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知识专题咨询关于交房时不交契税和公共维修基金的问题_百度文库
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关于交房时不交契税和公共维修基金的问题
&&业主权力
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维修基金交还是不交？
??南方网??记者严家森　实习生何海宁
　　南方网讯　近期，读者关于物业维修基金的咨询和投诉相当多，最为集中的问题有两点：这物业维修基金究竟应该由谁来交？筹集起来的物业维修基金怎样监管使用？虽然这些问题在广州现在执行的《广州市物业管理办法》（下简称《办法》）中似乎都可找到答案，但由于其中一些似是而非的规定、发展商的操作方法不一，却令购房者十分困惑。　　谁来交？两可的规定　　《广州市物业管理办法》中，其第四十六条中规定如下：商品房预售许可证在１９９８年９月３０日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的２％分期缴交物业维修基金。商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，建设单位应按物业总投资的２％缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。　　按规定，商品房预售许可证在１９９８年９月３０日前核发的维修基金缴交者是很明确的：由业主交；预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的却是两可的。记者了解到，目前市区内多数楼盘是由发展商交物业维修基金的，但也有不少楼盘（包括一些大型房地产集团）却通过合同附件形式约定由业主缴交。对此，市国土房管局物业管理处负责人特别提醒购房消费者：业主在缴交这笔费用前，一定要代收的物业公司出示由区房管部门出具的可以收取物业维修基金的相关证明。　　信息不对称　小业主吃亏　　虽然《办法》中的规定加上政府部门的权威回答，现在“维修基金谁来交”的问题已有明确答案，但是专业人士对相关规定的合理性问题却有质疑。　　广东至信方圆律师事务所的章小炎律师向记者分析，《办法》关于维修基金由谁交的问题似乎很符合“双方协商一致”的合同法原则，但在实际操作中，发展商相对购房者而言处于绝对强势的地位，大多数的情况是购房者虽觉得不合理，但又咬牙接受这种附加条款。因此，这种看似两可的选择，事实上筹码已偏向了发展商一边。　　维修基金挪用严重　　按《办法》的相关规定：物业维修基金属全体业主共同所有。该基金存入由物业行政主管部门指定银行的业主账户内。物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。　　在读者的来电投诉中，物业维修基金筹集后的监管也问题突出。据市国土房管局物业管理处处长文靖日前向记者透露，截至２００３年２月，维修基金归集额达６０００万元。而据广州市房管局按各物业公司的报表统计，目前全市已收取到的物业管理基金总数应在２亿多元，也就是说，这笔业主所有的基金中有１亿多元没有受到监控。　　专家提醒——维权还需靠自己　　市国土房管局物业管理处处长文靖在３·１５咨询活动中提醒清费者，按现行法规，物业维修基金是由双方协商约定缴交方式，消费者不妨将其作为一项费用与房价综合起来评判楼房的性价比，只要开发商事先说明、消费者同意；也就符合相关规定。但是，无论谁交，都需在合同中注明，一定不能留出空白，特别是一些承诺由开发商缴费的楼盘，更应明文注明。　　而章小炎律师指出，遇到物业维修基金被侵占挪用的情况，业主可以与发展商或物业管理公司打官司，使其把基金及时存入并置基金于有效监管之下，并可追索其挪用期内的利息。　　　　编辑：欧阳星
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拿房钥匙得交契税、维修基金？ 律师：开发商不得强收契税和维修基金
来源：石家庄新闻网
这两天，长安区保利花园D区的一些业主接到了小区交房通知，被告知交房时先要交纳契税、维修基金、律师见证费等各类费用，这引起了一些业主的质疑，“当初，我们签订购房合同时，有条款明确规定，交房时不得将代收代缴契税、维修基金等作为交房条件，现如今又让我们交钱，这签订的购房合同岂不成了一纸空文？”为此，律师表示，开发商不得强收契税和维修基金，否则业主有权起诉。
这两天，长安区保利花园D区的一些业主接到了小区交房通知，被告知交房时先要交纳契税、维修基金、律师见证费等各类费用，这引起了一些业主的质疑，“当初，我们签订购房合同时，有条款明确规定，交房时不得将代收代缴契税、维修基金等作为交房条件，现如今又让我们交钱，这签订的购房合同岂不成了一纸空文？”为此，律师表示，开发商不得强收契税和维修基金，否则业主有权起诉。
领房钥匙要先交契税、维修基金？
盼星星盼月亮盼来了新房交房通知，本来是一件高兴的事情，可保利花园D区业主贾先生（化名）却高兴不起来，因为小区《入住通知书》上，杂七杂八地罗列着
不少交费项目，其中合计3万多元的契税、维修基金、律师见证费等，令他心生疑惑，“交房时，该交的钱我们一分不少，可不该交的钱，凭什么让我们业主提前埋
贾先生告诉记者，他当初购房时与开
发商签订了一份《石家庄市商品房买卖合同》，其中第十四条交接中的第二项明确规定：“出卖人不得将替买售人代收代缴契税、印花税、交易手续费、产权登记
费、共用设施、设备维修基金作为交房条件。”也就是说，按照该合同约定，小区交房时业主有权选择是否交纳契税、维修基金等。
可保利花园D区业主收到的这份《入住通知书》上明确显示，这些费用是交房时所需要交纳的，“通知书上还有温馨提示，让我们业主带上银行卡，这些费用需要用一张卡一次性付清。此外，只有交了钱，我们才能领到新房钥匙，才能验房。”提及此事，贾先生显得很无奈。
他说，据他所知，契税、维修基金应该是税务、房管部门收取的，开发商最多只是代收代缴，一般情况下，只有在办理房产证之前才需要交纳，让他们交房时就交
纳这笔钱是不是为时过早。因为按照双方签订的购房合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后，540个工作日内办理权属登记。“如果按照540个工作日计
算，也就是办理权属登记，需要两年多的时间，既然需要这么长时间，为何要业主交房时就交纳这些办证费？”
昨日，他还给记者算了一笔账，他说，此次小区共有11栋高层住宅楼交房，一栋楼为3个单元，按每栋楼100户业主计算，仅交房时，业主交纳的契税、维修
基金就高达数千万元，“这笔钱是不是立即交给相关部门，我们就不得而知了！”贾先生认为，按照合同约定，业主交房时可以拒交这笔费用，可因为担心无法顺利
领到新房钥匙，他们左右为难！
昨日，记者多次拨打贾先生提供的保利地产客服电话，始终无人接听。
随后，记者辗转通过保利花园售楼部联系到了保利物业，一位接线人员表示，如果业主个人办理房产证，可以不用交纳契税，维修基金。鉴于D区尚未交房，建议业主可以在交房日详细咨询接待人员。
交房时收契税和维修基金屡见不鲜
昨日，记者调查获悉，近年来，一些新建小区交房时，开发商收取契税和维修基金已经成为交房前提条件之一。
鹿泉区柠檬小镇建有4栋高层住宅楼。业主吴先生说，该小区于2013年交房，“通知交房时就让我们准备契税和维修基金等费用，只有交纳这部分费用才能顺
利领钥匙。”由于当时不了解相关政策，他和很多业主一样都按要求交费并领了钥匙，“开发商说他们只是代收，到时候会统一交给地税和房管部门。”
无独有偶，今年1月，芳泽园业主杨先生也接到售楼部的交房通知，称月底之前办理交房手续即可领取钥匙。“交房通知书里有一张是交费清单，包含物业费、契
税、维修基金等10多项费用。”当时，杨先生对一些收费项目产生质疑，“税务部门说他们并未授权开发商收取契税。”而当他咨询售楼人员时，却被告知“不交
齐费用不能领钥匙”。
此外，北城国际B区、同祥城、嘉和城、联邦明珠等小区业主也曾向本报反映，小区交房时交纳了契税、维修基金等一系列费用。“不交也没办法，等了两三年不就为早点领钥匙吗？”北城国际B区业主王女士无奈地说。
采访时，有业主表示，为了早点领到钥匙拿到房产证，他们只得按“规矩”办事；还有一些业主则表示担忧：“如果房产证如期办下来还好，就怕钱交上去了，房产证办不下来。”
交了契税和维修基金房产证却“难产”
一早就交了契税、维修基金，房产证真能如期办下来吗？昨日，记者还调查了一些小区的房产证办理情况，发现上述业主的担心的确不无道理。
柠檬小镇业主吴先生告诉记者，他的购房合同中明确写着，“交房之日起90个工作日内办理房产证”，可到现在3年过去了，房产证还迟迟没有消息。更令他们
担心的是，自去年开始，开发商的电话已经无人接听。业主先后咨询当地房管部门和国土部门，得到的答复均为“未备案”。“如果开发商一直联系不上，我们的钱
会不会打了水漂？”
中基礼域南区贾女士的
遭遇更令人哭笑不得。“2010年交房时，我们交了契税和维修基金，说是办理房产证用。开发商还解释说，他们统一给业主办房产证，少了业主跑路，也更加快
捷方便”。然而，到现在房产证却一直“难产”，有业主急需房产证，被开发商告知“个人可以去房管部门单独办理，不过，契税和维修基金需自己垫付”。
贾女士说，她垫付了1万多元的契税和维修基金顺利办理了房产证，可想找开发商退回交房时交纳的那份钱却遇到了难题。
北城国际B区业主王女士交房时也交纳了契税和维修基金，可如今入住4年，小区还没有办下房产证。
地税：开发商没有征收契税权限
就契税征收问题，昨日，记者拨打了12366（纳税服务热线），一位工作人员表示，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，缴税范围包
括：土地使用权出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等，为此，房屋购买人需要按规定交纳这笔税费。不过，税务部门从未委托过开发商代收契税，
开发商也没有征收权限。如果开发商违规收税，购房者可以拨打12366进行投诉举报。
房管：交房时双方可协商
就维修基金交纳一事，昨日，记者联系到了市住房局，一位相关工作人员表示，维修基金是办理房产证的前提条件之一，至于说购房者是交房时交给开发商，还是
办证时交给办证部门，需要业主与开发商协商，“如果购房者愿意让开发商统一办证，就交给开发商，如果愿意单独办理，可以拒交。”他说。
律师：开发商不得强收契税和维修基金
河北明杰律师事务所王惠民认为，从目前情况看，契税和维修基金等费用可以由开发商代收，并按照法定程序上交相关部门，但不能将其作为交房条件之一，进行
硬性规定，“如果业主想要自行缴纳，可以向开发商说明，若后者拒不交房，业主可以根据购房合同进行起诉。”另外，已经向开发商缴纳契税和维修基金等费用，
但逾期仍未办理房产证的，业主可以要求开发商按照购房合同中的相关规定承担违约责任,“如果联系不上开发商，业主可成立业委会或临时维权小组，去工商部门
查询开发商相关信息，与其进行交涉。如果协商不成，还可走法律诉讼程序。”最后他提醒广大购房者，买房前一定要查验“五证”，以防日后产生诸多问题。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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