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锦地•翰城二期亟需解决事宜告物业书
雅安居物业管理有限公司：
1、开发商交房前应向业主出示《建筑工程竣工备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋土地测绘技术报告书》，开发商在不具备交房条件的前提下（未竣工备案，未有测绘报告，水电不通，绿化未完成等），硬性要求业主收房，并收取物业管理费，依据何在？
根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此未达到交房标准前的物业管理费用不应由业主交纳，物业提前收取业主物业费是否更应该认真提供服务？
2、售房时开发商承诺赠送飘窗面积，并承诺可以将飘窗平台与上柱拆除。现业主已进场装修，物业却以业主拆除飘窗平台违规而粗暴断水电的行为是不妥的。请物业与开发商积极协调解决，不能简单的一纸违规整改通知，就将责任推给业主。
3、业主要求封闭阳台与入户花园，遭到物业因未验收备案为由拒绝。开发商未按要求具备条件交房，责任在开发商，此事也应由物业与开发商协调解决，并限期给业主一个明确的答复。锦地二期属高层建筑，如装修时不封闭阳台与入户花园会给业主带来人身与财产安全，如物业自愿承担业主的上述安全责任，业主可暂时不予以封闭阳台与入户花园，否则就必须给业主一个解决的办法。例如，业主配合验收后封闭阳台与入户花园，开发商与物业给予经济补助；物业统一风格封闭阳台与入户花园。
4、物业强行收取垃圾清运费和电梯运费的行为是不合法的。垃圾清运业主有选择清运方式的自由，在费用标准不透明的情况下，强行收取的做法是不妥的。另外，既然收取垃圾运费就应当服务到位从业主家里将垃圾清运出去，而不是让业主再花另一份钱找人运到楼下。物业的服务理念明显没有以人为本，更没有考虑到业主的利益。请物业给予解释。
5、收房时业主提出的整改问题已经过去半月有余，有的业主甚至一个多月，但物业方至今未能整改、修缮，且没有给予答复和整改时间表。工作低效率，显示了物业的不作为，请物业给予一个明确的整改时间表。
6、物业费收取时间应该从业主提出的整改完成后的时间计算，在整改未完成前就收取物业费的做法不合理。
7、业主收房及办理装修手续时，让业主签订格式合同，实际就是霸王合同，业主根本没有时间细看签订的合同内容，物业也未尽到解释义务，只是简单的签名交钱，且不签名不交钱就无法拿到钥匙与办理装修，存在胁迫行为。
8、物业代收业主电费0.85元/度，水费3.05元/吨，比政府规定的0.61元/度和1.55元/吨要高出很多，依据何在，请物业给予答复，并承诺限期改正。
9、物业让业主签订的协议中，存在违规收费现象。代收费项目在没有报物价局批准，没有收费标准计算过程，没有公示的前提下，单方主观的制定代收费项目与标准是不合法的。例如，代收邮件一次收费3块的依据在哪里？
10、必须禁止物业人员粗暴的断水断电行为。业主有装修违规的行为应事先与业主沟通，否则断水断电造成的装修误工与费用开支物业必须承担责任。
11、2号楼顶罗牛山的广告与业主存在什么关系，请物业给予解释。
12、《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”请物业出示营业执照与法人代表，并解释与开发商之间的关系。
13、原购房时的沙盘及开发商承诺，在8栋与7栋之间有一个半场篮球场，现在篮球场被开发商单方面取消，没有给业主任何说法。开发商应给予恢复。
14、业主装修出现财物丢失现象，小区安保问题严重。
　　　作者：马先生　海南地产界QQ群:
锦地•翰城二期亟需解决事宜告物业书
雅安居物业管理有限公司：
1、开发商交房前应向业主出示《建筑工程竣工备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋土地测绘技术报告书》，开发商在不具备交房条件的前提下（未竣工备案，未有测绘报告，水电不通，绿化未完成等），硬性要求业主收房，并收取物业管理费，依据何在？
根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此未达到交房标准前的物业管理费用不应由业主交纳，物业提前收取业主物业费是否更应该认真提供服务？
2、售房时开发商承诺赠送飘窗面积，并承诺可以将飘窗平台与上柱拆除。现业主已进场装修，物业却以业主拆除飘窗平台违规而粗暴断水电的行为是不妥的。请物业与开发商积极协调解决，不能简单的一纸违规整改通知，就将责任推给业主。
3、业主要求封闭阳台与入户花园，遭到物业因未验收备案为由拒绝。开发商未按要求具备条件交房，责任在开发商，此事也应由物业与开发商协调解决，并限期给业主一个明确的答复。锦地二期属高层建筑，如装修时不封闭阳台与入户花园会给业主带来人身与财产安全，如物业自愿承担业主的上述安全责任，业主可暂时不予以封闭阳台与入户花园，否则就必须给业主一个解决的办法。例如，业主配合验收后封闭阳台与入户花园，开发商与物业给予经济补助；物业统一风格封闭阳台与入户花园。
4、物业强行收取垃圾清运费和电梯运费的行为是不合法的。垃圾清运业主有选择清运方式的自由，在费用标准不透明的情况下，强行收取的做法是不妥的。另外，既然收取垃圾运费就应当服务到位从业主家里将垃圾清运出去，而不是让业主再花另一份钱找人运到楼下。物业的服务理念明显没有以人为本，更没有考虑到业主的利益。请物业给予解释。
5、收房时业主提出的整改问题已经过去半月有余，有的业主甚至一个多月，但物业方至今未能整改、修缮，且没有给予答复和整改时间表。工作低效率，显示了物业的不作为，请物业给予一个明确的整改时间表。
6、物业费收取时间应该从业主提出的整改完成后的时间计算，在整改未完成前就收取物业费的做法不合理。
7、业主收房及办理装修手续时，让业主签订格式合同，实际就是霸王合同，业主根本没有时间细看签订的合同内容，物业也未尽到解释义务，只是简单的签名交钱，且不签名不交钱就无法拿到钥匙与办理装修，存在胁迫行为。
8、物业代收业主电费0.85元/度，水费3.05元/吨，比政府规定的0.61元/度和1.55元/吨要高出很多，依据何在，请物业给予答复，并承诺限期改正。
9、物业让业主签订的协议中，存在违规收费现象。代收费项目在没有报物价局批准，没有收费标准计算过程，没有公示的前提下，单方主观的制定代收费项目与标准是不合法的。例如，代收邮件一次收费3块的依据在哪里？
10、必须禁止物业人员粗暴的断水断电行为。业主有装修违规的行为应事先与业主沟通，否则断水断电造成的装修误工与费用开支物业必须承担责任。
11、2号楼顶罗牛山的广告与业主存在什么关系，请物业给予解释。
12、《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”请物业出示营业执照与法人代表，并解释与开发商之间的关系。
13、原购房时的沙盘及开发商承诺，在8栋与7栋之间有一个半场篮球场，现在篮球场被开发商单方面取消，没有给业主任何说法。开发商应给予恢复。
14、业主装修出现财物丢失现象，小区安保问题严重。
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　　在多等待了超过半年之久后，李沧宝龙国际社区项目的业主们日前终于盼来了交房的通知。可让众多业主没有想到的是，这房子没有取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，而开发商在现场展示的建设工程竣工验收会签表上，规划局 、市政工程管理局等单位均没有“同意验收”的意见。不少业主还“惊奇”地发现这房子的面积也是“秘密”甚至连之前承诺的违约金到底什么时候发放也成了未知数。
　　延期超半年交房，却没实测面积
　　原本定于去年12月31日交房，直到今年7月13日，市民李女士才等来了让她激动的交房短信：“尊敬的李沧宝龙国际社区业主您好：您所购买的李沧宝龙国际社区定于7月14日起向购房业主交付，请业主本人携带相关证件及材料至物业办公室办理相关事宜……”
　　为了能尽早装修自己的婚房，她14日就带着相关材料赶到了交房处，可到了一看，现场不仅没有业主欢喜收房的氛围，相反，“火药”味十足，时不时就会传出争吵声，通过对现场工作人员的询问，李女士愕然发现这开发商即将交付的房子连起码的《青岛市建设工程验收备案证》也没有，而仔细查看墙上贴着的“建设工程竣工验收会签表”上，只有建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、质检站竣前检查以及城建档案馆的代表“同意验收”的签字，而关键的规划局、市政工程管理局、公安局消防分局代表签字一栏都是空白。
　　“咱那个房子没有竣工验收是吧？”——面对现场业主的尖锐提问，一女工作人员回答得也很干脆“恩。”但对方接着补充了一句“证虽然没下来，但验收都验收完了，证过一段时间就会下来。”“你们没有证就交房子合法吗？证什么时候能下来？”“这个我不敢保证。”
　　“房屋的实测面积是多少？”“也没有下来。”
　　“业主连自己买的房子到底多大都不知道你们就敢交？”“你放心我们多退少补。”面对众多业主的质疑，办理交房的人员只得说“当然，你们现在也可以不收。”
　　不签物业管理协议就不给钥匙
　　在现场，工作人员还有意“提醒”在场业主说如今是“集中”交房期，只办理3～4天的时间，如果业主选择不收房也可以，但到时只能自己挨个办公室去办理 ，手续会很“繁琐”。
　　记者了解到，这个李沧宝龙国际社区共有11座住宅楼，目前1～6号楼房已经交付使用。不过与一期业主“待遇”不同的是，在房屋交付过程中，除了一些必要的费用外，现场的物业人员还“逼着”急于收房的业主签署了一份“前期物业管理服务协议”，否则不给业主钥匙，看房都不行。
　　让现场业主们郁闷的是，这份协议上许多关于物业费等关键信息都是空白的，宝龙一方并没有进行填写，而仅仅是让业主在一份近乎空白的协议上签字同意。工作人员解释说，一期业主虽然没签这个，但是“后期都要补。你看现在很多业主有的人在外地，要签这个还要再跑一趟。”
　　对此，有业主愤怒表示，这种空白协议谁敢签？回头你们填进去物业100块每平方米是不是我们也要照这个交钱？而在小区的业主群上，记者发现现场有业主签字后立刻就后悔了，结果想要回来宝龙还不干。
　　违约金啥时下来也是未知数
　　记者了解到，7月15日当天，在该小区的业主论坛中，这一问题在持续发酵。针对为何开发商胆敢提前违规交房，有业主表示自己遇到了一位自称李沧宝龙社区负责人的工作人员，“他声称提前交房是因为有业主要求着急装修，所以他们为了广大业主的利益考虑，虽然条件不成熟也要给大家方便。”
　　同时，因为该小区原本就违约超过了半年才开始交房，违约金问题也成了业主讨论的焦点。记者发现，在现场一份贴在墙上的通知中写着，“违约金赔付时间以《青岛市建设工程竣工验收备案证》注明的时间为准，违约金领取时间为取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》一月之内发放，发放时间另行通知。”简而言之，违约半年之久后，伴随着不知何年何月能下来的竣工备案证，这违约金何时能到业主手中同样也是未知数。
　　文/图 本报记者
　　 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 刘宝中]
版权稿件，任何媒体、网站或个人未经授权不得转载，违者将依法追究责任。
热门推荐 |没有“三书一证一表”业主可拒绝收房并要求赔偿
没有“三书一证一表”凭啥要我收房
作者：张梦夕 朱海
　　南昌市建委工作人员指出，青云汇楼盘开发商提供给业主的这份
《竣工验收备案表》没有具体的备案时间、备案号和单位盖章，是无效的。
◆【被投诉对象】江西华东装潢建材博览城有限责任公司
◆【投诉主题】所开发楼盘无《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》
◆【投诉人】业主李先生等
■张梦夕 本报记者 朱海 文/摄
　　开发商通知业主收房，却始终提供不了交房必备的“三书一证一表”；当业主要求开发商支付逾期交房违约金时，开发商却要求尚未收房的业主先交一年的物业费……与开发商多次协商无果后，李先生等业主向本报江西记者站投诉。
　　交房手续不全却要强收物业费
　　2011年6月，江西省南昌市的李先生在南昌市青云谱区广州路189号的青云汇楼盘购买了一套新房，价值45万元。按照合同约定，交房时间为2011年9月底之前。
　　2011年9月底，李先生接到了开发商——江西华东装潢建材博览城有限责任公司的收房通知。可当他兴冲冲地赶到小区准备收房时，却失望地发现，新房根本不符合交房条件。
　　“验房时，新房的水电没通，电梯也无法运行。就连交房必备的‘三书一证一表’，对方也无法提供，称正在办理。”李先生拒绝收房。
　　李先生对记者说：“由于看不到《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，担心房屋存在质量问题，我和其他业主决定，等到开发商能够提供相关资质文件后再收房。我们没想到的是，整整3年时间过去了，‘三书一证一表’至今仍杳无音讯。”
　　李先生说，由于一直没有见到“三书一证一表”，小区几百名业主都不敢收房，自己也一直在外租房住。前不久，他和其他业主一起去找开发商协商逾期3年未交房的违约金时，开发商却拿出了一张物业缴费单，声称：“要领赔付违约金可以，但必须先缴纳一年的物业费2380元。”李先生等业主疑惑不解，自己明明还没收房，为何要交纳物业费？
　　眼看收房遥遥无期，李先生等业主都萌生了退房的想法。但开发商却称，要退房可以，但只能按照3年前的原价退款，且没有任何补偿。几经协商无果，李先生等业主向本报江西记者站求助。
　　开发商称正在办理备案手续
　　日，记者来到位于南昌市青云谱区广州路189号华东建材装潢城内的青云汇小区，见到了李先生、范女士等业主代表。李先生告诉记者：“楼盘建成后，开发商一直未能提供‘三书一证一表’，直到半年前，才向业主们出示了一份所谓的《竣工验收备案表》，上面没有时间、没有备案号，我们一直怀疑该文件的真实性。”
　　随后，在业主代表的带领下，记者来到该小区售楼中心了解情况。开发商江西华东装潢建材博览城有限责任公司负责人万先生接待了记者。
　　万先生说，该楼盘的“三书一证一表”正在办理中，目前已经办好了《竣工验收备案表》，并向业主提供了复印件。
　　对于业主们提出的《竣工验收备案表》为何没有相应的日期和备案号等问题，万先生的回答是：“等一下填上就可以了。”
　　“这份《竣工验收备案表》是在哪里办理的，何时办理的？”记者追问。“2014年上半年在南昌市建委办理的。”万先生肯定地说。
　　“为何业主还没有收房，就要收取从日到日这一年的物业费？”记者接着问道。“因为物业已经进驻了小区，开始了相关的服务，所以业主必须要缴付相关的物业服务费用。”万先生答道。
　　这份没有备案号、没有时间的《竣工验收备案表》，真的是在南昌市建委办理的吗？
　　带着疑问，记者和业主代表一起来到南昌市行政服务中心市建委咨询处。咨询处的工作人员程丽查看了这份《竣工验收备案表》后，明确告诉记者：“这份《竣工验收备案表》是无效的，因为没有具体的备案时间、备案号和单位盖章。”程丽建议业主前往南昌市住房保障和房产管理局了解其他相关证件的备案情况。
　　记者随即赶到南昌市住房保障和房产管理局。该局开发管理处一位毛姓工作人员了解情况后，立即电话联系楼盘负责人万先生。万先生称：“相关资料已经送到南昌市城建档案馆，正在办理相关的备案手续。”
　　记者来到南昌市城建档案馆，该馆业务科工作人员龚女士反复查询后，明确回复：“没有收到青云汇小区的相关备案资料。”
　　针对业主们反映的未收房就收取物业费的情况，南昌市住房保障和房产管理局物业管理处李姓负责人明确表示：“因为开发商无法提供‘三书一证一表’，导致业主无法收房，业主还没有享受到物业服务，产生的物业费应由开发商承担。”
　　业主可拒绝收房并要求赔偿
　　根据建设部门相关规定，房地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用。“三书一证一表”齐备，证明楼房质量经过国家有关部门权威认可，是开发商交房的必要条件。
　　江西联创律师事务所吴小毛律师在接受记者采访时表示，没有“三书一证一表”的新房是无法保证质量的，业主可以拒绝收房。因开发商无法提供“三书一证一表”导致逾期交房，业主不仅可以拒绝缴付物业费用，还可以向开发商追讨违约金。
　　江西省消费者协会投诉部工作人员王军认为，如果开发商一直无法提供“三书一证一表”，业主可以选择退房。而且，退房价也要按照该地段目前平均价格核算，并补偿消费者因无法收房在外租房的费用。鉴于与开发商相比，业主处于弱势地位，王军建议业主们收集证据，“抱团”维权，依法维护自己的合法权益。
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