老房子加装电梯，如何说服无需出钱却不同意加装计划的二楼住户？ - 知乎15被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
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深圳老房子加装电梯，你需要了解的一些事
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深圳老房子加装电梯，你需要了解的一些事
&&&&&&&&&随着改革开放的一声春雷，深圳作为一座新兴之城拔地而起。在深圳速度的引领下，深圳的地标建筑从地王，到京基，再到正在兴建的平安金融中心，深圳的高度在不断拔高，可供利用的土地却不断紧缩。在一片片高层小区的掩映下，深圳老一批多层住宅也伴随着深圳的发展迈入了近30多岁的“高龄”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&多层住宅低密度，低容积率，满目苍翠的绿意和长久形成的邻里和睦的居家氛围都是让这些老深圳住户不舍离开的理由。然而当年的建设者，却年华逐渐老去，曾经轻松的飞奔上下楼却成为每天出行的一大难题。住在七层、八层的老人甚至一个星期难得下楼一趟。怎么解决他们的出行问题迫在眉睫。&&&&&&&&&&&&&&&&&&依靠城市更新，是否可行？&&&&&&&&&&&&&&&&&&众所周知，旧住宅区拆迁以政府为主导，多层小区业主多，利益诉求不一致，导致旧住宅区拆迁遥遥无期。有名的“海沙楼”鹿丹村洽谈拆迁耗时十四年，成为了深圳首个拆迁成功的案例。即使是万科这样有实力的开发商，在南山桃园新村的拆迁也谈判五年了，结局未定，然而住在顶楼的老人等不起。&&&&&&&&&随着深圳市规划和国土资源委员会在日印发《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》的通知，人们似乎看到了希望，多层老旧住宅的出行问题有出路了。本帖结合笔者实地走访与相关行业的设计经验，在这里开帖和大伙讨论下旧住宅加装电梯的那些事。
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一、阻碍加装电梯的是钱吗？根据《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》，电梯加装的相关费用应由业主自己承担。那这部分钱到底有多少呢？让我们来算一算这笔经济帐。一部进口的三菱电梯费用可能是30万左右，相关设计费用大约2-5万不等，再加上施工费用满打满算全部应该在40至50万之间。多层住宅一般以南北通透的一梯两户为主。一层至七层至少也有14户。参照楼层不同、权重不同的出资方式，楼层越高，则出资比例相对越高。笔者列一个粗略的百分比，可能各个小区业主的意愿不尽相同，实际的出资情况笔者也调查不到。按照一层无需出资，二层占比6%，三层占比12%，四层占比17%，五层占比19%，六层占比21%，七层占比25%，出资最高的居住在七层的住户，大约要出6万块。付出6万块之后，我们再看能得到什么。一、解决了出行问题，住宅品质提升。二、每层增加电梯的面积分摊至每户，相当于隐形增加了5-10个平方不等。三、曾经的老房子在二手房市场上的单价跟着上涨。倘若有没有考虑到的地方，欢迎房网朋友一起讨论。
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承接上楼，钱几乎不是阻碍加装电梯的前置条件二、加装电梯设计的难点又在哪里？加装电梯方式主要分为两种：
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承接上条，钱几乎不是阻碍加装电梯的前置条件二、加装电梯设计的难点又在哪里？加装电梯方式主要分为两种：
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1、电梯井独立出来与楼梯间连接。优点：对原始户型通风和采光几乎没有影响。这样的设计方案容易赢得底层住户的青睐，施工简单，节省费用。缺点：除了改善出行条件，未能创造更多附加价值，且突出楼栋太远，易引起相邻楼栋的龃龉，如果是紧凑型小区，小区用地有限的情况下很难实施。
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2、电梯井与改造后的阳台连接
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优点：扩大了阳台面积，隐形增加房屋使用面积，与建筑贴近，对相邻楼栋几乎没有影响。缺点：轻微影响本身阳台的通风，有运行噪音，底层住户很难通过。
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其实最困难的部分就是要达成业主共识，明天来谈如何达成业主共识问题。
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三、如何达成业主共识如何达成业主共识，也叫做如何让底层业主满意。让高层受益，底层住户无益甚至有害，加装电梯显然无法成功。1、以南山某小区加装电梯的设计为例。最后采用的加装电梯方式是前文里的方式二。通过改良入户阳台的设计，给底层住户额外加大了阳台的面积，再加上底层住户的出资比例为零，既不用出钱，又改善了空间，何乐而不为。当然现在的老小区，很多业主都不是曾经的老业主，加装成功的楼栋往往都有着长久和睦的邻里关系，或者就是曾经单位的福利房，宿舍楼，由单位来出面安装，成功率大很多。加装电梯政策法规是死的，挡不住那些心胸狭窄之人，那些认为加装电梯之后底层的物业相应贬值，就是见不得别人比自己好的人，还是大有人在。
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2、另一种加装方式如何让底层业主同意前文提到的第一种电梯加装方式其实对底层住户没有影响，但还是挡不住人家就是不愿意。解决方法简单，除了不出钱，施工的同时，帮人家把底层住户的外墙翻新一下，也算是一种补偿。福田某小区就是这么做的。加装成功之后维护，管理，保养费用，底层住户照样也是分文不出。
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加装电梯的设计方式可以是多变的，老楼借加装的契机，整体外墙翻新，管网翻新，结构加固之后，又能重焕新生。
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随着房价的节节攀升，加装电梯显然能让旧物业一夜升值。笔者认为加装电梯的黄金时代已然来临。
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也很希望加装电梯啊。但我们小区低层用户不同意。
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分析得合情合理，一万个赞
LOVE雪TINA
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希望大家能多讨论一下，其实深圳还是很多这样的老旧小区，迫切需要加装电梯，一个提升生活质量，另外能提高房子本身的价值！这是利国利民的好事，非常希望能推广开来！让我们这些住在楼梯房高层的住户得到实惠！呵呵会一直跟踪这个贴子，想知道如何申请！
LOVE雪TINA
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我也支持楼梯房加装电梯。我也有一套楼梯房，虽然现在不住那里了，但过几年还要用那里的学位，估计还要搬回去。这事我也酝酿了很久，就是不知道如何下手办理。有没有相应的业主群或者志同道合的朋友一起抱团传授经验？
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我也想呢，看样子没多少人关注这事啊
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（家在广告业务）河北既有住宅加装电梯要出新规，这样才能加！
燕赵都市报
伴随经济社会发展和人口老龄化程度的提高，很多没有电梯的既有住宅有了加装电梯的迫切需求，近日，河北省住建厅组织起草了《关于进一步推动我省既有住宅加装电梯的指导意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。申请条件、资金、产权都是怎样规定的？快来看看吧申请条件：需三分之二以上业主同意征求意见稿对申请条件进行了明确：既有住宅应当具有合法的房屋权属证明；既有住宅未列入房屋征收范围和计划；既有住宅符合城市规划并满足建筑结构、抗震、消防等规范和标准；单位产权的房屋须单位法人书面同意；电梯加装和使用维护方案须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签署加装电梯协议；符合现行风景文物保护、历史文化名城保护的相关规定。资金筹集：可申请使用住房公积金征求意见稿中提出，既有住宅加装电梯资金以自筹为主、社会其他资金为辅。加装电梯及使用维护费用由电梯产权人（房屋产权人）共同承担，可根据所在楼层等因素按照一定比例分担； 可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金； 经专有部分占该梯号住宅建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，可按有关规定申请使用住宅专项维修资金。意见稿明确，鼓励通过团购、电梯广告收益、银行信贷等方式降低加装电梯成本；支持各类金融租赁、融资租赁企业等社会资本探索参与既有住宅加装电梯的方式和途径。鼓励通过政府支持、企业投资、受益业主付费，既有住宅加层改造等模式，通过PPP方式，引入社会资本及其他合法资金来源。同时，鼓励有条件的市、县（区）对于有加装电梯需求的失能、半失能老年人家庭和特困救助供养、城乡低保等特殊困难家庭依照相关政策给予适当补贴；鼓励有条件的市、县（区）将既有住宅加装电梯纳入旧城改造项目并给予政策和财政支持。组织实施：单元为单位即可提出加装申请既有住宅加装电梯可以以住宅小区、幢或单元为单位提出申请。以小区为单位申请加装电梯的，申请人为该小区业主委员会；以幢或单元申请加装电梯的，申请人为该幢或单元业主，申请人可以推荐业主代表或者自主选择其他相关单位作为建设单位组织实施。既有住宅加装电梯应当委托原建筑设计单位或相应资质不低于原单位的建筑设计单位进行专项设计，专项设计应按整栋住宅楼为单位进行设计。原房屋建筑竣工验收时已预留了电梯井加装电梯的，不需要办理建设工程规划审批手续。既有住宅加装电梯同时进行改建、扩建的应依法按程序申请办理建设工程规划许可、消防行政许可或备案手续。既有住宅加装电梯，鼓励同时考虑满足消防、疏散、残疾人轮椅和担架病人的需要，提高电梯运行功能。鼓励创新和应用电梯节能技术。加装部分的产权属于谁？既有住宅加装电梯后最小建筑间距，仍按照原建筑外墙计算。既有住宅加装电梯后增设的电梯及井道等建筑物或构筑物，其产权属于该梯号全体业主共同所有，申请人可以按照当地房屋登记有关规定向房地产登记机构申请，采取只登记不发证的方式办理产权登记。相关房屋所有权发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行转让人的权利和义务。既有住宅在原有小区用地范围内加装电梯的，不需办理占用土地等相关手续，容积率增加部分不再征收地价款，不需补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。加装电梯服务范围内全体产权所有人应当遵守特种设备监管部门制定的电梯使用、维护和管理办法。受委托的物业服务企业应配备持证电梯安全管理人员，确保电梯的使用安全。如果你有意见或建议，请注明姓名和联系方式，于9月12日前，通过信函、电子邮件等方式反馈省住房城乡建设厅。
通讯地址：石家庄市新华路501号省住房城乡建设厅房地产市场监管处 邮编：050051
电子信箱：lzhi@hebjs.gov.cn
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　　目前，居家养老仍是主要的养老方式之一，为了应对青岛市市人口老龄化的需要，方便老人在未设置电梯的住宅中生活，以及个别小区业主的实践需要，岛城将针对本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅试点加装电梯。实施方案的具体内容，请看清以下16条内容。
　　1.青岛市为什么要制订既有住宅加装电梯试点工作的实施方案？
　　青岛市制订《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》（以下简称《实施方案》）是很有必要的，这主要有两方面的考虑：一是应对青岛市人口老龄化的需要。青岛市已进入人口老龄化社会，居家养老仍是主要的养老方式之一，生活在未设置电梯的住宅中的老年人存在上下楼困难。二是青岛市个别小区业主的实践需要。青岛市个别小区业主已经开始酝酿既有住宅加装电梯，但由于青岛市尚没有出台指导性的政策，相关工作仍处于前期阶段，未进入实质性操作。因此，很有必要出台《实施方案》，用以指导青岛市既有住宅加装电梯的试点工作。
　　2.外地有没有既有住宅加装电梯方面的经验可供参考？
　　外地已有比较成熟的经验可供参考。根据调研，已有北京、上海、广州、深圳、福州等多个城市就既有住宅加装电梯工作出台了政策，这些城市工作中的一些具体做法也可供青岛市的试点工作参考。
　　3.省内有既有住宅加装电梯方面的经验吗？
　　今年8月份，山东省人民政府出台了《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》（鲁政发〔2016〕22号），其中第22条规定，每个市、县(市、区)先选择有条件的小区或部分楼栋开展既有多层住宅加装电梯试点。截至目前，还没有看到有关省内城市出台政策的报道，青岛市应是省内第一个出台这方面政策的城市。
　　4.《实施方案》的主要内容有哪些？
　　《实施方案》的主要内容包括：总体要求、加装、实施主体、实施程序、资金来源、组织保障等。
　　5.《实施方案》的试点对象有哪些？
　　本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅。
　　6.《实施方案》对于既有住宅加装电梯的条件有什么规定？
　　《实施方案》规定,既有住宅加装电梯，应当满足以下条件：1.应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意；涉及占用小区土地的，要充分听取所在物业区域内业主的意见；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行。2。住宅不存在结构安全隐患，加装电梯后不影响既有房屋的整体性和结构安全；存在结构安全隐患的，须消除隐患后方可申请，或者书面承诺在加装电梯的同时进行房屋结构安全加固、消除安全隐患。3.应符合城乡规划、建筑和消防等法律法规和标准规范的规定，符合历史文化名城保护和城市风貌保护的相关规定，符合日照间距相关要求，电梯拟设位置应在原建设项目用地界址范围内。4。法律法规规定的其他条件。
　　7.房屋专有部分建筑面积和业主人数的计算方式是怎样的？
　　按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；（3）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（4）总人数，按前项的统计总和计算。
　　8.既有住宅加装电梯日照间距测定应执行什么规定？
　　这方面的规定主要有《青岛市城乡规划条例》、《青岛市人民政府办公厅关于印发的通知》(青政办字〔号)等，其中青政办字〔号文件第九条规定，遮挡建筑的背面有两处以上凸出部位（阳台顶板、雨棚等与房屋檐口齐平的突出物）宽度之和超过14米且超过建筑总长的三分之一时，应当以该突出部位外缘为准测量间距。
　　9.《实施方案》在关于加装电梯的条件中对业主意愿统一方面有什么要求？政策制订时是如何考虑的？
　　对既有住宅加装电梯中业主意愿统一方面，《实施方案》设定的条件是“应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意；涉及占用小区土地的，要充分听取所在物业区域内业主的意见；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行”。根据调研情况，已开展加装电梯的城市都是采用“成熟一梯（单元）、加装一梯（单元）”，主要的不同点在于对拟加装电梯的单元，是采用“本单元双三分之二同意”模式（即加装电梯应经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意），还是采用“本单元百分之百同意”模式（即加装电梯应经本单元房屋全体业主同意）。凡采用“本单元双三分之二同意”模式的城市，加装电梯后容易引起业主之间的矛盾，造成一定程度的不和谐。结合青岛市未设置电梯的既有住宅层数以6到7层为主的实际情况，从维护社会和谐、保护居住在较低楼层业主权益的角度出发，经研究决定青岛市采用“本单元百分之百同意”模式。
　　10.《实施方案》对于既有住宅加装电梯的加装、实施主体是如何规定的？也就是说什么单位或个人可以开展加装电梯工作？
　　《实施方案》规定：公有住宅加装电梯，其加装主体为房屋经营管理单位；私有住宅加装电梯，其加装主体为所在单元的全体业主。加装主体可以书面委托房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业等合法单位作为代建单位办理相关手续，其中，公有住宅加装主体也可以自办，私有住宅加装主体也可以推选并书面委托1至2名业主办理相关手续。
　　具体办理既有住宅加装电梯相关手续、实施相关工作的主体，统称为既有住宅加装电梯实施主体（以下简称“实施主体”）。实施主体应当承担相关法律、法规规定的既有住宅加装电梯项目建设单位所应承担的责任，确保提交政府部门和相关单位的材料真实、有效，对建设质量安全负责。
　　11.《实施方案》对资金来源是如何规定的？
　　《实施方案》规定，加装电梯的资金来源主要包括：业主自筹资金、所涉及房屋分户账中的专项维修资金、财政补助资金和社会投资等。业主自筹资金部分，应根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由业主协商确定。财政补助资金部分，由相关区（市）政府落实，实施财政补助的期限为2016年至2020年。市级财政对区（市）进行奖补，奖补办法另行制定。
　　12.既有住宅加装电梯的主要工作程序有哪些？
　　既有住宅加装电梯应依法开展，在业主酝酿、协商并达成共识的基础上，主要工作程序包括：
　　（一）书面申请。符合加装条件的实施主体向住宅所在地区（市）政府指定的牵头部门提出书面申请，区（市）政府牵头部门进行现场踏勘，提出初步审核意见。
　　经初步审核同意后，由区（市）政府牵头部门组织实施主体、业主委员会代表、区（市）有关部门和单位等召开可行性论证会，综合参会各方意见，确定是否同意加装电梯。明确同意的，实施主体方可依法开展工作。
　　（二）前期准备。实施主体委托有资质的设计单位进行加装电梯设计，设计单位应对加装电梯的设计方案负责。加装电梯的设计方案应进行公示，公示期不少于10个工作日，在公示期内收到异议的，实施主体应与异议人协商达成一致意见。实施主体应当制定电梯加装、配置、运行维护等方案，并书面征求相关业主意见。
　　（三）办理手续。住宅未预留电梯井的，实施主体应到所在地规划主管部门办理规划管理手续；可能影响或改变供水、排水、供气、供热、供电、通信、消防、人防、雷电灾害防护等装置设施的,应按规定到有关管理部门办理相关手续；按照建筑工程施工许可管理法规办理相关施工许可手续。电梯安装施工前，施工单位应到所在区（市）特种设备安全监督管理部门办理电梯施工开工告知，并到有资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。
　　（四）施工验收。实施主体应依照法律、法规规定开展施工图设计、审查等工作，并由电梯制造商或其授权的具有安装资质的单位加装电梯。
　　加装电梯项目竣工后，实施主体应组织勘察、设计、施工、监理单位参加竣工验收，并按有关规定向区（市）规划主管部门申请竣工规划验收；拟申请财政补助资金的项目，应邀请建设、财政部门参与竣工验收；并到建设行政主管部门办理土建部分工程竣工验收备案手续。项目形成的档案应按规定向城建档案管理部门移交。加装的电梯必须经特种设备检验检测机构监督检验合格，电梯使用单位应在投入使用前或者投入使用后30日内，向当地特种设备安全监督管理部门办理使用登记。
　　既有住宅加装的电梯不办理不动产登记手续，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。相关房屋所有权或使用权发生变化的，出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。
　　《实施方案》未述及的程序按照现行法规政策执行。
　　13.加装电梯设计方案公示应如何进行？
　　加装电梯的设计方案，应当在所在小区、栋和单元的主要出入口显著位置进行公示，征求全体业主的意见，公示期不少于10个工作日，公示的设计方案应当达到方案设计的编制深度要求。
　　14.业主签订的加装电梯协议一般应包括什么内容？
　　业主应当共同就以下事项作出书面约定：（一）加装电梯的前期工作费用（包括结构安全鉴定、勘察、设计、方案公示等）、工程建设和安装费用的预算及其筹集方案。（二）拟加装电梯的配置方案（包括电梯型号、电梯尺寸、运行参数、具体配置等内容）。（三）电梯维护保养方式及其运行维护保养费用分担方案（包括电费、维修保养费、管理费、电梯更新费等）。（四）与不同意加装电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。
　　15.既有住宅加装电梯需要办理施工许可吗？
　　按照建筑工程施工许可管理法规要求需要办理施工许可证的，实施主体应当依法向建设行政主管部门办理施工许可等手续。也就是说，对于加装电梯部分建筑面积达300平方米以上且土建投资额达30万元以上的项目需要依法办理施工许可证，其他项目不需要办理施工许可。
　　16.《实施方案》出台后，还有什么配套政策吗？
　　《实施方案》出台后，相关政府部门和区（市）政府还将根据工作实际和需要，陆续出台一些配套政策，其中包括：1.区（市）政府将结合实际制定对《实施方案》的具体落实措施。2.市城乡建设委将发布《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》，从技术上对既有住宅加装电梯工作进行指导。
　　咨询电话：
　　市城乡建设委（电话：）
　　市国土资源和房管局（电话：）
　　市规划局（电话：）
　　市质监局（电话：）
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