检查发现21个城市存在土地违规抵押融资贷款746.76亿元的问题。2012年，国家土地督察机构抽查36个市（区）的土地抵押融资情况，发现违规贷款1039亿元。
五、农地细碎化经营难以摆脱小农经济的困境
家庭承包经营的土地制度，曾经为农村经济和社会发展带来巨大的动力和成效，然而，随着市场经济的发展和城市化进程的推进，这一制度的缺陷也开始日益暴露。
农地的集体内部均分制度，导致土地细碎现象突出，成为农业规模经营的阻碍。从全国情况看，农地严重破碎化，平均每户农民分到的土地仅有8.74亩，且被分割成9.5块，平均每块仅有0.89亩。韩冰华等：《论农地制度创新与中国农地资源合理配置》，《生态经济》2004年第4期。从局部地区看，如，据南京市农林局2005年的调研（《通力协作　多管齐下　推进土地向规模经营集中》）显示，总体上土地细碎化仍然严重。以年鉴统计口径，全市郊县人口214.37万人，农户67.36万户，按全市360万亩耕地计算，户均耕地5.34亩。据调查，种植5亩以下的农户，占总农户的61.5%。
与此同时，由于农地产权的严格管制，很难交换。一是农民没有退出集体经济的权利。《土地承包法》规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”法律还规定：“承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。”按这个规定，农户的土地使用权仅仅限于农村，一旦农民离开农村，土地使用权立刻消失。
二是农民没有完整的自主经营权。《基本农田保护条例》规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。”这个规定显然是不合适的。农业生产已经是一种市场化程度比较高的经营活动，农民在一个季节里是耕作还是休耕，取决于他对投入和产出的计算。例如，农产品价格低到一定程度，农民选择休耕不仅对农民自己有利，对国家也是有利的；如果强制农民耕作，反倒于私于公都十分有害。
由于农地很难交换，随着人口的增长，更加趋向细碎化。而现在的主流研究成果均显示：土地细碎化是农业生产率和技术效率进一步提高的重要瓶颈。例如，曲福田等人对南方主要水稻产区之一的江西省的3个村庄的农户和田块数据进行分析，发现在现有的技术状态下，减轻农户经营的土地细碎度（如在经营面积一定的情况下，增大平均地块面积；或在平均地块面积不变的情况下，增加地块数，即扩大农户的土地经营规模等），可使早、中、晚稻的生产率提高近20%。曲福田等：《土地细碎化对中国东南部水稻小农户技术效率的影响》，《中国农业科学》2006年第39期。
六、过于宽泛的征地制度导致冲突不断，危及社会稳定
在现行土地征收（用）—出让—开发模式中，政府一手强征农民土地，在进行“几通几平”的基础设施投资后，再将土地出让给开发商进行商业和房地产开发。在这个土地开发链条中，政府、农民与开发商是利益博弈的三个主体。政府在征地时，给农民的土地补偿越低，支付的成本就越低，因而其会尽量压低对农民的补偿。在利益博弈的另一端——政府与开发商之间，政府希望从土地出让中获得更大收益，但是，政府土地出让收入的实现，又不得不依靠开发商，于是，形成开发商与政府之间的讨价还价。在谈判过程中，如果官员没有私利，政府财力也较强，政府往往处于比较主动的地位，从而能保证国有土地收益进入政府财政；反之，农民、政府与开发商之间的土地级差收益分配更加倾向于开发商和批租土地者，导致巨额土地国有资产流失，农民的土地利益受到侵蚀。在实地调查中发现，为了实施征地拆迁，部分地方政府官员不得不“冲在第一线”，为征农民地、铲农民庄稼、拆农民房、扒农民祖坟而冲锋陷阵。政府官员在农民心目中的形象严重受损，政府的公信力也大大下降。为了捍卫土地，农民不得不奋起抵抗，形成农民与政府的对立。到了这个地步，为了使征地进行下去，地方政府动用警力成为比较普遍的情况。滥用警力直接造成社会矛盾激化，成为群体性事件的导火索。
伴随城镇化进程，土地价值日益显化，土地增值收益迅速攀升，围绕土地利益的争夺不断加剧。由土地引发的纠纷成为上访的重要原因。当前中国土地利益分配问题波及的范围有所扩大，程度有所加深，问题越来越突出。最主要是被征地农民与地方政府之间的利益矛盾。在现行土地利益分配格局下，被征地农民虽然获得了土地的补偿和安置款项，}