上海商铺投资小坑大坑不少 一铺养三代已成过去|商铺|记者|租金_新浪财经_新浪网
　　原标题：上海商铺投资有哪些坑
　　国际金融报记者 | 夏妍
　　曾几何，“一铺养三代”观念深入人心，一个临街铺头，月月收租，几代人不愁吃穿。
　　如今，在上海，投资商铺不但不再是稳赚不赔的买卖，而且投资过程中，陷阱丛生，投资者防不胜防。
　　《国际金融报》记者历时数月，跟踪采访了数位商铺投资人，有些在购买时掉进了坑，“无法拿回本金，也没办法拿回商铺”；有些买了商铺却不会打理，“女儿和女婿都在帮忙，现在一个铺子，养一代都难”。
　　小坑：
　　虚报使用面积
　　老陈，55岁，设计出身，小有积蓄，家在闵行区，准备找个离家不远的商业区盘个商铺，“老同学在长宁买了个商铺，几年翻了几番，特别划算。现在买房限购限贷，那就投资一个商铺，好歹当个房东，退休后能轻松点”。
　　花了三个月找寻商铺后，老陈告诉《国际金融报》记者，“彻底醒悟，美好的愿望正在远去。”
　　最开始的时候，老陈在网上找商铺。
　　登录各大中介网站，老陈最后选了古美路南方商城的一家旺铺。地段、价格、物业等各方面都不错，离自己家距离也不远，且店铺已经出租给商家，盘下来每个月收租就行了。
　　商铺建筑面积160平方米左右，网上挂牌价是930万元。“中介在电话里说，这套商铺年回报率6%以上，租金是一年48万元。”老陈决定亲自去看看，如果中意，便定下来。
　　到了现场，陈先生懵了。首先，商铺面积有“出入”，“报给我的是建筑面积160平方米，但是，使用面积小，基本上要打个对折。”
　　老陈愤怒之下，直接戳穿了中介的谎言。
　　中介倒也不推脱，“耿直”地告诉老陈，这个地段，这个位置，原本价格就很高，报价低是为了吸引客户来看。
　　“其实我也懂，这和租房中介性质差不多，价格太高，在网站上排位不会靠前”，但是有了这一出后，老陈心里不舒服，决定再去看看别的铺子，“货比三家再下手，比较可靠。”
　　老坑：
　　调高回报率
　　接下来将近两个月，老陈去了城隍庙、日月光中心、新天地等，不是价格太高，就是商业区氛围欠佳。
　　这么一折腾，周围的朋友同事知道老陈在看商铺，就有好心人帮忙。有个朋友告诉老陈，认识一个业主，因为儿子要结婚，想尽快把自己的一个老铺子脱手。
　　老陈一打听，七宝老街区，地段还不错，想看看对方的房产证。
　　“房产证上，面积是75平方米，店面宽度8米，开价380万元，租金一年30万，回报率接近8%。”对方告诉老陈，随着地价上升，未来租金还会涨，回本的时间不会很久。
　　老陈有些心动，想与老伴电话简单说一下，就定下来。
　　“说来也巧，老伴没接电话，刚好有位清洁工在附近打扫，就和他聊了聊，问问这里商铺生意怎么样。”老陈回忆，“对方说，这里的商铺生意看情况，有的生意一直挺好，有的一家店铺一个月换一家，街角那家，已经半年换了六家了，有两家没交租金连夜就跑路了。”
　　那位清洁工无意说出口的那家被“赖”租金的商铺，正是老陈正在看的那家。
　　“当时就有些阴谋论，是不是因为租金总要不到，才急着出手？”老陈向记者感叹，这次交易黄了后，对买商铺这个事情心灰意冷了。
　　一位专门给消费者维权的于律师告诉《国际金融报》记者，这几年接到很多案件，都是商铺购买者维权的，“这个市场欺诈手段很多，购房者大多被‘零首付’，‘回报率高于10%’这一类的噱头给蒙蔽了。最后发现不过是镜花水月一场空，铺子没买到，钱也打了水漂”。
　　于律师告诉记者，近期有个客户，在上海某个商业综合地区买了一个铺子，当时承诺的是回报率过8%，每月返租2万元，结果第一个月是两万，第二个月是一万，到了第三个月成了8000，“开发商的理由是招商方面不理想，只能降低收益率”。
　　“目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，因为今年零售业发展不好，可能更低，因此，如果回报率超过8%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大，风险越高。”于律师表示。
　　最大坑：
　　售后返租
　　老陈看商铺的过程中，遇到最大的坑是“售后返租”。
　　“很多商业中心项目，打着售后返租的名义，说是把租金从买商铺的钱中扣除，这样可以低价购入。”老陈告诉记者，“直觉告诉我，其中有诈，后来问了有专业知识的朋友，才知道，这基本是个大坑。”
　　老陈没有入坑，可是，张女士入坑了。
　　张女士告诉《国际金融报》记者，几年前，在上海世贸好安居认购过一间商铺20年使用权。
　　“当时说的是，前6年为甲方自营，每年按一定比例返还购房款，6年共返还50%的购房款，后14年由乙方自己管理并付甲方物业费即可。”张女士当时觉得这个项目挺划算，立刻签订购买合同。
　　“但是，一直等到去年，该商铺既未正常开业，也没有给付应该返回的租金。甚至没有任何人通知我这个事情。”张女士找到当初甲方的办公室，人去楼空，之前的世贸家具集团已经将该商铺转让给东贸虹桥古玩城。这意味着，张女士现在无法拿回本金，也没办法拿回商铺。
　　一位行业内人士对《国际金融报》记者介绍，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业，单价较低。返租模式分为短期返租和长期返租，短期返租一般为3—5年，“骗局确实很多，购房者会与房产开发企业签订一份商铺的预售或销售合同，同时购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但是，如果市场不好，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任。但是，往往第三方企业是个草台班子，没有实力进行赔偿，最后不过是关门大吉。”
　　盈利经：
　　一个铺子养一代都难
　　躲过了大大小小的坑，成功买入商铺，是否就一定能赚钱呢？记者采访了一位在浦东区某地铁站有店面的李先生。
　　一开始，李先生将铺面外租，“最早的租客卖服装，租金在一个月一万五。一年后，这家店经营不下去，换了租客，搞小吃。两年后，租客回老家了，随后，先后换了几个租客，都不长久，现在的租客开一家美甲店。”
　　李先生告诉记者，五年前购买的商铺，价格不是很高，100万元不到，现在每年15万的收入，再过几年就能回本了，“想过涨租金，但是，现在这个市场情况，涨了租金，租客会很难找，商铺空置各种费用需要我来补贴。”
　　“商铺本身的价值是在增长的，如果我卖掉，价格必然比五年前高很多。”李先生告诉记者，商铺投资还是要买得早，而且地段不能差，地铁口，人流量大，无论是出租还是转手，价格合适的话，不会太难。
　　地段好，人流量大，就真的能赚钱吗？
　　在城隍庙附近做小本生意的王阿姨，铺子是自己的，花了700万元，看中的是人流量大。
　　“生意一年不如一年。”王阿姨告诉记者，自从电商兴起，卖小工艺品的生意一落千丈，去年直接亏损。思考再三，决定把铺子卖了，赚个差价。“早知道当年投资房产了，投资商铺太不省心”。
　　“都说一铺养三代，老观念不行了，现在为了还贷款，女儿和女婿都在帮忙，现在一个铺子，养一代都难。”王阿姨对记者抱怨。
　　王阿姨告诉记者，有个老姐妹，一样在这里买了铺子，出租，结果生意不好做，租客拖了两个月租金了，人跑了，“都不知道怎么找回来，现在铺子还空在那里”。
　　临近地铁口的商铺，也不好打理。
　　金融区工作的白女士，早几年在浦东地铁6号线某站出口投资了一家商铺，“当时也是看中了它的地铁商业概念，而且地铁站的出口就是和我的商铺连接的。都说买了，闭着眼睛都能挣钱。”
　　“我当时头脑一热，就下手了，结果去年，商铺附近在大动工，在造其他的商业。我发现，商铺所在的位置人流虽然还可以，但是现在每月的租金才6500元。”白女士后悔当初没拿着这笔钱去投资住宅，前几天在挂牌转手，发现现在市场对商铺投资很冷淡，降了5万还是无人问津。
　　专家说：
　　社区商铺可以考虑
　　智云咨询合伙人李想告诉《国际金融报》记者，商铺投资这几年“虚火”已经降下来了。“一方面，电商冲击影响生意，另一方面，运营商经营存在问题”。
　　“从经济角度看，商铺投资必须要面临电商冲击，这意味着很多商业中心开始缩减，甚至有些商业中心出现招商引资困难、租户大片撤离的情况。”李想认为，投资商铺，肯定是要从地段以及未来发展潜能考虑，人流量、开发商实力等也很关键。
　　“如今实体零售行业规模普遍下滑，餐饮业、服装业都面临困境，尤其是中低端的服装品牌，很容易被电商模式取代。”李想告诉记者，“很多综合性商场都在走向没落，甚至在寻求强势的零售商合作。商铺投资这几年遇冷是肯定的。”
　　记者从业内了解到，受宏观经济形势影响，商业实体店客流下降明显，一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力，使得传统零售业总体表现低迷。成本过高导致租户退租情况越来越多。
　　李想建议，投资商铺，可以将眼光放在社区，在电商的冲击下，社区商铺以“家门口”的便利度存在，并没有受到太大的冲击，比传统百货活得还更加滋润，“就我所知，类似全家、快克等便利店，因其便利性，在小区写字楼等很受欢迎”。
　　此外，专门帮人做房产投资业务的房玲玲女士告诉《国际金融报》记者，无论何时，投资商铺最主要考虑两个问题——投资收益和投资风险，“就拿内铺来说，投资风险主要在于你没有房产证，签的合同只是认购协议，尤其是五证不齐全的项目，一个投资收益，开发商描绘的前景不能全部相信，很有可能是融资项目，最后返不下来租金，主要看这个项目是否能发展起来，可以说，你的收益，捏在开发商手里。投资风险，除了开发商的实力之外，还有是你投资的商铺领域，尽量避开电商冲击严重的领域，同时，有的商业物业体量相对过剩，以同质重复粗放的商业模式为主，部分项目缺乏核心竞争力和可持续性，这些投资者要谨慎再谨慎。
责任编辑：杨帆 SF034怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理？请有经验的人来看看_百度知道
怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理？请有经验的人来看看
我这边有条老牌的美食一条街，据我了解的情况，260平米上下两层的租金是17万一年，有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年，有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万，20平小店4万一年。从这些看来请您分析一下，目前有个整一楼350平，门脸...
以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。
我有更好的答案
　　你好，我是房地产策划师，传授你商铺租金估算的算术平均法。这方法开肯德基、麦当劳也是这么精确的计算，保你做生意运筹帷幄之中，决胜千里之外。　　首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。　　针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：　　步骤一：计算出商铺单平米日租金　　A铺（260平米上下两层的租金是17万一年）　　B铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）　　C铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）　　D铺（20平小店4万一年）　　E铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）　　则如：A铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天　　则数据如下：　　A铺：1.79元/平米/天　　B铺：2.32元/平米/天　　C铺：1.25元元/平米/天　　D铺：5.48元/平米/天　　步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分　　（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）　　分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。　　务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。　　如：　　A铺分数 = 客流量 7分 + 周边环境 5分 + 商铺品质 5分 + 空间结构合理性 8分 = 25分　　同样的打分方法，比如最后得出如下结果：　　A铺分数 = 25分　　B铺分数 = 29分　　C铺分数 = 27分　　D铺分数 = 22分　　E铺分数 = 26分 （即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）　　步骤三：计算各参考商铺的租价系数　　接上示意：　　A铺
1.79元/平米/天　　B铺
2.32元/平米/天　　C铺
1.25元/平米/天　　D铺
5.48元/平米/天　　E铺
元/平米/天　　接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，　　则如：　　A铺系数 = 1.79元/平米/天
0.0716　　B铺系数 = 2.32元/平米/天
0.08　　C铺系数 = 1.25元/平米/天
0.0463　　D铺系数 = 5.48元/平米/天
0.249　　步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度　　注意：　　即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100%
！ 这是一种影响因素修正的方法。　　如果嫌麻烦，那你就把A、B、C、D四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。　　出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。　　则如：　　A铺 50%影响　　B铺 25%影响　　C铺 20%影响　　D铺 5%
影响　　用各铺的系数 乘以 各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。　　则：　　综合系数 = A铺 0.0716 X 50% + B铺 0.08 X 25% + C铺 0.0463 X 20% + D铺 0.249 X 5%　　= 0.07751　　步骤五：用综合系数 乘以 你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。　　道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“X”的最简单的方程式。　　为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：　　9 ÷ 3 = 81 ÷ X　　则：X = 3　　最后，你要租的商铺的单平米日租金价 = 综合系数 0.07751 X E铺（你的商铺）的分数 26分　　即：0.07751 X 26 = 2.015 元/平米/天　　也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015 元/平米/天　　年租金 =
2.015 元/平米/天 X 350平米 X 365天 = 257449元/年　　也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。　　注意：　　你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”　　你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。　　我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。　　如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：　　按30桌，人均消费40元计算　　每年营业额约 = 30桌 X 每桌平均人数 X 40元 X 每天平均桌循环次数（保守估计） X 365天　　或：　　每年营业额约 = 40元 X 平均每天接待人数（保守估计） X 365天　　得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。
采纳率：100%
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