开发商为套取资金打时间差：把新房抵押给银行(图)
发布时间： 05:58:28来源：SRC-13
图为：买房前，最好先查查房源是否被抵押 （记者曹大鹏摄）
　　楚天金报讯 本报记者黄振琳
　　“交了首付，还没向银行申请贷款，却发现自己的房子已经被抵押了。”昨日，在武昌雄楚大道某楼盘买房的佘先生致电楚天金报记者投诉称，无意中上网发现，自己选的房子竟然是“抵押”状态，“这样的房子有没有风险？能不能要求退房？”
　　记者调查发现，为了套取流动资金，江城部分开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。
　　对此，律师提醒，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。
　　交了首付的房子已经被抵押？
　　佘先生介绍，自己购买的这个楼盘于今年春节前开盘，当时他只交了首付款，还未向银行申请贷款，房子没有办理抵押手续，怎么会显示“已抵押”？
　　昨日，记者在武汉房地产市场信息网上查询发现，该楼盘的几幢房源均处于被抵押状态。如佘先生购买的1号楼中，九成以上的房屋显示为黄颜色的“已抵押”状态。
　　记者随即来到该楼盘销售中心，接待记者的置业顾问张先生承认，房子确实以在建工程的方式抵押给了一家银行。他介绍，这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式，一般都是开发商为了顺利周转资金。
　　既然房子抵押给了银行，为什么还能卖给购房人？张先生解释，银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后，他们就办理该套房子的解押手续，然后与购房者进行网签备案，购房者并没有什么风险。
　　无独有偶。不久前，记者还接到了另外一件投诉。
　　去年下半年，陈先生一次性付款近200万元，在盘龙城某别墅购买了一套房。按照正常流程，开发商应该要与陈先生进行网签正式合同，并到房管部门备案。
　　然而，陈先生手上只有一份纸质合同，开发商一直没有与他办理后续手续。后来有销售人员私下告诉陈先生，该套房子已经被抵押给了银行。
　　在陈先生的要求下，开发商不得不出具了一份说明，承诺在一定时间内办理解押手续。
　　先卖房再解押 开发商打起时间差
　　为何已经抵押给银行的房子，能够公然销售？光谷一个楼盘的营销总监介绍，前几年一些房企的普遍做法是拿地后将土地抵押给银行，然后开工建设。后来，银行对土地抵押贷款收紧，在建工程抵押成为房企获取资金的主要方式。在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　上述置业顾问张先生说，根据武汉市商品房预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证，而房管部门在审批楼盘的预售许可证时，会查询房屋的权利状况，如果看到该房屋被抵押，会要求开发商提供债权人同意其销售房屋的证明，否则不会发放预售许可证。所以，开发商要销售这类在抵押房源，只要债权人银行同意就可以了。
　　在拿到预售许可证后，若有购房者要买房，开发商应该先解押，再卖房。但记者了解到，目前部分楼盘打起了“擦边球”，先把房子卖给购房者，收取首付款或者全款后，再办理解除抵押，然后再与购房者办理网签合同。张先生承认，该楼盘开盘至今一个月了，先与客户签订普通纸质合同，近期陆续将房子解押，再跟购房者正式签订网签合同，进行房屋备案。“目前我们几栋楼都在做解除抵押的工作，很快就能跟所有客户网签。”
　　虽然张先生说得“轻描淡写”，但这中间的时间差，让购房者感到提心吊胆。对此，武汉市房管局有关人士提醒，购房者付完首付款后，开发商立即就应该与购房者办理网签合同，并在网签后打印出来的合同上签字确认，然后到房管局办理备案。过了3天，网签自动失效。购房者如果碰到付完房款，不能网签的情况，可以向房管部门投诉，并有权要求退房。
　　开发商未按时还款 房屋有可能被收回
　　上述光谷营销总监介绍，一个楼盘，只要还没交付，有若干套房源被限制是正常情况。“一般来说，单幢建筑，如果项目预测绘面积超出规划报批面积，超出部分就会被限制。”一位业内人士透露，但这个量不会多，一般单幢楼只有一两套。但如果单幢楼有多套甚至整幢被限制，那么这种限制多数情况是被抵押了。
　　记者梳理武汉房地产市场信息网上的新盘信息发现，除了佘先生所购买的楼盘，还有一个郊区新盘，其2幢楼房的290套房子，也是一片黄色（黄色显示为“已抵押”），而该楼盘还未开盘销售，可见也是一种在建工程抵押。
　　业内人士介绍，一般来说，房屋达到了预售条件，应该是靠销售回款来解决资金问题的，但开发商无法判断是否可以一下子清盘，所以索性将整个在建工程抵押给银行，融资以解决资金问题。
　　记者了解到，2010年楼市行情不好时，武汉一个大型楼盘，也采取了在建工程抵押的方式，将15幢新房抵押给了银行借贷4亿元，直到2012年，该楼盘仍旧处于抵押状态中，造成当时购房业主无法网签合同，也不能在90天内办理房屋两证。
　　不过，也有人提出了不同的看法。一家央企地产公司的营销人士告诉记者，有时候不缺钱的企业也会被合作银行要求做一些在建工程抵押，因为这类借贷行为利率较高，对银行来说风险也不大。
　　那么，所购买的房子是抵押房，开发商会提前告知吗？记者了解到，几乎没有开发商会公示这一信息。昨日在佘先生购房的售楼部，记者仔细查看了“五证”，遗憾的是复印件比较模糊，根本看不清是否有抵押状况。
　　上述光谷楼盘销售总监也承认，实际销售过程中，几乎没有楼盘会主动告知购房人房屋的抵押状况，只要在房屋预售后尽快解除抵押，为购房者办理网签和备案就行了。
　　不过，对购房者来说，购买了被抵押的房子风险不小。一家银行青山支行个贷部的陈经理告诉记者，在建工程抵押贷款，如果开发商不能按时偿还贷款，银行肯定会收回被抵押品。
　　开发商不提前告知
　　消费者可退房索赔
　　湖北观筑律师事务所主任律师何新权解释，购房人买抵押房迟迟不能网签的风险是：如果房子在银行名下，一旦开发商资金出现问题，购房者的权益就会受到损害。比如，倘若开发商不履行与银行的贷款合同，而银行行使抵押权时，必将影响无辜的购房者。
　　而我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”作为设有抵押权的房屋，开发商在出卖时应将该商品房已经设定抵押的情况告知买受人，由买受人决定是否购房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开发商退房、并索赔。
　　这样查新房是否被抵押
　　如何查询商品房到底是否被抵押？可先登录武汉市房地产市场信息网，在“商品房项目查询”栏里输入楼盘名字，就可以查询到该楼盘目前允许在售的楼栋号、预售证号和批准时间等信息。再继续点击其中的“楼盘表”，就可以看到该栋楼的哪一套房目前处于何种状态，是“已网上预售”，还是“已抵押”等等，市民购房前可以先查询参考，再决定是否购买。
　　银川公示在建工程抵押
　　今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，进一步规范在建工程抵押登记，提高在建工程抵押登记透明度。
　　据介绍，在建工程抵押具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，现广泛地被采用。但是，其隐含较多的风险，如操作不当，很可能造成信贷、购房人资产损失。对此，从今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，公示内容包括抵押项目名称、抵押人、抵押权人、抵押证明号等，以供查询。
（作者：&&编辑：ADMIN）农村房子可以办理抵押吗？建议最好还是不要做抵押
　　住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押，并以稳定的收入分期向银行还本付息。那么，农村房子可以抵押贷款吗?
　　根据《中华人民共和国担保法》规定，以宅基地上的房屋作抵押是有效的。但是，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。因此，可以提供其他担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋作抵押。
　　房屋抵押贷款的相关流程:
　　1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;且有正当的职业和稳定收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
　　2、所抵押房产的条件:房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
　　3、贷款人需提交的材料:借款人需提供的材料有:身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);个体户需单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证;房屋所有人及共有权人同意抵押的申请书及贷款用途证明。
　　4、贷款金融、年限及利率:房产抵押消费贷款起点金为5000元，较高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过5年，最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。
　　5、办理贷款时间及周期:客户所要抵押的房产需经过指定评估所进行评估，出具评估报告，银行根据借款人的资质、所申请的借款金额、评估报告及律师意见书经审核后确定贷款金额和贷款年限，到房地局做抵押登记后借款人就可以拿到贷款了。客户提交所有相关资料到银行放款大概需要10天左右的时间，时间长短取决于房管部门的抵押登记时间。
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合同签了首付交了 房子却被告知是在建抵押房不能贷款
来源：沈阳晚报
365地产家居网
小阮没想到竟买到了抵押房&&摄影记者&沈生
看中沈阳实华新鼎花园（以下简称为新鼎花园）的房子，连攒带借的终于凑齐了18万余元交了首付，沈阳市民小薄和女友小阮却在办理银行贷款时碰壁了。在与售楼处和房地产商的交涉过程中，他们才惊讶地发现，自己要买的这套房子竟是在建的抵押房。
6月19日，在记者及消协多部门的协调下，售楼处终于将首付款退还，并赔偿两人2000元。
交完首付，售楼员离职了
新鼎花园小区位于沈阳市经济技术开发区，开发商是沈阳实华置业发展有限公司。小阮买的房子位于浑河六街1-6号。面积约为80平方米，单价为5284元，总房价为42万余元。4月20日两人签了购房合同并交付了首付款18万余元。&&&
交完首付后，小阮和男友向售楼员小王询问备案问题。小王承诺一个月内备案，签订合同中也规定30日内备案。可是，转眼一个月过去了，再找小王时却被告知：&我已经离职了，你去找售楼处吧。&
谁知售楼处称不知详情。几经周折，接手的新售楼员却说自己在休假。
贷款碰壁，购房泡汤了
在向银行贷款碰壁后，他们在银行人员提醒下，才跑去房产部门查询。结果令人吃惊：这套房子属于在建抵押房，所以暂时无法办理贷款。
&在建抵押房的事，售楼处事前并未告知，太坑人了！&小阮说，在买房过程中还遭遇一系列欺诈行为：在签订合同前，售楼员小王隐瞒了总房款减免3000元的优惠政策，并欲骗取2000元；关于公摊系数，售楼员称17%，实际为19.1%；售楼员称赠送1.76平方米的面积，结果最终被算入总房款内等等。
5月26日，小阮及男友提出退房，售楼处说经理不在并拒绝告知经理电话。次日，他们终于在售楼处堵住一位姓于的经理要退房。于经理说与开发商协调后再给答复。5月31日，他们被告知，要退房必须支付已付款20%的违约金。
记者出面，终于退款了
两人没了办法，只好向消协12315进行了投诉。随后，他们又带着厚厚的一堆材料赶到本报进行投诉。在接下来的数天内，在消协部门及记者的多方协调下，实华新鼎花园售楼处终于为他们退还了首付款，还拿出2000元作为赔偿。
沈阳晚报、沈阳网记者从房产部门了解到，在楼市低迷的时候，某些开发商铤而走险的做法是拿地后将土地抵押给银行后开工建设。取得房屋预售许可证后，再转为在建工程抵押，将房屋抵押给银行。房子卖出后，开发商再将房子的在建工程抵押注销，然后才能备案。
小阮告诉记者，在她与新鼎花园售楼处及开发商的交涉过程中，还碰到过其他买房人，他们的遭遇与小阮非常相似。建议有类似遭遇者可拨打本报热线：96009，大家一起依法维权。
小心购房合同中&抵押&字样
律师谭德明介绍，对买房人来说，购买在建工程抵押的房子，直接面临的问题可能是在贷款银行的选择上受到限制。此外，已做在建工程抵押的房子在销售时，开发商针对买房人有告知义务，需要让买房人了解这一情况。眼下，个别售楼处或开发商，在合同条款中不起眼的角落用文字标注&在建抵押&字样，如果买房人不仔细查看就可能被蒙骗。
谭德明律师认为，开发商在销售房子时，应该把没有任何产权债务关系和纠纷的房子销售给买房人，但现在很多开发商因为有资金压力，所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款，甚至把房子直接作为抵押物来贷款。而买房人虽然已经交纳了房款，但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清，所以就不能马上办理产权证明，这实际上是侵害了买房人的利益。而一旦银行与开发商之间发生了债务纠纷，买房人的这套房子就有可能受牵连，并造成损失。（记者&唐葵阳）
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