投研帮：嚼烂了说：美股投资到底有没有泡沫
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时间：2018-05-21 03:26
&p&中美的关系就像夫妻，经常吵吵闹闹但日子还得一起过。 &/p&&p&但不按常理出牌的特朗普，让这种关系变复杂了！&/p&&p&据彭博社报道，人民币兑美元升值之际，特朗普却突然发出一则推文指责中国玩“货币贬值游戏”，这“不可接受”。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-36cee80fcc28c326c89fb46_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&588& data-rawheight=&113& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&588& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-36cee80fcc28c326c89fb46_r.jpg&&&/figure&&p&但就在三天前，他的财政部发布的最新报告并没有将中国在内的任何国家列为“汇率操纵国”。&/p&&p&就在一周之内，爱发推特的特朗普还对中国在关税和汽车壁垒方面的善意言辞表示赞赏，这一度被解读为两国贸易摩擦缓和的信号。&/p&&p&没人愿意打货币战，&i&人民币在整个17年的过程中已经极大的扭转了此前因8.11汇改所带来的贬值预期。&/i&&/p&&p&而特朗普此番言论，之所会引起业界的重视，无非是出于资产安全方面的考虑——崩溃轮。&/p&&p&而能影响一国汇率的关键因素在贸易。&/p&&p&传统的教科书告诉你：汇率变动对一国进出口贸易有着直接的调节作用。在一定条件下，通过使本国货币对外贬值，即让汇率下降，会起到促进出口、限制进口的作用;反之,本国货币对外升值，即汇率上升,则起到限制出口、增加进口的作用。&/p&&p&如果你信了，并且遵从上述逻辑去做投资，结果是你输的连底裤都没了！&/p&&p&因为，真实世界里的繁荣与崩溃并不是教科书里的那个样子。&/p&&p&现行的中国跟1985年左右的日本很类似，就拿日本举个例子。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c7fb3ba7a10dc3f4963dbb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&662& data-rawheight=&472& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c7fb3ba7a10dc3f4963dbb_r.jpg&&&/figure&&p&当时的日本可以说是一部“出口机器”，创造了近千亿美元的日本顺差。这在欧美所引发的恐慌程度远胜于现在的中美，几乎整个80年代的商务谈判都是围绕着“遏制日本顺差”展开的。&/p&&p&众所周知，日本商品以美价廉著称，比如一个400元任天堂游戏机，不过即便如此，日本企业依然能维持相当高的毛利。&/p&&p&但另一方面，日本国内的东西却不便宜，不仅贵，而且还贵的离谱。仅衣食住行方面就几乎是大陆的十倍，而住房则更夸张。以一台打印机为例，如果值500元人民币的话。则一套日本住宅，可能要5000000人民币。&/p&&p&日本政府大肆印钞，后果却由日本居民承担。不过，另个一方面，日本政府通过政策手段补贴出口企业，外贸数据一直很漂亮。&/p&&p&汇率主要看贸易，顺差扩大，日元自然升值。其实这也就造成了财富幻想，当时的每个日本人都觉得自己富可敌国。&/p&&p&看到这，你大概也就明白了，业界所认为的靠压低汇率来促进出口其实是站不住脚跟的。&/p&&p&“滥发纸币”会推高资产价格，但汇率跟资产之间的直接联系并不高。&/p&&p&真正会导致资产泡沫破裂的是“资本外流”，这个外贸那几百亿完全不是一个级别的，控制好这个源头，那才是真正的守住了汇率。&/p&&p&而这点在香港跟大陆市场被展现的淋漓尽致。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a5ec11aaedf3bc1cb51d2eab1abebe85_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&249& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a5ec11aaedf3bc1cb51d2eab1abebe85_r.jpg&&&/figure&&p&近期，港币汇率频繁触及 7.85的弱方兑换保证，而金管局也多次买入本币进行干预。目前港币遇到的真正麻烦是非理性的“贬值心魔”。香港的稳定性基础目前并未动摇，如何化解资金流出问题那拼的就是智慧了。&/p&&p&至于市场所担心的联系汇率制度，可以明确的说，不会被动摇。&i&后面香港可能效仿大陆，将从单一盯住美元的模式，逐步升级为“双核模式”（盯住美元+人民币）或“多元模式”（盯住一篮子货币），稳步完成利率环境正常化进程。&/i&&/p&
中美的关系就像夫妻，经常吵吵闹闹但日子还得一起过。 但不按常理出牌的特朗普，让这种关系变复杂了！据彭博社报道，人民币兑美元升值之际，特朗普却突然发出一则推文指责中国玩“货币贬值游戏”，这“不可接受”。但就在三天前，他的财政部发布的最新报告…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-35b94bcd65c_b.jpg& data-rawwidth=&813& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-35b94bcd65c_r.jpg&&&/figure&&p&来自：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&石乐天的回答：房子公摊这个问题，貌似国际上都很少，这是“谁”在哪一年定下来的政策？&/a&&/p&&p&这篇文章由住范儿原创，我们提供北京和上海的整体装修服务，并会经常更新一些理性的、有思考有深度、易读易懂的装修购房原创文章，欢迎关注我们的公众号：住范儿（ID：zhu-faner）&/p&&hr&&p&在国内买房，永远绕不开一个词：公摊。放眼全球主要经济体，只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。&/p&&p&和台湾比起来，大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半都是公摊，近10年的新房，平均会摊掉35%的建筑面积。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-15dd02df253ee35a8a9b5d163f43d12d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-15dd02df253ee35a8a9b5d163f43d12d_r.jpg&&&figcaption&图源：台湾省商业会&/figcaption&&/figure&&p&对于还没有开始购房的小伙伴，这几个概念可一定要弄懂：&/p&&p&&b&使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合&/b&&/p&&p&真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。&/p&&p&&b&套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台&/b&&/p&&p&在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。&/p&&p&&b&建筑面积=套内面积+公摊&/b&&/p&&p&所谓的公摊，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算，还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国除开重庆是计算套内面积之外，都是按照建筑面积计价，房产证上标准的也是建筑面积。&/p&&p&为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系，这还要“感谢”精明的香港地产商。&/p&&p&&br&&/p&&h2&香港开发商的无限创造力&/h2&&p&李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份，时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休，一篇《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上，而且还有大量转载。&/p&&p&实际上，李嘉诚虽然对房地产影响很大，但&b&他并不是“公摊”的发明者。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1952：分层出售&/b&&/p&&p&在此之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，买得起楼的，不是有钱人就是大公司，普通人只租房，轻易买不起房子。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7b4eb3aa962ef707aad5e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7b4eb3aa962ef707aad5e_r.jpg&&&figcaption&五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层，没有电梯，每栋楼的占地面积很小，图源：oceandeeop3000.blogspot.kr&/figcaption&&/figure&&p&国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6856aac2ca842a92ae83feca90b13d8d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&259& class=&content_image& width=&400&&&figcaption&吴多泰博士（），生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员，图源：香港文汇报&/figcaption&&/figure&&p&因为这种做法史无前例，在注册时，由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。&/p&&p&这在当时是完全创新的模式，用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c8ae4a117_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c8ae4a117_r.jpg&&&figcaption&不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦，不过仍能看出地块并不大，图源：Google Map&/figcaption&&/figure&&p&可是即使拆开卖，这些每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，普通香港人一个月工资不过两三百元，根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。&/p&&p&第二年，在香港这片神奇的弹丸之地上，又产出了另一个革命性的发明。&/p&&p&&br&&/p&&h2&1953：卖楼花&/h2&&p&分层出售虽然把买房的门槛降低了，但是仍然很昂贵，普通大众还是买不起房，房地产市场也并不火热。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。&/p&&p&为了加速资金周转、减小资金压力，他在和律师开会后，决定在动工前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%~30%的首付，就可以预定一套公寓。&/p&&p&除此之外，他还发明了“售楼说明书”，即我们现在所说的户型图，连夜印刷后散发给市民。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&303& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d_r.jpg&&&figcaption&霍英东（），爱国商人，曾任全国政协委员，2006年福布斯香港富豪第6，图源：g.com.cn&/figcaption&&/figure&&p&这种现在我们觉得稀疏平常的做法，恰恰是霍英东的全球首创，在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此，这种卖期房加分期付款的方式，就被香港人称为“卖楼花”。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3b98a2dad9f01af5c51b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&239& data-rawheight=&211& class=&content_image& width=&239&&&figcaption&香港市民抢购楼花，图源：Vtlong.com&/figcaption&&/figure&&p&尝到了卖楼花的甜头后，霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦，是当时全九龙最高的楼。不但如此，他还打算把每一层楼继续拆分成数个公寓，单独出售。&/p&&p&&br&&/p&&p&如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。&/p&&p&霍英东和英国律师一合计，就按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d51add7ccdcbd7d82b28d7c4280eb4cc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d51add7ccdcbd7d82b28d7c4280eb4cc_r.jpg&&&figcaption&现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁，图源：police.gov.hk&/figcaption&&/figure&&p&自此，“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&：发水楼&/b&&/p&&p&广东人说“发水”，意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水。&/p&&p&八十年代香港进入了房地产热，首付一成就能上车，“发水楼”也开始成为主流。&/p&&p&所谓的“发水楼”，就是房屋面积严重注水，买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭，房地产商却赚得盆满钵满。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a8bcf8ed1def1561a13dfd4960edc054_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1543& data-rawheight=&1375& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1543& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a8bcf8ed1def1561a13dfd4960edc054_r.jpg&&&figcaption&与实际缩水57.2呎的发水楼，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&为什么会这样呢？&/p&&p&政府限制了每块地的建筑面积上限，比如占地1000㎡的地，最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。&/p&&p&但这个规定留下了后门：当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少，所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过这些政府的“优待”，被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所，变相增加了能够卖钱的面积，然后统统计算到公摊面积里。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb183bacb3ab7_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb183bacb3ab7_r.jpg&&&figcaption&八十年代被誉为“发水楼元祖”之一的沙田第一城，属于首批出现飘窗设计的楼盘，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&不仅如此，香港的设计公司还首创了外挑式窗台（飘窗）。&/p&&p&窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！&/p&&p&最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b58d4ea8b3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b58d4ea8b3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d060fdaff35d70a1e7241f_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d060fdaff35d70a1e7241f_r.jpg&&&figcaption&代发水楼海誉，飘窗比房间还大，港媒直呼“贱到死”，图源：applydaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf35f73cdfa6e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&974& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&974& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf35f73cdfa6e_r.jpg&&&figcaption&观月桦峰棺材大小的阳台，照样算入实用面积，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7fa8f8bb35e373fbfec928c_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7fa8f8bb35e373fbfec928c_r.jpg&&&figcaption&毫无作用的花池平台和棺材阳台也被计入实用面积，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&大陆的学习与创新&/h2&&p&中国的房地产改革，包括70年产权，都是从香港学的。因为香港的土地是“租借”给英国使用的，香港与其它土地有永久产权的地区不同，它的土地批租方式也直接被大陆搬了过来。最初考虑到大陆的土地都是国有，假使土地租赁到期需要收回时，也会根据每户的建筑面积，把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。&/p&&p&因此建筑面积计价的模式，就和整个房地产交易制度从香港传入广东，再发扬光大，并且还和国情相互结合，发展出中国特色的“偷面积”。&/p&&p&所谓零公摊，并不是真的没有公摊，而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现，只是他们赚钱的另一种手段。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e3daf772c62bedde2d63f9e7d479352a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&931& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e3daf772c62bedde2d63f9e7d479352a_r.jpg&&&figcaption&飘窗作为偷面积的经验也被带入大陆，不过万幸的是我们的飘窗不计入实用面积，图源：住范儿自摄&/figcaption&&/figure&&p&偷面积的意思，是钻法律的空子，做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成房间。&/p&&p&这么做的原因，和香港开发商“发水”的理由如出一辙：在规定的建筑面积内，盖出更多可以卖钱的面积。&/p&&p&而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用，偷面积实际是开发商在为自己省钱。对于毛坯房来说，偷面积反而增加了业主很多装修成本。&/p&&p&另外，每个地方的公摊算法也不一样：比如有的城市，只需要摊所在楼栋的公共区域就好；但在有的城市，连门卫岗亭都要算入公摊里。&b&每个地区的相同建面户型，是完全不能拿来比较的。&/b&有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ac9fe0fd05_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ac9fe0fd05_r.jpg&&&figcaption&奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物，图源：qq.com&/figcaption&&/figure&&p&例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多，因为按成都的规定，阳台上面超过2层楼高度，就不算建筑面积了。这种为了偷面积做出来的户型，因为总有一个房间上边被阳台遮挡，采光非常差，实际的居住体验并不好。&/p&&p&而保利在南方的一些精装楼盘，会有大量的花架（实际就是梁）。在装修时把阳台改成房间，把花架改成阳台，交房时的实际赠送面积能达到1/3。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-734fafd23b3f40467acd6cd_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&509& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&509& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-734fafd23b3f40467acd6cd_r.jpg&&&figcaption&蓝色部分半赠送，红色部分全赠送，其中有两个卧室是全赠送送出来的，图源：home.sina.com&/figcaption&&/figure&&p&其实国内也并没有说，住宅必须偷按照“建筑面积”出售，法规规定得很含糊，建筑面积或者使用面积都可以，具体的可以由地方再规定。对于开发商来说，自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下，按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。&/p&&p&&b&虽然看起来“偷面积”像是白送，其实开发商在卖楼时已经一并计算成为成本，业主根本没有占到一分钱的便宜，所谓“命运赠送的礼物，早已暗自标好了价格”。&/b&&/p&&p&&b&（有人认为这里存在误解。我的理解认为，“偷面积”其实是开发商占了政府便宜，而不是业主占了开发商便宜。虽然明面上“偷”的面积不占用开发商的容积率要求，也不计入业主的计价面积，但实际上还是提升了房产本身的舒适度或使用空间，例如上图的保利楼盘，建面明明是两居，但房开在出售时仍然会按照四居来计算出房屋总价，再除以建面倒退出每平米售价，本质上业主是占不到任何便宜的。另外偷来的面积是在房屋验收后再加盖或改建的，产权得不到承认，建筑安全性也会稍稍有所影响）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的，因此现在的整装服务，也只好全部按照建筑面积收费，否则同样按平米计价，就会显得自己比别人更贵。&/p&&p&1996年北京就尝试商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价，房产交易时不再使用建筑面积。（不过现在又有死灰复燃的迹象）&/p&&p&在这件事上，买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构，在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积，而且二手房也是整套出售，建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eee416a7f10bbc2cc1d728de4f091d5b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eee416a7f10bbc2cc1d728de4f091d5b_r.jpg&&&figcaption&图源：lianjia.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&重回人间容易吗？&/h2&&p&目前，只有大陆和台湾还在房产交易时使用建筑面积的概念。&/p&&p&全球大部分的国家，不但公寓产权都以使用面积计算，而且大多按照朝向、楼层按照整套公寓计价，完全没有“平米单价×房屋面积”的计算方式。&/p&&p&而在瑞典，不但买房计算的是使用面积，而且连壁橱（W.I.C）和橱柜都不会计入。&/p&&p&在“公摊”发源地香港，也取消了“公摊”。2013年起，在房产交易时彻底废除建筑面积的概念。从此在香港卖房，只准报实用面积，不准报建筑面积。&/p&&p&现在的香港年轻人已经完全适应了，只有老一辈还在习惯性地问起“得房率是多少”，而售楼小姐们大多哑口无言，根本不知道每户的建筑面积了。&/p&&p&香港都已经回到人间，又有重庆实例在先，“房住不炒”政策下，国内的“公摊计价”方式还能存活多久？让我们拭目以待。&/p&&p&&br&&/p&&p&更多的原创家装内容欢迎关注公众号：住范儿（ID：zhu-faner），我们每天都会更新。&/p&&p&需要改造翻新你的家吗？点击&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//wechat.zhufaner.com/mobile/index%3Ffrom%3Dzhihu& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&这里向我们预约&/a&&/p&
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&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ccfe637834_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&408& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ccfe637834_r.jpg&&&/figure&&p&真应了我昨天那句话：加多宝和王老吉PK，把合其正干死了。&/p&&p&中美贸易战打得正欢，旁边俄罗斯咣当倒地了……这演的是哪出？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d921da619ef7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&174& data-rawheight=&170& class=&content_image& width=&174&&&/figure&&p&我看新闻说，是因为美国对俄罗斯38个个人、公司和国企进行制裁。&b&俄罗斯股市今天开盘狂跌近10%，最惨的是俄罗斯铝业，直接腰斩，太tm悲壮了：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b2ae4a66a088fd7e28a1da_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b2ae4a66a088fd7e28a1da_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&被制裁的个人里面，有俄铝的大股东兼总裁，他在美国的个人资产被冻结，可能会导致俄铝这家公司的一些债务无法偿还。&/b&&/p&&p&也就是说，本来有钱还债，但因为资产被冻结导致一些财务约束不能履行，也叫“技术性违约”。&/p&&p&&b&而且，据说制裁的条款里规定，机构不能持有被制裁的证券，所以这大跌可能是机构被动抛售导致的。&/b&&/p&&p&这消息是周末放出来的，今天伦铝、沪铝都大涨：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf2be48d9e28c673fe56d81f47f65874_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&511& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf2be48d9e28c673fe56d81f47f65874_r.jpg&&&/figure&&p&此时此刻美铝（AA）盘前大涨5%：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-86ee7eb79d3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&511& data-rawheight=&150& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&511& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-86ee7eb79d3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&真够刺激的，俄铝割掉的肉，瞬间被各国像秃鹫般的蚕食了。&/p&&p&&b&截至去年中，俄铝的收入主要来自欧洲，美国的业务占比只有17%。只要盟友们不一起制裁，业务上应该不会致命。&/b&&/p&&p&现在俄铝已经跌到1倍净资产了，再跌就破净，实在是忍不住想抄一把，谁拦我？&/p&&p&事件刚出，我还没仔细研究，别无脑跟我抄底。&/p&&p&------------&/p&&p&下午还有消息说人民币要贬值。&/p&&p&不知道为啥，咱自家的事，先知道消息的永远是外媒。&br&&/p&&p&这次是彭博的消息源，说有知情人士透露，中国可能要用人民币贬值来应对跟美国的贸易战。&/p&&p&但是消息源也说了，这只是一个提议，最后还需要高层领导批准。&/p&&p&&b&我觉得吧，至少目前看，贬值是个下策，没到关键时刻是不会用的，因为风险也很大。&/b&&/p&&p&首先主动贬值就不符合我们的“国策”，自从加入了SDR，就得像个储备货币的样子，装也得装出来。不然以后软妹币国际化的路还怎么走？&/p&&p&其次，如果真打贬值的牌，等于又给川老头抓住了把柄，贸易还没谈妥，又多了个货币操纵的罪名，谈判筹码就少了。&/p&&p&再说，贬值这事咱也不是没干过，2015年8月汇改的时候，狂贬了3%，把全世界吓了一哆嗦（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzU0MDUyMjczMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3Da2e7ce3e08cdc15df97cb%26chksm%3Dfb36a9a2ccbd6f8c40c21f79f81eb38e99e56ecd77a7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&回看《地球村的故事》&/a&），自己A股也跟着遭殃。有啥好处呢？&/p&&p&你说，不来猛的，咱们可以小火慢炖啊，2年阴跌个3%也行啊。其实说实话，阴跌还不如一次性到位呢。一次性跌到位，把钱都关在门里了，中长期都没有继续贬的预期了。如果慢慢阴跌，形成长期贬值预期，那热钱会持续外流，对咱们更不利。&/p&&p&哦对，还有，中国企业在国外借了那么多钱（发行美元债券），人民币兑美元贬值1%，他们的债务就增加1%。自己人何苦为难自己人。&/p&&p&所以我觉得更可能的情况是，中国需要对内搞通胀，对内放水，来延缓经济下行——传说中的对内贬值。&b&这会让国内物价高企，对外继续保持汇率稳定。&/b&否则钱就像手里的沙子，再怎么紧握都会流干净的。&/p&&p&至于兑美元贬值，就像抛美债一样，依然是一张王牌，等川老头欺人太甚的时候再打。&/p&&p&-------------&/p&&p&说到川老头欺人太甚，我给丫起名叫川怼，怼遍一切能怼之人，恨不得与全世界为敌。而且口头上怼完还会付诸行动。&/p&&p&所以近期推特上怼完亚马逊，我觉得他迟早要做点什么，比如动用司法部门搞下反垄断调查，就足够把亚马逊股价拖下水了。&/p&&p&川怼跟亚马逊创始人贝索斯也是有私人恩怨的，因为&b&最反川普的媒体——华盛顿邮报——就是贝索斯的。而且华盛顿邮报当年把尼克松总统搞掉过&/b&，具体情节可以看电影《总统班底》。&/p&&p&你说川怼能不怕吗？就算蛤蟆不咬人也恶心人吧，不给它点颜色看看总统坐得不踏实。&/p&&p&之前被司法部门以反垄断名义搞过的巨头：洛克菲勒、AT&T、IBM，都吃不了兜着走。如果川怼真的开始搞亚马逊，不管结果怎样，股价肯定先尿。&/p&&p&-------------&/p&&p&很早之前我写过一篇文章《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzU0MDUyMjczMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D4ddfcc1d%26chksm%3Dfb36a66ecc412f6d9cfb8cf8e69a9df613cf0001ce%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&嚼烂了说：美股到底有没有泡沫？&/a&》，里面提到了一个Shiller PE，就是经过调整的市盈率。（没看过的建议回头读一下）&/p&&p&&br&&/p&&p&我更新一下这个Shiller PE的情况，现在已经超过2008年的估值了，也赶上1929年的高位了：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ee25a4b6faa94_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&898& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&898& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ee25a4b6faa94_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&现在美股的估值仅次于互联网泡沫时期，绝对不能算便宜。&/p&&hr&&p&刚看到普京大帝回应川怼：悬崖勒马，不要搬起石头砸自己的脚。&/p&&p&不知道这俩人到底唱的什么戏，我觉得挺有意思的。今天收盘后我原本都不知道写什么，好不容易凑够了字数，俄罗斯就崩盘了，所以发得晚了。&/p&&p&今年感觉就是要做事件驱动类的投资，川大爷怼谁就买谁。要不要建个“川怼组合”跟踪一下？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ddd6eaa7a4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&64& data-rawheight=&64& class=&content_image& width=&64&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//t.zsxq.com/y3f2ZNv& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&咱亲友团里继续聊&&&&/a&&/p&&p&【投研帮】公众号推出的估值小工具——“股票体重秤”，你可以用它查询A股&B股、港股以及美股三大指数成分股的历史5年估值情况。比如：&/p&&p&港股输入“00700”—腾讯的历史估值；&br&美股输入“AAPL”—苹果的历史估值；&br&A股输入“000001”—平安的历史估值；&br&B股输入“张裕B”—张裕B的历史估值。&/p&&p&除此之外，还可以查询各市场指数估值。比如：&/p&&p&A股输入“消费”—中证消费指数；&br&港股输入“恒生地产”—恒生地产指数；&br&美股输入“标普能源”—标普能源指数；&br&其他各国输入国家名称—各国指数。 &/p&&p&不要小看这个小工具，尤其港美股数据，你在市面上找不到免费的（免费的只有当前估值，没有历史的）。这是投研帮的粉丝福利，请大家奔走相告，且用且珍惜。&/p&
真应了我昨天那句话：加多宝和王老吉PK，把合其正干死了。中美贸易战打得正欢，旁边俄罗斯咣当倒地了……这演的是哪出？ 我看新闻说，是因为美国对俄罗斯38个个人、公司和国企进行制裁。俄罗斯股市今天开盘狂跌近10%，最惨的是俄罗斯铝业，直接腰斩，太tm悲…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c358ddbdc_b.jpg& data-rawwidth=&953& data-rawheight=&584& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&953& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c358ddbdc_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&i&原文链接：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.aganjinrong.com/post/505& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&aganjinrong.com/post/50&/span&&span class=&invisible&&5&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/i&&br&&i&来源：阿甘社区 &/i&&br&&i&著作权归作者所有&/i&&/blockquote&&p&全世界都在聆听刘鹤在达沃斯的演讲，因为他现在已经成为中国改革顶层设计的灵魂人物，从幕后走向台前。&br&&/p&&p&不仅全世界在聆听刘鹤，中国的投资者们，包括老朴，也在期待他的信号。２０１８年金融秩序的严厉整治，让谨慎的投资者们对年初A股的上涨行情有些看不懂了（现实的投资者们拉低了对刘鹤的认识高度，对不起）。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-91f1a77ebfd55e55f00f3b010d77a94a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-91f1a77ebfd55e55f00f3b010d77a94a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&老朴曾详细研究过刘鹤历年来公开发表的文章和谈话，更能从这次刘鹤的讲话中，读出相同与不同。&/p&&p&凡事就怕认真二字，特别当遇到认真的投资者。呵呵。&/p&&p&&b&一，刘鹤对中国经济发展阶段的认识，已经发生根本性转变&/b&&/p&&p&１９９８年亚洲金融危机发生后，国内无论政界企界学术界，普遍认为已经持续了２０年的高增长，必不能再持续。管理世界杂志社因此召开了“中国经济增长的可持续性”学术研讨会，并随后将刘鹤，易纲，宋国青，樊纲，王小鲁，张平等人的工作论文，发表在2017年第一期杂志上。&/p&&p&刘鹤当时还是国家信息中心主任，他的文章名为《对中国经济高速增长两个观念的澄清》。通篇文章只有一页，没有任何数字或表格，但其论断在之后二十年，基本证实。&/p&&p&刘鹤在开头态度就非常明确，中国的长期高增长仍然可持续！这观点在当时，曲高和寡，风险极高。尽管今天回头看确实如此。&/p&&p&“有人认为，增长不重要，效益和质量才重要，这种说法实际在犯逻辑错误：在一个买方市场已经出现的经济中，高速增长必须以质量和效益为前提。对此，这里不再做具体解释”。很简洁，很霸气，针对的是易纲（时任央行货币政策委员会副秘书长，其文章紧随刘鹤之后，名为《中国经济增长应该强调质量》）。老朴反复研读，认为刘鹤文章中的潜台词，就是增长对于当时的中国最重要，效益和质量推后。&/p&&p&例如，刘鹤当时就认为，把”高新技术产业视为拉动国民经济的增长点似乎也勉强。真正的增长点应是全面推进城市化进程，使２９％的城市化率追赶上５０％之高的工业化率“，”城市化是拓展中国制造业生产能力的真正物理平台“，可以让传统的制造业在城市化这波浪潮中顺利获得新生。这是刘鹤对当时中国的清醒认识，不盲从所谓的高科技，认识到中国的发展来要来自于制造业的扩张，而扩张的平台是城市化。这是脚踏实地的态度。&/p&&p&刘鹤在文章中，还有着非常清醒的危机意识：“&b&我们必须深刻认识到，如果中国经济不抓住增长的好机会，在人口老龄化社会到来之前尽可能快地解决结构性改革的历史任务，就可能再也找不到这样的机会了&/b&”。恐怕也正是这种意识的存在，促使了今天强有力的去产能，去杠杆。&/p&&p&在这篇文章的最后一段，刘鹤也谈到了新兴的互联网，批判了大部分专家对这种”网络型微机“的漠视，文章最后一句，他说”创新是高于一般经济道理的大道理，如果对此有怀疑，建议拜读《大国的兴衰》“。&/p&&p&这是刘鹤２０年前的文章，他坚定认为１９９８年中国的衰退，不过是一个经济短周期，不影响中国的长期持续增长。而且，他认为对于当时的中国，基于大规模城市化的制造业扩张，比发展高科技更重要。&/p&&p&２０年前，刘鹤认为中国要解决的问题，是增长。相信他这充满智慧和务实的观点，是最终能成为最高智囊的关键。&/p&&p&昨天，刘鹤在达沃斯年会上的发言，说的却是质量。这是他认为中国今天要解决的问题，相信这也代表决策者。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6c269f29f7bd86d8ce9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6c269f29f7bd86d8ce9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&未来中国经济政策的顶层设计，就是”一个总要求，一条主线，三大攻坚战“。这个总要求，就是把高增长转为高质量。中国的人均收入要从８０００美元迈向１万美元了，总量增长带来的边际效益已经不明显，因此需要进行结构优化。&/p&&p&从２０年前的总量扩张，到２０年后的质量发展，这是一个根本性的转变！而且”今后几年中国的宏观经济政策，结构政策，改革政策，社会政策都将围绕这个总要求展开“。&/p&&p&有人会说，咱们小屁民，知道了这个转变又怎样？知道了这个总要求又怎样？&/p&&p&当然不一样！了解了这个总要求，了解了这个总需求的历史变化过程，我们就更知道，未来中国资本市场的领头羊，极可能是从人工智能，芯片设计，科技金融，文化教育等领域产生，而绝不会是茅台。&/p&&p&当然，中国未来也极可能出现一个创新型的资本市场，看你怎么理解。&/p&&p&&b&二，刘鹤供给侧改革路线图，与他对两次大危机的研究密不可分&/b&&/p&&p&曾经的美联储主席伯南克，以研究１９２９年大萧条闻名。也正因为如此，他在２００８年危机出现后，立即推出了“量化宽松”。&/p&&p&刘鹤比伯南克幸福，他可以研究两次大危机，既有１９２９年危机，也有２００８年危机。他作为主笔人，组织了两次大危机的比较研究，论文发表于２０１２年，并因此获得孙冶方经济学奖。顺便说一句，他当时已经升任中央财经领导小组的办公室副主任。&/p&&p&在比较中，刘鹤得出两次危机的１０大共同点。其中几点与中国目前执行的供给侧改革，高度相关：&/p&&p&１，两次危机爆发前，都发生了重大的技术革命，都出现了前所未有的经济繁荣，政府都采取了极其放任自流的经济政策；&/p&&p&２，收入分配差距过大是爆发危机的前兆，而且在危机爆发后，决策者总是面临民粹主义，民族主义和经济问题政治化三大挑战；&/p&&p&３，两次危机前，货币政策都过于宽松，经济泡沫恶性膨胀。股市泡沫使大众心理处于极端的投机状态，人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度；&/p&&p&４，危机在完成自我延伸的逻辑之前，不可轻言复苏。&/p&&p&为什么在三大攻坚战中，要把”精准扶贫“作为其一？因为收入分配差距过大，往往是造成危机的前兆。而且在危机演化的过程中，不满极易发展成为民粹主义，迫使政府行为趋于保守和短期。&/p&&p&为什么把”防范化解重大风险“作为攻坚战？因为放任的经济政策，宽松的监管和膨胀的货币，极可能促发资产泡沫。因此要竭力避免中国走向一种过度负债型经济，把宏观杠杆率控制住，解决银行理财产品的”庞氏骗局“和地方债的”庞氏骗局“。&/p&&p&刘鹤１９９２年到１９９５年期间，曾先后在美国Ｓｅｔｏｎ Ｈａｌｌ大学和哈佛大学肯尼迪政治学院学习（这也是他任职国家计委期间），他见过里根供给经济学给美国带来的巨大繁荣，因此提出供给侧改革的主张，并不意外。&/p&&p&今天中国资本市场的向好，与２０１６年开始的去产能，去库存，存在因果关系。刘鹤在达沃斯会议上列举，中国减少钢铁产能１.１５亿吨，减少煤炭产能５亿吨，市场出清调整了供求关系。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0dfa2e79c74f4f78edff3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&499& data-rawheight=&340& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&499& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0dfa2e79c74f4f78edff3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&安信证券高善文（《走进新时代》，２０１７.１２.３１）的统计，也证明了这一点。他选取受供给侧影响的行业作为目标组，选取不受供给侧影响的行业为对照组，比较分析后发现：两组在供给侧改革之前，工业增加值增速高度一致，甚至目标组的增速在经济加速期，还要更高一些。但２０１６年之后，受供给侧改革影响的目标组，增速从２０１５年底的６.３％，骤然降低至去年底的１％。而不受影响的对照组，则一路加速至８.８％的水平。&/p&&p&假如没有供给侧改革，高善文预计，２０１７年１－１０月，全国工业增加值增速应该在９％的水平，对应GDP增速应该在７.５％以上。&/p&&p&换句话说，供给侧改革明显拉低了经济增速，掩盖了中国真实的经济复苏。&/p&&p&中国资本市场２０１７下半年以来的上涨，你可以说是货币推动的上涨，但它是建立在经济复苏基础之上的坚实上涨，这一点在香港市场表现非常明显。&/p&&p&&b&三，无需再测试金融去杠杆的决心&/b&&/p&&p&刘鹤在达沃斯会议上说，”针对影子银行，地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来３年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制“，”我们对打赢这场战役充满信心，思路也非常明确“。&/p&&p&本人也曾在撰写的《２１世纪金融监管序言》中，坚定认为金融危机可以避免。”历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚“，”历次金融危机产生的共同标志性特征有：资产价格大幅上升，债务负担加剧，经济增长率波动，经常账户赤字等“。&/p&&p&“两次大危机中一个共同原因是金融体系的脆弱性超过了微观层面的风险管理能力和宏观层面的监管能力。监管放松，监管空白和监管套利愈演愈烈”。因此，金融监管“必须长牙齿”，而且“必须是内生反周期性的，特别是在繁荣时期，金融监管在不受重视时最有价值”。&/p&&p&我们已经无需心存幻想，刘鹤在降低宏观负债率上，非常坚定。但在使用手段上，有先有后。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c047c27dc2bb4f5bb3bf8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c047c27dc2bb4f5bb3bf8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&对于金融领域内在的，以”理财资金池“为代表的借新还旧的”银行庞氏骗局“，刘鹤认为是短期风险，要以“外科手术式的措施化解”。这个“外科手术式的措施”，一定会与一刀切的行政去产能，去库存相似，严厉的金融整顿，伴随巨大的阵痛，投资者对此要意识清醒。&/p&&p&这意味着２０１８年，除因经济复苏和投资需求推至的，资本市场的内生性上涨，我们不要期待外部金融环境的增量配合，甚至外部存量环境也会恶化。&/p&&p&但对于地方政府债这种”政府庞氏骗局“，属于”长期结构性问题，要整体协同推进“。刘鹤给出了三年的时间期限，”要坚持在改革和发展中解决前进中的问题“。&/p&&p&&b&在短期的金融去杠杆没有完成之前，我们不可能期待政府会大规模宽松。因为此时宽松，只会让金融继续空转，脱虚入实的目的难以达到。&/b&&/p&&p&但金融杠杆率一旦大幅下降，金融秩序整顿完毕，刘鹤们就一定会考虑货币政策的放松，毕竟过紧的货币政策，会造成结构性矛盾短时间内的集中爆发，是在解决问题的同时制造出新的问题，绝不是改革的方向。&/p&&p&如果以上推断是正确的，那么２０１８年的资本市场，绝不会是一个全面牛市。看似形成的全面牛市，更可能会跟着大幅的市场调整。&/p&&p&&b&四，降成本的第一要求，是货币宽松&/b&&/p&&p&去产能，去库存和去杠杆完成之后，按刘鹤的意思，就是要降低全社会的成本。而要降低全社会的成本，首先是降低企业的成本。&/p&&p&降低企业的成本，也不会是政府跳出来帮企业降低采购成本，这到底是企业自己的事儿。政府能做的，能立竿见影的，是降低企业的外部成本。这主要包括两项：一项是降低企业的税负成本，一项是降低企业的融资成本。&/p&&p&降税是里根供给学派的主要措施，特朗普也正在实施，这在客观上已经对中国构成国际竞争压力。如果美国实施了，日本实施了，中国怎么办？但能否实施，什么时间实施，一个人做不了决定，这里不讨论。如果实施了，它将是股市”王炸“。&/p&&p&&b&降低融资成本，能力范围内，是比较可行的。去杠杆之后，更需要货币宽松。&/b&&/p&&p&老朴一直以来都坚持认为，要解决中国经济的长期结构性问题，必须先给出一个宽松的货币环境。就如伯南克在《大萧条》这本书中所描述的，１９２９年因货币泡沫引发的大危机后，有些国家认为都是纸币惹的祸，因此重返金本位，人为进行货币紧缩。这些国家的经济复苏，要远远落后于那些仍然坚持纸币本位的国家。&/p&&p&&b&解决沉疴，往往需要以毒攻毒。&/b&&/p&&p&要解决中国长期以来的结构性问题，必须创造一个宽松的货币环境，特别是在严厉的金融去杠杆之后。而且去杠杆之后，货币宽松的效果也会更加显著。&/p&&p&”严监管，宽货币“，才能让中国经济尽快焕发活力。&/p&&p&中国资本市场的全面牛市，一定发生在金融去杠杆大见成效，货币政策趋于正常之后。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-95ccea9a8c7a9ad30c66cbbf3ed5e773_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&382& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-95ccea9a8c7a9ad30c66cbbf3ed5e773_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&五，中国资本市场，未来会是一个长期牛市&/b&&/p&&p&中国的结构性调整，很少有人想到，是从行政性强制性的去产能去库存开始的。&/p&&p&对于微观中的民营企业而言，这显然不公平。因为行政的一刀切，切去的往往是民营企业的产能。看到的结果，是“国进民退”，是“国家资本主义”。但对于政府而言，公平是有成本的，市场自己出清的时间太长，他们等不及，他们要的只是结果。&/p&&p&去产能已经初见成效，接下来则是去杠杆。去杠杆如果完成，接下来就是降成本。&/p&&p&中国这次改革，是从”去“字开始的，是痛苦的。但没有去，又哪里会有“来”呢？&/p&&p&今天，美国，欧洲和日本的经济，已经复苏。中国的经常项目收入，已经达到２０１５年来的峰值。国际贸易顺差，也回到历史的较高区域。外汇储备重新站到３万亿美元上方。&/p&&p&外部环境给中国创造了难得的，历史性的机遇，我们现在不改，将来再改会来不及。&/p&&p&再借用刘鹤同志１９９８年的那句话：“&b&我们必须深刻认识到，如果中国经济不抓住增长的好机会，在人口老龄化社会到来之前尽可能快地解决结构性改革的历史任务，就可能再也找不到这样的机会了&/b&”。&/p&&p&让我们共同期待这次历史性的机遇吧。&/p&
原文链接： 来源：阿甘社区
著作权归作者所有全世界都在聆听刘鹤在达沃斯的演讲，因为他现在已经成为中国改革顶层设计的灵魂人物，从幕后走向台前。 不仅全世界在聆听刘鹤，中国的投资者们，包括老朴，也在期待他的信号。２０１８年金…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_b.jpg& data-rawwidth=&1135& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1135& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_r.jpg&&&/figure&&p&房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象&/p&&p&世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，最佳的做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前，退出游戏。——索罗斯&/p&&p&&b&一、现实的前提&/b&&/p&&p&人类的历史上，永远少不了各种经济奇观。与其说是奇观，倒不如说人类的经济历史本身，就是超脱于教科书之外的——因为这些教科书本身就是教条的，基于一些本星球根本不存在的假设。&/p&&p&而我的理念是，现实高于理论。理论和概念，应该是现实的抽象而不是相反。如果现代经济学都是基于一些根本不存在的前提，那么它们根本就没有意义，还不如基于现实的情况，给出一些统计学上的概括更有价值。 &br&&/p&&p&针对中国房地产市场连续二十多年狂飙突进这个奇观，中国和外国的经济学家给出了各种各样的解释，让人如坠五里雾中。如果从纯粹市场经济理论的角度，我们应该从供求关系来分析房地产价格的变化。的确有很多人从这个角度作了分析，然而并没有什么卵用，因为中国房地产市场，并不是一个自由市场，它是被操控的。单纯用供求关系来分析房地产市场，很多问题根本说不清楚。而中国政府的很多所谓调控措施，你看了本文之后，就能明白，都是无耻的谎言，根本不是为了调控房地产市场价格下跌，是做了婊子还想立牌坊的政客谰言。&/p&&p& 如果要认识中国的房地产市场发展变迁的历史，有两个前提切不可忘掉：&/p&&p&1. 中国的土地都是属于国有的，国家控制了土地的供给。&/p&&p&2. 中国的货币M2以平均20%的增长速度从1991年增长到2016年。&/p&&p&&b&二、政府庄家和地产链条&/b&&/p&&p&第一点，实际上代表了：&b&中国政府，尤其是地方政府，事实上成为了房地产市场的大庄家。&/b&从这个角度出发，你就可以解释中国房地产市场的很多问题。如果对庄家这个概念不熟悉的，可以去搜索下A股市场里面那些曾经强庄股：德隆系、xx系，等等。看一看他们所操控的股票的走势，然后设身处地的想一想如果你是庄家，你对控盘筹码的态度会如何。&/p&&p&另一个巨大的利益推手，就是分税制改革和土地出让金，前者让中国的中央政府和地方政府形成了强干弱枝的局面，同时也形成了地方政府事权与财权不统一的局面。地方政府领导想升官，想出政绩，有很多事情要做，也有很多事情想做，但是他们没钱。就在这时候，房地产行业的兴起，和土地出让金的出现，给了地方政府一个最好的钱袋子，实现了官帽子和钱袋子的双赢。&/p&&p&于是，一切就这么开始了。&/p&&p&地方政府买地拿钱，房地产商贷款拿地，同时用钱打通各个关节，喂饱各路牛鬼蛇神，打发好拆迁户。开发好之后，不仅房子可以卖钱，还可以带动周边地价上涨。这么一圈下来，政府有钱又有GDP、银行有利息有业绩、各部门好处收到手软、黑社会拿钱干脏活、拆迁户不仅有拆迁费还有拆迁房，几乎人人满意，个个得利，就算是其中有些微摩擦，那也是白璧微瑕，白璧微瑕。即使是高价买了房子的刚需们，看着后面房子价格一路上涨，账面价格节节攀升，心里也是美滋滋的。&/p&&p&世界上竟然有如此美妙的好事！！竟然能够做到各方面多赢的同时，还推动中国的经济飞速发展！！OMG，怪不得说房产兴邦实业误国，诚不我欺啊。&/p&&p&如此好事，各地政府当然是争先恐后，大干快上，拆迁建楼之风全国盛行，哪怕是我老家那个六线山区小城镇，也和雨后春笋一样的冒出了无数的新楼房。&/p&&p&那么有谁利益受损了吗？&/p&&p&有！就是在这个房地产利益链条之外的所有人。具体分析，后面再说。&/p&&p&然而这一切好事，到了年突然有了变化，中央针对房地产市场提出了去库存的说法，也实际上出台了一系列的措施。然而事实究竟如何？&/p&&p&实际上你考察数据之后可以发现，所谓的房地产库存，是冰火两重天。三四线城市库存积压，而一二线城市，尤其是一线城市，除了少数之外，并没有很严重的库存。&/p&&p&这背后的缘故，其实很简单，就是四个字：土地额度。&/p&&p&具体的因果，知乎已经有大神解释的很清楚了，见下面链接。&/p&&p&中国的土地错配，说好听点叫做错配，说难听点就是越穷越没钱的庄家，它控盘能力越差。如此形成冰火两重天，一边是三四线城市房价低迷的同时，土地配额太多，新城和开发区东西南北各有一个，到处鬼城需要去库存；一方面是一二线尤其是一线大城市，土地配额非常吝啬，使得房价一年一个跟头。感兴趣的可以去这些个政府网站上面查一查，查上海市每年放出的土地配额，感受一下高明的庄家是如何控盘的。&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//planning.pudong.gov.cn/WebSite/list.aspx%3Fcode%3D1403& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&planning.pudong.gov.cn/&/span&&span class=&invisible&&WebSite/list.aspx?code=1403&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&比较2011年和之前的土地指标，是好几倍的差距。之前的上海土地指标也和三四线城市一样，土地指标给的很多，但是从2011年之后开始逐渐控制，最厉害的是2015年，只有2010年的一半，2016年的四分之一。&/p&&p&这一切最可能的操盘手是谁呢？&/p&&p&当然只可能是上海市政府一把手。&/p&&br&&br&&p&&b&三、飞奔吧M2&/b&&/p&&p&针对第二点中国M2的增长，可能很多人还对这个事实缺乏感性上面的认识。我可以打一个比分，全世界二十多年平均投资收益率保持20%以上的，只有一个人，就是巴菲特。换句话说，只有巴菲特才能跑得过中国这些年的M2.&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_b.jpg& data-rawwidth=&1135& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1135& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_r.jpg&&&/figure& 但是别担心，只要你做一件简单的事情，就可以超过巴菲特。那就是三成首付在一线城市买房——你就这样跑赢M2，So easy。&/p&&p&那么中国这么高的M2增长率是哪里来的呢？请看这张表，这是央行的资产负债表，我简单解释一下：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0e808eb42f4b33e9f71d239c40406ffa_b.jpg& data-rawwidth=&888& data-rawheight=&806& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&888& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0e808eb42f4b33e9f71d239c40406ffa_r.jpg&&&/figure&&p&某种程度来说，人民币是绑定美元的，并不是自由可兑换的货币。无数中国血汗工厂出口产品，换回来美元，它们将美元存到商业银行，商业银行根据法律规定将这些美元强制按照汇率兑换为人民币，并记在央行储备货币这一栏下面的其他存款性公司存款。&/p&&p&于是在央行的资产负债表上面就出现如下一幕：注意看看资产这一栏，是什么占大头？外汇。&/p&&p&而负债这一栏，什么占大头？其他存款性公司存款。&/p&&p&看懂这张表，你就看懂了中国过去十几年的经济循环，看懂了中国经济的发动机，看懂了未来经济的方向，看懂了外汇因此衍生的M2才是中国经济的的发动机和问题根本。&/p&&p&------------------------------------------------------&/p&&p&然后我们把两个问题联系起来看。&/p&&p&中国的M2由于出口入超的外汇储备增长，而飞速增长，某种程度来说人民币和美元是隐性挂钩的。但是我们可以看到，只算物价指数，这二十几年来，中国的物价，并没有跟随M2突飞猛进的增长几十倍，我在网上查到的二十多年来的整体通胀率，只有五倍左右。这背后最大的功臣之一，就是房地产和基建。它吸纳了天量数字的M2，将其从资本数字变成各种花园小区，各种配套，各种基础设施，同时也变成了一线城市的天量房价。&/p&&p&就好像我在上面说过的，一切看似都很美好，貌似所有人都得益。但我们知道一点，世界上没有免费的午餐，就算是做爱这么美好的事情也必须要有人买单，何况是炒地皮？&/p&&p&受损害的是谁呢？&/p&&p&是身处一线城市，除了地产链条上面的所有人，尤其是外部流入人口和本地企业。这种影响，是缓慢的，但却润物无声。一直到最近两年，房价真的飞到天上去了，并且造成一系列不良影响，我们才惊然发现，一业兴而百业衰，房地产，真的绑架了中国经济。中国经济，竟然不知不觉之中，染上了香港病。&/p&&p&早在若干年前就有人预言中国会重蹈日本和香港房地产的覆辙，谁都没想到，一语成谶。&/p&&p&&b&人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。并不是愚蠢，而是由于过于“聪明”的贪婪。&/b&&/p&&p&人性不变，资本也不变 &br&&/p&&p&&b&五、历史的拐点和美梦的终结&/b&&/p&&p&写到这里，就要引入我之前发表的两篇文章，一篇是原创的，已经被河蟹了，在公众号可以看到，标题是《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.lkong.net/thread--1.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&旧神已死，新神将至，人类的历史再次面对转折&/a&》，另一篇是转帖的，作者是大文豪曼因斯坦，名字是《&a href=&goog_&&2016&/a&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&上半年，楼市，汇率，加息以及其他&/a&》，写得比我不知道高到哪里去了，推荐大家都去看看。&/p&&p&《旧神已死》这篇很长的文章，核心思想很简单：美国建立的世界秩序和美元主导的经济体系，都已经步入拐点，逐渐走向崩溃。美帝主导的全球化2.0时代宣告终结（全球化1.0是大英帝国主导的世界殖民体系），群雄并起的战国时代拉开序幕，并将在相互吞噬之后，决出最后全球化3.0的主导者。政治和经济是孪生子，旧的世界秩序崩溃的背后，是美元主导的全球信用货币金融体系的崩溃和重构。而其中标志性的事件，就是美联储加息和美债收益率的反转。特朗普的上台，只不过是这一场宏大历史歌剧的幕间协奏曲。&/p&&p&而大文豪曼因斯坦这篇文章内涵就相当丰富了，等于是给中国经济和货币政策做了一个解剖。其中一部分内容和我上面一致，另一部分内容就是预言了未来美元加息之后的经济走势。推荐大家看原文，能够学到很多干货。&/p&&p&这两篇文章，一篇偏政治，一篇偏经济，从两个方面对过去和现状进行了概括，同时对未来做了预判。&/p&&p&&b&简单总结下两篇文章的观点：过去几十年的中国——美帝经济大循环已经结束了。美元加息宣告新的经济秩序需要重建。&/b&本届中国政府试图通过股市改革和直接融资来调整经济结构、激活资本市场的举措，随着2015年7月份的杠杆崩盘宣告失败，未来重启还不知道到什么时候。之后为了稳住经济发展，重归地产经济和基建刺激的老路，同时配上了供给侧减产能的新药丸——目前来看，除了药效过猛之外，一切良好。&/p&&p&在拖延了一年之后，美联储狼来了的游戏终究要宣告结束，今年年底再次加息已经是铁板钉钉，通过人民币汇率和美债收益率的升高，我们已经提前知道了这一点。而从市场的判断来看（通常来说，市场的判断是对的），美联储未来的加息肯定不止一次。因为它必须要为未来随时可能的下一次经济危机储备弹药，换句话说，提供未来降息的空间。&/p&&p&中国的M2这些年已经下降到了平均15%左右的水平，比之前20%的狂飙突进少了很多，预计随着进口的萎靡和GDP的下降，未来这个数值会进一步减少。而M2就是房地产的生命线，一方面是M2的增长率降低，一方面是为了中国必然跟随美联储进行加息，地产经济的未来可以说岌岌可危。国家不可能为了保住一二线城市这两年50%的房价增长（只牵涉到区区百万级别新近买房的中产和小资），而不顾保汇率和保外储的根本大局。&/p&&p&可以这么说，15~16年的房价突然暴增和国家的最严限购，可以看作一盘大棋，目的就是给中国房地产留下缓冲垫（已经暴涨50%，再跌回去只会影响最近买入的人），同时锁住流动性（避免资本流出，影响汇率和外储）。&/p&&p&任何理论，必须要与现实相符合，才有价值。这两篇文章都已经发出来好久了，我们用最近的局势进展，来印证一下。&/p&&p&最近一个很劲爆的消息，就是的房产新政，新政主要包括下面几条内容：&/p&&p&1、&b&首套首付从百分之三十提高到三十五&/b&。&br&
2、&b&全国内有过贷款记录的家庭或者在上海有一套房的再买房认定为二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。&/b&&br&
3、&b&公积金贷款收紧，有过两次以上公积金贷款记录的家庭或者买二套非普的家庭停止发放公积金贷款。&/b&&/p&&p&新政所造成的直接影响，大家可以看看这个帖子的讨论，对第一套房购买者影响较小，可以说只是警告，但是对第二套改善型投资者则是造成了致命打击，参考这个帖子，&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5310&/span&&span class=&invisible&&2890&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&，已经说得比较明白了。&/p&&p&我在这篇文章要说的，是对政府意图的揣测，以及和印证我之前文章的预测。&/p&&p&简单评价政府这次新政的目的，四个字：关门打狗。&/p&&p&政府的这个措施明显是在锁死流动性，同时防止银行风险扩大，&b&主要针对的对象，是房产置换改善型投资者&/b&——也是我之前所说的，本次房产热潮的推手。我曾经在另外一个回复中写到过，这两年一线城市房价飞天，就我个人所见，基本是本地人改善型需求，因为一般外地人根本付不起首付。为什么针对这批人呢？第一，因为他们有钱接盘。第二，他们人数比较少，政治影响小。第三，他们是换外汇最积极的人（我个人的经历和网上的见闻）。&/p&&p&目前看来国家对情势的评估比我想的还严重，所以手段也比我想象的更狠。之前大家都说政府只有两个选择，一个是保汇率/保外储，另外一个是保房地产。现在，政府是既要保汇率保外储，同时也想要尽量稳住房地产。这个措施在冻结房地产市场二手房交易的同时，也等于国家在给房地产市场上保险，避免真的出现踩踏式的崩盘。&/p&&p&但是我个人对这种限制流动性的行政手段，都是不感冒的。股灾的经验已经告诉我们，在一个流动性很差的高杠杆市场，人的非理性会造成多么可怕的后果&/p&&p&不过二者不能简单类比，股灾里面的杠杆投资者，很多人是配资的，承受能力非常差，市场稍微有风吹草动，就会形成踩踏式的羊群效应。而房地产市场的参与者，相对来说承受能力要强很多，而且国家之前严厉打击了首付贷、零首付、众筹买房等等行为，也是为了避免这种情况发生。所以说，房地产市场的承受能力肯定比股市要强得多，而且国家有很多行政调控的手段（最简单比如宣布停止新的土地供应，降低首付比例，放开购买限制等等），而且二十年不断上涨的房地产市场，也意味着各种持币待购的接盘侠少不了，所以出现股灾那种情况的可能性非常小。&/p&&p&但是不出现股灾那种崩盘的情况，并不代表房地产市场可以岁月静好，平稳持续。关键看未来中国跟随美国加息之后，在资金面紧张的情况下，房地产市场表现如何。如果资金收紧之后，真的出现很多投机客和中小房地产商熬不住，被迫低价倾销也要解套；或者同时出现房产价格跳水和外汇占款大幅度减少，这些都是非常强烈的警告信号。标志着有一大群市场的参与者，他们要么是资金链绷得太紧撑不住了，要么是非常不看好房地产和中国经济，不惜代价也要逃离。&/p&&p&如果出现这种情况，那么中国政府一定也会采取相对应的措施，到时候外汇管制可能会更加严厉，也一定会有新的针对房地产行业的政策。货币政策可能想办法定向放水，稳住整个局势不要崩盘。&/p&&p&2017，我们拭目以待。&/p&&p&&br&=====================================================&br&最后解释几个通常会有的误区：&br&1. 认为政府决策者太蠢，就知道限购，不知道采取有效措施降低房价。&br&解释：图那义务。中国的体制，爬到政府里面上层的都是人精，你都知道的措施他们会不知道？他们就算是犯错，也绝对不是因为愚蠢，而是因为贪婪。中国政府作为庄家，他会不知道怎么降低房价？简单得很，上海政府只要放开土地指标，房价马上会下来。如果再加上房产税开征，哪怕只是一个风声，那效果更是杠杠的。&br&&b&之所以不做，每次涨得过快就搞限购，根本原因很简单，因为庄家根本就不想他手里的筹码跌！！！&/b&允许回调，但是总的上涨趋势不能改，整个市场不能崩。从结果来看，地方政府这些领导，比证奸会的能干NNN倍，萧*岗把2015年的杠杆牛玩死了，但是一线城市的房产牛若干年都活得好好的。&br&&br&2. 认为政府决策者之所以搞限购、提高首付等措施来控制房价，是因为害怕房价过高，导致民怨过大。&br&解释：图那义务。现在的体制，民怨有个鸟用，它又不是你选上去的。只要你的怨气没达到上街游行或者造反的程度，在政府眼里，那都不是事，是事儿也就烦一会儿，一会儿就完事。&br&那么为什么政府要控制房价呢？这就要谈到坐庄的艺术了。坐庄可不是你生拉硬拽把价格一直往上抬就行的，这个节奏感的掌握，和投资者or投机者的心理掌握，是非常考验火候的事情。该拉升的时候拉升，该横盘调整的时候横盘调整，还要配合整个经济大大形势。你以为这个地产庄家做起来容易啊？调控，是控盘艺术的一种。&br&但是年这波涨势为何如此凶猛不顾吃相，后面的调控又为何如此凶狠不要脸面。其实已经证明了一件事情，就是这个庄，越来越难坐，这个盘，越来越难控。&br&整个经济形势基础已经发生了变化，货币政策进退两难，汇率房市难以兼顾，中央这个家不好当。&/p&&p&&br& 允许转载，请注明出处并完整转载。&/p&
房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，最佳的做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前，退出游戏。——索罗斯一、现实的前提人类的历史上，永远少不了各种经济奇观。与…
&p&最近，南极圈（腾讯离职员工组织）找到我们，提供了腾讯离职员工的近300个典型创业项目信息（以下简称创业项目，入选标准为项目核心创始人中至少有一位是腾讯离职员工），希望合作做一些分析。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于我们的入选标准比较高，无法囊括所有腾讯出来的创业公司；且出于对这些项目的隐私保护，我们不能透露单个项目的过多信息。不过，通过对这近300个样本的分析，大概也能知道一些东西吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先来看看创业项目都分布在哪些城市：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6b63f7c67c7cee9bf2ee7471_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&4313& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6b63f7c67c7cee9bf2ee7471_r.jpg&&&/figure&&p&可以看到，尽管腾讯的大本营在深圳，但更多的创业项目却选择了北京，从创业生态圈来看，北京仍然是创业者的首选。&/p&&p&&br&&/p&&p&再来看看这些项目都分布在哪些行业？&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cba3e7d77efbfdcbf680e24f321d61c3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&1785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cba3e7d77efbfdcbf680e24f321d61c3_r.jpg&&&/figure&&p&可以看到，金融、游戏行业占据了第一梯队，企业服务、文化娱乐、生活、电商等行业紧随其后。腾讯离职员工的行业选择，在一定程度上也表征了中国的创业江湖现状。 &/p&&p&&br&&/p&&p&从创业者离职前后的领域切换也能表现出类似的现象：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2e8e2ffca08b5f0fa10d_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4967& data-rawheight=&4259& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4967& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2e8e2ffca08b5f0fa10d_r.jpg&&&/figure&&p&结果真是有趣——做社交的不做社交了、做电商的不做电商了；做金融的却仍然选择金融、做游戏的却仍然选择游戏。为什么金融和游戏的小伙伴创业后还坚持原来在腾讯工作的领域呢？我们猜测原因只有一个：金融和游戏离钱最近。&/p&&p&&br&&/p&&p&看完城市分布和行业分布，我们再来看看，这些项目都处于什么融资阶段？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们在样本中筛选了已完成至少一轮融资、且未上市（含并购上市）的创业项目如下：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-313ae4cb2ff60d7b7a3f1402_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2530& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-313ae4cb2ff60d7b7a3f1402_r.jpg&&&/figure&&p&显然，天使轮（含Pre-A轮）和A轮阶段的企业是最多的，分别有90家左右。天使轮和A轮之后的企业逐级减少，看来漏斗效应在腾讯离职员工的创业项目中依然应验，不知道这些创业项目是否能够成功逾越A轮死和B轮死的两大魔咒。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，这些项目都融到了多少钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&按照最近的融资金额，我们可以对所有创业项目进行排名（为保护项目隐私，仅保留项目名称的第一个字），top30如下图所示：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dc489d5a291dc55b3846_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2721& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dc489d5a291dc55b3846_r.jpg&&&/figure&&p&如上图所示，不同创业企业的融资规模相差极大。哪怕仅看top30的企业，融资额度也呈现指数型下降，第1名和第30名之间存在30余倍的差异。&/p&&p&&br&&/p&&p&尽管差异巨大，top30的项目仍然都说得上是资本市场的宠儿——这30个项目在最近一轮吸引的投资占全部近300个创业项目吸引投资的80%。具体而言：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1fba324e301b6053bcdb8f43f3faa774_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2408& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1fba324e301b6053bcdb8f43f3faa774_r.jpg&&&/figure&&p&融资超过10亿元的项目只有6个，融资金额占比接近60%；融资在1-10亿元的项目有37个，融资金额占比约30%；融资金额在千万元级别（含以下）的项目近200个，融资金额仅占10%…… &/p&&p&&br&&/p&&p&更多的钱最终去了更少的公司，这就是创业江湖的残酷现实。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，到底是谁在投资这些项目？&/p&&p&&br&&/p&&p&每个项目往往有多个资方，关系纷繁复杂。我们不妨选出每个项目的主要资方，并建立投资关系图谱（密集恐惧症患者慎入）：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c90affadb5ddb748b9e7e666c754ca06_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&3730& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c90affadb5ddb748b9e7e666c754ca06_r.jpg&&&/figure&&p&这张图上，蓝点表示典型创业项目，红点表示他们背后的投资机构。红点颜色越深、形状越大，说明该机构投资的腾讯离职员工创业项目越多。&/p&&p&&br&&/p&&p&仔细看的话，这张图几乎囊括了绝大多数知名的投资机构，而其中最显眼的几个大节点则分别是腾讯、IDG、丰厚、红杉、晨兴和君联。看来，虽然员工辞职了，腾讯仍然在关注着他们，并对创业项目给予了相当的支持，同时顶级投资机构也会分涌而至，共同构建了腾讯离职系的创业资本网络。&/p&&p&&br&&/p&&p&接下来，为了能够更深入的挖掘资本谱系关系，我们利用启信宝提供的分层投资关系数据（不含VIE架构的创业公司），挖掘了这些创业项目背后的人民币基金的拓扑网络，关系如下图所示：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6fb7c9181b4de_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4663& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4663& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6fb7c9181b4de_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为人民币投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&如果只挖掘一层的话，除了腾讯以外，直接投资腾讯离职员工创业项目最多的人民币资本还有梅花、真格、经纬、华谊、险峰、五岳等。第一层投资者中还出现了很多个人节点（出现在多个公司的个人股东名单里），比较典型的有吴宵光、吴世春、曾李青、肖冰、戴志康、倪正东等。&/p&&p&&br&&/p&&p&至此，我们对腾讯离职员工创业项目的分析就结束了。&/p&&p&&br&&/p&&p&##########&/p&&p&但八卦还没有结束。&/p&&p&以下内容与题目无关。&/p&&p&八卦厌恶者及密集恐惧症患者慎入。&/p&&p&##########&/p&&p&&br&&/p&&p&由于有些公司有多层架构，同时投资机构可能藏得更深，我们不妨再往上挖一层。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ddc6bbbfdf34_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4650& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4650& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ddc6bbbfdf34_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为第一级投资者，橙点为第二级投资者，即第一级投资者的投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&在这张图上，我们除了找到了红杉、赛富等更多的投资机构以外，还出现了阿里、联想的身影，巨头们之间的相爱相杀、恩怨情仇真是千丝万缕、难以琢磨啊。另外在第二层投资者节点中也出现了一些新的个人节点，比如左凌烨、庞升东、白文涛、何伯权等。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们再往上挖一层呢？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-59b15b1ac4bba882efacce007f4db7a6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-59b15b1ac4bba882efacce007f4db7a6_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为第一级投资者，橙点为第二级投资者，红点为第三级投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&随着投资层数的增加，参加到这场资本游戏中的角色越来越多。从最初的300个典型创业项目，扩展成一张由8000多个机构和个人（节点）、近万笔投资（连线）构成的密不透风的大网。在这张大网中，中央的核心区域被二级和三级投资者所占据，典型创业项目被挤压到缝隙和边缘。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们不妨根据投融资拓扑关系，对参与这场资本游戏的8000多个企业和个人进行聚类，则可以划分出资本背后的若干派系。 &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd8da89fc6fd959a2a308_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&647& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&647& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd8da89fc6fd959a2a308_r.jpg&&&/figure&&p&在这张图中，相同颜色的点代表同一资本派系。大致看来，可分为10来个主流派系。在这张纷繁复杂的大网中，真正的大Boss（核心派系和节点），也就是各大资本背后的母基金逐渐浮出了水面，我们可以挑出三个典型派系代表看一看：&/p&&p&&br&&/p&&p&中央系：背后是各类中央直属机构和关联机构，再背后是国有资本。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ab990d3ba3ca437e5ddabee5a1bc5e2_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4663& data-rawheight=&4875& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4663& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ab990d3ba3ca437e5ddabee5a1bc5e2_r.jpg&&&/figure&&p&歌斐系：背后是诺亚财富，再背后是中国高净值家族。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-97ef3062aea0c4e4899a50_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4650& data-rawheight=&4875& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-97ef3062aea0c4e4899a50_r.jpg&&&/figure&&p&盛景系：背后是各路产业资本，还有各路地方政府资本。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f322f5b31dfde4f3c66a9b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&4866& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f322f5b31dfde4f3c66a9b_r.jpg&&&/figure&&p&各类母基金背后的金主就深深的藏在了复杂的资本网络之中，韬光养晦、偶露峥嵘。&/p&&p&&br&&/p&&p&不敢再往上挖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&世界是我们的，也是你们的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但归根结底是你们的。&/p&&p&&br&&/p&&p&说明：本文的近300个腾讯离职员工创业项目信息由 南极圈 提供。人民币投资链条数据由 启信宝 提供。&/p&
最近，南极圈（腾讯离职员工组织）找到我们，提供了腾讯离职员工的近300个典型创业项目信息（以下简称创业项目，入选标准为项目核心创始人中至少有一位是腾讯离职员工），希望合作做一些分析。 由于我们的入选标准比较高，无法囊括所有腾讯出来的创业公司；…
许多人都从用户角度讲，Youtube的这种方式用户体验多么多么好，作为相关从业人员，我觉得你们真是太看得起资本家了。Google请了这么多这么贵的码农来开发这种产品，广告主愿意用这种方式投放广告，一定都是真心为了钱的……&br&&br&就从你的这句话开始说吧。&br&&blockquote&如果不是一看就特有趣的广告，我都会选择跳过……这无疑是广告商最不愿看到的情景吧~&/blockquote&&br&美国的广告行业有一句著名的话是『我在广告上的投资有一半是被浪费了的，但是问题是我不知道是哪一半。』&br&&br&所以才有了广告测量这个子行业。&br&&br&从互联网视频这个分支来讲，一般的广告效果追踪主要靠网站播放器的impression callback. 简单说来就是说你在看视频广告的时候，播放器是不断会向服务器端汇报你的观看进展的。同时视频网站也是依照这个数据找广告主收钱的，也就是著名的CPM（千次观看成本）模型&br&&br&问题在于：播放器实际上只能汇报『播放进展』，而不是『观看进展』。&br&&br&这也是为什么在视频广告行业还有所谓的『First in Pod』的概念的原因，因为广告商也不傻，他们也知道一场足球比赛，中场休息放广告的时候，你们一定去上厕所开啤酒叫烤串儿去了。所以只有进广告后第一个广告可能被更多人看到，因此这种广告往往比中间的卖得要贵得多。&br&&br& 因此Youtube的这种可以跳过的广告（ 正式名字叫做TrueView），其实不是给你一个跳过广告的机会，而是让他们获得一个与你互动的机会。如果说真的是为了用户体验，那么他们就应该在广告的第一秒就直接允许你跳过广告。&br&&br&因为你知道5秒之后就能马上进入视频，所以这5秒你一定会盯着屏幕，甚至把鼠标预先挪到那个倒数框里。&br&&br&&b&这算是TrueView的第一个优点：精准测量，保证你真正在看。&/b&&br&&br&至于能不能吸引你继续看下去，那就是广告制作公司的本事了。&br&&br&而你说你跳过广告是广告商不愿意看到，其实真不是，广告商乐坏了，因为他们不用付钱向一个对他们的产品不感兴趣的人推销了。这就好比著名的浏览器插件AdBlock Plus， 广告商对它几乎都是持欢迎态度的，因为会用这个插件的用户，往往都是获取难度较高的客户，你把它们的广告屏蔽了，他们也省得为一个无谓的展示付钱。&br&&br&而且相反，因为给与了观看者跳过的权利，如果这条广告最后居然播完了，那么很大可能是你是对这个广告的内容感兴趣的，换句话说，是广告主的潜在客户。&br&&br&&b&所以这是TrueView的第二个优点：精准投放。&/b&&br&&br&最后，我们才说到用户体验，如果说良好的用户体验实际上是TrueView的副产物的话，那么这个副产物也不是完全没有价值的，因为广告的性质其实大体可以分两类：&br&&ul&&li&一类是Selling，例如网上小视频里弹出一个广告说，现在来买大众汽车，分期免利息，还有折扣，blabla；&/li&&li&一类是Branding，就好比几年前超级碗决赛上大众汽车做的无厘头的星战系列宣传片，不卖产品，就告诉你我高大上买得起超级碗的广告。&br&&/li&&/ul&&br&越是大公司大品牌，可能在Branding上花的钱就越多，但同时他们对于广告投放的体验要求也就更高，因为这个广告创意要传递给你的一定是关于他们品牌的正面印象，所以说这种广告往往是大手笔的投入， 例如宝马找Clive Owen拍的一系列小电影。这种情况下，如果你的网站用户体验非常差，那么在你这里投放只能是浪费广告商的创意花费了。&br&&br&因此，&b&TrueView的第三个优点是：保证了良好的用户体验，因而可以吸引更大的客户来进行投放&/b&&br&&br&因为有了上述三个优点，以及对大客户友好的特性，TrueView的广告本身就具有了对于Youtube盈利来说特别有利的特质：&br&&ol&&li& CPM高&br&&/li&&li&能吸引更有钱的金主，适应更多不同的广告需求&/li&&li&广告创意自由度更大&/li&&/ol&其中第三点我是见过实例的，曾经我看过一个长达十分钟的TrueView广告，本身就是一个小电影，因为制作的精良，我不但看完了，而且还特地去搜索单独播放的地址。如果不是TrueView，一个十分钟的广告简直是不可接受的。&br&&br&综上所述，我觉得TrueView是一个非常精妙的设计。基本上在『广告是视频网站盈利的根基』这一前提下，倚靠提供精准的投放和良好的体验，做到了广告主，网站和用户的三赢。&br&&br&当然，我认为Youtube依托Google，对于互联网用户的兴趣爱好甚至年龄性别特征都有非常多的了解， 因而能够智能地选取广告内容，一定程度上保证TrueView观看率的，才有信心敢推出这类型的产品。&br&&br&那说回来，为什么国内视频网站为什么不能也这样做？我猜是可以，&b&而且也在这样做了（感谢评论中各位的指点&/b&&b&）&/b&。但是（之所以没成气候）：&br&&ol&&li&国内用户被盗版滋养了那么多年，对于免费产}
中美的关系就像夫妻，经常吵吵闹闹但日子还得一起过。 但不按常理出牌的特朗普，让这种关系变复杂了！据彭博社报道，人民币兑美元升值之际，特朗普却突然发出一则推文指责中国玩“货币贬值游戏”，这“不可接受”。但就在三天前，他的财政部发布的最新报告…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-35b94bcd65c_b.jpg& data-rawwidth=&813& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-35b94bcd65c_r.jpg&&&/figure&&p&来自：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&石乐天的回答：房子公摊这个问题，貌似国际上都很少，这是“谁”在哪一年定下来的政策？&/a&&/p&&p&这篇文章由住范儿原创，我们提供北京和上海的整体装修服务，并会经常更新一些理性的、有思考有深度、易读易懂的装修购房原创文章，欢迎关注我们的公众号：住范儿（ID：zhu-faner）&/p&&hr&&p&在国内买房，永远绕不开一个词：公摊。放眼全球主要经济体，只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。&/p&&p&和台湾比起来，大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半都是公摊，近10年的新房，平均会摊掉35%的建筑面积。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-15dd02df253ee35a8a9b5d163f43d12d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-15dd02df253ee35a8a9b5d163f43d12d_r.jpg&&&figcaption&图源：台湾省商业会&/figcaption&&/figure&&p&对于还没有开始购房的小伙伴，这几个概念可一定要弄懂：&/p&&p&&b&使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合&/b&&/p&&p&真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。&/p&&p&&b&套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台&/b&&/p&&p&在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。&/p&&p&&b&建筑面积=套内面积+公摊&/b&&/p&&p&所谓的公摊，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算，还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国除开重庆是计算套内面积之外，都是按照建筑面积计价，房产证上标准的也是建筑面积。&/p&&p&为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系，这还要“感谢”精明的香港地产商。&/p&&p&&br&&/p&&h2&香港开发商的无限创造力&/h2&&p&李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份，时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休，一篇《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上，而且还有大量转载。&/p&&p&实际上，李嘉诚虽然对房地产影响很大，但&b&他并不是“公摊”的发明者。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1952：分层出售&/b&&/p&&p&在此之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，买得起楼的，不是有钱人就是大公司，普通人只租房，轻易买不起房子。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7b4eb3aa962ef707aad5e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7b4eb3aa962ef707aad5e_r.jpg&&&figcaption&五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层，没有电梯，每栋楼的占地面积很小，图源：oceandeeop3000.blogspot.kr&/figcaption&&/figure&&p&国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6856aac2ca842a92ae83feca90b13d8d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&259& class=&content_image& width=&400&&&figcaption&吴多泰博士（），生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员，图源：香港文汇报&/figcaption&&/figure&&p&因为这种做法史无前例，在注册时，由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。&/p&&p&这在当时是完全创新的模式，用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c8ae4a117_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c8ae4a117_r.jpg&&&figcaption&不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦，不过仍能看出地块并不大，图源：Google Map&/figcaption&&/figure&&p&可是即使拆开卖，这些每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，普通香港人一个月工资不过两三百元，根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。&/p&&p&第二年，在香港这片神奇的弹丸之地上，又产出了另一个革命性的发明。&/p&&p&&br&&/p&&h2&1953：卖楼花&/h2&&p&分层出售虽然把买房的门槛降低了，但是仍然很昂贵，普通大众还是买不起房，房地产市场也并不火热。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。&/p&&p&为了加速资金周转、减小资金压力，他在和律师开会后，决定在动工前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%~30%的首付，就可以预定一套公寓。&/p&&p&除此之外，他还发明了“售楼说明书”，即我们现在所说的户型图，连夜印刷后散发给市民。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&303& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d_r.jpg&&&figcaption&霍英东（），爱国商人，曾任全国政协委员，2006年福布斯香港富豪第6，图源：g.com.cn&/figcaption&&/figure&&p&这种现在我们觉得稀疏平常的做法，恰恰是霍英东的全球首创，在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此，这种卖期房加分期付款的方式，就被香港人称为“卖楼花”。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3b98a2dad9f01af5c51b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&239& data-rawheight=&211& class=&content_image& width=&239&&&figcaption&香港市民抢购楼花，图源：Vtlong.com&/figcaption&&/figure&&p&尝到了卖楼花的甜头后，霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦，是当时全九龙最高的楼。不但如此，他还打算把每一层楼继续拆分成数个公寓，单独出售。&/p&&p&&br&&/p&&p&如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。&/p&&p&霍英东和英国律师一合计，就按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d51add7ccdcbd7d82b28d7c4280eb4cc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d51add7ccdcbd7d82b28d7c4280eb4cc_r.jpg&&&figcaption&现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁，图源：police.gov.hk&/figcaption&&/figure&&p&自此，“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&：发水楼&/b&&/p&&p&广东人说“发水”，意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水。&/p&&p&八十年代香港进入了房地产热，首付一成就能上车，“发水楼”也开始成为主流。&/p&&p&所谓的“发水楼”，就是房屋面积严重注水，买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭，房地产商却赚得盆满钵满。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a8bcf8ed1def1561a13dfd4960edc054_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1543& data-rawheight=&1375& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1543& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a8bcf8ed1def1561a13dfd4960edc054_r.jpg&&&figcaption&与实际缩水57.2呎的发水楼，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&为什么会这样呢？&/p&&p&政府限制了每块地的建筑面积上限，比如占地1000㎡的地，最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。&/p&&p&但这个规定留下了后门：当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少，所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过这些政府的“优待”，被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所，变相增加了能够卖钱的面积，然后统统计算到公摊面积里。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb183bacb3ab7_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb183bacb3ab7_r.jpg&&&figcaption&八十年代被誉为“发水楼元祖”之一的沙田第一城，属于首批出现飘窗设计的楼盘，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&不仅如此，香港的设计公司还首创了外挑式窗台（飘窗）。&/p&&p&窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！&/p&&p&最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b58d4ea8b3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b58d4ea8b3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d060fdaff35d70a1e7241f_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d060fdaff35d70a1e7241f_r.jpg&&&figcaption&代发水楼海誉，飘窗比房间还大，港媒直呼“贱到死”，图源：applydaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf35f73cdfa6e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&974& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&974& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf35f73cdfa6e_r.jpg&&&figcaption&观月桦峰棺材大小的阳台，照样算入实用面积，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7fa8f8bb35e373fbfec928c_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7fa8f8bb35e373fbfec928c_r.jpg&&&figcaption&毫无作用的花池平台和棺材阳台也被计入实用面积，图源：appledaily.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&大陆的学习与创新&/h2&&p&中国的房地产改革，包括70年产权，都是从香港学的。因为香港的土地是“租借”给英国使用的，香港与其它土地有永久产权的地区不同，它的土地批租方式也直接被大陆搬了过来。最初考虑到大陆的土地都是国有，假使土地租赁到期需要收回时，也会根据每户的建筑面积，把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。&/p&&p&因此建筑面积计价的模式，就和整个房地产交易制度从香港传入广东，再发扬光大，并且还和国情相互结合，发展出中国特色的“偷面积”。&/p&&p&所谓零公摊，并不是真的没有公摊，而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现，只是他们赚钱的另一种手段。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e3daf772c62bedde2d63f9e7d479352a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&931& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e3daf772c62bedde2d63f9e7d479352a_r.jpg&&&figcaption&飘窗作为偷面积的经验也被带入大陆，不过万幸的是我们的飘窗不计入实用面积，图源：住范儿自摄&/figcaption&&/figure&&p&偷面积的意思，是钻法律的空子，做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成房间。&/p&&p&这么做的原因，和香港开发商“发水”的理由如出一辙：在规定的建筑面积内，盖出更多可以卖钱的面积。&/p&&p&而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用，偷面积实际是开发商在为自己省钱。对于毛坯房来说，偷面积反而增加了业主很多装修成本。&/p&&p&另外，每个地方的公摊算法也不一样：比如有的城市，只需要摊所在楼栋的公共区域就好；但在有的城市，连门卫岗亭都要算入公摊里。&b&每个地区的相同建面户型，是完全不能拿来比较的。&/b&有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ac9fe0fd05_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ac9fe0fd05_r.jpg&&&figcaption&奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物，图源：qq.com&/figcaption&&/figure&&p&例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多，因为按成都的规定，阳台上面超过2层楼高度，就不算建筑面积了。这种为了偷面积做出来的户型，因为总有一个房间上边被阳台遮挡，采光非常差，实际的居住体验并不好。&/p&&p&而保利在南方的一些精装楼盘，会有大量的花架（实际就是梁）。在装修时把阳台改成房间，把花架改成阳台，交房时的实际赠送面积能达到1/3。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-734fafd23b3f40467acd6cd_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&509& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&509& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-734fafd23b3f40467acd6cd_r.jpg&&&figcaption&蓝色部分半赠送，红色部分全赠送，其中有两个卧室是全赠送送出来的，图源：home.sina.com&/figcaption&&/figure&&p&其实国内也并没有说，住宅必须偷按照“建筑面积”出售，法规规定得很含糊，建筑面积或者使用面积都可以，具体的可以由地方再规定。对于开发商来说，自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下，按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。&/p&&p&&b&虽然看起来“偷面积”像是白送，其实开发商在卖楼时已经一并计算成为成本，业主根本没有占到一分钱的便宜，所谓“命运赠送的礼物，早已暗自标好了价格”。&/b&&/p&&p&&b&（有人认为这里存在误解。我的理解认为，“偷面积”其实是开发商占了政府便宜，而不是业主占了开发商便宜。虽然明面上“偷”的面积不占用开发商的容积率要求，也不计入业主的计价面积，但实际上还是提升了房产本身的舒适度或使用空间，例如上图的保利楼盘，建面明明是两居，但房开在出售时仍然会按照四居来计算出房屋总价，再除以建面倒退出每平米售价，本质上业主是占不到任何便宜的。另外偷来的面积是在房屋验收后再加盖或改建的，产权得不到承认，建筑安全性也会稍稍有所影响）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的，因此现在的整装服务，也只好全部按照建筑面积收费，否则同样按平米计价，就会显得自己比别人更贵。&/p&&p&1996年北京就尝试商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价，房产交易时不再使用建筑面积。（不过现在又有死灰复燃的迹象）&/p&&p&在这件事上，买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构，在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积，而且二手房也是整套出售，建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eee416a7f10bbc2cc1d728de4f091d5b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eee416a7f10bbc2cc1d728de4f091d5b_r.jpg&&&figcaption&图源：lianjia.com&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&重回人间容易吗？&/h2&&p&目前，只有大陆和台湾还在房产交易时使用建筑面积的概念。&/p&&p&全球大部分的国家，不但公寓产权都以使用面积计算，而且大多按照朝向、楼层按照整套公寓计价，完全没有“平米单价×房屋面积”的计算方式。&/p&&p&而在瑞典，不但买房计算的是使用面积，而且连壁橱（W.I.C）和橱柜都不会计入。&/p&&p&在“公摊”发源地香港，也取消了“公摊”。2013年起，在房产交易时彻底废除建筑面积的概念。从此在香港卖房，只准报实用面积，不准报建筑面积。&/p&&p&现在的香港年轻人已经完全适应了，只有老一辈还在习惯性地问起“得房率是多少”，而售楼小姐们大多哑口无言，根本不知道每户的建筑面积了。&/p&&p&香港都已经回到人间，又有重庆实例在先，“房住不炒”政策下，国内的“公摊计价”方式还能存活多久？让我们拭目以待。&/p&&p&&br&&/p&&p&更多的原创家装内容欢迎关注公众号：住范儿（ID：zhu-faner），我们每天都会更新。&/p&&p&需要改造翻新你的家吗？点击&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//wechat.zhufaner.com/mobile/index%3Ffrom%3Dzhihu& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&这里向我们预约&/a&&/p&
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&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ccfe637834_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&408& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ccfe637834_r.jpg&&&/figure&&p&真应了我昨天那句话：加多宝和王老吉PK，把合其正干死了。&/p&&p&中美贸易战打得正欢，旁边俄罗斯咣当倒地了……这演的是哪出？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d921da619ef7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&174& data-rawheight=&170& class=&content_image& width=&174&&&/figure&&p&我看新闻说，是因为美国对俄罗斯38个个人、公司和国企进行制裁。&b&俄罗斯股市今天开盘狂跌近10%，最惨的是俄罗斯铝业，直接腰斩，太tm悲壮了：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b2ae4a66a088fd7e28a1da_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b2ae4a66a088fd7e28a1da_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&被制裁的个人里面，有俄铝的大股东兼总裁，他在美国的个人资产被冻结，可能会导致俄铝这家公司的一些债务无法偿还。&/b&&/p&&p&也就是说，本来有钱还债，但因为资产被冻结导致一些财务约束不能履行，也叫“技术性违约”。&/p&&p&&b&而且，据说制裁的条款里规定，机构不能持有被制裁的证券，所以这大跌可能是机构被动抛售导致的。&/b&&/p&&p&这消息是周末放出来的，今天伦铝、沪铝都大涨：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf2be48d9e28c673fe56d81f47f65874_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&511& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf2be48d9e28c673fe56d81f47f65874_r.jpg&&&/figure&&p&此时此刻美铝（AA）盘前大涨5%：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-86ee7eb79d3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&511& data-rawheight=&150& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&511& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-86ee7eb79d3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&真够刺激的，俄铝割掉的肉，瞬间被各国像秃鹫般的蚕食了。&/p&&p&&b&截至去年中，俄铝的收入主要来自欧洲，美国的业务占比只有17%。只要盟友们不一起制裁，业务上应该不会致命。&/b&&/p&&p&现在俄铝已经跌到1倍净资产了，再跌就破净，实在是忍不住想抄一把，谁拦我？&/p&&p&事件刚出，我还没仔细研究，别无脑跟我抄底。&/p&&p&------------&/p&&p&下午还有消息说人民币要贬值。&/p&&p&不知道为啥，咱自家的事，先知道消息的永远是外媒。&br&&/p&&p&这次是彭博的消息源，说有知情人士透露，中国可能要用人民币贬值来应对跟美国的贸易战。&/p&&p&但是消息源也说了，这只是一个提议，最后还需要高层领导批准。&/p&&p&&b&我觉得吧，至少目前看，贬值是个下策，没到关键时刻是不会用的，因为风险也很大。&/b&&/p&&p&首先主动贬值就不符合我们的“国策”，自从加入了SDR，就得像个储备货币的样子，装也得装出来。不然以后软妹币国际化的路还怎么走？&/p&&p&其次，如果真打贬值的牌，等于又给川老头抓住了把柄，贸易还没谈妥，又多了个货币操纵的罪名，谈判筹码就少了。&/p&&p&再说，贬值这事咱也不是没干过，2015年8月汇改的时候，狂贬了3%，把全世界吓了一哆嗦（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzU0MDUyMjczMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3Da2e7ce3e08cdc15df97cb%26chksm%3Dfb36a9a2ccbd6f8c40c21f79f81eb38e99e56ecd77a7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&回看《地球村的故事》&/a&），自己A股也跟着遭殃。有啥好处呢？&/p&&p&你说，不来猛的，咱们可以小火慢炖啊，2年阴跌个3%也行啊。其实说实话，阴跌还不如一次性到位呢。一次性跌到位，把钱都关在门里了，中长期都没有继续贬的预期了。如果慢慢阴跌，形成长期贬值预期，那热钱会持续外流，对咱们更不利。&/p&&p&哦对，还有，中国企业在国外借了那么多钱（发行美元债券），人民币兑美元贬值1%，他们的债务就增加1%。自己人何苦为难自己人。&/p&&p&所以我觉得更可能的情况是，中国需要对内搞通胀，对内放水，来延缓经济下行——传说中的对内贬值。&b&这会让国内物价高企，对外继续保持汇率稳定。&/b&否则钱就像手里的沙子，再怎么紧握都会流干净的。&/p&&p&至于兑美元贬值，就像抛美债一样，依然是一张王牌，等川老头欺人太甚的时候再打。&/p&&p&-------------&/p&&p&说到川老头欺人太甚，我给丫起名叫川怼，怼遍一切能怼之人，恨不得与全世界为敌。而且口头上怼完还会付诸行动。&/p&&p&所以近期推特上怼完亚马逊，我觉得他迟早要做点什么，比如动用司法部门搞下反垄断调查，就足够把亚马逊股价拖下水了。&/p&&p&川怼跟亚马逊创始人贝索斯也是有私人恩怨的，因为&b&最反川普的媒体——华盛顿邮报——就是贝索斯的。而且华盛顿邮报当年把尼克松总统搞掉过&/b&，具体情节可以看电影《总统班底》。&/p&&p&你说川怼能不怕吗？就算蛤蟆不咬人也恶心人吧，不给它点颜色看看总统坐得不踏实。&/p&&p&之前被司法部门以反垄断名义搞过的巨头：洛克菲勒、AT&T、IBM，都吃不了兜着走。如果川怼真的开始搞亚马逊，不管结果怎样，股价肯定先尿。&/p&&p&-------------&/p&&p&很早之前我写过一篇文章《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzU0MDUyMjczMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D4ddfcc1d%26chksm%3Dfb36a66ecc412f6d9cfb8cf8e69a9df613cf0001ce%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&嚼烂了说：美股到底有没有泡沫？&/a&》，里面提到了一个Shiller PE，就是经过调整的市盈率。（没看过的建议回头读一下）&/p&&p&&br&&/p&&p&我更新一下这个Shiller PE的情况，现在已经超过2008年的估值了，也赶上1929年的高位了：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ee25a4b6faa94_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&898& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&898& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ee25a4b6faa94_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&现在美股的估值仅次于互联网泡沫时期，绝对不能算便宜。&/p&&hr&&p&刚看到普京大帝回应川怼：悬崖勒马，不要搬起石头砸自己的脚。&/p&&p&不知道这俩人到底唱的什么戏，我觉得挺有意思的。今天收盘后我原本都不知道写什么，好不容易凑够了字数，俄罗斯就崩盘了，所以发得晚了。&/p&&p&今年感觉就是要做事件驱动类的投资，川大爷怼谁就买谁。要不要建个“川怼组合”跟踪一下？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ddd6eaa7a4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&64& data-rawheight=&64& class=&content_image& width=&64&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//t.zsxq.com/y3f2ZNv& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&咱亲友团里继续聊&&&&/a&&/p&&p&【投研帮】公众号推出的估值小工具——“股票体重秤”，你可以用它查询A股&B股、港股以及美股三大指数成分股的历史5年估值情况。比如：&/p&&p&港股输入“00700”—腾讯的历史估值；&br&美股输入“AAPL”—苹果的历史估值；&br&A股输入“000001”—平安的历史估值；&br&B股输入“张裕B”—张裕B的历史估值。&/p&&p&除此之外，还可以查询各市场指数估值。比如：&/p&&p&A股输入“消费”—中证消费指数；&br&港股输入“恒生地产”—恒生地产指数；&br&美股输入“标普能源”—标普能源指数；&br&其他各国输入国家名称—各国指数。 &/p&&p&不要小看这个小工具，尤其港美股数据，你在市面上找不到免费的（免费的只有当前估值，没有历史的）。这是投研帮的粉丝福利，请大家奔走相告，且用且珍惜。&/p&
真应了我昨天那句话：加多宝和王老吉PK，把合其正干死了。中美贸易战打得正欢，旁边俄罗斯咣当倒地了……这演的是哪出？ 我看新闻说，是因为美国对俄罗斯38个个人、公司和国企进行制裁。俄罗斯股市今天开盘狂跌近10%，最惨的是俄罗斯铝业，直接腰斩，太tm悲…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c358ddbdc_b.jpg& data-rawwidth=&953& data-rawheight=&584& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&953& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c358ddbdc_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&i&原文链接：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.aganjinrong.com/post/505& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&aganjinrong.com/post/50&/span&&span class=&invisible&&5&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/i&&br&&i&来源：阿甘社区 &/i&&br&&i&著作权归作者所有&/i&&/blockquote&&p&全世界都在聆听刘鹤在达沃斯的演讲，因为他现在已经成为中国改革顶层设计的灵魂人物，从幕后走向台前。&br&&/p&&p&不仅全世界在聆听刘鹤，中国的投资者们，包括老朴，也在期待他的信号。２０１８年金融秩序的严厉整治，让谨慎的投资者们对年初A股的上涨行情有些看不懂了（现实的投资者们拉低了对刘鹤的认识高度，对不起）。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-91f1a77ebfd55e55f00f3b010d77a94a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-91f1a77ebfd55e55f00f3b010d77a94a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&老朴曾详细研究过刘鹤历年来公开发表的文章和谈话，更能从这次刘鹤的讲话中，读出相同与不同。&/p&&p&凡事就怕认真二字，特别当遇到认真的投资者。呵呵。&/p&&p&&b&一，刘鹤对中国经济发展阶段的认识，已经发生根本性转变&/b&&/p&&p&１９９８年亚洲金融危机发生后，国内无论政界企界学术界，普遍认为已经持续了２０年的高增长，必不能再持续。管理世界杂志社因此召开了“中国经济增长的可持续性”学术研讨会，并随后将刘鹤，易纲，宋国青，樊纲，王小鲁，张平等人的工作论文，发表在2017年第一期杂志上。&/p&&p&刘鹤当时还是国家信息中心主任，他的文章名为《对中国经济高速增长两个观念的澄清》。通篇文章只有一页，没有任何数字或表格，但其论断在之后二十年，基本证实。&/p&&p&刘鹤在开头态度就非常明确，中国的长期高增长仍然可持续！这观点在当时，曲高和寡，风险极高。尽管今天回头看确实如此。&/p&&p&“有人认为，增长不重要，效益和质量才重要，这种说法实际在犯逻辑错误：在一个买方市场已经出现的经济中，高速增长必须以质量和效益为前提。对此，这里不再做具体解释”。很简洁，很霸气，针对的是易纲（时任央行货币政策委员会副秘书长，其文章紧随刘鹤之后，名为《中国经济增长应该强调质量》）。老朴反复研读，认为刘鹤文章中的潜台词，就是增长对于当时的中国最重要，效益和质量推后。&/p&&p&例如，刘鹤当时就认为，把”高新技术产业视为拉动国民经济的增长点似乎也勉强。真正的增长点应是全面推进城市化进程，使２９％的城市化率追赶上５０％之高的工业化率“，”城市化是拓展中国制造业生产能力的真正物理平台“，可以让传统的制造业在城市化这波浪潮中顺利获得新生。这是刘鹤对当时中国的清醒认识，不盲从所谓的高科技，认识到中国的发展来要来自于制造业的扩张，而扩张的平台是城市化。这是脚踏实地的态度。&/p&&p&刘鹤在文章中，还有着非常清醒的危机意识：“&b&我们必须深刻认识到，如果中国经济不抓住增长的好机会，在人口老龄化社会到来之前尽可能快地解决结构性改革的历史任务，就可能再也找不到这样的机会了&/b&”。恐怕也正是这种意识的存在，促使了今天强有力的去产能，去杠杆。&/p&&p&在这篇文章的最后一段，刘鹤也谈到了新兴的互联网，批判了大部分专家对这种”网络型微机“的漠视，文章最后一句，他说”创新是高于一般经济道理的大道理，如果对此有怀疑，建议拜读《大国的兴衰》“。&/p&&p&这是刘鹤２０年前的文章，他坚定认为１９９８年中国的衰退，不过是一个经济短周期，不影响中国的长期持续增长。而且，他认为对于当时的中国，基于大规模城市化的制造业扩张，比发展高科技更重要。&/p&&p&２０年前，刘鹤认为中国要解决的问题，是增长。相信他这充满智慧和务实的观点，是最终能成为最高智囊的关键。&/p&&p&昨天，刘鹤在达沃斯年会上的发言，说的却是质量。这是他认为中国今天要解决的问题，相信这也代表决策者。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6c269f29f7bd86d8ce9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6c269f29f7bd86d8ce9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&未来中国经济政策的顶层设计，就是”一个总要求，一条主线，三大攻坚战“。这个总要求，就是把高增长转为高质量。中国的人均收入要从８０００美元迈向１万美元了，总量增长带来的边际效益已经不明显，因此需要进行结构优化。&/p&&p&从２０年前的总量扩张，到２０年后的质量发展，这是一个根本性的转变！而且”今后几年中国的宏观经济政策，结构政策，改革政策，社会政策都将围绕这个总要求展开“。&/p&&p&有人会说，咱们小屁民，知道了这个转变又怎样？知道了这个总要求又怎样？&/p&&p&当然不一样！了解了这个总要求，了解了这个总需求的历史变化过程，我们就更知道，未来中国资本市场的领头羊，极可能是从人工智能，芯片设计，科技金融，文化教育等领域产生，而绝不会是茅台。&/p&&p&当然，中国未来也极可能出现一个创新型的资本市场，看你怎么理解。&/p&&p&&b&二，刘鹤供给侧改革路线图，与他对两次大危机的研究密不可分&/b&&/p&&p&曾经的美联储主席伯南克，以研究１９２９年大萧条闻名。也正因为如此，他在２００８年危机出现后，立即推出了“量化宽松”。&/p&&p&刘鹤比伯南克幸福，他可以研究两次大危机，既有１９２９年危机，也有２００８年危机。他作为主笔人，组织了两次大危机的比较研究，论文发表于２０１２年，并因此获得孙冶方经济学奖。顺便说一句，他当时已经升任中央财经领导小组的办公室副主任。&/p&&p&在比较中，刘鹤得出两次危机的１０大共同点。其中几点与中国目前执行的供给侧改革，高度相关：&/p&&p&１，两次危机爆发前，都发生了重大的技术革命，都出现了前所未有的经济繁荣，政府都采取了极其放任自流的经济政策；&/p&&p&２，收入分配差距过大是爆发危机的前兆，而且在危机爆发后，决策者总是面临民粹主义，民族主义和经济问题政治化三大挑战；&/p&&p&３，两次危机前，货币政策都过于宽松，经济泡沫恶性膨胀。股市泡沫使大众心理处于极端的投机状态，人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度；&/p&&p&４，危机在完成自我延伸的逻辑之前，不可轻言复苏。&/p&&p&为什么在三大攻坚战中，要把”精准扶贫“作为其一？因为收入分配差距过大，往往是造成危机的前兆。而且在危机演化的过程中，不满极易发展成为民粹主义，迫使政府行为趋于保守和短期。&/p&&p&为什么把”防范化解重大风险“作为攻坚战？因为放任的经济政策，宽松的监管和膨胀的货币，极可能促发资产泡沫。因此要竭力避免中国走向一种过度负债型经济，把宏观杠杆率控制住，解决银行理财产品的”庞氏骗局“和地方债的”庞氏骗局“。&/p&&p&刘鹤１９９２年到１９９５年期间，曾先后在美国Ｓｅｔｏｎ Ｈａｌｌ大学和哈佛大学肯尼迪政治学院学习（这也是他任职国家计委期间），他见过里根供给经济学给美国带来的巨大繁荣，因此提出供给侧改革的主张，并不意外。&/p&&p&今天中国资本市场的向好，与２０１６年开始的去产能，去库存，存在因果关系。刘鹤在达沃斯会议上列举，中国减少钢铁产能１.１５亿吨，减少煤炭产能５亿吨，市场出清调整了供求关系。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0dfa2e79c74f4f78edff3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&499& data-rawheight=&340& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&499& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0dfa2e79c74f4f78edff3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&安信证券高善文（《走进新时代》，２０１７.１２.３１）的统计，也证明了这一点。他选取受供给侧影响的行业作为目标组，选取不受供给侧影响的行业为对照组，比较分析后发现：两组在供给侧改革之前，工业增加值增速高度一致，甚至目标组的增速在经济加速期，还要更高一些。但２０１６年之后，受供给侧改革影响的目标组，增速从２０１５年底的６.３％，骤然降低至去年底的１％。而不受影响的对照组，则一路加速至８.８％的水平。&/p&&p&假如没有供给侧改革，高善文预计，２０１７年１－１０月，全国工业增加值增速应该在９％的水平，对应GDP增速应该在７.５％以上。&/p&&p&换句话说，供给侧改革明显拉低了经济增速，掩盖了中国真实的经济复苏。&/p&&p&中国资本市场２０１７下半年以来的上涨，你可以说是货币推动的上涨，但它是建立在经济复苏基础之上的坚实上涨，这一点在香港市场表现非常明显。&/p&&p&&b&三，无需再测试金融去杠杆的决心&/b&&/p&&p&刘鹤在达沃斯会议上说，”针对影子银行，地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来３年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制“，”我们对打赢这场战役充满信心，思路也非常明确“。&/p&&p&本人也曾在撰写的《２１世纪金融监管序言》中，坚定认为金融危机可以避免。”历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚“，”历次金融危机产生的共同标志性特征有：资产价格大幅上升，债务负担加剧，经济增长率波动，经常账户赤字等“。&/p&&p&“两次大危机中一个共同原因是金融体系的脆弱性超过了微观层面的风险管理能力和宏观层面的监管能力。监管放松，监管空白和监管套利愈演愈烈”。因此，金融监管“必须长牙齿”，而且“必须是内生反周期性的，特别是在繁荣时期，金融监管在不受重视时最有价值”。&/p&&p&我们已经无需心存幻想，刘鹤在降低宏观负债率上，非常坚定。但在使用手段上，有先有后。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c047c27dc2bb4f5bb3bf8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c047c27dc2bb4f5bb3bf8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&对于金融领域内在的，以”理财资金池“为代表的借新还旧的”银行庞氏骗局“，刘鹤认为是短期风险，要以“外科手术式的措施化解”。这个“外科手术式的措施”，一定会与一刀切的行政去产能，去库存相似，严厉的金融整顿，伴随巨大的阵痛，投资者对此要意识清醒。&/p&&p&这意味着２０１８年，除因经济复苏和投资需求推至的，资本市场的内生性上涨，我们不要期待外部金融环境的增量配合，甚至外部存量环境也会恶化。&/p&&p&但对于地方政府债这种”政府庞氏骗局“，属于”长期结构性问题，要整体协同推进“。刘鹤给出了三年的时间期限，”要坚持在改革和发展中解决前进中的问题“。&/p&&p&&b&在短期的金融去杠杆没有完成之前，我们不可能期待政府会大规模宽松。因为此时宽松，只会让金融继续空转，脱虚入实的目的难以达到。&/b&&/p&&p&但金融杠杆率一旦大幅下降，金融秩序整顿完毕，刘鹤们就一定会考虑货币政策的放松，毕竟过紧的货币政策，会造成结构性矛盾短时间内的集中爆发，是在解决问题的同时制造出新的问题，绝不是改革的方向。&/p&&p&如果以上推断是正确的，那么２０１８年的资本市场，绝不会是一个全面牛市。看似形成的全面牛市，更可能会跟着大幅的市场调整。&/p&&p&&b&四，降成本的第一要求，是货币宽松&/b&&/p&&p&去产能，去库存和去杠杆完成之后，按刘鹤的意思，就是要降低全社会的成本。而要降低全社会的成本，首先是降低企业的成本。&/p&&p&降低企业的成本，也不会是政府跳出来帮企业降低采购成本，这到底是企业自己的事儿。政府能做的，能立竿见影的，是降低企业的外部成本。这主要包括两项：一项是降低企业的税负成本，一项是降低企业的融资成本。&/p&&p&降税是里根供给学派的主要措施，特朗普也正在实施，这在客观上已经对中国构成国际竞争压力。如果美国实施了，日本实施了，中国怎么办？但能否实施，什么时间实施，一个人做不了决定，这里不讨论。如果实施了，它将是股市”王炸“。&/p&&p&&b&降低融资成本，能力范围内，是比较可行的。去杠杆之后，更需要货币宽松。&/b&&/p&&p&老朴一直以来都坚持认为，要解决中国经济的长期结构性问题，必须先给出一个宽松的货币环境。就如伯南克在《大萧条》这本书中所描述的，１９２９年因货币泡沫引发的大危机后，有些国家认为都是纸币惹的祸，因此重返金本位，人为进行货币紧缩。这些国家的经济复苏，要远远落后于那些仍然坚持纸币本位的国家。&/p&&p&&b&解决沉疴，往往需要以毒攻毒。&/b&&/p&&p&要解决中国长期以来的结构性问题，必须创造一个宽松的货币环境，特别是在严厉的金融去杠杆之后。而且去杠杆之后，货币宽松的效果也会更加显著。&/p&&p&”严监管，宽货币“，才能让中国经济尽快焕发活力。&/p&&p&中国资本市场的全面牛市，一定发生在金融去杠杆大见成效，货币政策趋于正常之后。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-95ccea9a8c7a9ad30c66cbbf3ed5e773_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&382& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-95ccea9a8c7a9ad30c66cbbf3ed5e773_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&五，中国资本市场，未来会是一个长期牛市&/b&&/p&&p&中国的结构性调整，很少有人想到，是从行政性强制性的去产能去库存开始的。&/p&&p&对于微观中的民营企业而言，这显然不公平。因为行政的一刀切，切去的往往是民营企业的产能。看到的结果，是“国进民退”，是“国家资本主义”。但对于政府而言，公平是有成本的，市场自己出清的时间太长，他们等不及，他们要的只是结果。&/p&&p&去产能已经初见成效，接下来则是去杠杆。去杠杆如果完成，接下来就是降成本。&/p&&p&中国这次改革，是从”去“字开始的，是痛苦的。但没有去，又哪里会有“来”呢？&/p&&p&今天，美国，欧洲和日本的经济，已经复苏。中国的经常项目收入，已经达到２０１５年来的峰值。国际贸易顺差，也回到历史的较高区域。外汇储备重新站到３万亿美元上方。&/p&&p&外部环境给中国创造了难得的，历史性的机遇，我们现在不改，将来再改会来不及。&/p&&p&再借用刘鹤同志１９９８年的那句话：“&b&我们必须深刻认识到，如果中国经济不抓住增长的好机会，在人口老龄化社会到来之前尽可能快地解决结构性改革的历史任务，就可能再也找不到这样的机会了&/b&”。&/p&&p&让我们共同期待这次历史性的机遇吧。&/p&
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著作权归作者所有全世界都在聆听刘鹤在达沃斯的演讲，因为他现在已经成为中国改革顶层设计的灵魂人物，从幕后走向台前。 不仅全世界在聆听刘鹤，中国的投资者们，包括老朴，也在期待他的信号。２０１８年金…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_b.jpg& data-rawwidth=&1135& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1135& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_r.jpg&&&/figure&&p&房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象&/p&&p&世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，最佳的做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前，退出游戏。——索罗斯&/p&&p&&b&一、现实的前提&/b&&/p&&p&人类的历史上，永远少不了各种经济奇观。与其说是奇观，倒不如说人类的经济历史本身，就是超脱于教科书之外的——因为这些教科书本身就是教条的，基于一些本星球根本不存在的假设。&/p&&p&而我的理念是，现实高于理论。理论和概念，应该是现实的抽象而不是相反。如果现代经济学都是基于一些根本不存在的前提，那么它们根本就没有意义，还不如基于现实的情况，给出一些统计学上的概括更有价值。 &br&&/p&&p&针对中国房地产市场连续二十多年狂飙突进这个奇观，中国和外国的经济学家给出了各种各样的解释，让人如坠五里雾中。如果从纯粹市场经济理论的角度，我们应该从供求关系来分析房地产价格的变化。的确有很多人从这个角度作了分析，然而并没有什么卵用，因为中国房地产市场，并不是一个自由市场，它是被操控的。单纯用供求关系来分析房地产市场，很多问题根本说不清楚。而中国政府的很多所谓调控措施，你看了本文之后，就能明白，都是无耻的谎言，根本不是为了调控房地产市场价格下跌，是做了婊子还想立牌坊的政客谰言。&/p&&p& 如果要认识中国的房地产市场发展变迁的历史，有两个前提切不可忘掉：&/p&&p&1. 中国的土地都是属于国有的，国家控制了土地的供给。&/p&&p&2. 中国的货币M2以平均20%的增长速度从1991年增长到2016年。&/p&&p&&b&二、政府庄家和地产链条&/b&&/p&&p&第一点，实际上代表了：&b&中国政府，尤其是地方政府，事实上成为了房地产市场的大庄家。&/b&从这个角度出发，你就可以解释中国房地产市场的很多问题。如果对庄家这个概念不熟悉的，可以去搜索下A股市场里面那些曾经强庄股：德隆系、xx系，等等。看一看他们所操控的股票的走势，然后设身处地的想一想如果你是庄家，你对控盘筹码的态度会如何。&/p&&p&另一个巨大的利益推手，就是分税制改革和土地出让金，前者让中国的中央政府和地方政府形成了强干弱枝的局面，同时也形成了地方政府事权与财权不统一的局面。地方政府领导想升官，想出政绩，有很多事情要做，也有很多事情想做，但是他们没钱。就在这时候，房地产行业的兴起，和土地出让金的出现，给了地方政府一个最好的钱袋子，实现了官帽子和钱袋子的双赢。&/p&&p&于是，一切就这么开始了。&/p&&p&地方政府买地拿钱，房地产商贷款拿地，同时用钱打通各个关节，喂饱各路牛鬼蛇神，打发好拆迁户。开发好之后，不仅房子可以卖钱，还可以带动周边地价上涨。这么一圈下来，政府有钱又有GDP、银行有利息有业绩、各部门好处收到手软、黑社会拿钱干脏活、拆迁户不仅有拆迁费还有拆迁房，几乎人人满意，个个得利，就算是其中有些微摩擦，那也是白璧微瑕，白璧微瑕。即使是高价买了房子的刚需们，看着后面房子价格一路上涨，账面价格节节攀升，心里也是美滋滋的。&/p&&p&世界上竟然有如此美妙的好事！！竟然能够做到各方面多赢的同时，还推动中国的经济飞速发展！！OMG，怪不得说房产兴邦实业误国，诚不我欺啊。&/p&&p&如此好事，各地政府当然是争先恐后，大干快上，拆迁建楼之风全国盛行，哪怕是我老家那个六线山区小城镇，也和雨后春笋一样的冒出了无数的新楼房。&/p&&p&那么有谁利益受损了吗？&/p&&p&有！就是在这个房地产利益链条之外的所有人。具体分析，后面再说。&/p&&p&然而这一切好事，到了年突然有了变化，中央针对房地产市场提出了去库存的说法，也实际上出台了一系列的措施。然而事实究竟如何？&/p&&p&实际上你考察数据之后可以发现，所谓的房地产库存，是冰火两重天。三四线城市库存积压，而一二线城市，尤其是一线城市，除了少数之外，并没有很严重的库存。&/p&&p&这背后的缘故，其实很简单，就是四个字：土地额度。&/p&&p&具体的因果，知乎已经有大神解释的很清楚了，见下面链接。&/p&&p&中国的土地错配，说好听点叫做错配，说难听点就是越穷越没钱的庄家，它控盘能力越差。如此形成冰火两重天，一边是三四线城市房价低迷的同时，土地配额太多，新城和开发区东西南北各有一个，到处鬼城需要去库存；一方面是一二线尤其是一线大城市，土地配额非常吝啬，使得房价一年一个跟头。感兴趣的可以去这些个政府网站上面查一查，查上海市每年放出的土地配额，感受一下高明的庄家是如何控盘的。&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//planning.pudong.gov.cn/WebSite/list.aspx%3Fcode%3D1403& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&planning.pudong.gov.cn/&/span&&span class=&invisible&&WebSite/list.aspx?code=1403&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&比较2011年和之前的土地指标，是好几倍的差距。之前的上海土地指标也和三四线城市一样，土地指标给的很多，但是从2011年之后开始逐渐控制，最厉害的是2015年，只有2010年的一半，2016年的四分之一。&/p&&p&这一切最可能的操盘手是谁呢？&/p&&p&当然只可能是上海市政府一把手。&/p&&br&&br&&p&&b&三、飞奔吧M2&/b&&/p&&p&针对第二点中国M2的增长，可能很多人还对这个事实缺乏感性上面的认识。我可以打一个比分，全世界二十多年平均投资收益率保持20%以上的，只有一个人，就是巴菲特。换句话说，只有巴菲特才能跑得过中国这些年的M2.&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_b.jpg& data-rawwidth=&1135& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1135& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e550dbf1ebf4c076af849e1e_r.jpg&&&/figure& 但是别担心，只要你做一件简单的事情，就可以超过巴菲特。那就是三成首付在一线城市买房——你就这样跑赢M2，So easy。&/p&&p&那么中国这么高的M2增长率是哪里来的呢？请看这张表，这是央行的资产负债表，我简单解释一下：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0e808eb42f4b33e9f71d239c40406ffa_b.jpg& data-rawwidth=&888& data-rawheight=&806& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&888& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0e808eb42f4b33e9f71d239c40406ffa_r.jpg&&&/figure&&p&某种程度来说，人民币是绑定美元的，并不是自由可兑换的货币。无数中国血汗工厂出口产品，换回来美元，它们将美元存到商业银行，商业银行根据法律规定将这些美元强制按照汇率兑换为人民币，并记在央行储备货币这一栏下面的其他存款性公司存款。&/p&&p&于是在央行的资产负债表上面就出现如下一幕：注意看看资产这一栏，是什么占大头？外汇。&/p&&p&而负债这一栏，什么占大头？其他存款性公司存款。&/p&&p&看懂这张表，你就看懂了中国过去十几年的经济循环，看懂了中国经济的发动机，看懂了未来经济的方向，看懂了外汇因此衍生的M2才是中国经济的的发动机和问题根本。&/p&&p&------------------------------------------------------&/p&&p&然后我们把两个问题联系起来看。&/p&&p&中国的M2由于出口入超的外汇储备增长，而飞速增长，某种程度来说人民币和美元是隐性挂钩的。但是我们可以看到，只算物价指数，这二十几年来，中国的物价，并没有跟随M2突飞猛进的增长几十倍，我在网上查到的二十多年来的整体通胀率，只有五倍左右。这背后最大的功臣之一，就是房地产和基建。它吸纳了天量数字的M2，将其从资本数字变成各种花园小区，各种配套，各种基础设施，同时也变成了一线城市的天量房价。&/p&&p&就好像我在上面说过的，一切看似都很美好，貌似所有人都得益。但我们知道一点，世界上没有免费的午餐，就算是做爱这么美好的事情也必须要有人买单，何况是炒地皮？&/p&&p&受损害的是谁呢？&/p&&p&是身处一线城市，除了地产链条上面的所有人，尤其是外部流入人口和本地企业。这种影响，是缓慢的，但却润物无声。一直到最近两年，房价真的飞到天上去了，并且造成一系列不良影响，我们才惊然发现，一业兴而百业衰，房地产，真的绑架了中国经济。中国经济，竟然不知不觉之中，染上了香港病。&/p&&p&早在若干年前就有人预言中国会重蹈日本和香港房地产的覆辙，谁都没想到，一语成谶。&/p&&p&&b&人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。并不是愚蠢，而是由于过于“聪明”的贪婪。&/b&&/p&&p&人性不变，资本也不变 &br&&/p&&p&&b&五、历史的拐点和美梦的终结&/b&&/p&&p&写到这里，就要引入我之前发表的两篇文章，一篇是原创的，已经被河蟹了，在公众号可以看到，标题是《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.lkong.net/thread--1.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&旧神已死，新神将至，人类的历史再次面对转折&/a&》，另一篇是转帖的，作者是大文豪曼因斯坦，名字是《&a href=&goog_&&2016&/a&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&上半年，楼市，汇率，加息以及其他&/a&》，写得比我不知道高到哪里去了，推荐大家都去看看。&/p&&p&《旧神已死》这篇很长的文章，核心思想很简单：美国建立的世界秩序和美元主导的经济体系，都已经步入拐点，逐渐走向崩溃。美帝主导的全球化2.0时代宣告终结（全球化1.0是大英帝国主导的世界殖民体系），群雄并起的战国时代拉开序幕，并将在相互吞噬之后，决出最后全球化3.0的主导者。政治和经济是孪生子，旧的世界秩序崩溃的背后，是美元主导的全球信用货币金融体系的崩溃和重构。而其中标志性的事件，就是美联储加息和美债收益率的反转。特朗普的上台，只不过是这一场宏大历史歌剧的幕间协奏曲。&/p&&p&而大文豪曼因斯坦这篇文章内涵就相当丰富了，等于是给中国经济和货币政策做了一个解剖。其中一部分内容和我上面一致，另一部分内容就是预言了未来美元加息之后的经济走势。推荐大家看原文，能够学到很多干货。&/p&&p&这两篇文章，一篇偏政治，一篇偏经济，从两个方面对过去和现状进行了概括，同时对未来做了预判。&/p&&p&&b&简单总结下两篇文章的观点：过去几十年的中国——美帝经济大循环已经结束了。美元加息宣告新的经济秩序需要重建。&/b&本届中国政府试图通过股市改革和直接融资来调整经济结构、激活资本市场的举措，随着2015年7月份的杠杆崩盘宣告失败，未来重启还不知道到什么时候。之后为了稳住经济发展，重归地产经济和基建刺激的老路，同时配上了供给侧减产能的新药丸——目前来看，除了药效过猛之外，一切良好。&/p&&p&在拖延了一年之后，美联储狼来了的游戏终究要宣告结束，今年年底再次加息已经是铁板钉钉，通过人民币汇率和美债收益率的升高，我们已经提前知道了这一点。而从市场的判断来看（通常来说，市场的判断是对的），美联储未来的加息肯定不止一次。因为它必须要为未来随时可能的下一次经济危机储备弹药，换句话说，提供未来降息的空间。&/p&&p&中国的M2这些年已经下降到了平均15%左右的水平，比之前20%的狂飙突进少了很多，预计随着进口的萎靡和GDP的下降，未来这个数值会进一步减少。而M2就是房地产的生命线，一方面是M2的增长率降低，一方面是为了中国必然跟随美联储进行加息，地产经济的未来可以说岌岌可危。国家不可能为了保住一二线城市这两年50%的房价增长（只牵涉到区区百万级别新近买房的中产和小资），而不顾保汇率和保外储的根本大局。&/p&&p&可以这么说，15~16年的房价突然暴增和国家的最严限购，可以看作一盘大棋，目的就是给中国房地产留下缓冲垫（已经暴涨50%，再跌回去只会影响最近买入的人），同时锁住流动性（避免资本流出，影响汇率和外储）。&/p&&p&任何理论，必须要与现实相符合，才有价值。这两篇文章都已经发出来好久了，我们用最近的局势进展，来印证一下。&/p&&p&最近一个很劲爆的消息，就是的房产新政，新政主要包括下面几条内容：&/p&&p&1、&b&首套首付从百分之三十提高到三十五&/b&。&br&
2、&b&全国内有过贷款记录的家庭或者在上海有一套房的再买房认定为二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。&/b&&br&
3、&b&公积金贷款收紧，有过两次以上公积金贷款记录的家庭或者买二套非普的家庭停止发放公积金贷款。&/b&&/p&&p&新政所造成的直接影响，大家可以看看这个帖子的讨论，对第一套房购买者影响较小，可以说只是警告，但是对第二套改善型投资者则是造成了致命打击，参考这个帖子，&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5310&/span&&span class=&invisible&&2890&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&，已经说得比较明白了。&/p&&p&我在这篇文章要说的，是对政府意图的揣测，以及和印证我之前文章的预测。&/p&&p&简单评价政府这次新政的目的，四个字：关门打狗。&/p&&p&政府的这个措施明显是在锁死流动性，同时防止银行风险扩大，&b&主要针对的对象，是房产置换改善型投资者&/b&——也是我之前所说的，本次房产热潮的推手。我曾经在另外一个回复中写到过，这两年一线城市房价飞天，就我个人所见，基本是本地人改善型需求，因为一般外地人根本付不起首付。为什么针对这批人呢？第一，因为他们有钱接盘。第二，他们人数比较少，政治影响小。第三，他们是换外汇最积极的人（我个人的经历和网上的见闻）。&/p&&p&目前看来国家对情势的评估比我想的还严重，所以手段也比我想象的更狠。之前大家都说政府只有两个选择，一个是保汇率/保外储，另外一个是保房地产。现在，政府是既要保汇率保外储，同时也想要尽量稳住房地产。这个措施在冻结房地产市场二手房交易的同时，也等于国家在给房地产市场上保险，避免真的出现踩踏式的崩盘。&/p&&p&但是我个人对这种限制流动性的行政手段，都是不感冒的。股灾的经验已经告诉我们，在一个流动性很差的高杠杆市场，人的非理性会造成多么可怕的后果&/p&&p&不过二者不能简单类比，股灾里面的杠杆投资者，很多人是配资的，承受能力非常差，市场稍微有风吹草动，就会形成踩踏式的羊群效应。而房地产市场的参与者，相对来说承受能力要强很多，而且国家之前严厉打击了首付贷、零首付、众筹买房等等行为，也是为了避免这种情况发生。所以说，房地产市场的承受能力肯定比股市要强得多，而且国家有很多行政调控的手段（最简单比如宣布停止新的土地供应，降低首付比例，放开购买限制等等），而且二十年不断上涨的房地产市场，也意味着各种持币待购的接盘侠少不了，所以出现股灾那种情况的可能性非常小。&/p&&p&但是不出现股灾那种崩盘的情况，并不代表房地产市场可以岁月静好，平稳持续。关键看未来中国跟随美国加息之后，在资金面紧张的情况下，房地产市场表现如何。如果资金收紧之后，真的出现很多投机客和中小房地产商熬不住，被迫低价倾销也要解套；或者同时出现房产价格跳水和外汇占款大幅度减少，这些都是非常强烈的警告信号。标志着有一大群市场的参与者，他们要么是资金链绷得太紧撑不住了，要么是非常不看好房地产和中国经济，不惜代价也要逃离。&/p&&p&如果出现这种情况，那么中国政府一定也会采取相对应的措施，到时候外汇管制可能会更加严厉，也一定会有新的针对房地产行业的政策。货币政策可能想办法定向放水，稳住整个局势不要崩盘。&/p&&p&2017，我们拭目以待。&/p&&p&&br&=====================================================&br&最后解释几个通常会有的误区：&br&1. 认为政府决策者太蠢，就知道限购，不知道采取有效措施降低房价。&br&解释：图那义务。中国的体制，爬到政府里面上层的都是人精，你都知道的措施他们会不知道？他们就算是犯错，也绝对不是因为愚蠢，而是因为贪婪。中国政府作为庄家，他会不知道怎么降低房价？简单得很，上海政府只要放开土地指标，房价马上会下来。如果再加上房产税开征，哪怕只是一个风声，那效果更是杠杠的。&br&&b&之所以不做，每次涨得过快就搞限购，根本原因很简单，因为庄家根本就不想他手里的筹码跌！！！&/b&允许回调，但是总的上涨趋势不能改，整个市场不能崩。从结果来看，地方政府这些领导，比证奸会的能干NNN倍，萧*岗把2015年的杠杆牛玩死了，但是一线城市的房产牛若干年都活得好好的。&br&&br&2. 认为政府决策者之所以搞限购、提高首付等措施来控制房价，是因为害怕房价过高，导致民怨过大。&br&解释：图那义务。现在的体制，民怨有个鸟用，它又不是你选上去的。只要你的怨气没达到上街游行或者造反的程度，在政府眼里，那都不是事，是事儿也就烦一会儿，一会儿就完事。&br&那么为什么政府要控制房价呢？这就要谈到坐庄的艺术了。坐庄可不是你生拉硬拽把价格一直往上抬就行的，这个节奏感的掌握，和投资者or投机者的心理掌握，是非常考验火候的事情。该拉升的时候拉升，该横盘调整的时候横盘调整，还要配合整个经济大大形势。你以为这个地产庄家做起来容易啊？调控，是控盘艺术的一种。&br&但是年这波涨势为何如此凶猛不顾吃相，后面的调控又为何如此凶狠不要脸面。其实已经证明了一件事情，就是这个庄，越来越难坐，这个盘，越来越难控。&br&整个经济形势基础已经发生了变化，货币政策进退两难，汇率房市难以兼顾，中央这个家不好当。&/p&&p&&br& 允许转载，请注明出处并完整转载。&/p&
房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，最佳的做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前，退出游戏。——索罗斯一、现实的前提人类的历史上，永远少不了各种经济奇观。与…
&p&最近，南极圈（腾讯离职员工组织）找到我们，提供了腾讯离职员工的近300个典型创业项目信息（以下简称创业项目，入选标准为项目核心创始人中至少有一位是腾讯离职员工），希望合作做一些分析。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于我们的入选标准比较高，无法囊括所有腾讯出来的创业公司；且出于对这些项目的隐私保护，我们不能透露单个项目的过多信息。不过，通过对这近300个样本的分析，大概也能知道一些东西吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先来看看创业项目都分布在哪些城市：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6b63f7c67c7cee9bf2ee7471_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&4313& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6b63f7c67c7cee9bf2ee7471_r.jpg&&&/figure&&p&可以看到，尽管腾讯的大本营在深圳，但更多的创业项目却选择了北京，从创业生态圈来看，北京仍然是创业者的首选。&/p&&p&&br&&/p&&p&再来看看这些项目都分布在哪些行业？&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cba3e7d77efbfdcbf680e24f321d61c3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&1785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cba3e7d77efbfdcbf680e24f321d61c3_r.jpg&&&/figure&&p&可以看到，金融、游戏行业占据了第一梯队，企业服务、文化娱乐、生活、电商等行业紧随其后。腾讯离职员工的行业选择，在一定程度上也表征了中国的创业江湖现状。 &/p&&p&&br&&/p&&p&从创业者离职前后的领域切换也能表现出类似的现象：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2e8e2ffca08b5f0fa10d_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4967& data-rawheight=&4259& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4967& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2e8e2ffca08b5f0fa10d_r.jpg&&&/figure&&p&结果真是有趣——做社交的不做社交了、做电商的不做电商了；做金融的却仍然选择金融、做游戏的却仍然选择游戏。为什么金融和游戏的小伙伴创业后还坚持原来在腾讯工作的领域呢？我们猜测原因只有一个：金融和游戏离钱最近。&/p&&p&&br&&/p&&p&看完城市分布和行业分布，我们再来看看，这些项目都处于什么融资阶段？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们在样本中筛选了已完成至少一轮融资、且未上市（含并购上市）的创业项目如下：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-313ae4cb2ff60d7b7a3f1402_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2530& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-313ae4cb2ff60d7b7a3f1402_r.jpg&&&/figure&&p&显然，天使轮（含Pre-A轮）和A轮阶段的企业是最多的，分别有90家左右。天使轮和A轮之后的企业逐级减少，看来漏斗效应在腾讯离职员工的创业项目中依然应验，不知道这些创业项目是否能够成功逾越A轮死和B轮死的两大魔咒。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，这些项目都融到了多少钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&按照最近的融资金额，我们可以对所有创业项目进行排名（为保护项目隐私，仅保留项目名称的第一个字），top30如下图所示：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dc489d5a291dc55b3846_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2721& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dc489d5a291dc55b3846_r.jpg&&&/figure&&p&如上图所示，不同创业企业的融资规模相差极大。哪怕仅看top30的企业，融资额度也呈现指数型下降，第1名和第30名之间存在30余倍的差异。&/p&&p&&br&&/p&&p&尽管差异巨大，top30的项目仍然都说得上是资本市场的宠儿——这30个项目在最近一轮吸引的投资占全部近300个创业项目吸引投资的80%。具体而言：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1fba324e301b6053bcdb8f43f3faa774_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&5286& data-rawheight=&2408& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5286& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1fba324e301b6053bcdb8f43f3faa774_r.jpg&&&/figure&&p&融资超过10亿元的项目只有6个，融资金额占比接近60%；融资在1-10亿元的项目有37个，融资金额占比约30%；融资金额在千万元级别（含以下）的项目近200个，融资金额仅占10%…… &/p&&p&&br&&/p&&p&更多的钱最终去了更少的公司，这就是创业江湖的残酷现实。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，到底是谁在投资这些项目？&/p&&p&&br&&/p&&p&每个项目往往有多个资方，关系纷繁复杂。我们不妨选出每个项目的主要资方，并建立投资关系图谱（密集恐惧症患者慎入）：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c90affadb5ddb748b9e7e666c754ca06_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&3730& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c90affadb5ddb748b9e7e666c754ca06_r.jpg&&&/figure&&p&这张图上，蓝点表示典型创业项目，红点表示他们背后的投资机构。红点颜色越深、形状越大，说明该机构投资的腾讯离职员工创业项目越多。&/p&&p&&br&&/p&&p&仔细看的话，这张图几乎囊括了绝大多数知名的投资机构，而其中最显眼的几个大节点则分别是腾讯、IDG、丰厚、红杉、晨兴和君联。看来，虽然员工辞职了，腾讯仍然在关注着他们，并对创业项目给予了相当的支持，同时顶级投资机构也会分涌而至，共同构建了腾讯离职系的创业资本网络。&/p&&p&&br&&/p&&p&接下来，为了能够更深入的挖掘资本谱系关系，我们利用启信宝提供的分层投资关系数据（不含VIE架构的创业公司），挖掘了这些创业项目背后的人民币基金的拓扑网络，关系如下图所示：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6fb7c9181b4de_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4663& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4663& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6fb7c9181b4de_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为人民币投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&如果只挖掘一层的话，除了腾讯以外，直接投资腾讯离职员工创业项目最多的人民币资本还有梅花、真格、经纬、华谊、险峰、五岳等。第一层投资者中还出现了很多个人节点（出现在多个公司的个人股东名单里），比较典型的有吴宵光、吴世春、曾李青、肖冰、戴志康、倪正东等。&/p&&p&&br&&/p&&p&至此，我们对腾讯离职员工创业项目的分析就结束了。&/p&&p&&br&&/p&&p&##########&/p&&p&但八卦还没有结束。&/p&&p&以下内容与题目无关。&/p&&p&八卦厌恶者及密集恐惧症患者慎入。&/p&&p&##########&/p&&p&&br&&/p&&p&由于有些公司有多层架构，同时投资机构可能藏得更深，我们不妨再往上挖一层。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ddc6bbbfdf34_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4650& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4650& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ddc6bbbfdf34_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为第一级投资者，橙点为第二级投资者，即第一级投资者的投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&在这张图上，我们除了找到了红杉、赛富等更多的投资机构以外，还出现了阿里、联想的身影，巨头们之间的相爱相杀、恩怨情仇真是千丝万缕、难以琢磨啊。另外在第二层投资者节点中也出现了一些新的个人节点，比如左凌烨、庞升东、白文涛、何伯权等。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们再往上挖一层呢？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-59b15b1ac4bba882efacce007f4db7a6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&3680& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-59b15b1ac4bba882efacce007f4db7a6_r.jpg&&&/figure&&p&（注：蓝点为典型创业项目，黄点为第一级投资者，橙点为第二级投资者，红点为第三级投资者）&/p&&p&&br&&/p&&p&随着投资层数的增加，参加到这场资本游戏中的角色越来越多。从最初的300个典型创业项目，扩展成一张由8000多个机构和个人（节点）、近万笔投资（连线）构成的密不透风的大网。在这张大网中，中央的核心区域被二级和三级投资者所占据，典型创业项目被挤压到缝隙和边缘。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们不妨根据投融资拓扑关系，对参与这场资本游戏的8000多个企业和个人进行聚类，则可以划分出资本背后的若干派系。 &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd8da89fc6fd959a2a308_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&647& data-rawheight=&512& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&647& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd8da89fc6fd959a2a308_r.jpg&&&/figure&&p&在这张图中，相同颜色的点代表同一资本派系。大致看来，可分为10来个主流派系。在这张纷繁复杂的大网中，真正的大Boss（核心派系和节点），也就是各大资本背后的母基金逐渐浮出了水面，我们可以挑出三个典型派系代表看一看：&/p&&p&&br&&/p&&p&中央系：背后是各类中央直属机构和关联机构，再背后是国有资本。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ab990d3ba3ca437e5ddabee5a1bc5e2_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4663& data-rawheight=&4875& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4663& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ab990d3ba3ca437e5ddabee5a1bc5e2_r.jpg&&&/figure&&p&歌斐系：背后是诺亚财富，再背后是中国高净值家族。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-97ef3062aea0c4e4899a50_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4650& data-rawheight=&4875& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-97ef3062aea0c4e4899a50_r.jpg&&&/figure&&p&盛景系：背后是各路产业资本，还有各路地方政府资本。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f322f5b31dfde4f3c66a9b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&4654& data-rawheight=&4866& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4654& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f322f5b31dfde4f3c66a9b_r.jpg&&&/figure&&p&各类母基金背后的金主就深深的藏在了复杂的资本网络之中，韬光养晦、偶露峥嵘。&/p&&p&&br&&/p&&p&不敢再往上挖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&世界是我们的，也是你们的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但归根结底是你们的。&/p&&p&&br&&/p&&p&说明：本文的近300个腾讯离职员工创业项目信息由 南极圈 提供。人民币投资链条数据由 启信宝 提供。&/p&
最近，南极圈（腾讯离职员工组织）找到我们，提供了腾讯离职员工的近300个典型创业项目信息（以下简称创业项目，入选标准为项目核心创始人中至少有一位是腾讯离职员工），希望合作做一些分析。 由于我们的入选标准比较高，无法囊括所有腾讯出来的创业公司；…
许多人都从用户角度讲，Youtube的这种方式用户体验多么多么好，作为相关从业人员，我觉得你们真是太看得起资本家了。Google请了这么多这么贵的码农来开发这种产品，广告主愿意用这种方式投放广告，一定都是真心为了钱的……&br&&br&就从你的这句话开始说吧。&br&&blockquote&如果不是一看就特有趣的广告，我都会选择跳过……这无疑是广告商最不愿看到的情景吧~&/blockquote&&br&美国的广告行业有一句著名的话是『我在广告上的投资有一半是被浪费了的，但是问题是我不知道是哪一半。』&br&&br&所以才有了广告测量这个子行业。&br&&br&从互联网视频这个分支来讲，一般的广告效果追踪主要靠网站播放器的impression callback. 简单说来就是说你在看视频广告的时候，播放器是不断会向服务器端汇报你的观看进展的。同时视频网站也是依照这个数据找广告主收钱的，也就是著名的CPM（千次观看成本）模型&br&&br&问题在于：播放器实际上只能汇报『播放进展』，而不是『观看进展』。&br&&br&这也是为什么在视频广告行业还有所谓的『First in Pod』的概念的原因，因为广告商也不傻，他们也知道一场足球比赛，中场休息放广告的时候，你们一定去上厕所开啤酒叫烤串儿去了。所以只有进广告后第一个广告可能被更多人看到，因此这种广告往往比中间的卖得要贵得多。&br&&br& 因此Youtube的这种可以跳过的广告（ 正式名字叫做TrueView），其实不是给你一个跳过广告的机会，而是让他们获得一个与你互动的机会。如果说真的是为了用户体验，那么他们就应该在广告的第一秒就直接允许你跳过广告。&br&&br&因为你知道5秒之后就能马上进入视频，所以这5秒你一定会盯着屏幕，甚至把鼠标预先挪到那个倒数框里。&br&&br&&b&这算是TrueView的第一个优点：精准测量，保证你真正在看。&/b&&br&&br&至于能不能吸引你继续看下去，那就是广告制作公司的本事了。&br&&br&而你说你跳过广告是广告商不愿意看到，其实真不是，广告商乐坏了，因为他们不用付钱向一个对他们的产品不感兴趣的人推销了。这就好比著名的浏览器插件AdBlock Plus， 广告商对它几乎都是持欢迎态度的，因为会用这个插件的用户，往往都是获取难度较高的客户，你把它们的广告屏蔽了，他们也省得为一个无谓的展示付钱。&br&&br&而且相反，因为给与了观看者跳过的权利，如果这条广告最后居然播完了，那么很大可能是你是对这个广告的内容感兴趣的，换句话说，是广告主的潜在客户。&br&&br&&b&所以这是TrueView的第二个优点：精准投放。&/b&&br&&br&最后，我们才说到用户体验，如果说良好的用户体验实际上是TrueView的副产物的话，那么这个副产物也不是完全没有价值的，因为广告的性质其实大体可以分两类：&br&&ul&&li&一类是Selling，例如网上小视频里弹出一个广告说，现在来买大众汽车，分期免利息，还有折扣，blabla；&/li&&li&一类是Branding，就好比几年前超级碗决赛上大众汽车做的无厘头的星战系列宣传片，不卖产品，就告诉你我高大上买得起超级碗的广告。&br&&/li&&/ul&&br&越是大公司大品牌，可能在Branding上花的钱就越多，但同时他们对于广告投放的体验要求也就更高，因为这个广告创意要传递给你的一定是关于他们品牌的正面印象，所以说这种广告往往是大手笔的投入， 例如宝马找Clive Owen拍的一系列小电影。这种情况下，如果你的网站用户体验非常差，那么在你这里投放只能是浪费广告商的创意花费了。&br&&br&因此，&b&TrueView的第三个优点是：保证了良好的用户体验，因而可以吸引更大的客户来进行投放&/b&&br&&br&因为有了上述三个优点，以及对大客户友好的特性，TrueView的广告本身就具有了对于Youtube盈利来说特别有利的特质：&br&&ol&&li& CPM高&br&&/li&&li&能吸引更有钱的金主，适应更多不同的广告需求&/li&&li&广告创意自由度更大&/li&&/ol&其中第三点我是见过实例的，曾经我看过一个长达十分钟的TrueView广告，本身就是一个小电影，因为制作的精良，我不但看完了，而且还特地去搜索单独播放的地址。如果不是TrueView，一个十分钟的广告简直是不可接受的。&br&&br&综上所述，我觉得TrueView是一个非常精妙的设计。基本上在『广告是视频网站盈利的根基』这一前提下，倚靠提供精准的投放和良好的体验，做到了广告主，网站和用户的三赢。&br&&br&当然，我认为Youtube依托Google，对于互联网用户的兴趣爱好甚至年龄性别特征都有非常多的了解， 因而能够智能地选取广告内容，一定程度上保证TrueView观看率的，才有信心敢推出这类型的产品。&br&&br&那说回来，为什么国内视频网站为什么不能也这样做？我猜是可以，&b&而且也在这样做了（感谢评论中各位的指点&/b&&b&）&/b&。但是（之所以没成气候）：&br&&ol&&li&国内用户被盗版滋养了那么多年，对于免费产}
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