如何准确定位“刚需”客户_百度知道
如何准确定位“刚需”客户
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面对限购政策： 楼市聚焦 随着限购政策的出台，购房成本和贷款这两方面对刚需客户构成了一定打击。那么，怎样才能准确的找到刚需客户，从而促进房屋成交？ 本期我们特别邀请上海升龙郑州尚锦房地产有限公司总经理肖浩燃，以及几位房地产一线的销售精英，来谈谈他们的看法。 肖浩燃：满足消费需求，客户自会上门 “刚需”在西方经济学里面并不存在，是我们中国人自己发明创造的一个地产专业术语，是一个广义的概念。 这部分客户包括首次置业者和改善型换房人士。首先，他们购房是为了满足自身居住需求，因此都有着强烈的购买欲望；其次，刚需客户的主力军是80后；第三，他们比较关注配套设施，渴望娱乐休闲需求，以及下一代的教育就近得到满足的需求；第四，他们很关注房屋总价和户型的实用性。 目前房地产市场成交客户还是以刚需客户为主。与其找他们，不如让他们来找我们！升龙国际中心大部分产品的定位，就是年轻时尚，面对的主要消费客群就是刚需族。做好定位，了解自己面临的消费客群，想办法满足他们的消费需求，客户自然会找上门来。 我认为，除了常规的媒体宣传外，还要深入研究这些刚需客户的真实需求，用心做好产品，满足他们的消费需求，才是最有效的宣传方式。虽说现在已经不是“酒香不怕巷子深”的时代了，但是现在是一个信息传播空前迅速的时代。任何形式的宣传都没有客户本身对产品的认可更直接、有效！口碑效应，在这个信息传播迅速的时代，才是最有效的宣传方式！ 关于营销方式，降价从某种程度上来说是比较有效的，但是绝不是对所有客群都有效。用心做好产品，以细节打动客户，才是最有效的营销方式！价格，因为有成本的制约，并不会有大幅度的下调。降价，只会对销售有一定程度的促进，但绝不是最有效的营销方式。 优惠点跟降价，在某种程度上有着异曲同工之处。刚需人群关注房屋总价，提高首付增加了他们购房的压力。所以，优惠点对于刚需族来说有很大的吸引力。但是，产品本身远比优惠更重要！刚需族购房前，肯定会充分考虑到资金、需求、配套、喜好，以及对教育、交通等各方面的要求。性价比高的房子，对刚需人群永远有巨大的吸引力。
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///经营网店经验总结：怎么样找到目标客户？怎样让客户重复购买？如何才能准确定位?2017第六届金砖论坛中国年会_新浪网
由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行。主题为：发现变革力。
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中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊
秦朔朋友圈创始人秦朔
NOVA盛煦地产创始人、董事长兼联席总裁王谦
乾立基金执行总裁成斌
《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙
华安基金首席经济学家林采宜
钜派投资集团董事长兼CEO倪建达
合星财富总裁石涛
海银财富管理有限公司副总裁兼首席投资策略官惠晓川
澳信投资部总经理李妍言
中国房地产业协会副秘书长胡安东
Base品牌创始人、NOVA盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺
魔方生活服务集团CEO柳佳
上海申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍
果加智能CEO段方华
香港金融管理学院执行院长、香港现场管理学会会长张奕敏
晟丰置业CEO任泓宁
变革者圆桌
中国青年经济学家圆桌
掘金存量资产管理机会
房地产“镀金时代”
折叠市场下的地产投资新征程
揭秘大类资产平衡术
中国式住宅租赁
长租公寓扩张策略的博弈
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，晟丰置业CEO任泓宁出席并演讲。
任泓宁结合《2016年中国高净值人群报告》以及自身行业观察得出，塔尖人群有这15个社交需求关键词：下一代培养机会、生意机会、私密、安全、优越感、资产增值与保值、文化艺术附加、资源共享、政治机遇……
在这种情况下，晟丰置业首先会确认客群目标需求后就进入寻找社群。首先梳理金融板块的用户群，关键人物的点阵带动效应很高。圈子形成后会打造相匹配的社交空间，产品就是一个城市文化会客厅，不只是娱乐和开心，更为有意义的聚集。“房地产的社群功能应该聚焦社交与财富功能，让社群里的人不仅是社交还能赚钱。”他表示。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“求稳VS求变：长租公寓扩张策略的博弈”。魔方金服CEO凌骏担任主持，寓见公寓 CEO林小森，源涞国际总裁陈莹，上海乐乎城市青年社区CEO何光，舒格国际青年社区CEO李锦猛，鑫寓首席运营官李保强出席并参与讨论。
寓见公寓CEO林小森认为，一级市场融资要看经营数据，二级市场融资要看资产价值。公寓租赁是风口，这“风口”吹的是你的收益能力。他还认为，各个公寓品牌应该彼此链接，相互附能，让大家都知道公寓行业。
舒格国际青年社区CEO李锦猛认为，随着上海经济的增长，但房租的价格却没提起来，从居住本身来看，这是你没有能力让房子达到更多溢价。如何准确定位客户群体，希望从前期定位时期反推成本。他也指出不要盲目扩张，要围绕项目定位，切分空间实现赢利点。
鑫寓首席运营官李保强称，扩张也要有目的的扩张，与其去抢房量，不如发掘有价值的物业，通过服务方面进行增值。他认为在住房租赁领域涉及重资产要慎重，因为如果做重资产，现有的物业可能不足以托起你新开发的楼盘。“我们一直强调要做小而美，而不是要做大要多少房源量。”
上海乐乎城市青年社区CEO何光表示，乐乎做的是轻资产领域，拿的是管理权。“我们是整合业内资源，你有钱没项目那我给你找项目，你有项目没钱那我给你找钱。第二个就是是品牌输出。”
源涞国际总裁陈莹表示，源涞国际主要是通过服务的增值提高价值赚取利润，而不是盲目扩张版图。
谈到资金瓶颈，她谈到这就是为什么源涞国际会以分散高端房源为切入点，因为这样房屋流转快，支付合作形式多样化，也会从增值服务上吸纳更多资金。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，果加智能CEO段方华出席并演讲。
果加作为一个伴随着租赁居住行业成长起来的品牌，单货的出货量大约的是在80—100万左右，互联网智能锁的覆盖率达到40万的饱有量，果加伴随着像万科、绿地、恒大这些全国性的房地产巨头在工艺行业的发展，目前覆盖了30多个城市。
段方华介绍，最开始，智能锁解决了租客不用带钥匙，管家也不用再去钥匙这样的问题。在2014年底，开始在这样一个接口上面进行自主开发。互联网智能锁作为一个非常典型的物联网硬件，是一个数据的采集器，是一个数据的通道，自如可以在我们一个数据通道上面去提取各种它所需要的数据，他们再进行一个自主的开发。
当2015年底，果加智能锁平台上已经给供应商提供IP系统，可以搭起可以去自主开发的开发者平台，他们可以通过数据开发自己资产管理的系统，还有资产运营的系统，以及租客这样使用的移动端系统，不管是在资产管理的阶段，还是在运营的阶段，还是组租客移动端日常消费、续费、接受权限，到自主开发的平台。
到现在，基于物联网的硬件和物联网智能的平台，果加最终形成一个按数据进行配置，而这个配置以后，又能用物联网智能化按使用进行收费，因为配置最终是为了实现资源最大化的使用。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，铂顿国际公寓CEO郝磊出席并发言。
以下为发言实录：
郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。
这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。
你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，YOU+国际青年社区CEO、执行董事郁珽出席并发言。
长租公寓领域最近两年发展尤为迅速，有合作也有一些对手，目前已经能看到有一些比较大的知名开发商也在做长租公寓了。“万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套。”郁珽认为这还是会带来一个比较大的挑战。
以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场。专业开发商，专业的机构未来怎么做？郁珽表示，长租公寓这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，香港金融管理学院执行院长、香港现场管理学会会长张奕敏出席并演讲。
其表示精细化是非常重要的一件事情，没有精细化就不能做标准。张奕敏指出，我们可以从资源第二级物品，到第三级办公文具，到第四级书写文具，到第五级水笔，到第六级黑色水笔。公寓里面也有灯，也可以分很多的级别，公寓里面服务的对象也能精细化，可以从年龄、角色、身份、活跃时间，一座青年公寓和老年公寓的活跃时间、组织、能力程度都是不一样的。
此外，他也表示中国在标准化上还没有做得很好。比如消防用具集中存房的，应急灯插座没插，逃生指示灯没有，消防拴管理不到位，电线管理也不到位。
现在租赁的类型越来越多，除了保障性住房以外，商业性的住房从青年公寓，分散式集中型，可以考虑从最原始的住宿需求拓展到酒店、创业养老、培训、家政等。在这种复杂多样的情况下，这个行业没有一点标准的话，这个行业就不会有很健康的发展。
谈到标准化，张奕敏认为第一个还是监管标准，第二是企业自身的标准，第三是如何监管审核的标准。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“中国式住宅租赁：破局、升级与创新”。旭辉领寓国际副总裁高杰担任主持，YOU+青年国际社区CEO郁珽，城家公寓总经理蒋卫东，铂顿国际公寓CEO郝磊，晟丰置业CEO任泓宁，太平资产管理资产管理事业部董事总经理张李渊出席并参与讨论。
以下为对话摘编：
高杰：非常感谢有这样的机会，今天很惶恐向各位大佬提问，我今天充当这个“菜鸟”，这个环节是破局、升级与创新三个阶段，请各位谈一谈大家怎么认知这三个阶段？现在处在什么阶段？
郁珽：非常感谢，我是YOU+CEO郁珽，今天这个话题比较切中实际，因为我一下午都在很认真地听。刚才我上台的时候我交换了两个名片，我觉得未来相应最重要的事情，既不是获取，也不是升级，而是创新。我觉得如果有一天我们整个公寓行业未来的发展，未来十年会是什么样的样子，之前有人问过我，我说未来公寓行业快速的概念就没有了，因为所有的行业就变成了空间运营行业。就像十年前所有的手机都还玩诺基亚的键盘一样，今天再说诺基亚感觉是上个世纪的事。我相信十年后讨论出公寓行业，仍然是这样的行年，今天有这样的好朋友在这儿。
郝磊：谈到公寓目前的现状来讲，我们的角度认为现在正好处在一个整体资源正在结合的阶段，或者各种品牌运营商监督，或者下游的服务商都是一种资源，这种资源的整合会导致各种不同部分的角色来进入这个市。就好比是一个暴风雨侵入一个城镇，大家嗅到暴风雨的味道，每个人不同的角色不一样。比如说我是一个水库管理人，比如说我的水库可以蓄水了，比如说我是户外运营的人员，我是不是要躲起来，我的关键词当然您说的是创新，我的关键词是首先做好定位，把握好自己的角色，当暴风雨来的时候才能顺势而为，成就自我。
蒋卫东：我是城家公寓的总经理蒋卫东。我再想我们再做什么？我们是破局、升级还是再创新？我们还在探索之间，我们在过去做了一些事情？我相信我们做了两件事情，一件事情我们就是为了提高运营效率，为这个目标，我们对IT进行了义无反顾的投入，这是一个非常昂贵的团队，我们在IT系统的打造下，目前取得不少的成果。我们相信运营效率的提升，离不开一个坚实的基础。在座有不少酒店行业的人出来，在空间管理的科学上，IT的打造不是说你愿意花多少钱去买过来，或者你百度能给你做出来的，这是不断资源投入或者对自己经验中反复收割的过程，是时间和金钱必须同时发力，在过去两年来我们的投入已经初见成效，现在结合这个领域，包括房源管理、销售介入整个闭环上取得一些小小的进步，所以我想在这个探索上我们做了一些工作。另外一个是坚定不移地做好产品设计，目前我们在产品事业干得我非常高兴，我们申通他们在寻找一些高级资产的运营者，我们做了哪些工作？我们自己做了一个探索品牌，是引领我们公寓空间打造的产品。
任泓宁：我环顾了一下，在座的各位都是公寓界的精英，我作为一个传统的地产发展商，我们因为一些政策变动和总体经济形势的变化，我觉得现在有了像YOI+和Base这么优秀的公寓企业以后，我们传统开发商也在做一定程度的创新，比如说新拿地以后，有一定比例叫做租赁用房。对于我们来说不光是一个限制，就像万科和龙湖一样，我们也希望公寓作为传统开发商一个新的增长点，作为公寓去替代传统开发与酒店的合作模式，来进行一个更新，所以我觉得是一个再升级的点上，谢谢。
高杰：非常感谢，我们最后一个是金融机构，我们听听金融机构怎么看？
张李渊：我谈一下我的了解，因为这个行业发展了几年，尤其是最近两年发展更为迅速，目的这个阶段我们也看到以前有合作的交易对手，还有一些比较大的知名开发商，也再做长租公寓，已经开始了，而且他们计划的目标很明确，已经写在公司的发展报告里面，万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套，这个比例很明显跟我们目前的长租公寓发展领先的品牌，我个人觉得还可能形成一个比较大的挑战。以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场，包括我们的专业开发商，专业的机构未来怎么做？但是我个人理解，这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同，这是我个人的建议。
张李渊：我只能说我是外行，因为我们跟开发商有过合作，每个项目都会到下面现场，除了开发商基本的高管，包括一些财务总，还有相关的项目要到实地看，产品的服务还有具体项目的情况甚至看他们的样板，我们自己看的时候有一些体验，体验好的话可能去买，对于这块的产品可能还是需要我们在座的各位去做更专业化的结构设计。我们作为金融机构来讲，我们做的金融产品的结构设计是我们比较在行的，我只是一个体验者或者有一些服务，去北京出差也会租这种公寓，或者去其他地方出差的时候，因为有的公寓确实做得的服务质量很好，有时候我们会去住酒店，但是有时候居家或者是几个朋友一起，我觉得租这种公寓会更好一点，当然具体产品怎么设计，我觉得每个公司都有自己的产品定位，就像开发商一样，还有一些其他的，每一个开发商都会有自己的产品，而且他们都是并行的，包括每一类长租公寓专业服务商，也有自己的传统定位。
金融这块一般都是跟这些项目进行投融资，我提的金融产品我们一般是做百人计划或者千人计划、资本计划，这种产品可能跟大家所说的做一个公寓的产品不完全一样，因为我对这块不了解。
任泓宁：我觉得对产品这块应该是结合公司本身乐得的特点和相互区域的位置，比方说我们做高端公寓，我们做白领公寓，我们最主要的出发点是租金，所以说我觉得应该从他们的需求开始，比方说刚才高总说到小米跟你们的合作，实际上我们也在做。如果我们做集成化管理的话，可以结合互联网。比方说我的充电宝、电脑可以用微信扫一扫，这是一种新的想法，对于不同的客户来说，我们每一个公寓产品里面所配置的不管是我们的厨电卫浴，我们都可以分类来做，主要还是结合我们的目标客户群体。
蒋卫东：其实这个问题基本上都在问，一天到晚干什么，公寓我们都知道面积不是很大，里面的配置往往给人产生一种很激励的感觉，所以就摆在我们面前可能需要做一个减法，我们什么是不提供，我们提供什么，但凡我们提供能不能做到极致，但是做减法其实跟自己抗争的一个过程，你要勇敢地放弃，把有限的资源放在刀刃上，提高住宿、提高营收。我想空间产品的打造是一个动态、有机、没完没了的过程，我们作为一个经理人就是要有敬业的心，对股东、物业负责。
郝磊：不知道大家还有没有记忆，我们在一个浪潮面前，会比较兴奋，实际上我们对空间的概念没有一天没有尝试过，大家还记得70，80年代流行的星级酒店吗？哪一家星级酒店没有利用空间？最早的星级酒店我记得几乎就是一个上层社会生活的缩影，他们也在考虑，他们的人群，他们生活的需求，现在的情况发展怎么样？大家看到这样一个历史的痕迹，不要忘记这个痕迹。第二个水疗中心，一度非常热的水疗中心，也是充分地利用空间，来满足当时的人群或者是居家的人群对这种产品的需求，到今天我们大家再谈空间的时候，我们现在不再面积了，不再开始使用了，我们换了一个词叫使用，我们一样面临这样的选择，我们会不会整合成另外一个20年，30年前生活类的产品，不同的消费人群会产生不同的需求，你整合出来的东西肯定不会是20年前的东西。
对空间的利用在城市无非有两种业态，大家认真想一下，第一种是小区类型的居住空间，第二种是一种商业体居住类型的空间。小区类型的居住空间如何造？还能关起门来谈社区，因为我们也了解到，我这个房间区是我的，我关起门来说我建立一个社区，这样的方式是不是合适？现在有了新的需求，比如说创业的办公场所或者会议的需求，生活、娱乐、商务的需求，我们是不是可以很好地去整合，如果说作为一个小区类的，现在很多的物业属于政府放出的新物业，这种旧场改造这样的物业如何进行整合，有没有这样的整合能力、运营能力，这是我们要思考的。像一栋楼里面，如何整合成一个社区的生活环境？如何让它的产出、收益最大化，当然需要情怀。
郁珽：大家现在不管从地产出身还是别的行业出身的参与者，我们不约而同走到一个方向，刚才我再谈空间的时候，要我的小户型做得很好，我讲的空间不是这个意思。说实话，我觉得YOU+的工程质量做得很不好，漏水、异味，这是让我特别地匪夷所思，我在2016年6月份接手公司以后，我间接难以容忍在我的任内出现这样的情况，我提出三个最基本的要求，第一无漏水，第二无异味，第三隔音好，我说我们的小伙伴在我们的工区玩得那么好，今天漏水，明天漏水，我觉得这个一点没有意义。
高杰：接下来就是我们说的情怀的事情，他们现在是40万套，主要分布在5个城市，北京是30万套，现在一共有6000人，一年一个多亿的投入，我问你不赚钱是干什么，他为了当前的情怀，我不知道各位目前的运营情况怎么样？
郁珽：非常感谢高总，我可以很负责任地说情怀是任何一个创业的企业都必须负责任的企业。听到每一个创业者发言，五年前说得还是这些，五年后还是这些，当我听到这10个同行再说到这句话的时候，我心里边说不出来的酸楚，当情怀被消费的时候，这个情怀是特别廉价的情怀，因为我不允许我们的店长在上班的时候喝酒。我觉得公寓行业有两个最总大的基础，第一规模，这个规模不是持有规模，是管理规模，如果我只有300间房，我可以大谈规模。第二，规模以上的盈利，并且这个盈利模式能够快速复制，真的可以给这些城市提供高品质、不漏水的公寓，我觉得情怀到最后的时候，客户不骂人，客户愿意在你这儿住，客户愿意在你这个环境里面去消费，情怀和盈利都不冲突。
郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。
这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。
你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。
蒋卫东：说到模块化，我们城家做非标住宿这么一个任务，这是集团布置我们的任务，说到情怀，我相信情怀主要是属于华东集团承担的情怀，我们是要把日子过下去，我们要把效率过出来，打造产品做效率，打磨运营能力。我们公司的目标过十万，过百万这是我们自己公司的目标，整个全球公寓的规模，每次开新闻感觉这个数字又涨了一点，也许要说到千万，摆在我们面前的问题是什么？有这么大的规模谁是运营，是什么叫英雄店长是一个店在那里派高总去运营，好得不得了，你要招一个人过来就不行。英雄店长的数量特别少，因为英雄店长对我们而言解决管理能力不够，我们的复制能力不够，我们的集中化，集团的整个体系不够，在这方面是我们一直专注投入的东西。说到情怀，跟同行们一起探索，一个是为自己的产品进行运营，另外一个是响应我们习主席的号召，有这么多存量资产，势必需要一些运营体系，我们作为一个被动方，社会承担一部分运营的责任，这是情怀和现实结合。
任泓宁：因为我不是做租赁公寓的，我是做地产的，但是也可以谈一些情怀这方面的事。如果就资金收益率来说的话，我们现在做的项目肯定是一个责任，因为我们拿地的成本在1万块钱左右，这不是因为我们的推广做得好，而是我们专业做这件事情，因为现在是处在地标的位置上，所以我们追求每一个细节，甚至是房间、房门和抽屉，我们都要求它的完整性，甚至我们售楼部出来以后，我们觉得达不到我们的要求，我们是不会卖的，只要你用心，只要专心去做这件事，情怀是有人买单的谢谢。
张李渊：我简单聊一下，收益和情怀这个问题，我们作为金融金沟，谈情怀有点虚，因为我们不做太多的实业的东西，如果谈情怀也是服务我们的客户，谈他们的财务更健康，当然我这边目前也入伙一个地产经济公司，也做类似的房地产投融资项目，还有一些不良资产，还有ABS等等一些项目，我们也会秉着对客户的思路去为他们服务，因为我们很多时候接触的客户都会有一些资金包括时间等等一些的需求，我们会按照这些需求去做，针对我们这个会上的长租公寓，以后我们也可以私下合作。因为这一类的客户，因为新的液态出来，我们会创新出来新的融资工具和手段，包括传统的去银行拿一些贷款，我们可能会更多用一些更市场化的手段去做，这些是我们比较多元化的手段。
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其表示中国地铁也存在许多值得改进的地方，庄巍称，“东京的地铁系统是把人送到目的地，而北京是把人送到地面。”据统计，东京新宿地铁站乘客量在东京只排到第三位，但却有159个出口。而北京国贸是CBD的地铁站，仅有9个出口。庄巍指出，其实当人进入地铁口的那刻，他就觉得自己进入到地铁了，就算他进了地铁口还要再走一公里，但心理上还是觉得自己离地铁很近。他表示中国地铁的通达性还值得改进。
不过庄巍也表示，地铁作为一种使用一两百年的基础设施，经常有纽约、伦敦的人抱怨他们自己地铁脏乱差还有老鼠，因为之前的地铁设计和运营服务以及跟不上时代发展。但中国地铁在这方面存在极大优势，干净整洁，高效。
他还介绍了申通地铁尝试探索地铁的盈利模式。香港作为唯一一个通过地铁票就能盈利的地铁系统，有许多值得借鉴的方式。他们通过在地铁口建立商场，除了房地产租金增加收入外，还通过商场的建设增加了地铁人流量，所以能做到盈利。但目前内地地铁票价只有香港三分之一，无法支撑地铁运营，新的盈利模式值得探究。
庄巍表示可以从以下几点着手：增强自身综合能力，注重软实力提升；创新收益权合作模式，选择更具复合运营能力的合作伙伴；坚持技术创新和优化，注重综合开发规则前置；打造“多元化、有品质的租赁社区”。
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以下为发言实录：
柳佳：谢谢主持人，各位新老朋友们大家下午好，今天非常高兴来到金砖论坛。发现以往参加房地产的论坛，公寓行业的同行寥寥无几，但现在大部分都是地产项目，大家确实看到了公寓行业的春天来临。就像我们黎理事长说的，可能我们未来会有300家的理事单位，我们的同行正在参与城市更新。今天我带来的分享更多是从经营的层面来聊一聊魔方经营的理念。今天我的分享大概分为三个部分，我们的目标客户以及我们的经营理念。
魔方是一个全国连锁的多品牌的公寓，应该叫生活服务集团，我们在2015年把公司的名字改成魔方工作服务集团，其实也看到了公寓行业的变化，我们在传统的租赁房屋的功能上又叠加了一些生活服务的功能，我们目前在20个城市大概有300多家店，4万多间房。这是我们在去年推出的两个新的品牌，以魔方公寓为主的白领公寓的市场，后面我会解释。我们的中高端公寓品牌是MORE公寓，还有认为比较有社会感的公寓，叫9号楼。可以分为1人间，2人间，4人间，6人间。我们只对低端客户进行签约，可以是整栋定制，也可以拆分，每个企业租几间房到几十间房，也都整栋楼满足几百个或者几千个人的需求。
可以简单看一下我们的产品，我们的魔尔公寓是走文艺清新范的，目前在北京、上海、深圳都有开业的门店，当然沈总我们也很熟，产品设计上面我们非常地佩服，也在不断学习中高端公寓的理念。白领公寓很熟悉，估计也有很多的同仁都有参观过，主要是聚焦于全国的一、二线的人口，刚才魔尔公寓是聚焦一线城市的核心地段，这是我们的企业公寓的产品，目前已经覆盖了大概十多个城市。
重点说一下我们的客户，除了经营房子，还经营人的生意。首先我们要知道我们的房子是谁在住，他们有什么样的特性。这是以白领为主，就是魔方公寓的客群，主要是22—35岁之间的年轻人，他们在城市当中工作，有大部分是异地工作，从小城市到大城市，或者从大城市到一线城市，跟随城市化的发展迁移他们的生活轨迹。还有本身的本地客户，我们大概有10%的客人来自于本地，比方说在上海，有一些人住在浦东，但是要到浦西上班，然后节约上班时间，一年能节省20天的生活。租住方式也能帮助他们生活方式。90%以上有大专以上的学历，这是我们政府正在推人才公寓目标客群。
我们给他们做了一些画像，提炼他们日常生活当中的场景，比如说喜欢孤单，也热衷狂欢，一起开一个生日Party，年轻人也可以自己叫个外卖，或者自己在房间里面做饭，同时也提供一些公共的厨房，经常可以和邻居们约饭局，这个梦是梦想的概念，还有很多的客户在城市当中是创业的人群，他们也会寻找一些合作伙伴，包括生活的伴侣，还有很多的创业团队住在我们的公寓团队。我们给他们下了一个定义，叫独联派，就是有一个独立的空间，希望有更多联合的社交。
其实我们每一个客户在入住签约的时候，来统计一下人口学特征，每个月交房租的时候，我们也会有一张客户满意度调查表，还有一些细项的问题去了解客户对于各种生活设施，或者是一些社交各方面的需求，甚至还会对他们的行为进行检测，大家知道调研表只能调研一个人的想法，但是行为检测还能够了解到他的行为，每个人填调研表的时候都不一样，从数据检测可以看到电视剧打开的频率，每天打开多长时间，是否打开，事实上有50%的人从来不开电视，所以懂客户是非常重要的环节，真正了解他们的行为轨迹到底是怎么发生的，才能够根据他们的需求去设计和优化我们的产品。
第三部分讲一下我们的经营之道，刚才说了不但经营房子，还经营人。首先我们最基本的就是李总刚才说的二房东，我们怎么样把房子，帮我们的房东提升资产效率为我们客户满足居住的需求，这是我们的样板房的照片，最下面是我们最新推出的3.0的产品，展示了大概有7套的样板间，在座有很多的朋友也去参观过，今天早上我还接待了一个上海非常大的国企，也欢迎在座的各位可以来我们魔方参观指导一下，我们每年都会我们的新产品推向市场。我们把卫生间和厨房放在房子的中间，这样可以通过自然的风格营造出一室一厅的感觉。
房子要满足哪一些需求，对各类的居住需求分门别类调研过，长租公寓跟酒店在于收纳体系是非常地讲究，包括烹饪、洗涤工作，社交等等，我们在每一个系统上都会投入大量的研发精力。同时，在每一个产品上面，我们会不断地去优化，打个比方到底用地板还是用地砖，要做到隔音效果更好，我们可能会用十几道的墙去测试效果，这也是我们在产品理念会聚焦租住的本质。同时从客户的需求角度来说，安全、安心是人最基本的需求，我们也有一些智能的门禁，我们也在不断地跟着新技术的发展，也在不断地提升我们安全的设施、设备，包括智能门锁，包括人脸识别，包括我们的远程视频监控的系统，这都是能够对我们给到客户的安全，提升安全保障，同时也提升了我们的运营效率。设施设备我就不说了，一般的白领公寓可以拎包入驻的。
在经营房子当中，我们认为最核心的理念就是租住的本质，他到底在住房的过程当中，在长租的过程当中需要什么？他在房间里边做什么？这个频率如何？这是长租公寓一个非常核心的重要的工。我们的人是我们经营的另一方面，所有的生意都是从人开始的，我们在2015年的时候也是响应总理互联网+的号召，我们推出了一个公寓+的战略，也是跟我们魔方生活集团同步发布，我们简单来说就是把公寓定义为线下流量入口，利用一些互联网的方法手段，整合生活服务业的资源，为我们的租客打造一个生态圈。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，Base品牌创始人，NOVA盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺出席并演讲。
以下为发言实录：
沈敏恺：大家好，非常有幸来参加这一次的金砖传媒年会。这两年城市更新这个词语是刚刚被大众所提及和熟悉的，Base专注于这个领域已经9年，今天跟大家分享的是Base的更新和管理的路。
首先关于Base，这个单词从英文简单翻译来的，就是基础和知识，为什么会把我们的产品定义为Base，其实是团队的成员从生活的现状中总结出一个理念，就是纷繁的世界要一方净土，美好的空间可以去创造美好的生活，这就是Base的由来。Base的使命也很简单，就是专注于老旧建筑和存量资产的改造，它的核心就是在于为老旧建筑注入新的活力。
经过近十年的发展，每当走在商海主要的区域，大概走5分钟就可以看到Base的一栋楼，这是我创业过来非常有成就感的地方，因为我不是单纯地去赚钱，或者去为企业创造价值，我也为这个城市留下了很多美丽的印记。
第二个部分我想跟大家去分享一些Base在空间管理方面的经验和理念，首先他分为三个部分。第一是产品的定位，第二是实体改造，第三部分就是内容的增值。设备我们的产品定位比较特别，当然逻辑是一样的，我们首先是从市场分析到客户分析，到产品组合，到消费业态，为什么会有这些分析呢？最重要的一点就是我们秉承的一个非常重要的宗旨，我们是做城市更新的，回归本源是房地产，所以我们一直坚持的信念就是如何让资产让物业的使用价值发挥到最大，这是我们一直坚持的理念。讲到产品定位的时候，我可以强调一下，我们现在的项目里面主要的业态组成分成了居舍、办公和城市社区，房子始终离不开住人、消费、办公使用。
从城市更新角度来讲，我们不是一个单纯的运营商，我们整个集团集合的是从资产的收入到持有，到设计定位、改造、运营，为什么我们非常坚持改造这一块？因为我们知道设计才能创造价值，所以我们在这一块最重要的就是创造，就是城市的文化一定要创新。第二块就是Base所呈现的样子都很简单，但是我们也非常真实，让我们更多地使用者更个性化为他自己所向往的生活添砖加瓦。在我们设计的板块里面，最重要的还是咨询我们自己的品牌的理念，从我们品牌用的PPT上面都会看到，其实这里面就包含了连接的创新，同样在建筑上点向面的空间规划，这是我们在规划中秉承的一种理念。
分享一下内容的增值，因为我们大家都会去讲相应内容的提供，空间运营商不是简单的维护功能，我们有一个理念，共同体验和周边社区的属性，所以在我们的项目里面最重要的是会有一个Base House的体验。其实第三空间的营造是使用者做的，而不是运营商所做的，这就是我们的内容增值的板块。
最后我简单地给大家分享一下比较典型Base的项目，首先我每次再分享的时候都会提到Base诞生的地方，从这些照片可以清晰地看到左边的样子就是一个破落的旧社区的老厂房，右边的样子和下图的这些是改造完之后的样子。这个房子为什么我们会去这样讲？这个项目给我们带来一个最大的意义价值在于我们再一个价值非常低的老旧社区里面，我们通过建筑、设计的美学提升来创造一个使用人群的发生。
我们在那个区域，那个时候平均的租金大概在3块钱，我们做完以后是一个很大的尝试，我们的办公租金是9块钱一平米，所以我们真正的城市更新不是单纯是复合的，完全可以创造新的生活方式和时尚的聚居，所以这我是非常引以自豪的案子，这是Base诞生和出生的地方。
浦三路是2015年初收购的一个物业，这个是开发商在开发大项目的时候，他留的一栋可散售的办公室，由于政策的原因，办公室不能散卖，我们就把这栋楼收购下来，为什么我们愿意收购这栋楼？从项目的地理位置去分析的时候，租金远远高于办公室。开业从今年3月份到现在，入住率达到了90%，也从周边的办公室同样的楼，他的租金就4.5块钱，我们做到了7.5块钱，从市场分析的角度，去看城市更新和项目改造的案例。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“求稳VS求变：长租公寓扩张策略的博弈”。魔方金服CEO凌骏担任主持，寓见公寓 CEO林小森，源涞国际总裁陈莹，上海乐乎城市青年社区CEO何光，舒格国际青年社区CEO李锦猛，鑫寓首席运营官李保强出席并参与讨论。
寓见公寓CEO林小森认为，一级市场融资要看经营数据，二级市场融资要看资产价值。公寓租赁是风口，这“风口”吹的是你的收益能力。他还认为，各个公寓品牌应该彼此链接，相互附能，让大家都知道公寓行业。
舒格国际青年社区CEO李锦猛认为，随着上海经济的增长，但房租的价格却没提起来，从居住本身来看，这是你没有能力让房子达到更多溢价。如何准确定位客户群体，希望从前期定位时期反推成本。他也指出不要盲目扩张，要围绕项目定位，切分空间实现赢利点。
鑫寓首席运营官李保强称，扩张也要有目的的扩张，与其去抢房量，不如发掘有价值的物业，通过服务方面进行增值。他认为在住房租赁领域涉及重资产要慎重，因为如果做重资产，现有的物业可能不足以托起你新开发的楼盘。“我们一直强调要做小而美，而不是要做大要多少房源量。”
上海乐乎城市青年社区CEO何光表示，乐乎做的是轻资产领域，拿的是管理权。“我们是整合业内资源，你有钱没项目那我给你找项目，你有项目没钱那我给你找钱。第二个就是是品牌输出。”
源涞国际总裁陈莹表示，源涞国际主要是通过服务的增值提高价值赚取利润，而不是盲目扩张版图。
谈到资金瓶颈，她谈到这就是为什么源涞国际会以分散高端房源为切入点，因为这样房屋流转快，支付合作形式多样化，也会从增值服务上吸纳更多资金。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，果加智能CEO段方华出席并演讲。
果加作为一个伴随着租赁居住行业成长起来的品牌，单货的出货量大约的是在80—100万左右，互联网智能锁的覆盖率达到40万的饱有量，果加伴随着像万科、绿地、恒大这些全国性的房地产巨头在工艺行业的发展，目前覆盖了30多个城市。
段方华介绍，最开始，智能锁解决了租客不用带钥匙，管家也不用再去钥匙这样的问题。在2014年底，开始在这样一个接口上面进行自主开发。互联网智能锁作为一个非常典型的物联网硬件，是一个数据的采集器，是一个数据的通道，自如可以在我们一个数据通道上面去提取各种它所需要的数据，他们再进行一个自主的开发。
当2015年底，果加智能锁平台上已经给供应商提供IP系统，可以搭起可以去自主开发的开发者平台，他们可以通过数据开发自己资产管理的系统，还有资产运营的系统，以及租客这样使用的移动端系统，不管是在资产管理的阶段，还是在运营的阶段，还是组租客移动端日常消费、续费、接受权限，到自主开发的平台。
到现在，基于物联网的硬件和物联网智能的平台，果加最终形成一个按数据进行配置，而这个配置以后，又能用物联网智能化按使用进行收费，因为配置最终是为了实现资源最大化的使用。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，铂顿国际公寓CEO郝磊出席并发言。
以下为发言实录：
郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。
这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。
你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，YOU+国际青年社区CEO、执行董事郁珽出席并发言。
长租公寓领域最近两年发展尤为迅速，有合作也有一些对手，目前已经能看到有一些比较大的知名开发商也在做长租公寓了。“万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套。”郁珽认为这还是会带来一个比较大的挑战。
以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场。专业开发商，专业的机构未来怎么做？郁珽表示，长租公寓这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，香港金融管理学院执行院长、香港现场管理学会会长张奕敏出席并演讲。
其表示精细化是非常重要的一件事情，没有精细化就不能做标准。张奕敏指出，我们可以从资源第二级物品，到第三级办公文具，到第四级书写文具，到第五级水笔，到第六级黑色水笔。公寓里面也有灯，也可以分很多的级别，公寓里面服务的对象也能精细化，可以从年龄、角色、身份、活跃时间，一座青年公寓和老年公寓的活跃时间、组织、能力程度都是不一样的。
此外，他也表示中国在标准化上还没有做得很好。比如消防用具集中存房的，应急灯插座没插，逃生指示灯没有，消防拴管理不到位，电线管理也不到位。
现在租赁的类型越来越多，除了保障性住房以外，商业性的住房从青年公寓，分散式集中型，可以考虑从最原始的住宿需求拓展到酒店、创业养老、培训、家政等。在这种复杂多样的情况下，这个行业没有一点标准的话，这个行业就不会有很健康的发展。
谈到标准化，张奕敏认为第一个还是监管标准，第二是企业自身的标准，第三是如何监管审核的标准。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“中国式住宅租赁：破局、升级与创新”。旭辉领寓国际副总裁高杰担任主持，YOU+青年国际社区CEO郁珽，城家公寓总经理蒋卫东，铂顿国际公寓CEO郝磊，晟丰置业CEO任泓宁，太平资产管理资产管理事业部董事总经理张李渊出席并参与讨论。
以下为对话摘编：
高杰：非常感谢有这样的机会，今天很惶恐向各位大佬提问，我今天充当这个“菜鸟”，这个环节是破局、升级与创新三个阶段，请各位谈一谈大家怎么认知这三个阶段？现在处在什么阶段？
郁珽：非常感谢，我是YOU+CEO郁珽，今天这个话题比较切中实际，因为我一下午都在很认真地听。刚才我上台的时候我交换了两个名片，我觉得未来相应最重要的事情，既不是获取，也不是升级，而是创新。我觉得如果有一天我们整个公寓行业未来的发展，未来十年会是什么样的样子，之前有人问过我，我说未来公寓行业快速的概念就没有了，因为所有的行业就变成了空间运营行业。就像十年前所有的手机都还玩诺基亚的键盘一样，今天再说诺基亚感觉是上个世纪的事。我相信十年后讨论出公寓行业，仍然是这样的行年，今天有这样的好朋友在这儿。
郝磊：谈到公寓目前的现状来讲，我们的角度认为现在正好处在一个整体资源正在结合的阶段，或者各种品牌运营商监督，或者下游的服务商都是一种资源，这种资源的整合会导致各种不同部分的角色来进入这个市。就好比是一个暴风雨侵入一个城镇，大家嗅到暴风雨的味道，每个人不同的角色不一样。比如说我是一个水库管理人，比如说我的水库可以蓄水了，比如说我是户外运营的人员，我是不是要躲起来，我的关键词当然您说的是创新，我的关键词是首先做好定位，把握好自己的角色，当暴风雨来的时候才能顺势而为，成就自我。
蒋卫东：我是城家公寓的总经理蒋卫东。我再想我们再做什么？我们是破局、升级还是再创新？我们还在探索之间，我们在过去做了一些事情？我相信我们做了两件事情，一件事情我们就是为了提高运营效率，为这个目标，我们对IT进行了义无反顾的投入，这是一个非常昂贵的团队，我们在IT系统的打造下，目前取得不少的成果。我们相信运营效率的提升，离不开一个坚实的基础。在座有不少酒店行业的人出来，在空间管理的科学上，IT的打造不是说你愿意花多少钱去买过来，或者你百度能给你做出来的，这是不断资源投入或者对自己经验中反复收割的过程，是时间和金钱必须同时发力，在过去两年来我们的投入已经初见成效，现在结合这个领域，包括房源管理、销售介入整个闭环上取得一些小小的进步，所以我想在这个探索上我们做了一些工作。另外一个是坚定不移地做好产品设计，目前我们在产品事业干得我非常高兴，我们申通他们在寻找一些高级资产的运营者，我们做了哪些工作？我们自己做了一个探索品牌，是引领我们公寓空间打造的产品。
任泓宁：我环顾了一下，在座的各位都是公寓界的精英，我作为一个传统的地产发展商，我们因为一些政策变动和总体经济形势的变化，我觉得现在有了像YOI+和Base这么优秀的公寓企业以后，我们传统开发商也在做一定程度的创新，比如说新拿地以后，有一定比例叫做租赁用房。对于我们来说不光是一个限制，就像万科和龙湖一样，我们也希望公寓作为传统开发商一个新的增长点，作为公寓去替代传统开发与酒店的合作模式，来进行一个更新，所以我觉得是一个再升级的点上，谢谢。
高杰：非常感谢，我们最后一个是金融机构，我们听听金融机构怎么看？
张李渊：我谈一下我的了解，因为这个行业发展了几年，尤其是最近两年发展更为迅速，目的这个阶段我们也看到以前有合作的交易对手，还有一些比较大的知名开发商，也再做长租公寓，已经开始了，而且他们计划的目标很明确，已经写在公司的发展报告里面，万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套，这个比例很明显跟我们目前的长租公寓发展领先的品牌，我个人觉得还可能形成一个比较大的挑战。以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场，包括我们的专业开发商，专业的机构未来怎么做？但是我个人理解，这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同，这是我个人的建议。
张李渊：我只能说我是外行，因为我们跟开发商有过合作，每个项目都会到下面现场，除了开发商基本的高管，包括一些财务总，还有相关的项目要到实地看，产品的服务还有具体项目的情况甚至看他们的样板，我们自己看的时候有一些体验，体验好的话可能去买，对于这块的产品可能还是需要我们在座的各位去做更专业化的结构设计。我们作为金融机构来讲，我们做的金融产品的结构设计是我们比较在行的，我只是一个体验者或者有一些服务，去北京出差也会租这种公寓，或者去其他地方出差的时候，因为有的公寓确实做得的服务质量很好，有时候我们会去住酒店，但是有时候居家或者是几个朋友一起，我觉得租这种公寓会更好一点，当然具体产品怎么设计，我觉得每个公司都有自己的产品定位，就像开发商一样，还有一些其他的，每一个开发商都会有自己的产品，而且他们都是并行的，包括每一类长租公寓专业服务商，也有自己的传统定位。
金融这块一般都是跟这些项目进行投融资，我提的金融产品我们一般是做百人计划或者千人计划、资本计划，这种产品可能跟大家所说的做一个公寓的产品不完全一样，因为我对这块不了解。
任泓宁：我觉得对产品这块应该是结合公司本身乐得的特点和相互区域的位置，比方说我们做高端公寓，我们做白领公寓，我们最主要的出发点是租金，所以说我觉得应该从他们的需求开始，比方说刚才高总说到小米跟你们的合作，实际上我们也在做。如果我们做集成化管理的话，可以结合互联网。比方说我的充电宝、电脑可以用微信扫一扫，这是一种新的想法，对于不同的客户来说，我们每一个公寓产品里面所配置的不管是我们的厨电卫浴，我们都可以分类来做，主要还是结合我们的目标客户群体。
蒋卫东：其实这个问题基本上都在问，一天到晚干什么，公寓我们都知道面积不是很大，里面的配置往往给人产生一种很激励的感觉，所以就摆在我们面前可能需要做一个减法，我们什么是不提供，我们提供什么，但凡我们提供能不能做到极致，但是做减法其实跟自己抗争的一个过程，你要勇敢地放弃，把有限的资源放在刀刃上，提高住宿、提高营收。我想空间产品的打造是一个动态、有机、没完没了的过程，我们作为一个经理人就是要有敬业的心，对股东、物业负责。
郝磊：不知道大家还有没有记忆，我们在一个浪潮面前，会比较兴奋，实际上我们对空间的概念没有一天没有尝试过，大家还记得70，80年代流行的星级酒店吗？哪一家星级酒店没有利用空间？最早的星级酒店我记得几乎就是一个上层社会生活的缩影，他们也在考虑，他们的人群，他们生活的需求，现在的情况发展怎么样？大家看到这样一个历史的痕迹，不要忘记这个痕迹。第二个水疗中心，一度非常热的水疗中心，也是充分地利用空间，来满足当时的人群或者是居家的人群对这种产品的需求，到今天我们大家再谈空间的时候，我们现在不再面积了，不再开始使用了，我们换了一个词叫使用，我们一样面临这样的选择，我们会不会整合成另外一个20年，30年前生活类的产品，不同的消费人群会产生不同的需求，你整合出来的东西肯定不会是20年前的东西。
对空间的利用在城市无非有两种业态，大家认真想一下，第一种是小区类型的居住空间，第二种是一种商业体居住类型的空间。小区类型的居住空间如何造？还能关起门来谈社区，因为我们也了解到，我这个房间区是我的，我关起门来说我建立一个社区，这样的方式是不是合适？现在有了新的需求，比如说创业的办公场所或者会议的需求，生活、娱乐、商务的需求，我们是不是可以很好地去整合，如果说作为一个小区类的，现在很多的物业属于政府放出的新物业，这种旧场改造这样的物业如何进行整合，有没有这样的整合能力、运营能力，这是我们要思考的。像一栋楼里面，如何整合成一个社区的生活环境？如何让它的产出、收益最大化，当然需要情怀。
郁珽：大家现在不管从地产出身还是别的行业出身的参与者，我们不约而同走到一个方向，刚才我再谈空间的时候，要我的小户型做得很好，我讲的空间不是这个意思。说实话，我觉得YOU+的工程质量做得很不好，漏水、异味，这是让我特别地匪夷所思，我在2016年6月份接手公司以后，我间接难以容忍在我的任内出现这样的情况，我提出三个最基本的要求，第一无漏水，第二无异味，第三隔音好，我说我们的小伙伴在我们的工区玩得那么好，今天漏水，明天漏水，我觉得这个一点没有意义。
高杰：接下来就是我们说的情怀的事情，他们现在是40万套，主要分布在5个城市，北京是30万套，现在一共有6000人，一年一个多亿的投入，我问你不赚钱是干什么，他为了当前的情怀，我不知道各位目前的运营情况怎么样？
郁珽：非常感谢高总，我可以很负责任地说情怀是任何一个创业的企业都必须负责任的企业。听到每一个创业者发言，五年前说得还是这些，五年后还是这些，当我听到这10个同行再说到这句话的时候，我心里边说不出来的酸楚，当情怀被消费的时候，这个情怀是特别廉价的情怀，因为我不允许我们的店长在上班的时候喝酒。我觉得公寓行业有两个最总大的基础，第一规模，这个规模不是持有规模，是管理规模，如果我只有300间房，我可以大谈规模。第二，规模以上的盈利，并且这个盈利模式能够快速复制，真的可以给这些城市提供高品质、不漏水的公寓，我觉得情怀到最后的时候，客户不骂人，客户愿意在你这儿住，客户愿意在你这个环境里面去消费，情怀和盈利都不冲突。
郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。
这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。
你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。
蒋卫东：说到模块化，我们城家做非标住宿这么一个任务，这是集团布置我们的任务，说到情怀，我相信情怀主要是属于华东集团承担的情怀，我们是要把日子过下去，我们要把效率过出来，打造产品做效率，打磨运营能力。我们公司的目标过十万，过百万这是我们自己公司的目标，整个全球公寓的规模，每次开新闻感觉这个数字又涨了一点，也许要说到千万，摆在我们面前的问题是什么？有这么大的规模谁是运营，是什么叫英雄店长是一个店在那里派高总去运营，好得不得了，你要招一个人过来就不行。英雄店长的数量特别少，因为英雄店长对我们而言解决管理能力不够，我们的复制能力不够，我们的集中化，集团的整个体系不够，在这方面是我们一直专注投入的东西。说到情怀，跟同行们一起探索，一个是为自己的产品进行运营，另外一个是响应我们习主席的号召，有这么多存量资产，势必需要一些运营体系，我们作为一个被动方，社会承担一部分运营的责任，这是情怀和现实结合。
任泓宁：因为我不是做租赁公寓的，我是做地产的，但是也可以谈一些情怀这方面的事。如果就资金收益率来说的话，我们现在做的项目肯定是一个责任，因为我们拿地的成本在1万块钱左右，这不是因为我们的推广做得好，而是我们专业做这件事情，因为现在是处在地标的位置上，所以我们追求每一个细节，甚至是房间、房门和抽屉，我们都要求它的完整性，甚至我们售楼部出来以后，我们觉得达不到我们的要求，我们是不会卖的，只要你用心，只要专心去做这件事，情怀是有人买单的谢谢。
张李渊：我简单聊一下，收益和情怀这个问题，我们作为金融金沟，谈情怀有点虚，因为我们不做太多的实业的东西，如果谈情怀也是服务我们的客户，谈他们的财务更健康，当然我这边目前也入伙一个地产经济公司，也做类似的房地产投融资项目，还有一些不良资产，还有ABS等等一些项目，我们也会秉着对客户的思路去为他们服务，因为我们很多时候接触的客户都会有一些资金包括时间等等一些的需求，我们会按照这些需求去做，针对我们这个会上的长租公寓，以后我们也可以私下合作。因为这一类的客户，因为新的液态出来，我们会创新出来新的融资工具和手段，包括传统的去银行拿一些贷款，我们可能会更多用一些更市场化的手段去做，这些是我们比较多元化的手段。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，上海申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍出席并演讲。
其表示中国地铁也存在许多值得改进的地方，庄巍称，“东京的地铁系统是把人送到目的地，而北京是把人送到地面。”据统计，东京新宿地铁站乘客量在东京只排到第三位，但却有159个出口。而北京国贸是CBD的地铁站，仅有9个出口。庄巍指出，其实当人进入地铁口的那刻，他就觉得自己进入到地铁了，就算他进了地铁口还要再走一公里，但心理上还是觉得自己离地铁很近。他表示中国地铁的通达性还值得改进。
不过庄巍也表示，地铁作为一种使用一两百年的基础设施，经常有纽约、伦敦的人抱怨他们自己地铁脏乱差还有老鼠，因为之前的地铁设计和运营服务以及跟不上时代发展。但中国地铁在这方面存在极大优势，干净整洁，高效。
他还介绍了申通地铁尝试探索地铁的盈利模式。香港作为唯一一个通过地铁票就能盈利的地铁系统，有许多值得借鉴的方式。他们通过在地铁口建立商场，除了房地产租金增加收入外，还通过商场的建设增加了地铁人流量，所以能做到盈利。但目前内地地铁票价只有香港三分之一，无法支撑地铁运营，新的盈利模式值得探究。
庄巍表示可以从以下几点着手：增强自身综合能力，注重软实力提升；创新收益权合作模式，选择更具复合运营能力的合作伙伴；坚持技术创新和优化，注重综合开发规则前置；打造“多元化、有品质的租赁社区”。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，魔方生活服务集团CEO柳佳出席并演讲。
以下为发言实录：
柳佳：谢谢主持人，各位新老朋友们大家下午好，今天非常高兴来到金砖论坛。发现以往参加房地产的论坛，公寓行业的同行寥寥无几，但现在大部分都是地产项目，大家确实看到了公寓行业的春天来临。就像我们黎理事长说的，可能我们未来会有300家的理事单位，我们的同行正在参与城市更新。今天我带来的分享更多是从经营的层面来聊一聊魔方经营的理念。今天我的分享大概分为三个部分，我们的目标客户以及我们的经营理念。
魔方是一个全国连锁的多品牌的公寓，应该叫生活服务集团，我们在2015年把公司的名字改成魔方工作服务集团，其实也看到了公寓行业的变化，我们在传统的租赁房屋的功能上又叠加了一些生活服务的功能，我们目前在20个城市大概有300多家店，4万多间房。这是我们在去年推出的两个新的品牌，以魔方公寓为主的白领公寓的市场，后面我会解释。我们的中高端公寓品牌是MORE公寓，还有认为比较有社会感的公寓，叫9号楼。可以分为1人间，2人间，4人间，6人间。我们只对低端客户进行签约，可以是整栋定制，也可以拆分，每个企业租几间房到几十间房，也都整栋楼满足几百个或者几千个人的需求。
可以简单看一下我们的产品，我们的魔尔公寓是走文艺清新范的，目前在北京、上海、深圳都有开业的门店，当然沈总我们也很熟，产品设计上面我们非常地佩服，也在不断学习中高端公寓的理念。白领公寓很熟悉，估计也有很多的同仁都有参观过，主要是聚焦于全国的一、二线的人口，刚才魔尔公寓是聚焦一线城市的核心地段，这是我们的企业公寓的产品，目前已经覆盖了大概十多个城市。
重点说一下我们的客户，除了经营房子，还经营人的生意。首先我们要知道我们的房子是谁在住，他们有什么样的特性。这是以白领为主，就是魔方公寓的客群，主要是22—35岁之间的年轻人，他们在城市当中工作，有大部分是异地工作，从小城市到大城市，或者从大城市到一线城市，跟随城市化的发展迁移他们的生活轨迹。还有本身的本地客户，我们大概有10%的客人来自于本地，比方说在上海，有一些人住在浦东，但是要到浦西上班，然后节约上班时间，一年能节省20天的生活。租住方式也能帮助他们生活方式。90%以上有大专以上的学历，这是我们政府正在推人才公寓目标客群。
我们给他们做了一些画像，提炼他们日常生活当中的场景，比如说喜欢孤单，也热衷狂欢，一起开一个生日Party，年轻人也可以自己叫个外卖，或者自己在房间里面做饭，同时也提供一些公共的厨房，经常可以和邻居们约饭局，这个梦是梦想的概念，还有很多的客户在城市当中是创业的人群，他们也会寻找一些合作伙伴，包括生活的伴侣，还有很多的创业团队住在我们的公寓团队。我们给他们下了一个定义，叫独联派，就是有一个独立的空间，希望有更多联合的社交。
其实我们每一个客户在入住签约的时候，来统计一下人口学特征，每个月交房租的时候，我们也会有一张客户满意度调查表，还有一些细项的问题去了解客户对于各种生活设施，或者是一些社交各方面的需求，甚至还会对他们的行为进行检测，大家知道调研表只能调研一个人的想法，但是行为检测还能够了解到他的行为，每个人填调研表的时候都不一样，从数据检测可以看到电视剧打开的频率，每天打开多长时间，是否打开，事实上有50%的人从来不开电视，所以懂客户是非常重要的环节，真正了解他们的行为轨迹到底是怎么发生的，才能够根据他们的需求去设计和优化我们的产品。
第三部分讲一下我们的经营之道，刚才说了不但经营房子，还经营人。首先我们最基本的就是李总刚才说的二房东，我们怎么样把房子，帮我们的房东提升资产效率为我们客户满足居住的需求，这是我们的样板房的照片，最下面是我们最新推出的3.0的产品，展示了大概有7套的样板间，在座有很多的朋友也去参观过，今天早上我还接待了一个上海非常大的国企，也欢迎在座的各位可以来我们魔方参观指导一下，我们每年都会我们的新产品推向市场。我们把卫生间和厨房放在房子的中间，这样可以通过自然的风格营造出一室一厅的感觉。
房子要满足哪一些需求，对各类的居住需求分门别类调研过，长租公寓跟酒店在于收纳体系是非常地讲究，包括烹饪、洗涤工作，社交等等，我们在每一个系统上都会投入大量的研发精力。同时，在每一个产品上面，我们会不断地去优化，打个比方到底用地板还是用地砖，要做到隔音效果更好，我们可能会用十几道的墙去测试效果，这也是我们在产品理念会聚焦租住的本质。同时从客户的需求角度来说，安全、安心是人最基本的需求，我们也有一些智能的门禁，我们也在不断地跟着新技术的发展，也在不断地提升我们安全的设施、设备，包括智能门锁，包括人脸识别，包括我们的远程视频监控的系统，这都是能够对我们给到客户的安全，提升安全保障，同时也提升了我们的运营效率。设施设备我就不说了，一般的白领公寓可以拎包入驻的。
在经营房子当中，我们认为最核心的理念就是租住的本质，他到底在住房的过程当中，在长租的过程当中需要什么？他在房间里边做什么？这个频率如何？这是长租公寓一个非常核心的重要的工。我们的人是我们经营的另一方面，所有的生意都是从人开始的，我们在2015年的时候也是响应总理互联网+的号召，我们推出了一个公寓+的战略，也是跟我们魔方生活集团同步发布，我们简单来说就是把公寓定义为线下流量入口，利用一些互联网的方法手段，整合生活服务业的资源，为我们的租客打造一个生态圈。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，Base品牌创始人，NOVA盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺出席并演讲。
以下为发言实录：
沈敏恺：大家好，非常有幸来参加这一次的金砖传媒年会。这两年城市更新这个词语是刚刚被大众所提及和熟悉的，Base专注于这个领域已经9年，今天跟大家分享的是Base的更新和管理的路。
首先关于Base，这个单词从英文简单翻译来的，就是基础和知识，为什么会把我们的产品定义为Base，其实是团队的成员从生活的现状中总结出一个理念，就是纷繁的世界要一方净土，美好的空间可以去创造美好的生活，这就是Base的由来。Base的使命也很简单，就是专注于老旧建筑和存量资产的改造，它的核心就是在于为老旧建筑注入新的活力。
经过近十年的发展，每当走在商海主要的区域，大概走5分钟就可以看到Base的一栋楼，这是我创业过来非常有成就感的地方，因为我不是单纯地去赚钱，或者去为企业创造价值，我也为这个城市留下了很多美丽的印记。
第二个部分我想跟大家去分享一些Base在空间管理方面的经验和理念，首先他分为三个部分。第一是产品的定位，第二是实体改造，第三部分就是内容的增值。设备我们的产品定位比较特别，当然逻辑是一样的，我们首先是从市场分析到客户分析，到产品组合，到消费业态，为什么会有这些分析呢？最重要的一点就是我们秉承的一个非常重要的宗旨，我们是做城市更新的，回归本源是房地产，所以我们一直坚持的信念就是如何让资产让物业的使用价值发挥到最大，这是我们一直坚持的理念。讲到产品定位的时候，我可以强调一下，我们现在的项目里面主要的业态组成分成了居舍、办公和城市社区，房子始终离不开住人、消费、办公使用。
从城市更新角度来讲，我们不是一个单纯的运营商，我们整个集团集合的是从资产的收入到持有，到设计定位、改造、运营，为什么我们非常坚持改造这一块？因为我们知道设计才能创造价值，所以我们在这一块最重要的就是创造，就是城市的文化一定要创新。第二块就是Base所呈现的样子都很简单，但是我们也非常真实，让我们更多地使用者更个性化为他自己所向往的生活添砖加瓦。在我们设计的板块里面，最重要的还是咨询我们自己的品牌的理念，从我们品牌用的PPT上面都会看到，其实这里面就包含了连接的创新，同样在建筑上点向面的空间规划，这是我们在规划中秉承的一种理念。
分享一下内容的增值，因为我们大家都会去讲相应内容的提供，空间运营商不是简单的维护功能，我们有一个理念，共同体验和周边社区的属性，所以在我们的项目里面最重要的是会有一个Base House的体验。其实第三空间的营造是使用者做的，而不是运营商所做的，这就是我们的内容增值的板块。
最后我简单地给大家分享一下比较典型Base的项目，首先我每次再分享的时候都会提到Base诞生的地方，从这些照片可以清晰地看到左边的样子就是一个破落的旧社区的老厂房，右边的样子和下图的这些是改造完之后的样子。这个房子为什么我们会去这样讲？这个项目给我们带来一个最大的意义价值在于我们再一个价值非常低的老旧社区里面，我们通过建筑、设计的美学提升来创造一个使用人群的发生。
我们在那个区域，那个时候平均的租金大概在3块钱，我们做完以后是一个很大的尝试，我们的办公租金是9块钱一平米，所以我们真正的城市更新不是单纯是复合的，完全可以创造新的生活方式和时尚的聚居，所以这我是非常引以自豪的案子，这是Base诞生和出生的地方。
浦三路是2015年初收购的一个物业，这个是开发商在开发大项目的时候，他留的一栋可散售的办公室，由于政策的原因，办公室不能散卖，我们就把这栋楼收购下来，为什么我们愿意收购这栋楼？从项目的地理位置去分析的时候，租金远远高于办公室。开业从今年3月份到现在，入住率达到了90%，也从周边的办公室同样的楼，他的租金就4.5块钱，我们做到了7.5块钱，从市场分析的角度，去看城市更新和项目改造的案例。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产存量资产暨城市更新理事会理事长黎芸桦出席并演讲。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产业协会副秘书长胡安东出席并演讲。
其表示年轻一代人住房租赁的矛盾非常大，一定要得到解决，这也是为什么这次十九大把“租”房放在“购”房的前面。而且现在网络上经常会出现一些带歧视性的词汇，例如“北漂”“沪漂”，胡安东表示，他希望从房地产从业人员角度努力，让带歧视性的“北漂”和“沪漂”退出语言词典。
以下为发言实录：
胡安东：各位来宾，我首先代表中国房地产业协会对参加今天论坛的所有嘉宾表示热烈的欢迎，我也代表房地产业协会和杂志社的全体同仁对这次为期两天的论坛付出的辛勤劳动表示感谢。昨天把金砖论坛的砖形象地落实在房地产，我觉得比喻很恰当，但是我更愿意把金砖论坛的这块砖搭人墙、建扶梯的比喻。
和前面的行业和房地产金融、财富管理论坛稍有不同的是，我觉得存量资产的盘活和城市更新，以及住房、租赁更多是在原有的资产和不动产上进行的潜力挖掘和资源整合，包括空间拓展和价值的延伸，我觉得是高附加值、高敏锐度的房地产金融的动作。同时这三个领域也是十九大提出要解决我们经济发展不完善、不充分矛盾的主要一个部分。
第一个是盘活存量资产，主要是对未来经济发展质量提高是一个重要的格局，第二是促进城市更新不光是把一个具体的房地产项目盘活，其实也是一个民族复兴和文化自信的唤醒。加快住房租赁，就是要解决一些大学生在大城市居住，所以我想这三个方面是今天下午讨论的主题。
从某种意义来说，这几年金砖论坛的节目，包括我们现在的帮别人撮合房地产土地拍卖的地金网都是房地产金融的摆渡人。今天我们强调存量资产的盘活是一个非常艰巨的任务，是对过去30多年简单粗暴的房地产的修整。
过去30年，房地产开发的方式是比较重的发展方式，一个是房价过快上涨，给居民带来了很多过重的负担，第二是经济过度以来房地产，造成经济结构的复合。第三是传统建造方式带来的对资源、能源、环境这样一个消耗。
我觉得我们现在也是处在文艺复兴的阶段，我们现在的城市更新就是要通过这种文化的创意，改造更新的手段来有些旧的工艺，老的街区焕发出活力和以往应用的地产相比，我们城市更新更体现的是软地产的魅力，可能会拓展出和现在房地产服务业相关的很大的产业。我们国家现在的服务业已经占GDP的56%，最终的消费要达到55%左右，房地产金融必须关注这样的领域落拓展自己的发展空间，城市更新还包括推动文旅和文物观光等场馆，前天中央政治局常委的领导同志到中共一大遗址参观，这个遗址也是通过城市的更新，保护、继承来实现的。
我们年轻一代的住房租赁同样需要解决矛盾的问题，而且这个矛盾是非常大的问题，为什么这次十九大把租放在购的前面，还有一个就是我们在网络上经常会看到歧视性的词汇，例如“北漂”“沪漂”，我希望从房地产从业人员角度努力，让带歧视性的“北漂”和“沪漂”退出语言词典。
在这样的情况下，房协指导的中国房地产金融杂志，还有中国房地产存量资产的城市更新理会会，今天下午还要发布一个白皮书，目的就是帮忙新市民和移民能够在城市住得更好，我也希望今后理事会能够在公寓产业规划的建设和标准规范建设的标准中，最后我希望大家在下一个发展周期能够投资致力，我们也相信金融杂志社和金砖传媒一定能够当好摆渡人的角色，为大家去成功地对案，发挥自己这种加油的作用，谢谢大家。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，景林资产董事总经理田峰出席并发言。
以下为发言实录：
田峰：稍微展开一下，因为今天讲资产配置，投资包括房产，二级市场、PE、量化、债权，其实从我的感受来讲，我觉得资产配置主要有三点，比如说我前两天看的数据，过去30年哈佛的学费年化率不到8%，如果过去的投资组合收益率没有超过8%，那你的资金就缩小了，我觉得综合数据很重要的。
第二点是低风险端的，我觉得配置是需要的，它的用在一定的时期出手的，比如说“黑天鹅”出现的时候，以非常低的价格买到非常便宜的资产，经过了几轮的大周期以后，大家会发现在“黑天鹅”出现的时候，资产价值的下跌可能拿到了20%的资产，拿了过去价值100%的资产。
第三点，另一段就是高风险高收益这一端，其实真实的投资世界和理论上有区别的，我们主要是在一个相对可控制的风险下收益，市场低估的时候是比较高的收益率，在高风险高收益的情况下，我们尽量去控制我们的风险，同时还要做好资产端的相关性的对冲。这是我想对自然配置的三点理解，谈到二级市场的话，我觉得最近可以把未来的3—5年，二级市场投资机会比较挺多的。
第一点，我觉得行业的集中度再提升，大家可以看到有很多公司经过过去五年、十年以上的价值提升，有些公司已经胜出了，比如说以家电为例，除了三巨头以外，其他公司的占比只有20%—30%，三巨头的利润、市场份额还在逐渐提升，其他的公司再逐渐下降。这一点作为一个代表，我觉得很多行业都是从分散到集中的过程，这里真正的龙头一旦确实地位，未来的成长是长期的，甚至由于有公司新产业包括互联网介入，市场占比会继续提高。当然我们谈合理性，从投资来讲，我觉得投资是长期的。
第二点就是刚才大家提到MSCI，本身也会给中国带来新的投资理念。我个人认为，中国已经到了价值投资的时代，并不是说未来什么风格转换，我觉得不是这样的，未来已经进入价值投资的全新时代，它的这种理念会带到新兴市场，而且会带来增量的基金。
第三点，通过市场的监管，尤其是秩序的完善，好的公司会得到更多资金的青睐，因为优质资产是永远稀缺的，我觉得这些资源是社会巨大的浪费，这些资金出来了，对支持多少个好的公司把它做大做好，我想中国的经济未来都很好，一个标志就是必须要有伟大的公司通过企业布局，走区域走向全国，从全国走向全世界，在这个过程当中有很多优秀的公司，在未来的发展是不可限量的，通过投资寻找可以成长的公司，五年、十年我们一起取得好的投资收益。
　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，澳信投资部总经理李妍言出席并演讲。
现在全球化已经是一个不可避免的趋势，问题不是我们如何去逃避，而是如何去面对。在CRS领域，现在已经有101个国家和地区确认加入CRS，李妍言指出，这需要理解全球性的概念。“当我们谈CRS的时候，不是CRS本身，要谈的是成为一个全球居民的时候，如何来面对和应用CRS。”因为在全球化概念下，个人的资产配置也会发生非常大的改变。
以下为演讲摘编：
李妍言：今天我的主题主要分为三个部分，第一什么是CRS？第二我会提到全球居民的概念，第三就是如何进行专业的资产配置。
CRS的本质是什么？CRS是一个共同申报准则，它不是一个税收，也不是一个税种，所以对于投资者而言，并不会增加任何的税务负担。它既然是一个共同申报的准则，它所指的是一个信息系统的披露。第一，投资所有的资产的本身的信息披露，第二就是身份的披露。
也就是在这个系统之下，最关键的一点就是我刚才所说的信息披露，对于这个信息披露来说，有很多国家是加入到这个体系里面去。第二，加入体系之后，加入体系的这些国家还需要自愿匹配。就是A国和B国不仅要同时加入体系里面去，并且要自愿匹配。于是，我们才能看到对方的信息。
在这里我举个例子，A国和B国，他们的信息交换需要有两个前提条件，第一A国和B国都加入了CRS共同申报体系之中，第二A国和B国必须愿意自愿匹配，这个时候当B国的居民在A金融系统存入一定数额的资金之后，这个信息会自动申报给到A国的税务机构，说得有一点复杂。我举个例子，我知道在这个例子在网上非常地多。某人存了1000万美金到某国的金融机构，假设这个某国的金融机构和中国同时加入了CRS系统，请问某人的信息是否会披露给到中国？答案是不一定，为什么？我刚才有说到某国必须和中国实现自愿匹配的关系，只有这种自愿匹配的关系，才会实现信息互换。第二是我刚刚没有说的，我并没有说某人是哪国人，我们姑且认为她是一个中国人，指的是税务概念。在这里更准确的做法还需要判断某人的税务居民，在这个时间A国和B国同时加入CRS，并且愿意自愿匹配，必须要有明确的确认。
在中国将有两部分人会受到CRS的影响。第一中国大陆籍人士的海外资产，第二外籍人士在大陆的资产。就像我刚才所说的，我们说到某国居民的时候，其实指的是税务居民，首先要判断您和您所关系的人是不是税务居民。如果再考虑作为一个中国人，我们在境外的资产是否会自动回报给中国的税务机关，我们除了需要去判定中国和那个国家有没有这样的关系以外，假设设定已经有了，我们的税务国身份在哪里？如果要成为中国的税务居民来说的话，简单来说我需要一个满足，就是时间。离开中国的时间一次性超过30天，或者一年累计超过90天，我有可能就不是中国的税务居民。
大家注意是有可能不是，因为除了时间以外，还有你的家庭和经济关系，同样是判断你是某国税务居民的重要因素。假如说我是一个中国人，我是中国的税务居民吗？我是澳大利亚国籍，我们现在是澳大利亚的护照，但是在中国居住的时间不满足那个条件，我这个澳大利亚公民同样被认为是中国的税务居民，当我被认为是中国的税务居民的时候会发生什么情况？我作为一个澳大利亚公民，我们认为所应该纳税的部门将被披露到中国来，这是税务居民的概念。同样我刚才说到，我在这里减少一下有关于澳洲的税务居民，因为我是澳籍。第一是时间，这个时间比较确定，183天，如果你在澳大利亚的居住时间超过183天的话，很有可能您是澳大利亚的税务居民。请注意在这里我依然使用的有可能，因为也会判断他的家庭关系和经济关系，最终来确认税务国。我再总结一下，就是关于CRS其实并没有那么地简单，有非常多的判定因素，所以我们并不能简单地说CRS会不会直接影响到某个人？在这里我再解释一下。
第二，除了对人有影响，CRS对资产同样也有影响。简单地说就是所有的金融资产，这个地方我不需要做专门的解释。我在这里解释一下有关于特定的部分，我在这里想说的简单来说就是我们诉说的大额保单，属于CRS申报范围之内。如果你买的是大病保险，这都不属于，但是只要是理财性质的保单也包括在这个里面。于是你一定要问了，什么资产不包括在这其中呢？也就是不会被披露，第一贵金属、第二是珠宝，第三是艺术品，第四是房产
再面对CRS的时候该怎么做，我觉得有两个方向，第一要进行合理、专业的风险分散型投资，这是第一个。第二个我下一步会谈到，CRS是帮助我们在国际化高度重新思考问题，因为CRS是逃不开的，大家可以注意到，CRS的名单当中现在有101个国家和地区是确认加入CRS。在这样的情况之下，我们认为这样的全球化是一个100%的趋势，问题不是我们如何去逃避，而是如何去面对，首先我们可以看到这部分的资产不错，不属于CRS的金融资产，但是除此以外在这里我想说的就是我们真正要看的是全球性的概念。其实我相信每个人护照上有很多的签证，在签证上有很多的国家，我们是在进行全球化的出行。我们有全球化地旅游、全球化的房产购置，全球化的股权投资，这张大家应该很熟，这是在悉尼拍的照片，使用的办法很好，用你的芝麻信用在澳大利亚的悉尼同样可以使用，这是全球化。
在今天是完全不一样的，当我们谈CRS的时候，不是CRS本身，要谈的是成为一个全球居民的时候，如何来面对和应用CRS？在这个地方前面已经有人提醒我们的发言快到时间了，为什么一定再强调全球化概}