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新手买房必看！新手买房须知！！！标签：临汾帝江房产临汾二手房买房前期准备一、买房目标的确定理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。二、买房首付款的积累买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、买房常识的学习学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。四、买房范围的筛选选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。五、出行时间成本的节省购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天1年=730小时=30天50年=36500小时=1520天=4年开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。确定5公里生活圈提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。六、购房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。交易费用契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。登记费：每套80元印花税：5元手续费：3元/平方米贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化抵押费：贷款额×1.4‰登记费：80元印花税：5元备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。七、购房费用具体实例（一）某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：一、房价款：5700元/平方米×81平方米=461700元二、应交税费：1、在交易过户过程中：（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％=18468元；（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％=2308.50元；（3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰=230．85元。三项合计为：21007.35元。2、在申办产权证件过程中（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米=24.3元（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％=9234元。八、购房费用具体实例（二）三、物业管理费依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：1、进住手续费：2元（一次性）。2、装修垃圾外运费：20元/居室×6=120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）3、保洁费：36元/年·户。4、保安费：24元/年·户。5、各项费用统收费：12元／年·户。6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。8、生活垃圾外运费：7元／年·户。9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。10、管理费：113．4元／年。11、小修费：155．52元／年。12、中修费：554．32元／年。13、小区公共设施维修费：81元／年。14、供暖费：1296元／采暖季。备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费腾讯房产提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。九、购买二手房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。购买二手住房中介费一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。测绘费有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰交易费用契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。登记费：每套80元印花税：5元，买卖双方均需缴纳手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。抵押费：贷款额×1.4‰登记费：80元印花税：5元注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
买二手房如何判断房屋产权是否有问题?●在购买二手房前一定要求对方提供房产证原件和复印件。●要看好房产证，房产证上会明确标明独有还是共有。●如此房已被正常抵押，房产证上会注明他项权益抵押。二手房已被抵押的，是不能过户的，只有待抵押人先归还借款后，才能过户。●双方应共同到房产交易部门去查询房子的产权等情况。●如果是私自抵押，没在房产部门登记的，抵押无效。●自己应到辖区派出所内查询一下房子上有没有他人的户口，如果有，应与对方在合同内约定限时迁出。帝江房产 临汾二手房
买房看房为啥最好选在早晨
夏季不仅是装修的旺季，也是买房、租房的旺季。选个好房子，不仅要考虑户型、位置，采光也非常重要。由于到了陌生地方经常“找不到北”，或者很多房子的朝向不正，让人无法考量采光状况，于是，“拿着指南针去看房”似乎成了惯例。其实，看房只要挑对时间，可以轻松挑一套采光好的房子。房间采光差不仅会觉得压抑，冬天阴冷，还可能导致墙面、壁纸受潮起皮，地板起翘、变形，衣服、被褥发霉等，严重影响生活质量。到底什么时间看房，才能轻松挑出采光好的房子呢？业内人士表示，早晨是一天中阳光最弱的时候，此时看房，如果房间的采光没问题，那么在采光方面就可以放心了。决定房间采光状况的因素很多，最直接的便是房间的朝向和前后建筑的高度。一般坐北朝南的房子最好，但在建筑密集的城市，为了让多数房间都能采光，很多楼房建筑的朝向并不正；很多中间层的房子由于受到前面建筑的遮挡，有时候无法看出采光情况。因此，要多次、不同时间段看房，而其中一定要有一次是在早晨看房。另外，雨天或雨后看房，有利于观察房子防水等基础工程。帝江房产
临汾二手房
临汾住房公积金单位缴纳比例提高至12%为进一步提高住房公积金覆盖面，维护干部职工合法权益，强化政府住房保障职能，根据《住房公积金管理条例》等有关文件精神，结合临汾市实际，市政府要求推进全市住房公积金扩面工作，并做了具体要求。住房公积金制度实施以来，我市住房公积金覆盖面不断扩大，缴存和使用规模持续增长。截至2013年12月底，全市已有25.69万人纳入住房公积金制度体系，累计归集76.66亿元，余额57.55亿元；累计提取11.83万人，19.11亿元；共向3.64万户职工发放贷款36.54亿元，为解决城镇职工住房问题发挥了重要作用。但是，我市住房公积金制度还不够完善，覆盖范围、缴存比例尚未达到省政府要求标准，大量非公有制经济单位、中小微企业及部分集体所有制经济单位尚未建立住房公积金制度。已建立制度的部分事业单位缴存比例偏低，未把合同制职工纳入到住房公积金制度。根据省政府2013年第10次常务会议要求，市政府决定加大推进住房公积金扩面工作力度，在三年内全市住房公积金覆盖率达到80%，住房公积金单位缴存比例统一提高到12%。这对于增加居民收入，维护职工权益，保障民生安居，促进住房消费和人口城镇化具有重要意义。我市住房公积金扩面工作的重点是非公企业。按照省政府三年内覆盖率达到80%的总体要求，主要分三个阶段推进。今年1月—6月是宣传发动阶段。这个阶段的任务是摸清全市各类单位特别是非公企业情况，采取多种形式把国务院、省政府关于住房公积金的政策规定，宣传到每个基层单位。各级行政机关、事业单位、国有企业及国有控股公司要做好示范引导作用，不仅要全体人员足额缴存，而且单位补贴比例要逐年提高，2015年全部达到12%。今年6月—12月为加速推进阶段。市政府要求，规模以上外资企业和民营企业必须建立住房公积金制度，实现基本覆盖；断缴和改制企业恢复建立；效益较差企业先建立制度，再按规定程序申请降低缴存比例或缓缴，待经济效益好转时补缴、续缴。第三个阶段为巩固完善阶段，时间定为明年1月—12月。力争到2015年底，全市住房公积金覆盖率达到80%。单位缴存比例全部达到12%，且按月汇缴，足额到位。帝江房产
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购买二手房做婚房五个方面需要注意
对即将步入婚姻殿堂的准新人来说，迫在眉睫需要解决的问题是为自己的爱情安个 “巢”。与买新房结婚相比，二手婚房具有很多突出的优点，比如付了首期款，只要和原房主协商好很快就可以入住，赶着结婚的准新人们不用等得太久；二手房大多是现房，小区周围配套、基本设施以及房屋本身全部一目了然，绝对不会出现货不对板的情况；此外，如果运气好碰上急售的卖家，价格方面也很有商量的余地。因此，有人形容买二手婚房的过程好似淘宝，等终于淘到梦想中的婚房，那种成就感绝对不是买新房可以相比的，可为新婚增添很多乐趣。了解前房主为何卖房婚房与一般的二手房不同，更加讲究 “好兆头”，因此准新人们在买房前一定要了解清楚前房主为何卖房，尤其是一些价格明显低过市场价、比较反常的所谓 “笋盘”。若是等入住后才知道有 “内幕”，极有可能影响新婚夫妇的心情。当然，一般情况下房主不会主动告诉你实情，需要采取其他途径了解，比如向邻居打听等等。看小区地段及周边配套小区地段及周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择比较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、公园、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。在选房时，应将周边配套优先度进行排序，按照需求合理地选择适合自己居住的小区。社区环境及邻里关系成熟生活区一般房龄较长，社区绿化、车位、路面等环境也不尽相同。在选婚房时尽量选择 “先进社区”，在享受便利生活同时，也能有一个良好的居住环境。此外，邻里关系也比较重要，所以在选房的时候要尽量多收集一下这方面的信息。由里到外看装修很多准新人选择购买二手房结婚的一个重要原因就是因为其本身带装修，可以省去不少人力和财力。在此需要提醒准新人的是，好的装修不仅是外表美观，本身装修的技术和材料的质量更加重要，直接关系到入住后的生活品质。看装修材质有几个主要方面，一是地砖，二是地板，三是油漆，四是天花板。这些直接影响到身体健康。看装修技术则需要看一些不容易发现的暗处，比如天花板的边角、电视柜背后等，如果有问题及时找卖家解决。此外，厨房和卫生间的装修情况也很重要。这两个地方是家庭使用最为频繁的，且铺有下水管道，如果用料做工不过关，极有可能发生渗漏、堵塞等情况，令人烦不胜烦，因此尤其需要注意。需要提醒准新人的是，尽量向卖家索取装修图纸，了解一些不易看到的细节，比如水电管线的走向等，方便将来出现问题按图纸维修。选择经济能承受的房子买婚房不是越贵越好，也不是越大越好，关键在于适合自己。对于选二手房做婚房的准新人来说，这套房子很有可能只是暂时的过渡，不大可能住一辈子，因此无需硬着头皮买得过大或过贵，反而影响了自己目前的生活品质。此外，日后因为家庭人口的增加或者工作地点出现变动，原先的房子很可能会转手，或者会出租，所以过大或者过贵从投资的角度来看并不是明智的选择，兼顾其投资潜力才是理性的。准新人们在买房时可以选择购买一居或二居的小户型，日后出租或出售都比较方便，可以获取回报收益。帝江房产
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房屋产权四大问题 70年后房子还是你的么70年后，还是自己房子的主人我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗.《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。房屋产权可以保值、增值房屋自身的价值是随时间的推移而递减的，而土地是不可再生资源，所以房地产增值指的是土地的增值。土地永远是国家的，因此增值不是个人房产的增值，而是国家拥有的土地的增值。产权人只有在短期内在适当时机将因经济发展而价格上涨的房屋出售，才能兑现增值。这种投资的风险是比较大的，也是不容易把握的。房屋产权可以传给子孙后代事实上，根据现行法律法规，房屋所占有的土地的使用权，是国家出售给房地产开发商的。开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权专卖给客户。国家规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，最高只有70年。房地产开发商的使用权也是有一定出让年限的，最高只有50年。但是，在现实生活中，没有一家开发商会向客户说明他出售的只是50年的房产，50年后国家将无偿收回土地及土地上的所有建筑物。届时，如客户或开发商依然想拥有房产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。从这一点看，产权和使用权都不是永久的。帝江房产
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六招让你轻松辨别二手房质量1、渗水漏水的问题：通称“五漏一渗”，是指屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数的70％以上。在看房时要特别注意：屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗偏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。不小心买到这类房子后，居住麻烦就大了，装修改造也要费大功夫。最简单的检查方法是在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。2、房屋开裂：检查房屋有无裂缝，首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋有可能存在结构性质量问题。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。3、门窗质量：建议将房屋门窗分别开关检验。铝合金门窗渗水、锈蚀；钢门窗零件脱落、损坏多，木门开启不灵活，关闭不密封。这类问题都会给后期居住带来不必要麻烦。4、市政配套设施：供水，打开水龙头观察水的质量、水压：供电，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否有老化的现象；有线电视，打开电视看一看图像是否清楚，能收多少台的节目；煤气，煤气的接通情况，是否已经换用了天然气。5、私搭私建：屋顶搭建小阁楼；房屋内外部结构改动，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等；阳台的封闭情况等，这还都涉及到房屋面积的测算及面积搭建是否合法问题，要谨慎考虑。6、房屋装修：房屋是否刚刚装修，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。在电器安装问题上要尤为注意，如安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短(断)路、漏电、烃损等问题，都容易形成安全隐患。应开启电器仔细检查。帝江房产
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好房标准到底是啥？ 选好房莫忘看物业软实力无论是期房、现房、二手房还是老工房，挑选和购买楼盘时都要各自关注其物业的软实力。只有软实力也“过硬”，才能让购房者住得放心、舒心。好房子的标准是什么呢?房型面积、房屋质量、地理位置、周边配套、交通便利程度、升值空间……可以说好房子的标准涉及面广泛，如今人们对楼盘的这些“硬件”好坏也已十分熟悉。 不过，挑选楼盘时不仅需要“硬实力”，随着我们生活需求的提高，“软实力”的支撑也着实重要。其中，物业管理的好坏就是楼盘软实力的一个重要组成部分。那么，一个好的物业标准是什么样的呢?选好物业 安居乐业物业其实可以被称为“管家”，要有服务也要有管理。好的管家可以将我们的生活打理的井井有条，不需要为“柴米油盐酱醋茶”的问题所困扰。好的物业在项目的建设之初就参与其中，了解项目的建筑规划、管道铺设等等，最终实现“一对一”专属管家服务，从交房开始，第一时间接洽业主，一对一验房，一对一解析并解决业主的疑惑和问题。但大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司的责任，房产增值要看当初选房的眼光。但其实好的物业可以让房子既保值又增值，实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值增值。买房是一种投资，物业服务更是长期的投资。另外，也并不是价钱贵的物业服务质量就一定好，高档小区的物业就一定让人放心，它们之间并不是绝对性的。而一个真正好的物业，往往可以通过看门卫对陌生人的态度、看小区公共区域、看建筑外墙面、看物业的反应速度、看安全防卫级别、看各种设备的状况等等诸多细节来进行考察。只有这些日常生活的点点滴滴细节都处理好了，才能够真正让我们有个安居乐业的好环境。期房：排名规划提前看对于购买期房的购房者来说，想要提前考察物业的水准也是有方法的，具体可以从以下几个方面入手：1.参考当年物业排名。想要买某小区的房子，应当了解小区物业公司的资质如何，管理过哪些小区，物业服务投诉率怎样。每年上海市都会对全市所有小区的物业管理进行排名，这个排名也可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。2.物业费定价是否适中。物业服务应遵循质价相符的原则，物业公司本身也有盈利的需要。如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，高质量的物业服务也就无从谈起。3.专业设施是否依靠专业公司。问清楚小区里将来有哪些设施，设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。比如，弱电强电系统需要专业技术人员维护，好的物业公司会慎重选择。4.地下车库设备是否齐全。地下车库应有消防设施、排涝设施，消防联动也很重要。万一突发火警或遭水淹，车库里自有的消防设施和排涝设施应能及时启用，并能在一定程度上起到遏制其他灾害的作用。二手房：隐蔽问题不能忘二手房购房者则应重点注意原来的装修和业主可能隐藏和遗留的一些问题，避免购买后才开始补救：1.隐蔽工程、管线排布情况。一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题。例如，装修时使用的热水管道质量不过关，时间久了就会漏水，不入住绝对发现不了，如果等到漏了再修，不仅难度大而且麻烦多。2.物业费缴纳情况。询问物业公司，上家有没有拖欠物业费。若有，在交易之前要求上家缴齐物业费，否则，房屋卖出后，物业公司找不到上家，有的物业公司可能找下家催缴，两边扯皮将带来无穷无尽的麻烦。3.物业资料移交情况。弱电、强电、房型图(平面)，管线图等等物业资料在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。4物业管理制度和具体执行情况。比如摩托车、电瓶车应该放在特定的地下车库，如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下(这样很容易在电梯轿厢里留下划痕甚至损坏电梯)，这其实是物业公司管理素质的反映。现房：现实问题仔细问对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，把可能的角落都考察到：1.看物业公司对小区情况的熟悉程度。房屋开发完所有资料都必须提交物业，物业公司应该掌握房屋从开发到交付的第一手资料。物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪。可从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。2.看小区绿化修剪是否整齐，楼道清扫是否干净，非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。3.看房子在物业公司的维修记录。房屋报修情况通常能直接反映出房屋质量。比如，有没有出现过管道堵塞的情况，如果新房屡次出现管道堵塞，说明在施工时建筑垃圾没有疏通干净，报修记录上跳闸次数多，说明配电可能不合理。4.看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，双方矛盾较多，对物业公司的服务水平就要打个问号。售后公房小区则例外，因为物业收缴率低由多方面因素造成，不能用这个标准衡量物业服务水平。老工房：遗留问题要关注如果买老房子尤其是售后工房，也有三点要尤其注意：1.相邻关系重点考虑。老房子使用的建筑材料比较落后，楼板通常是空心预制板，隔音效果较差，如果邻居生活不规律，噪音很大，将直接影响业主的日常生活。2.向物业询问房屋隐蔽工程细节。上下水管道是否顺畅、供电系统是否正常，配电有没有问题，原来的房屋结构有没有被破坏过，物业公司应该有记录。这些也和业主正常生活息息相关。3.“凶宅”早知道。买入前弄清要购买的房屋里是否有突发死亡事件、恶性事件发生。如果入住以后才知道，会直接影响居住心理。因此，不妨提前向物业或邻居打听。帝江房产
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签订房屋买卖合同时有哪些注意事项
1、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。3、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。4、一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。5、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。6、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。7、在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。 帝江房产
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异地购房者买房时应注意七个方面 近年来，因工作、生活、投资等因素选择异地购房的市民呈逐年递增的趋势。但由于一般市民在选择异地购房时，缺乏对当地楼市价格变动、购房政策、开发商背景和资质、楼盘质量、项目周边配套设施和长远规划等重要信息的认知了解，容易引发房屋买卖纠纷。为有效防范和规避签约陷阱，发布异地购房消费警示，提醒异地购房者买房时应注意以下几个方面：1、要估计自身购买承受力。事前要对自身经济收入、银行信用状况(到银行进行查询)做到充分了解和掌握，必要时可以登录“中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台”进行自助查询，避免在与开发商签订《认(定)购协议》后，因自身经济状况或者银行个人信用瑕疵，无法按期办结银行贷款按揭等手续而违约，被开发商“没收”已支付的定金。2、要作项目实地考察了解。考察的主要内容包括当地房产的价格、地段、质量，开发商的信息和品牌信誉、房产规划设计效果图、合同样本和具体房间的楼层、面积、户型图、销售状态(定购、可售、拟定合同、已签合同、发证、自用)等，以及所购房产水、电、气、光纤等入户设施及周边公交、医院、学校、道路建设、商场超市及菜市场等市政设施的配套情况。同时，还要现场仔细查看开发商售房公示栏中是否公布相关的房地产开发资质和销售许可证明——即“两资五证”：《企业法人营业执照》、《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房准(预)售许可证》或《房屋所有权证》、《建筑工程施工许可证》，防范购买到“小产权”房。依据相关法律法规规定，开发商在未取得预售许可前，不得以认购、预订、排号、发贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定(订)金、预购款等性质费用。3、要熟悉当地购房法规政策。对是否属于政府限购对象，是否符合购房入户等条件进行充分咨询。如果是公积金购房，还需了解是否可以异地使用公积金。同时， 根据中国人民银行的现有政策，如借款人名下的本地房产是使用贷款购买的，外地再购房，就属于二套房。如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，则有可能在外地享受首套房的贷款优惠政策。非本地户口的购房者在外地购房申请银行贷款，除提供身份证、户口簿、暂住证、收入证明、银行卡流水账号外，最重要的就是须提供在当地工作的纳税证明或社会保险缴纳证明。但由于目前各地落实国务院的限购政策有所不同，因此，具体要求也有所差异。4、要理性对待相关宣传与承诺。对开发商现场提供的楼盘宣传资料、样板间、沙盘模型，以及现场楼盘销售代表(顾问)的“热情接待、口头承诺和介绍”等保持清醒认识、理性对待，必要的情况下，可对楼盘宣传展示内容采取现场照相，也可对销售代表(顾问)口头的承诺与介绍内容采取全程录音(事前应提醒告知销售人员)或要求以书面形式(加盖开发商或销售公司印章)确定等多种方式来做好相关证据的保存。5、要仔细阅读合同条款内容。做到“先看合同，后付款项”，仔细阅读和理解拟与开发商签订的《认(定)购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》等具体条款内容，确定条款内容表述是否真实准确、双方责权是否平等、违约责任是否公平等，避免“签约陷阱”。6、要查看合同附件是否齐备。在与开发商签订《商品房买卖合同》时，一定要仔细查看合同附件是否齐备，如：《房屋平面图及整个楼栋位置图》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。7、要保证购房款项划拨安全。一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。
临汾何时买房最划算？揭最佳买房时机几个原则 步入3月下旬，各地楼市频频传来降价声。消息称，杭州房价已开始第二轮降价潮，单价最高降2700。房价下降，我们该入手了吗？实际上，当开发商为促进销售推出各种优惠时，购房者却经常犹豫。犹豫的目的就是在等待更低的低点。何时买房最合适呢？步入3月下旬，各地楼市频频传来降价声，悲观情绪开始蔓延。消息称，杭州房价已开始第二轮降价潮，单价最高降2700。当开发商为促进销售推出各种优惠时，购房者却经常犹豫。犹豫的目的就是在等待更低的低点。何时买房最合适？小编这里为你总结了八大原则。第一：只要你需要什么时候都可以买房华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到：什么时候买房合适？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么时候都可以买房。任志强说，“这十年来我有九次说过房价会涨，结果每次都涨，但大多数人还是不信，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了、赚了。”李平在北京工作，2009年他和女友准备买一套新房结婚，手握双方家庭凑够的40万元，开始到处看房，那时房价已经一路上涨。眼看着一套房子单价从1万涨到14000，比三月前每平米贵出4000元。算了一算，一套100平的房子，要比之前多掏40万，李平想想都心疼。他犹豫了，要不等等吧，也许房价会下跌呢。但这一等，北京房价迎来更加猛烈的上涨。没等到想要的降价，2013年随着孩子到来，李平无奈出手，该区域房价已经涨到近4万/平。资深房地产从业人士老顾曾对媒体透露过他的购房秘诀，他认为只要有购房资格，闭着眼睛随便买，都会赚。严格的限制，正在制造稀缺。这话听着很吓人，记者不敢相信，可是过去他买房没有失过手。理财专家认为，买房时机，对于刚需族来说，不宜过分观望，有合适的房子，该出手就出手。第二原则：舆论上充斥着开发商破产倒闭，炒房客血本无归等信息时分析认为，如果舆论上充斥着开发商破产倒闭，炒房客血本无归。银行面临“断供潮”，购房者维权、打砸售楼处要求退房等新闻时，上述事件同时出现时，是买房的天赐良机。出现1-2个也是买房好时机。多个房地产业内资深人士表示了同样的观点。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。这是巴菲特投资股票的至理名言。正当市场一片惨淡，人人惶恐之时，或许正是买房之时。第三原则：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策分析认为，如果中央有这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，购房者可考虑出手。第四个原则：参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时。这时可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。第五个原则：货币放水的时候，大胆买。分析认为，如果货币政策宽松，巨大的货币资金流向市场，将推动资产价格上涨，这时是买房的好时机，可以尽量把杠杆用尽，能做高贷就做高贷。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域,无疑政策实施一段时间后，房价将上行。第六个原则：新调控政策出台半年内中介人士认为，新政出台后，二手房市场会最先出现反应，疯狂的市场可能会迅速“制冷”。买房人会开始等待观望，上涨的房价很可能短时间内得到稳定。业内人士认为，政府出台的多次调控政策均在于抑制楼市虚火，最终目的并非“打压楼市”，房价大跌并不是政府愿意看到的景象，即使出台调控政策，房价也难大跌。但经过一段时间后，市场将逐步消化调控消息，随着刚需族的逐步入市，房价会逐步走出冰冻阶段，逐步复苏。因此，新调控政策出台半年内买房，可能会获得这个波段比较低的价格。第七个原则：上半年买比下半年买时机更好南都房地产新闻部副主任朱文策曾分析认为，上半年买比下半年买，一般时机更好一些。上半年有“两会”压制，很多购房者在观望两会上的房地产政策，市场观望气氛浓，房价比较趋稳，这时入市时机不错。另外，历年来看，上半年房贷政策宽松，对贷款购房者来说，购房者更容易争取到优惠贷款利率。第八个原则：下半年买则最好在11月以后业内专家分析，下半年买则最好在11月以后。按照房地产市场往年的惯例，9、10月份才是购房高峰，有“金九银十”的说法，常常到了年底就开始转入淡季了。很多开发商会因年底资金回流问题，利用优惠措施、利好政策等开展年底促销。为配合销售，开发商会在这个相对较淡的季节，推出一些特价房、好户型等吸引最后一拨购房者。这时，在售楼盘相对减少，会“淘”的购房者，很有可能抓住开发商年末促销的尾巴，“淘”到房源品质相同，却能省不少费用的尾房，提高购房性价比。 帝江房产
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国办：建立征地信息查询制度 补偿安置可公开查 “所有财政拨款安排的‘三公’经费都要详细公开，细化说明因公出国(境)团组数及人数，公务用车购置数及保有量，国内公务接待的有关情况，以及‘三公’经费增减变化原因等信息。”昨日，国务院办公厅发布“2014年政府信息公开工作要点”，提出了上述要求。去年7月，国办曾印发“当前政府信息公开重点工作安排”。相隔9个月，昨日国办发布今年信息公开工作要点。对比国办对信息公开的两次部署，信息公开的范围更加清晰，明确“凡涉及公共利益都要公开”；并对“三公”公开等作出了“所有财政拨款的都要公开”等“提档”要求，还新增了“国有企业财务相关信息公开”等新内容。氠Q标准 涉及公共利益信息都要公开哪些信息应该公开？对此，《政府信息公开条例》的原则为“以公开为原则，不公开为例外”。此前，国家的要求是“能公开的尽量公开”。去年7月，国办发布的“要点”要求，“新制作的政府信息，要依法依规及时明确公开属性，能公开的尽量公开”。昨日发布的通知强调，“新获取和制作的政府信息，凡属于涉及公共利益、公众权益、社会关切及需要社会广泛知晓的，都要依法、全面、准确、及时地做好公开工作”。同时要求，“确定为依申请公开或不予公开的，应当说明理由”；“涉及其他行政机关的，应与有关行政机关沟通确认，确保公开的政府信息准确一致，避免出现不实信息甚至‘官谣’现象”。北京大学公众参与研究与支持中心曾调研《政府信息公开条例》实施至去年的情况，并形成《中国政府信息公开案件司法审查调研报告》。报告显示，“信息不存在”为不公开的主要理由。如2012年，北京各级政府答复的16468件申请中，“信息不存在”的达4130件，约占25%。《报告》分析，“信息不存在”主要因为行政机关经过检索未找到、对信息未制作或保存、信息已灭失等，但也不排除行政机关出于某种原因，以“信息不存在”为借口。北京大学法学院教授王锡锌等受访专家认为，此前确定的“以公开为原则，不公开为例外”，比较宽泛。实践中，一些行政机关以“涉密”、“信息不存在”等为由，“拒绝”公开。昨日发布的通知，对政府信息公开的内容清晰划界，堵住漏洞。鸠祘提速 财政拨款三公经费均须详细公开去年7月和昨日的通知，都将“财政资金信息公开”、“公共资源配置信息公开”、“环境保护信息公开”、“安全生产事故信息公开”这4项，列为年度政府信息公开的重点。但对比去年7月，昨日的通知做出了增项、提速的要求。舠“财政资金信息公开”，去年7月的要求是“争取2015年之前实现全国市、县级政府全面公开‘三公’经费”。昨日的要求是“所有财政拨款安排的‘三公’经费都要详细公开”。“公共资源配置信息公开”，去年7月仅对“保障性住房信息公开”、“征地拆迁信息公开”做出了要求。昨日的通知追加了“征地信息、农村土地承包经营权流转信息、国有建设用地使用权和矿业权出让信息公开”，要求建立征地信息查询制度，方便公众查询征地批复、范围、补偿、安置等相关信息。“环境保护信息公开”，去年7月要求公开地级以上城市PM2.5等空气质量检测信息。昨日新增要求，主动公开大气污染防治专项检查情况、研究建立饮用水水源环境状况信息定期公开制度，以及全文公开建设项目环境影响报告书。“安全生产事故信息公开”，去年7月要求“提高较大事故调查处理结果和调查报告的公开比例”。昨日的通知要求，“除依法应当保密的内容外，主动全面公开特别重大、重大事故调查报告全文”。国企公开 央企主要财务指标信息要公开之前，央企、国企利润上缴比例过低、高管收入过高等，一直是社会各界质疑的焦点。昨日的通知，新增了“国有企业财务相关信息公开”内容，明确“稳步推进中央企业主要财务指标、整体运行情况、业绩考核结果等信息公开”。搠外，昨日的通知还新增了“行政处罚信息公开”内容，要求加大制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息公开力度，规定适用一般程序查办的制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件，应主动公开案件名称、被处罚者姓名或名称，以及主要违法事实和处罚种类、依据、结果等。国办：2014年推进政府信息公开要点哪些信息需要公开？行政机关新获取和制作的政府信息，凡属于涉及公共利益、公众权益、社会关切及需要社会广泛知晓的，都要依法、全面、准确、及时地做好公开工作。信息公开有何原则？娠持把公开透明作为政府工作的基本制度，以保障人民群众知情、参与和监督为目标。∠政资金是全体人民共有的财富，进一步加大管理使用情况的公开力度，让“财政资金”在阳光下运行。氠煑资源的分配涉及公共利益，直接体现社会公平、公正，应该让人民群众知情，接受社会监督。舠啙罏免出现“官谣”？对公开的政府信息，要依法依规做好保密审查，涉及其他行政机关的，应与有关行政机关沟通确认，确保公开的政府信息准确一致，避免出现不实信息甚至“官谣”现象。信息公开有何重点？行政权力信息公开——推进行政审批信息公开——推进行政处罚信息公开∠政资金信息公开政府预算和决算：要全部公开到支出功能分类的项级科目。中央和地方所有使用财政拨款的部门均应公开本部门预算决算，部门预算决算要尽快公开到基本支出和项目支出。“三公”经费：所有财政拨款安排的“三公”经费都要详细公开，细化说明因公出国(境)团组数及人数，公务用车购置数及保有量，国内公务接待的有关情况，以及“三公”经费增减变化原因等信息。氠煑资源信息公开●征地、农村土地承包经营权流转信息公开●国有土地上房屋征收与补偿信息公开●保障房信息公开●政府采购信息公开●工程建设项目信息公开氠煑监管信息公开●环境信息公开●安全生产事故信息公开●国企财务相关信息公开●食品药品安全信息公开
国土部：将严肃查处违法征占农民土地等案件 国土资源部最新的统计数字显示，中西部地区的违法用地突出，国土资源部相关负责人表示，将严肃查处违法征占农民土地等四类案件。2013年全国共发生违法违规用地案件38114件，涉及土地面积20万亩，其中耕地7万亩，同比均呈现下降趋势，而中西部地区违法违规用地数量所占比重有所上升，国土资源部执法监察局副局长岳晓武分析认为：岳晓武：随着中部崛起，西部开发，包括产业转移，中西部地区的用地需求比过去紧张了，用地量大了。这是个客观原因，也是造成违法多的主要原因。同时中西部地区在利用政策、在集约、节约用地上，还有潜力可挖。岳晓武表示，国土资源部将继续对违法违规用地保持高压态势，并将突出重点，严肃查处4类典型案件。岳晓武：从我们执法监察来说就是要继续保持高压态势，严肃查处违法征占农民土地，特别是违法征占耕地和基本农田的案件，严肃查处违反国家产业政策和供地政策的案子，严肃查处低价出让工业用地的案件。今后我们还会继续坚持即时挂牌督办和通报的方式，加快查处的力度，来维护良好的国土资源秩序。 帝江房产
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房产税开征前提:不动产登记制与统一信息管理 　　刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，推进不动产统一登记要保障不动产交易安全，保护权利人权益，用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度。　　记者27日从国土资源部获悉，经国务院批复正式建立，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等9部门组成的联席会议26日召开第一次会议。 部际联席会议召集人、国土资源部部长、国家土地总督察姜大明说，在建立和实施不动产统一登记制度过程中，要注重保护不动产权利人合法财产权，注重保障不动产交易安全，注重提高政府治理效率和水平，更好地满足市场经济发展需求和财税金融改革需要。　　姜大明表示，要从今年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面建立不动产统一登记制度；用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。　　不动产统一登记以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。与住房信息联网一样，不动产统一登记是房产税开征的前提条件，也被视为房地产市场调控的“利器”之一。帝江房产
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分享：房改进程中保障房建设资金遗憾 　　建设住房需要大量的资金，因而在1988年颁发23号文以前的历次房改文件中，都把理顺住房资金（含建房与购房资金）作为很重要的问题提出来。其中重要的理念有二：一是住房资金由政府、単位和居民共同负担；二是房改前供应住房资金的渠道在房改后不要改变。　　在酝酿起草23号文送审稿时，情况出现了较大变化。即23号文做出了实行住房分类供应制度的决定，资金供应也理应做相应的改变。当时的分析是：对高收入者供应商品房，由房地产商筹措建设资金，高收入者出资买房，无须政府出资；对中低收入者供应经济适用房，在出让土地和税收方面给予优惠的前提下，应做到保本微利，政府只需提供启动资金；对最低收入者供应廉租房，建设资金和租金补贴均由政府负担。　　当时有两个问题存在不同意见而犹豫不决。首先是英、美、新等国当时的保障房资金主要由中央政府拨给。而我国在上世纪八、九十年代中央财政比较紧迫，有时到年末还得由中央领导出面请上海市“支援”中央一笔钱。何况，此前每年建设住房的资金，虽然中央政府的投资占有比较重要的地位，但大头都是地方政府和单位承担的，因而是否要把中央政府负担适当比例的住房资金写入文件就有些犹豫不决。　　其次是当时媒体刊登了许多反对企事业单位“办社会职能机构”的文章，并把企事业单位帮助职工解决住房问题列为“办社会职能机构”的一种表现。而另一种意见是，我国政府经济实力较弱，应该允许经济条件好的企事业单位参与建设保障房，让他们在解决住房问题方面为国分忧。　　由于在以上两个重要问题上有不同意见，又因为此前的房改文件都是具有法律效力的“国发”文件，因而决定在送审稿中不写住房资金问题。也就是说，住房资金问题先按此前的文件执行，在执行中积累经验教训再做补充修改。后来，在正式颁发的23号文中，却又加入了一条资金来源的内容，即在廉租房条文中写上廉租房“也可以由政府或单位出资兴建”。文件发出不久就收到不少反映：廉租房是政府行为，应删去单位二字。这些年的实践也证明，没有发生过单位出资建廉租房的事。　　此前，中央政府下拨资金主要是以下两笔：一是财政部门向有关行政单位和事业单位下拨经费；二是国家计委向有关单位下拨的基建投资。23号文颁发后，我曾向这两个部门了解，今后这两个部门下拨资金中所含的住房建设资金能否继续下拨。得到的回答是，这两个部门以前每年下拨的资金从未注明过其中含有住房建设资金。　　那么，这些单位的住房建设资金从哪里来的？经向一些单位了解，它们以前的住房建设资金，是从能够到手的各种资金中（含中央政府下拨的）千方百计节省出来的。有的单位条件和运气好，一两年就可以挤出建设一两幢住房的资金；有的单位条件和运气不好，三五年甚至更长的时间都挤不出建房资金。事情弄清楚后使我们明白，靠房改文件中写上一句原有住房建设资金渠道不变，并不能要求中央政府出资支持保障房。因而，从1998年颁发23号文以后的10年时间里，我国的保障房建设一直没有得到中央政府的资金支持，成为这一段时间我国保障房建设严重偏少的重要原因之一和一大遗憾。　　后来我们又进一步了解到，英美等国的住房保障资金都是作为专款列入国家财政预算，经议会通过后由中央政府专款下拨的。这才使我们逐步地弄清楚造成上述遗憾其实有两条原因：一是对此前中央政府没有专款下拨住房资金的情况不了解；二是对中央政府注资保障房的重大作用认识不够。后一条是通过“十二五”规划才提高了认识。　　中央政府没有资金支持，解决建设保障房资金的担子就全部落在地方政府肩上。而进入21世纪后，出现了地方财政收入比重不断下降的问题，并主要表现在共享税的调整上。此前，共享税都是地方得“大头”或全部归地方，几经调整，转成了中央得“大头”。　　与此同时，地方有些其它税收还在减少。以工商业税收为例。对“三资”企业（港澳台企业享受同等待遇）的所得税，从获利年度起“两年免税三年减半”，使得税收甚少；企业增殖税3/4上缴中央，1/4省市分成，城市拿不到1/10；营业税和附加费归地方，但是地方政府为招商采取退税优惠政策，通常退税50%，许多城市退税高达80%以上。特别是沿海“三资企业”比较集中的城市，出口退税额度更大。　　2005年分税制再次作了调整后，城市政府对“两头在外的企业”不但没有直接的税收，还要倒贴。民营企业也基本上享受这个政策。有业内人士指出，全国的税收，中央拿走52%，省和自治区拿走28%，留给省辖市县只有20%（这几个数字本人没有条件核对，请有条件的同仁核实）。城市政府财政收入紧迫，成为前些年保障房建设供应严重偏少的另一原因。　　由于税收减少，许多城市政府不得不在土地出让和房地产税收方面“狠下功夫”，此“增”彼“减”，致使土地出让和房地产税收在城市财政收入的比重中占据了近一半或超过一半，成了广大群众批评的“土地财政”。　　行政和企事业単位可以建经济适用住房，我国有关文件是“放行”的。遗憾的是，在前些年的执行中，可能受到反对单位“办社会”的影响，对它的支持和重视都不够，因而建设量相对偏少。在“十二五”规划中，没有包括单位建设保障房的内容，就是明证。　　顺便指出，有些大型的企事业单位，在出售完房改房后制定了一条“土政策”，主要内容是：本单位职工住本单位大院，就近上下班，有利于工作和生活。因此本单位大院的住房如要出售，均由本单位回购，再卖给本单位新增加无住房的职工。因而有人说，这些单位的“土政策”，已经把自己大院内的住房改成了“另类”经济适用住房。还有，有些城市已开始为公务员建设供应“专用”经济适用住房，虽然数量不多，却已呈现方兴未艾的态势。以上情况，都值得重视和因势利导。　　对上述问题，我的建议是首先要重申我国建设供应保障房的资金，实行中央政府、地方政府、单位和居民共同负担的原则。　　其次要明确规定保障房的建设和运行资金，主要由中央政府和地方政府承担，井通过规划规定各方应承担的适当比例；保障房资金应列入中央和地方的规划和财政预算，经人大通过后作为专款下拨实施。　　再其次要解决“土地财政”问题。城市的财政收入，40%甚至50%以上来自土地（含房地产），十分罕见，也很不正常。其要害是严重地影响城市可持续发展能力，并使土地出让价格猛涨。现在已经到了下决心解决问题的时候了。　　最后要大力支持单位建设经济适用住房。有人说，让单位建设经济适用住房，富的单位就会多建房，穷的单位只能少建甚至建不起房，很不公平。其实，在我国现有的条件下，出现一些不公平很难避免。因此，只有做到保障房供应能全覆盖中低收入者，全面实现中低收入者的住有所居，才能算得上基本上做到了住房供应的“大公平”。而让单位力所能及地参与建设经济适用住房，并完善规章、加强管理，使之健康运行，就能增加一股建设保障房的力量。这正是一条加快保障房建设步伐、尽早实现住房供应“大公平”的重要措施。（中国房地产研究会名誉副会长
包宗华/文）此信息来自腾讯微博 中国建设报·中国住房
分享：买房"送面积"靠不靠谱 购房前弄清三件事 买房时，经常会听到售楼人员讲解赠送花园、露台、飘窗等全部或部分面积的销售形势，当然在临汾也普遍的存在，每个楼盘都有或多或少、送法各异的“额外面积”。在一些楼盘的推销过程中，售楼人员还会着重介绍这部分“赠送”的面积如何实用、如何能让实际得房率超过100%。那么，这些赠送面积的做法靠谱吗？特别是一些要在交房后二次封闭改造的赠送方式，不会面临什么风险吗？有关业内人士指出，购房者应详细了解不同楼盘赠送面积的不同做法，区分其合法性、实用性，才能让这部分赠送面积变得靠谱起来。买不买看实际需求目前楼市一些热卖的户型产品赠送面积极为常见，赠送面积普遍在原户型面积的5%~10%，阳台、花园、飘窗等计一半面积更是成为楼盘最常见的赠送手法。这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善。然而，业内人士也指出，近年来因面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势。在这些案例中，有一种“送面积”是噱头，用数字游戏迷惑消费者，让购房人难以比较房屋的单价；另一种是“偷面积”，会影响户型整体的采光、通风设计和日常使用。而发生纠纷以后，这些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，所以一旦出现问题，权益很难得到法律保护。因此，购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。分清合法赠送和非法赠送专业人士还透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。因此，如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，而若是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。记者了解还发现，一些楼盘的赠送面积都是不计入产权证的，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120平方米的房子，开发商只收110平方米的钱，那10平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”有房产局工作人员表示，所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素。律师对此类容易出现纠纷的问题也特别指出，赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务；另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。购房前弄清三件事相关部门的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。具体的，可以从三个方面着手，在购买前就弄清楚送面积的详细情况。第一，签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中。如果在签合同之前就把定金给交了，那么主动权在一定程度上就易手了，若是在后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，很不划算。购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的条款切实写入合同当中，形成文字性的合同，这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。特别是一些入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。而且，“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。第二，要弄清楚赠送面积的真实情况，千万不要被开发商用一些花招伎俩给糊弄和忽悠了。如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。开发商若是真心想要送面积的话，倒不如干脆降价，那样的效果可能会更好。之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去了。比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。还有一些赠送面积如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，也一定要先看好再签合同。第三，在验房收房过户的时候，还要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。有些开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。因此，对于开发商赠送的面积，一定要写明白，是能够跟主体房产享受同等商品房产待遇的。总语：对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了帝江房产
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签订房屋买卖合同时有哪些注意事项 1、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。3、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。4、一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。5、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。6、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。7、在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。 帝江房产
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第二套房如何认定
第二套房的认定标准主要有以下方面：1、首先是看是否曾有过贷款行为，对于以前曾全款买房或者向亲朋好友借钱买房的，向银行申请贷款购房时将视为第一套住房贷款；对于曾有过购房贷款的，再次申请贷款将视为第二套。2、以家庭为单位，即需要查询您本人、配偶及未成年子女在个人征信系统的贷款购房情况，如果其中有人曾有过贷款购房记录的，您申请贷款购房时也将视为第二套。3、包括公积金贷款和商业性个人住房贷款在内。即如果以前申请的是公积金贷款或者商业性个人住房贷款，再次申请贷款购房的将视为第二套。但是如果以前申请的是个人商用房贷款、个人综合消费贷款等其他商业性个人贷款品种，申请贷款购买住房的将按照第一套住房贷款政策执行。4、包括已结清和未结清贷款在内。即对于曾有过购置住房贷款记录的，无论其是否结清，再次申请贷款购置住房的，都将视为第二套。 帝江房产
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销售技巧－接待、回访、看房、谈判、成交销售是什么？从产品角度讲：就是把产品卖出去，既是过程又是结果，“卖出去”是唯一的目的，只要卖出去的方法不一样，卖出去的速度也就不一样了！那么，我们只要把我们的产品熟悉了，运用了更好的方法，我们总能卖出去，达到销售的目的。如果销售不出去，那么只能代表者方法或者时机不正确，或是却少销售的策略。从市场角度来讲：销售就是把产品变现的过程，利用产品来满足客户的需求，达到把产品转化成现金的过程。从我们自身来讲：销售就是我们利用各种方法，运用正确的方式实现成交的过程或是推销自己的过程。转化过程一、客户接待上游资源（房源）：一、基本信息：
姓名（产权人）、联系方式（移动＋固定）、用途、房屋地址（是否临街）、产权性质、房型、朝向、结构、楼型、一梯几户、楼层、几层到顶、房龄、面积、附属设施（是否双气、防道门、下房、车库、车位、花园、露台、阁楼、有线电视、是否带家具或电器、宽带）小区封闭、物业管理（物业费）、供暖情况（取暖费）、装修情况（装修年代）、房型图、是否空房、看房时间、房屋是否有贷款（在哪个银行做的、贷多少钱、贷多少年）、房本年代、腾房日期、售房原因、心理价位、工作单位及地点、收入情况、在其他中介 的登记时间、其他中介的带看情况、家庭情况、售房后的居住地点等（配套费、维修基金、房款是否交清）二、备注： 1、除以上的基本信息外，还需了解小区的主力户型、主力面积、居住人群、小区周边情况（购物、交通、医疗、对口学校、娱乐场所、憎恶设施等）、房屋所在地区的远景规划、小区的供暖情况等。 2、第一时间对房屋进行空看（或是在48小时内空看）。 3、如果是空房要尽量留下钥匙，方便看房。 4、在记下房主的所有资料之后，相应的打压房主价格，并做业务引导。（从基本信息和售房动机下手） 5、熟悉各类房屋结构的优缺点，熟悉房屋的各种产权,可以避免不必要的纠纷。注：关注重点小区的房源，提高全程意识。下游资源（客户）：一、基本信息：
姓名（决策人）、联系方式（移动＋固定）、需求区域、户型、楼层、面积、装修、价格、 付款方式（首付款数额、贷款年限、贷款数额、贷款方式）、现居住情况、房龄、下房（车库、车位、花园、露台、阁楼）、看房时间、入住时间、小区情况（环境）、购房原因、心理价位、户口所在地、工作单位及地点、收入情况、是否在其他中介登记、其他中介的带看情况（房 屋情况）、家庭情况等二、要求：1、对房地产知识的深入了解。2、对新旧楼盘整体情况的深入了解。3、对全程房源及店内房源要非常熟悉。4、对自己的下游客户必须熟记于心。客户的分类：一、客户的购买心理分类： A、求实型：平易近人、容易接触、利于转化。1、使用价值。2、实际效果。3、内在心理。 B、低价位：谨慎、多疑、花钱小心。1、相对市场价低。2、超出心理需求的价位。 C、求方便：单项需求较高，往往感性大于理性。1、购物方便。2、交通方便。3、上下班方便。4、上学方便。5、照顾老人方便。 D、求新颖、美观：个人素质高或虚荣心强的客户。1、建筑风格。2、环境。 E、求保值、增值：眼光长远、喜欢用数据说话。小区所在地区的远景规划。二、客户的购房原因分类： A、居住型客户：外地购房、自住、结婚等。 B、改善型客户：以旧换新、以小换大、改善环境等。 C、投资型客户：再次出售、出租等。 D、其他。客户的心理分析：一、了解客户的心理认可程度：
知晓－认识－喜爱－偏好－确信－购买二、不要被动询问，要主动出击。三、记住客户问你的第一个问题！四、不断增加你的筹码，提高成交机率！五、不要盲目的介绍房源，要针对需求。注：思路的贯穿性，问题的延续性！二、匹配回访日常维护：一、房源回访方面： 1、对登记的房源每7天回访一次：核实房屋情况、保证信息的准确性、了解其他中介的带看情况（次数）、价格是否有变动、能否做全程业务或其他高利润业务。 2、回访时间：
上午：09：00－11：30下午：14：30－17：30晚上：18：30－20：00二、客户回访方面： 1、对登记的客户2天回访一次：
核实需求情况、除介绍房源和沟通感情外，还应清
楚最近是否在其他中介看房，以及看房情况。 2、注重技巧性：
针对不同的客户，进行不同的回访。（1、见什么
人说什么话。2、合适的回访时间。）匹配回访：一、什么是匹配：匹配就是用最简短最精良的语言把房
子介绍给客户，起到吸引客户看房的目的。二、匹配的前提：针对上下游资源的深入了解、分析和
判断。三、匹配的方式： 1、当有优质房源时，要对现有客户进行全面筛选，选
出相对符合的客户进行推荐。 2、当有意向强的客户时，要对现有的有效房源进行筛
选匹配。四、匹配的要点： 1、首先要非常自信：给房主的感觉是：我们推荐的客户是非常实在的，很喜欢你的房屋的。给客户的感觉是：我们向其推荐的房源是最好的，价格是最合适的。 2、客户的需求是靠我们去引导和挖掘的，比如客户要求的价格、区域、楼层等在一定程度是可以引导 的，前提是我们对客户要有准确的分析和判断。 3、在引导时，我们要有前期的准备，要为引导的方向提供充足的理由（这种理由是站在客户角度来考虑的）。 4、介绍房子时应注意客户的反映和变化，如客户有兴趣，应马上停止介绍，立刻看房，千万不要再介绍其他的房子。 5、要有主见，不要被客户引导，站在专业人士的立场上，引导客户需求，切不可一味跟着客户的意愿走，要适时适当打击客户，改变他的意愿。 6、其实匹配很重要得一点就是多看房，多记房源。这样你的匹配才会变得轻而易举，随口就来，对于匹 配来说不要过多依赖我们的内网！！！ 7、记忆资源是有必要的，通过实地看房和客户接待增加客户积累量，从而提高匹配的效率和范围，匹配成功与否关键在于我们对于资源的理解（就是前期的沟通）： 上游客户的理解
下游客户的理解五、房源匹配需求的一般顺序： 1、先匹配连锁店的A类需求，后B、C需求 2、先在脑海进行匹配，后运用网络匹配 3、先匹配最近的需求，后匹配以前的需求注意客户的购房需求不是绝对的数值，有一定的浮动范围，如房价、购房的区域、楼层、户型等，要适当的引导转化客户，不能武断的判断客户的需求（就要哪的就等那上房子），更不要依靠网络进行精确的匹配（可以做参考）六、需求匹配房源的一般顺序： 1、先匹配连锁店自身的房源，后其他房源。 2、先在脑海进行匹配，后运用网络匹配。 3、先匹配收购房，再是控制房，后匹配，有钥匙的，再者一般房源。匹配尊重客户的需求，不能为了匹配而匹配；首先 匹配收购房而不是只匹配收购房。更不能因为客户跟聚焦时间不符就只让其等着看收购房。七、匹配的注意事项： 1、利用网络匹配出对象后，最好看看客户的基本需求信息，不要立即就和客户联系，了解客户而后动。 2、最好在给客户打电话推荐之前，准备类似的1－2套房源，而且要先和房主打个电话沟通一下看该房屋是否售出价格是否有变动，再问问方便的看房时间，体现信息真实和专业服务，避免频繁的无效推荐。 3、在给客户推荐准备的房源时，不能把准备的房源全部告诉客户，应根据客户的反馈而定，依据你回访客户的态度而即使转变匹配思路。 4、再有就是语气的问题，说话要随和口气不要太专业化。八、如何提高自己的匹配率（看房量）： 1、多说：增加回访量。 2、多听：不断学习他人的沟通方式。 3、多想：没能看房的原因、客户需求。 4、多看：多看房（空看、跟随看房）。 5、多记：你记的房源多，你的匹配成功率就高。 6、多问：多请教。三、看房看房的分类：一、空看：对于有条件空看的房屋必须第一时间看房（或在48小时内空看，并且看房后要2次打压房主价位，还必须要和同事交流，分析房屋优缺点，总结房屋卖点及卖相，为全程业务及其他高利润业务做好前期铺垫。 注意事项：1、空看时对房屋采光情况、房型、装修情况、周围环境、交通状况、带客看的路线等方面应有深刻的认识及判断。2、空看时要尽量走中介集中的路线，以了解其他中介是否在推荐此房源，及推荐类似房源的价格等。3、空看时注意房屋各个房间的层高、进深和开间。二、带客看：顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作有很大的帮助。
看房前的准备（看房前我们要计划什么？）：一、你和客户约在什么地点见面？（地点）预约见面地点要在我们所看房屋较近的地方。预约的地点必须详细准确容易找到，再有依据客户性格（喜欢热闹还是肃静）约定其喜好的位置。二、你准备选择那条路线去看房？（路线）选择的路线要切合实际、能让客户大至了解房屋所在区域的状况（尽量避开小区弊端），在看房途中所经过或看到的小区，和给客户推荐的房屋进行一个综合的对比，在预约客户看房时就要设计好看房的路线。三、乘坐什么交通工具？是否有时间差？四、一定要明确此次带看要得结果。三、看房看房中的讲解：一、对于聚焦时现场的处理： 1、在聚焦中，尽量的使先到的客户在看房现场多逗留，若环境较差则约见地应为环境好一些的地方，到时间再带过来。以保证现场热销气氛。 2、客户有意向后，连锁店员工要尽快的带客户离开现场，带回店里。 3、现场负责人应及时处理客户的异议，以免客户的情绪相互影响。二、对于房屋的缺点，某些情况下我们主动的简单提一下，反而会比闭口不谈要好（但要提无关紧要 的）。三、看房现场中，我们一定要根据客户的现场意见进行讲解，我们也可以主动的讲解房屋的优点但切记不要夸夸其谈，喋喋不休，客户有排斥思想。四、带客户看完房后，注意规避客户跑单的风险：如客户向物管或门卫要业主电话，一定要大胆嗤说，在条件允许的情况下，最好目送客户远去，在现场等待几分钟再离去。五、很多同事在带客户到房子里之后不知道怎么解说房子的优势,只是简单告诉客户“大哥这是卧室,这是厨房,只这是客厅,您看这房子怎么样?”,这种解说是没有任何效果的,我们是专业的置业顾问,如果只是解说到这样程度那怎么能称为“专业”呢? 1、进入房屋后一定要跟紧一方，最好跟买者，因为碰到问题时可直接解说，小问题时可自己解说，但碰到大问题，千万不要自己解说更严禁说“没什么大不了的”，“小事” 之类的话。2、首先每个人进入房子时候都想说房子的好处,但最好不要直接向客户解说,看三方时,你可以跟房主说“大哥(姐)咱家的房子怎么怎么…样”每个房主对自己房子都信心百倍,好的也说成最好,不好的也说的轻描淡写,如果客户发现该房屋有什么缺点比如说漏雨,墙上有裂缝什么的,你可以反过来问房主问“大哥(姐)咱的房子是不是有点漏/裂缝呀?此时房主的解说词保准比你解说的效果要好。六、在讲解中突出房屋自身的优势,比如楼层好、环境 好，交通，购物等等…..七、在讲解中要察言观色,观察客户对房屋满意的地方（客户的真实需求点）并放大来讲解……八、在看房中，一定要有和客户讨论的意识和引导动作，如讨论房屋怎么装修？怎么改动？家具怎么摆放，给其一个住进该房屋未来美好憧憬。在讨论中置业顾问一定要给予合理、专业的建议，最终使客户感受到你至始至终都在帮助他考虑置业问题，成 交自然水到渠成。看房后的反馈：看房后做好客户的情况记录，根据客户情况做好下一步的处理措施。1、客户到现场看房反馈。2、客户到现场未到场看房反馈。3、再次回访客户的反馈。看房的技巧：一、不要给客户过多的选择，一般安排2―3套可看房源，且必须要有针对性及反差大的，以便客户能很快形成判断。二、要压力推销，尽量多的和同事配合，让客户看到相对满意的房屋时，能感到此房屋非常抢手，促使其尽快交定金。三、抓客户的主要需求，其他的进行引导。要做到优点的扩大化、缺点的避开化。四、承认客户的观点和看法，学会理解客户，但要做引导和转化五、重视客户提出的问题，这样可以增强对客户购买行动的理解，利于销售。六、关注客户身边的人。看房的注意事项：1、如房主在家应提前与业主及客户做好工作，避免看房时客户与业主过多的交流，以免给以后的工作造成不必要的麻烦。2、应和客户一同去看房尽量不让客户自行前往，尽量避开中介，如客户直接到房屋处，员工须提前15分钟左右到场。3、看房前必须要与客户签定《房屋委托书》4、针对朝向、采光等情况协调好最佳的看房时机。5、看完房后对客户心理的准确判断，以便下一步的跟进。6、在看房过程中要创造出房屋及客户与我们的融洽关系。7、增强客户对所房屋的信心，提高客户对你的信任度。以专业的眼光充分说出该房屋的优点，升值空间以及投资分析等。8、如客户在看房时感觉房屋适合自己，应第一时间拉入店里进行谈判，要知道这时的客户的购买欲望最强 烈，不要给客户一点喘息之力。四、谈判其时，谈判很简单，只要你深入的了解的资源，加上一些技巧，成交便会马上来到你的面前。电话谈判：进行电话谈判，最首要的就是牢牢抓住主动权，积极争取做主动的打电话人，不做被动的接听者。因为只有做好充分的准备，才能成为主动的打电话者；只有主动的打电话者，才能处在谈判的优势地位。如果被对方抢了主动，便不得不按照对方的意图和安排绕圈子。所以，在日益频繁的电话谈判和交往中，要尽量争取主动。不仅在各项业务谈判中做主动打电话者，还要在每一次电话交往中争做主动者。
如果对方给你来了电话，而你没有准备时，使一招“金蝉脱壳”之计便获得变被动为主动的机会 。比如说一套诸如此类的话：“对不起，我正有一件紧急的事情要办，您说个方便的时间我给您回电话吧。”这样，你便赢得了准备谈判的时间，赢得了占据主动位置的权力。利用电话进行谈判，只有事先做好充分的计划和准备，才能真正取得主动权。一位谈判学家说过：“在电话谈判中，你的准备一定要比对手的准备更加充分”。在电话谈判前的计划和准备内容主要包括以下几个方面： 一、保持良好愉悦的心情。虽然电话看不到对方的面容，但接过话筒，一个打招呼的“喂”字，就传递了很多信息。它能说明你的心情，如果是随意、放松，说明你正在空闲。要是你皱着眉头，电话中的声音绝不可能洋溢温暖。同样，如果你说话时面带微笑，电话就会传递你的微笑。电话声音能惊人地显露你的表情。你愈友善，听起来就愈亲切。坐直身子，打起精神，满怀信心地去同对方交涉。二、把要谈判的内容列一个详细的清单，尤其是重要事项不要遗漏。 三、把即将在电话里进行的谈判在脑海中演练一遍，熟悉内容，加深记忆。四、对于对方在谈判中可能采取的战略技术、技巧策略，要有所估计和预料，以便做好相应的对策，有充足的心理准备。五、在打电话之前，应当把将要用到的东西放在手边。例如谈判中可能涉及的有关资料、数字，记录用的纸和笔；另外，准备一台计算器，便于随时用来测算。六、要准备好一两个“借口”，以便在谈判不利的时候随时不失礼节地挂断电话。这样便可以避免谈判沿着不利的方向下滑，避免谈判局面进一步恶化，给已方争取思考的时间和回施余地。七、集中精力。把注意力完全集中在电话上，排队外界种种干扰，不可一心二用，与谈判无关的事待谈判结束后再做。八、听说有度。适当掌握听与说的比例，尽量诱使对方多说，学会聪明地沉默。多听少讲，从对方的滔滔不绝中获得更多的信息和资料。 九、把握节奏。除非你已经进行了认真的分析、全盘的考虑和 洞察了各种利弊关系，否则不要进行彻底的谈判，不要试图一次解决，也不要吝惜电话费用而迫使自己仓促决策。十、及时更正。假如事后发现谈判的结果对你不公或不利时，应毫不犹豫地要求对方重开谈判。十一、记录整理。要在电话谈判过程中做好笔记，并在谈判结束后尽快将笔记整理归档，以求档案完整，便于事后随时查阅。 面对面谈判：一、利用合同复印件：在我们谈判之前，我们可以准备一些类似要谈判房屋的复印件，让客户明白他所购买的房屋时物有所值的。（这种方法也可用于客户接待）二、隔岸观火：想让买卖双方就房屋的问题自己展开讨 论，你只需在一旁仔细的倾听，当买卖双方谈不到一起的时候，你从中可作调解，才取一个折中的办法来化解矛盾。三、各个击破：你可以和你的同事配合，采取客户和房主分别击破的方式对他们展开工作。四、捏柿子，找软的：抓住客户的心理，当客户难以抉择的时候，我们可以联系上房主一起对客户展开教育，让他明白他所犹豫的房子是相对于他来说最好的。五、要用数据来说服客户：平米单价、增值数额、投资回报、路程时间、小区的出房率等。六、要激起客户的购买欲望：如未来小区所在地的发展趋势、 房价的不断上涨，要让你的客户跟的你的思想走，要明白你自己可是置业顾问啊。七、告诉房主你的房子是天价，并且让他知道他的房子实际上是没什么优点和卖点的。注意事项：一、要沉稳，内心彭湃而面如平境：要有耐心的给客户讲解谈判中所遇到的各类问题。二、要尽可能的在客户与房主见面之前协商好腾房日期、付款方式、价格和影响成交的各种问题，避免谈判桌上的持久战，人的耐心是可以减少的。三、面对客户要有自信，做到不卑不亢。四、不要和客户讨论一些无法改变的东西。五、告诉客户什么是一份价钱一份货的道理。六、时时关注客户的一举一动，如表情、动作、电话等。七、要让你的客户无顾虑的相信你，你要用你的真诚、表情、动作以及你所了解的全部有关于房屋的知识来打动客户。八、不要别旁人打乱阵脚：如客户是和亲戚朋友来的，要用最快的时间让他们相信你，但如果不能俘虏，那只能让客户不相信他的亲戚朋友。九、在签约的时候一定专注于合同，不要过多的提出房子的事，客户没有异议就只管签下去。如果客户有其他的协商或要求，我们一定要围绕实际情况和合同的内容解释，不要过多的口头承诺。十、最好能够记住合同上的重要条款，要把合同了然于心。我们不能把合同的细节过多的清楚详细的解释给客户，以免影响签约进程。五、成交我对于成交的理解：一、扎实的专业知识。二、快速准确的了解客户需求，并有针对性的介绍房屋的相关优
点和卖点。三、对资源的深入理解。四、良好的顾问形象。五、行业的权威性。六、沟通技巧的运用。七、与客户的人际关系。八、透彻的分析客户心理，做到见什么人说什么话，要让你的客
户感受到你的真诚。六、综述 每一天都进一步了解你的客户或潜在客户，坚持下去，直到你获得答复。了解自己的现在或自己的将来。天天练习你的技巧。以结果为导向。帝江房产
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教你如何识别户型优劣 买房是一件大事，挑选户型更是这件大事中的重中之重。而这个世界上是没有绝对完美的户型，每套房子或多或少都存在着一定的缺陷，业内专家支招，教你如何识别户型的优劣及判断户型缺陷。要点一：首看客厅总貌好户型的客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，大小适宜。 过大则易显得空旷冷清，过小易显得拥挤、小气。厅做成长方形为宜，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设屏风等过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要，风水学上讲入户即看阳台容易钱财外流，在入口处设屏风等可弥补这一缺陷。要点二：次看卧室朝向主卧室最好有好的朝向，易于通风、采光，最佳面积大于12平方米，宽度不宜小于3米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积大于10平方米为宜。要点三：注意餐厅厨房位置餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如若是独立设计，格局就要方正，不可有缺角或凸出的角落为佳，净宽度不宜小于24米。餐厅方向最好设在南方，风水上这样才会日常充足，家道将会日益兴旺。好户型的厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。要点四：细节搭配不可忽视一户好的户型的设计是会连阳台，储藏间等易被忽略的细节都会考虑在内。阳台为了保证起居厅有良好的视野和采光，最好把阳台栏杆设到高有1米左右，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。储藏间要注意是可不对外采光通风。而带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。还要注意查看卫生间的大小应与整幢户型的面积标准是否相一致。 帝江房产
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住建部下发通知 排查老危楼 据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，浙江奉化一幢建成不到三十年的居民住宅楼坍塌，造成人民生命财产严重损失。住建部下发通知，决定在全国开展老楼危楼安全排查。
《通知》明确，各级城市及县人民政府所在地的建筑年代较长、建设标准较低、失修失养严重的居民住宅以及所有保障性住房和棚户区改造安置住房，都在此次全国老楼危楼的排查范围中。
《通知》还指出，重点检查整体危险的房屋是否已经被拆除，有危险点或局部危险的房屋是否已经采取有效措施解除危险，装饰装修涉及拆改主体结构或明显增加荷载的房屋是否存在安全隐患。同时，对保障性住房、棚户区改造安置住房等进行重点检查，并依法依规对老楼危楼进行维护。 帝江房产
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国土部出台养老用地政策 有偿供应营利性设施用地 [摘要]国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理等。国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理等。就供地方式，该意见明确，养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨供地。营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应，出让年限最高不超过50年，原则上以租赁方式为主。养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。意见提出，新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。意见提出加强养老服务设施用地监管，规定设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租;不得}