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同样一手房变成二手房 价格涨幅怎么能差那么多？
很多购房者都会问这样一个问题，两个楼盘同区域、同质化，当时的价格都差不多。但会不会多年之后在二手房市场里的表现迥然不同呢？这个话题引起了小编的兴趣，小编找了一个典型性区域（宝山）、追踪了一个深耕区域的开发商（保利）所开发的多个楼盘，从它们从新房变成二手房，一路对比观察其和竞品楼盘之间的价格变化。来看看，当年的一手房小区，如今在二手房市场里，到底谁主沉浮了？我们先看一下，保利在上海宝山一共开发了哪些项目？从列表中可以看出，当年这些个竞品，开盘时期的价格都卖得比保利项目要贵，但随着时间的推移，变成二手房的保利小区，目前的价格都要高过同区域相同年代开发的项目。而且时间越久的，涨幅差距越大。换句话说，购买保利开发的小区，升值潜力要大于同区域其他的小区。什么原因导致保利开发的房子具备如此升值潜力的呢？：（社区要大）保利叶上海
4576户保利叶语 3325户保利叶之林(&)
1570户保利熙悦()
1546户（开发到第一期）50万方的开发规模。有些人就想问了，规模大，和房价涨幅有什么必然关系。我们都知道，一个区域的住宅价格能走多高，往往是由这个片区的新盘价格所引导的，像如此规模的社区建设，往往不能一次完成交付，都是分期开发，分期销售，分期交付。它无形中完成了一次又一次的自我赋能效果，每次新盘的推出，其价格都是在上一期销售价格上加价销售，自我形成了一个价格会继续上涨的预期。大：（大品牌房企拿地能力强，拿好地能力更强）保利叶上海
2009年价格9806元 自然居
2009年价格13302元阳光迪金阁
2009年价格13087元保利叶语
2011年7月价格19050元 金地艺境()
2011年7月价格21076元“不毛之地”，而另外三个项目的周边环境看着要比它强出不少。当年自然居和阳光迪金阁周边是泰和新城的住宅小区，环境、人气和城市界面要比保利看着成熟。现在周边几大重要的公建设施对保利来说，当年都只是规划，都只是“不毛之地” 。华山医院：2012年完工顾村公园2期：2012年完工地铁7号线：2010年9月才正式通车绿地缤纷广场：2013年才正式开业（这些大型的公建配套都是在保利项目销售完毕之后建成的）目前该区域二手房价中位数水平保利叶上海 二手房价：53201元/平米保利叶语 二手房价：56390元/平米自然居
二手房价格：44694元/平米阳光迪金阁
二手房价：40594元/平米金地艺境
二手房价：47100元/平米20%，得利的都是当时捧了保利场的买家，这些买家从中获利后，自然对保利的选地拿地能力，是深信不疑了。如今，南大板块的新盘保利熙悦，又要上演这种化腐朽为神奇的故事保利熙悦所处的南大板块未来拥有强大的教育资源规划，从未来的教育资源对比来看：大宁板块：0.81所/平方公里；南大板块：1.78所/平方公里；南大区域未来教育资源密度远超新静安大宁板块另外还有18万平米的商业规划，图中的黄色区域可能是浦西中环最后一片“高端市镇级”规划，100万平米以上高端住宅供应区域特别要讲到的就是保利熙悦旁还有约253万平米的生态公园，将整个保利熙悦环抱其中。未来等生态公园建成后，保利熙悦周边的环境变化可谓是天差地别。年开始，为了完成南大板块的建设，宝山政府计划与4000余家企业签订协议，腾出土地。而正在预售的保利熙悦则再次优先占据了最有利的位置，这次也绝非巧合。开发商的品牌只对一手有溢价，而物业则是二手房的溢价保证先来看两张实地拍摄的照片，在一个区域里，房龄相同的两个小区，一个是保利物业管理的小区，而另一个是非保利小区保利物业管理的楼栋门口 非保利管理的保利物业管理的公共走道保利物业管理的绿化非保利管理的排名来源于：物业之家从最新的中国物业公司排名来看，保利物业绝非浪得虚名。除了小区的环境管理，保利物业的卡口管理和门岗防控、紧急事件的处置、节日丰富的社区活动等也经常见诸报端，为业主津津乐道。所以买房子，除了买地段、价格、产品，物业真的是非常重要，重要到，可以影响未来房子的涨价幅度。4产品力：深耕区域、产品迭代保利深耕宝山多年，对于客户的需求，已经了如指掌，比如保利在宝山开发的第四个项目——保利熙悦，“一切真正从客户使用需求出发”是我去市调时听到最多的一句话，也是感受最深的一句话。60套房子，按平均一套500万计算，那就是3亿）换来的是比其他社区更好的通风、防潮性能和每栋楼的多样活动空间。110m,宽80m的壮丽中央“球场”大花园，并依景而建中心下沉庭院，确实能和小区外的生态绿化相得益彰。比如阳台设置了排水盖板，风雨无忧。以上这些因素，都是能够在未来“升值”竞赛中，成功胜出的关键，缺一则不可。如果你想买进有升值潜力，且品质过关，物业保养到位的小区，目前保利熙悦一期正在热卖中，尚有少量房源还能挑选，可以去现场对照我讲的几点看看，是否能打动得了你。
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201720184月
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(闵行48000元/平方米)
(松江44000元/平方米)
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(宝山51000元/平方米)
(青浦521万元/套)
(青浦518万元/套)
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很多购房者都会问这样一个问题，两个楼盘同区域、同质化，当时的价格都差不多。但会不会多年之后在二手房市场里的表现迥然不同呢？这个话题引起了小编的兴趣，小编找了一个典型性区域（宝山）、追踪了一个深耕区域的开发商（保利）所开发的多个楼盘，从它们从新房变成二手房，一路对比观察其和竞品楼盘之间的价格变化。来看看，当年的一手房小区，如今在二手房市场里，到底谁主沉浮了？我们先看一下，保利在上海宝山一共开发了哪些项目？然后我们将这几个项目中，同一个区域、差不多时间开盘的对标竞品项目做了一个当年和现在的价格对比，神奇的情况发生了。从列表中可以看出，当年这些个竞品，开盘时期的价格都卖得比保利项目要贵，但随着时间的推移，变成二手房的保利小区，目前的价格都要高过同区域相同年代开发的项目。而且时间越久的，涨幅差距越大。换句话说，购买保利开发的小区，升值潜力要大于同区域其他的小区。什么原因导致保利开发的房子具备如此升值潜力的呢？大（社区要大）保利叶上海&&4576户保利叶语 &3325户保利叶之林&&1570户保利熙悦 &1546户（开发到第一期）从这些数字上，可以清楚的感受到，保利开发的项目，规模都很大，特别是叶上海和叶语，都是接近50万方的开发规模。有些人就想问了，规模大，和房价涨幅有什么必然关系。我们都知道，一个区域的住宅价格能走多高，往往是由这个片区的新盘价格所引导的，像如此规模的社区建设，往往不能一次完成交付，都是分期开发，分期销售，分期交付。它无形中完成了一次又一次的自我赋能效果，每次新盘的推出，其价格都是在上一期销售价格上加价销售，自我形成了一个价格会继续上涨的预期。还是大（大品牌房企拿地能力强，拿好地能力更强）保利叶上海&&&&2009年价格9806元自然居&&2009年价格13302元阳光迪金阁&&&2009年价格13087元保利叶语&2011年7月价格19050元金地艺境&&2011年7月价格21076元当年开盘时期价格，保利要比周边项目每平米便宜两三千元。出现这样的情况，无非是因为当时保利周边属于“不毛之地”，而另外三个项目的周边环境看着要比它强出不少。当年自然居和阳光迪金阁周边是泰和新城的住宅小区，环境、人气和城市界面要比保利看着成熟。现在周边几大重要的公建设施对保利来说，当年都只是规划，都只是“不毛之地” 。华山医院：2012年完工顾村公园2期：2012年完工地铁7号线：2010年9月才正式通车绿地缤纷广场：2013年才正式开业（这些大型的公建配套都是在保利项目销售完毕之后建成的）目前该区域二手房价中位数水平保利叶上海二手房价：53201元/平米保利叶语二手房价：56390元/平米自然居&二手房价格：44694元/平米阳光迪金阁&二手房价：40594元/平米金地艺境&二手房价：47100元/平米现如今当年的一手房变成了二手房，周边的规划变成了现实，规划的价值得以兑现，现在保利叶语和叶上海都要比其他同期的楼盘二手房价高出20%，得利的都是当时捧了保利场的买家，这些买家从中获利后，自然对保利的选地拿地能力，是深信不疑了。如今，南大板块的新盘保利熙悦，又要上演这种化腐朽为神奇的故事。保利熙悦所处的南大板块未来拥有强大的教育资源规划，从未来的教育资源对比来看：大宁板块：0.81所/平方公里；南大板块：1.78所/平方公里；南大区域未来教育资源密度远超新静安大宁板块。另外还有18万平米的商业规划，图中的黄色区域可能是浦西中环最后一片“高端市镇级”规划，100万平米以上高端住宅供应区域特别要讲到的就是保利熙悦旁还有约253万平米的生态公园，将整个保利熙悦环抱其中。未来等生态公园建成后，保利熙悦周边的环境变化可谓是天差地别。2015年开始，为了完成南大板块的建设，宝山政府计划与4000余家企业签订协议，腾出土地。而正在预售的保利熙悦则再次优先占据了最有利的位置，这次也绝非巧合。物业管理开发商的品牌只对一手有溢价，而物业则是二手房的溢价保证先来看两张实地拍摄的照片，在一个区域里，房龄相同的两个小区，一个是保利物业管理的小区，而另一个是非保利小区。保利物业管理的楼栋门口非保利管理的保利物业管理的公共走道非保利管理的保利物业管理的绿化非保利管理的从自行车的停放，绿化的养护，就可以看出，一个是真的在管，而另一个不是没能力管，就是没管，而直接带来的结果，就是买家的第一眼的喜好了，即便造房子的水平差不多，就冲着管理房子的能力，买家都不会为后者多付钱。排名来源于：物业之家从最新的中国物业公司排名来看，保利物业绝非浪得虚名。除了小区的环境管理，保利物业的卡口管理和门岗防控、紧急事件的处置、节日丰富的社区活动等也经常见诸报端，为业主津津乐道。所以买房子，除了买地段、价格、产品，物业真的是非常重要，重要到，可以影响未来房子的涨价幅度。产品力深耕区域、产品迭代保利深耕宝山多年，对于客户的需求，已经了如指掌，比如保利在宝山开发的第四个项目——保利熙悦，“一切真正从客户使用需求出发”是我去市调时听到最多的一句话，也是感受最深的一句话。在总体定位上，保利放弃了利润相对较高的高低配，而是做成纯公寓社区，在目前的南大板块是独一无二的。虽然这样做降低了利润率，但每户家庭都能享受到大尺度的景观。考虑到上海天气潮湿，降雨频繁，保利熙悦借鉴了花园城市新加坡的做法，一楼全部采用架空层，不建造房子，牺牲了整个社区一整层的利润（我们来估算一下，一楼不造房子，整个小区至少少卖60套房子，按平均一套500万计算，那就是3亿）换来的是比其他社区更好的通风、防潮性能和每栋楼的多样活动空间。两个长110m,宽80m的壮丽中央“球场”大花园，并依景而建中心下沉庭院，确实能和小区外的生态绿化相得益彰。再来看看，此次的精装房内部：一些细节的考虑也是非常人性化，比如在门口安了重物挂钩，轻松腾出手来开门。比如走廊和卫生间门口都设置了小夜灯，家人起夜不怕磕磕碰碰。比如阳台设置了排水盖板，风雨无忧。以上这些因素，都是能够在未来“升值”竞赛中，成功胜出的关键，缺一则不可。如果你想买进有升值潜力，且品质过关，物业保养到位的小区，目前保利熙悦一期正在热卖中，尚有少量房源还能挑选，可以去现场对照我讲的几点看看，是否能打动得了你。
本文来源：网易房产
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