美国首都华盛顿存在感怎么这么弱？（相对而言） - 知乎284被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="7分享邀请回答37561 条评论分享收藏感谢收起161 条评论分享收藏感谢收起我已阅读并同意
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现在美国华盛顿的房价大概是多少
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美国华盛顿房价大该如何？在美国，什么收入的人能买什么档次的房子呢？
美国的住房大致可以分为三大类，一是独立住宅，二是集合住宅（独门独院但与其他人家住宅连在一起），三是公寓。在这三类住宅中，独立住宅所占比例最大，也是美国人住房的最常见形态。所以美国人买房子一般不按平方英尺来计算，而是按整个居住面积来考量，有时也会考虑院子的大小，因为买独立房子是连地一起买下来。 &根据美国房地产协会的统计，目前美国建造的独立住宅新屋平均居住面积为235平方米。人口普查局的数字则表明，美国家庭平均拥有住房约为3间（这是指卧房的数量，会客室、餐厅、娱乐室等附属房间不包括在内）。一般而言，低收入家庭拥有住房的面积为100平方米以下，中低收入家庭拥有住房面积为100-150平方米。中等收入家庭拥有住房面积为150-250平方米，中上收入家庭拥有住房面积为300-400平方米，高收入家庭拥有住房面积在500平方米以上。 &美国人现在每个家庭的居住面积比上世纪70年代增加了近一倍，房子越盖越大。1970年，美国家庭平均人口为3.14人，家庭平均居住面积为140平方米。1980年，美国家庭平均人口为2.76人，家庭平均居住面积为174平方米。1990年，美国家庭平均人口为2.63人，家庭平均居住面积为208平方米。2004年，美国家庭平均人口为2.6人，家庭平均居住面积为233平方米。2000年至2008年，美国新建独立住宅标准的居住面积为263平方米。2009年，由于房地产市场人处于低迷，新建的独立住宅标准面积退回到234平方米。 &由于美国是以住宅的中位价格来观测房地产市场的走向，因此美国的房价就很难象中国那样以每平方米多少钱看得那样清楚。房子面积不同，地区不同都会产生不同的价格，而美国人却偏偏喜欢用各地的房屋中位价格来说话，在美国居住的人，一听中位房价大概就知道该地区的房子贵不贵，但要让国内人明白中位房价的含义，说了半天也会把人搞得迷迷糊糊。不过因美国的独立住宅标准的居住面积大多在150至200平方米之间，所以中位价格房屋的居住面积也大多不差上下。 &美国的房地产市场多年来一直是依据市场的需求和经济情况好坏上下波动，2000年美国房市走出低谷开始回升，当时全美国独立住宅的中位房价为13万9000美元，2003年上升到16万9500美元，2004年为18万5200美元。2007年美国房价冲到新高点，独立住宅的中位房价为21万2600美元。2008年房地产市场泡沫化，房价大幅回落，独立住宅的中位房价为19万6300美元，到了2009年下半年，房地产市场有所反弹，但房价仍处于低谷，独立住宅的中位房价跌落到年房价的水平。 &美国房地产协会的统计显示，2009年第三季度全美国的中位房价是17万7900美元，东北部地区的中位房价为24万4500美元，中部地区的中位房价为15万零200美元，南部地区的中位房价是16万美元，西部地区的中位房价是22万4000美元。美国中位房价最低的地区是密歇根州的莎吉诺，独立住宅的中位价格为6万1400美元，价格最高的地区是加州的圣荷西地区，独立住宅的中位价格是56万6000美元。 &大都会地区房价都比较高，美国房价最高的地区当属旧金山、纽约和洛杉矶地区。当然即使在同一个地区房价也会有很大差别，在洛杉矶，同样是300平方米的独立住宅，在不同社区，价格可以是40万美元，也可能是100万美元，甚至是1000万美元。 &按照美国的中位房价，17万7900美元美元可以买什么样的房子呢？美国媒体列举了全美国10个不同地区可买到房子的情形，其中在加州弗雷斯诺市，17万5000可以买到的房子是居住面积183平方米，有4个卧房、2个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为950美元，相当于6500元人民币。密歇根的弗林特市，17万1900可以买到的房子是居住面积206平方米，有3个卧房、3个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为830美元，相当于5700元人民币。麻萨诸萨州的伍斯特市，17万4900可以买到的房子是居住面积104平方米，有3个卧房、2个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为1680美元，相当于1万1424元人民币。 &如果按照美国全国的中位房价近18万美元计算，一个家庭要购买这样价格的住宅， 头款支付20%，借款14.4万美元，30年固定贷款利率6%，那么每年的本金加利息的还款额是1万零360美元，月供864美元。如果按购房支出不超过家庭纯收入三分之一的标准，没有过重经济压力而能承担起房屋贷款的家庭年纯收入要在3万5000美元，税前的年收入要在4万2000美元左右。
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从世界大城市 历史房价看涨跌(组图)
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（原标题：从世界大城市 历史房价看涨跌(组图)）
　　美国首都华盛顿房价指数变化（）
　　20152001年1月=100　　计划经济由政府配置资源。生产什么东西，生产多少，价格多高，都由政府计划，价格可以几年甚至几十年不变。市场经济则不同，是由“看不见的手”配置资源，这只“看不见的手”就是供给和需求关系，这种供需关系通过价格表现出来。
　　如果一种商品供不应求，价格就会上涨，让消费者少消费，甚至把一些低收入者排斥在消费群体之外。价格上涨给生产者带来更高的利润率，生产者便扩大再生产，同时也吸引一些新投资者从事这种商品的生产，生产规模扩大，并很快出现供大于求的现象。此时，为了减少库存，保持市场占有率，一些生产者便开始降价，价格竞争让生产成本高的企业退出生产，供给与需求逐步达到平衡。而当价格下降刺激了消费，又出现了供不应求现象，价格再次上涨。这就是价格规律。价格规律就是通过价格的上下波动来配置资源，调节供给与需求的关系。
　　由此可见，只要是市场经济，就离不开价格规律，物价必然有涨有跌，不存在物价只涨不跌的市场，不管在哪个国家，哪个城市，也不管是大城市还是小城市。
　　国外的高铁价格也是波动的，有能源价格变化引起的价格波动，有铁路公司之间的竞争引起的价格波动，有铁路与民航和公路运输竞争引起的价格波动，也有高铁企业自己为提高上座率季节性调价。例如，法国高铁公司刚刚宣布降价计划，日至8月19日，在一些线路上降价20%。所以说，“大城市房价跟高铁票价一样不会降”违背了市场经济基本规律，现实中也不存在，是个彻头彻尾的伪命题。
　　《每日经济新闻》日发文称，多地楼市“发烧”，上海甚至有人裹被子连夜排队购房。次日，新华社以《警惕一线城市房价非理性上涨》一稿，出来说出了真相，称某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市，一线城市房价飙涨，也使得大量投资客返场，深圳楼市中的投资客比例已超过30%。
　　那么，我们的房子究竟是多了还是少了？房价究竟是高还是低？财经评论人叶檀女士近日发文称“大城市房价跟高铁票价一样不会降”，是这样吗？
　　2城市人口增加
　　到一定规模会下降，
　　导致房价下跌
　　考察世界发达国家城市化进程就会发现，城市人口不会永无止境地增加，而是增加到一定规模后，给居民生活和工作带来诸多不便，加上产业调整等因素，就会导致一些市民外迁，导致城市人口下降。
　　19世纪初，英国利物浦港口贸易量占世界贸易总量的40%，其财富总值超过了伦敦。但从20世纪30年代开始，利物浦市民持续迁离，利物浦居民数从1931年的846101人降到2011年的466400人，人口下降了将近一半。人口下降，空置住房增多，房价自然就要下跌。
　　美国底特律也是这种情况，底特律市区人口1950年为1849568人，到2010年还剩下713777人，60年间人口流失了61.4%。
　　德国莱比锡人口1930年为70万人，现在仅剩下54万人，这个曾经的“繁荣之都”变成了“鬼城”，市区到处是空置建筑，一片萧条。
　　另外，人的生活习惯和生活方式会不断变化。过去人们视穿化纤衣服是时髦，现在则返璞归真，又喜欢起棉麻天然织物来。现在人们向往城市生活，过些年后就会又喜欢起农村的安宁来。所以，不要想当然地认定城市人口会不断增加，当发展到一定规模或遇到行业危机或政府政策变动时，人口减少是很自然的事情。
　　中国也不例外，上海市统计局最新发布的统计公报显示，2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人，这是新世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长，同比降幅为0.4%。城市人口减少让房价下跌成大概率事件。
　　标准普尔定期发布美国20座大都市（相当于中国的一线城市）的综合房价指数，该房价指数把2000年1月定为基期值100。2001年后的6年期间是美国房地产的牛市阶段，房价基本上呈上涨趋势，至2006年7月房价指数涨到峰值的206.52。接着，美国大都市房地产进入熊市阶段，房价一路下跌，至2012年3月房价指数跌到134.07。在这之后，房地产市场开始回暖，至2015年12月房价指数涨到182.75。目前，美国20座大都市的房价相当于2005年3月的水平。
　　下面，我们再看看美国单个大都市的历史房价情况。
　　美国首都华盛顿1987年1月房价指数为64.11，至1900年4月涨到93.22。从此，房价开始下跌，至1992年2月房价指数跌到87.75。在这之后的75个月里房价基本稳定，房价指数一直在88-90之间窄幅调整。
　　从1998年5月开始，华盛顿房价开始走高，房价指数由1998年6月的91.76涨到2006年5月的251.07。在这之后房价急剧下跌，到2009年5月房价指数跌到165.94,3年跌去34%。接下来是一个牛市，至2015年12月房价指数涨到210.27。
　　目前，华盛顿市中心地段房价为每平方米5146美元，相当于2005年1月的水平，一般居民用5.6年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　纽约1980年1月房价指数为35.26，至1981年3月跌到30.1。从此，纽约房价指数缓慢上升到1988年9月的85.54。接着，纽约房价开始下跌，至1991年4月房价指数跌到72.29。
　　在这之后，纽约房地产进入了一个大牛市阶段，房价指数一路高歌猛进到2006年6月的215.83。接着，纽约房地产市场出现熊市，至2012年3月房价指数跌到157.4。紧接着是新一轮牛市，至2015年12月，纽约房价指数涨到180.48。
　　目前，纽约市中心地段房价为每平方米17898美元，当于2004年9月的水平，一般居民用20年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　底特律1991年1月房价指数为58.24，至2005年12月涨到127.05。此后进入熊市阶段，至2011年4月跌到64.47。在这以后房价逐步回升，至2015年12月房价指数涨至103.77。
　　目前，底特律市中心地段房价为每平方米1297美元，相当于2000年6月的水平，一般居民用1.7年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　洛杉矶1980年1月房价指数为41.67，至1990年6月涨到100.24。此后，房地产市场步入熊市，至1996年3月房价指数跌到73.07。再接着是新一轮的牛市，至2006年9月房价指数涨到273.95。然后，熊市再现，至2009年6月房价指数跌到160.9。至2010年7月房价指数反弹到176.27，之后又出现了一个小熊市，至2012年2月房价指数跌到159.53。在这之后进入目前的牛市阶段，至2015年12月房价指数涨到240.54。
　　目前，洛杉矶市中心地段房价为每平方米7560美元，相当于2005年6月的水平，一般居民用9.2年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　檀香山1980年1月房价指数为31，至1990年6月涨到75.15。从此，房价开始下跌，至1994年2月房价指数跌到65.79。接着，房价开始上涨，至2006年5月房价指数涨到218.37。从此，房地产市场进入熊市，至2009年3月房价指数跌到117.71，不到3年房价拦腰斩。再接着是16个月的反弹，至2010年7月房价指数涨到143.23。然后又是19个月的下跌，至2012年2月房价指数跌到124.64。然后就是一个牛市，至2015年12月房价指数涨到217.9。
　　目前，檀香山市中心地段房价为每平方米6842美元，相当于2006年4月的水平，一般居民用13.4年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　3房价与收入之比，
　　是观察房价高低的参照指标
　　房价高低是相对的，如果一个人的年薪是100万元，一套房子200万元对他来说房价并不高，用两年的工资就可以买一套住房。但如果一个人的年薪是4万元，这套200万元的房子对他来说房价就很高了，因为他要用50年的工资才能买下这套房子。
　　各个城市之间比较房价高低也是如此，如果一个城市的居民收入中位数是6万美元，房价中位数是30万美元，我们就不能说这个城市的房价高，因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是5000美元，房价中位数是20万美元，我们就说这个城市的房价很高了，因为普通居民要用40年的收入购买一套住房。
　　所以，比较房价高低必须参照居民收入。我们把房价中位数与居民税后收入中位数的比值叫住房痛苦指数，也就是一个劳动者用多少年的收入可以买一套住房，这个比值越大，就会感到房价越高，住房指数越痛苦。
　　上文所讲，一个城市的居民用5年的收入就可以购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是5。而另一个城市的居民要用40年的收入购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是40。
　　在被统计的世界291座城市中（NUMBEO数据），房价与收入之比最低的前42座城市最低为1.2（痛苦指数），最高为3.4，除南非首都比勒陀利亚为1.8、沙特阿拉伯首都利雅得为2.2、南非德班为2.9、墨西哥蒙特雷为3、南非约翰内斯堡为3外，其他37座城市均在美国。
　　需要说明的是，外国所说的房价不是裸房房价，而是装修后的房价，通常，阁楼、地下室、储存室和车库没有采暖，不算到住房面积里去。为了便于历史比较，下文没有特别说明所说“房价”均为不变价格，也就是现价剔除通货膨胀因素后的价格。
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　　6伦敦房价大起大落，
　　目前处于历史最高价位
　　根据哈利法克斯房价指数，把1983年英国全国的房价指数定为基期值100，1983年至1990年房价缓慢上涨，房价指数至1990年涨为223.2。接着，英国房地产进入熊市阶段，至1995年房价指数跌到199.6。在这之后是房地产的泡沫期，至2007年房价指数涨到635.9。紧跟其后的就是房地产萧条期，至2012年房价指数跌到522.1。英国房地产从2013年开始复苏，2015年房价指数为684.4。
　　目前，英国房价相当于2007年的水平，普通英国居民用4.2年的工资可购买一套中等价位的住房。
　　英国首都伦敦（大伦敦）的房价指数走势与全国走势基本保持一致，1983年为100，至1989年涨到251.1。接着，伦敦的房地产市场进入熊市时期，至1995年房价指数跌到194.9。在这之后是个牛市，至2007年房价指数涨到777.6。紧接着是两年的房地产萧条期，至2009房价指数跌到622.0。再接着就是最近一轮的房地产牛市，2015年房价指数为995.1。
　　目前，伦敦房价处于历史最高价位，在伦敦市中心地段房价为每平方米19008英镑，普通居民要用34.3年的收入购买一套中等价位的住房。
　　7柏林2007年房价
　　比1978年的低13%
　　德国历史房价与其他国家相比相对稳定。根据德国统计局的数据，德国房价指数把2010年定为基期值100，2000年至2008年是房地产市场的熊市时期，房价指数由114.8跌到99.7。2009年房价指数略微涨到101。从2010年开始房价缓慢上升，房价指数由100涨到2014年的106.8。
　　德国首都柏林房价从1994年至2005年跌去45%，2007年的房价仅相当于1978年的87%。预计到2060年，柏林人口将比2010年减少5%-15.3%，所以，柏林的房价大幅上涨的概率不大。
　　目前，柏林市中心地段房价为每平方米4111欧元，普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　大城市的房价只升不降吗？
　　刘植荣
　　从世界大城市
　　历史房价看涨跌
　　8东京房地产泡沫破裂，
　　接盘侠损失惨重
　　日本在20世纪80年代炒出了一个巨大无比的房地产泡沫。当时，银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作，银行利率在1985年为5.5%，至1987年降到2.5%。这期间，企业所得税税率也从42%降到30%；个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融政策给房地产市场火上浇油，当时媒体流行一个说法，日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。
　　泡沫总是要破裂的。1989年12月，房地产市场再也找不到信贷支持，房地产泡沫破裂，仅用9个月时间，日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷，银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产，金融危机爆发。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民，至今仍未解套。
　　此外，日本保有住房成本高昂，除了物业费用外，每年还要交5%左右的房地产税，每年为砸在手里的房子支出不菲的费用，正是“偷鸡不成蚀把米”。
　　东京房价在1974年至1978年是下跌的，1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年，房价跌去7成，又回到了24年前的水平。东京房价在泡沫期间，基本上只由地价构成，房子的建筑成本甚至可以忽略不计。例如，在1989年，东京中心地段的房价中，地价占98.5%，建筑等其他成本仅占1.5%。
　　目前，东京市中心地段房价为每平方米2216636日元，普通劳动者用26.3年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　4 美国20座大都市房价没有只涨不跌的
　　9中国房价涨幅已极大，消费者要冷静和理性面对
　　最近一些年，中国房价涨幅惊人，出现这种情况的主要原因是，我们谁也不清楚中国究竟有多少住房，有多少空置住房，因为现在很多城市周边地区是一片一片的所谓“小产权房”，而这些房子没有合法手续，没有“户口”，不在统计之列。
　　日，住建部专家委员会成员张鸿铭接受记者采访时说，中国库存规模约为66.72亿平方米，需要5.19年的消化周期；库存占用资金40万亿，其中1/3是房地产开发商的自有资金，另外2/3为债务。
　　其实，房市和股市一样，只要有炒作就有周期性，就有牛市、熊市的周而复始，根本不存在“只涨不跌”的市场。因此，楼市政策不应鼓励炒房、囤房，而是要让真正需要住房的人买得起房，不然，投机成分越大，对经济的杀伤力越大。居民更要冷静、理性判断市场，盲目购房被套会比炒股损失更惨。
　　巴黎从1200年开始统计房价，
　　历史房价巨幅震荡
　　我们先看看法国全国的历史房价情况。根据法国统计局日发布的数据，法国房价指数（新房权重10.8%，二手房权重89.2%，2010年为基期值100）在2006年第二季度为93.7，至2007年第四季度涨到102.9。
　　之后房价开始下跌，至2009年第二季度跌到94.2。之后又开始上涨，至2011年第三季度涨到107.6。之后再次下跌，至2015年第一季度跌到99.5。从此，房价又开始上涨，至2015年第三季度涨到101.3。目前，法国房价相当于2007年第二季度的水平。
　　法国首都巴黎从1200年开始就有详尽的房地产市场统计数据，在过去816年里，巴黎房价有22次暴跌。
　　巴黎房价指数把2010年第一季度定为基期值100，2000年第一季度为42.5，从此一路涨到2008年第三季度的102.5。在这之后进入熊市，房价指数跌到2009年第二季度的93.6。接着，房价指数涨到2012年第三季度的131.1。再接着，巴黎房地产市场进入熊市阶段，2015年第三季度的房价指数为124.7。巴黎2015年的房价跌了1.4%，2015年底巴黎单元房均价为每平方米8413欧元。
　　目前，巴黎市中心地段房价为每平方米9835欧元，相当于2011年的水平，普通巴黎市民用18.2年的收入可购买一套中等价位的住房。
　　美国劳伦斯维尔市2005年建混凝土住宅挂牌价17.9万美元，使用面积194平方米，装修带家具电器，1厅3卧3卫1厨，带洗衣房、车库、阁楼
　　刘植荣
本文来源：金羊网-羊城晚报
责任编辑：黄欢_NN1650
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&[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
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[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
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高危地带.1989年冬天发生在美国首都华盛顿的一个令人惊恐的真实故事
[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
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[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
高危地带.1989年冬天发生在美国首都华盛顿的一个令人惊恐的真实故事
[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
高危地带.1989年冬天发生在美国首都华盛顿的一个令人惊恐的真实故事
[美]理查德·普莱斯顿 著，吴飞 译，高红梅 译
高危地带.1989年冬天发生在美国首都华盛顿的一个令人惊恐的真实故事
[美]理查德.普莱斯顿著；吴飞 高红梅译
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