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物业之痛有哪些?房子维修那些事物业应负责哪几项？
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日期： 11:58:01
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物业费不合理，但要告到法院才能打折，可是我又不想当被告，怎么办?业主委员会与物业公司争执不下，小区要被弃管了，怎么办?在《住宅质量保证书》中，开发公司对保修的范围和期限都作了说明。需要注意的是，这些保修的项目都有明确的时限。那么，过了保修期，业主又该找谁呢?
10月11日至18日，相关媒体连续刊发了6期“物业之痛”系列报道，引发读者的广泛关注。读者反馈的问题主要集中在三个方面——房子出问题不是让找开发商，就是要动用维修基金，面对这样的物业，怎么办?物业费不合理，但要告到法院才能打折，可是我又不想当被告，怎么办?业主委员会与物业公司争执不下，小区要被弃管了，怎么办?
房子维修那些事　物业究竟负责哪几项
10月12日，《房子出了问题　开发商和物业的责任咋分》刊出后，一位沈阳市民给相关媒体打来电话，房屋出问题找到物业公司后，回答总是老三样：要么让找开发商管，要么要启动维修基金，要么得业主自己修。“都找别人，要你物业公司干什么?”
其实，这是一个物业公司的服务范畴问题。
沈阳市物业协会常务副会长张孟龙说：“有事儿找物业公司没错，但物业公司只是一个桥梁，起到的作用只是上传下达，物业公司的产品就是服务。”
在沈阳市大东区一个居民小区内，一位业主给相关媒体提供了《住宅质量保证书》和《前期物业管理服务协议》。
相关人员看到，在《住宅质量保证书》中，开发公司对保修的范围和期限都作了说明。
保修期5年的有屋面防水、地下室防水、外墙面渗漏、厨房和卫生间的防水，保修期两年的有管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、地面塌陷、电气管线以及门窗翘裂和门窗五金件，供热设备系统的保修期为两个采暖期。对这些保修的项目，开发公司承诺24小时内给予答复。
需要注意的是，这些保修的项目都有明确的时限。那么，过了保修期，业主又该找谁呢?
相关人员拿到的这份《住宅质量保证书》中是这样约定的：“在正常使用情况下，于保修期内出现质量问题，将会得到免费维修，超过保修期的质量问题，由用户自行负责。”
就这样，开发商把超过保修期的房屋质量问题推给了业主，而在很多业主看来，这时候的维修应该由物业公司负责。但是，在相关人员拿到的这份《前期物业管理服务协议》中，专门有这样的约定：作为甲方的物业公司，“对园区内房屋公用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。
在相关媒体接触的多起物业纠纷诉讼中，法院都是判决诉讼双方按照合同约定履行义务，业主有关物业公司维修房屋的诉求，基本没有获得支持。
住在同一个园区　物业费为何两个价
在相关媒体的采访中，很多问题都是关于物业费的。有的读者提出，我家住的是高档小区，但是物业公司每平方米收4.8元，这个钱是怎么算出来的?还有读者提出，大家在同一小区居住，面对的是同样的物业服务，我每年都按时交物业费，可是我家邻居就是不交，被物业公司告到法院。但最终，物业公司竟然同意打八折收取。
不按时交纳物业费的业主，反倒得了便宜，这让按时交费的业主很不平衡。不过，我们在法院的判决中可以发现，这主要是法院经过法庭调查认定，原告的物业服务存在瑕疵。也就是说，同一小区物业费两个价的问题，根源是物业服务不到位。
对于居民普遍关心的物业服务定价问题，张孟龙举了一个例子：一个楼盘的定位很高，设施设备的档次也相应较高，这对物业服务公司和人员也提出了相对高端的要求，服务成本的提高也必然会导致收费的提高。1万元钱1平方米的房子和1000元1平方米的房子，它们的园区肯定有差别，尤其是在配套设施上，物业费上有差别也是正常的。
另外，服务费的定价也与物业公司的资质有关，资质较高的物业公司收费也相对较高。目前，三级物业只能在本市接项目，而且不能接20万平方米以上的小区;二级物业可以在全省范围内接项目，但不能接35万平方米以上的项目;一级物业在全国范围内都可以接项目，而且不限制业态，不限制量。由于现在物业服务的门槛较低，凑几个人就能干，这样的物业公司收费也较低，但是对一些长期经营、人员稳定、获得过很多荣誉的物业公司来说，这样的低价会让他们入不敷出。
对于有些业主提出的收费过高问题，实际上是两个标准体系的建设问题。一个是物业服务标准，现在省住建厅正在制订这个标准，大致分为五级，对服务标准进行量化;　另一个是物业收费标准，价格指导部门也在制订中，不同的服务级别有不同的收费标准，最终将体现出质价相符。
业委会与物业“掐架”
业主找谁维权
在我们的这组报道刊发之初，沈阳市铁西区的一个大型居民小区就开始关注了，强烈要求相关媒体去看看，打电话的不仅有业主委员会的业主代表，还有物业公司的工作人员，双方似乎都有很多话要说。
10月13日早晨，相关人员来到这个小区时，却没有发现这个处在风口浪尖的小区有什么异常。保安、保洁都在岗工作，业主也出入有序。
一位居民告诉相关人员，“这个小区挺好，唯一欠缺的就是，个别居民的素质差了点。”不过，提到“十一”期间的纠纷，这位居民马上变脸了，“业主委员会和物业都惦记这点物业费和停车费呢。”
“十一”期间发生在园区里的纠纷，在很多业主看来就是一场闹剧。业主委员会贴公告要赶物业公司走，物业公司的人就跟在后面，业主委员会贴一张，物业公司就撕下来一张，双方差点打起来，警察来了才控制住局面。
业主委员会要赶走物业公司，物业公司要罢免业主委员会主任，双方都有支持者，结果被夹在中间花钱买服务的业主成了受害者。
现在，每天停车都是一个大问题，因为业主委员会拒绝与物业公司合作，这个小区连划个车位这样的小事都解决不了。
为了在院里占个好车位，很多人下班后都要尽可能早点赶回来，稍晚一点就得停到绿化带上，再晚一点只能停到园区外的马路边上。
由于双方都不肯退让，最终这起风波的双方可能会对簿公堂。
业主委员会的罢免决议是否合法?业主委员会的身份是否合法?
或许，这又是一个比较典型的案例。
我家的小区现在不是弃管小区，有个物业公司在这儿，还不如以前没物业好。除了收钱，(物业)还会干啥?
最近，小区内有业主说要组织一下不交物业费，以此来解决小区车位问题。我就跟他们说，一码算一码，除了车位不够，其他方面物业做得还凑合，服务态度也行。我觉得大多数业主是讲理的，不交物业费的还是少数。
我家小区一直有物业，我也没欠过物业费，可物业真的很烂，楼道不清理，绿地不维护，全变成菜地了。大前年自来水换管道，把小区道路翻个底朝上，到今天都没修。
物业收多少钱是明确的，但都管什么不明确，这就是问题。
顶楼漏了谁也不管，我家的小区正面临这个问题，该怎么解决呢?
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小区房屋维修，费用承担区别对待
原标题：小区房屋维修，费用承担区别对待
　　小区房屋维修，是业主经常碰到的，对于由此产生的相关费用，许多人都想当然地认为，这肯定得由自己掏钱，但实际上，这些费用应区别待之，因为有些是毋需业主承担的。
　　房屋维修，保修期内由开发商担责
　　［案例］去年5月，慈溪市的刘某向一家房产开发公司购买了一套竣工不到一年的住房。他搬入居住后，楼下住户便反映其卫生间漏水严重，要求其停止使用，赶紧修理。经过检查，发现卫生间下水道的地漏防水措施设施质量低劣，如果重新修理，要拆除已装修的设施，修理费用上万元。此后，刘某与房产开发公司联系，但对方表示，房屋交付后，已将所有手续、责任转移给了物业公司，让其找物业公司解决。但物业公司认为，其只负责对小区内安全、卫生、公共设施的管理，并不包括房屋维修。刘某因此向法院起诉，要求房产公司承担责任。
　　［说法］本案所涉卫生间的维修及其费用应当由房产公司承担。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条分别规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”刘某所购房屋系卫生间漏水，且距离竣工时间不满五年，决定了只能由施工单位即房产公司履行维修义务。经过法院调解，房产公司同意进行修理。
　　房屋维修，公共部位可用维修基金
　　［案例］北仑某小区5号楼共有12户业主，他们入住已有7年。去年年底，业主们发现四楼楼梯通道处的天花板，已从稍有裂纹扩展到最宽处达1厘米裂缝，业主因此对安全性产生担心。为此，他们曾找原房地产开发商要求维修，对方表示，根据相关规定，房屋的保修期限为5年，因早已超过，开发商不再有维修的责任。业主们经过商量，准备请人维修，相关费用由各家分摊，但住下面的几位业主认为，四楼楼梯通道处的天花板与他们无关，对他们也不会产生危害，不愿出这笔钱。此后，有业主咨询了律师，被告知，如果进行维修，业主可申请动用房屋维修基金，不需要个人直接承担。
　　［说法］业主可以动用房屋维修基金进行维修。根据《住宅专项维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》之规定，商品房销售时，购房者都应按购房款2-3%的比例向开发商交纳房屋维修基金，且开发商只是代收，其真正所有权属全体业主。一般情况下，该款由房地产行政主管机关代管。业主委员会成立后，则由业主委员会行使管理权。经业主委员会同意，房地产行政主管部门也可以将维修基金移交给物业公司代管，物业公司代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。基金主要用于开发商保修责任期满后，小区公共部位、公共设施设的维修、养护和改造。其中的公共部位包括户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而本案情形完全与之吻合。
　　房屋维修，私有部分应当自行担责
　　［案例］2006年，张某向某房产公司购买了一套房屋，去年年底，张某发现室内部分地方出现明显裂缝，甚至导致地板等装修物脱落，张某认为，这与房子内在质量存在问题有直接关系，因此要求开发商给予解决。开发商表示，这处房子的使用早已超过五年保修期，不能提供免费维修。张某又找了业主委员会、物业公司，希望使用房屋维修基金进行维修，同样遭到拒绝，他们认为，张某要求维修的并非公共部位或公共设施，而是其自有房屋室内，因此，这笔费用只能由其本人承担。
　　［说法］最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。即所属部分归业主个人所有。”张某要求维修的房屋部分，具有构造、利用上的独立性，且已登记为个人所有，决定了只有其对该部位享有占有、使用、处分和收益的权利，根据权利与义务相一致的法律原则，由此产生的管理、维修费用，自然不能在保修期限届满后，从全体业主共有的房屋维修基金中支付。宁波日报记者 董小军 通讯员 梅生
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小区房屋维修，费用承担区别对待
日 07:48 来源:宁波日报
原标题：小区房屋维修，费用承担区别对待
　　小区房屋维修，是业主经常碰到的，对于由此产生的相关费用，许多人都想当然地认为，这肯定得由自己掏钱，但实际上，这些费用应区别待之，因为有些是毋需业主承担的。
　　房屋维修，保修期内由开发商担责
　　［案例］去年5月，慈溪市的刘某向一家房产开发公司购买了一套竣工不到一年的住房。他搬入居住后，楼下住户便反映其卫生间漏水严重，要求其停止使用，赶紧修理。经过检查，发现卫生间下水道的地漏防水措施设施质量低劣，如果重新修理，要拆除已装修的设施，修理费用上万元。此后，刘某与房产开发公司联系，但对方表示，房屋交付后，已将所有手续、责任转移给了物业公司，让其找物业公司解决。但物业公司认为，其只负责对小区内安全、卫生、公共设施的管理，并不包括房屋维修。刘某因此向法院起诉，要求房产公司承担责任。
　　［说法］本案所涉卫生间的维修及其费用应当由房产公司承担。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条分别规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”刘某所购房屋系卫生间漏水，且距离竣工时间不满五年，决定了只能由施工单位即房产公司履行维修义务。经过法院调解，房产公司同意进行修理。
　　房屋维修，公共部位可用维修基金
　　［案例］北仑某小区5号楼共有12户业主，他们入住已有7年。去年年底，业主们发现四楼楼梯通道处的天花板，已从稍有裂纹扩展到最宽处达1厘米裂缝，业主因此对安全性产生担心。为此，他们曾找原房地产开发商要求维修，对方表示，根据相关规定，房屋的保修期限为5年，因早已超过，开发商不再有维修的责任。业主们经过商量，准备请人维修，相关费用由各家分摊，但住下面的几位业主认为，四楼楼梯通道处的天花板与他们无关，对他们也不会产生危害，不愿出这笔钱。此后，有业主咨询了律师，被告知，如果进行维修，业主可申请动用房屋维修基金，不需要个人直接承担。
　　［说法］业主可以动用房屋维修基金进行维修。根据《住宅专项维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》之规定，商品房销售时，购房者都应按购房款2-3%的比例向开发商交纳房屋维修基金，且开发商只是代收，其真正所有权属全体业主。一般情况下，该款由房地产行政主管机关代管。业主委员会成立后，则由业主委员会行使管理权。经业主委员会同意，房地产行政主管部门也可以将维修基金移交给物业公司代管，物业公司代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。基金主要用于开发商保修责任期满后，小区公共部位、公共设施设的维修、养护和改造。其中的公共部位包括户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而本案情形完全与之吻合。
　　房屋维修，私有部分应当自行担责
　　［案例］2006年，张某向某房产公司购买了一套房屋，去年年底，张某发现室内部分地方出现明显裂缝，甚至导致地板等装修物脱落，张某认为，这与房子内在质量存在问题有直接关系，因此要求开发商给予解决。开发商表示，这处房子的使用早已超过五年保修期，不能提供免费维修。张某又找了业主委员会、物业公司，希望使用房屋维修基金进行维修，同样遭到拒绝，他们认为，张某要求维修的并非公共部位或公共设施，而是其自有房屋室内，因此，这笔费用只能由其本人承担。
　　［说法］最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。即所属部分归业主个人所有。”张某要求维修的房屋部分，具有构造、利用上的独立性，且已登记为个人所有，决定了只有其对该部位享有占有、使用、处分和收益的权利，根据权利与义务相一致的法律原则，由此产生的管理、维修费用，自然不能在保修期限届满后，从全体业主共有的房屋维修基金中支付。宁波日报记者 董小军 通讯员 梅生
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楼房外墙脱落，物业有责任吗？
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发布时间： 15:59　
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新疆井然律师事务所
[新疆-乌鲁木齐]
位法律需求者
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间： 09:27
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人伤害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。原告刘女士的车辆在等候进入停车场时，被楼上脱落的外墙砖砸中，致使车辆受损。被告物业公司作为该物业的管理者，不能证明自己没有过错，应当承担赔偿责任。
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建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
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。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及第一项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；根据以上规定，华宇大厦外墙的所有权人为全体业主，且为共同共有。
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要看你的房屋是哪年竣工验收的,外墙保修两年。超出两年物业负责,但可能要动用物业维修基金。
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&物业公司与业主的维修责任如何划分？
物业公司与业主的维修责任如何划分？
来源：常德房天下 &&发布时间：
业主作为物业的所有权，应该对自己所拥有的房产承担维修养护责任。 因此，房屋的室内部分，也就是户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，都由业主负责维修。 房屋的共用部位和共用设施、设备，包括房屋的外墙面、通道、楼梯间、屋面、上下水管道、公用水箱、电梯、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理组织定期养护和维修。 住宅小区内的水、电、煤气、通等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气以及通单位负责，维修养护费由业务单位支付。 但是物业管理与有关业务单位有特别约定的，按照双方的约定来确定维修责任。 房主可以自行维修养护房屋的自用部分和自用设备，也可以委托物业或专业维修人员来维修养护，但是需要承担一定的费用。 由于业主拒不执行维修责任，从而导致房屋及其附属设施已经或者可能危害相邻房屋安全以及公共安全，造成报失的，业 主应当赔偿损失。 另外，人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复。造成损失的，应当赡羹授失。
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物业公司究竟需要承担多大的维修义务
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