武汉购买二手房须注意 房龄影响贷款年限与额度
来源：亿房网 张志威 日 07:21
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　　【阅读提示】在武汉二手房市场，很多购房者在购买二手房时，对贷款买房等方面的问题并不是很了解，由于房子的房龄对贷款额度的影响方面知之甚少，最后导致因房龄的影响而贷不到款或者贷款额度非常低，以致于产生一些不必要的纠纷。究竟房龄对贷款额度的影响如何?如果在通过中介办理的过程中出现纠纷又该如何处理?本期的将会围绕这些问题来展开分析，为广大网友提供参考。
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　　【上期回顾】　　
　　在房地产市场，二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素。购房者在贷款购买二手房时，房龄对于贷款额度就会有一定的影响——房龄越老，贷款额度就越低。
　　网友疑惑：“征信和收入状况都很好，就因为房龄的问题贷不了款?”
　　近日，武昌区的刘先生正为二手房贷款的事情所烦恼。刘先生在中介看中了一套二手房，房龄比较老，是80年代的。在签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。
　　“银行还特意强调说我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来，首付也没办法交;按照合同条款来看，如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款，现在我还真不知道该怎么办。”刘先生致电亿房网咨询时满是苦恼。
　　其实，像刘先生这样的例子并不少见，由于在房龄对贷款额度的影响方面并不了解，以致于出现一些纠纷。针对这样的情况，亿房网记者进行了多方走访。
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　　对高房龄二手房 中介代办贷款流程相同
　　对于类似案例中的贷款情况，亿房网记者走访了多家中介，得到的结果大致相同。
　　武昌佳华地产傅家坡店店长伍鹏表示，对于房龄较老的房子，一般会处理的谨慎一些，因为房龄和贷款额度是直接挂钩的。一般流程是在签订二手房买卖合同之后，再签订贷款合同，然后上报审批，银行审批通过之后再过户，买方见收件单付首付款。
　　华明达房产珞瑜店赵经理表示，一般对于房龄较老的二手房，在贷款方面多少会遇到一些“问题”，因为银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而且各个银行对房龄与贷款额度的要求也不尽相同，但可以肯定的一点是，房龄越老，贷款额度越低。
　　世纪宏图不动产宝顺行加盟店肖经理表示，即使是房龄较老的二手房，通过相应的合法渠道，贷到款是不成问题的。至于在合同条款方面，一般对于贷款批不下来而造成的违约责任的约定，也并不是所有的二手房买卖合同中都会约定。
　　不同银行对房龄与贷款额度的规定不一样
　　结合二手房中介办理贷款的流程，亿房网记者采访了银行相关人士。
　　银行业内人士透露，我国商品房市场是最近十几年走向成熟的，而15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过，如果找已结清房产贷款的亲友担保，获得贷款的几率会增大。
　　记者咨询了工行、农行、建行、中信银行等多家银行发现，银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时，房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。
　　据记者了解，二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定，一般是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的(注：有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米)。
　　此外，不同年限的二手房公积金贷款也有差异，按照武汉市住房公积金中心规定，二手房公积金贷款最高比例按房屋房龄(以建成年限为准)分三个等级：
　　(1) 房屋建成年限在10年(含10年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70% ;
　　(2) 房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60%;
　　(3) 房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50%;其中房屋总价的认定按照房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
　　专家观点：对于房龄较老的二手房 建议使用公积金贷款
　　针对上述案例中的情况和中介、银行方面的说法，亿房网记者采访了多位业内专家。
　　百居易房屋超市金融贷款专家程全安表示，对于房龄较老的二手房，商业贷款和公积金贷款差别较大，同一套高房龄的二手房，商业贷款可能只能贷20%，而公积金贷款则有可能贷50%。因此，他建议购房者，“对于房龄较老的二手房，建议使用公积金贷款”。
　　武汉资深建筑与房地产律师罗胜表示，对于案例中的情况，刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续，重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能，刘先生可要求解除合同。
　　记者提醒：贷款购买二手房 合同约定尤为关键
　　结合以上专家的观点，亿房网记者在此提醒广大二手房购买者，贷款购买二手房时，尤其是购买房龄较老的二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定，由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。
　　近日，有不少市民通过网上提问或电话的形式向我们咨询买房中遇到的问题，我们都一一耐心做了回答，感谢广大市民对我们的信任和支持。
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通过中介组合贷款买二手房，签了合同，交了三万定金给房主，现在贷款没批下来，我的定金能拿回吗？我爱卡申请系统经过VeriSign顶级安全认证
51credit Corporation. All Rights Reserved我上个月买了一套二手房，是贷款买的，这个月我就卖掉了，不知道解压房产证要多久，希望有关人士相告一下，
答案长度必须超过10个字，请勿发布无效或违法言论。
（共有1个回答）
贷款还完了 房产证就给你了
房管局是不会扣留的
各种证件都齐全了，有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款
1、银行向买卖双方放出贷款承诺书，表示承诺贷款。 2、买卖双方前往银行，与放贷银行签订正式贷款合同。贷款人在银行开设个人账户，存入买房首期款(如房款总额10万元
你好，有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款
你好，有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款
楼主也算是有经验的人士了
不懂你这个垫资是什么意思，是房东的贷款要中介垫资吗，这给你有什么关系呢 中介怕你公积金贷款批不下来，所以让你做两手准备，到时候还要你去签字的，不用担心，这家中介
这就要看你买的二手房的房龄有没有过贷款的年限，如果没有过，你交得有住房公积金就可以贷款了
你好，住房公积金转按揭贷款指的是原本使用商业贷款购房的消费者，转成住房公积金贷款据了解，申请个人住房公积金转按揭贷款必需符住房公积金贷款管理实施方法的有关规定，
当然可以拿到呀！不管是买的一手房还是二手房，贷款审批以后，一手房就房款给开发商，二手房是过户以后新产证出来后银行就会放款给上家，接了您就每月还款了，不是说等贷款
二手房交易有其相应的过程，并不能一蹴而就。而且，在二手房买卖过程中，还会遇到一些困难和障碍，比如过户问题。因此，本文主要为大家介绍两个问题，即一、二手房交易过户
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通过中介买了一套二手房，现在因为个人征信问题贷不了款，合同上违约金是总价的百分之三十。我该怎么办？？
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这个原因可以退的，看前业主
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可以协调的！
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不太清楚啊
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先协调一下吧，如果实在不行只有用父母的名字买房
二手房经纪人
这个是不可抗力的因素导致的结果，同事个人征信问题中介公司应该早点查清楚。并且中介公司合作的银行有很多家，每家的审批都不一样，如果确实贷不下来就找中介公司。当然如果你是自行成交的那就另当别论。
二手房经纪人
还是可以想办法解决的，具体电话沟通
第1-10条,共89条 &
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