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按Ctrl+Enter发送万科翡翠书院是创新榜样还是负面示范？
胡巍拿地16个月之后，自持租赁住房项目万科翡翠书院近日推出租赁产品。不过，引发舆论关注的并不是该产品，而是其价格——“月租金最低1.5万元，10年租金180万元起，租客需一次性支付。”此举被指有“以租代售”之嫌。北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科的这种做法将对后续自持租赁项目产生负面示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。由于万科翡翠书院采用“预租”模式，住宅楼尚未成型。而北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受《中国经济周刊》记者采访时分析说，如果从租售比角度来看，用相同区域房产总价的理财收益来支付房租，不仅可以完全覆盖租金，还会有不少剩余。万科翡翠书院所推产品的租金及租赁方式，是基于哪些考虑制定的？万科如何评价他们推出的“预租”模式？万科相关工作人员在答复《中国经济周刊》记者采访时表示：“目前翡翠书院处于示范区开放阶段，还在收集客户意见，具体租赁方案也在考量中。其他问题不便回复。”成本定价还是市场定价？万科翡翠书院项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处，处于西北五环外，靠近科技企业聚集的中关村科技园区。2016年，万科通过现场竞拍取得该项目地块。因竞争激烈，地块的自持租赁面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过3.6万元/平方米。万科翡翠书院建设工地，该项目全部由开发商自持。据悉，该项目将启动预租。市场信息显示，其90平方米三居室的月租金为1.5万～1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万～4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万～480万元。中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》记者，该项目定价方式为“成本定价而非市场定价”，相对高昂的租金背后也有无奈之处。张大伟分析，“2016年末，开发商非理性地‘抢地，出现了全面持有的现象。对于北京限房价地块，很多企业拿地意愿强烈，从这一点看，一线城市土地资源成为企业的首选。只是谁也没想到，政策真的堵死了销售的可能性。”李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，以实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。“那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说，具备这个支付能力的，与其花那么一大笔钱去租房，为何不去买房呢？”李文杰说，国家培育发展住房租赁市场的初衷，在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题。“万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向。而且，这么高的租金定价，给周边房主租金报价也带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。”不过，也有业内人士认为万科翡翠书院的租金并不高昂。赵秀池接受《中国经济周刊》记者采访时说，表面看起来该项目租金比市场上的二手房房租要贵不少，但如果从租售比角度来看，这个租金设置有一定的合理性，租房還是划算的。“因为按相同区域房价每平方米7万元计算，90平方米的房子总价为630万元。按目前比较靠谱的理财收益4%计算，买房资金（即630万元）每年的理财收益为25.2万元，一个月合2.1万元。其中1.5万元交付房租，还可剩下6000元他用。也就是说，用买房资金的理财收益来租房绰绰有余。”“预租”模式或暗含巨大风险有不愿具名的业内人士认为，万科翡翠书院的做法有“以租赁之名行销售之实”之嫌。北京市住建委的相关工作人员告诉《中国经济周刊》记者，关于“以租代售”目前没有专门的解释，但去年北京市住建委联合北京市规土委发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（下称《通知》）有针对性提及，明令禁止以租代售及变相销售。依据《通知》，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。北京市住建委称，市区两级住房城乡建设部门对企业违反《通知》规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。除有“以租代售”之嫌外，万科翡翠书院推出的“预租”概念，即第一批房源要到2020年才能交付，也引发热议。中央财经大学法学院院长尹飞认为，万科仿照商品房预售设立“预租”，这种做法存在巨大风险。“从实践来看，房屋租赁一般都是‘一手交钱、一手交房，租客交付租金后即可入住。所谓‘预租与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。”尹飞介绍，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规政策中没有任何类似“预租”制度、维护承租人利益的特别规定，租客的风险很大。“该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付那么一大笔租金，一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。”赵秀池建议，尽快出台与“预租”相对应的法律法规。“‘预租可以提前锁定房源，稳定房租水平，对承租人而言不是一件坏事。一次性支付租金的数量太大，需要引入金融支持方案，比如，允许使用住房公积金贷款等。”前述不愿具名的业内人士认为，万科翡翠书院推出的租赁产品离不开银行的支持，银行为租客提供10年租期的租房贷款，相当于帮助开发企业快速回笼资金。但金融机构更应在供应端加大扶持力度，为企业建设持有租赁住房提供更优惠、更有力的金融支持，降低融资成本。推动租赁市场发展最大的难题是租售比？在海淀区某高校工作人员吴女士看来，人们对于住房的需求日益多元化，万科翡翠书院模式也许符合某一部分群体的需求。她还说，在北京租房买房压力较大，“租售并举”政策有利于房地产市场发展，但还可以做得更好。“以共有产权房为例，虽然价格比市场价稍便宜，但户型很差，配套不全，政策的优惠力度在下降，弃购率逐渐增加。我希望政府管理一下租房市场，让信息更加透明，新建的公租房、共有产权房，改善一下房屋户型，体现人文关怀。”而某外国驻华使馆的中国籍职员则认为，万科翡翠书院的租金对于普通职员来说较高，“或许他们的目标人群是企业高管、外国来华工作人员等，而我如果有这么多钱，更愿支付一笔首付款买房。”赵秀池认为，万科翡翠书院高调亮相，对租金会有一个向上的拉动作用。不过，市场是否接受这种模式，还有待验证。“如果租房也能解决孩子上学、落户问题，市场的接受程度会高些。如果大家都接受这种租赁方式，买房的需求就会减少，对平抑房价也能起到一定作用。” 她对《中国经济周刊》记者分析说，相对于房价而言，一线城市租金较低的原因，是老百姓手里有大量低成本购进的房改房，由于房价不断上涨，房东们对于房租不是非常敏感。一旦房價不再上涨，按市场价计算的房价款的利息收益将高于租房收益。“要大力发展租赁市场，政府就要对房东给予相应的税收减免、贷款利息税前扣除等优惠政策，以增加租赁住房的供应。而发展机构租赁，在不改变国有土地供地模式的情况下，开发商很难盈利，也应该给予税收减免、融资便利等支持。”张大伟认为，对于当下楼市来说，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，除非房价下跌60%，或者租金上涨2倍，否则租赁只能在资本的边缘徘徊。对于企业来说，万科是先驱，是输是赢谁知道呢？政策和市场未来不可能没有变数。”据悉，去年以来，北京落实中央“租购并举”方针，大力发展住房租赁市场。根据去年4月公布的北京土地供应计划，从2017年起的5年内，北京将供应50万套租赁住房，其中大部分是集体土地上建设的租赁住房。此外，北京市政府还计划推出职工集体宿舍，面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。“这些租赁房源租金、租期稳定，租金价格将大大低于万科翡翠书院定价。普通百姓的租赁住房需求，将会得到有效满足。” 李文杰说。
中国经济周刊
2018年16期
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万科翡翠之光预计6月加推7#8#9#。7#楼总高27层、1单元、3梯6户，户型面积89、108、122、125㎡；8#楼共2个单元，户型面积147、164㎡；9#楼总高18层，共2个单元，1梯1户，户型面积156㎡。
徐州东区近几年发展迅速，云龙万达广场、月星环球港等大型商业的建成，奥特莱斯、迪卡侬等开业运营，以及宜家正式动工、高铁站扩容、城东高架快速路的建设、徐医附院城东分院的开诊等多重利好使得东区成为现今最炙手可热的区域。越来越多的小区，但是相应的教育配套...
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万科圣丰·翡翠之光为何遭疯抢？
万科圣丰·翡翠之光在皇朝万鑫盛大开盘，历时3.5个小时销售496套，销售额超7.2个亿，一席难求。万科圣丰·翡翠之光定价为元/㎡，高价背后却遭疯抢，原因几何？今日为您揭晓！综合评分4.70分／5分一环地段+万科品牌+翡翠品质=7.2亿+496套+销售传奇。就在日，万科圣丰·翡翠之光在皇朝万鑫盛大开盘，历时3.5个小时销售496套，销售额超7.2个亿，一席难求。万科圣丰·翡翠之光定价为元/㎡，高价背后却遭疯抢，原因几何？今日为您揭晓！优点1.铁西一环内核心地段，距离保工街地铁口仅60米2.高端翡翠系，未来家户型产品，超大面积赠送，更大的收纳空间。3.三大商圈（铁百商圈、兴隆大都汇商圈、北一路万达商圈）环绕4.启工二校（齐贤校区）、95中学等缺点1.橡胶四厂原址2.容积率4.5
价格4.00分／5分今年6月3日，万科勇夺橡胶四厂地块，再度进军铁西。时隔不到一个月，万科宣布将其定名为——“万科圣丰·翡翠之光”。万科圣丰翡翠之光目前价格为元/㎡，而铁西区11月的整体均价为8216元/㎡，价格明显高于区域均价。高价背后是名副其实？1.2009年，翡翠系登陆上海，首次绽放，此后万科翡翠系进军全国，为一座座城市带来璀璨的翡翠纪元。从上海高端系品牌，到沈阳高端改善系作品，从上海翡翠滨江、翡翠公园、翡翠别墅“翡翠三子”，到万科圣丰·翡翠之光，每一席翡翠，皆为万科人居经典。2.万科圣丰·翡翠之光93-158㎡未来家产品，在尺度、采光、动线规划各方面更优化，空间利用率更高，舒适性与功能性实现了更好的融合，非常受广大购房者的欢迎。尤其值得一提的，是翡翠之光在家居储藏收纳、人体工学的细节设计方面，汲取了沈阳万科23年产品研发精华，加之122个高端品牌的强大阵容，翡翠之光的品质标准显然已超越了元/㎡的价格区间。
楼栋户型4.50分／5分万科圣丰·翡翠之光户型建筑面积为93-158㎡，多为三房、四房设计，户型均为南北通透的设计。户户实得更多空间，如飘窗、阳台，并拥有强大的收纳空间，满足未来更多家庭成员的需求、更多成长空间的需求与更多生活可能。137㎡户型四房设计，功能更全面，空间更丰富电梯独立入户，链接入户花园，出入更舒适主卧大套房格局，主人私密空间，功能完整充分思考生活细节，预留了合理的收纳空间U行厨房，有更科学的动线，备餐体验佳卫浴干湿分离，洗、卫、浴，全家同步进行93㎡户型户型极为方正，更大的采光面宽，南北通透入户玄关科学设计了收纳空间，利用率高客厅双卧均为南向，更多阳光，给家人健康U型厨房，是更合理的动线，备餐才流畅干湿分离的卫生间，家人可同步洗、卫、浴
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&房子建好了为何还要延期交付 业主担心烂尾
房子建好了为何还要延期交付 业主担心烂尾
来源：吉屋网 &&发布时间：
下半年开始，又到了商品房集中交付的时期。近期不少出现了因房屋交付引起的纠纷，购房者因为房屋质量不满意而拒绝收房。小陈购买的集美岸上蓝山，合同明确的交付时间为5月底，令他头疼的是开发商通知延期交付，且不能告知推延时间。时间过去一个多月了，和开发商联系不上，又收不了房，让包括小陈在内的岸上蓝山业主心急火燎，纷纷跑到房产论坛上诉苦。调查的情况显示：其实岸上蓝山的房子已经建好，园林景观也已经完成。延期交房的原因是开发商和施工方闹起了纠纷，不过目前，纠纷正在解决中，业主收房有望。交付时间遥遥无期 业主担心烂尾集美岸上蓝山，位于余杭区闲林板块的一个楼盘，已经销售多年，近几年一直没有太大的动作。岸上蓝山再次回到大家的视线，原因却是延期交付。“口水”等杭州知名的房产论坛上，近期有一个帖子一直排在前列，内容是岸上蓝山延期交付。据岸上蓝山业主提供的合同文本显示：房屋买卖合同上约定的交房日期为日，但是在交付时间到了后，业主们没有等来交房通知单，等到的却是关于延期交付的业主告知函。告知函里称，房屋延期交付，开发商愿意按照合同约定赔付违约金，但是对于何时能交房，却只字未提。业主们和开发商沟通数次，一直没有得到明确的答复，交付时间已经过了1个多月，仍旧毫无进展。据业主们称，之前数次和开发商的沟通中，并没有积极应对和解释房屋交付的问题，而是一直保持着三不的态度：不出面，不沟通，不答复。岸上蓝山在销售中，曾经用过一个广告语，称“不在岸山蓝山，就在去岸上蓝山的路上”，焦急等待的业主把广告语修改成“不在岸山蓝山，就在维权的路上”。令业主担心的还有，岸上蓝山此次并非第1次延期交付，几年前已经有“先例”。早在2007年，该楼盘的组团紫云苑因施工、绿化等原因，已经出现过延迟交付的情况。“我买这套房子是为了结婚，婚期快到了，我也找好了装修公司，原准备房子交付马上开始装修，现在什么时候能拿到房子都不知道，心里特别不踏实。”业主小陈称。 其实房子、绿化均已建好小陈担心的烂尾会不会出现？目前岸上蓝山是一个什么情况？前天记者来到了地处余杭区闲林镇民丰村、和睦路与02省道交叉口西南角的项目现场。本次出现纠纷的是青水苑组团5号和8号楼，目前仍处于销售状态中，均价为12000元/平方米。进入现场后，却看到房屋已经建造完毕，周围仍有施工的围挡和工棚围住，只有一扇破败的临时小门可以出入。记者从小门钻进去，意外地发现，园林景观等已经完全做好，施工也已经完成，看不出无法交付的样子，更没有烂尾的迹象。既然房子已经建好，园林景观也已经完成，业主为什么拿不到房子呢？余杭房管所曾就相关投诉作出了以下答复：由于岸上蓝山项目和该公司开发的另一个位于滨江区项目的施工单位为同一家单位，而公司与该施工单位就滨江项目工程质量存在纠纷，至今未能达成一致，施工单位拒绝交接岸上蓝山项目工地，导致相关配套设施工程无法开展。集美岸上蓝山的开发商为杭州欣新开发有限公司，6月8日，房屋交付期过了一周后，该公司在给业主的告知函里称，房子已经建好了，之所以不能交付给业主是因为没有通过房屋验收，而通不过的原因不是因为质量问题，是因为开发商在工程款结算上和施工方发生意见纠纷，施工方不愿意撤离案场，导致无法进行通水、通电、通气的验收标准，因而无法交付，但愿意承担违约责任。并称已经把情况汇报给闲林镇政府，并逐级上报至区政府建设局，由主管政府部门出现协调。还保证“等施工单位清场后的100天左右交付”。也就是说，施工单位何时清场成了房子交付的关键问题。业主们就此和开发商沟通数次，尚未得到准确的答复。8月底有望交房 律师称购房者有权退房记者联系到杭州欣新房地产开发有限公司董事长罗立国，他告诉记者开发商审计的工程款最多为1.7亿，而工程方浙江建工则称为2亿元，3000万的金额差，双方互不退让，一直谈不拢，导致了房屋无法按时交付。至于何时能够交付，罗立国称7月初和施工方协商过，施工方对1.7亿多元工程款进行确认，然后开发商进行付款手续。施工方承诺在10天之内撤掉施工工棚。如果施工方配合一切顺利的话，8月底前开发商能将房子交付到业主手中。罗立国还说，7月初已经将施工款付给了施工方省建工，但是现场并没有拆除工棚。记者又联系到浙江建工集团张根坚总经理，张根坚称：7月6号已经开始对工棚实施拆除程序，并对记者保证工棚会在约定的10天之内拆除，然后移交给开发商。业主提供给记者的照片显示，现场的围挡已经基本拆除，一些杂乱的设备机器也已经装车转移，按照拆除速度看，数天内即可完成所有工作。“施工工棚拆除后，即可以安排水电工程，经过政府验收，就可以交付了，时间估计在8月底。”罗立国说。原本5月底交付的房子可能将拖延至8月底，但至少岸上蓝山延期交付的问题还是有望得到解决的。业主们也可以舒一口气了。但是，按照集美岸上蓝山的合同约定，超过交付合同30天，购房者即可无理由退房。收房？还是退房？成了部分业主正在考虑的问题。对于岸上蓝山业主的新问题，记者咨询了一名李姓律师。他告诉记者，一般情况下，合同会约定开发商可以推迟一定期限交房，一般为30~90天，如果超出这个期限，业主可以要求解除购房合同，并要求开发商按照合同约定承担违约金。业主如果不选择退房，则可以要求开发商支付违约金，如果违约金不足以弥补业主损失的，根据相关法律，业主可以要求法院增加违约金至实际损失为止。
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