二手房买卖签订中介买卖合同后，在约定期限前买家违约需要付的责任？_百度知道
二手房买卖签订中介买卖合同后，在约定期限前买家违约需要付的责任？
我在4月初找中介A看房3家后，确定要买，被A的工作人员带去中介B去与房东协商，将总房款达成一致后，签订了房屋买卖中介服务协议。协议中“上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托A房产，B房产提供中介服务，其中甲方承担***元，乙方承担***元，中介费用在过户当天付...
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买方违约要承担违约责任，所交定金不予退还。
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二手房案例:房屋买卖居间协议没有约定正式合同签约日期，卖方未按照中介通知的日期到场签约，是否构成违约，是否需双倍返还定金？
房屋买卖居间协议没有约定正式合同签约日期，卖方未按照中介通知的日期到场签约，是否构成违约，是否需双倍返还定金？
本案判决认为，“虽然在《房地产买卖居间协议》中没有约定签订合同的日期，但买卖双方对在《房地产买卖居间协议》签订后一定期限内签订正式买卖合同是有预期的，徐某某应当在合理的期间内与宋某签订房屋买卖合同。中介公司在日书面通知买卖双方签订合同，徐某某未能到场。此后宋某在3月15日再次通知徐某某签约，徐某某仍未到场进行磋商。尽管徐某某声明其收到宋某通知的时间为签约当日上午，无法赴约，但是徐某某就其未到场签约的行为未及时通知宋某及中介公司，也没有另行约定签约时间，徐某某的行为足以表明其拒绝签约。房屋交易价格的评估并不是房屋买卖交易的前置程序，徐某某以中介公司未告知评估价格、买卖合同的条件未明确约定为由拒绝签订合同的辩称，法院不予采纳。日宋某通知徐某某解除《房地产买卖居间协议》，徐某某回函同意解除，《房地产买卖居间协议》应当自徐某某函件收到之日起解除。宋某按照《房地产买卖居间协议》约定，向徐某某支付定金5万元，徐某某也已收取，该定金性质应认定为立约定金，是为双方正式签订房屋买卖合同而设的。徐某某作为收受定金的一方，应当按照《房地产买卖居间协议》上约定的买卖条件与宋某签订正式的房屋买卖合同。徐某某未实践其签约的允诺，作为收受定金的一方，应当按照法律规定向宋某双倍返还定金。”
徐某某与宋某房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书 (2010)沪二中民二(民)终字第1651号
　　上诉人(原审被告)徐某某。
　　被上诉人(原审原告)宋某。
　　上诉人徐某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院查明：徐某某系系争的本市乌鲁木齐北路某号2016室房屋产权人。日，宋某、徐某某经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定宋某向徐某某购买上述房屋，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)105万元，以上房屋总价为徐某某到手总价，所发生税费由宋某承担；宋某为表示购买房屋诚意，向中介公司支付意向金5万元，徐某某在协议上签字，则宋某交付的意向金转为定金。双方在《房地产买卖居间协议》中未书面约定签订买卖合同的时间。上述协议签订后，徐某某于日收取定金5万元。日，上海中原物业顾问有限公司向宋某、徐某某发出通知函，要求买卖双方在日上午10点到中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。徐某某收到该通知后，于3月12日回函中介公司，要求中介公司提供房产价格评估书及房产买卖的完税价格。徐某某在发出上述函件后，并未在3月13日到中介公司进行合同磋商。日，宋某通过中介公司向徐某某发函，通知徐某某于日中午12时到居间方新闸路某号按协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》。徐某某以3月17日当天上午10点才收到函件为由，未至中介公司签订合同。同时徐某某通过中介向宋某发函，认为最终完税价格和与此有关的材料是买卖合同签订的必要条件，由于居间人未提供正式书面答复，徐某某无法得知合同价格，违背交易常规。因徐某某再次未到场签约，宋某于日通知徐某某，要求解除买卖协议，并要求徐某某双倍返还定金10万元。徐某某3月23日回函，同意解除买卖协议，但认为己方不具有任何违约行为。
　　2010年4月，宋某诉至法院，请求判令徐某某双倍返还定金10万元。
　　原审法院审理后认为，宋某、徐某某签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定徐某某到手价格为105万元，由宋某承担全部交易税费，买卖双方对系争房屋交易条件已经作出明确的约定，交易双方应当据此签订正式的房屋买卖合同。虽然在《房地产买卖居间协议》中没有约定签订合同的日期，但买卖双方对在《房地产买卖居间协议》签订后一定期限内签订正式买卖合同是有预期的，徐某某应当在合理的期间内与宋某签订房屋买卖合同。中介公司在日书面通知买卖双方签订合同，徐某某未能到场。此后宋某在3月15日再次通知徐某某签约，徐某某仍未到场进行磋商。尽管徐某某声明其收到宋某通知的时间为签约当日上午，无法赴约，但是徐某某就其未到场签约的行为未及时通知宋某及中介公司，也没有另行约定签约时间，徐某某的行为足以表明其拒绝签约。房屋交易价格的评估并不是房屋买卖交易的前置程序，徐某某以中介公司未告知评估价格、买卖合同的条件未明确约定为由拒绝签订合同的辩称，法院不予采纳。日宋某通知徐某某解除《房地产买卖居间协议》，徐某某回函同意解除，《房地产买卖居间协议》应当自徐某某函件收到之日起解除。宋某按照《房地产买卖居间协议》约定，向徐某某支付定金5万元，徐某某也已收取，该定金性质应认定为立约定金，是为双方正式签订房屋买卖合同而设的。徐某某作为收受定金的一方，应当按照《房地产买卖居间协议》上约定的买卖条件与宋某签订正式的房屋买卖合同。徐某某未实践其签约的允诺，作为收受定金的一方，应当按照法律规定向宋某双倍返还定金。判决：徐某某于本判决生效之日起十日内向宋某双倍返还定金人民币10万元。
　　判决后，徐某某提起上诉，认为：系争房屋系办公用途，以评估报告确定价格是签订房地产买卖合同的必要条件，且从日签订《房地产买卖居间协议》到中介公司第一次通知其日签约，期间长达十多天就是为了等待评估报告出具。由于中介公司最终未能提供评估报告，《房地产买卖居间协议》不能履行的责任不在其。请求撤销原判，依法改判。
　　被上诉人宋某则请求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
　　本院审理中，双方均认可《房地产买卖居间协议》中约定的房价款为105万。
　　本院认为，宋某、徐某某就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，徐某某在两次接到通知后均未到现场签约，且在日当日及此后也未与宋某、中介公司联系，以其行为表示拒绝履约，应当依照《房地产买卖居间协议》约定承担违约责任。徐某某虽称评估报告是签订正式买卖合同的必要前置程序，但未能对此提供有效证据证明，且在本案审理中，徐某某对房屋价格为105万表示认可，故对其辩称不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人徐某某承担。
　　本判决系终审判决。
　　　　审　判　长　韩　峰代理审判员　张　松代理审判员　葛　珉二○一○年九月三日书　记　员　彭奕佳
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上海市浦东新区陆家嘴花园石桥路33号花旗集团大厦14楼二手房买卖套路深 怎么才能不被坑?
　　套路1：临时涨价
谈好价格交了定金
十几天后涨200元/㎡签定金合同时应约定签买卖合同期限及违约责任
套路2：恶意违约
签完合同后房价上涨
不愿履行卖房合同
法院判决卖家赔偿买家房屋差价15万
套路3：卖家反悔
交了1万元定金
房主却“不想卖了”
买房时违约金定为总房款20%最稳妥
套路4：涨佣金
中介佣金翻倍未果
收600元过户跑腿费
遇到中介违规可向房管局中介科反映
交了定金，又被告知房子已经卖掉；谈好价格，房主临时反悔要加价……近期，西安房产交易市场火爆，交易量不断上升。因担心房价继续涨，不少购房者急于买到房子，在买房过程中却被卖方或中介不断“套路”。
套路1 谈好价格又涨价
交了定金又说不卖了
谈好价格后，没过几天中介说房子要涨价，同意涨价后，没过几天，中介又说房子不卖了……反复被中介“套路”，让马女士气不打一处来。
马女士是新疆人，她告诉华商报记者，考虑到西安近几年发展不错，自己和家人便想在西安落户。今年4月，马女士和家人看中了高陵区丽湾岛小区一套104平方米左右的二手房，随即跟一家房产中介公司谈好，以7100元/平方米的价格成交，“为了留住房子，我们当时就给中介交了10000元定金，稳妥起见，我们还要求中介公司出具了房屋确认单，把单价、总价、房号等信息都标清楚了。”此外，马女士还要求中介公司加了一条备注：“此房在撤案完无任何问题情况下，从今日交定金10000元起，不允许销售给第三方”。
马女士称，没想到自己如此谨慎，还是被中介“套路”了。“定金交了十几天后，中介通知我们，房子要涨价，每平方米7300元，当时气得我啊，但想到都折腾这么一大圈了，无奈只好同意，更可气的是，没过两天，中介直接告诉我，房子不卖了。”
&&记者核实
中介说“房子的事情不清楚”
马女士称，中介告知她房子不卖了之后，她非常生气，想联系中介，但对方一直不接电话。
随后，记者联系了处理马女士购房事宜的该中介公司工作人员，对方表示，“房子的事情我不清楚，只能说是对方不卖了。”
针对这一问题，6月1日，华商报向西安市住房保障和房屋管理局发函咨询。
套路2 交了定金
房主“不想卖了”
今年2月，曹女士因为工作变动在西安成功落户，准备在城南选购一套二手房。3月份，曹女士通过房屋中介公司看中了位于西影路东段的一套135平方米的大三室住宅，在缴纳了1万元定金后，原房主却迟迟推脱不签合同。
曹女士说，“当时交完定金一个星期后，双方准备签订正式的房屋买卖合同时，房主说自己要去外地，先缓缓。”让她郁闷的是，这一缓就没了音讯，期间曹女士给房主打电话，对方表示依然在外地，甚至对曹女士说：“现在西安房价还要涨呢，你们买了个便宜。”无奈之下，曹女士只能催促房产中介让其督促房主尽快签合同，结果等到5月份时，房主明确表示房子不卖了。“让我从2月一直等到5月，不仅耽搁了时间，期间房价也涨了，真是太气人。”曹女士说，她专门咨询了三名律师，有律师表示最近此类官司较多，如果起诉的话不能完全保证能打赢。
思前想后，曹女士找到中介提出要退还定金，中介表示让她把之前签订的诚意金的单据及相关资料返还才能退1万元定金。为了能顺利拿到定金，曹女士只能将合同等资料给了中介。
曹女士告诉记者，既然房主不愿意继续卖房就应该早早提出，而且中介也没有及时了解情况，导致她空等了快三个月，“现在按照当时的房价根本买不到房了。”
&&记者核实
中介称最近临时“反悔”的房主多
5月30日上午，华商报记者来到帮曹女士买房的中介，看到外面橱窗里张贴的租售房屋信息中，不少出售的房屋的价格都有所上涨，其中最少的涨10万元，最多的涨了近40万。
随后记者走进店内表示想咨询橱窗内的一套房子，一名工作人员称房子已经卖了，因为近期打算买房的人比较多，他们不能及时更新，不过有人来问时都会及时说明。随后记者提出要是买房时对方反悔咋办，一工作人员表示，之前他们也遇到过房主临时反悔的，这种情况近期也较多，且大都是双方在未签订正式买卖合同前，但大部分房主还是遵守契约精神，对于签合同前反悔的他们基本都退还了定金。
该工作人员说，前段时间就有这样一个例子，当时房主以60万元的价格将房子出售，但没过多久该处房子涨到了快80万，虽然双方已经签了正式合同但房产证还未更名，当时房主以房屋更名为由想让买方再补些差价，双方协商后买方向房主补了2万元，这件事才算解决。
中介半路提出要涨佣金
5月中旬，市民赵先生向华商报反映，称自己通过电子城附近一家房产中介看上了一套位于太白南路的二手房，看房后与房主也协商好了价格签完购房协议后，中介却说要涨房屋佣金，为此赵先生觉得很不合理。
赵先生告诉记者，当时在中介选房时，中介提供的信息是这套房售价37万，并给中介房屋成交价1.5%的佣金，觉得可以接受就实地看了房子，也比较满意，中介又说房子这几天又涨价了要38万，随后赵先生向中介支付了7000元的诚意金。后来与房主见面时，房主又涨到39万，双方协商后最终以38.2万元成交，同时又给了房主3万元房款。
让赵先生没想到的是，中介工作人员突然发信息说房屋的佣金要涨到3%，并解释之前提供的信息不准，而且在与中介签佣金协议时，对方让赵先生先按手印，他们再具体写佣金数额。为此赵先生一直没有表态，第二天中介表示佣金可以降到2%，赵先生依旧没有表态，到了第三天赵先生提出不要房子了，最后与中介理论后，中介表示继续按1.5%佣金。“为了防止他们再有变动，我让中介写了一个说明，表示除了1.5%佣金外，再无其他费用。”即使这样，在赵先生与房主签完购房合同后，中介又称要收600元的过户跑腿费，为了能尽快更名，赵先生只得又给了中介600元。
赵先生告诉记者，他事先并不知道房主是按揭买的这套房，目前房屋的房产证还压在银行，所以他只能多支付些房款让房主将贷款还清，才能给他办理过户手续。截至目前，赵先生已经向房主支付了共10万元，中介方表示将在两个月内完成房主房产证的相关手续，之后尽快过户给赵先生。
&&记者核实
连锁型中介佣金多为房款总价的3%
5月30日中午，记者按照赵先生提供的中介地址来到电子城，从房产销售员处了解到，目前他们和一些连锁型中介的佣金都是总成交款的3%，后期也不会涨价。记者提出后期会不会变时，对方表示确定后都有协议，不会随便乱更改。而当记者提出能不能少点时，对方表示不行。工作人员还表示，目前周边的房屋价格都呈上涨趋势，店外宣传板上房子出售价上下浮动在5万以内，具体要等看房后才能定，目前的价格是房主近期的报价。
随后记者咨询了西安多家中介公司，大部分中介佣金都是2.5%~3%。
交定金后被“放鸽子”咋维权？
签定金合同的时候应约定签订正式买卖合同的期限及违约责任
陕西海普睿诚律师事务所律师李耀华表示，买家交付了定金，还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
签订了定金协议和买卖合同后，能反悔吗？陕西一叶律师事务所律师徐睿国也表示，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。交付定金的一方不履行合同的，丧失定金；收受定金的一方不履行合同的，则应双倍返还定金。另外，通过中介买房时，签订二手房三方定金合同或者具有购买二手房定金的合同时，应该约定签订正式二手房买卖合同的期限及违约责任，在签订正式二手房买卖合同时，在约定定金时同时约定违约金条款，这样在房价上涨时更能保护买受人的权益，防止房价上涨后卖房人毁约。
资深房产中介透露如何对付卖房人违约
违约金定为总房款20%最稳妥
5月31日，华商报记者咨询了一位资深房产中介，他称，房子成交价越高，中介拿到的中介费也会越高，在这样的情况下，中介和卖房人立场一致，都希望房子能卖出比较高的价格。“有些房子业主本来就不准备卖，挂出来只是用来询价，有些房源本身就是中介长期托管或者自有的，通过向业主的"加价毁约"，可以强化他们的买房预期，接下来再顺势推出其他真正代售的房源，借助政策利好的预期，这套手法鲜有失手。”
该中介还称，部分房源业主委托给中介卖，超过一定的售价，双方将按比例分成，中介就得想法子把房子高价卖出去，高价卖房对于小中介比较难，但如果在一个区域垄断了大部分房源，抬高房价就不难了。“中介和卖家就是利用了现在房价上涨，买方急于定房的心理。稳妥起见，买房时，跟中介或卖房者签订合同或协议，务必把违约条款、责任、金额等写清楚，尤其是违约金额，定在总房款的20%，这样的情况下，卖方基本不会违约。”
中介违规 该向谁投诉
可向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映
华商报记者了解到，根据《城市房地产中介服务管理规定》，国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域的房地产中介服务工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门管理行政区域内的房地产中介服务工作。
西安市住房保障和房屋管理局中介科工作人员表示，如果房产中介公司存在违规行为，可以向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映，由其调查处理。
&&外省案例
房子涨价卖家反悔 法院判决将涨价部分赔偿给买家
2015年底，苏州市的曹先生经中介公司介绍，看中了王先生所有的一套两百多平方米的房屋，协商确定后，日，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元，并约定王先生应于日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。但是日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨到了392万余元。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。
法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）。 本组稿件由华商报记者 马群 杨平 采写
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买了二手房，通过中介签了买卖合同，但是对方毁约不肯过户，怎么办？现在已经付对方三十万了
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二手房经纪人
这种情况是属于卖方违约，那么可以起诉卖方，由于你已经支付了30万首付，但是卖家不肯过户，卖方违约应该按照合同赔偿。如不肯，可以直接起诉解决
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
贷款已经批过的情况下，已经付了房东首付.这种情况下3天内房东不履行过户协议属于卖方违约，先通过中介方通知卖方过户，双方协议过户时间，恶意不履行约定过户，直接直接按照买卖合同起诉卖方，由于你已经支付了30万首付，但是卖家不肯过户，卖方违约应该按照合同赔偿。合同赔款按照两种其中一种赔付金额不超过房价的百分之十或者返还双倍的定金，如不肯，可以直接起诉解决 .
二手房经纪人
您好！您这种情况没什么好担心的，我也经历过两单这样的情况。都是把实际后果给上家讲清楚，上家考虑几天就过来过户了。实际情况是这样的：如果约定的过户期限到了但上家不配合过户，上家已经违反合同的甲方义务；此时，下家可以发催告函到上家的身份证地址（法院默认次日收到）；待催告函的最后过户期限到了以后，下家可以到法院起诉，诉求按合同过户，并追诉上家（甲方）违约责任，也就是每天总房价万分之五（三个月下来，像您这...
您好！您这种情况没什么好担心的，我也经历过两单这样的情况。都是把实际后果给上家讲清楚，上家考虑几天就过来过户了。实际情况是这样的：如果约定的过户期限到了但上家不配合过户，上家已经违反合同的甲方义务；此时，下家可以发催告函到上家的身份证地址（法院默认次日收到）；待催告函的最后过户期限到了以后，下家可以到法院起诉，诉求按合同过户，并追诉上家（甲方）违约责任，也就是每天总房价万分之五（三个月下来，像您这套房子也能收40万违约金，而且这违约金是银行直接划拨给您的）以及起诉费用、误工费用等。法院一般是按这样来判的。如果您同意违约，或者不得不接受甲方违约，违约金是协商的，买卖合同是以总房价的20%为基准的，但得根据您的实际损失来判断，您能列出多少损失，他就赔您多少损失。希望我的回答对您有用。
二手房经纪人
请问您 这套房首付一共多少？商业贷款走到哪个流程？如果首付已经付完，贷款正在审批需要时间等贷款放到房管局资金监管账户，才可以过户。
向法院申请继续履行合同，要求对方配合履行过户义务
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330新政后，全国各大城市的二手房交易量都出现了爆发，比新房交易量高出4倍多！面对如此火热的交易市场，新业主更要冷静买房，鉴于二手房一般已有一定的使用历史，新业主更要认真验收二手房屋。那么和验收新房相比，二手房验收有哪些需要特别注意的呢？二手房1 核实房屋产权情况使用性质：划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；小心福利房：福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突；产权所有人：卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人身份证核实；房屋状态：是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等；使用期限：如果使用权仅有40年，已使用十来年，如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平；2 了解历史情况了解原房主售卖房屋的原因，以及房屋在以往的使用历史中出现的问题，排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。3 房屋验收建筑结构验收：包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致；重点项目：“五漏一渗”，屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上；装修验收：检查基础装修，瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况；对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识，并落实到合同条款；设备情况：核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚；市政配套设施：打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否老化；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目观察；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；是否有供暖；小区环境和物业情况：如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。验收二手房墙壁4 物业交割核实费用缴纳情况，查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清，并至物业管理部门办理更名，不影响后续费用缴纳。5 房屋过户手续拟定合同：确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担，明确违约责任,当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生，所以和卖方要明确严格的违约责任。办理过户：到房管局办理买卖合同登记和过户；签署《房屋买卖合同》《房屋交接书》。拿钥匙：检查所收到的房门钥匙（建议立即更换），还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票（数据）等等是否完整；确定户口迁出：在卖方未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所，查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出，可根据买卖合同的约定追究卖家责任。小编建议大家在过户的时候千万不要轻信别人，也不要被中介的言语给忽悠。一定要找专门的机构去进行交易。确保自己的财产安全。
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