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浅析我国预售商品房的再转让制度
　　摘要：当前我国立法在预售商品房再转让问题上有真空地带。实践中调整预售商品房再转让依赖于一些部门规章和地方的规定，导致相同的法律事实因法律规定缺乏、具体操作流程不统一，产生不同的法律后果。司法的权威性，财产交易的安全性，房地产市场健康发展均受到影响，因此研究预售商品房的转让行为有着重要现实意义的与急迫性。 中国论文网 /2/view-4561623.htm　　关键词：预售商品房再转让 债权让与 　　一、预售商品房再转让的概念、性质、必要性 　　预售商品房再转让是指预购人在与预售人（房产开发商）签订预售合同后，再将其购买的预售房屋转让给第三受让人的交易行为。从字面上分析预售合同中至少涉及预售方和预购方两个主体，那么再转让就应该有弱势预售人的再转让和预购人的再转让，但出于对预购人在合同关系中的天然地位考虑，为降低受让人最终成功获得房屋的风险，同时根据《商品房销售管理办法》第10条规定禁止开发商将房屋一房多卖。在此有必要将再转让行为仅仅限定为预购人的再转让行为。 　　预售商品房再转让的法律性质实为预售合同中预购人权利的性质。依照预售合同理论，预购人在同预售人签订预售合同后，获得的权利是要求预售人在房屋建成后，将房屋交付并将产权转移给预购人，即对房屋未来所有权的期待权。关于这一点法学上有两种理论： 　　1、认为是一种物权。预购人与开发商签订预购合同后，他享有的是对将来建成房屋的所有权的一种期待。换句话说就是开发商得在房屋竣工后，将房屋交付给预购人，并为他办理产权将所有权转移给预购人。而这种期待权逐步向所有权发展，最终成为所有权， 　　2、认为是债权。这种观点认为预售合同签订后，由于合同的标的（房屋）还未建成，或还未办理初始登记，没有取得产权证，此时预购人期待权的实质是对该房屋未来一定时间内所有权转移于自己的请求权。而此权利的义务主体是特定的即预售人，是典型的相对权，其内容也是要求一定给付，隶属于债权。 　　本文认为应将预购人通过预售合同所享有的权利认定为债权，即上文的第二种观点。 　　二、预售商品房再转让的必要性 　　（一）预售商品房再转让的合法性分析 　　1、预售商品房再转让是“法无禁止即自由”原则的体现。目前，我国没有一部法律性质的文件明文禁止预售商品房的再转让。 　　2、《合同法》允许转让。预售商品房的再转让实则为在不变更合同内容的情况下的合同主体的变更，由预购人将预售合同中的权利义务转让给第三人，第三人享有合同权利并履行义务。那么既然是合同变更的一种就自然应由合同法来调整。 　　（二）预售商品房再转让的合理性分析 　　1、预售商品房再转让是民法意思自治原则和契约自由精神的体现。依据民法中的意思自治原则和契约自由精神，只要双方意思表示真实一致，在不侵犯第三人和公共利益、不违反相关法律法规禁止性规定的前提下，当事人可以自由订立合同，该合同应受法律认可。预售商品房再转让属于平等主体间的民事行为，只要预购方与受让方基于真实意思表示，接协商一致，不违反禁止性法律规定就可以转让，不允许再转让显然有违这两项原则。 　　2、预售商品房再转让是现实的需要。之所以限制预售商品的再转让是因为近期楼市异常火爆，房价高居不下。这种现象已经成为重大的社会问题，有关部门认为这是由于大量的炒房行为造成房价一路飙升，所以采取限制转让。殊不知引起高房价的最根本原因是由于房屋市场的供不应求和公众对于房屋传统消费理念的不科学。现实中有人基于盈利目的，投机炒房，可也有很大部分的人由于失业无力支付房贷、迁居等方方面面的原因需要去转让，若是禁止很有可能使他们陷入困境，那么他们的利益又该如何去保护？ 　　3、预售商品房再转让是市场的合理现象。炒房是一种以盈利为目的投机行为，但在市场经济这个大背景下，适度合理的投机行为是应有的现象，就如股票交易一样，也是一种投资行为，能为房地产市场起到融资作用，又为投资者带来收益，且预售商品房其本身的特性就是商品，而商品自然是要自由流通的。我国现在正致力于建设完善的社会主义市场经济体制，允许预售商品房再转让，可以推动市场经济的成熟化发展，完善房地产二级市场的发展。 　　综上所述，预售商品房再转让的存在既合法合理、又适应现实的需要，应允许其自由转让。 　　三、我国预售商品房再转让制度存在的问题以及对再转让制度的建议 　　（一）我国预售商品房再转让制度的法律现状 　　我国现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售再转让的价值选择和定位上一直保持谨慎的立法态度，没有直接的立法规范。迄今为止国务院对此仍没有出台任何一个明确的规定。目前对于预售商品房能否转让，实践中的做法差异极大。各部门各地方对预售商品房转让的认识不统一，且出于不同的考虑采取各相迥异的做法，甚至同一地区对于再转让这一相同行为制定出前后不一甚相矛盾的规定，导致我国预售商品房转让市场处于混乱、无序状态。 　　（二）我国预售商品房再转让制度存在的问题 　　缺乏一个统一性的法律规定。各种规定多以部门规章，地方性法规或规章 　　出现，效力层次不高；各部门各地方多头立法，甚至是重复立法且规定不一。由于认识上的不统一，各部门从自己的管辖范围出发，针对同一问题做出迥异的规定，特别是土地管理局、建设部、房产局等这些与房屋有关的部门，往往会从自己管理权限出发制定出多个法律制度和操作程序，而这些规定间就难免会发生冲突抵触； 　　（三）对再转让制度得建议 　　修改《城市房地产管理法》在法规中明确预售商品房再转让的条件和程序。建立房产交易信息系统。完善预售商品房再转让的税收制度。 　　预售商品房再转让是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，它的出现为预购人转让所购预售房屋提供了可行的办法，增加购房者的购房渠道，是当事人利益需求之所在，我们完全可以通过一个完善的制度体系来兴利除弊，实现预售商品房再转让本身的真正价值。 　　参考文献： 　　[1]符启林.房地产法[M].北京：法律出版社，. 　　[2]刘庆国.预售商品房转让法律问题研究[J].法制与社会，2008，（14）.
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预售商品房再转让法律问题研究
签名：戚世勇
导师签名：李延荣
中 国 人 民 大 学
硕 士 学 位 论 文 摘 要
（中、外文合订）
论 文题目：预 售 商 品 房 再 转 让 法律问题研究
院 、 系 、 所 ：
法 律 硕 士
指 导 教 师
姓 名 、 职 称 ：
预售商品房再转让法律问题研究
预售商品房再转让，又称期房转让，在现实生活中，已经屡见不鲜，但相
应的法律规范，仍很杂乱，没有统一。可以说，我国关于预售商品房再转让的
立法已严重滞后于实践的发展，因此，预售商品房再转让在现实生活中也引发
出许多问题，伴随着京、沪等地的房价持续快速上扬，政府、民众对“炒楼花”
的打杀声也空前响亮。鉴于此，本文力图通过对预售商品房再转让进行深入全
面的分析，升华出制度性的结论，以期能够为国家对此问题的早日立法尽一些
微薄之力。
本文分为四章，第一章是商品房预售概述，分为两大部分，第一部分为商
品房预售的概念和性质。关于商品房预售的性质，学界存在两种不同观点，一
种观点认为，商品房预售属于房屋委建，把商品房预售归入加工承揽的范畴，
反对者包括本文仍然认为商品房预售属于商品买卖，第二部分为商品房预售制
度的确立和发展。大陆的商品房预售首先是在上世纪90年代初从香港引进的，
如今已有10多年的历史，可以说这种商品房销售方式，对促进我国房地产市场
的发展和繁荣，功不可没。我国目前已确立了比较完善的有关商品房预售的制
第二章是预售商品房再转让概述，分为三个大的部分，第一部分是预售商
品房再转让的概念和我国的现状，预售商品房再转让又叫期房转让，是指商品
房预售法律关系中的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的一种
法律行为。期房转让是由商品房预售这种房屋销售方式引发而来的，在商品房
预售过程中，从预售合同成立到房屋竣工交付有一段时间，在这段时间中，预
购人可能会由于各种原因将此期房进行转让，也可能是出于投资牟利的目的，
也可能是其他原因，总之，有商品房预售就必然会出现期房转让。实际上，期
房转让在我国现实生活当中也已经越来越常见，尤其是这两年出现的以温州“炒
房团”为代表的投资性期房转让，即“炒楼花”行为，已经将期房转让这个名
词演绎地淋漓尽致。第二部分是目前我国对期房转让的规定，关于期房转让，
目前在我国尚没有统一、明确的法律规定，当初全国人大常委会考虑到我国房
预售商品房再转让法律问题研究
地产市场刚刚建立，还有许多不确定的因素，为审慎起见在《城市房地产管理
法》第 45 条规定，“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品
房再行转让的问题，由国务院决定”。但时至今日，国务院仍没有
正在加载中，请稍后...预售商品房转让有什么条件_李永强律师-华律.说法
专职律师陕西德伦律师事务所
预售商品房转让有什么条件
视频内容：
根据我国《城市房地产管理法》第46条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。虽然这个法律没有明确规定可否转让，但从立法本意不难看出，答案是肯定的，也就是说可以转让。在我国的司法实践中，对预售商品房的再行转让的合法性，也是予以了肯定。通常来讲，预售合同转让需要具备几个条件：第一、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。第二、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应该按商品房买卖关系处理。第三、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让会无效。需要说明的一点是，预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。新预购人通过预售转让合同取得原合同预购人的地位。
版权声明：华律网对视频享有独家版权，未经许可不得以任何形式复制、转载。预售商品房如何再转让，预售商品房再转让需要什么条件
预售商品房如何再转让，预售商品房再转让需要什么条件？首先，须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方为生效。其次，依照《合同法》关于合同转让的规定，即第80条及第84条规定。《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合理的。再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。若承购人**了房屋产权登记，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为**。**，预售合同须合法有效。预售商品房再转让的是预售合同的权利义务。预售合同无效的，再转让行为将因标的不存在而无效。
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怎样进行预售商品房的再转让，怎么将预售商品房再转让
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：预售商品房再转让又称“炒楼花”，它在本质上是合同关系的转让，不仅转让合同的权利，合同义务也要一并转让，实为权利与义务的概括转移。由于我国合同法对合同的转让是允许的，因此对于炒楼花也就不宜一律禁止。那么怎样进行预售商品房的再转让，换言之，怎么将预售商品房再转让呢？下文会告诉您。
一、怎样进行预售商品房的再转让预售商品房的再转让应满足一定的条件、并履行必要的程序：1、预购方已经办妥了合同的登记备案手续，在转让预售房屋时，该预售合同在有效期内，这是预售商品房再转让的前提条件。2、预购方已向房地产开发经营企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的商品房预售款。3、预购方与受让方必须签订转让合同，载明转让的预售合同编号、转让原因、金额、面积、双方的权利义务等内容。转让合同需经开发企业认可并签字盖章。4、转让双方必须持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，履行登记备案手续。5、预购方和受让方依法向税务部门缴纳土地增值税印花税等税费。二、怎么将预售商品房再转让我国现行《城市房地产管理法》第45条对预售商品房再转让既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中也没有禁止炒楼花。另外，在国务院对炒楼花行为还未作出规定的情况下，各地多制定地方性法规对顶售商品房的再转让加以规范。综观这些地方性法规，对炒楼花都是采允许态度的，只是规定了严格的限制条件：1、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。2、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。通过上文的介绍，相信大家对“怎样进行预售商品房的再转让”以及“怎么将预售商品房再转让”的问题有了更深刻的了解，希望对大家有所帮助。实践中，由于预售商品房再转让可以产生高额的利益，因此尽管有风险，但该行为还是大量存在，从而使得炒楼花纠纷层出不穷。若是您想转让预售商品房，建议您听取专业的房产律师的意见，以避免风险，保护您的利益。
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无锡房产律师温馨提示：根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。
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