业主家被盗,防盗网被剪断,业主要求物企赔偿,物业该怎么做合适?_百度知道
业主家被盗,防盗网被剪断,业主要求物企赔偿,物业该怎么做合适?
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如果物业方有过失，就要承担相应责任，如果物业方没有过失，可不承担责任。
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报警处理并和业主商量赔偿方案，以后要加强安保
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特别策划：流血维权　物业何时给你一个舒适的家？
编辑：张爱敬
2002年似乎是中国物业管理最热闹的一年
　　2002年似乎是中国物业管理最热闹的一年：业主被保安拘禁，记者被保安暴打，物业管理80%的起诉率，在社会舆论的传播中，各种形式的对抗和冲突被曝光被放大，暴力似乎已成为中国物业管理的新模式！
　　此次，我们推出物业管理的话题，并不想为物业纷争推波助澜，只是想让一个真实的“2002物业”留在我们的记忆里，留在我们的新闻里。
流血篇：物业公司对“上帝”拳脚伺候
　　有人对业主和物业的关系做了个形象的比喻：就像一桩包办的婚姻又不允许离婚一样，双方的矛盾越积越多。事实上，业主与物业的矛盾，比包办婚姻还要糟糕，简直是水火不容。下面是2002年发生在首都北京的几起重大业主维权流血事件。
　　查先生告诉记者，他本是大家推选出来的业主委员会成员，刚刚上任不到10天。出事的当天，他正要和两位代表整理业主们的材料……这时他突然发现这个人的后面又闪出了两个“光头”，他觉得不好，但已经晚了，对方的拳头已经打到了他的脸上，他当时就觉得眼前一黑。进来的几个人还说：“打死他算了。”&
　　查先生顾不了许多，一下子就钻到了桌子底下，想着：你要打就打我的后面吧，总不至于打死吧。谁知这下手和后脑就糟了殃。打他时棍子已经打折，啤酒瓶子也打碎了好几个。直到记者见到他时查先生的后脑还在流血，左眼红肿被封，右手青肿，左手的小指已经不能动。&
　　眼瞅着业主们毫无去意，一个操东北口音保安模样的男青年竟然跳上一辆车牌号为京G10968的白色“捷达”，向人群驶去，企图将业主们冲散。&
　　随后，双方发生了冲突。业主李先生猛然间被人一拳击中了脑后，继而又被前后3人围住痛殴。这时，又从后面冲上来四五个人，一通拳脚木棍之后，李先生被打倒在地，却仍被人猛踢腰部和下身。&
　　就在李先生被打的同时，另一位业主许先生也被随后赶来的七八名便衣保安打翻在地。据许先生自述，打人者还嚣张地高嚷：“打死他！打死他！”最后竟然冲上来一个保安，用一块砖头往他头上砸！直到其他业主追了上来，这些保安才一哄而散。
如此环境，让业主如何入住？
　　一个又高又胖的男人看清是“京华时报”的记者证后，指着被打记者的鼻子说：“你今天回不去了，等着你们头儿来接你吧！”说罢抬手就是一耳光。紧接着搜记者的身，发现了其带的照相机，便用拳头杵记者的头，此时，另外一个高高瘦瘦的男人也冲过来打了记者一耳光。胖胖的男人把记者的眼镜摘下后，那群人又拥上来，几记耳光打得记者感觉到听力顿时减弱。此后，这群人不由分说将记者从椅子上提起，推进铁栏杆的里面。此时，接到报警的110民警及时赶到，将人带走。经天坛医院诊断，被打记者伤情为右耳鼓膜穿孔。
业主家孩子的腿几乎被打成骨折。
　　目击者如此描述“5?14血案”：上午9时左右，当李建国打算把自己的车开出停车场时，一辆银白色的捷达车猛地横在了他的车前。李建国被拖出车门，两个人分别架住他的左右臂，另一人用铁棍狠狠地打中了他的头颅右侧。出于本能，李建国抽出右臂挡住了接下来的重击，但此后的一棍又打在他头颅左侧。经鉴定，李建国右头盖骨、右臂粉碎性内折，右眼永远失去了视力。
&&& 有人怀疑李的被害与他频频&出头&有关。2001年11月，李建国出任九龙花园临时业主委员会主任。就小区存在的问题，他已代表业主同开发商及物业公司进行多次对话，并时有争执发生。
问题篇：违约、乱收费，业主心中永远的痛
　　近几年来，北京、上海、广州等地新建小区的业主纷纷入住，物业公司因违约、乱收费而引发的纠纷正日渐成为困扰许多买房人的一块心病。买了房，能住的踏实吗？
　　去年底，悲痛之余的许发夫妇向上海宝山区人民法院递交诉状，状告复瑞物业公司违约，未尽物业管理职责，没有按照契约在小区内进行安全保卫巡检，房屋门锁性能失效，致使犯罪分子轻易进入小区和他们的住宅，实施犯罪行为。此外，案发前的２月１７日，部分小区居民联名写信要求安装防盗栅栏，但是物业公司一直未予理睬，谁知半个月后就发生了血案。活泼可爱的女儿去世，对她身边的人，尤其是许发夫妇是一个沉重的打击。
　　堵车事件开始自1月18日。几名业主把车停在大门外，封死了道路，小区交通陷入瘫痪，小区内外100多辆车无法进出。一位参与堵门的业主告诉记者，他入住时地下车库的车位租金是每月350元，现在物业公司单方面将月租改为450元，是大多数业主无法接受的，这也高出了附近房价地价相近小区的收费标准。　　
　　北京市海淀区莲花小区业主曹女士日前向记者出示了一叠厚厚的交费清单。记者统计后发现，曹女士一套建筑面积为１１２平方米的两居室，入住后各项一次性交费和全年经常性交费竟达２．８１万元。
业 纠 纷 症 结 何 在
　　长期以来，业主与房产物管方的矛盾和纠纷多以非暴力对抗的方式出现，如业主方拒交物业费、投诉、起诉等，房产物管方断电、断水等。在这种非暴力对抗中，也有少数小区寻求到了妥善解决的办法，而绝大多数则越对抗越僵，甚至出现了拳脚和棍棒相加的暴力流血事件。&暴力事件频发实在令人忧。
物权不清是导火索
　　物权不清、收费标准不清也是诱发业主和物业公司产生纠纷的导火索。物权不清造成产权和管理权不清，业主房屋有了问题不知是该找开发商还是找物业公司。因此，他提议，北京应首先建立《物权法》，使产权和管理权严格分开，责任自然也就分开了。另外，他认为还应建立《物业管理法》，使物业公司的收费标准更透明，更具体，让老百姓的钱花得明明白白。
物管受制于开发商
　　我国尚未形成规范的物业管理市场。据了解，目前，全国70％以上的物业管理企业或者由房地产开发企业派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建、管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，如此自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题，进而往往引发居民对物业管理的不满。
没有统一物管法规
　　最根本的问题是，目前全国没有一部统一的物业管理法规，各种关系都无法规范。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费，等等，现在都基本无章可循或有章难循。就北京市来说，现在施行的《北京市居住小区物业管理办法》是1995年颁布实施的，很多方面也已不能适应当前物业管理工作的需要。
物业公司缺乏监督
　　物业管理公司缺乏监督，与业主之间缺少明确的权责关系，反客为主，是不断激化矛盾的主要原因。有的物业公司根本已经把自己当成了小区的主人，他可以把小区内的任何公用设施出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。保安是物业公司请来的，他们只对物业公司负责，于是就有了保安殴打业主的事件发生。
行业市场化程度低
　　北京市物业管理商会会长于庆新会长认为，接连发生物业管理人员打人事件，主要有两个方面的原因：首先是行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰，因而导致一些低劣的物业管理公司有存活的空间。另外，在整个行业的管理上尚存在一定的缺陷。特别是在此之前发生的几起物业打人恶性事件，有关部门的制裁力度远远不够。不过，他强调这是很多方面的原因造成。由于相关部门一直在强调市场应该安定团结，使得一些主要矛盾被掩盖，导致政府的监管和行业的自律没能很好的结合起来，矛盾爆发出来，引起恶性事件的发生。
　　业主频频被打，从表面上看是保安素质不高或所谓滥用“黑保安”所致，然而，在本质上则有物业公司的纵容与姑息，是业主与物业之间矛盾纠纷激化的结果。在房地产消费市场，开发商与业主之间是矛盾的对立统一体，按理，物业管理公司作为第三方，应以比较客观公正的身份介入，化解双方矛盾。现实情况却是，物业管理公司往往成了开发商实施“售后服务”的主体。
　　不可否认，暴力流血事件发生的直接原因是某些开发商及物业公司的某些人员素质低下、霸道泼蛮、无法无天所致。但是缺少一个中立而有效的政府部门来及时管理和调解矛盾与纠纷致使矛盾激化，也是一个重要的不可忽略的原因。如果再深究下去，我们还会发现更深一层的原因，那就是：相对于近年来快速发展的房地产及物业管理行业，这方面的法制建设却远远滞后。
何 化 解 物 业 管 理 引 发 的 矛 盾
　　“物业管理”这一概念随着新楼盘的扩张迅速为人们所熟识。人们对居住环境的要求，不仅反映在居室的功能和装修上，也反映在公共环境的质量上。物业管理的好坏，直接决定着每个居民的生活质量。然后问问身边初享乔迁之喜的朋友，住进新房后最不满意的是什么？十有八九会说：物业管理。物业管理，什么时候能给我们一个舒适的家？
　　必须打破垄断，从根本上解决问题：首先，政府必须制定法律法规，解除房地产开发与管理之间的“父子关系”，打破物业管理行业的垄断性，为保护广大购房居民的切身利益，建立正常市场秩序，推动该行业走向市场化，强制性地实行物业管理的招投标制度。对拒不执行者要有惩罚措施，以及实施惩罚的专业部门。切忌法律定得太空泛，缺乏针对性，缺乏监督执行的具体措施和具体执行部门，使法律法规流于形式。第二，要加强行业管理。
　　日，《物业管理条例(草案)》结束了近一个月的意见征求，相信不久《物业管理条例》将会正式颁布，但愿物业管理纷纷扰扰的“好戏”能淡出人们的视线。
　　现在一些小区管理中，恰恰是物业公司的“越位”与政府管理的“缺位”并存，并由此引发了一系列的问题。物业公司代行政府职能，必然引发诸多不公和损害消费者权益的不法经营。如何既不“越位”，也不缺位，走出一条高效有序管理现代城市社区的新路子，是城市中各级政府当前一项重任和严肃使命。
　　物业管理在我国是一个新兴行业，它涉及开发商、业主、业主委员会、物业管理企业等多主体之间的权利义务关系，涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多方面复杂的社会关系，因此，物业管理必须有法可依、有章可循，实现法制化运作，才能保证良性发展。
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Copyright ? 2002 by www.people.com.cn. all rights reserved小区业主家被盗，物业有责任吗？是否应予赔偿，怎么赔偿？
相信我们很多业主朋友都会想知道，如果家里被盗，物业服务公司需要负责吗？今天我们就来聊聊家里被盗，小区的物业有责任吗？这个话题。
随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，人们越来越多的愿意选择小区模式的居住环境，物业管理行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业管理纠纷也呈现出井喷的态势。现在进入法院的物业管理纠纷类型多样，其中因盗窃引发的此类纠纷占比较重，笔者拟通过对一起案例的分析来理清小区业主被盗案中物业管理公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。
在这里我们需要先搞清一个法律关系
就是物业服务公司与业主之间他们是一种什么样的法律关系？刚才说过了是一种委托管理的形成一种委托管理的关系这是一种委托管理的关系。肯定不是一种保管关系！
因为大家都知道，现在的小区管理的物业服务合同里不太会写进去，就是说物业服务企业对小区业主的财产负担一个保管义务！就是说只是要进行的一种安全防范，绝对不是小区业主的私人保镖。
综上，正如路人在行路中被盗或者被抢，治安警察或治安大队或公安机关不负赔偿责任一样，在物业公司保安员仅负有治安防范法定或约定义务的前提下，物业公司对业主家中的贵重财物失窃不应承担赔偿责任，除非物业管理服务合同特别约定了物业公司对业主家中贵重财物负保管义务。再者，在盗窃刑事案件未被公安机关侦破的情形下，业主难以举证证明失窃的贵重财物及其损失数额。所以，业主要求物业公司赔偿的请求想获得物业公司的满足或法官的支持，难度很大。
不过能证明这几种情况，或许物业需要承担一部分责任！
要想证明物业公司的过失，我们就要先来解决这个问题：
我们家里的财产被盗了，物业服务企业有没有责任，咱们只能回到物业服务合同当中，看我们刚才所说的物业服务企业有没有严格按照我们合同所约定的去履行他的安全防范义务！
比如说，他确实是在物业的小区里面没有进行安全的巡逻，疏于安全防范工作。或者说相关的技术防范措施没有做到位或根本没有安装一些例如摄像监控等设备，导致了很多小偷的涌入。
那么物业服务企业他确实存在了违约的行为。如果存在这些违约的行为的时候，咱们才能主张去要求物业服务企业进行负责。
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物业公司是否承担业主家财物被盗赔偿责任
物业公司是否承担业主家财物被盗赔偿责任?[问题]住本市住宅某小区的业主李某于日下午下班回家发现被盗，立即向公安机关报案，称被盗的财物包括现金、首饰、手表等，总值12万余元。公安机关立案侦查后一直未能将犯罪嫌疑人抓获归案。李某关注公安机关破案进度的同时，要求物业公司赔偿。物业公司称：业主明知家中存放贵重财物不安全却我行我素，被盗责任应由业主李某自担。李某听到物业公司的回复后气愤问：“家是港湾，家都不安全，哪里才安全?”请问：李某家中被盗是否可以向法院起诉要求物业公司承担赔偿责任。[意见]李某向法院要求物业公司承担家中被盗的赔偿责任，其起诉权不容质疑。问题的实质在于李某的胜诉率有多高。为争取更高的胜诉率，李某在起诉前有必要理清如下思绪：第一，业主必须查清物业公司对家中被盗的法定责任和约定责任。责任来自义务。业主就家中被盗的损失要求物业公司承担赔偿责任，首先必须明确物业公司对业主所在小区的管理服务义务。其义务包括法定和约定两种。物业公司的法定管理服务义务，在《》第四章中作了专门规定，主要包括三大义务，即公用设施、设备、场所的维护、修缮义务;环境卫生、园林绿地的维护义务和包括治安防范的安全保卫义务。本案涉及物业公司的治安防范义务。对此，《物业管理条例》第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”据此规定，物业公司的保安员所负法定治安防范义务，就是负责小区内的公共安全秩序，发现有暴力、偷盗等违法犯罪案件发生时及时制止、报警以及协助公安机关调查、履行其他职责等。物业公司的约定管理服务义务，则依照《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”及第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。《》未规定物业服务合同，该合同属无名合同，与委托合同最相类似，物业服务合同的违约责任追究可以参照《合同法》对委托合同的相关规定处理。依照《合同法》对委托合同适用过错责任归责原则的规定，业主要求物业公司赔偿家中被盗的损失，应当审查物业公司在履行法定或约定管理服务义务中有无过错。必须明确的是，物业公司的合同义务主要是管理服务，区别于保管合同中保管人的保管合同义务，因此将物业管理服务合同定性为保管合同是不妥当的。除非物业管理服务合同中特别约定了物业公司的保管义务，如特别约定物业公司对业主家中财物毁损、灭失、失窃承担保管赔偿责任。不然，业主家中的财物不属物业定或约定的管理服务范围。第二，业主起诉物业公司前必须选择好违约之诉和侵权之诉。业主家中财物被盗，盗窃犯罪嫌疑人是最终的责任人。在公安机关未侦破盗窃案件前，业主查实物业公司对此负有过错责任的，有权要求其承担赔偿责任。为提高胜诉率或赔偿数额，业主应当在起诉前根据收集的证据材料，在违约之诉和侵权之诉竞合时做出选择。《物业管理条例》第三十六条第二款虽规定的是物业公司的法定管理服务义务，该条款同时成为业主要求物业公司承担赔偿责任的法律依据，奠定了在第三人侵权的情形下，违约责任与侵权责任竞合的法律基础。依照《合同法》第一百二十二条的规定，当事人一方的违约行为同时侵害了对方人身、财产权益的，即构成违约责任与侵权责任的竞合。由于违约责任与侵权责任的构成要件、诉讼时效、责任范围、归责原则、举证责任等均有不同。业主对此类专业问题知之甚少，且确定请求权的基础将关系到诉讼的胜败，起诉前务必咨询律师或法官，在法律专业人士的释明或指导下作出正确的选择。第三，业主要收集好被盗财物的名称、品质和金额等证据。业主不论提起违约之诉抑或侵权之诉，依法应由其对失窃的事实和实际遭受的损失数额承担举证责任。在盗窃案件未侦破的情形下，业主要求物业公司承担赔偿责任，必须举出发票等证据来证明被盗财物名称、规格、型号、购买价格等。业主自报或以报案笔录等作为起诉证据将难以得到法官的认可。如果业主不能举证证明被盗物品及金额，大多数法官一般适用先刑后民的原则，中止业主对物业公司提起的违约或侵权诉讼的审理，等待刑事案件审结后再恢复审理。也有的法官干脆以业主无证据证实损失数额导致违约或侵权损失后果无法确定为由直接驳回业主的诉讼请求。第四，业主应当对贵重家庭财产采取有效的防盗措施。本案中，物业公司认为业主不应该将贵重财物存放在家，业主听后稍安勿躁，更不要气愤，自审一下防盗意识和措施是否到位，是否存有侥幸心理和对物业公司的依赖想法。比如，是否购买家用保险箱、是否将贵重财物放入保险箱、是否投保家庭财产险或平安家财险、是否保管好贵重财物的购买发票、无人在家时有无反锁家门、有无与物业公司在物业管理服务合同中特别约定物业公司对家庭财产的保管义务，等等。综上，正如路人在行路中被盗或者被抢，治安警察或治安大队或公安机关不负赔偿责任一样，在物业公司保安员仅负有治安防范法定或约定义务的前提下，物业公司对业主家中的贵重财物失窃不应承担赔偿责任，除非物业管理服务合同特别约定了物业公司对业主家中贵重财物负保管义务。再者，在盗窃刑事案件未被公安机关侦破的情形下，业主难以举证证明失窃的贵重财物及其损失数额。所以，业主要求物业公司赔偿的请求想获得物业公司的满足或法官的支持，难度很大。
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小区里大白天的业主家中被盗走现金一万多,物管负责任吗?小区没有安装摄像头,而我们业主在和物管公司起
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