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&复式楼好不好 有哪些优缺点
复式楼好不好 有哪些优缺点
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
复式楼，实际为两层楼，而非一层分成两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间(一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上)，从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。在结构上是按两层楼的结构来做，在房产面积中，算两层的面积，一楼直通二楼顶的那个公共空间只算一层面积。那么复式楼好不好呢？今日，吉屋小编与您共同探讨。目前大多数买房的人对于复式房有很浓厚的兴趣，那么钟情于复式房的你究竟知道不知道什么样的房子才能称之为复式房呢?大多数人会将复式房与跃层住宅搞混，下面小编就向大家解释下什么是复式房，什么是跃层住宅。复式房好不好，我想每一个人都会有不同的答案吧。复式房与跃层住宅：复式房是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。跃层住宅是真正地占有了上下两个层面，每层都具有足够的空间高度，下层为客厅和厨房，上层为主卧、次卧和书房等，与一般的别墅以及house等的布局格式基本相似。从定义上看，跃层住宅指的是套内空间跨越两楼层及以上的住宅，一般每户有上下两层，户内设有独用的小楼梯连通上下，其住宅套内面积一般较大，卫生、厨房间均较为宽敞。把跃层式住宅称为公寓房中的一等类型并不为过，它们在市场中并不多见，尤其是那种具有挑空客厅的户型就更有“豪宅相”。复式房优点1、户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。2、平面利用系数高，室内空间利用率高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%。3、由于复式设计的特点，复式住宅在空间使用率上要远远优于普通住宅。通过隔层，复式住宅相对于普通住宅多扩展出了50%甚至更多的使用空间。简单的说，这是一种“向高度要空间”的设计思路。4、上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。5、更加个性化的私人设计：通过对室内空间的再设计、再分割，可以融入更多的创意体现个性。在实际的设计中就有下层全部为家庭娱乐核心、而上层全部为非待客区域的设计，十分富有个性。复式房缺点1、自然通风、采光较差复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳。2、层高的限制复式住宅不是真正意义上的“两层楼”。所以，在将空间分割成上下两层后必然会使这两层在层高上受到一些影响。虽然动静分开了、储物空间也大了，但是这些是以牺牲层高为代价的。3、楼梯间占空间，会有些浪费楼梯间可能会占掉10-15平方，当然平层设计不好的也存在过道占空间的问题，相对来说复式浪费的更多一些。4、增加装修费用增加的部分主要在楼梯，有些设计好的复式楼梯是混凝土结构的，在交房时就已经做好了，只需要多花个栏杆、扶手和贴面的费用，有些楼梯是需要住户买现成的，这样需要多掏很多钱。5、层高过低，难于充分利用如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用;6、楼梯设计复杂楼梯的设计在复式住宅中显得尤为重要。如果想节省空间就要将楼梯设计得陡一些、窄一些，这样就会给老人和小孩带来很大的不便甚至危险。而将楼梯设计的宽了、平了又会占用过多的室内空间。很难两全。7、安全性比较差由于分割空间的需要，室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。复式楼房从总体来看，其较大的特点是做到了动与静的分离。复式楼客厅通常情况下，日常的会客娱乐被安排在下层，而把书房和卧室等场所安排在上层，这样的安排具有使开放的空间更加开阔，隐私空间更加私密化的优点。复式楼的另一个优点是为装修设计提供了更大的发挥空间，通过对室内空间的再设计、再分割，可以融入更多的创意体现个性。通过以上信息，复式楼好不好，我想大家都有底了。推荐阅读：
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站在5年后看今天 深圳的房子还值不值得买？
来源：朱罗纪
最好就拣关外最缺的东西去找，关外现在最缺什么？交通+教育，所以，跟着这些走，不会太吃亏。
本文转自公众号：朱罗纪（newJurassic）这是续集。对地产人来说，深圳十三五的规划纲要，基本就是一部深圳未来5-10年的《房地产置业投资指南》。我最大的感受是：1、未来5年，深圳的经济结构、人口，会发生较大变化，有一种“新深圳”会诞生的感觉。2、深圳未来5年的房地产的表现，还是很值得期待的，房价大概率还是会走强。假如没啥不可控的意外的话，比如全国性的经济危机，崩了。&像我之前谈“半岛城邦”的故事一样，我们选择在一个城市生活、买房、投资，本质上是基于对这个城市的判断。投资房地产，是在投资城市。真正的专业投资者，是不会过度关心短期价格的波动的。而且，深圳本身已经到了房价的高位，也是要回归基本面投资的问题上来了。&那么，5年内的深圳，基本面会是什么？还值不值得投资？&这些就是深圳十三五规划纲要里写的。&一、GDP：5年增加接近1万亿。&2020年，深圳GDP26000亿，年均增长8.5%，比亿的GDP增长了接近1万亿。&意味着什么？&意味着：深圳经济增速高于全国平均水平，未来5年继续看好，这是深圳最大的基本面。全国在十三五期间的GDP年均增速定在6.5%，深圳高出2个百分点。但按照深圳现在的发展势头，我认为这个增速比较保守。深圳在2010年的GDP还不足万亿（9511亿），到2015年底是17500亿，十二五期间累计增幅是84%。而十三五预定的累计增幅是49%，掉了一小半。&即便按照这个增速，在2016年，深圳的GDP将超过香港，这个毫无疑问会加强对深圳的想象空间。当然，深圳有太多地方比不上香港，但在人口、经济创新力、投资效率这些方面，后劲更大，这些都会为房价提供支持。如果一个城市GDP持续增长，而且是高速增长，说明这个城市还有很大的经济活力，居民的荷包也会更鼓。那么基于预期供求关系决定的房价一般会跑得更快，即便是房价跑太快了出现阶段性回调，但发生崩盘的概率会比较低。二、人口：2000万，怎么住？2020年，深圳常住人口目标为1480万，比2015年增加300多万，潜在人口规模2000万。按官方口径，2015年底，深圳常住人口1138万。到2020年，增加300多万，年均60多万，和去年人口净流入的规模（59.98万）一致。&但实际上，深圳是按人口总量不低于2000万的规模来规划基础设施的总量的，这在1月《纲要》草案公布的时候，政府公开提出的。&如果你要证据，还可以看这个：在2010年深圳建立30周年的时候，深圳发布了主导城市未来的总纲性文件《深圳市总体规划》，预计在2020年，深圳的常住人口控制在1100万人以内，但基础设施建设是按照1500万人口来安排的。现在，常住人口1100万已经提前5年实现了。&还有一个事实：按媒体报道，2年前，深圳实际管理人口已经到了2000万。&这意味着什么？&意味着：1、未来5年，深圳还是一个人口持续净流入的城市，而且人口净流入的规模非常大，位居全国第一。2、深圳现在已经是中国人口密度最高的城市，5年后人口密度可能第一次超过1万人/平方公里，看齐东京、首尔这些全球人口密度最高的城市。3、深圳未来5年住房短缺的矛盾不会有缓解，如果和经济结构、人口结构的改变结合起来看，会更突出。这是深圳第二大的基本面。&房地产本质上做的是人口生意，很多大型房企在做城市战略的时候，一个指标就是：这个城市过去5年的人口是净流入还是净流出。如果一直是净流入，就意味着房价有承接力。如果流入的人口素质又相对比较高，那么房价就会升得快。&深圳房地产面临的唯一问题是：2000万人，怎么住？三、城市新结构：新经济+新人口=新深圳。纲要对深圳经济产业结构花的笔墨最多，也最详细，我的感受是：深圳的经济结构和人口结构在未来5年里都会发生比较明显的变化，这个变化会对房地产产生明显支撑，这是第三个基本面。&1、经济结构：深圳现在的新定位是：全国经济中心城市、国际产业创新中心、国际科技创新中心、国际金融创新中心。到2020年，深圳战略性新兴产业规模达到3 万亿。未来产业规模达到1万亿。国家级高新技术企业超过1万家。金融业增加值占GDP 比重达15%。现代服务业增加值占第三产业比重达71%。这说明：深圳一方面在巩固加强以金融产业为核心的传统经济形态，一方面又在力推新兴产业。&在你眼里，这是经济数据，在我眼里，却是购买力。金融产业和现代服务业吸引的都是实力较强的人才来到深圳，这批人对房价有比较高的承接力；而新兴产业吸引的主要是满怀梦想学历高的年轻人，这批人是深圳未来最大的财富创造群体。这个时间久了，深圳的人口结构会改变。&2、在人口结构上，深圳说的比较直白了：5年内，实现从“人口数量红利”向“人口质量红利”转变。也就是说，深圳现在的人口质量还不够好，用5年，结合经济调整给提得更高。&综合深圳这几年的做法，深圳在推进人口结构调整的路子上是比较坚决的。除了上述两种：做强产业，吸引人才；直接给房子给车引进高层次人才，让他们留下。还有第三种：主动引进包括央企在内的大企业进深圳，这些华润、百度、阿里、乐视等等，大企业来带来优质人口。&比如上次宣布要落户深圳的乐视，就是那个要造出8000个亿万富翁的那个公司，不要说8000个了，就是来8个……&以人才战略调整人口结构的做法，是深圳未来的主线，虽然我反对深圳给高层次人才房补，但我更关心新兴产业引进年轻人，这是更大的基本面。有个例子，深圳去年房价创下全球第一涨幅，很多人担心高房价会逼走年轻人，但去年深圳净流入60万人口，位居四大城市之首（北京增加18.9万；上海首现负增长，减少10.4万；广州增加42万），还是年轻人居多。这说明，虽然房价高，但是深圳对人才、对资本的吸附能力还是非常大。未来，深圳对人才、对资本的吸附能力会进一步增强，房地产也会得到更大的支撑。&四、区域格局：深圳湾强者恒强，大东部弱者补上。纲要给深圳的几个区域都定了位，主要是福田、南山和东部。结合房地产，我的判断是：未来深圳的第一强势区，是“粤港澳大湾区”，这个湾区在深圳是指“深圳湾+后海+蛇口+前海”这么一条海湾，对外则衔接珠江东岸和香港澳门。&在2015年的一份规划里，深圳已经提出了这个大湾区概念，当时的定位是“亚太区最具活力城市群”。现在的新定位是：对标世界著名湾区，建设世界一流湾区城市。就是对标纽约、新加坡这些城市。现在这条海湾的定位是：深圳湾主要是超级总部基地，后海是金融总部基地，蛇口是创意产业+自贸区，前海是创新特区。我的理解是，未来这条海湾将会云集深圳最好最多的企业：世界500强+中国500强+后备500强。所以，从房地产的角度看，这里会是深圳未来最大的强势发展区。&目前，这些区域新房的价格普遍10万+，最有想象力的将在深圳湾超级总部基地。所以，这就不难理解为什么半岛城邦起价都8万的价格，还能卖掉400多套。&另一个区域，是东部，罗湖——盐田——龙岗——坪山。&“城市东进”，是这次纲要里提的比较新鲜的一个。以往深圳也会提东部规划，但这次第一次把整个东部全部统一规划，要建立一个东部中心。启动的切入口是轨道交通+高快速路，轨道交通即8号线。&这会带来东部价值重估。一方面，过去几年，东部属于价格涨幅不太离谱的区域，有补涨的需要。另一方面，新的规划和投资安排，会增强东部的想象空间。三是，尤其像罗湖，已经成了区域市场，西部的有钱人基本不去，规划会给东部带来新的购买力。&上周末刚刚卖的深业东岭，在现在这个政策环境下，6万多的均价卖掉了大约600套，基本上可以说是奠定罗湖的价格中枢了。五、特区外投资超万亿，补齐短板。&我在上一篇里谈到，深圳这份纲要，删除了“超大城市”的表述，对深莞惠一体化也一笔带过，实质上暂缓或放弃了外界预期的“深莞惠一体化”，转而走紧凑型城市的道路，深度挖潜。&纲要里谈到，十三五期间，将开展特区一体化五年攻坚行动，市本级财政投资占全市比重提高到80%以上。按整个“十三五”期间，深圳重大项目总投资约13000 亿元计算，测算下来，特区外的投资占比会超过1万亿。&这些项目是：&1、新建高中、大学、大型医院和文体场馆原则上布局于原特区外。2、推进坪山枢纽、平湖枢纽建设，完成二线关口改造，完善轨道交通。3、加快空港新城、坂雪岗科技城开发，打造特区一体化发展新平台。可以想象，未来5年，关外无论是公共投资还是民生投资，力度一定比以往任何一个时期都大，所以，这是对关外的房地产最大的利好，尤其是重点区域比如空港、坂田等，政府已经给了指点。但是，关外尤其是龙华坂田的价格涨得已经很快，对于未来的选房子，是个很大的考研。如果说大东部开发是一条线铺过去，那么特区外攻坚行动，就是一张大网铺过去，看起来数字很美，但实质上对选房子的要求反而更高了。最好就拣关外最缺的东西去找，关外现在最缺什么？交通+教育，所以，跟着这些走，不会太吃亏。
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