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九龙仓“血战”成都 明星项目IFS写字楼空置率高
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“血战麻将”是具有浓厚巴蜀文化色彩的麻将游戏，特点便是“血战到底”，直到三个人胡牌游戏才算结束。如今在这款游戏诞生之地，港资大鳄九龙仓似乎也不可避免地卷进了一场“血战”。
近日成都地产圈传出消息称，位于春熙路黄金地段的九龙仓国际金融中心（IFS）一期写字楼正式入驻一年时间后，仅完成了5万余平方米的租赁面积，实际出租率不足40%，今年初的二期写字楼租赁情况同样不乐观。
作为2007年的地王，成都IFS是九龙仓在中国内地的首个旗舰项目，总投资达160亿元，这个明星项目的出租情况备受外界关注。观点地产新媒体就上述消息向九龙仓方面求证，截至发稿时仍未收到回复。
此前8月18日，在九龙仓2015中期业绩会上，该公司助理总经理李美玲曾回应称，成都IFS的三栋写字楼已共计出租8.1万平方米，占总写字楼面积比例30%。
明星IFS空置
据观点地产新媒体查阅资料发现，2007年9月，九龙仓击败信和、华润置地、新鸿基、太古、和黄、新世界、恒隆等地产大鳄，以总价72.4亿元、楼面价1.65万元/平方米竞得成都最繁华的春熙路商圈红星路82亩商业地王。
按照规划，九龙仓将在春熙路首次复制“海港城”模式，打造而成的IFS对于接下来在重庆、长沙、无锡、苏州等地推广具有指向标式作用。
成都IFS总建筑面积达76万平方米，包括一座21万平方米的购物中心、总体量26万平方米的写字楼、一栋7万平方米的公寓以及4万平方米的五星级酒店。
九龙仓最新披露的数据显示，2015年上半年，开业一年半的成都IFS商场部分收入上升85%，达人民币3.04亿元；商场出租率几乎达100%，包括接近300家国际名牌店，其中逾100个品牌首次入驻华西地区。
尽管九龙仓声称成都IFS的写字楼“水准远超华西地区的同类写字楼”，是“金融企业和其它大企业进行金融业务互动的不二之选”，但也不得不承认，IFS写字楼总楼面面积仅30%（约8.1万平方米）获承租，15%正在招租或出于洽谈租约阶段。
谈及成都IFS的出租情况，第一太平戴维斯分析人士在接受观点地产新媒体采访时指出，该项目写字楼空置率确实比较高，主要原因一是写字楼体量高达26万平方米，二是同一时间周边还出现几个竞争项目。
“也就是说，成都IFS在消化26万平方米体量的同时，还必须面临很多竞争。”该人士认为，尽管成都IFS的安保、配套及管理做得相对不错，但仍面临非常大的租赁压力。
成都IFS租金在成都甲级写字楼市场属于偏高水平，这也是导致项目空置率高的重要原因。据九龙仓披露，成都IFS每月租金介乎每平方米人民币130-170元不等，属成都的最高水平。
相比之下，在成都几大热门区域中，租金最高的东大街子市场，平均租金为每平方米人民币116.8元，人民南路子市场也为116.3元，天府新区大源子市场则为96.8元。
成都商业缩影
虽然明星项目成都IFS租赁进度不理想，但进入2015年以来，成都甲级写字楼市场亦有为数众多的项目深陷空置率困局，九龙仓IFS不过是成都商业过剩的一个缩影。
仲量联行发布的报告显示，成都写字楼租金从2012年二季度起已连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。截至2015年上半年，成都甲级写字楼总存量248万平方米，新增面积28.5万平方米；与此形成对比的是，期内净吸纳量仅7.2万平方米，同比下降达50%。
第一太平戴维斯也指出，2015年第二季度成都甲级写字楼市场三个新项目入市，租赁压力较大，尤其是成都IFS有13万平方米的大体量供应，使得全市甲级写字楼整体空置率环比上升7.2个百分点，至39.9%。
第一太平戴维斯分析人士介绍称，成都写字楼租赁需求在稳步提升，尤其是一些处于扩充阶段的企业，需要租赁的面积越来越大。
不过他指出，成都写字楼吸纳量并没有北上广深那么大，且净吸纳量增长速度远低于供应速度，“企业的租赁选择越来越多，即便是成都IFS也无法将企业都吸引到一块，由此空置率也就越来越高。”
开发商急于将项目推向市场，大量供应衍生出更大的空置率问题，成都写字楼市场陷入独特的循环怪圈。上述分析人士指出，东大街、天府新区由于项目过多，成了空置率问题的“重灾区”。其中，东大街素有“成都金融街”之称，成都IFS正是位于该区域。
据第一太平戴维斯统计，第二季度，受成都IFS新增13万平米供应的影响，东大街区域空置率环比上升13.9个百分点至48.4%；天府新区则受中海国际中心10.08万平方米供应影响，空置率环比上升9.5个百分点至44.6%。
谈及成都写字楼39.9%的空置率，第一太平戴维斯分析人士用了“特别特别高”来表达自己的感受。
情况远不止如此，据他预计，下半年成都还将新增供应面积约29万平方米，未来空置率甚至有可能突破50%。
面对写字楼市场竞争的加剧，成都市场人士也给出了自己的看法及建议。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华便表示，成都市场逐渐从“开发时代”步入“增值服务时代”，增值服务已然成为吸引租户的关键因素之一。
胡裕华举例称，近年来不少新入市项目均采取“大堂商业模式”，如仁恒置地广场在大堂配备星巴克等业态。同时，中海国际中心开始借助互联网平台为租户提供增值服务，但广泛应用仍有待时日。
四川中原地产战略发展部首席分析师向维则从新型写字楼办公模式的角度给出了建议，他对观点地产新媒体表示，市场上出现一些如“Workplace 360”的办公模式，通过提供灵活自由的环境，既能吸引租客，又能减少租赁成本。
“这种模式比原办公空间多出12%的支出，但可以减少25%的租赁面积，整体可以节约32%的租金。”
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人民网去库存系列报道
成都商业地产库存惊人&4成写字楼无人入驻
日10:36&&来源：
　　北京3月22日电（卢志坤） 中国商业联盟联名理事长顾云昌在近日发表了一个观点，那就是商业地产的库存远比住宅更为严重。顾云昌作为商业地产领域的知名专家，此次在成都举办的中国商业地产年会上发表此番演讲，不得不让人重新审视成都这个西部重镇的商业地产存量问题。
　　成都的商业地产存量到底有多严重？尽管业界已经就此争论许久，但恐怕谁也难以统计出一个标准的数据。不过，无论是哪家咨询机构，恐怕都会得出这样一个结论：在此前数年的开工建设热潮带动下，不断推出的写字楼、商场已经导致成都的商业地产积压严重，进而推高了当地商业地产的空置率，租金水平则不断降低。
　　来自仲量联行的统计数据显示，2015年成都甲级办公场总存量攀升至约260万平方米。但受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，成都甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。这是什么意思呢？这说明去年成都新出租或者出售的甲级写字楼数量不到总存量的十分之一。
　　由于过去几年成都、武汉等中西部城市大量兴建超豪华写字楼与购物商场，但这些城市的需求量却没有快速提升，导致城市商业的吸纳量下降，空置率明显提升，拉低了写字楼的整体租金水平。
　　在成都商业地产发展的鼎盛时期，甲级写字楼的租金水平能够超过130元每平方米，但随着供应量过剩，当地的甲级写字楼租金水平经历了两年的持续下跌后，在去年第三季度遭遇断崖式下跌。甲级写字楼的租金水平从2013年第一季度的大约130元/平方米降至去年第三季度的99元/平方米，租金水平较高位跌去近四分之一。
成都甲级写字楼租金在经历两年的持续下跌后，于去年第三季度遭遇断崖式下跌
成都甲级写字楼总存量较2013年一季度增加70%
　　如果说甲级写字楼代表的高端商业物业无法与成都作为二线城市的实际租金水平相符，那么我们用另一个更具代表性的指标――优质写字楼（这一统计数据包含甲级写字楼与较低档次的写字楼，通常用来显示一个城市主要写字楼的整体状况）主要数据来看，情况也同样严峻。
　　从上图中我们能够明显看到，自2013年第一季度至今，成都优质写字楼的租金水平在持续下降，尽管没有遭遇甲级写字楼去年第三季度的断崖式下跌，但其跌幅也接近2成。
　　正如我们在前文述及，成都写字楼市场的供需失衡导致了当地租金水平的大幅下滑。面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。
　　最明显的体现是优质写字楼空置率的大幅上涨。从2013年开始，成都的优质写字楼空置率不断攀升，并在2014年2季度达到45%的峰值，这意味着当年成都的优质写字楼中有接近一半处于空置状态，而如果算上那些没有纳入统计的小型写字楼，情况或许更加悲观。尽管此后优质写字楼空置率有所下降，但截至去年底空置率依然接近40%的水平。
　　如果将成都的优质写字楼空置率与北京相比，我们将能够看到更为直观的数据。虽然北京的优质写字楼空置率过去两年也在持续上涨，但它的空置率仅从2013年的2.6%上涨至去年的6%。这意味着在100个写字楼里面，成都有接近40个是无人入驻的，而北京则只有6个是空的，成都的空置率是北京的6倍以上，但北京的经济总量仅是成都的2倍多。
数据来源：wind资讯，人民网制图
　　这对于当地企业的冲击很明显。一是不少商业项目被迫停工，此外银行也纷纷收紧对商业项目的贷款。
　　从去年开始，我们就不断从媒体报道中看到成都多个购物中心停工的消息。一些当地的中型房地产商由于玩不动商业地产项目，都纷纷向大企业转手项目。比如成都的房地产商华人置业公司，去年就把公司的几个项目打包卖给了恒大地产，出让的理由很简单，就是当地的商业项目太多了。
　　华人置业在公告中是这么说的：“随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩。”
　　去年曾有媒体报道说，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态。更有当地行业人士认为，约30处项目处于停工或者半停工状态。
　　而一些项目则主动打出了降低物业管理费的牌子，如成都滕王阁物业管理有限公司主动贴出一则通知――“结合同类业态和本项目周边市场的租赁形势以及对物业管理费的了解和分析……物业管理费由原来的15元/平方米统一下调为：已入住户物业管理费10元/平方米/月；空置户物业管理费7元/平方米/月。”
　　一个可能的好消息是，成都的购物商场空置率明显比写字楼低。截至去年3季度成都购物商场空置率在9%左右，保持在相对平稳的水平。但需要警惕的是，成都购物商场的总存量面积这几年依然经历了大幅上涨，去年3季度末时的总面积已经较过去两年增长超过50%。
　　此外，优质零售物业的租金水平已较2013年时腰斩，如今依然保持在较低水平，尚无上升势头。
　　（注：本文数据来源于wind资讯）
(责编：卢志坤、孙红丽)阅读数：926
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核心提示：成都市中心写字楼单价普遍过1.5万，2011年上半年，成都市内一手写字楼成交均价均超过了9000元/m2。成都市中心写字楼单价普遍过1.5万，2011年上半年，成都市内一手写字楼成交均价均超过了9000元/m2。若做环比对照，上半年成都写字楼成交金额、成交量、租金收益三大指标全线飘红。其中，在热点区域国际城南板块，甲级写字楼的成交均价更是突破15000元/平方米大关，超过同区域住宅销售价格。这是成都持续多年的商住倒挂格局首次发现扭转迹象，长期处境尴尬的写字楼终于打了一次漂亮的翻身仗。而随着美年广场、新希望国际、新希望大厦等多个写字楼进入签约阶段，一手写字楼成交均价被大幅拉升。目前一些新兴的写字楼项目认筹价都过1万元/m2。而在租金回报方面，写字楼市场同样表现不俗。据统计，由于成都新供应的市场定位较高且面积较大，较高的租金水平使得市场整体租金有了明显的上升，年末市场平均租金较年初上升了17.93个百分点。据此，业内预测未来2年内推出的高端写字楼项目租金将不低于目前市场平均水平，市场整体租金会继续上涨。目前市中心写字楼租金早已进入“百银时代”，平均租金在100元/平米/月，而同一区域内100平米精装住宅月租金为3000元，收益仅为写字楼的三分之一，并且由于住宅出租对象的经常性更换，每年只能收不到10个月的租金。而统一经营的甲级写字楼，合约都至少在3年以上，租金收益非常稳定。事实上，业内认为成都甲级写字楼的市场容量远未饱和，目前成都高级写字楼普遍90%以上的出租率就是明证。“只租不售”多，市场货量减少。而随着商业地产兴旺，大部分开发商都倾向于对优质写字楼物业“只租不售”，导致市中心写字楼供应量减少。据了解，武侯区人南科技商务区新推出的45.6万平方米甲级写字楼，就开始实行了“只租不售”的原则。商业地产人士表示，即使写字楼单位的市场估值已大幅飙升，超甲级写字楼的开发商都选择持有手中的商业地产物业。同等级数写字楼一手贵过二手，在同等级数的写字楼之间，基本上一手价都高于二手价，而近期写字楼的受关注度越来越高，一方面是用于投资的买家，从住宅投资转向写字楼投资，另一方面则是自用买家，有部分是准备开公司，亦有部分是一直租用写字楼，现在准备自己买来用的，加上住宅“限购”，令越来越多投资人士转向了写字楼投资。二手写字楼对比一手写字楼有一定优势，首先是价格方面，二手写字楼价格相对实惠，还有议价的空间，而一手方面基本不议价;其次，是交楼日期.投资客来说，买一手后可能交楼的日期是一两年后，作为投资客，中间这段时间无疑是空出来了，而如果是自用客，他们既然决定要买，就不希望再继续租用，也会希望能尽快使用，因此二手写字楼会更适合;再次就是配套与管理，成熟的写字楼配套与管理都相对完善，而且其氛围也比较浓厚。专家提醒一些想买写字楼的买家，首先要注意找一些商业氛围浓厚的写字楼商圈，配套成熟，写字楼素质好，对公司的整体形象都非常好，而对于投资者来说，这些区域的回报率也相对较高一些。从2011年初开始，连续出台的限购政策，让大量投资者从住宅投资领域抽身的资金如洪水般涌入商业地产，商业地产的春天终于到了。免责申明：本文系转载自网络，如有侵犯，请联系我们立即删除。另：本文仅代表作者个人观点，与站长网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。关键词：成都二手房，成都商铺，成都写字楼 该文章摘自
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从“卖卖卖”到“买买买”，从聚焦京沪到扩张全国，兜兜转转，SOHO中国董事长潘石屹终于为SOHO3Q的发展找到了定位。
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此次发布会上，SOHO3Q公布，未来即将开幕的5个SOHO3Q中心分别位于重庆威斯汀写字楼、上海大西洋百货、深圳招商港口大厦、成都西部金融中心以及三里屯SOHO。
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在此次转型中，SOHO3Q还明确了租户群体不仅限于微创企业，还包括大中型企业，这和一开始SOHO3Q的租户客群定位不一样，也和时下共创空间和孵化空间的模式区别开来。
潘石屹表示：“因为小微公司淘换率非常快，迭代非常快，更换的频率非常高，所以我们的租户不限于微创企业，还包括给大中型企业，给他们做定制化的服务，这些定制化的服务包括满足企业办公室装修、设计、网络信号等全套办公需求。”
对于SOHO3Q未来的扩张目标，潘石屹称：“目前有很多大型企业签约，都是3万或4万平方米，体量需求比较大，按照这个速度，估计到今年年底这个座位数会远远超过5万个座位。”
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谋定而后动，据悉，SOHO3Q计划将于明年上市。
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编辑： 李琳
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