安置房买卖合同要公证吗_拆迁安置房买卖合同风险和规避方法
安置房买卖合同要公证吗
一、 安置房买卖合同要公证吗
　　安置房在市场上的价格相对于商品房是要便宜很多，所以在进行安置房买卖的时候，很多买房的就想问安置房买卖合同需要公证吗？
　　一、安置房买卖合同需要公证吗
　　安置房买卖根据自身情况，可以自行决定是否需要公证，但实际中大多数时候是没有公证的，因为公证是比较麻烦的。
　　公证了，可以防反悔或加价。凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。
　　而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。
　　房屋买卖合同便是属于这种类型。因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。
　　二、房屋买卖合同公证需要的材料
　　1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书；
　　2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；
　　3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；
　　4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；
　　5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件。
二、 拆迁安置房买卖合同风险和规避方法
　　拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为拆迁房安置的对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受到法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。拆迁安置房的买卖区别与一般商品房的买卖，买房人在签订买卖合同之后，无法在房产登记中心进行预告登记。一旦买房人支付了购房款，今后是否能够顺利取得房屋则在很大程度上取决于卖方人的配合。
　　通过对现有相关判决的分析和归纳，笔者认为，对于拆迁安置房的买卖，一般存在以下相关风险及纠纷：
　　1. 因未拿到房产证而面临房屋买卖合同被判决无效的风险。
　　拆迁安置房买卖合同签订时，卖房人尚未拿到房产证及土地使用权证，买房人为以较低的价格获得该房产而甘愿冒风险。双方同意，待合同签订且支付购房款之后，一旦卖房人拿到房产证，将无条件配合买房人办理过户手续。在支付购房款之后至卖房人拿到房产证的这段期间，由于房价的上涨，卖房人可能会再将该房屋出卖给第三人，或者卖房人以房屋买卖时不具备房屋买卖条件而申请法院解除合同。此时，由于卖房人尚未领取房产证，且该房屋属于政策性拆迁安置房，法院会予以判定房屋买卖合同无效，卖方向买方返还购房款及相应的利息。
　　2. 因未约定卖方初次领取房产证费用由谁承担而扯皮的风险。
　　拆迁安置房买卖合同签订时，双方对就今后卖方初次领取房产证的相关费用未做明确约定，致使在今后卖方以需再支付初次领取房产证费用的理由拒绝配合买方办理房屋过户手续。有些买方为了保障能够顺利过户，不得不替卖方垫付初次领取房产证的费用。
　　3. 因房屋买卖确定的房屋位置与售房人实际获得的房屋位置不一致而被判决合同无效的风险。
　　拆迁安置房买卖合同签订时，虽然双方已在合同中明确约定了所购房屋的位置，房屋的购买价格，以及卖方一旦拿到房产证应该在合理期限内尽快配合买方办理房屋过户的手续等约定，但是因为拆迁安置房相对于商品房，具有一定的不确定性。如房屋买卖合同签订时，双方约定的房屋位置可能在实际领取房产证时发生了变化，那么此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由，向法院申请合同无效。买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏需要承担一定的不利后果。
　　4. 因卖方无理拒绝配合过户而产生无法过户的风险。
　　拆迁安置房买卖合同签订后，买方已经按照约定将购房款全部支付给卖方，待卖方拿到房产证之后，卖法考虑到此时房屋的价格已经大幅上涨，此时会找各种借口拖延配合买方办理过户手续。由于办理房屋过户手续必须买卖双方亲自到场，如卖方无法到场，买方也无法办理过户手续。
　　5. 因双方并未签订书面拆迁房买卖合同而导致合同并未成立的风险。
　　双方仅以口头形式约定拆迁安置房的买卖，并未签订书面合同。即使买方已经向卖方支付了全部的购房款，因为双方并未就特定房屋的买卖订立书面合同，那么买方很难通过法律途径要求卖方将房屋过户给他。法院会以双方并未签订合同为理由，判决驳回买方的诉讼请求，仅仅判决要求卖方将当初收取买方的购房款返还给买方。
　　6. 因售房人并无出售房屋资格而导致买卖合同被判决无效的风险。
　　拆迁安置房买卖合同已经签订，买方已经根据约定将购房款全部支付给卖方，卖方也答应今后会配合买方办理房屋过户手续，但是由于卖方并非是所售房屋的唯一合法所有权人，该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。
　　笔者以上所罗列的争议及纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷，但是至少有一点可以确认的是，买方购买拆迁安置房存在一定的风险。
　　为此，为了规避此类风险，笔者通过参考相关判例归纳出以下措施，供大家予以参考。
　　1. 一定要签订书面合同。
　　对于拆迁安置房的买卖，双方务必签订书面的买卖合同。最好的办法是在卖方所在的村委会相关工作人员的见证下签订合同。
　　2. 一定要确保所购房屋的真实性，属于清洁所有权。
　　在签订合同之前，买方需要对卖方所售房屋的情况进行核查，核查卖方是否对该房屋拥有所有权，该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权，卖方是否已经将房屋出租给其他人等等。同时，买方可以要求在买卖合同订立，卖方必须对其所售房屋的真实性及干净权利予以保证；如有违反，卖方必须承担买方全部损失，包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销，买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。
　　3. 在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担。
　　为保障将来房屋能够顺利过户以及明确过户的费用承担问题，买方可以要求在合同中订立该类的条款，如：卖方必须协助买方办理房产过户手续，办理产权过户手续的费用由买方承担。如果卖方有能力在第一次办产权证时，直接办到买方名下，费用由买方承担；如果卖方无能力直接办买方的产权证，必须办理卖方的产权证后，再办理过户手续，办理卖方产权证的费用由卖方承担，办理过户手续费用由买方承担。
　　4. 通过约定违约金或预先留置部分购房款以确保将来合同能顺利履行。
　　对于卖方拒绝协助买方办理房屋过户手续问题，买方可以事先约定，对于购房款，买方可以预留一定的比例，待卖方协助其办理完过户手续之后再予以支付，建议所预留的部分可以为所购房屋售价的5%-10%。
　　5. 要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。
　　为确保签订拆迁安置房的卖方具有买卖房屋的唯一资格，条件许可的话，买方可以要求包括卖方在内的近亲属在买卖合同见证人一栏予以签字确认，表示对该房屋的买卖予以知晓并同意。
　　以上提供的指导建议并不足以规避拆迁安置房买卖的风险，各位可以结合现实生活中所遇到的问题总结出更好的办法予以规避，争取通过签约前的调查、签约时的冷静仔细具体的约定、签约后的积极维权等方式，维护自己的合法权益。一旦无法通过协商方式解决的纠纷，就需要考虑是否通过法律途径寻求保护。对于房产这类的典型不动产，唯有在不动产登记部门进行登记确认的，才是在法律上真正属于自己的财产。
三、 拆迁安置房买卖合同效力如何认定
　　随之城市化进程的加快，越来越多的拆迁安置房出现。对于拆迁安置房的上市买卖是很多人都不了解的规定。买卖拆迁安置房是不是合法有效的？对于拆迁安置房买卖合同的效力又怎么认定？
　　拆迁安置房买卖合同效力认定
　　依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。
　　实践中，购房者未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”
　　《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。
　　实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。
　　综上所述，买卖双方签订的《房屋买卖协议》有效，根据我国合同法的有关规定，买房可以要求卖方继续履行协议，协助办理房屋产权过户手续，或者退房并承担相应的违约责任。
四、 安置房买卖合同有效吗
　　拆迁安置房屋买卖时，因为尚未领取房产证，无法及时办理产权过户手续，这就为日后纠纷产生留下隐患，而加上房价飞涨，不断出现卖房人变卦，买房人起诉的情况。那么，拆迁安置房屋买卖合同效力如何认定呢？
　　【案例分析】
　　张某与李某、吴某于2010年5月签订《拆迁安置房屋买卖合同》，约定李某、吴某自愿将坐落上海市浦东新区某路某弄某号某室拆迁安置房屋转让给原告，建筑面积90平方米，价格为100万元；张某按约通过银行转账支付李某、吴某房款，李某、吴某出具收条并捺印，同时将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、物业管理费发票、维修基金、有线电视初装费、燃气设施安装费等材料交给原告。同时，双方签署房屋交接书，张某入住系争房屋。后2013年年底张某联系办理房地产权证时，李某、吴某却称当初是向张某借款100万元，拆迁安置房屋买卖合同也是被逼签的，只是作为担保，因为房屋尚未办理房产证，便向他们提供动拆迁协议、电费、燃气费、水费等各种交费证明原件。而其他被安置的三个人表示拆迁分得多套房屋，该套只是同小区其中一套，又称拆迁事宜一直系李某、吴某办理，出售的事情没有经过他们的同意。现张某主张协助办理过户义务，而李某等人起诉张某要求法院确认购房合同无效，返回房屋。
　　【法院判决】
　　法院认为拆迁安置房屋买卖合同依法有效，支持张某诉求，判决协助办理过户手续，驳回了李某等人的诉求。
　　【律师分析】
　　拆迁安置房屋买卖时，因为尚未领取房产证，无法及时办理产权过户手续，这就为日后纠纷产生留下隐患，而加上房价飞涨，不断出现卖房人变卦，买房人起诉的情况。就本案而言，争议焦点主要有以下几点：
　　一、拆迁安置房屋买卖合同是否有效？
　　本案中张某与李某、吴某签订的拆迁安置房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。认定合同效力应按照《合同法》第五十二条的规定，而上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押的政策不属于法律、行政法规的强制性规定。另外，即使未办理登记手续，但这不影响合同的效力。
　　二、因借款被逼签订房屋买卖合同作为担保是否有效？
　　本案中借款事宜没有证据证明，且也没有被胁迫的证据。对其主张的事实，无法提供证据证明，应承担不利的后果。而与之相反张某却有签订拆迁安置房屋买卖合同，支付房款银行转账记录，又有出具收据，并实际交付占有使用，持有拆迁安置房的原始材料，这一系列的证据形成完整的证据链，足以说明拆迁安置房买卖的事实。
　　三、未经其他安置对象同意出售是否有效？
　　如果明知拆迁安置房出售后二年内不提起异议，那么应该视为已经默认同意。况且作为拆迁安置的重大事项，作为家庭成员应该有商有量，应该对自己的切身利益尽心对待义务。其他安置对象长时间的不实地查看，不闻不问，放任不管分得的拆迁安置房屋，另外其他安置对象分得同小区房屋已经实际入住，不可能不关注到系争房屋已经出售的事情。而直到张某主张过户义务时，才主张不知情，显然也不符合常理。由此推断其是知情且同意出售的。
五、 新农村安置房能买卖吗
　　当时，国家正在加强新农村缔造，假如农村宅基地房子被拆迁的，国家需求给予安置房处理拆迁安顿。那么，新农村安置房能买卖吗？
　　一、新农村安置房能买卖吗？
　　拆迁安置房子通常分为两大类：一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。另一类是因房产开发等要素而动拆迁，动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。拆迁安置房子的土地是划拨的，因而与采购的正常商品房(商品房开发，开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证，能够进行上市买卖，无房产证卖方将无权对房子进行处置，相同也不能享用房子带来的利益，关于买房来说，也不能有用的防止一房两卖的项目。
　　1、首要是看土地证性质是国有仍是团体；是否能上市买卖；能上市是能够买的；不能上市买卖则是小产权房；由所以拆迁户安置房是政府补助给当事人的， 所以必需是当事人才干办到房产证；通常都比较长时间才干办下来!拆迁户安置房要5年才干上市买卖的；故要5年今后才干过户并且要补完国有地税；假如你必定 要的话最佳找个律师给你合同约好!
　　2、拆迁户安置房相对商品房要廉价点；可是有必定的危险!过户的费用和商品房过户费用一样!仅仅要补完国有地税!!这个你们能够约好由卖主来交!
　　3、安置房除当事人外其它人不能代款!
　　4、现在的方针是，出售满五年的住所不必交营业税，可是出售满五年非仅有的住所是要交差额20%的自己所得税的，别的，现在的方针规则，拆迁安置房初次上市还要交3%的土地出让金。
　　二、拆迁安置房如何过户？
　　依据相关法规及方针的规则拆迁安置房子通常分为两大类：一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。依照有关方面的规则，被安顿人获得这种配套商品房的，房子产权归于自己一切，但在获得一切权的5年以内不能上市买卖。另一类是因房产开发等要素而动拆迁，动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和通常的商品房比较没有什么差异，归于被安顿人的私有财产，没有转让期限的限制，能够自在上市买卖。拆迁安置房子的土地是划拨的，因而与采购的正常商品房(商品房开发，开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证，能够进行上市买卖，无房产证卖方将无权对房子进行处置，相同也不能享用房子带来的利益，关于买房来说，也不能有用的防止一房两卖的项目。
　　三、房产证下来今后，安置房能够过户吗？
　　本来假如着急过户能够处理赠予或许承继，只需交纳契税。假如不急于过户，能够等证过五年后处理正常过户，也是交纳契税。(证不满五年正常过户有高税)。首要触及一个疑问，赠予或许承继过户后再买卖该房，有高税。而正常过户后，买卖该房子证满五年可免税。
六、 安置房买卖需要注意哪些问题
　　在拆迁的时候，一般都会有安置房给拆迁户进行买卖，那么安置房买卖需要注意哪些问题呢？安置房买卖合同是否有效？
　　一、什么是安置房
　　安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
　　二、安置房买卖需要注意的问题
　　1、明确安置房的性质
　　对于安置房的买卖，一定要查明“五证”是否齐全。一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。
　　2、办理公证手续
　　办理公证手续，是对于买卖安置房的一种保证，以免日收出现纠纷。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。
　　3、合同的内容要明确
　　买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据民法通则及合同法的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
　　三、安置房买卖合同是否有效
　　1、可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证，凭着也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。
　　2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。对买卖有专门的法律解答和法院判决实例。
　　3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。
　　任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。买房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通晓，一个条文，一个用词，一个条款都有可能造成以后的麻烦，与其等到法院诉讼才找律师，不如买卖房屋是就聘请律师把关。避免以后的风险，比较陪购费用和比较起来差别还是比较大的。
　　以上，就是法律快车小编为大家整理的关于安置房买卖需要注意的问题的相关内容，想要了解更多关于安置房买卖的法律知识，可以在法律快车网站上咨询专业的律师。
（责任编辑：范小凤）
七、 伪造拆迁安置房买卖合同诈骗六十万
　　百元“萝卜公章”诈骗60万元
　　男子伪造拆迁安置房买卖合同 谎称卖房骗朋友 获刑10年半
　　北京男子秦某用一份房屋买卖合同从朋友郭某处骗得60万元，而合同约定的房屋根本不属于秦某。为了让郭某相信自己，秦某还特意提前在复印店自制了一份《拆迁安置房买卖合同》。记者昨天从市一中院获悉，秦某因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑10年半。
　　到打字店做假合同
　　1981年出生的秦某是大兴区黄村镇人。检方指控其日，在北京市大兴区黄村镇，利用其伪造的拆迁安置房买卖合同骗取被害人郭某信任，后与其签订房屋买卖合同，骗得人民币60万元后逃匿。经被害人报案，被告人秦某被重庆市公安机关抓获归案。
　　开庭审理时，秦某并不承认自己存在诈骗行为，声称自己同郭某之间是借贷纠纷，且自己只向郭某借了40万元，算上利息共60万元。
　　但秦某到案后曾在公安机关供述，自己“因为还不上钱，就想做个假房产，把房子抵押给他。”于是秦某告诉郭某说自己在大兴城镇建设综合开发集团公司开发的康庄项目中有一套回迁房，想抵给郭某。2010年11月份，秦某到黄村的一个打字复印店做了一份假的《拆迁安置房买卖合同》，并通过路边小广告找了一个做公章的，花了100元做了一个“北京市大兴城镇建设综合开发集团公司”的公章。
　　签卖房协议骗60万
　　准备就绪后，秦某将郭某约出来，把假的《拆迁安置房买卖合同》给了郭某，并同郭某签订了一份《房屋买卖合同》。对于这份合同，秦某解释称郭某打算让秦某拿这份房子做抵押，如果他还不上钱，房子就给郭某。
　　但被害人郭某则表示，其根本就没有借钱给秦某。2010年10月份，其通过朋友认识了秦某，秦某便称自己想出手一套拆迁安置房，价格比商品房便宜。随后，秦某给其看了一份《拆迁安置房买卖合同》，这让其确信秦某确实有一套安置房，便与秦某签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定房子的价格是人民币60万元，同时需交纳首付款25万元。合同签订完，郭某便去银行给秦某转账了25万元，随后又分两次将60万元给了秦某。
　　郭某付完款后就等房子下来。然而2011年9月份，郭某就联系不上秦某了，去秦某家也没找到。感到事有蹊跷的郭某拿着秦某给的《拆迁安置房买卖合同》到北京市大兴城镇建设综合开发集团公司查询后得知，这份合同是伪造的。郭某发现被骗后向公安机关报案。
　　日，秦某在重庆被警方抓获。其承认自己名下并没有这套房屋，合同上的单元门号是其随便写的。
　　系购房款而非借款
　　一审法院认为，秦某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物后逃匿，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应予惩处。最终以合同诈骗罪，判处秦某有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币11000元。同时继续追缴秦某违法所得人民币60万元，发还被害人郭某。
　　判决作出后，秦某不服提出上诉，表示被害人郭某在和其签订房屋买卖合同后即已经发现《拆迁安置房买卖合同》是伪造的，因此郭某给其转账的钱均系借款，与购房无关。
　　一中院审理后认为，根据在案的证据、证人证言等都证明秦某及郭某所签购房合同约定的房屋价格为人民币60万元，与郭某支付秦某的人民币60万元能够对应，因此能够确认郭某支付的人民币60万元系购房款而非借款。
　　法院未采纳秦某的意见，终审判决驳回上诉，维持原判。
席芳平律师
可以。待卖房人办理房屋所有权证后按照正常商品房买卖即可，应当签订书面房屋买卖合同，详细约定双方权利义务及违约责任，如办理...
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生活实施家
你想的太简单了，没有房产证的房子，公证处是不给做公证的，只有在房管局登记备案过，有房产证的房子，公证处能查到的情况下，才给做公证呢。你们这种情况，只能草签买卖协议，并发生一点定金，有了房产证以后，再签正式的买卖合同。
已经在房产局备案过了
虽然备案了，但是公证处做公证是有法律要求的，必须有房产证。不是说开发商有正规手续就给办，有合同就给办，也不是在建委备案了就给办。
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房产证没有办下来公证处是不可能办理公证的
因为没有房产证公证处是没有一个依据来办理
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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
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在民间借贷中，债权人一般都会要求债务人提供担保（抵押，保证等），也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的，即让债务人公证委托第三人（一般是债权人的亲朋好友）出售债务人的房屋。这样，在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。
卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚：1、此房屋买卖非其真实意思表示：此房屋买卖的背景是民间借贷（可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明），委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权，卖房人（民间借贷债务人）作此委托公证并无出售房屋的意思【可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明：委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的债权人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房、房价明显偏低（低于市场价的70%）、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等】；2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益：房价明显低于市场价（低于市场价的70%）等。
卖房人（民间借贷债务人）也要找到恰当的主张合同无效的法律依据：1、无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】。2、非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。3、“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”
被委托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低【低于市场价的70%，法律依据为《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”（证明被委托人与第三人恶意串通），就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件）。
买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效，需分别从自己的角度选择恰当的事实依据：1、买房人主张合同有效的依据：买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；2、民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据：民间借贷债权合法有效、债务人（卖房人）未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了债务人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（如有剩余已转账给债务人）等等。
附戴A与王A房屋买卖合同纠纷案
案情简介：(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下，建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行，债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日，出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》，约定借款金额为70万元，月息1.7%，借款期限为2个月，自2007年8月至2007年10月，逾期利息按每日5&计算；乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，丙方作为共有人对此抵押表示同意，并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》，委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》，委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日，王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押，他项权利人为曹A，债权金额为70万元，该抵押于2008年5月16日注销。
2008年5月10日，王A、沈A、王B又向曹A出具收条，收条上载明：今收到曹A首次买房款96万元整，余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日，王A、沈A、王B签署《委托书》，委托李A为代理人，有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜，委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》，借款期限为5天，自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议，协商不成时，应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。
2008年10月17日，李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定，买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元，2008年10月25日前支付第一笔房款52万元，过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月，戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》，贷款金额为131万元，期限为360个月，戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日，系争房屋产权过户至戴A名下。2010年，王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼，要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。
(二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下：2007年8月22日，沈A账户内存入43.1万元；8月23日，王A账户内存入6.6万元。王A表示，曹A除了支付上述两笔钱款外，还给付现金9万元，合计58.7万元，其余作为利息曹A并未实际支付，目前已归还借款8.5万元，但无证据提供。曹A则认为，其实际支付王A70万元，王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下：2008年4月28日、5月7日、5月9日，曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元，合计98万元；2008年5月6日，曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示，由于担心系争房屋被抵债，应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款，与本案无关。王A否认收到96万元，表示因70万元未还清，应曹A的要求书写了96万元的收条，96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元，则与曹A的债务全部结清。李A则表示，曹A支付96万元时其在场，但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下：2008年10月21日，戴A帐户内存入52万元；同日，戴A帐户内取出52万元；李A帐户内存入52万元；2008年10月24日、10月27日，李A账户内共计取出52万元；2008年12月9日，贷款131万元打入李A账户；12月10日，李A账户内取出131万元。戴A表示，52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外，5万元定金以现金方式支付给李A，至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况：2008年11月3日，李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金；2008年11月4日，戴A母亲曹B账户内取出13.8万元，存入戴A账户内(手续由曹A办理)；2008年11月5日，戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码，并留有曹A手机号码)。戴A表示，当时委托李A办理相关手续，故将身份证和银行卡交予李A，李A未经戴A同意，从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。 原审法院另查明，2009年8月12日，戴A诉至法院，要求王A、沈A、王B迁出系争房屋，后撤回起诉。 原审审理中，法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试，曹A表示拒绝接受该心理测试。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系：即王A与曹A之间的债权债务关系；王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系；王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实，就本案的争议焦点分述如下： 1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先，该70万元借款办理公证后，王A与沈A账户内有大额资金进帐，王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条；其二，王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款，只是对于以现金支付的借款金额有异议，该异议在有大额银行资金进帐且王A、沈A、王B书写过收条的情况下，难以采信，故可认定实际借款即为70万元；其三，王A未提供已归还8.5万元的证据，对该节事实不予采纳；其四，70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍，王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上，原审法院认为，曹A实际支付给王A借款70万元，王A并未归还，该借款未构成高利贷。 2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条，现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形，尤其是大笔金额的交易，不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条，但根据曹A的存取款记录，2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元，但在2008年5月6日曹A又存入45万元，存取款相抵，曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次，在借款70万元及5万元时，曹A与王A均办理了公证手续，但在支付金额更大的96万元时，却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张，不符合当事人的交易习惯。其三，如曹A确实支付了96万元的买房款，在此之后再支付的5万元也应为买房款，但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同，不符合常理。其四，如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款)，其前后三次已支付了171万元，在支付了超过90%房款的情况下，曹A却不签订房屋买卖合同，此举有违正常的买卖程序。其五，曹A拒绝接受心理测试，应当承担举证不能的后果。综上，王A、沈A、王B关于96万元未收取的陈述可信度高于曹A，故难以认定曹A实际支付过上述96万元买房款。 3、李A将188万元房款交予曹A是否得到王A的授权。根据李A的帐目反映，2008年10月24日、10月27日、12月10日，李A账户内共计取出183万元。李A表示，按王A的口头指示，将上述183万元及之前收取的5万元定金，共计188万元交予曹A。曹A对此表示认可，并认可与王A、沈A、王B之间的债务全部结清。王A否认委托李A将房款交予曹A，鉴于李A未能提供王A授权的证据，故原审法院认定李A将188万元房款交予曹A的行为未得到王A的授权。 4、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A签订的房屋买卖合同是否有效。首先，戴A是否是真正的购房人。李A在审理中表示，涉案房屋实际是曹A购买，曹A介绍戴A前来购房，并确定房价为188万元，再结合首付款52万元实际由曹A支付一节，可以得出戴A并非真正的购房人，实际上是曹A意欲通过戴A的名义进行房屋买卖，从而达到以房抵债的目的。其次，王A卖房是否是其真实意思表示的问题。王A即便有出售系争房屋以还债的意思，也是以合理的对价出让系争房屋，而不是以系争房屋抵消70万元的借款。即便2008年5月30日的5万元借款有效，在王A仅借款75万元的情况下，却要以价值188万元的房屋去抵债，显然并非王A的真实意思表示。系争房屋的买卖非双方的真实意思表示，也未支付合理对价，买卖合同应属无效。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王A、沈A、王B要求将系争房屋产权恢复至其名下，并无不妥，可予准许。房款188万元，其中52万元由曹A出资，李A已给付曹A，故该部分无须再返还，其余的136万元由曹A返还给戴A。王A名下的两笔中国民生银行贷款最终由曹A支付，王A、沈A、王B应返还曹A21.8万元。鉴于70万元与5万元的借款，与本案系不同的法律关系，权利人可另行依法主张。原审法院据此判决：一、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A于2008年10月17日就上海市沪太路941弄4号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、戴A应于判决生效之日起十五日内负责注销设立在上址房屋上的抵押权登记，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务；三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内，戴A应协助王A、沈A、王B办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为王A、沈A、王B(相关费用由王A、沈A、王B与戴A按国家规定各自承担)；四、曹A应于判决生效之日起十日内返还戴A136万元；五、王A、沈A、王B应于判决生效之日起十日内归还曹A21.8万元。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第42号】本院认为，根据查明的事实，本案中王A的确曾经出具过书面的《委托书》，委托李A出售系争房屋。但王A与李A均陈述，在签署《委托书》时，就委托出售系争房屋的价格并未作出明确的约定。此外，正常的房屋买卖应由买卖双方进行价格的协商，而李A代表王A、沈A、王B将系争房屋出售时，并未与买受人就系争房屋的价格予以协商，而是曹A确定买受人为戴A并确定房款的金额，这显然不符合常理。原审法院据此认定系争房屋的买卖非双方的真实意思表示，且未支付合理的对价，符合法律规定，本院予以维持。戴A认为双方买卖合同应为有效，无事实依据，本院不予采纳。至于王A与曹A之间的借款纠纷，王A表示其仅收到58.7万元；而曹A则认为王A于2007年8月收到70万元，2008年5月10日收到96万元；鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，故双方对借款的争议可由权利人另行主张，本案对此不做认定。原审法院认定系争房屋的买卖无效后，由戴A协助注销抵押登记、配合办理过户手续以及曹A返还戴A房款，王A、沈A、王B返还曹A房款，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币21,720元，由上诉人戴A负担10,860元，由上诉人曹A负担10,860元。 本判决为终审判决。
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房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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