网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎_网易财经
网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
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在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日，机构惹下的？背景一房二卖 房主被判无期2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。诉讼没及时网签 要中介赔偿损失虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。据悉，本案将于近日开庭审理。第三方律师观点网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244法条链接一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）今日我坐堂赵鸿江律师北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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&首付交了，房贷没批下来，怎么办？
首付交了，房贷没批下来，怎么办？
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人生最伤心的事，莫过于相中了自己想要的房子成果房贷没批下来，成果只能眼睁睁的看着房子从自己手中溜走了，许多人都只要摇头抛弃了，其实在许多状况下我们仍是能够经过一些方法来进行弥补的。首要我们需求知道为什么没有批下来。房贷未能批阅经过?1.我们购房者本身存在问题，你的征信存在污点，供给的资料不全或许不真实，在银行的信誉记载欠好等。2.开发商手续不全，如敞开商不具备房子的出售条件，没有预售许可证，这样银行也是不会供给借款批阅的，如果查清属实是这个状况的话，有权要求敞开商交还首付定金。3.如果上述问题都没有，却仍是未能批阅下来，那么有可能是这段时刻有方针正在进行调整，或许银行有做调整导致借款未能经过批阅，那么能够经过和敞开商洽谈推迟买卖时刻，或许举证自己无力买房，也是能够经过这样方法来要求敞开商交还首付的。借款批阅不下来怎么办?1.能够自行去银行和银行的事务专员进行交流，得到为什么借款批阅不下来的精确原因，然后对应的进行弥补，如信誉问题，征信等，能够经过减少借款的金额，再次向银行提交请求借款，这样批阅下来的可能性就大了许多，可是这种方法必需要添加你的首付。2.如果这家银行不可，那我们还能够换一家银行，究竟银行那么多，总有一家能够经过，何须在一棵树上吊死呢。3.寻觅担保公司，这就是下下策了，这种方法一般都是由于本身存在很大的问题，资格非常的欠好，在银行那里的信誉，征信都存在问题;并且你又不想抛弃房子的话，那么你就能够去找担保公司，可是寻觅担保公司的话进行借款的流程费用会高许多，并且还需求向担保公司供给担保费和利息费等。怎么才干退回首付款?1.一般来说不能贷到款许多人都会选择抛弃，可是签定了合同付了首付如果抛弃的话就会呈现违约，并且违约就会产生违约金。那么我们怎么办?我们能够经过和上家进行洽谈，免除合约并且不需求赔偿违约金，或许赔偿少部分的违约金。2.一般来说如果银行没有清晰驳回你的借款批阅，在规则时刻内是不会构成违约的。可是自己存在问题那也是没方法的工作。怎么避免这些问题呢?1.在跋涉购房之前我们要对自己做一个具体的了解。2.首要就是个人信誉，征信，有无其他的借款等3.在进行合同签定的时候约好，如果借款未能批阅经过，能够免除合约。4.在进行购房之前，能够先去银行问询，了解本身的资格和银行现在的方针点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP购房，您需要一位置业管家№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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&房子定了首付交了贷款批不下来还能要回首付吗？
房子定了首付交了贷款批不下来还能要回首付吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
随着调控步步升级，现在贷款也在收紧，利率上浮，甚至有的银行都不放贷款了。很多人会问首付交了，贷款批不下来，还能要回吗？
1.开发商的问题 如果开发商不具备房屋销售条件，例如没有预售许可证或销售不具备使用条件的现房等，银行是不会批贷款的。如果是这种情况，就是开发商的问题，那么购房者可以要求开发商退还首付或定金，甚至是利息损失。 2.购房者的问题 如果是因为购房者自身提供给银行的资料信息不真实或是信用记录不好，造成银行不批贷款，那么此时就是购房者违约了。 3.并非买卖双方的问题 如果银行没批贷款是因为政府的相关政策或是银行的变化导致的。那么此时购房者可以跟开发商协商，如果协商不成那就看看合同上是否有相关规定。如果还是没有，那么购房者可以起诉并举证自己确实无力购房，并无过错，那么此时就可以要求开发商退回首付和定金。 贷款批不下怎么办？
名列前茅招：补救贷款 首先，可以找银行业务员沟通，了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。 第2招：换家银行 俗话说：鸡蛋不能放在同一个篮子里。申请房贷也是同样的道理。如果名列前茅家银行迟迟不给回话，不妨换个银行。不同的银行对贷款条件的规定和审核均不同，说不定同样的条件在其他银行就过了哦！ 第三招：找担保公司 如果你的资质确实不太好，但又特别想买这套房子，可以找担保公司贷款。需要注意的是，涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外，还需要支付担保费、利息费等费用。 第四招：退回首付 这个问题大家都很关心，有的朋友想直接退首付款，那就只能跟业主协商一下了，主要是希望可以解除合同，达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金，具体的得看你们是怎么协商。 在签订买卖合同之前要跟中介及业主协商好，如果是因为银行没钱所以放款较慢的话就不算违约。而如果是因为自己的资信有问题的那你只得承担违约的责任了。因为现在的银行资金收得比较紧，所以对于商贷的放款就相对比较慢，而公积金贷款的放款是相当快的。 买房前你要注意什么？ 1、你有贷款资格吗？流水有没有问题，流水一般是你贷款还款额的一倍以上！征信有没有问题？有没有贷款没还清？有没有被限购？等等...... 2、尽量在合同中约定：如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款。 3、多问政策，多问银行！如果政策在收紧，很多银行都不房贷款了这时候也要十分的谨慎哦！ 买房是人生中的大事之一，贷款下不来也是有一定几率的，当真遇到了，千万不要慌，一步步来，什么都有解决的办法。
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二手房首付付了，贷款不批怎么办？
提示借贷有风险，选择需谨慎
二手房首付付了，贷款不批有什么解决办法：即使被拒，借款人也是可以再申请贷款的，不过要满足一定的条件。如果借款人是因为信用不良才被拒绝贷款的，那么即使再次申请，难度也会比较大。1、增加购房首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全，再向银行申请贷款。2、不同银行对贷款条件的规定不同，如果你在一家银行贷款被拒，那就可以再换一家银行试试。3、如果银行还是不同意的话，你可以找担保公司做担保后再申请贷款，通过专业的贷款中介递交材料的话，贷款门槛往往会降低，同时还可能增加贷款获批的几率。当然，在知道补救的方法后，你也得知道被拒的理由吧！这样也可以为广大买房群众提个醒，申请房贷前把“尾巴”处理好！房贷未通过的原因有哪些？1、有逾期还款记录在办理贷款时，借款人的个人信用报告是很重要的参考资料，如果该报告上显示借款人近期有逾期还款记录，那么贷款被拒的可能就很高了。不过，如果借款人的逾期次数少、金额小，还是有获贷的希望的，但贷款成数会被降低，贷款利率也会被提高。2、贷款资料不完整成功获贷的条件之一就是借款人提供的资料必须完整，因为如果借款人提供的资料不完整，同样会被银行拒贷。3、贷款资料不真实有些购房者担心因为自己收入不高导致贷款额度不高，因此就想到提交虚假资料，但若是被银行发现，贷款肯定会被拒，而且还有可能因此被列入“黑名单”。4、还款能力较弱是否成功贷款与借款人的还款能力有很大关系，如果借款人的还款能力不足，那么银行就需要承担较高风险，房贷被拒的几率也将增大。5、负债过高借款人的月供最好不要超过家庭月收入的百分之五十，若超出这个限度，贷款就可能会被拒，即使能够获贷，贷款额度也不高。
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通过中介买的二手房，有协议，首付已付完，银行贷款也批下来了。现在卖方要涨价，要不就各种理由不去房产局
通过中介买的二手房，有协议，首付已付完，银行贷款也批下来了。现在卖方要涨价，要不就各种理由不去房产局
提问者：wl0429***时间： 23:07:42地点：3个回答
您好，可以起诉维权，要求对方继续履行合同。
起诉维权要求履行合同。。。。
你好，协商无果，起诉。
答：你可以拿卖家当初的资料讨个说法，如果在广告中说到送柴房，那么就有虚假成分，这样对...
已帮助： 人
答：按合同的约定要求对方赔偿及继续履行合同，写好诉状，提交相关证据材料向法院起诉。你...
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答：你好，谨慎处理，存在风险。....
已帮助： 人
答：您好，需要经过诉讼，然后进行拍卖。价钱会据实核算。...
已帮助： 人
答：收受定金已经与买家达成意向，至于你与中介的矛盾与收受买家定金是两个法律问题，如果...
已帮助： 人
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答： 根据合同约定，您需要承担违约责任
中华人民共和国合同法
第七章　违约责任
答： 合同纠纷：合同对双方当事人具有法律约束力，应当根据合同约定履行义务、承担违约责任
答： 你好！要看你们的协议是如何约定的，一般情况下房屋买卖合同没有履行的话，中介是不能
答： 你好，你如果是要过户那么就只能起诉卖方，因为合同具有相对性，中介公司不是你们合同
答： 中介有责任，可以委托律师帮助代理维权，请与我联系代理事宜。
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回答：你给你的家庭怎么交代？尽快打胎或引产。。。。
回答：没有偿还能力就不要借。。。。
回答：如果给你造成实际的损失，可以起诉维权。。。。
回答：起诉讨债。。。。
回答：损坏公司物品应当赔偿的。。。。
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回答：没有房产证的房屋，离婚时法院不处理。。。。
回答：已经到这个份上了，先支付70%，剩余的交工后再支付。。。。
回答：你可以不给他交钱。。。。
回答：赔偿因交通事故造成的治疗费用。。。。
回答：按合同约定。。。。
回答：起诉讨债。。。。
回答：车站没有责任。。。。
回答：报警处理自费治疗愈后鉴定起诉维权索赔。。。。。
回答：可以要求的。。。。
回答：及时申请注销后一个。。。。
回答：督促他及时修复。。。。
回答：搜集证据仲裁或起诉维权。。。
回答：搜集证据仲裁或起诉维权。。。。
回答：与银行协商去。。。。。
回答：你可以不干了。。。。
回答：有民政局盖章即可有效。。。。
回答：好像不可能吧。。。。。
回答：搜集证据起诉讨债。。。
回答：可以申请工伤认定，伤残等级也要鉴定
回答：不能，必须双方同时到场
回答：就离婚问题可以和对方协商或法院起诉处理。
回答：及时报警追究对方的相应责任。
回答：他也可以主张的。
回答：可以争取。
梁静飞律师
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